《物业管理工程维修部运行手册doc4841439.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理工程维修部运行手册doc4841439.docx（69页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 物业管理工程维修部运行手册编制：审核：批准：北京安佳物物业管理理有限公公司二零零五年年二月目 录第一章 工工程部人人员架构构图- 第二章 工工程部管管理范围围- 第三章 工工程部规规章制度度- 第一节 第一节 公共部部分- 第二节 第二节 强电专专业- 第三节 第三节 空调专专业- 第四节 第四节 弱电专专业- 第四章 工工程部维维修保养养流程- 第五章 工工程部人人员调配配流程- 第六章 工工程部工工作单流流程- 第七章 设设备节能能办法- 第一章第二章 第一章 工程程部人员员结构图图 部门经理维修主管维修主管3班电工2班1班维修工维修工维修工维修工第三章 第二章 工程程部管理理范围 工程
2、部负责责的日常常工作有有：1对建筑筑物及所所有机电电设备的的日常运运行管理理及维护护保养。2对物业业未尽人人意之处处提出整整改方案案。3对客户户的装修修工程方方案审核核，对施施工进行行监督管管理。4对客户户进行有有偿服务务。5为物业业管理提提供有关关工程询询问。6公司及及物业管管理处领领导交办办的其它它工作。一、 一、强电专专业1 1 负负责整个个物业变变配电系系统的日日常运行行、管理理及维护护、保养养工作。2 2 负负责空调调、冷水水机组等等动力电电源的供供给。一一般情况况下电机机、控制制器由空空调专业业自行负负责，但但当对方方技术力力量不足足或设备备工具不不全时，应应给予支支持配合合。3
3、3 负负责给排排水专业业所有动动力电源源的维修修保养。4 4 负负责物业业公共区区域的照照明维修修。5 5 负负责物业业临时供供电的安安排和计计划。6 6 负负责消防防系统强强电及卷卷帘门的的维修、保保养。7 7 负负责提供供节约电电力的计计划方案案，并经经批准后后实施。8对系统统不完善善的地方方提出整整改方案案，并经经批准后后实施。 9为为客户提提供有偿偿服务。二、 二、空调、给给排水专专业1 1 负责整整个物业业空调制制冷、采采暖通风风系统的的日常运运行、管管理及维维修、保保养工作作。2 2 改善空空调、采采暖、通通风系统统的设计计，使物物业有一一个良好好舒适环环境，同同时最大大限度节节约
4、能源源。3 3 负责整整个物业业的供水水系统、排排水系统统、热水水锅炉系系统的运运行、维维修保养养工作。4 4 负责生生活水水水质报检检工作。5 5 负责消消防水系系统（消消火栓、喷喷洒）的的维修、保保养工作作。6 6 为业主主、客户户提供有有偿服务务。三、 三、综合维维修专业业1 1 负责整整个物业业内所有有卫生洁洁具、设设备的维维修、保保养。2 2 负责物物业内水水箱、水水池及污污水井、雨雨水井等等基础设设施的维维修整改改。3 3 负责物物业内公公共范围围的天花花、墙、门门等项目目的修理理、调整整。4 4 负责建建筑结构构方面的的问题，例例如渗漏漏、裂缝缝等维修修、整改改。5 5 负责公公
5、共范围围内和物物业公司司的家具具维修。6 6 负责安安排一些些小五金金件的维维修和调调整。7 7 负责一一些临时时性的任任务。8 8 负责为为业主、客客户提供供有偿服服务。四、 四、弱电专专业1 1 负责整整个物业业内保安安监控系系统、综综合布线线系统、电电话系统统、物业业自控系系统、消消防自动动报警及及公共应应急广播播系统、有有线电视视的正常常运行和和维修、保保养工作作。2 2 负责向向业主、客客户提供供有偿服服务。第三章 工工程部规规章制度度第一节 第一节 公共部部分编号：ZWWPM-C-BBB-EEN-003 版本：C/11通则：一、安全保保卫制度度1 1工程部部全体员员工必须须把安全全
6、防范意意识放在在重要位位置，执执行有关关规定，协协同保安安部认真真做好安安全保卫卫工作。 22各岗岗位值班班人员，必必须严守守岗位职职责，必必须对本本岗值班班范围内内进行安安全检查查，如发发现有安安全隐患患，须立立即上报报领班、主主管或工工程部经经理。 33各班班组领班班须每日日进行安安全检查查，随时时消除不不安全因因素，遇遇有重大大安全隐隐患，须须立即上上报主管管或工程程部经理理。 44主管管须每月月组织所所属员工工对所辖辖系统及及范围进进行安全全检查，消消除隐患患，并将将检查处处理结果果书面报报告工程程部主管管。 55未经经工程部部主管批批准，任任何外来来人员（包包括外部部门、外外单位领领
7、导）严严禁进入入所有设设备房（包包括电缆缆井、管管道井、泵泵房、机机房、配配电室、仓仓库等），已已经批准准者，在在进出变变配电室室、消防防中心、空空调主机机房、危危险品仓仓库等重重要部门门时，必必须办理理登记手手续，记记录来宾宾姓名、证证件号码码、单位位、进出出日期及及时间等等。 66所有有机房、设设备间、仓仓库、工工作间等等在无人人时必须须将门窗窗锁好。灯灯光调至至合适程程度， 清清理好现现场。 77各机机房门、设设备门（盖盖）、仓仓库门之之钥匙的的配制，必必须向工工程部经经理提出出书面申申请，经经批准后后方可配配制。 88所有有机房、设设备间、工工作间等等均须在在门外适适当位置置设置警警示
8、标志志。 99所有有设置于于公共区区域内之之设备、设设施等必必须锁好好，并应应设置围围栏及警警示标志志。 100所有有水池、水水箱箱盖盖随时上上锁，钥钥匙专人人管理，无无关人员员不得借借用，打打开水池池或水箱箱必须经经主管批批准，并并进行登登记。 111高空空作业时时，工作作人员必必须配带带安全带带，并进进行其他他有效保保护措施施，作业业范围周周边必须须加设护护网，防防止意外外坠物伤伤及人员员或设备备设施。 122所有有运行、维维修、保保养、巡巡检工作作及施工工、安装装、接电电等均必必须严格格执行有有关规程程及规范范，严禁禁违规操操作，以以保证人人身及设设备安全全，凡违违规操作作者，一一经发现
9、现，均扣扣除当月月工资2200元元人民币币，因违违规操作作造成严严重后果果者，均均立即除除名。 133 各类安安全用具具、脚手手架、高高梯等在在使用前前须检查查其牢固固可靠性性，确认认安全后后方可使使 用。14所有有工具、仪仪器、仪仪表、材材料、备备件等均均不得带带出本物物业范围围以外，如如因工作作需要， 须须经主管管书面批批准，按按规定办办理放行行手续，并并做好记记录。15工程程部须每每半年配配合保安安部一次次本物业业之消防防报警系系统、联联动系统统、喷淋淋、消火火栓系统统等。 所所有消防防设施、设设备之全全面测试试，以保保证其功功能正常常，无故故障。二、工程验验收制度度1 1所有工工程系统
10、统验收均均须由发发展商筹筹建处或或发展商商工程部部负责及及牵头。2 2所有系系统必须须在系统统正常、调调试完毕毕的情况况下，连连续试运运行一段段时间（需需根据设设备情况况详定），尽尽量检查查出存在在之隐患患后，方方可进行行验收。3在验收收过程中中，须以以将来运运行及维维修为重重点，进进行逐项项检查，如如发现问问题，须须尽快 以书面面形式通通报给发发展商，并并做出详详细记录录及拍照照。4所有系系统之验验收，必必须以获获得政府府有关部部门签发发之合格格证书、使使用许可可证书等等相关 文件为为标准，并并须以此此做为验验收合格格之必要要条件。5 5 必必须要求求发展商商提供所所有合同同副本、技技术资料
11、料、使用用说明书书、维修修保养手手册、调调试 检测报报告及竣竣工图纸纸、竣工工资料等等全部有有关工程程资料，并并建立档档案，以以备查用用。6 6 必必须清楚楚了解所所有工程程系统及及设备之之保修期期起止日日期、保保修内容容以及保保修责任任人及 其联系系方式，并并制定承承建商、供供货商保保修联系系表备查查。7 7 必必须收齐齐所有由由发展商商、承建建商、供供货商等等提供之之备品、备备件及专专用工具具等，清清点 入入库，妥妥为保管管并做出出详细清清单。工程接管验验收程序序发展商协调调承包商调试试系统并并试运行行物业工程部部进行检检查检查清点备备品、备件入库发展商提供供相关政政府文件件副本及及相关技
12、技术资料料、竣工图纸等等文件发现问题 记录拍照发文出具清单并并由各方方签字发展商提供供保修合合约及保修责任任人联系系表建立技术档档案检查完毕提交检查报报告接管验收完完毕三、设备维维修制度度 1预预防性维维护保养养 1.11所有设设备必须须根据维维修保养养手册及及相关规规程，进进行定期期检修及及保养，并并制订相相应年度度、季度度、月度度保养计计划及保保养项目目。 1.22相关工工程人员员必须认认真执行行保养计计划及保保养检修修项目，以以便尽可可能延长长系统设设备正常常使用之之寿命，并并减少紧紧急维修修之机会会。 1.33保养检检修记录录及更换换零配件件记录必必须完整整、真实实，并须须由工程程部建
13、立立设备维维修档案案，以便便分析故故障原因因，确定定责任。 1.44各系统统之维护护保养计计划及保保养检修修项目之之制订由由主管负负责，并并提交工工程部经经理审阅阅；保养养检修及及更换零零配件之之记录由由领班负负责，并并提交主主管审阅阅。 1.55进行正正常系统统维修保保养及检检修时，如如对客户户使用产产生影响响，必须须提前三三天通知知管理处处客户服服务部，由由客户服服务部发发出通告告，确定定检修起起止日期期及时间间（须尽尽可能减减少对客客户之影影响范围围），以以便使受受影响之之客户做做好充分分准备。 2紧紧急维修修 2.11必须进进行紧急急维修时时，须立立即通知知经理，安安排有关关人员立立即
14、赴现现场检查查情况，并并按实际际情况进进行处理理。 2.22如因紧紧急维修修，必须须对客户户使用产产生影响响时，须须立即通通知管理理处客户户服务部部，并由由客户服服务部向向受影响响之客户户发出紧紧急通告告，同时时，需考考虑尽量量减少影影响范围围。 2.33如发生生故障之之设备在在保修期期内，应应做出适适当之应应急处理理，以尽尽量减少少对客户户之影响响，并立立即通知知有关供供应商之之保修负负责人。 2.44紧急维维修结束束后，须须由领班班填写维维修记录录及更换换零配件件记录，并并以书面面形式将将事故障障原因、处处理方法法、更换换零配件件之名称称、规格格及数量量、品牌牌等、处处理结果果、事故故发生
15、时时间、恢恢复正常常时间等等向主管管报告，并并提交经经理审阅阅。此报报告由工工程助理理存入设设备维修修档案，备备查。 3设设备的更更新及系系统改造造3.1出于于技术更更新、提提高效率率、安全全运行、减减少污染染及降低低能耗等等方面考考虑，工工程部有有责任提提高对现现有设备备做出更更新或改改造之建建议。 3.22 设备备更新及及改造建建议，必必须向物物业总经经理提交交可行性性及经济济性分析析报告，并并须考虑虑总体系系统运行行之安全全性及可可靠性。 3.33 由于于此类工工作通常常没有迫迫切性，故故须尽量量安排在在最有利利及对客客户影响响最小之之时间进进行。设备正常维维修程序序主管制订保保养计划划
16、、检修项目及及相应表表格经理审批 提前通知 客户服服务部安排执行时时间确定客户影影响 确定定时间 影响响客户 领班安排工工作并填写相关关记录主管检查 维修完毕，恢恢复运行行相关记录交交工程助助理经理审阅 设设备紧急急抢修程程序发现系统故障经 理 通知安排人员现现场检查查 根据现场情情况安排排 抢抢修工作作核实因紧急急抢修所所需关闭闭之系统统或设备备及其影影响范围围，确定定抢修完完成时间间 通通知抢修完成，系统恢复运运行 客服部通知电话或书面面 客服部向受受影 响客户发发出 紧急通通告客服部发出出系统恢复运行通通告 四、报告制制度 1各各系统操操作运行行人员在在下列情情况下须须在运行行记录或或交
17、接班班记录中中书面报报告专业业领班： 1.11所辖设设备非正正常操作作的开停停及开停停时间。 1.22所辖设设备除正正常操作作外的调调整。 1.33所辖设设备发生生故障或或停台检检修。 1.44零部件件更新、代代换、或或加工修修理。 1.55运行人人员短时时间离岗岗，须报报告离岗岗时间及及去向。 1.66运行人人员请假假、换班班、加班班、倒休休等。 2各各系统维维修人员员在下列列情况下下须以书书面形式式报告维维修领班班： 2.11执行维维修保养养计划时时，发现现设备存存在重大大故障隐隐患。 2.22重要零零部件的的更换、代代替或加加工修理理。 2.33系统巡巡检时发发现的隐隐患或故故障，必必须
18、在巡巡检记录录之备注注栏中加加以说明明。 2.44维修人人员请假假、加班班、倒休休等。 3各各专业领领班在下下列情况况下必须须书面报报告本主主管： 3.11重点设设备除正正常操作作外的调调整。 3.22变更运运行方式式。 3.33主要设设备发生生故障或或停台检检修。 3.44系统故故障或正正常检修修。 3.55零部件件更新、改改造、或或加工修修理。 3.66领用工工具、备备件、材材料、文文具及劳劳保用品品。 3.77加班、换换班、倒倒休、病病假、事事假等。 3.88须与外外班组或或外部门门、外单单位联系系。 4主主管在下下列情况况下必须须以书面面形式报报告经理理： 4.11重点设设备发生生故障
19、或或停台检检修。 4.22因正常常检修必必须停止止系统正正常运行行而影响响客户使使用。 4.33应急抢抢修及正正常检修修后的维维修总结结。 4.44系统运运行方式式有较大大改变。 4.55影响本本物业运运行（如如停电、停停水、停停空调、停停电话等等）之任任何施工工及检修修。 4.66重要设设备主要要零部件件的更新新、代换换或加工工维修。 4.77系统及及设备的的技术改改造、移移位安装装、增改改工程及及外部施施工。 4.88人员调调度及班班组重大大组织结结构调整整。 4.99所属人人员请假假、换班班、倒休休、加班班等。 4.110对外外部门、外外单位联联系、协协调。 4.111领用用工具、备备件
20、、材材料、文文具及劳劳保用品品等。 4.112维修修保养计计划及工工作计划划的变更更或调整整。 4.113月度度工作总总结报告告。 5除除以上各各项外，所所有有关关工作事事项必须须口头汇汇报上级级人员。遇遇有紧急急事件发发生或发发现重大大故障及及隐患，可可以越级级汇报。五、工具管管理制度度 1本本部工具具分为公公用工具具、各专专业自用用工具及及个人工工具三部部分，公公用工具具及专业业自用工工具由领领班负责责保管及及使用，个个人工具具由个人人自行保保管及使使用。 2所所有工具具保管人人必须认认真负责责并保持持工具的的完好及及使用功功能。工工具保管管人必须须定期检检修并保保养所属属工具，每每月一次
21、次，以保保证各类类机具的的正常使使用。 3工工具保管管人必须须认真建建立工具具台帐，做做到工具具与台帐帐相符。 4全全体员工工必须爱爱护工具具，必须须正确使使用工具具，凡不不正确使使用工具具、不爱爱护工具具者，将将被扣除除当月奖奖金及工工资人民民币1000元至至3000元，凡凡因此造造成工具具损坏者者，将按按工具原原价赔偿偿，并同同时扣罚罚当月工工资3000元人人民币。 5公公用工具具的借用用，必须须执行公公用工具具的临时时借用办办法，工工具借用用最长时时间为三三天，如如因工作作原因，需需再继续续使用时时，必须须重新办办理借用用手续，工工具用完完后立即即主动归归还，不不得拖延延。 6专专业自用
22、用工具必必须由领领班进行行每日清清点，并并保持完完好，特特别是常常用小型型工具，不不得遗失失或损坏坏，如有有遗失或或损坏，须须由使用用人照价价赔偿。 7借借用公用用工具归归还时，须须由领班班和使用用人共同同进行检检验，如如有遗失失或损坏坏，须由由使 用人负负责照价价赔偿，如如借用工工具时未未按规定定填写工工程部借借还物品品记录，或或无法确确定使用用人时，造造成公用用工具的的遗失或或损坏，由由当班人人员负责责照价赔赔偿。 8所所有工具具一律不不得外借借，如因因情况特特殊，必必须经主主管批准准后方可可借出，员员工擅自自外借、带带出，经经查实要要严肃处处理，不不得用工工具干私私活。 9所所有工具具要
23、爱惜惜使用，工工具按规规定的使使用年限限到期时时，无论论公用工工具还是是个人领领用工具具，一律律以旧换换新。六、巡检制制度 1巡巡检工作作是及时时发现设设备缺陷陷，掌握握设备状状况，确确保安全全运行的的重要手手段，各各巡检人人员必须须按规定定的时间间、巡视视路线、检检查项目目等认真真执行，并并认真记记录。 2在在巡检过过程中，如如发现设设备存在在问题，应应立即用用对讲机机通知领领班，并并在可能能的情况况下自行行消除故故障。如如条件所所限一时时不能处处理，则则必须做做好临时时补救措措施后，报报告领班班，并将将详细情情况记入入巡检记记录备注注栏。 3巡巡检人员员在巡视视完毕机机房、泵泵房、配配电室
24、、竖竖井等所所有无人人值守之之设备间间后，必必须做到到随手锁锁门。 4巡巡检人员员在巡检检完毕设设备及其其控制箱箱、动力力柜、照照明柜、高高压柜、低低压柜等等所有供供配电设设施后，必必须将门门锁好。 5各各运行、维维修领班班，必须须每天对对所辖系系统设备备进行检检查；各各主管必必须每周周一次巡巡检本系系统所有有设备，发发现问题题，书面面报告经经理，并并应立即即组织处处理。 七、交接班班制度 1接接班人员员须提前前10分钟钟到达岗岗位，更更换工服服，做好好接班准准备工作作。 2接班人人员接班班时必须须检查以以下工作作： 2.11查看上上一班运运行记录录是否真真实可靠靠，听取取上一班班值班人人员运
25、行行情况介介绍，交交接设备备运行记记录表。 2.22查看上上一班巡巡检记录录表，听听取上一一班值班班人员巡巡检情况况介绍，交交接系统统设备巡巡检记录录表。2.3检查查所辖设设备之运运行情况况是否良良好，是是否与运运行记录录、巡检检记录相相符，如如有不符符，应记记入备注注栏，并并应要求求上一班班值班人人员签字字。 2.44检查仪仪表及公公用工具具是否有有缺、损损，是否否清洁，并并按原位位整齐摆摆放，如如有问题题， 应要求求上一班班值班人人员进行行整理，如如有丢失失，应记记入交接接班记录录备注栏栏，并由由上一班班人员签签字。 2.55查看交交接班记记录中是是否有上上级领班班及主管管发布之之特别任任
26、务或安安排，并并在交接接班记录录上签字字。 3交交班人员员在下列列情况时时不得交交班离岗岗： 3.11接班人人员未到到岗时，应应通知上上级领班班或主管管，须在在上级安安排之接接班人员员到岗后后方可进进行交接接班。 3.22接班人人员有醉醉酒现象象或其他他原因造造成精神神状态不不良时，应应通知上上级领班班或主管管，须在在上级安安排之接接班人员员到岗后后方可进进行交接接班。 3.33所辖设设备有故故障，影影响系统统正常运运行时，交交班人员员须加班班与接班班人员共共同排除除故障后后，方可可进行交交接班，此此时，接接班人员员必须协协助交班班人员排排除故障障。 3.44交接班班人员对对所辖值值班范围围之
27、清洁洁卫生未未做清理理时，接接班人员员应要求求交班人人员做好好清洁工工作后，方方可进行行交接班班。 八、值班班制度 1值班人人员必须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗、串串岗。如如有特殊殊情况，必必须向主主管或部部门经理理请假，经经准许后后方可离离开。 2值班电电话为工工作电话话，不得得长时间间占用电电话聊天天，不得得打私人人电话。3每班必必须按规规定时间间及范围围巡检所所辖设备备，做到到腿勤、眼眼尖、耳耳灵、手手快、脑脑活， 并认认真填写写设备运运行及巡巡检记录录，及时时发现并并处理设设备隐患患。 4须按计计划及主主管之安安排做好好设备日日常保养养和维修修。如有有较大故故障，值值班人员员无力处处
28、理时，应应立即报报告上级级领班或或主管。 5值班人人员用餐餐时，必必须轮换换进行，必必须保持持值班室室内244小时有有人值班班，当班班人员严严禁饮酒酒。 6值班人人员必须须每班打打扫值班班范围内内之卫生生，每班班两次，清清洁地面面、窗台台、门窗窗、设备备表面等等所有产产生积尘尘之处，随随时保持持值班范范围内之之清洁卫卫生。7非值班班人员未未经许可可不准进进入配电电室，如如有违者者，值班班人员必必须立即即制止，否否则追究究其责任任。如有有来访者者，必须须进行登登记。8任何易易燃、易易爆物品品，不准准暂放、存存放于值值班室，违违者一切切责任由由值班人人员负责责。九、材料领领取制度度1 1 所所有工
29、具具、备件件、材料料必须经经过领班班或主管管方可领领取。2 2 领领取工具具、材料料必须填填写领料料单。3 3 材材料使用用后要在在工作单单上填写写清楚，并并经领班班或主管管确认。4 4 多多余材料料必须退退回库房房。十、机房钥钥匙管理理制度 1凡凡24小时时值班机机房，除除值班人人员掌握握一套外外，其余余钥匙交交工程部部统一保保管。2. 任何何人不得得私自配配钥匙。3凡非224小时时值班机机房，值值班完成成后将钥钥匙交224小时时值班机机房保管管，以备备发生紧紧急情况况后，能能打开机机房门。 4无无关人员员不得借借用机房房钥匙。 5遗遗失钥匙匙须立即即报告。 6无无人值班班机房借借用钥匙匙需
30、登记记。十一、机电电设备房房出入管管理制度度 11工程程部机电电设备房房包括范范围：1.1 高压配配电室 1.22 空空调机房房 1.3 物业自自控机房房 11.4 水箱箱间 1.5 各电梯梯机房 2以以上机房房均为工工程部的的机电设设备运行行用房，为为了确保保本大楼楼内各机机电系统统正常运运行， 非工程程部工作作人员，未未经许可可不得进进入以上上机电设设备房。 3本本公司内内有关上上级部门门因检查查工作，必必须要进进入这些些场所时时，应由由部门经经理或其其指定人人员陪同同，并通通知当值值领班开开门后进进入，同同时在设设备房出出入登记记簿上上做好记记录。 4凡凡外单位位人员前前来参观观或有关关
31、上级业业务部门门前来检检查工作作，必须须要进入入这些场场所时， 应由部部门经理理或主管管陪同，通通知当值值领班开开门进入入，同时时在设设备房出出入登记记簿上上认真做做好记录录。5 5 本本部门工工作人员员需要进进入以上上地点进进行工作作时，必必须根据据工作项项目所规规定的地地点，到到当值领领班处办办理完登登记手续续后，在在当值人人员带领领下进入入以上场场所。工工作结束束后，应应及时通通知当值值人员办办理验收收离场手手续。6 6 外外单位施施工和检检修人员员因工作作需要进进入这些些工作场场所时，必必须凭事事先办理理好的有有关施工工许可证证、工作作票和有有效的临临时工作作证件，到到当值领领班处办办
32、理许可可和登记记手续后后进入现现场，在在工作中中不得随随意操作作和触动动与自己己工作无无关的设设备。工工作结束束后，及及时通知知当值人人员办理理验收离离场手续续。7所有人人员进入入这些场场所后，都都应随手手关门，并并不得随随意操作作和触动动与自己己工作无无关的设设备。8所有施施工和检检修人员员进入现现场后，不不得进行行与自己己工作无无关的活活动。必必须在工工作中做做到文明明施工，并并认真做做到工完完、料尽尽、场地地清。 9所所有人员员均不得得将任何何无关杂杂物带入入或贮放放于这些些机电设设备房。十二、故障障处理制制度不需要停止止运行进进行修理理的故障障，称一一般故障障，由主主管调查查与分析析原
33、因，提提出修理理意见和和责任故故障原因因，吸取取教训，记记录在案案，并汇汇报工程程部经理理。被迫停止运运行必须须进行修修理的故故障，称称重大故故障，应应及时汇汇报主管管，由主主管组织织调查分分析，提提出修理理意见报报经理批批准后实实施，并并且对故故障做到到三不放放过，（即即：故障障原因分分析不清清不放过过；责任任者与群群众没受受到教育育不放过过；没有有防范措措施不放放过。）记记录在案案，对责责任者做做出处理理意见，同同时以书书面材料料汇报物物业经理理。十三、大中中修管理理制度1. 1. 设备大大修是工工作量最最大的一一种有计计划的预预防性维维修，对对设备的的全部或或大部分分解体检检查，称称之为
34、大大修。2. 2. 中修是是根据设设备的结结构特点点而定的的，对技技术状态态已达不不到使用用要求的的设备，按按实际需需要进行行有针对对性的修修理，恢恢复设备备的性能能。3. 3. 对中修修以上的的设备进进行修复复前，必必须要有有书面报报告交工工程经理理，说明明：设备备安装日日期、使使用时间间。损坏坏程度及及修复费费用等。4. 4. 对设备备大修必必须书面面得到公公司领导导批准，专专业性、技技术性较较强的设设备或进进口设备备，应有有专业公公司出具具的鉴定定报告及及预估的的修复费费用报告告。5. 5. 对非正正常情况况下出现现的设备备大、中中修理工工作，有有关专业业主管必必须在修修理工作作实施前前
35、，出具具详细的的分析报报告，必必要时追追究有关关人员责责任。十四、零维维修管理理制度1. 1. 值班员员必须认认真执行行工作单单（维修修单）。2. 2. 在接到到报修单单20分钟钟内必须须到达现现场进行行处理。3. 3. 遇特殊殊情况时时，必须须征得客客户同意意，另行行约定修修理时间间，并在在工单上上注明。4. 4. 遇客户户单元特特殊零件件损坏，必必须讲清清原因，取取得谅解解。5. 5. 进客户户区维修修时，必必须着装装整齐，使使用文明明语言，不不得大声声喧哗，与与客人口口角。6. 6. 值班员员遇到解解决不了了的问题题，不能能讲“我不会会”、“你找别别人”此类的的话，要要“我帮您您找个人人
36、看看”或“我需要要拿回去去分析一一下”。7. 7. 每天要要对本班班次所有有的维修修单进行行登记。8. 8. 每周要要对维修修单汇总总，对耗耗材、时时间、返返修等做做出统计计。十五、综合合维修房房屋管理理制度1. 1. 职责工程部维修修领班对对各类维维修情况况进行检检查，对对维保过过程进行行跟踪指指导。2. 2. 内容2.1 做做好房屋屋接管工工作，各各种手续续资料齐齐备，各各种验收收单与协协议等文文件保存存好。2.2 为为了延长长大楼的的使用寿寿命，认认真执行行各项维维修保养养计划，使使各种设设施设备备达到正正常使用用标准。2.3 定定期对房房屋设施施设备进进行巡视视检查，发发现事故故隐患及及时排除除，从而而保证设设施设备备正常使使用。2.4 二二装施工工中对施施工图纸纸严格审审验，对对房间改改造等项项目要严严格把关关，确保保主体结结构不被被破坏。2.5 树树立安全全第一的的思想，二二装施工工中对动动火严格格控制，动动火必须须有动火火证方可可施工。2.6 装装修竣工工验收必必须有电电检、消消检验收收合格报报告。2.7 在在巡查中中发现重重大事故故隐患，要要及时上上报上级级领导，并并采取相相应措施施，防止止重大事事故的发发生。第二节 第二节 强电专专业编号：ZWWPM-C-BBB-EEN-004 版本：C/11A