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1、序言随着我国国改革开开放不断断的深入入发展，新新生的“贵族”派系、白白领阶层层中的众众多女企企业家、女女艺术家家、女明明星和高高级职业业新女性性，这一一人群，她她们对工工作、学学习环境境、生活活质量都都有一个个高层次次要求和和高档次次的追求求。中国国女人街街正是迎迎合了她她们的心心声，集集购物、休休闲、餐餐饮、美美容、娱娱乐、健健身等为为一体的的多功能能、综合合性的商商业中心心，为现现代都市市新女性性提供了了一个放放松、享享受、度度假式的的栖息地地，为她她们营造造了一个个自由、轻轻松、温温馨的“家园”。根据数据据调查表表明，全全国服装装消费，女女性占770%，美美容、服服装是现现代女性性的重大
2、大支出项项，化妆妆品、保保健用品品、减肥肥药、服服装、饰饰品、相相关服务务等等。她她们希望望青春永永驻，能能拥有少少女般的的皮肤和和身材。这这就给女女性需求求商品市市场带来来了巨大大的商机机。女性购物物、消费费有时是是理性的的，但更更多是感感性，这这是女性性固有的的心理特特征。服服装、首首饰、高高档商品品有时会会引起女女性的情情感、虚虚荣，欲欲为己有有时，就就会感性性，产生生冲动性性，不管管价格，有有一种占占有的喜喜悦感。而而有时女女性又是是理性的的，日常常的生活活小用品品，她们们非常的的有经济济头脑，精精打细算算，甚至至于为买买一件极极小的用用品，花花上很多多的时间间，跑上上很多的的路程。现
3、代女性性消费有有五大变变化：1. 消费层次次细化，多多元化消消费格局局。女性在购购物、消消费时，有有求经济济实用的的，有追追求时尚尚的，有有求稳重重的，有有的要带带有含蓄蓄的，有有的要求求突出个个性。2. 品牌化趋趋势。过去有一一种说法法是“男人穿穿品牌，女女人穿时时尚”，现代代的女性性地位不不同了，新新女性也也讲穿品品牌，住住豪华宾宾馆，吃吃山猛海海鲜，真真是时代代的造就就。3. 流行周期期缩短。今年流行行的发型型、服饰饰，明年年就落后后了，甚甚至上半半年流行行，下半半年就淘淘汰，赶赶不上市市场的变变化。4. 意识愈加加成熟和和敏感。在消费过过程中的的自我保保护意识识在不断断增强。5. 具有
4、个人人传播信信息途径径。有数据统统计表明明，女性性在消费费中得到到满意或或满足时时，她一一般会对对4个好友友说，若若在消费费中感到到非常不不满、乏乏味或不不合理，她她会对221个人人发牢骚骚，女性性的消费费一般是是来自同同事、朋朋友、家家庭的推推荐。鉴于女性性的特征征及特性性，怎样样做好女女性消费费的服务务，是我我们永远远学习和和探讨的的课题。中国女人人街的闪闪亮登场场，献上上了“富腾人人”给南京京人民的的一份厚厚爱和真真情，我我们百家家湖物业业人甘愿愿与“富腾”大师们们携手共共创新千千年南京京商业的的世纪奇奇观。第一部分分南京中国女女人街概概况南京中中国女人人街位于于南京江江宁区繁繁华地金金
5、箔路，是是江宁新新兴商业业圈的中中心区，占占地600亩，建建筑主体体长8000米，宽宽78米，是是国内同同类商业业规模中中最大的的街形单单体建筑筑，于220022年7月30日奠奠基动工工，20003年年底建成成，20004年年初投入入运营。中国女人人街是一一条多元元化的主主体概念念街。她她不但具具备满足足广大女女性购物物、休闲闲、餐饮饮、美食食、娱乐乐、健身身、培训训、创业业等功能能，更设设置了她她那古今今结合、中中外合璧璧的旅游游景观的的定位。建建成后的的中国女女人街整整个街道道全封闭闭、全透透明，花花园式的的生态走走廊，自自然与景景色浑然然一体。中中国女人人街设有有大型地地下停车车场，地地
6、面自行行车、摩摩托车停停车位，中中央空调调，换气气扇，拥拥有2部观光光电梯、28部自动扶梯货梯。六大功能能区（AA、B、C、D、E、F）形成成一条龙龙服务，以以女性为为主要服服务对象象，着眼眼于个性性化，差差异化特特色经营营，倡导导体验就就是生活活的消费费理念，构构建一种种新的生生活方式式、新的的思维方方式，踱踱步“街”中，购购物在园园林里，休休闲在阳阳光下，聚聚会似家家中，应应有尽有有，“一站”全受。中国女人人街高起起点，高高品位，尽尽显女人人时尚风风采，展展示男人人至尊气气派，中中国女人人街仙来来之笔，蕴蕴藏亿万万商机商商业航母母，打造造极至完完美购物物天堂。第二部分分公司简简介南京百家家
7、湖物业业管理有有限公司司成立于于一九九九七年，是是南京市市最早从从事物业业管理的的品牌企企业。中中国物业业管理协协会理事事、南京京市物业业管理协协会常务务理事、具具有独立立法人资资格，拥拥有省建建设厅颁颁发的物物业管理理资质证证书；主主要从事事各类高高档物业业的专业业化管理理、房产产咨询、中中介租赁赁、物业业管理顾顾问服务务、家政政服务、园园林绿化化等多种种经营项项目。公司现托托管、顾顾问的物物业类型型有高档档别墅、高高层公寓寓、办公公楼、高高档音乐乐厅、学学校、游游乐场、公公用工程程等，托托管面积积近700万平方方米，公公司员工工1500多人，其其中大专专以上文文化程度度48人，占占38%，
8、持物物业管理理职业经经理人证证书和物物业管理理部门经经理、物物业管理理上岗证证书的880人。经经过多年年实践，积积累了丰丰富的物物业管理理经验，摸摸索形成成了独特特的“百家湖湖”物业管管理模式式，九五五年所管管理项目目建成江江宁第一一个“涉外商商住区”，九六六年所管管理项目目评为“江苏省省城市物物业管理理优秀小小区”，九八八年所管管理项目目评为“全国城城市物业业管理优优秀小区区”，20000年20002年所所管理项项目年年年被评为为江宁区区“文明示示范小区区”，20002年20003年被被市园林林局评为为二星、三三星级园园林绿化化小区，2003年被江宁区房产局评为双创先进企业。2003年5月公
9、司通过了ISO9001：2000国际质量保证体系和ISO14001：2000国际环境质量保证体系双认证。公司下设五部一室（经营部、工程部、保安部、环保部、财务部、办公室），四个分公司（房产咨询分公司、保洁家政分公司、房产租赁分公司、花卉租摆分公司）和十一个管理处。中国女人人街开发发商南京富富腾房地地产开发发有限公公司，作作为一家家极具实实力的开开发企业业，着力力于全新新的运作作模式和和经营理理念，突突破传统统的商业业形态，突突出个性性化、差差异化的的经营特特色，打打造钻石石品牌，面面对这样样一个一一流的地地理环境境、一流流的设计计、一流流的经营营理念的的大型生生态商业业中心，我我们百家家湖物业
10、业人一定定以一流流的管理理水平和和一流的的服务质质量将中中国女人人街建设设成为中中国大型型高档商商业中心心的物业业管理典典范。我们将致致力为中中国女人人街提供供最细致致的亲情情服务，认认真做好好宣传广广告活动动，扩大大商业中中心和“富腾公公司”的知名名度和影影响力，树树立良好好的商业业企业形形象和声声誉，使使顾客在在舒适、高高雅、方方便、安安全的气气氛中无无拘无束束地购物物、休闲闲，追求求其中的的享受和和乐趣，让让她们感感到贴心心、温馨馨、赏心心悦目，流流连忘返返。中国女人人街的物物业管理理服务质质量是高高起点、高高标准、高高品位的的，以最最大限度度地满足足顾客的的需求是是我们的的服务宗宗旨，
11、我我们坚信信，通过过我们严严谨的管管理制度度、规范范的操作作程序，独独特的百百家湖物物业管理理模式，通通过员工工的不懈懈努力，定定能将中中国女人人街建设设成为一一个高档档、一流流的商业业中心。南京百家家湖物业业管理有有限公司司组织架架构股 东 会副 总 经 理总 经 理董 事 会办公室财务部经营部工程部保安部环保部各大厦管理处各住宅管理处房产咨询分公司保洁家政分公司房产租赁分公司花卉租摆分公司第三部分分 中中国女人人街物业业管理前期介入入服务实实施方案案中国女人人街现阶阶段主体体工程已已将进入入封顶，目目前正在在进行的的是室内内管网的的铺设和和室外道道路的拆拆铺、设设备、设设施有的的要预先先安
12、置、施施工。南南京百家家湖物业业管理有有限公司司的前期期介入服服务有助助于南京京富腾房房地产开开发有限限公司在在项目建建设、销销售各阶阶段的工工作有条条不紊的的开展。一、前期期介入服服务组织织机构1组织织机构南京百家湖物业管理有限公司南京富腾房地产开发有限公司中国女人街前期介入服务组综合服务组安全护卫组工程技术服务组保洁服务组监督指导制度指令2人员员配置：南京百百家湖物物业管理理有限公公司成立立中国女女人街物物业管理理前期介介入服务务组，设设组长壹壹名，分分阶段派派驻综合合服务人人员、工工程技术术人员、安安全护卫卫人员、保保洁服务务人员。详详见前期期介入服服务人员员进度配配置表。前期介入入服务
13、人人员进度度配置表表类别数量阶段负责人（人）服务保障障人员（人）工程技术术人员（人）安全护卫卫人员（人）绿化环保保人员（人）合计（人）20033年111月220044年2月月112621220044年月月4月231242220044年正正常管理理阶段按物业管管理运作作实施方方案二、中国国女人街街前期介介入服务务内容根据南南京市新新建住宅宅小区（大大厦）物物业管理理配套设设施综合合验收办办法和和双方约约定的事事项开展展以下服服务。1工程程建设服服务1.1 从物业业管理角角度对中中国女人人街景观观、环艺艺、附属属配套设设施的设设计与施施工等，提提出改善善的可行行性建议议；1.2 从物业业管理角角度
14、提出出物业的的设计要要方便维维修和养养护，减减少使用用成本，从从而减轻轻业主和和使用人人的经济济负担；1.3 出席工工程例会会，掌握握工程第第一手资资料，以以便做好好后续工工作；1.4 从物业业管理角角度在建建设过程程中进行行监督、对对施工质质量问题题提出意意见；1.5 协助制制定设备备试运行行计划，以以协助制制定房屋屋、设备备设施验验收程序序并参与与竣工验验收；1.6 从物业业管理角角度考虑虑绿化、美美化、安安全防卫卫等方面面的建议议，使商商业中心心投入使使用后环环境优美美、安全全、舒适适。2营销销策划服服务2.1 利用百百家湖物物业公司司良好的的社会信信誉及专专业人才才优势，积积极配合合营
15、销策策划；2.2 从物业业管理角角度提供供销售方方案中的的物业管管理策划划方案；2.3 对销售售人员进进行物业业管理相相关知识识的培训训；2.4 在营销销过程中中，负责责对购房房工作物物业管理理内容的的解释。3收集集信息、资资料并及及时建立立档案，并并做好物物业管理理实施的的准备工工作。4与富富腾公司司同步办办理商住住手续。三、前期期介入服服务形式式百家湖物物业公司司根据富富腾公司司的工作作计划，全全过程、全全方位地地开展中中国女人人街物业业管理前前期介入入服务，直直至中国国女人街街工程竣竣工验收收交付使使用后，由由百家湖湖物业公公司实施施专业化化物业管管理。具具体服务务形式如如下：1成立立中
16、国女女人街物物业管理理前期介介入服务务组，配配备精干干工作人人员；2服务务组将积积极参与与管理，并并根据工工程进度度及富腾腾公司的的需要及及时解决决各种问问题；3及时时与富腾腾公司沟沟通，并并以书面面形式提提交建议议书。四、物业业管理的的前期准准备百家湖物物业公司司为做好好中国女女人街的的物业管管理，需需做好以以下前期期准备工工作。1日常常管理机机构的设设置与拟拟定人员员编制。2物业业管理人人员的选选聘和培培训。3日常常管理所所需物资资配置及及采购计计划。4规章章制度的的建立。5收集集业主资资料并建建立档案案。五、物业业的接管管验收和和业主入入住手续续的办理理1物业业的接管管验收1.1 按南南
17、京市新新建住宅宅小区（大大厦）物物业管理理配套设设施综合合验收办办法执执行；1.2 档案资资料的建建立，主主要抓住住收集、整整理、归归档、利利用四个个环节，从从项目规规划设计计到工程程竣工，从从地下到到楼顶，从从主体到到配套，从从建筑物物到环境境的全部部技术、维维修资料料进行科科学地归归档管理理；1.3 做好物物业移交交的手续续办理工工作，认认真填写写相关表表单，如如物业移移交清单单及物业业移交书书；1.4 收集维维保单位位相关信信息，并并与其建建立良好好的沟通通渠道。2业主主入住手手续的办办理2.1 业主入入场手续续的办理理。2.2 举行入入场仪式式，拉横横幅、插插彩旗。2.1 富腾公公司与
18、百百家湖物物业公司司联名按按约定的的入住时时间提前前向业主主发送入入住通知知书、入入住手续续书、收收楼须知知、致致业主一一封信等等文件；2.2 富腾公公司与百百家湖物物业公司司现场联联合办公公，共同同办理业业主入住住手续。六、相关关表单1接管管验收相相关表单单1.1 接管验验收公共共区域共共用设备备设施遗遗留问题题登记表表序号名称位置遗留问题题简述备注12345678富腾公司司代表： 百百家湖物物业公司司代表：1.2 接管验验收业主主房产、设设备设施施遗留问问题登记记表_区区_层_号遗遗留问题题登记表表序号名称位置遗留问题题简述备注12345678富腾公司司代表： 百百家湖物物业公司司代表：2
19、物业业移交相相关表单单物业移交交书经双方验验收、移移交人承承诺_日内内对遗留留问题予予以整改改，中国国女人街街_区_层_号号物业从从即日起起交由南南京百家家湖物业业管理有有限公司司接管。移移交内容容见附件件，双方方签证无无误。附件1：物业移移交清单单附件2：遗留问问题登记记表移交方：南京富富腾房地地产开发发有限公公司接管方：南京百百家湖物物业管理理有限公公司_年年_月_日_区区_层_号物物业移交交清单年月日 NO:业主姓名名移 交交 内内 容容接收人移交人自来水表表电表煤气表其它初始读数数初始读数初始读数初始读数3入住住手续办办理相关关表单入住通知知书_：您好!您您所购中中国女人人街_区_层层
20、_号，现现已具备备入住条条件，准准予入住住。（一）请请您单位位（或您您）按照照入住住通知书书、入入住手续续书、收收楼须知知办理理入住手手续。办办理地点点在中国国女人街街物管大大楼大厅厅。在规规定时间间内，南南京富腾腾房地产产开发有有限公司司财务部部、销售售部、南南京百家家湖物业业管理有有限公司司等有关关部门和和单位将将到现场场集中办办公。（二）为为了您能能顺利办办理好入入住手续续，请您您按照下下列时间间，带齐齐有关证证件，前前来办理理。日 期期时 间间（三）在在办理手手续前，请请您仔细细阅读收收楼须知知。如如果您本本人不能能前来办办理，可可书面委委托他人人代办。特此通知知证件清单单：1购房房契
21、约； 2已已付款收收据； 3身身份证（或或护照）； 4单单位产权权的须带带营业执执照、法法人证明明、收楼楼人身份份证明及及委托书书。 南京富腾腾房地产产开发有有限公司司南京百家家湖物业业管理有有限公司司年月日入住手续续书：您认购的的楼宇，现现已具备备入住条条件，请请阅读收收楼须知知后，按按以下程程序办理理入住手手续。已按购房契约付楼款特此证明（盖章）（一） 南京富腾腾房地产产开发有有限公司司财务部部入住资格审查合格特此证明（盖章）（二） 南京富腾腾房地产产开发有有限公司司销售部部已按规定交付各项入住费用特此证明（盖章）（三）南南京百家家湖物业业管理有有限公司司财务部部入住收楼完毕特此证明（业主
22、盖章或签字）（四）南南京百家家湖物业业管理有有限公司司中国女女人街管管理处 南京京富腾房房地产开开发有限限公司南京百家家湖物业业管理有有限公司司 年 月月 日收楼须知知（一）业业主在接接到入入住通知知书后后按时办办理入住住手续。（二）收收楼时，请请认真查查看室内内设备，土土建装修修等是否否有损坏坏或未尽尽妥善。如如有投诉诉，请用用书面材材料告知知南京百百家湖物物业管理理有限公公司，本本公司将将代表业业主利益益与建设设单位协协商解决决。（三）依依照楼宇宇承建合合同，楼楼宇土建建、安装装、装饰饰工程保保修期为为壹年。在在维修保保养期间间内，如如因工程程质量问问题，请请以书面面材料向向南京百百家湖物
23、物业管理理有限公公司投诉诉，本公公司将代代表业主主利益，与与承建单单位协调调免费为为业主维维修；如如因业主主使用不不当需要要维修，南南京百家家湖物业业管理有有限公司司竭诚为为业主服服务，维维修费用用由业主主支付。（四）业业主有权权对其用用房进行行装修、维维修，但但应保证证绝对不不影响楼楼宇结构构和公共共设施。装装修、维维修前请请仔细阅阅读中中国女人人街物业业管理手手册，业业主须向向南京百百家湖物物业管理理有限公公司中国国女人街街管理处处提出书书面申请请，获准准后，方方可进行行装修、维维修，并并按规定定由装修修、维修修承接者者向中国国女人街街管理处处缴纳管管理费。（五）在在南京富富腾房地地产开发
24、发有限公公司财务务部办理理以下手手续：1按购购房契约约交付付购房款款；2携带带已缴纳纳收据并并确认，待待办理产产权证时时再换取取正式发发票；3由南南京富腾腾房地产产开发有有限公司司财务部部在入入住手续续书（一一）上盖盖章。（六）在在南京富富腾房地地产开发发有限公公司销售售部办理理以下手手续：1查验验业主身身份证（或或护照）、购购房契约约、入入住手续续书等等；2委托托他人代代理时，除除查验业业主身份份证或护护照、购购房契约约、入入住手续续书外外，还要要查验业业主委托托代理人人的身份份证（或或护照）；3由南南京富腾腾房地产产开发有有限公司司销售部部在入入住手续续书（二二）上盖盖章。（七）在在南京百
25、百家湖物物业管理理有限公公司财务务部办理理以下手手续：1签定定中国国女人街街前期物物业管理理服务协协议；2交付付下列各各项费用用：（1）预预交36个月月的物业业管理费费计：_元元；（2）水水电费备备用金人人民币:_元（用用于供水水、供电电、机电电设备、电电梯、消消防、监监控等重重要设备备的能耗耗费周转转金）；（3）装装修押金金人民币币： _元元（业主主入住时时预收的的押金，装装修完毕毕后按规规定退回回）；（4）建建筑垃圾圾清运费费人民币币：_元（用用以清运运业主装装修时产产生的建建筑垃圾圾）。（5）南南京百家家湖物业业管理有有限公司司财务部部在入入住手续续书（三三）上盖盖章。（八）南南京百家家
26、湖物业业管理有有限公司司中国女女人街管管理处办办理以下下手续：1管理理处工程程技术人人员带领领业主验验收所购购物业并并由业主主签字；2业主主将签字字的壹份份中国国女人街街前期介介入服务务协议交交给管理理处签收收；3管理理处工作作人员向向业主介介绍入住住的有关关事项，接接受业主主有关物物业管理理知识的的咨询，并并发给业业主中中国女人人街物业业管理手手册；4业主主在入入住手续续书（四四）上签签字、盖盖章（或或按手印印），将将入住住手续书书交给给管理处处保存；5管理理处正式式把业主主所购物物业的钥钥匙交给给业主并并签收。第四部分分 中中国女人人街物业业管理运运作实施施方案第一节 中国女人人街物业业管
27、理服服务工作作的整体体设想与与策划中国女人人街为南南京富腾腾房地产产开发有有限公司司在新世世纪里奉奉献给南南京市民民的又一一力作。中中国女人人街采用用全封闭闭、全透透明的商商业建筑筑结构，分分为A、BB、C、DD、E、FF六大功功能区，其其中A区区为极具具人性化化的多功功能商城城，设有有大型特特色超市市，大型型餐饮，特特色小吃吃系列，旅旅游机构构及自助助旅馆等等；B、DD区分别别为同步步于亚洲洲和欧洲洲时尚潮潮流的室室内步行行街，设设有专卖卖店，服服饰化妆妆品，鞋鞋帽，首首饰，食食品，花花店，宠宠物托管管等一系系列特色色服务项项目；CC区为导导入巴黎黎风情的的主题商商场，拥拥有13300平平米
28、的特特色阳光光生态中中庭，景景观电梯梯和宽敞敞的生态态走廊，中中庭是时时装表演演，促销销展示，歌歌舞演出出的舞台台；E区区为尽显显生命活活力的运运动之城城，主要要营造江江宁地区区夜色经经济，是是融运动动、培训训、娱乐乐为一体体的特色色区域，设设有健身身房、壁壁球馆、桑桑拿、迪迪吧、酒酒吧、自自助卡拉拉OK，运运动中心心，会议议中心，培培训中心心等；FF区为展展示五十十六个民民族文化化的特色色产品街街，设有有全国各各地独具具民族特特色的小小吃、服服装、旅旅游商品品及各地地方的土土特产品品等。中国女人人街是一一个堪称称“旗舰”的商业业地产项项目，具具有独特特文化定定位的商商业品牌牌，中国国女人街街
29、代表的的是人类类重要的的一极，代代表的是是一个国国度，中中国女人人街是在在激烈的的商业竞竞争中走走出的一一条新型型商业的的发展道道路，中中国女人人街的出出现是向向世人宣宣言，中中国女性性又在一一个新的的高度展展现富有有、智慧慧、新潮潮、文明明、自强强，谱写写了现代代女性诗诗篇。针针对中国国女人街街独特的的创新构构思，突突出个性性化、差差异化的的经营特特色，强强调一种种多元化化体味、当当代社会会人文思思想，人人性互动动与自然然交融，与与空间环环境共生生的新生生活理念念，我们们进行了了深入广广泛的研研究、分分析和探探讨，提提炼出物物业管理理工作中中面临的的难点、重重点，细细心组织织策划，对对应经营
30、营理念，确确定了中中国女人人街的整整体构想想及管理理策划思思路 一种种模式、二二项承诺诺、四个个重点、四四大预案案、九大大措施。我们的质质量方针针是：规规范、高高效、诚诚信、创创新。我们的环环境方针针是：保保护绿色色环境，创创建绿色色家园，享享受绿色色生活。我们的管管理体制制是：企企业化、专专业化、市市场化。我们抓的的三大效效益是：社会效效益、环环境效益益和经济济效益。我们的管管理模式式是：通通过人性性化管理理，聚集集有识之之士。我们的服服务宗旨旨是：主主宾至上上、服务务至诚、环环境幽雅雅、社会会满意。我们的经经营理念念是：耐耐心、细细致、贴贴心入微微的亲情情服务，打打造一个个高雅、温温馨的“
31、女性世世界”。我们追求求的目标标是：创创造一个个舒适、文文明、方方便、安安全的商商业活动动场所。（一） 一种模式式采用五星星级酒店店式管理理模式，以以最大限限度地满满足顾客客需求，淋淋漓尽致致的袒露露我们真真诚的服服务和一一片赤子子之心，使使她们踱踱步在中中国女人人街里，处处处体现现“家”的温馨馨，演绎绎“家”的概念念，为景景所动，为为情所留留，尽显显女人魅魅力，尽尽享人间间天堂的的快乐。（二）两两项承诺诺1. 自接管中中国女人人街起，二二年内创创建为南南京市优优秀的商商业街，三三年内创创建为江江苏省优优秀商业业街，五五年内创创建为全全国优秀秀示范商商业街。2. 自接管中中国女人人街之日日起，
32、二二年内通通过ISSO90001质质量保证证体系的的认证，使使中国女女人街成成为高档档一流的的绿色环环保商业业街。（三） 四个重点点重点之一一：公共共设施、设设备专业业一体化化维护、养养护管理理。商业物业业的设备备价格比比较昂贵贵，需要要不断维维护、修修理和更更新改造造。因此此，必须须对商业业物业的的设备进进行科学学管理，才才能保证证物业设设备的正正常使用用和创造造良好的的经商环环境。中国女人人街集住住、食、行行、购、游游乐、通通信、商商务于一一体，设设备种类类多，数数量大，复复杂、高高档，进进口设备备，对操操作及维维修人员员的技术术水平要要求高。1. 建立计算算机设备备档案管管理制度度设立设
33、备备档案管管理员，专专人专项项负责，制制定科学学合理、切切实可行行的设施施、设备备运行计计划，设设施、设设备维修修、养护护计划。2. 保证设备备、设施施正常运运转、使使用操作人员员熟悉、了了解设备备的性能能、功率率和使用用方法，正正确操作作、使用用，针对对设备的的结构、性性能、使使用范围围、工作作条件和和能力，合合理安排排工作负负荷，严严禁超负负荷运转转和带“病”工作，确确保安全全。3. 设设备的维维修、养养护措施施设备的维维护保养养要清洁洁、安全全、整齐齐、润滑滑、防腐腐。a) 清洁工作作要做到到无尘、无无灰、无无虫害、保保护良好好的工作作状态和和工作环环境。b) 安全要做做到各种种保护装装
34、置要齐齐全，各各种安全全防护装装置要定定期检查查，不漏漏水、不不漏油、不不漏气、不不漏电，保保证安全全不出事事故。c) 整齐放置置各种工工具、工工件和附附件，线线路管道道要完整整，各种种标识醒醒目美观观。d) 润滑设备备必须定定时、定定点、定定量加油油，保证证润滑面面活络润润滑，保保证运转转畅顺。e) 防腐是对对前台设设备的保保新问题题，除锈锈防湿要要定期。4. 设设立三级级保养制制度 设备备的日常常维修保保养设备的管管理也是是一项综综合性的的管理，而而应首先先注重管管理，其其次才是是检修。把把管理摆摆在前面面，管理理者不但但要看到到设备技技术管理理的“硬技术术”，还要要看到“软技术术”部分，
35、即即设备的的经济管管理、信信息管理理、人事事心理管管理、计计划管理理、决策策控制等等。把设设备管理理工作的的中心从从“物”上成功功地转移移到“人”上，这这是设备备管理成成功与否否的关键键，只有有通过有有主动性性、有责责任心的的员工，才才能真正正管理好好设备，才才能使设设备真正正为顾客客提供优优质的服服务。员员工要有有一种自自我约束束即“领导在在与不在在一个样样”，把问问题处理理在萌芽芽状态，设设备管理理不能“亡羊补补牢”，要“防微杜杜渐”。设备的日日常维护护保养是是全部维维护工作作的基础础，要经经常化、制制度化。包包括班前前、班后后和运行行中维护护保养。参加日常常维保人人员严格格按操作作规程操
36、操作，集集中精力力工作，注注意观察察设备运转情情况和仪仪器、仪仪表，通通过声音音、气味味发现异异常情况况，设备备不能带带病运行行，如有有故障应应停机检检查，及及时排除除，并做做好故障障排除记记录。日常维护护保养的的内容大大部分在在设备的的外部，主主要是搞搞好清洁洁卫生；检查设设备的润润滑情况况；紧固固易松动动的螺丝丝和零部部件；检检查设备备的渗漏漏情况；检查各各保险装装置、操操纵机构构、变速速机构、防防护装置置是否灵灵敏可靠靠，零部部件是否否完整。 设备备的一级级保养对部分零零部件进进行拆卸卸清洗；部分配配合间隙隙进行调调整；除除去设备备表面斑斑锈和油油污；检检查、调调整润滑滑油路，保保持畅通
37、通不漏；清洗附附件和冷冷却装置置等。每每月或设设备运行行5000小时后后进行。 设备备的二级级保养设备的二二级保养养也叫年年保，目目的主要要是延长长设备的的大修周周期和使使用年限限，使操操作者进进一步熟熟悉设备备的结构构和性能能，使设设备达到到完好标标准，提提高保持持设备的的完好率率。根据据设备使使用情况况进行部部分或全全部解体体检查或或清洗；检查、调调整精度度、校正正水平；检修电电器箱、电电动机，修修整线路路；对各各传动箱箱、液压压箱、冷冷却箱清清洗换油油；修复复和更换换易损件件。保养养时间一一般为：按一班班制一年年进行一一次，或或设备资资料累计计运转225000小时后后进行。5. 建建立设
38、备备点检制制度设备的点点检是一一种现代代先进的的设备维维护管理理方法，对对影响设设备正常常运行的的一些关关键部位位进行经经常性的的检查和和重点控控制。 日常检点点。每日日通过感感观检查查设备运运行中的的关键部部位的声声响、振振动、温度、油油压等，并并对检查查结果记记录在点点检卡中中。 定期点检检。时间间周期长长短按设设备具体体情况划划分，重重点设备备使用专专用检测测仪表工工具。检检查设备备的性能能状况、设设备的缺缺陷、隐隐患、劣劣化程度度，为设设备的大大修、中中修方案案提供依依据。 专项点检检。有针针对性地地对设备备特定项项目检测测，使用用专用仪仪器工具具，在设设备运行行中进行行。 设备点检检
39、程序：a) 确定设备备检查点点。设备备的检查查点往往往是设备备的关键键部位或或薄弱环环节，检检查点一一经确定定，轻易易不要变变动，并并要求长长期积累累历次检检查数据据及资料料。b) 确定点检检路线。检检查点确确定后，要要根据设设备的分分布和类类型等具具体情况况组成一一条点检检路线，并并明确点点检的前前后顺序序。c) 确定点检检标准。设设备的点点检标准准要根据据设备的的各种资资料并结结合实际际经验来来制定，其其标准要要量化，便便于检查查。d) 确定点检检周期。设设备的性性能不同同、特点点不同、寿寿命不同同，点检检的周期期也不同同，因此此，要根根据实际际情况，分分别制定定各设备备的点检检周期，以以
40、保证设设备按时时接受检检查。e) 设备点检检工作的的检查和和考核。做做好点检检工作，对对今后设设备的修修理工作作至关重重要，加加强督促促，定期期检查、考考核，杜杜绝不负负责任的的点检，使使点检工工作真正正起到成成效。6. 设设备维修修设备的维维修分为为计划内内维修和和计划外外维修，要要突出以以计划内内维修能能达到防患于于未然，减减少计划划外维修修（紧急急维修）的的工作量量，使设设备处于于良好的的工作状状态，根根据检修修的时间间、内容容、标准准作为工工时定额额、检修修保养的的质量评评比、检检修工考考核、岗岗位责任任制的实实施依据据。 计划内内维修。a) 定期检修修。以预预防为主主，保持持设备的的
41、良好技技术性能能，使之之恢复实实现基本本功能的的能力。b) 公共部位位巡查检检修制，一一般由工工程部派派人进行行巡查检检修。一一般故障障由巡查查员现场场修复，较较大故障障报管理理处安排排检修。c) 室内巡查查检修制制。对商商铺或房房间设备备设施进进行有计计划循环环、检查查、维修修（包括括空调、灯灯、开关关、电话话、卫生生间等），提提高设备备的完好好率，减减轻日常常维修的的工作量量。d) 异常时期期检修。雷雷雨季节节、灭火火系统要要加倍检检修。每每周做一一次消防防探头起起动，并并做好测测试记录录。烟感感、温感感探测器器，每年年测试一一次，并并做好记记录。 故障维维修属于计划划外维修修，设备备在发
42、生生故障后后设备基基本性能能降低到到允许范范围之下下的修理理，维修修方式为为简单低低值和利利用率低低的设备备。 设备备大修商业设备备的修理理类别，一一般分为为大修、中中修、小小修。大大修就是是全面修修理，把把设备全全部拆开开，更换换全部磨磨损零件件，恢复复设备的的原有性性能。设设备大修按设备备大修项项目申请请表填写写申请报报告，编编制大修修方案，预预算成本本。经过过业主大大会、业业主委员员会讨论论通过后后报房产产主管部部门审批批后方可可实施，一一般由社社会专业业维修队队伍维修修。 商业业设备事事故的预预防和应应急措施施加强员工工责任意意识和质质量意识识教育，加加强技术术培训，操操作工上上岗一律
43、律持证上上岗，遵遵守安全全生产程程序和操操作规程程。杜绝绝一切责责任事故故的发生生，这也也是物业业公司风风险防范范的重点点之一。当当事故发发生时，立立即切断断电源，准准备灭火火器，对对讲机报报告管理理处，采采取紧急急措施，保保护现场场，有人人身受到到伤害的的立即送送往当地地医院，并并上报重重大事故故报告，电电话通知知维保单单位立即即赶赴现现场，及及时处理理设备故故障，尽尽快恢复复设备的的运转。7. 商商业物业业设备的的备件管管理为了及时时进行维维修，保保证设备备的正常常的运转转，必须须经常备备有一定定种类和和数量的的备件，用用以替换换设备中中易损的的零件和和部位。搞好备件件管理，做做到导购购安
44、排恰恰当，库库存储备备合理，保保证及时时供应设设备维修修需要，缩缩短设备备修理时时间，提提高修理理质量，保保证设备备处于良良好的技技术状态态，降低低维修费费用和经经济成本本。 编制采购购计划。 做好采购购、定货货工作。 做好备件件资料的的管理。 控制备件件储备定定额。 搞好备件件储存保保管。8. 设设施设备备管理 房屋屋公共部部位的设设备、设设施维修修管理与与服务在接管物物业后半半年内将将管辖范范围的设设备设施施清单550000元以上上的建立立设备备台帐，并并在建档档后三个个工作日日内将台台帐移交交办公室室存档；将所有有设备进进行设备备标识及及设备编编号，所所有设备备单机或或单台按按功能系系统进行行“设备标标识”，设备备状态分分为运行行、备用用、停用用、检修修及严禁禁合闸等等。 制定房房屋建筑筑设备和和房屋建