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1、员工手册Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.员工手册天津纵横房房地产投投资咨询询有限公公司二00六年年4月版目 录第一部分 企业介介绍一、公司发发展篇1、 纵横公司简简介2、 公司组织架架构3、 部门职能简简介4、 代理及策划划类项目目5、 相关制度及及规定二、行为礼礼仪篇1、 个人礼仪2、 接待礼仪第二部分 基本知知识三、 业务知识篇篇1、 常用名词基基本解释释2、 签订商品房房买卖合合同的说说明3、 办理贷款公公积金的的相关手手续4、 商品房销售售的有关关法律政政策5、 物业管理相相关说明
2、明6、 法务知识公司发展篇篇一、 纵横公司简简介纵横是一家家新兴的的房地产产专业服服务机构构，现有有专业人人员1000余名名，具备备房地产产销售代代理资质质。由具具有丰富富实操经经验的行行业精英英发起并并组成核核心团队队，纵横横人创造造性地提提出“全程运运营服务务”的理念念，聚焦焦于房地地产项目目开发的的“黄金价价值链”，以追追求发掘掘项目专专案最大大价值价价格比为为己任。 公司自成立以来，先后成功策划代理了天津方正山海天、泰丰津海大厦、紫云国际、伴景湾、易买得秀谷商业街；重庆奥林匹克花园、北京林溪别墅、呼市松江项目等多个大型房地产项目。目前公司操作的各地标志性项目主要有：被誉为“建立全国最大
3、都市自然生态圈”的天津梅江湾，被誉为“地产营销旗舰”的成都蓝谷地，以及曾获亚太水环境示范区奖、中国住宅产业创新夺标奖、2004年荣获中国建筑工程“詹天佑大奖”的天津蓝水假期等。纵横专业精深的服务，富于智慧的创新和勇于承担的责任感为我们赢得了广泛的市场赞誉。纵横充分利用公司的优势资源，以团队的力量赢取服务对象的高度满意，不断追求超越客户期待的专业服务。努力成为行业领域内，服务区域内，客户心目中最佳合作伙伴及具优势品牌影响力的房地产全程运营服务企业。纵横地产呼市分公司综合管理部运营部项目部市场部综合管理部销售部）企划部）天津分公司滨海分公司项目部市场部拓展部综合管理部紫云国际喜达港国臣项目承德项目
4、市场部项目部山海天静海金诺综合管理部二、组织架架构三、 部门职能简简介1、 市场部：作为产品研研发的基基础，直直接支持持产品的的前期策策划。策划组: 产品：最大化化的提高高土地的的利用价价值，提提高产品品的核心心竞争力力，实现现利润的的最大化化.营销: 从从市场竞竞争的需需要出发发，制定定切实可可行的营营销方案案并组织织实施，以以实现预预定的营营销目标标。2、拓展部部：主要负责公公司战略略布局、土土地资源源储备、房房地产市市场分析析、项目目可行性性研究、土土地获取取等工作作，并统统筹各公公司拓展展部。3、运营部部：负责公司各各项经济济性指标标的统筹筹管理、人人力资源源管理。支支持公司司专业化化
5、、信息息化、标标准化、规规范化能能力的提提高。工作宗旨：统筹、管管理、支支持统筹：统筹筹平衡公公司各项项经济指指标和人人力资源源管理：通过过建立各各种制度度、流程程规范人人员操作作支持：通过过经验共共享和内内外部培培训组织织，支持持人员能能力提升升 目标管理：公司考考核指标标的统筹筹、平衡衡，考核核结果的的汇总分分析人力资源管管理：人人力资源源指标的的平衡；绩效管管理，建建立考核核激励制制度；培培训管理理标准化管理理：完善善健全公公司管理理制度，梳梳理业务务流程；档案管管理；企企业内外外网的建建立与维维护；信信息化工工具的开开发与维维护与改改进4、综合管管理部：行政管理：主要负负责公司司的文件
6、件、制度度的统一一管理；公司内内勤、外外勤管理理；公司司大宗采采购、物物品保管管，协调调维护外外部相关关政府部部门。销售管理工工作：主主要对销销售的进进度和销销售数据据进行统统计分析析；对业业务把控控，进行行交流共共享。财务体系：负责公公司的财财务决算算、现金金流的收收支以及及报税等等工作。四、代理及及策划类类项目策划类项目目：易买买得秀谷谷商业广广场、贻贻信园、广广厦富城城、方正正山海天天、梅江江湾、老老城厢商商业规划划、亿城城山水颐颐园、仁仁爱团泊湖湖、塘沽沽解放路路商业街街、永久久里河滨滨里土地地规划、君君谊大厦厦代理类项目目：金诺诺地产项项目、紫紫云国际际、喜达达港、伴伴景湾（一一期）
7、、阳阳光诺卡卡（呼市市松江项项目）五、相关制制度及规规定（一）、人人事制度度1、新员工工报到手手续：*交验学历历证书、身身份证及及其岗位位要求的的其他证证件的正正本（如如会计证证等），并并收存上上述相关关证件复复印件各各一份及及一寸彩彩色免冠冠近照；*交付人力力资源部部指定的的其它资资料；2、员工异异动员工发生职职务异动动或试用用转正，需需填写员员工异动动审批表表及工工作交接接单，并并由部门门经理签签字同意意。3、员工离离职员工离职包包括：辞辞退（含含开除）、辞辞职、劳劳动合同同期满不不再续签签员工申请辞辞职，由由员工本本人提前前一个月月填写员员工辞职职申请表表及离离职审批批表；公司辞辞退（开
8、开除）员员工，由由用人部部门经理理提前一一个月填填写离离职审批批表；员工合合同到期期不续签签,由不续续签的一一方填写写离职职审批表表。离职审批批表需需经部门门经理审审核后报报人力资资源部会会签、总总经理批批准。人人力资源源部应安安排与离离职员工工进行离离职面谈谈，了解解辞职具具体情形形及原因因，征询询其对公公司的意意见。离职审批批表完完成审批批程序后后，离职职员工应应按“离职员员工工作作交接单单”内容办办理工作作交接手手续，并并及时报报送人力力资源部部，由人人力资源源部存档档并办理理档案调调转手续续。手续续不齐者者不予核核发工资资。员工的离职职未经批批准，不不得擅自自离岗，否否则以旷旷工论。（
9、二）、财财务制度度1、 费用用种类及及额度、 员员工补助助：员工补助额额度明细细表： 单位位：元/月/人人类别工作地点一般补助特殊补助员工本市250郊县550异地550待定经理本市350郊县750异地750待定说明： A、 “工作地点点”的说明明1) “本市”指指： 在公公司总部部或天津津市区工工作的员员工在分公司所所在地招招聘的本本地（附附近地区区）员工工。2) “郊县”、“异地”指： “本市”类员工工，被公公司长期期派到郊郊县（静静海、汉汉沽、蓟蓟县等）或或异地（呼呼市、承承德）工工作的。B、 “经理”： 是指指“担任经经理职务务”的人员员，非“经理级级待遇”的人员员。C、 员工入司（离离
10、职）时时间与当当月补助助的关系系：每月15日日（不含含15日日）前正正式入司司的员工工，享受受半月的的补助金金额每月15日日（含115日）后后正式入入司的员员工，从从次月的的1日起起享受补补助金额额。每月15日日（含115日）前前离职的的员工，当当月不再再享受补补助。每月15日日（不含含15日日）后离离职的员员工，当当月享受受半月的的补助。D、 补助的种类类1) “一般补助助”为：交交通费、电电话费的的补助及及住宿补补助（郊郊县、异异地的人人员享受受） 等2) “特殊补助助”为：异异地工作作的生活活补助。根据异地的具体情况，由总经理确定 具体的金额。E、 补助金额的的发放方方法：1) 员工自行
11、提提供发票票，以“费用报报销”形式发发放。2) 对发票的要要求： 可以使用的的发票：“交通费费”票；“办公用用品、日日用品、文文具”类的发发票、“汽 油费、高高速费、汽汽车修理理费”的发票票；“电话费费”的发票票等。其其中：空白出租车车票、非非复写的的出租车车票不予予报销。电话费发票票需是员员工本人人的姓名名、每月月的票据据金额不不超过2200元元。 禁止使用的的发票：餐费票票、“礼品”票（含含烟酒类类）、娱娱乐场所所出具的的发票等等F、 执行本费用用管理办办法后：1) 公司长期派派到郊县县或异地地工作的的人员的的生活用用房的所所有费用用，员工工自理。2) 公司长期派派到郊县县或异地地工作的的
12、人员，因因私发生生的交通通费用，例例如：定定期休假假回津的的交通费费，员工工自理。、 现现场项目目的管理理办法：A、对进入入到销售售现场的的项目，实实行“备用金金管理办办法”。B、备用金金金额为为： 15人人（含）以以上的项项目，445000元10人（含含）以下下的项目目，30000元元C、 备用金的借借款人（责责任人）为为项目经经理，在在项目经经理发生生人事变变动或项项目清盘盘后，应应办理备备用金移移交清算算手续。D、 备用金主要要用于项项目的下下列费用用：员工工的误餐餐费、员员工因公公发生的的交通费费等误餐费标准准： 公司司内： 5元/人/餐餐调研、项目目现场、加加班： 8元元/人/餐E、
13、 报销的票据据要求：a) 误餐费：有有效的餐餐费票或或“办公用用品”、“日用品品”发票等等可以用用。“礼品”票（含含烟酒类类）、娱娱乐场所所出具的的发票禁禁用。提提供“用餐人人员明细细表”为附件件。b) 交通费：在在车票背背面注明明行程的的日期、起起止地点点、事由由。需主主管经理理签字。F、 各业务中心心、各项项目（部部门）费费用的管管理原则则 各业务务中心的的主管经经理管理理、协调调中心内内的总体体费用。各项目（部部门）的的主管经经理管理理、协调调项目（部部门）内内的总体体费用。、 业业务招待待费：A、此类费费用使用用时，须须事先报报总经理理批准。B、 费用报销时时，单笔笔支出小小于2000
14、元，副副总经理理签批。单单笔金额额大于2200元元或月累累计金额额在5000元以以上的必必须经总总理审批批。C、 票据要求1) 报销时，业业务招待待费的票票据与其其他票据据分开，单单独粘贴贴（单独独填写报报销单）。2) 单据后需附附“业务招招待费明明细单”（见附附表2），发发票的顺顺序需与与“业务招招待费明明细单”上列示示的招待待事项的的顺序一一致。3) 每笔招待费费的发票票必须是是同一单单位出具具。D、办公用用房的费费用：房租及物业业费、水水电煤费费、采暖暖费、修修理费、办办公话费费等据实实报销。E、办公费费：公司因办公公需要发发生的各各项费用用，包括括购买的的办公用用品、公公司年检检、发票
15、票收据费费用、业业务报刊刊费、刻刻章费及及邮费等等。据实报销，由由各业务务中心的的综合管管理部人人员统一一负责。购买“办公公用品”、“日用品品”的票据据，须提提供明细细清单、有有验收人人签字确确认。2、报销的的时间、流流程为：A. 每月的第一一周和第第三周（如如当月有有5个星星期，则则为第二二周、第第四周）的的周四为为交报销销单的时时间。移移交报销销单据时时，请将将填写完完整的“单据交交接清单单”（一式式两份）， 一同移移交至财财务。B. 各业务中心心的综合合管理部部人员，应应对票据据初审，审审核票据据的有效效性、费费用是否否在报销销范围内内等。C. 员工补贴，请请单独填填写报销销单，在在每月
16、的的第1周周的周四四，交到到财务部部门。D. 每次报销时时，注明明本次费费用对应应的时间间段。所所有报销销单，经经项目（部部门）经经理、主主管副总总、财务务经理签签字后，方方可办理理付款手手续。E. 主管副总对对本业务务中心、项项目（部部门）经经理对本本项目（部部门）当当期的费费用情况况予以整整体的控控制、协协调、管管理。F. 每月的200日前，财财务将票票据审核核的结果果反馈到到各业务务中心的的负责人人。G. 每月的255日前，员员工补助助及项目目备用金金对应的的报销款款项发放放到位。（三）、考考勤制度度 按时到岗,不迟到到、不早早退。99：000准时进进入工作作状态，不不允许有有吃早点点、
17、换服服装、打打扫卫生生等现象象，特殊殊情况需需事先报报备。 午休时间为为12：00-13：00，员员工可以以就餐和和休息，但但此时间间段内如如有客户户接待工工作，仍仍要照常常进行，不不得影响响工作。 请假必须严严格按公公司工工作时间间管理制制度履履行，经经批准后后方可休休假。休休假期间间和休息息日必须须留下联联系方式式，手机机保持开开机状态态，以便便联系。如果因没电等特殊原因，开机后发现有公司电话应立即回复。（四）、 请假制制度1. 请假规程员工请假均均应填写写休假假申请审审批表说说明理由由并严格格执行审审批手续续。根据据员工请请假期限限，需各各上级主主管批准准生效，同同时报人人力资源源部备案
18、案。具体体如下:经理以上（含含经理）人人员请假假，须报报上管领领导批准准；请假假超过33天，应应呈请总总经理批批准；其其余人员员请假须须按以下下要求批批准： 请假一一天的，需需报请直直接主管管批准； 请假二二三天天的，需需报请主主管经理理批准； 请假三三天以上上需报请请公司副副总经理理批准；2. 各请假情况况时间规规定A、 病假 - 因因病须治治疗或休休养者可可请病假假。每月月不得超超过七天天（超过过七天绩绩效工资资按比例例扣除），每每年累计计不得超超过三十十天。B、 事假 - 因因私事待待办理者者，可请请事假，每每月不得得超过七七天（超超过七天天绩效工工资按比比例扣除除），每每年累计计不得超
19、超过三十十天。C、 婚假 - 本本人结婚婚可请婚婚假七天天。D、 丧假 - 父父母或配配偶丧亡亡，可请请丧假七七天；其其他直系系亲属丧丧亡，E、 可请丧假三三天。F、 产假 - 女女性员工工分娩可可请产假假九十天天，其中中含产前前休假115天。怀孕三个月月至七个个月而流流产者，可可请假四四周；七七个月以以上流产产者，可可请假六六周；未未满三个个月流产产者，可可请假一一周。产产假期间间，公司司将补其其职位，假假期结束束后，公公司内如如有同等等职位存存在，将将优先考考虑；否否则，将将另行安安排其他他工作。（注：产假假系指已已婚女性性员工，未未婚女性性员工分分娩或流流产按病病假规定定办理。）注：以上
20、假假期均含含正常休休息日，不不含法定定假日。3. 请假期内薪薪金规定定A、 事假及病假假：1) 七天以内（含含七天）：不扣除除工资和和绩效。2) 七天以上：不扣除除基本工工资，绩绩效工资资按比例例扣除。3) 经理以上人人员请假假超过七七天，每每月保留留20000元生生活费，其其余工资资按比例例扣除； B、 婚假、丧假假、产假假： 婚婚假、丧丧假在规规定期限限内不扣扣基本工工资和绩绩效工资资；产假不扣除除基本工工资，绩绩效工资资按比例例扣除。4. 请假时注意意事项A、 凡未经准假假而擅离离职守或或未经批批准续假假而缺勤勤者，除除有特殊殊事件发发生（如如意外伤伤害、突突发急病病等事件件），并并于事
21、后后三天内内依规定定办理请请假手续续，其他他一律以以旷工处处理。B、 员工请假如如发现有有弄虚作作假，除除以旷工工论处外外，并依依情节轻轻重予以以惩处。C、 请假理由不不充分或或有碍工工作时，其其主管可可视情况况不予准准假，或或缩短假假期或延延期请假假。D、 员工请假时时应由部部门主管管和本人人安排好好其负责责工作，因因请假而而耽误工工作时，请请假人接接手人和和其主管管均负有有责任，公公司将视视情况予予以追究究。E、 事假须提前前一天申申请，病病假需于于请假当当天8：30之之前申请请方为有有效，工工伤假及及病假超超过一天天者，应应附医师师证明。F、 请假逾期处处理规定定G、 患重病非短短期内所
22、所能恢复复经医师师证明属属实者，可可视其病病况，报报请总经经理批准准延长其其病假，最最多三个个月。H、 逾期系因特特别或意意外事故故经提出出有力证证明者可可请总经经理批准准，最多多十五天天。5. 凡属旷工者者按下列列规定处处罚：A、 旷工半天,扣发当当月全部部绩效，若若当月出出现同样样情况，予予以辞退退。B、 旷工一天,扣发当当月全部部绩效，并并转为试试用期或或延长试试用期一一个月，若若当月出出现同样样情况，予予以辞退退。C、 旷工一天以以上,直直接予以以辞退。行为礼仪篇篇一、 个人礼仪 工作时间内内所有员员工必须须着职业业装。 男员工着衬衬衫、西西装、深深色皮鞋鞋（深色色短袜）、系系领带。
23、女员工着有有袖衬衫衫、西装装裙或西西装裤、有有袖套裙裙，着皮皮鞋，不不准着无无带、无无跟凉鞋鞋、皮拖拖等。（穿穿裙装时时，需着着肉色长长筒丝袜袜） 新员工上岗岗后如未未配发公公司统一一工服的的，需穿穿与工服服颜色、款款式相近近的衬衫衫、西装装。 身体、面部部、手部部应保证证清洁，讲讲究良好好的个人人卫生，（养养成良好好的卫生生习惯）。上上班前不不允许饮饮酒及吃吃带异味味食物以以保证口口腔清洁洁。 工作时间员员工必须须保持饱饱满的精精神状态态，不得得松垮懈懈怠。 男员工发型型发式统统一的标标准要求求为干净净整洁，头头发不应应过长。 女员工发型型要求文文雅、庄庄重，梳梳理齐整整，染发发不得颜颜色夸
24、张张，长发发可用发发卡等梳梳扎在头头后或盘盘在头上上，不许许散发、遮遮眼盖腮腮。 男员工要刮刮净胡须须，不准准蓄须。 女员工宜宜保持淡淡雅轻妆妆，打扮扮适度，不不得浓妆妆艳抹，避避免使用用味浓的的化妆品品。 员工在岗工工作期间间，除结结婚、订订婚戒指指之外，不不得佩戴戴其它任任何饰物物。 保持指甲整整齐、清清洁，短短于指端端；不得得涂有色色指甲油油。 直接面对客客户时，员员工应严严格按员员工行为为礼仪规规范进行行接待。 工作时间，身身体不得得东倒西西歪、前前倾后仰仰，不得得伸懒腰腰、驼背背、耸肩肩、背手手。（保保持规范范的举止止，体现现高雅的的气质，树树立良好好的形象象） 站姿：不宜宜歪斜站站
25、立、腿腿脚晃动动，双手手不宜叉叉腰，交交叉胸前前、插入入衣裤或或随意乱乱放，会会见客户户或出席席仪式的的站立场场合，在在长辈和和上级面面前不得得把手交交叉抱在在胸前。 坐姿：端正正，不宜宜翘二郎郎腿，不不允许将将腿搭在在座椅扶扶手上，不不得盘腿腿，不得得脱鞋。 工作场合不不宜二人人勾肩搭搭背，挽挽手而行行，与客客人相遇遇应靠边边而走，不不得从二二人中间间穿行或或抢行。与与客人同同时进、出出电梯应应让客户户后进，先先出电梯梯，并协协助操作作电梯门门开关。二、 接待待礼仪（一） 办公环境1 正式工作前前，各部部门及销销售现场场要组织织做好室室内外卫卫生，保保持地面面的整洁洁，保持持室内空空气清新新
26、、窗明明几净，各各种办公公设备和和办公物物品准备备到位。2 不准乱丢乱乱放物品品，随时时清理废废弃物品品，做到到办公区区域每日日清洁不不堆积。及及时清理理、整理理账簿、文文件，保保持工作作台清洁洁整齐。销销售现场场接待台台上不允允许摆放放水杯、手手机等个个人用品品，凡客客户看得得见的地地方都应应保持整整洁。3 正确使用和和保管办办公设备备与公司司物品，使使用中做做到爱惜惜、节约约。公司司电脑不不得储存存与工作作无关的的文件（如如：游戏戏等），上上班时间间不得利利用电脑脑从事与与工作无无关的活活动（如如：上网网聊天等等）。4 销售现场于于任何时时间一律律严禁吸吸烟；不不得在客客户接待待区用餐餐；
27、总部部工作人人员不得得在办公公区就餐餐，加班班除外。工工作开始始后，如如需放背背景音乐乐，不得得干扰其其他人员员谈话。5 出席席会议，必必须按指指定时间间和顺序序入场，按按指定的的位置就就位，不不迟到、早早退。散散会时，依依次退场场。开会会时，手手机、传传呼机等等通讯工工具要关关闭或处处于静音音状态。按时出席会议遇特殊情况须提前请假。（二） 客户接待要要求1 顾顾客来时时要问好好。迎接接和面对对客户时时始终保保持笑容容可掬，必必须使用用文明礼礼貌用语语。规范范接待用用语，要要讲普通通话。 2 来访的客人人很多时时，应按按顺序接接待，不不要冷落落每一位位客户，做做到“接一，问问二，照照顾三”。应
28、谨谨记客户户的姓名名，以示示尊重。未未知姓氏氏之前，要要称呼“先生”“女士士”。解答答业务时时候不准准讲 “不知道道”，可将将“不知道道”改为“我先问问一下”。3 和顾客交谈谈时应该该眼望对对方，用用心倾听听，不要要随意打打断客户户的谈话话，做到到百听不不厌，百百问不烦烦。不得得东张西西望，心心不在焉焉。不得得流露出出厌烦、冷冷淡等表表情。说说话声调调要自然然、清晰晰、柔和和、亲切切，声量量不要过过高，亦亦不要过过低，以以免顾客客听不清清楚。不不要急功功近利，要要给顾客客一种“置业顾顾问”的形象象。4 暂时离开面面对的客客人，一一律讲“请稍候候”，如果果离开时时间较长长，回来来后要讲讲“对不起
29、起，让您您久等啦啦”。咳嗽嗽、打喷喷嚏时应应转身向向后，并并说对不不起。5 向顾客介绍绍产品或或看资料料时应手手掌心向向上，如如果指出出细小之之处应用用食指同同时手掌掌仍然向向上。不不宜用手手指或笔笔杆指客客人。为为顾客拿拿物品一一定要双双手递上上。6 当为顾客完完成一项项服务后后应主动动询问是是否还有有其他事事要帮助助。用礼礼貌互换换的方式式留存客客户联系系方式，并并注意积积极回访访。7 业务中如出出现纠纷纷，应耐耐心解释释，任何何情况下下决不允允许与客客户发生生口角。不不准讲粗粗言、使使用蔑视视和侮辱辱性的语语言。不不讲过分分的玩笑笑。不得得以任何何借口顶顶撞、讽讽刺、挖挖苦客人人。谈及及
30、他人或或客户时时，千万万不要诋诋毁别人人，尤其其当着客客户。8 工作时间不不允许在在接待现现场或者者客户面面前吸烟烟、吃东东西、读读无关业业务的报报刊杂志志，不允允许办私私事，不不准用公公司电话话聊天。（保保持办公公区域的的安静）工工作期间间员工之之间不得得闲聊、谈谈笑；在在公司总总部上班班的员工工，自进进入办公公室内不不得大声声喧哗，以以免影响响他人工工作。（在在指定区区域接待待来访）（三） 其他素质要要求1 打、接接电话（1） 所有来电，务务必在三三声响之之内接答答。（2） 接电话先问问好、必必要时报报单位名名称或项项目名称称，如“你好”或“你好、纵纵横”不得在在开始时时使用“喂”、“哎”
31、等语气气词。对对于自己己不能处处理的电电话，应应及时将将电话转转交给能能处理的的人，或或记录电电话内容容，待处处理后回回复。（3） 对方讲话应应认真听听，必要要时要作作好记录录，通话话要点要要问清楚楚，然后后向对方方复述一一遍。（4） 结束时待对对方挂断断之后，方方可挂线线，不可可先于对对方挂线线。（5） 通通话时要要简明扼扼要，不不要在电电话中长长时间聊聊天。（必必要时应应提前打打腹稿）（6） 给给对方打打手机时时，请先先询问对对方现在在接电话话是否方方便，并并且征询询是否可可以有座座机转接接，不宜宜长时间间占用对对方电话话。2 介绍绍和被介介绍的礼礼仪（1） 直接见面介介绍时，应应先把级级
32、别低者者介绍给给级别高高者，把把年轻的的介绍给给年长的的，把本本公司的的人介绍绍给别公公司的人人。（2） 把一人介绍绍给多人人时，应应先介绍绍给其中中地位最最高的。（3） 男女间的介介绍，应应先把男男性介绍绍给女性性。当年年龄、级级别差别别大时，也也可先把把年轻女女性介绍绍给男性性。3 握手的的礼仪握手的时机机：（1） 当你被介绍绍给某人人以及跟跟别人道道别时，特特别是当当你与你你的客户户道别时时。（2） 当客户或其其他来访访者进入入你的办办公室时时。（3） 走进某个会会场并被被介绍给给与会者者时。（4） 会议结束后后相互道道别以及及重申已已达成的的协议。（5） 你觉得有必必要握手手时，你你会
33、慢慢慢培养起起这种感感觉的。握手的技巧巧：（1） 自报姓名并并伸出你你的手，在在多数场场合，职职位高的的人应该该先伸出出手，若若他（她她）没有有这样做做，你就就应先伸伸手。（2） 伸出手时稍稍带角度度，且拇拇指向上上，双方方虎口应应相互接接触。（3） 握手要坚定定有力，但但绝非要要捏断别别人的手手。停留留3-55秒即可可，然后后松开。 （握手时应注意出手的先后顺序及表情。）4 名片的的接受与与保管（1） 名片应先递递给长辈辈或上级级。（2） 递出自己的的名片时时。应把把文字向向着对方方，双手手递出，一一边递交交一边说说出自己己的姓名名。（3） 接对方名片片时，双双手接过过，并马马上浏览览，正确
34、确记住对对方的姓姓名和职职务，将将名片收收好，如如遇对方方姓名中中有难认认文字，应应马上询询问清楚楚。（4） 你的名片外外观应保保持完好好，不要要破损或或折叠。对收到的名名片要妥妥善保管管，以便便检索，不不得随意意丢弃。一、常用名名词基本本解释（一）名词词解释1、 建筑密度：规划地地块内各各类建筑筑基底占占地面积积与地块块面积之之比。2、 建筑容积率率：是反反映和衡衡量建筑筑用地使使用强度度的一项项重要指指标，是是指地块块内建筑筑物的总总建筑面面积与地地块面积积的比值值，即：容积率率总建建筑面积积建筑用用地面积积。其中中，总建建筑面积积是地上上所有建建筑面积积之和。这这个比值值越小，意意味着小
35、小区容纳纳的建筑筑总量越越小，居居住生活活质量就就会越高高。3、 绿化率：是是指规划划建设用用地范围围内的绿绿地面积积与规划划建设用用地面积积之比。4、 楼间距：东东西向楼楼间距为为1：11，南北北偏东为为1：11.3，南南北向为为1：11.733。5、 建筑层高：层高是是指住宅宅高度以以“层”为单位位计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有个要求求，这个个高度就就叫层高高。具体体地说，层层高是指指下层地地板面或或楼板上上表面（或或下表面面）到相相邻上层层楼板上上表面（或或下表面面）之间间的竖向向尺寸。住住宅建筑筑模数协协调标准准（GGBI1100-87）中中规定，住住宅的层层高采用用下列参
36、参数：22.6米米、2.77米、2.88米。净净高则是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值。6、 人口毛密度度：每公顷顷居住区区用地上上容纳的的规划人人口数量量(人/ha)。*7、 人口净密度度：每公公顷住宅宅用地上上容纳的的规划人人口数量量(人/ha)。*8、 进深：在建建筑学上上是指一一间独立立的房屋屋或一幢幢居住建建筑从前前墙皮到到后墙壁壁之间的的实际长长度。（横横墙间的的距离）9、 开间：即住住宅的宽宽度。指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离，因因为就一一个自然然间的宽宽度而言言，故又又称为开开间。（纵纵墙间的的距离）10、 公摊面积：商品房房分摊的的公用建建
37、筑面积积主要由由两部分分组成： （11）电梯梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积； （22）各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500。11、 共有建筑面面积：房屋系系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。12、 公用建筑面面积：公用建建筑面积积不包括括任何作作为独立立使用空空间租、售售的地下下室、车车棚等面面积，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。一一般公用用建筑面面积按以以下方法法计算：整栋建建筑物的
38、的面积扣扣除整栋栋建筑物物各套（单单元）套套内建筑筑面积之之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，为为整栋建建筑的公公用建筑筑面积13、 公用建筑面面积分摊摊系数：将整栋栋建筑物物的公用用建筑面面积除以以整栋建建筑物的的各套套套内建筑筑面积之之和，得得到建筑筑的公用用建筑面面积分摊摊系数。14、 销售面积：销售面面积是指指商品房房按套套或单元出售，其其销售面面积为购购房者所所购买的的套内或或单元内内建筑面面积（ 以下简简称套内内建筑面面积）与与应分摊摊的共有有建筑面面积之和和。15、 阳台：阳台台是指供供居住者者进行室室外活动动、晾晒晒
39、衣物等等的空间间。*16、 平台：平台台是指供供居住者者进行室室外活动动的上人人屋面或或由住宅宅底层地地面伸出出室外的的部分。*17、 走廊：走廊廊是指住住宅套外外使用的的水平交交通空间间。*18、 地下室：地地下室是是指房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的112者者。19、 半地下室：半地下下室是指指房间地地面低于于室外地地平面的的高度超超过该房房间净高高的13，且且不超过过122者。20、 居住区用地地：居住区区用地是是指住宅宅用地、公公建用地地、道路路用地和和公共绿绿地等四四项用地地的总称称。21、 住宅用地：住宅用用地是指指住宅建建筑基底底占地及及其四周周合理间间
40、距内的的用地含宅间间绿地和和宅间小小路等的的总称。22、 公共服务设设施用地地：公共服服务设施施用地一一般称公公建用地地，是与与居住人人口规模模相对应应配建的的、为居居民服务务和使用用的各类类设施的的用地，应应包括建建筑基底底占地及及其所属属场院、绿绿地和配配建停车车场等。 23、 道路用地：道路用用地是指指居住区区道路、小小区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。24、 公共绿地：公共绿绿地是指指满足规规定的日日照要求求，适合合于安排排游憩活活动设施施的、供供居民共共享的游游憩绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地
41、等。25、 建筑线：建建筑线一一般称建建筑控制制线，是是建筑物物基底位位置的控控制线。26、 玄关：玄关关就是登登堂入室室第一步步所在的的位置，它它是一个个缓冲过过渡的地地段。居居室是家家庭的领地，讲究究一定的的私密性性，大门门一开，有有玄关阻阻隔，外外人对室室内就不不能一览览无余。玄玄关一般般与厅相相连，由由于功能能不同，需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家，也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、换换鞋、搁搁包的地地方。平平时，玄玄关也是是接受邮邮件、简简单会客客的场所所。27、 隔断：指专专门作为为分隔室室内空间间的不到到顶的半半截立面面.28、 过道：指住住宅套内内使用的的水平交
42、交通空间间。29、 钢结构：是是指承重重的主要要构件是是用钢材材料建造造的，包包括悬索索结构。30、 钢、钢筋混混凝土结结构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢、钢筋筋混凝土土建造的的。31、 钢筋混凝土土结构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢筋混凝凝土建造造的。包包括薄壳壳结构、大大模板现现浇结构构及使用用滑模、升升板等建建造的钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物。32、 混合结构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢筋混凝凝土和砖砖木建造造的。如如一幢房房屋的梁梁是用钢钢筋混凝凝土制成成，以砖砖墙为承承重墙，或或者梁是是用木材材建造，柱柱是用钢钢筋混凝凝土建造造。33、 框架结构：指以钢钢筋混凝凝土浇
43、捣捣成承重重梁柱，再再用预制制的加气气混凝土土、膨胀胀珍珠岩岩、浮石石、蛭石石、陶烂烂等轻质质板材隔隔墙分户户装配成成而的住住宅。34、 砖混结构：承重的的主要结结构采用用梁、柱柱和墙体体建造。梁梁和柱是是指砖混混结构房房屋楼板板及梁是是钢筋混混凝土建建造，墙墙体是用用砖或砌砌体建筑筑的。35、 框剪结构：框架-剪力墙墙结构也也称框剪剪结构，这这种结构构是在框框架结构构中布置置一定数数量的剪剪力墙，构构成灵活活自由的的使用空空间，满满足不同同建筑功功能的要要求，同同样又有有足够的的剪力墙墙，有相相当大的的刚度，框框剪结构构的受力力特点，是是由框架架和剪力力墙结构构两种不不同的抗抗侧力结结构组成
44、成的新的的受力形形式，所所以它的的框架不不同于纯纯框架结结构中的的框架，剪剪力墙在在框剪结结构中也也不同于于剪力墙墙结构中中的剪力力墙。36、 墙：墙是建建筑物的的承重构构件和围围护构件件。作为为承重构构件，承承受着建建筑物由由屋顶或或楼板层层传来的的荷载，并并将这些些荷载再再传给基基础。作作为围护护构件，外外墙起着着抵御自自然界各各种因素素对室内内侵袭的的作用，内内墙起着着分隔房房间、创创造室内内舒适环环境的作作用。37、 横墙、山墙墙、纵墙墙：凡沿沿建筑物物短轴方方向布置置的墙称称横墙，横横向外墙墙一般称称山墙；而沿建建筑物长长轴方向向布置的的墙称纵纵墙，纵纵墙有内内纵墙与与外纵墙墙之分；
45、在一片片墙上，窗窗与窗或或门与窗窗之间的的墙称窗窗间墙；窗洞下下部的墙墙称窗下下墙。38、 楼板层：楼楼板层是是楼房建建筑中水水平方向向的承重重构件。楼楼板层承承受着家家具、设设备和人人体的荷荷载以及及本身自自重，并并将这些些荷载传传给墙。39、 地坪：地坪坪是底层层房间与与土层相相接触地地部分，它它承受底底层房间间内地荷荷载。40、 楼板面层：又称楼楼面或地地面。起起着保护护楼板层层、分布布荷载和和绝缘的的作用。41、 商品房维修修基金：是指按按建设部部住宅宅共用部部位共用用设施设设备维修修基金管管理办法法（建建住房199982213号号）的规规定，新新建商品品住宅（包包括经济济适用住住房）
46、出出售后建建立的共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金。42、 确权:是依依照法律律、政策策的规定定，经过过房地产产申报、权权属调查查、地籍籍勘丈、审审核批准准、登记记注册、发发放证书书等登记记规定程程序，确确认某一一房地产产的所有有权、使使用权的的隶属关关系和他他项权利利。43、 土地使用权权:是指土土地使用用者在法法律允许许范围内内对依法法交由其其使用的的国有土土地或者者集体土土地的占占有、使使用以及及部分收收益、处处分的权权利。44、 房屋的他项项权利:房屋的的他项权权利是指指由房屋屋的所有有权衍生生出来的的典权、租租赁权、抵抵押权、继继承权等等权利。45、 房地产一级级市场:又称土土地一级级市场，是是土地使使用权出出让的市市场，即即国家通通过其指指定的政政府部门门将城镇镇国有土土地或将将农村集集体土