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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目标成本管理实施细则（参考）1. 目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2. 范围围本实施细则则适用于于集团所所属各地地产公司司。为集集团所属属各地产产公司制制订目标标成本和和实施目目标成本本管理提提供相应应依据和和规范。3. 职责责3.1 集团成成本与计计划管理理委员会会负责本本实施细细则的制制订、修修改、指指导、解解释与检检查落实实，集团团财务管管理部成成本审算算中心负负责有关关具体对对接事宜宜。3.2 集团所所属各地地产公司司负责贯
2、贯彻实施施。4. 方法法与过程程控制 4.1 目标成成本释义义4.1.11 目标成成本是公公司基于于市场状状况，并并结合公公司的经经营计划划，根据据预期售售价和目目标利润润进行预预先确定定的，经经过努力力所要实实现的成成本指标标。应体体现集团团“以经济济合理性性最大的的成本提提升产品品的竞争争力，并并形成行行业成本本优势”的成本本管理宗宗旨。4.1.22 目标成成本文件件分为三三个部分分：目目标成本本测算表表目目标成本本控制责责任书动动态成本本月评估估。4.1.33 目标标成本测测算表是是反应项项目的总总目标成成本和分分项目标标成本的的金额。建建设项目目的总目目标成本本是建设设项目成成本的控控
3、制线，由由各分项项目标成成本组成成。各分分项目标标成本包包括各专专业工程程造价指指标及各各种费用用指标。4.1.44 目标标成本控控制责任任书是是对各项项目费用用的责任任部门及及其主要要职责的的说明，包包括控制制内容、控控制要点点和手段段，需要要注意的的已完工工程的失失败教训训。4.1.55 动态态成本月月评估报报告反反映各成成本项目目的动态态变化情情况，分分析原因因，提出出成本控控制建议议。4.2 目标成成本管理理原则4.2.11 市市场导向向原则：目标成成本管理理以市场场为导向向，确保保目标利利润的实实现。4.2.22 准确严严谨原则则：目标标成本指指标应科科学准确确，每项项来源都都要有充
4、充分依据据，保证证目标成成本的权权威性。4.2.33 事前控控制原则则：目标标成本管管理贯穿穿于建设设项目的的每一阶阶段，凡凡事做到到事先控控制为主主，事中中事后控控制为辅辅，在立立项、设设计、施施工之前前发现问问题，减减少无效效成本。4.2.44 动态管管理原则则：建设设项目的的动态成成本要及及时与目目标成本本进行比比较并纠纠偏，确确保建设设项目总总成本在在目标成成本控制制范围内内。4.3 目标成成本科目目的分类类：详附附件目目标成本本科目分类4.4 目标成成本文件件制订的的步骤及及时间要要求4.4.11 项项目定位位阶段：在投资资分析和和概念设设计阶段段，根据据可行性性研究报报告，以以及营
5、销销、设计计、成本本、工程程、财务务等相关关部门互互动讨论论确定的的项目定定位，完完成“项目定定位阶段段的全成成本测算算”。确定定各项费费用的计计划金额额，包括括设计、报报建、环环境配套套、营销销费等，并并向各费费用的负负责部门门交底达达成一致致，作为为各部门门的工作作目标。主主体建安安费以设设计部编编制的建建设项目目综合经经济技术术指标表表为依依据，在在五个工工作日内内完成，并并根据测测算基础础，提出出实施方方案设计计阶段的的成本控控制目标标、措施施或建议议，形成成方案案设计阶阶段的成成本控制制建议，以以此指导导实施方方案的造造价控制制。4.4.22 实施方方案阶段段：实施施方案确确定后五五
6、个工作作日内，对对项目目成本测测算表进进行细化化和修订订。根据据各相关关部门的的工作现现状和计计划，对对设计、报报建、营营销等费费用进行行分析或或修正。建建安费的的控制在在主要材材料设备备选型确确定后，需需增加主主要材料料设备的的目标成成本分析析。结合合设计院院的承诺诺明确各各产品类类型的限限额设计计指标（如如钢筋、砼砼含量等等），形形成施施工图设设计阶段段的成本本控制建建议，作作为设设计任务务指导书书的一一部分发发给设计计院作为为施工图图设计阶阶段造价价控制的的依据。4.4.33 施工图图预算阶阶段：施施工图完完成后十十五个工工作日内内，对目目标成本本测算表表全面面进行细细化和修修订，作作为
7、最终终的目标标成本。并并按已完完工程的的经验和和“责任成成本体系系”的要求求，编制制正式的的目标标成本控控制责任任书，并并以此指指导招标标、施工工、采购购等业务务活动中中的成本本费用使使用与管管理。4.4.44 各阶段段的成本本测算的的相关资资料（成成本测算算表、目目标成本本控制指指导书）在在定稿后后即时上上报集团团财务管管理部成成本审算算中心，相相关数据据录入成成本管理理软件。4.5 目标成成本测算算表的编编制4.5.11 目标成成本测算算必须应应用集团团统一测测算表格格（见附附件），并并体现量量价分离离的原则则。4.5.22 目标成成本的制制订以项项目的规规划指标标、建造造标准以以及各部部
8、门共同同确定的的销售交交楼标准准为基础础，目标标成本测测算表必必须附详详细的产产品建造造标准及及部品标标准（施施工图预预算阶段段）说明明书。4.5.33 成本测测算表中中各成本本项目的的工程量量，应根根据已竣竣工的相相似工程程的结算算分析得得出的关关联系数数，由项项目规划划的基本本指标（如如建筑面面积、基基底面积积、户数数、单元元等）推推算得出出，如按按“窗地比比”推算门门窗面积积，按基基底面积积推算屋屋面面积积。施工工图预算算完成后后成本本测算表表中的的工程量量，应是是按图实实际计算算的结果果。4.5.44 成本测测算表中中的单价价应根据据产品定定位、交交楼标准准、图纸纸要求按按当地工工程造
9、价价计算依依据、市市场行情情计算得得出，如如是参照照已结算算工程的的单价，需需注明参参考数据据的来源源和依据据。4.5.55 产品定定位和目目标成本本测算是是一个互互动的决决策过程程，需要要设计、营营销、工工程、成成本反复复沟通，标标准是“满足品品质要求求的性价价比最大大化”。在本本过程中中可使用用价值功功能分析析法得到到最优的的方案。4.5.66 施工图图预算完完成后目目标成本本测算表表中的的材料设设备，对对其品质质应有准准确的描描述，且且应与楼楼盘的定定位相适适应，能能提供品品牌和图图片说明明为最佳佳。4.5.77 投资分分析和实实施方案案阶段的的成本测测算的量量价分析析标准不不明确时时，
10、可以以根据已已结算工工程的经经验直接接填写可可售面积积单方成成本或总总金额，但但需注明明参考依依据。4.5.88 各阶段段的成本本测算应应有明显显的可对对比性，即即后阶段段的测算算与原测测算不一一致的地地方应有有充分的的依据和和说明，原原则上偏偏差不应应太大。4.6 目标标成本控控制责任任书的的编制4.6.11 目标成成本控制制责任书书是目标标成本管管理的指指导性文文件，与与设计任任务管理理指导书书、工程程管理指指导书等等，互相相补充，共共同构成成项目经经营指导导书内容容。4.6.22 目标成成本控制制责任书书的制定定，应按按照集集团责任任成本管管理体系系要求求，明确确成本发发生各阶阶段的控控
11、制内容容、控制制原则、责责任部门门等。4.6.33 目标标成本控控制责任任书应应包含以以下内容容：项目概概况：总总规划指指标，分分期规划划指标，工工程概况况，入伙伙时间。地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（
12、各成本项目的具体控制指标详责任成本管理体系指引）4.6.44 营销费费的控制制包括开开发间接接费中的的“营销设设施建造造费”和期间间费用中中的“销售费费用”。“营销设设施建造造费”额度的的确定及及实施过过程，均均需要设设计、营营销部门门的密切切配合，兼兼顾效果果与成本本的平衡衡；特别别是卖场场和样板板间装修修，在总总额确定定后，由由设计部部负主要要控制责责任，并并将样板板房装修修费用的的销售收收回率作作为成本本控制的的考核指指标之一一。“销售费费用”应结合合推盘计计划，于于项目定定位完成成后制定定投放时时间和费费用额度度计划。4.6.55 目标标成本控控制责任任书由由成本管管理部负负责编写写，
13、初稿稿完成后后反馈到到设计、工工程、营营销、项项目经理理部、项项目发展展部、财财务部等等各职能能部门讨讨论、修修改，达达成一致致后由各各部门第第一负责责人签字字确认，总总经理签签发执行行。4.7 目标成成本的执执行4.7.11 在项目目实施过过程中，应应及时反反映项目目成本的的动态情情况，由由成本管管理部每每月出一一份项项目动态态成本月月评估，包包括各成成本项目目的变化化情况表表，并说说明原因因，提出出成本控控制的建建议。4.7.22 项目目动态成成本月评评估应应包括“变更签签证统计计表”和“项目动动态成本本信息表表”，并作作为成成本信息息月报的的部分内内容，在在完成后后的三个个日内报报集团财
14、财务部成成本审算算中心。（可可在成本本管理软软件中完完成）4.7.33 成本管管理部应应根据合合同签订订情况、预预算核对对情况、结结算编制制情况、及及变更签签证金额额，每月月在“成本管管理软件件”中对各各项目的的待发生生成本进进行评估估，在软软件中生生成“项目动动态成本本信息表表”。4.7.44 如在月月内出现现影响成成本500万元以以上的重重大事项项，变化化发生的的责任部部门应及及时向成成本部提提供相关关资料，成成本部及及时计算算相应成成本变化化金额和和原因，向向公司总总经理和和分管领领导汇报报。4.7.55 在合同同审批时时，即时时揭示施施工合同同和材料料采同的的合同造造价与目目标造价价的
15、对比比概况；反映营营销广告告合同、园园林环境境合同的的额度使使用情况况；设计计变更和和现场签签证应做做到一单单一算，月月结月清清，并录录入成本本管理软软件。4.7.66 项目结结算完成成后或者者年度成成本管理理工作总总结时，应应按照目目标成本本控制责责任书对对相关责责任部门门进行评评估，并并提交公公司管理理层作为为业绩考考核的依依据之一一。4.7.66 工程项项目结算算后，应应按目标标成本科科目分类类，总结结各成本本项目的的造价指指标和技技术经济济指标，并并按照“成本数数据库”的格式式要求，录录入数据据库或整整理成标标准格式式的Exxcell数据表表作为新新项目测测算、结结算初步步审核的的依据
16、。 4.7.77 项目结结算完成成后，应应分析项项目的主主要材料料用量，为为相似工工程的限限额设计计提供经经验数据据。4.8 目目标成本本的修订订4.8.11 施工图图确定后后的测算算稿为最最终目标标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目动态成本月评估中反映即可。4.8.11 工程施施工和销销售过程程中，如如果售价价、成本本发生较较大变化化时（对对利润影影响达22），应应对目标标成本进进行修订订，并报报公司总总经理批批准，同同时上报报集团财财务部成成本审算算中心备备案。附件：目标标成本科科目分类类成本测算表表（标准准）17 万科集团目标成
17、本管理实施细则附件之目标成本科目分类目标成本科科目分类类成本科目主要包含内内容一土地获得价价款1政府地价及及市政配配套费土地出让金金、土地地开发费费、大市市政配套套费、契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等2合作款项补偿合作方方地价、合合作项目目建房转转入分给给合作方方的房屋屋成本和和相应税税金等3红线外市政政设施费费红线外道路路、水、电电、气、通通讯等建建造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费4拆迁补偿费费地上、地下下建筑物物或附着着物的拆拆迁补偿偿净支出出，安置置及动迁迁支出，农农作物补补偿费，危危房补偿偿费等二开发前期准准备费1勘察设计费费勘测
18、丈量费费水文、地质质、文物物和地基基勘察费费，沉降降观测费费，日照照测试费费、拨地地钉桩验验线费、复复线费、定定线费、施施工放线线费、竣竣工面积积丈量费费等规划设计费费规化费：方方案招标标费、规规划设计计模型制制作费、方方案评审审费、效效果图设设计费、总总体规划划设计费费。设计费：施施工图设设计费、修修改设计计费、环环境景观观设计费费等。其他：可行行性研究究费、制制图、晒晒图费、样样品制作作费等建筑研究用用房材料及施工工费2报建费 报批报报建费1. 项目报批报报建费：报建时时按规定定向政府府有关部部门交纳纳的报批批费2. 交易中心手手续费、人人防报建建费、消消防配套套设施费费、散装装水泥集集资
19、费、白白蚁防治治费、墙墙改基金金、路口口开设费费等、规规划管理理费、环环境评测测费、费费新材料料基金(或墙改改专项基基金)、教师师住宅基基金(或中小小学教师师住宅补补贴费)、拆迁迁管理费费、招投投标管理理费等 增容费费水、电、煤煤气增容容费3三通一平费费 临时道道路施工用的临临时道路路设计、建建造费用用 临时用用电施工用的临临时用电电规划设设计费、临临时管线线铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除费用 临时用用水施工用临时时给排水水设施设设计、建建造、管管线铺设设、改造造、迁移移等费用用 场地平平整基础开挖前前的场地地平整、场场地清运运、旧房房拆除等等费用4临时设施费费 临时围围墙
20、围墙、围栏栏设计、建建造、装装饰费用用 临时办办公室租金、建造造及装饰饰费用临时场地占占用费施工用临时时占道费费、临时时借用空空地租费费 临时围围板临时围板的的设计、建建造、装装饰费用用三主体建筑工工程费1基础造价土石方、桩桩基、护护壁（坡坡）工程程费、桩桩基咨检检测费、降降水2结构及粗装装修砼框架（含含独立柱柱基和条条基等浅浅基础）、砌砌体、找找平及抹抹灰、防防水、垂垂直运输输、脚手手架、超超高补贴贴、散水水、沉降降缝、伸伸缩缝、底底层花园园砌体（高高层建筑筑的裙楼楼有架空空层，原原则上架架空层结结构列入入裙楼、有有转换层层结构并并入塔楼楼）3门窗工程单元门、入入户门、户户内门、外外墙门窗窗
21、、防火火门等工工程费用用4公共部位精精装修大堂、电梯梯厅、楼楼梯间、屋屋面、外外立面及及雨蓬、栏栏杆等精精装修费费用5户内精装修修厨房、卫生生间、厅厅房、阳阳台、露露台的精精装修费费用四主体安装工工程费1室内水暖气气电室内给排水水u 给排水自来水、排排水u 直饮水系统统u 热水系统室内采暖地板热、电电热膜、分分户燃气气炉、管管道系统统、暖气气片室内燃气室内电气工工程楼栋及单元元配电箱箱、电表表箱、户户配电箱箱、管线线敷设、灯灯具、开开关插座座、含弱弱电工程程管盒预预埋2设备及安装装通风空调系系统空调设备及及安装费费用、空空调管道道、通风风系统电梯供货及及安装发电机供货货及安装装发电机供货货、安
22、装装、机房房降噪消防系统含消防水、电电、防排排烟u 水消防系统统自动喷淋、主主体内消消火栓箱箱、独立立的室外外消火栓栓系统u 电消防系统统烟感、温感感、报警警、消防防广播u 气体灭火系系统u 防排烟工程程人防设备及及安装密闭门、气气体过滤滤装置3弱电系统居家防盗系系统阳台及室内内红外探探测防盗盗、门磁磁、紧急急按扭对讲系统包括可视及及非可视视对讲三表远传水、电、气气远程抄抄表有线电视有线电视、卫卫星电视视主体内内外布线线及终端端插座电话主体内外布布线及终终端插座座宽带网主体内外布布线及终终端插座座五社区管网工工程费1室外给排水水系统室外给水系系统小区内给水水管道、检检查井、水水泵房设设备、以以
23、及外接接的消火火栓雨污水系统统2室外采暖系系统3室外燃气系系统4室外电气及及高低压压设备高低压配电电设备及及安装红线到配电电房的高高压线、高高压柜、变变压器、低低压柜；箱式变变压设备备室外强电管管道及电电缆敷设设室外强电总总平线路路部分室外弱电管管道埋设设用于电视、电电话、宽宽带网、智智能化布布线的管管道预埋埋、检查查井5室外智能化化系统停车管理系系统露天停车场场管理系系统、地地下室或或架空层层停车场场管理系系统小区闭路监监控摄像头、显显示屏及及电气系系统安装装周界红外防防越红外对扫小区门禁系系统电子巡更系系统电子公告屏屏六园林环境工工程费1绿化建设费费公共绿化、组组团宅间间绿化、一一楼私家家
24、花园、小小区周边边绿化2建筑小品雕塑、水景景、环廊廊、假山山等3道路、广场场建造费费道路广场铺铺设、开开设路口口工程及及补偿费费等车行道广场、人行行道4围墙建造费费永久围墙、围围栏及大大门5室外照明室外灯光照照明工程程6室外背景音音乐7室外零星设设施儿童游乐设设施、指指示牌、标标识牌、示示意图、垃垃圾桶 、座椅椅、阳伞伞七配套设施费费1游泳池建造成本及及配套资资产购置置2业主会所建造成本及及配套资资产购置置3幼儿园建造成本及及配套资资产购置置4学校建造成本及及配套资资产购置置5网球场6设备用房配电房、水水泵房土土建及装装修费7车站建造费费建造成本及及配套资资产购置置8八开发间接费费1工程管理费
25、费工程监理费费支付给聘请请的项目目或工程程建立单单位的费费用预结算编审审费支付给造价价咨询公公司的预预结算的的编制、审审核费用用行政管理费费直接从事项项目开发发的部门门的人员员工资、奖奖金、补补贴等人人工及行行政费施工合同外外奖金赶工奖、进进度奖工程质量监监督费建设主管部部门的质质监费安全监督费费建设主管部部门的安安监费工程保险费费2营销设施建建造费 广告设设施及发发布费车站广告、路路牌广告告 现场包包装费彩旗、气球球、条幅幅、花架架、花篮篮、花盆盆 接待厅厅装修、装装饰费设计、工程程、装饰饰等 样板间间包括样板间间设计、装装修、家家具、饰饰品以及及保洁、保保安、维维修费。主主体外搭搭设的样样
26、板间还还包括建建造费用用；主体体内样板板间销售售后回收收的设计计、装修修、家具具、家私私等费用用，可从从总费用用中扣除除。 销售模模型费售楼沙盘、户户型模型型等 其他3资本化利息息直接用于项项目开发发所借入入资金的的利息支支出、汇汇兑损失失，减去去利息收收入和汇汇兑收益益的净额额。4物业管理完完善费开发商承担担的由物物业管理理公司代代管的大大修基金金、物业业管理基基金或其其他专项项基金，以以及小区区入住前前投入的的物业管管理费九期间费用目标成本编编制可不不包括此此项费用用，本表表列明供供参考，详详见万万科集团团费用核核算办法法1管理费用人工费用行政费用财产费用其它2销售费用详见万科科集团费费用
27、核算算办法 媒介广广告费电视、广播播、互联联网、报报纸、杂杂志、公公交广告告、电子子屏等广广告费用用展销费展位费、布布置费、制制作费等等 促销活活动费设备租赁费费、劳务务费、活活动场所所布置、工工作人员员餐费 宣传资资料及礼礼品费售楼书、各各种礼品品 现场销销售器具具费饮水机、家家私等 销售人人工费工资、奖金金、补贴贴等 看楼交交通费看楼专车运运行费、修修理费、司司机行车车费用万客会费用用销售代理费费及佣金金支付专业销销售代理理机构或或物业公公司的代代理销售售费和佣佣金。中介策划及及咨询费费支付的中介介机构进进行市场场调研、销销售策划划及相应应的咨询询等费用用 总产权权登记费费政府收费 分户产产权转移移登记费费政府收费 房屋交交易费政府收费 其他