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1、资产证券化Ginnie Mae保证机制运作模式浅论一、前言所謂資產證券化化(asseet seccuritiizatioon)，泛指指金融機構將將若干流動性性低之貸款彙彙總成為一個個債權群組或或貸款組合，並並經過適當的的內部與外部部信用增強後後，將此債權權群組或貸款款組合劃分為為證券發行標標準單位，再再於資本市場場出售。一般般來說，常見見資產證券化化之類型，包包括房地產、汽汽車貸款、助助學貸款、信信用卡應收帳帳款、設備租租賃等。資產產證券化除了了提升金融機機構債權資產產之流動性，增增加金融機構構資產負債管管理之靈活度度，並提高資資金管理運用用效率外，同同時也與資本本市場直接金金融相結合，並並提
2、供投資大大眾另種長期期投資工具。 資產證券化改變變了金融市場場傳統融資機機制，可謂是是金融創新之之一環。以商商業銀行、儲儲蓄機構或保保險公司等金金融中介機構構為例，其所所從事傳統金金融活動包括括：創始貸款款；將該項貸貸款資產作為為機構資產組組合，並同時時承擔由該項項貸款所衍生生之風險；與與該貸款有關關之事務性服服務，如辦理理借款人繳款款通知、或提提供借款人有有關稅賦或其其他資訊等；向投資大眾眾籌措資金，以以承作放款業業務等。然資資產證券化過過程，所涉及及之金融機構構將不止一家家。就不動產產抵押貸款證證券化來說，其其涉及層面如如下： (1)由商業銀銀行或儲蓄機機構創始不動動產抵押貸款款。(2)該
3、商業銀銀行或儲蓄機機構可將此不不動產抵押售售予投資銀行行，而投資銀銀行可利用此此不動產抵押押貸款群組作作為證券發行行之擔保品。(3)該投資銀銀行為這些不不動產抵押貸貸款群組，向向私人保險公公司投保信用用風險。(4)投資銀行行可將辦理不不動產抵押貸貸款事務性服服務之權利，售售予以服務不不動產抵押貸貸款為專長之之商業銀行或或儲蓄機構。(5)投資銀行行可將以此類類不動產抵押押貸款群組作作為擔保品，據據以發行證券券，售予投資資大眾與機構構投資人。 由此觀之，在資資產證券化過過程中，除原原貸款創始商商業銀行或儲儲蓄機構外，參參與者尚有投投資銀行、保保險公司、其其他商業銀行行或儲蓄機構構、投資大眾眾及機構
4、投資資人等。換言言之，銀行與與儲蓄機構在在資產證券化化過程中，無無須全部獨自自承受不動產產抵押貸款所所衍生之信用用或倒帳等投投資風險，更更無須提供可可貸資金和處處理貸款相關關事務。 另一方面，在資資產證券化過過程中，債權權群組或貸款款組合之信用用增強，對抵抵押債券證券券次級市場之之流通性，扮扮演重要關鍵鍵角色。一般般來說，信用用增強可採取取三種方式進進行：第一種種方式是在金金融機構放款款時所採行之之措施，即借借款人取得政政府機構或私私人部門提供供之貸款保險險，以降低承承貸機構面臨臨借款人違約約風險，並提提升單筆貸款款之信用；第第二種信用增增強方式是在在債權群組化化後之階段為為之，即發行行單位在
5、發行行證券前，先先取得政府機機構對投資人人得以準時收收取本金利息息收入，降低低投資人對現現金流量不穩穩定之憂慮，而而提供國家級級信譽保證；第三種信用用增強方式為為發行單位採採用債權群組組或貸款組合合超額擔保方方式發行證券券，避免債權權群組或貸款款組合內有瑕瑕疵的抵押貸貸款對證券本本息支付之影影響。 有鑑於資產證券券化肇始於美美國房地產抵抵押貸款證券券化之推展，且且證券化融資資方式已成為為全球金融自自由化與國際際化之新興趨趨勢之一，由由於不動產抵抵押債權資產產證券化或金金融機構放款款債權資產證證券化等業務務，首重資產產品質，針對對放款債權創創造流動性，借借助證券發行行，並就信用用風險、利率率風險
6、、及交交易風險等，設設計在可控制制與承受之範範圍內，使銀銀行與投資人人雙贏。本文文擬以住屋抵抵押貸款證券券化為主，介介紹美國Giinnie Mae(即即政府國民抵抵押協會，GGovernnment Natioonal MMortgaage Asssociaation，簡簡稱GNMAA)保證機制制之內涵與運運作模式，俾俾供國內相關關單位，參考考借鏡。 本文架構如下：第二節介紹紹美國資產證證券化之演進進。第三節說說明有關不動動產抵押貸款款債權擔保證證券之特色及及類型等。而而第四節說明明Ginniie Maee組織架構。第第五節分析GGinniee Mae不不動產抵押貸貸款債權擔保保證券(Moort
7、gagge-Baccked SSecuriities，簡簡稱MBS)發行方案之之內涵，包括括移轉型證券券之結構、方方案類型、及及其特色等。第第六節探討在在Ginniie Maee保證機制架架構下，所有有參與單位機機構如證券發發行單位、集集中支付暨移移轉代理機構構、證券劃撥撥交割代理機機構、文件保保管機構、貸貸款事務性服服務外包單位位等之職責。第第七節則為結結論。二、美國資產證證券化之演進進 美國不動產抵押押貸款次級市市場之創立，可可溯及一九二二年代末期期經濟大蕭條條。(註1.)當時美國國國會為因應應經濟恐慌及及對金融體系系產生之衝擊擊，遂成立若若干具有公共共目的之機構構，包括聯邦邦準備理事會會
8、等在內。(註2.)美美國國會遵照照聯邦住宅貸貸款銀行法，於於一九三二年年成立聯邦住住宅貸款銀行行(Fedeeral HHome LLoan BBanks，簡簡稱FHLBB)，此機構構是由各區聯聯邦準備銀行行組成管理暨暨融通之儲蓄蓄機構，其服服務宗旨在於於幫助受經濟濟大蕭條影響響之住宅擁有有者取得購屋屋基金。聯邦邦住宅貸款銀銀行在取得財財政部撥款資資金後，將貸貸予流動性需需求者，如儲儲蓄機構。 一九三四年六月月二十七日起起生效之全國國住宅法(NNationnal Hoousingg Act of 19934)，係係被視為當時時多項經濟重重建計畫之一一。美國國會會遂依據本法法，於一九三三四年成立聯
9、聯邦住宅管理理局(Fedderal Housiing Addminisstratiion，簡稱稱FHA)。此此機構主要目目的在於提供供不動產抵押押貸款承作機機構保險機制制，降低不動動產抵押承貸貸機構必須承承受借款人因因故無法償還還本息所面臨臨倒帳風險之之衝擊。然並並非所有借款款人皆可取得得聯邦住宅管管理局之保險險，唯有符合合聯邦住宅管管理局貸款標標準之不動產產抵押申貸者者，方可取得得政府機構貸貸款保障。換換言之，美國國聯邦住宅管管理局可說是是抵押貸款標標準化及日後後抵押貸款次次級市場成立立之先聲。後後於一九四四四年，美國退退伍軍人管理理局(Vetteranss Admiinistrration
10、n，簡稱VAA)亦開辦類類似提供抵押押貸款保險之之業務，提供供融資保證，方方便退伍軍人人順利取得購購屋貸款。然然而，在缺乏乏一個健全的的抵押貸款交交易市場之前前提下，受到到投資標的流流動性不佳，及及貸款人與投投資人並不熟熟稔不動產抵抵押貸款類型型等多重因素素影響，當時時僅有儲蓄機機構為不動產產抵押貸款之之當然投資者者。職此之故故，資金實難難流向抵押貸貸款市場。 一九三四年全國國住宅法雖提提供了聯邦住住宅管理局成成立之法源，但但該法內涵確確有活絡不動動產抵押貸款款次級市場之之發展。例如如，全國住宅宅法第二章即即說明了聯邦邦住宅管理局局對由私人貸貸款機構承作作不動產抵押押貸款者，提提供貸款保險險；
11、而第三章章則說明了授授權聯邦住宅宅管理局得以以核發聯邦立立案不動產抵抵押貸款協會會之執照，不不過，這些協協會係屬私營營公司型態，並並受聯邦住宅宅管理局局長長之監督，且且協會成立是是以買賣經由由聯邦住宅管管理局提供保保險之貸款為為主要目的。在在當時，僅有有一家協會於於一九三八年年成立，而此此協會為重建建財務公司(Reconnstrucction Finannce Coorporaation)之子公司，即即華盛頓國民民抵押協會(Natioonal MMortgaage Asssociaation of Waashinggton)，屬屬於政府機構構。而此機構構並於同年更更名為聯邦國國民抵押協會會(F
12、edeeral NNationnal Moortgagge Asssociattion)，即即一般所為人人熟知的Faannie Mae，專專職負責經由由聯邦住宅管管理局與退伍伍軍人管理局局貸款保險之之抵押貸款次次級市場的發發展。為避免免面臨流動性性不足之窘境境，美國國會會更從國庫撥撥款，確保FFanniee Mae所所需資金無匱匱乏之虞。 嗣後，美國國會會於一九五四四年修訂全國國住宅法第三三章，Fannnie MMae遂依法法轉型為半官官方機構。其其優先股由政政府持有，但但普通股由私私人持有。可可惜的是，雖雖然抵押貸款款次級市場有有Fanniie Maee之參與，但但仍對當時之之房貸市場助助益
13、不大，整整體市場績效效並無當初預預期之樂觀。美美國國會遂於於一九六八年年通過住宅暨暨都市發展局局法(Houusing and UUrban Devellopmennt Actt)，並據此此將Fannnie Maae劃分為兩兩個部門機構構，分別為仍仍維持舊名的的Fanniie Maee，及政府國國民抵押貸款款協會(即GGNMA)。前前者成為民營營公司，並收收回所有由政政府持有之股股份；後者即即為一般所熟熟知之Ginnnie MMae，係為為一官方機構構，由住宅暨暨都市發展局局(Houssing aand Urrban DDeveloopmentt，簡稱HUUD)管轄。其其成立目的在在於提高由聯聯
14、邦住宅管理理局、退伍軍軍人管理局、及及都市住宅服服務處(RHHS)貸款保保險機制，提提供中低收入入戶之購屋服服務，並藉以以提升抵押貸貸款次級市場場之流動性。 截至一九七年年代初期，承承貸機構放款款利率與資金金來源尚稱穩穩定，二十年年期與三十年年期之房貸利利率仍維持百百分之七或八八之低率貸款款，而承貸機機構主要收益益僅為貸款利利息收入。 然一九七年代代堪稱美國金金融改革時代代。經歷兩次次石油危機，引引發高通貨膨膨脹，銀行在在面對規則QQ(即Reggulatiion Q)存款利率上上限門檻規定定，無法提高高存款利率，吸吸引剩餘資金金進入銀行體體系，復以放放款利率亦提提高到百分之之二十一水準準，致使
15、承貸貸機構面臨所所謂利率風險險，造成資產產負債管理日日趨沉重，甚甚至倒閉。有有鑑於此，承承貸機構遂投投入抵押貸款款第二市場，藉藉由出售抵押押貸款債權之之方式，紓解解承貸機構資資金運用之壓壓力，並取得得充足流動性性之保證。(註3.)GGinniee Mae已已於一九七年首次發行行不動產抵押押貸款債權擔擔保證券，由由抵押貸款銀銀行和存款機機構等發行，並並由自營商行行銷。由於此此種證券係由由承貸機構將將借款人每期期還本付息轉轉交於證券投投資人，並取取得Ginnnie Maae提供及時時支付證券本本息之保證，故故此種證券又又稱移轉證券券(passs-throough ssecuriities)。 另一
16、方面，一九九七年七月月間，國會為為促進一般性性抵押貸款次次級市場之發發展，除授權權Fanniie Maee得以購買未未經政府保證證之一般性不不動產抵押貸貸款外，亦根根據緊急住宅宅融通法(EEmergeency HHome FFinancce Actt)，成立聯聯邦住宅貸款款抵押公司(Federral Hoome Looan Moortgagge Corrporattion，簡簡稱FHLMMC)，俗稱稱Fredddie Maac， Frreddiee Mac之之業務為自房房屋抵押貸款款承作機構買買進符合規定定之房屋貸款款債權，次以以這些債權作作擔保發行證證券。由於該該公司對此類類證券提供保保證付
17、款承諾諾，所以該證證券可在公開開市場銷售流流通。 一九七年代末末期，受到石石油危機引發發通貨膨脹及及聯邦準備理理事會規則利率上限等等因素影響，迫迫使美國銀行行存款業務滯滯礙難行，投投資大眾紛紛紛將資金從銀銀行存款撤出出，投注於不不受利率上限限規範之金融融資產，獲取取更高之報酬酬率。另一方方面，由於美美國儲蓄機構構如儲蓄貸款款協會(Saaving & Loaan Asssociattion)等等資金來源多多為短期存款款，然其信貸貸期限卻屬中中長期，在一一九七年代金融環環境變遷之大大環境下，儲儲蓄機構此種種借短貸長之之經營策略，亦亦面臨窘境，不不但助長社會會大眾對其他他投資管道之之需求，無形形間亦
18、促使資資產證券化業業務之發展。 在一九八年代代初期，美國國再次面臨經經濟不景氣之之時期。利率率與房屋價格格居高不下，但但國民所得卻卻呈停滯，房房地產因而受受到波及。而而Fanniie Maee也就是在此此時投入不動動產抵押貸款款次級市場。另另外，Ginnnie MMae、Faannie Mae、及及Fredddie Maac均開辦浮浮動式利率之之不動產抵押押貸款方案。在在一九九年代末期，房房地產市場榮榮景再現，並並延續至今。三、不動產抵押押貸款債權擔擔保證券 不動產抵押貸款款債權擔保證證券(MBSS)係由Giinnie Mae創始始於一九七年。一般來來說，金融機機構在承作不不動產抵押放放款業務
19、時，其其所面臨之投投資風險包括括信用或倒帳帳風險、流動動性風險、價價格風險及提提前還款風險險等四種。然然不動產抵押押貸款債權擔擔保證券之發發行，卻可大大大降低金融融機構債權資資產之風險。所所謂不動產抵抵押債權移轉轉證券是指匯匯集多項不動動產抵押貸款款債權並加以以群組化後，出出售其股份或或參與憑證(partiicipattion ccertifficatees，簡稱PPC)予投資資大眾或機構構投資者。此此處所指不動動產抵押貸款款債權群組規規模並無一定定，可包含數數個、數百個個、甚至數千千個債權。就就單一不動產產抵押貸款債債權與不動產產抵押貸款債債權群組相較較之下，風險險規避投資者者多偏好後者者，
20、部分原因因為後者市場場流動性明顯顯高於前者所所致。 不動產抵押債權權移轉證券之之現金流量，端端視該等不動動產抵押貸款款現金流量而而定。一般來來說，不動產產抵押貸款現現金流量為借借款人每月平平均還款金額額，包括利息息、本金償還還及任何提前前還款等部分分。金融機構構在收到借款款人債務清償償款項後，會會將此筆款項項支付證券持持有人。然而而，不動產抵抵押貸款債權權群組或貸款款組合所產生生之現金流量量，與移轉給給證券投資人人之現金流量量，其金額與與時間並不相相同或一致。就就金額方面來來說，移轉證證券每月支付付證券持有人人之現金流量量將低於不動動產抵押借款款人清償債務務之現金流量量，其差額係係反應貸款承承
21、作機構處理理事務性費用用與其他由移移轉證券發行行人或保證者者收取之保證證費用等。至至於現金流量量時間方面，不不動產抵押借借款人必須在在每月固定日日期(即每月月首日)繳付付每期平均還還款金額，但但在貸款承作作機構在收到到借款人繳付付款項後，方方會將該月現現金流量移轉轉予證券投資資人。另一方方面，現金流流量時點會因因移轉證券類類型而不同。 一般來說，不動動產抵押貸款款債權擔保證證券之基本類類型，可分為為不動產抵押押貸款債權擔擔保移轉證券券(morttgage pass-throuugh seecuritty)及衍生生性不動產抵抵押貸款債權權擔保證券(derivvativee morttgage-b
22、ackeed seccuritiies)兩大大類，而後者者因現金流量量之類型，可可劃分為不動動產抵押債權權憑證(coollateeralizzed moortgagge oblligatiions，簡簡稱CMO)(註4.)與分離式不不動產抵押貸貸款債權擔保保證券(sttrippeed morrtgageed-baccked ssecuriities)(註5.)兩種。 在美國，共有三三家官方或半半官方機構承承辦不動產抵抵押債權移轉轉證券保證業業務，促進抵抵押債權次級級市場蓬勃發發展。此三家家機構分別為為前述之聯邦邦國民抵押貸貸款協會(FFanniee Mae)、聯邦住宅宅抵押貸款公公司(Free
23、ddie Mac)、及及政府國民抵抵押貸款協會會(Ginnnie Maae)。前二二者屬政府代代理機構，具具有法人公司司組織架構，其其經費來源並並無政府補助助，且必須繳繳納稅賦，此此外，其股票票並在紐約證證券交易所上上市。Fannnie MMae和Frreddiee Mac雖雖屬政府保證證之機構，但但卻不表示該該等機構並無無任何營運風風險。反之，GGinniee Mae屬屬聯邦政府住住宅暨都市發發展局(HUUD)管轄，故故倒帳風險幾幾乎不存在。 然與此三家機構構有關之證券券，稱為代理理(agenncy)證券券，約佔所有有不動產抵押押貸款債權擔擔保證券發行行之百分之九九十八；至於於其他百分之之二
24、則屬私人人發行，並以以非代理(nnonageency)不不動產抵押貸貸款債權擔保保證券稱之。以以下就代理與與非代理證券券之劃分方式式，分別說明明不動產抵押押貸款債權擔擔保證券之類類型。 第一類型為由GGinniee Mae提提供保證之證證券。大部分分不動產抵押押貸款債權擔擔保證券均屬屬此類經政府府百分之百保保證之證券。其其優勢在於，當當不動產抵押押借款人未能能在約定存續續期限內支付付利息與每月月本金還款時時，在政府保保證背書下，可可穩定證券持持有人之投資資收益。值得得注意的是，GGinniee Mae僅僅提供政府保保證，並非為為證券發行者者。Ginnnie Maae不動產抵抵押貸款債權權擔保證
25、券係係由符合資格格之金融機構構，如商業銀銀行、儲蓄機機構、或不動動產抵押貸款款銀行等發行行。發行單位位唯有在符合合Ginniie Maee訂定承銷標標準前提下，方方可取得Giinnie Mae證券券發行之保證證，並可將流流動性低之不不動產抵押貸貸款，轉換為為由美國政府府保證之高流流動性證券。在在此證券化過過程中，Giinnie Mae除收收取保證費外外，更達到提提供不動產抵抵押貸款市場場所需資金，並並促進次級市市場發展之目目的。 由Ginniee Mae保保證之不動產產抵押貸款債債權擔保證券券包括多種類類型，如移轉轉證券(paass-thhroughh secuuritiees)、業經經修正後
26、之移移轉證券(註註6.)、不不動產抵押貸貸款債權擔保保債券、及不不動產抵押貸貸款引申證券券(pay-throuugh seecuritties)等等。一般來說說，當不動產產抵押貸款係係由符合Giinnie Mae訂定定標準之發行行單位進行債債權群組化時時，發行單位位方可發行GGinniee Mae不不動產抵押貸貸款債權擔保保證券。此類類證券統稱為為移轉憑證(pass-throuugh ceertifiicatess)。而持有有此類憑證之之投資者，有有權取得該不不動產抵押貸貸款債權群組組中尚未派發發之利息。換換言之，投資資人會收到以以該不動產抵抵押貸款按比比例分攤之利利息(扣除保保證費和事務務性
27、服務費後後之淨額)及及本金。 截至目前為止，GGinniee Mae不不動產抵押貸貸款債權擔保保證券尚流通通在外之金額額高達六千萬萬美元；其累累積發行量已已超過一兆美美元。以發行行額度來說，GGinniee Mae對對不動產抵押押貸款市場次次級市場之流流通與成長，及及協助更廣大大之美國民眾眾擁有房屋所所有權等方面面，確實功不不可沒。Giinnie Mae在資資本市場之表表現，更拉近近了華爾街投投資人(資本本市場)與不不動產抵押貸貸款資金提供供者(房貸市市場)之間的的距離。由於於以國家級信信譽作為證券券發行之保證證，Ginnnie Maae不動產抵抵押貸款債權權擔保證券方方案達到信用用增強之效果
28、果，以按時支支付證券持有有人本金與利利息收入為保保證，提高此此種投資工具具之吸引力，並並成功扮演不不動產抵押貸貸款市場資金金供給與需求求之導管。 美國現在有四百百個符合Giinnie Mae規定定資格之發行行單位，管理理超過四十萬萬個債權群組組，處理將近近七百五十萬萬個單一住宅宅和集合式住住宅貸款；並並自一九六八八年起，已幫幫助超過二千千五百五十萬萬戶家庭取得得住屋所有權權。截至目前前為止，Giinnie Mae提供供不動產抵押押貸款債權擔擔保證券之保保證總額，已已高達一兆五五千億美元，且且有百分之九九十五的聯邦邦住宅管理局局(FHA)和退伍軍人人管理局(VVA)貸款，皆皆已透過Giinnie
29、 Mae達到到證券化之目目的。 第二大類代理不不動產抵押貸貸款債權擔保保證券係由聯聯邦住宅抵押押貸款公司(Fredddie Maac)所發行行。此等證券券稱為參與憑憑證(parrticippationn certtificaate，簡稱稱PC)，並並於一九七一一年首度發行行。以Freeddie Mac參與與憑證為主之之不動產抵押押貸款債權群群組，包括一一般性不動產產抵押貸款在在內。雖然參參與憑證已提提供準時支付付利息與本金金之保證，但但大部分Frreddiee Mac參參與憑證僅對對及時支付利利息之部分，提提供保證而已已；至於本金金償還部分，唯唯有在承貸機機構收到借款款人約定本金金款項後，方方
30、會將該筆款款項移轉攤配配於參與憑證證持有人，不不過在Freeddie Mac保證證之下，本金金償款必須於於到期日起一一年內繳清。 第三種代理不動動產抵押債權權移轉證券，係係由聯邦國民民抵押貸款協協會(Fannnie MMae)所發發行。雖然FFanniee Mae早早在一九三八八年業已成立立，但在代理理不動產抵押押貸款債權次次級市場卻為為一新手。一一九七二年FFanniee Mae方方著手投資不不動產抵押貸貸款；直到一一九八一年，FFanniee Mae才才辦理不動產產抵押貸款群群組化，並發發行首批不動動產抵押貸款款債權移轉證證券。在移轉轉方面，Faannie Mae提供供及時支付利利息與本金
31、之之保證。 第四類不動產抵抵押債權移轉轉證券為非代代理型態。所所謂一致性不不動產抵押貸貸款(connformiing moortgagges)，係係指符合貸款款額度上限與與放款抵押品品比率上限之之承銷標準者者稱之。換言言之，未能符符合此等承銷銷條件者，即即稱為非一致致性不動產抵抵押貸款(nnonconnfor- ming moortgagges)。若若不動產抵押押貸款額度高高於規定上限限時，則稱為為巨額貸款(jumboo loanns)。此等等由私人發行行之非代理不不動產抵押債債權移轉證券券，在面臨多多重阻礙環境境下，係由BBank oof Ameerica於於一九七七年年首度公開發發行。四、
32、Ginniie Maee組織架構 Ginnie Mae係為為一官方機構構，由住宅暨暨都市發展局局所管轄。事事實上，Giinnie Mae並不不是直接提供供民眾購屋貸貸款，其成立立目的是在於於促進由聯邦邦住宅管理局局、退伍軍人人管理局、及及都市住宅服服務處貸款保保險機制，提提供中低收入入戶之購屋服服務，並就不不動產抵押貸貸款債權證券券之發行，提提供及時證券券本息支付之之國家級信用用保證，吸引引資本市場投投資人之青睞睞，增加不動動產抵押貸款款之信用。 Ginnie Mae內部部組織置總裁裁一人，係由由美國總統遴遴聘並經過美美國參議院同同意者方可擔擔任；並另置置一位執行副副總裁及五名名副總裁，秉秉承
33、總裁決議議，綜理推動動業務；惟執執行副總裁必必須在Ginnnie MMae具有資資深公職之資資格者方可。GGinniee Mae下下設五個部門門：顧客服務務部、財務部部、集合式住住宅管理部、方方案管理部、及及政策、計畫畫暨風險管理理部等，各部部由一位副總總裁領銜管理理。茲分述各各部門之職掌掌： 顧客服務部(OOfficee of CCustommer Seervicee)：為各發發行單位與GGinniee Mae之之聯絡窗口。提提供發行單位位需要之協助助，並確保GGinniee Mae不不動產抵押貸貸款債權擔保保證券運作流流暢。另外，顧顧客服務部也也負責產業研研究，並開發發不動產抵押押貸款次級
34、市市場新種業務務。 財務部(Offfice oof Finnance)：維繫Giinnie Mae機構構內部運作與與管理。財政政部必須遵守守聯邦報告規規定，管理GGinniee Mae基基金之投資，編編列並監督預預算，監督收收購違約資產產之管理，監監控財務風險險等。 集合式住宅方案案管理部(OOfficee of MMultiffamilyy Pro- gramm)：為參與與Ginniie Maee集合式住宅宅方案之發行行單位與Giinnie Mae的聯聯絡窗口。此此部門負責所所有與集合式式住宅有關之之事務，包括括發行資格之之核准、監督督，及違約資資產之處置等等。 抵押債權擔保證證券方案管理理
35、部(Offfice oof Proogram Adminnistraation)：支援不動動產抵押貸款款債權擔保證證券方案之運運作，包括管管理及指導簽簽約單位如何何提供與Giinnie Mae方案案有關之服務務，並協調GGinniee Mae所所有資訊科技技運作順暢。 政策、計畫暨風風險管理部(Officce of Policcy, Pllanninng, annd Rissk Mannagemeent)：評評估Ginnnie Maae方案與產產品之有效性性。此部門著著重推展機構構政策，辨識識業務面臨之之各項風險及及策略等，開開發策略與業業務計畫，並並持續追蹤計計畫進度等。五、Ginniie
36、Maee不動產抵押押債權擔保證證券之架構 自一九三年代代中期至一九九七年代間間，在美國僅僅有一種不動動產抵押貸款款方案，即固固定利率、每每期平均攤還還、分期償還還抵押貸款方方案。此方案案運作方式為為：申貸者在在貸款存續期期間內，分期期均攤本金與與利息費用，而而所貸金額在在貸款期限屆屆滿時已全數數償還完畢。然然受到服務成成本、倒帳風風險及抵押擔擔保品價格風風險等因素影影響，貸款利利率通常會高高於無風險利利率水準。而而付款時間單單位多以月為為基準，貸款款期限介於十十五年至三十十年間為主。 在不動產抵押貸貸款市場上，有有多種類型方方案供借款人人選擇。在GGinniee Mae不不動產抵押貸貸款債權擔
37、保保證券發行方方案中，可分分為兩種證券券發行方案：即Ginnnie Maae不動產抵抵押貸款債權權擔保證券第第一方案(GGinniee Mae MBS II)以及Giinnie Mae不動動產抵押貸款款債權擔保證證券第二方案案(Ginnnie Maae MBSS II)。這這兩種方案主主要是以證券券本息支付之之方式與支付付單位作為區區隔：Ginnnie MMae第一方方案是屬於移移轉證券類型型，其記名證證券持有人會會分開收到本本金與利息；而Ginnnie Maae第二方案案不動產抵押押貸款債權擔擔保證券是在在一九八三年年為因應不動動產抵押貸款款市場需求改改變而發行的的，其與第一一方案證券相相異
38、處，除了了本息發放改改由集中支付付暨移轉代理理機構負責外外，其支付方方式是以本金金與利息總合合款項單筆支支付證券持有有人。 除了款項支付方方式與支付單單位有所不同同外，這兩種種Ginniie Maee證券發行方方案之其他相相異處，可反反應在證券發發行單位參與與之數目、債債權群組類型型、利率價格格、每月支付付證券持有人人本息款項之之時間、證券券到期日、最最小債權群組組之規模等。茲茲分述如下(參見表一整整理)： Ginnie Mae第一一方案 Ginnie Mae第二二方案 發行單位 業經取得Ginnnie MMae核准之之不動產抵押押貸款承作機機構(單一發發行單位) 業經取得Ginnnie MM
39、ae核准之之不動產抵押押貸款承作機機構(單一或或多個發行單單位) 不動產抵 押貸款 國家級保證或保保險之貸款 (聯邦住宅管理理局FHA、退退伍軍人管理理局VA、及及都市住宅服服務處RHSS) 國家級保證或保保險之貸款 (聯邦住宅管理理局FHA、退退伍軍人管理理局VA、及及都市住宅服服務處RHSS) 債權群組 類型 單一住宅平均均償付不動產產抵押貸款 單一住宅累進進償付不動產產抵押貸款 單一住宅持續續增加產權不不動產抵押貸貸款 單一住宅補助助式不動產抵抵押貸款 製造式移動住住屋不動產抵抵押貸款 序號證券 集合式住宅建建造貸款(包包括集合式住住宅、醫院、診診療所、及團團體設施等貸貸款在內) 集合式
40、住宅專專案貸款(包包括集合式住住宅、醫院、診診療所、及團團體設施等貸貸款在內) 單一住宅平均均償付不動產產抵押貸款(屬FHA、VVA、或RHHS貸款) 單一住宅累進進償付不動產產抵押貸款(屬FHA或或VA貸款) 單一住宅持續續增加產權不不動產抵押貸貸款(屬FHHA或VA貸貸款) 製造式移動住住屋不動產抵抵押貸款(屬屬FHA或VVA貸款) 單一住宅浮動動式利率不動動產抵押貸款款(屬FHAA或VA貸款款) 利率 在債權群組中之之所有不動產產抵押貸款皆皆採用同一水水準之利率 在債權群組中之之不動產抵押押貸款，其利利率會在百分分之一的幅度度內變動(但但製造式移動動住屋債權群群組者除外) 保證 按時支付
41、本金與與利息 按時支付本金與與利息 保證提供 者註 Ginnie Mae(國國家級信譽保保證) Ginnie Mae(國國家級信譽保保證) 本金與利 息 每月支付證券持持有人 每月支付證券持持有人 支付日期 每月十五日 每月二十日 到 期 日 單一住宅最長期期限為三十年年，集合式住住宅最長期限限為四十年 最長期限為三十十年 最低憑證 面額 $25,0000 $25,0000 最小債權 群組規模 單一住宅為$11,000,000； 集合式住宅為$250,0000 $250,0000至$1,000,0000之間不不等，視債權權群組類型而而定 註：無論是不動動產抵押借款款人或是Giinnie Mae
42、發行行單位，有任任何違約或倒倒帳行為致無無法準時支付付證券持有人人本息款項時時，Ginnnie Maae均應負起起保證責任，代代為支付該筆筆投資款項。 大體來說，Giinnie Mae第一一方案移轉證證券是針對單單一發行單位位為基礎之債債權群組而設設計的。在該該債權群組中中之各個不動動產抵押貸款款，其到期日日皆十分相似似或相同，而而各不動產抵抵押貸款皆採採用同一利率率價格。就債債權群組先決決條件言，其其不動產抵押押貸款均應先先取得聯邦住住宅管理局、退退伍軍人管理理局、或都市市住宅服務處處之保險或保保證方可。就就第一方案債債權群組類型型來說，共可可分為八大類類：即單一住住宅平均償付付不動產抵押押
43、貸款(leevel ppaymennt morrtgagee)、單一住住宅累進償付付不動產抵押押貸款(grraduatted-paaymentt morttgage)(註7.)、單一住宅宅持續增加產產權不動產抵抵押貸款(ggrowinng equuity mmortgaage)、單單一住宅補助助式不動產抵抵押貸款(bbuydowwn morrtgagee)(註8.)、製造式式移動住屋不不動產抵押貸貸款(mannufacttured home loan)及序號證券券(seriial nootes)等等。各類型貸貸款可能因利利率調整期限限、或借款人人逐年增加每每月清償債務務之期限、或或借款人還款款
44、額度增加幅幅度等因素，又又可提供多樣樣貸款條件之之選擇。另外外，Ginnnie Maae第一方案案不動產抵押押貸款債權擔擔保證券也包包含了兩類集集合式住宅貸貸款方案在內內，即建造貸貸款(connstrucction loanss)與專案貸貸款(prooject loan)；舉凡與集集合式住宅、醫醫院、診療所所、及團體設設施等貸款有有關者，均屬屬於建造或專專案貸款。 除此之外，本方方案單一住宅宅債權群組之之保證費用為為五十個基點點(basiic poiint)。另另外，就Giinnie Mae第一一方案證券本本息發放日期期訂為每月十十五日。第一一方案債權群群組必須由表表一列舉任一一項不動產抵抵押
45、貸款之類類型所組合而而成。就最小小債權群組之之規模言，若若發行單位欲欲發行以單一一住宅平均償償付不動產抵抵押貸款為主主之移轉證券券時，其債權權群組最低額額度必須為一一百萬美元。不不過，若是此此類貸款與地地方或州住宅宅債券融通方方案有關時，此此債權群組之之最低發行額額或可為五十十萬美元。但但每張憑證有有最低面額為為二萬五千美美元之限制，若若超過二萬五五千美元以上上之憑證，可可以一美元為為單位而增加加。 與第一方案相較較之下，Giinnie Mae不動動產抵押貸款款債權擔保證證券第二方案案可允許多個個發行單位共共同參與單次次證券發行，或或者是維持由由單一發行單單位負責。一一般來說，具具有多個發行行
46、單位之債權權群組，其內內含貸款之特特性與條件，皆皆十分相近；且債權群組組中各個不動動產抵押貸款款，將交由其其所屬之發行行單位負責管管理。除了發發行單位參與與個體並無限限制外，本方方案更提供發發行單位較具具彈性且流動動性較佳之證證券發行選擇擇。茲以貸款款特性說明之之：息票利率率係高於債權權群組中不動動產抵押貸款款利率約五到一五個個基點不等；另一方面，在在同一個Giinnie Mae第二二方案債權群群組或貸款組組合中不動產產抵押貸款，其其放款利率無無須相同，惟惟僅可有一個個百分比之內內的差距。除除此之外，GGinniee Mae第第二方案還允允許某些未能能符合Ginnnie MMae第一方方案債權
47、群組組最低金額規規定之小型發發行單位，參參與不動產抵抵押貸款次級級市場之活動動。就本息支支付方面來說說，本方案規規定移轉證券券本息支付特特色為，發行行單位將當月月貸款本金與與利息收齊後後，交給集中中支付暨移轉轉代理機構(見下述)，再再由此中介機機構於每月二二十日，按票票面規定，以以單一合併款款項支付證券券持有人。就就憑證發行最最低面額之限限制方面，GGinniee Mae第第一方案與第第二方案相同同，即每張憑憑證面額必須須至少為二萬萬五千美元，而而超過此額度度者可以畸零零數額發行。 參與Ginniie Maee不動產抵押押貸款債權擔擔保證券之發發行單位者，其其參與保證機機制之費用包包括：申請取
48、取得Ginnnie Maae授與發行行資格之費用用，取得Giinnie Mae承諾諾證券持有人人得以準時收收到本息款項項之申請費，由由發行單位視視已發行債權權群組與貸款款組合未結本本金餘額之情情形，按月支支付Ginnnie Maae保證費，憑憑證登記費，發發行單位將其其發行責任移移轉給其他發發行單位所產產生之責任移移轉費等。六、Ginniie Maee保證機制之之參與單位 不動產抵押貸款款債權擔保證證券化之流程程，可區分為為五個部分：貸款起始、債債權群組化、信信用增強、證證券銷售、及及貸款事務性性服務等。透透過對證券化化進行程序之之瞭解，不難難看出各個步步驟環節對資資產證券化次次級市場流通通與否，均扮扮演十分重要要之角色。 以汽車貸款為例例，資產證券券化內涵如下下：首先，由由商業銀行決決定給予汽車車貸款資金融融通，同時商商業銀行可將將汽車作為證證券發行之擔擔保品；然後後