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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.华曦大厦策划初案目 录第一部份 市场场分析1一、20004年年广州楼楼市概况况2二、20005年年广州楼楼市预测测6三、20004年年度东山山区市场场分析11第二部份 项目目定位22一、项目概概况23二、SWOOT分析析25三、目标客客户定位位31四、项目形形象定位位37五、价格定定位39第四部分 项项目建议议40一、项目规规划建议议42二、户外包包装建议议42三、售楼部部包装44四、样板房房包装48五、附加值值建议53第五部分 营营销推广广部署57一、工程
2、节节点58二、总体推推广策略略58三、营销推推广部署署60四、营销费费用预算算68五、资金回回笼计划划68六、促销措措施的运运用69第一部份 市场场分析一、 2004年年广州楼楼市概况况(一) 2004年年1-111月房房屋交易易情况面积单位：万平方方米十区原八区2004.112004.1-1112004.112004.1-111全市房屋成成交登记记面积163.1141776.02110.3311224.90其中：预售售商品房房95.0441034.0262.433694.448二手房68.100742.00047.888530.442全市房屋成成交登记记金额69.222717.00953.7
3、33566.336其中：预售售商品房房50.133513.66538.488402.007二手房19.099203.44415.255164.229注：房屋交交易包括括商品房房交易和和二手房房屋交易易。(二) 2004年年1-111月商商品房批批准预售售和预售售成交情情况由房管局公公布20004年年1-111月各各区商品品房预售售及成交交情况可可看到天天河区的的消化量量大大高高于推出出量，成成交量是是批出量量差不多多2倍。这这表明了了市场前前期的存存货量得得到进一一步消化化，另一一方面市市场仍然然存在较较大需求求量，房房地产市市场处于于供销两两旺的状状态。其其中住宅宅仍是房房地产的的主流产产品
4、，住住宅市场场前景看看好，老老八区的的旧宅市市场成交交量同样样是批出出量的22倍，再再一次表表明了住住宅市场场消化能能力非常常强。(三) 2004年年1-111月各各区一、二二手住宅宅成交均均价情况况预售住宅一一手成交交均价不不断增长长，比220033年同期期增长达达10%，与220044年上半半年相比比增长达达5%，220044年增长长速度比比去年快快，而二二手成交交均价增增长相对对较为平平稳，只只有荔湾湾区升幅幅较大，与与20003年同同比增幅幅达211%。而而天河区区的楼价价不断上上涨，一一手升幅幅最大，二二手价格格相对平平稳。(四) 住宅市场交交易情况况十区原八区2004.112004
5、.1-1112004.112004.1-111全市住宅成成交登记记面积135.1101376.8194.355994.883其中：预售售住宅84.955890.22957.355621.223二手住宅50.155486.55237.000373.660全市住宅成成交登记记金额56.822545.77250.344444.666其中：预售售住宅42.244410.44038.488330.114二手住宅14.588135.33211.866114.5522004年年商品房房预售许许可证来来看，原原八区的的商品房房预售较较去年同同期有减减少的趋趋势，但但十区的的商品房房预售却却较去年年同期大大大增
6、加加。说明明，广州州随着大大广州的的开发战战略，花花都区和和番禺区区的供应应量越来来越多，旧旧城市中中心的供供应量相相对减少少，旧城城中心供供缺口将将渐渐拉拉大。从房屋交易易情况来来看，原原八区的的商品房房预售虽虽然减少少，但成成交却有有所增加加，说明明广州近近年房地地产形式式一片大大好，原原八区消消化了以以往大量量的空置置物业。从成交价格格情况来来看，全全市楼价价呈上升升的态势势，全市市的总体体均价已已达57789元元/，其其中楼价价最高的的是东山山区66689元元/，其其次为天天河区达达66666元/，是是老八区区楼价中中增幅最最大达到到26%，越秀秀区格价价同比却却惊人地地下降了了25%
7、。(五) 小结2004年年广州楼楼市整体体销售畅畅旺。主主要有以以下三大大特点：第一，从利利好因素素看，今今年上半半年广州州申亚成成功，给给广州楼楼市注入入新的概概念及利利好元素素。随着着非典因因素的减减退，居居民购买买住宅偏偏爱于综综合素质质高的住住宅来提提升居住住品质。预预测未来来会出现现居民回回归市区区的趋势势。第二，从供供需情况况看，老老城区供供应量减减少，花花都、番番禺等外外区域的的供应量量增加，受受环境、教教育、配配套以及及楼价上上升等因因素的影影响，居居民回流流都市的的趋势促促使，老老城区成成交量上上升，空空置率下下降，供供需两旺旺。第三，从销销售势头头看，与与去年相比比，今年年
8、显得强强劲十足足，在东东山、天天河的珠珠江新城城等区域域，新盘盘的消化化速度加加快，富富力、城城建等大大发展商商共同托托市，楼楼价上扬扬。二、 2005年年广州楼楼市预测测(一) 全年商品房房供应量量持平略略降2004年年广州市市全年的的供应量量约为9930万万平方米米，比003年有有所下降降，预期期05年年为9000万平平方米左左右微下下降，但但由于需需求及消消费力强强劲，供供应量较较难大幅幅度下降降。整体上，商商品房供供应量与与04年年相接近近，主要要原因有有：（1） 发展商经过过04年年的调整整，基本本上适应应宏观调调控政策策，并寻寻找到新新的需求求市场进进行商品品房开发发，因此此，供应
9、应量不会会有大幅幅度减少少。（2） 广州市周边边地区房房地产市市场逐渐渐成熟，如如南海、从从化、增增城等，由由于价格格及综合合素质的的吸引，在在一定程程度上消消化了广广州市的的购买力力。(二) 高层住宅及及写字楼楼供应增增加2005年年，高层层住宅的的供应量量将有小小量升幅幅，预期期05年年全市高高层住宅宅的供应应量将在在6500万平方方米左右右，成为为广州市市房地产产市场的的主导产产品。2005年年，是写写字楼落落成较多多的一年年，预期期写字楼楼的供应应量将超超过455万平方方米，写写字楼主主要集中中在珠江江新城的的商务金金融区及及越秀的的商务区区。(三) 商铺及别墅墅供应与与20004年持
10、持平04年全市市商铺供供应面积积为388万平方方米，成成交面积积为377万平方方米，供供求接近近一致，预预期055年的商商铺供应应量将在在40万万左右，主主要来源源于裙楼楼的商业业配套及及大型住住宅区商商业配套套。2003年年别墅用用地停止止供应后后，20004年年别墅市市场供销销两旺的的局面，预预期20005年年别墅供供应量将将与去年年持平，约约为600万平方方米左右右，供应应量主要要来自番番禺和花花都两地地，金沙沙洲亦将将会有部部分别墅墅供应。(四) 2005年年商品房房成交量量将持续续攀升从20011年，广广州市商商品房成成交量逐逐年攀升升，继220033年突破破10000万平平方米，预
11、预期20005年年成交量量将突破破11000万平平方米。成成交量走走势持续续向上。(五) 05年热点点区域巡巡礼琶洲板块南洲路板块珠江新城板块天河公园板块白云大道板块老成区板块黄石路板块黄埔板块芳村板块革新路板块进入20005年，广广州楼市市持续发发展，各各板块纷纷纷推出出新项目目。 2005年年新盘多多不胜数数，供应应量充足足。不少发展商商在今年年都有新新盘推出出，如富富力天河河豪庭、保保利海棠棠花园、利利海集团团南湖世世纪绿洲洲和绿洲洲别苑、元元邦地产产的元邦邦洲际、方方圆集团团的推出出小城之之春和公公园一号号、珠江江地产的的海逸豪豪苑和怡怡和苑、合合生南洲洲路和南南湖项目目、城启启大沙头
12、头项目、恒恒大黄埔埔和金沙沙洲项目目、万科科南湖项项目、时时代集团团的永泰泰项目等等，新盘盘可谓“多多不胜数数”。众众多新面面孔亮相相市场，为为广州楼楼市增添添更多新新气息。可可见，220055年广州州楼市的的供应量量充足。 各板块竞争争激烈，天天河、海海珠、白白云、番番禺仍是是楼市热热点。“大热板快快”、“一一枝独秀秀”等一一面倒的的市场现现象在近近年的广广州楼市市中已逐逐渐消失失，但是是市场上上还是出出现不少少热点板板块，广广州楼市市整体发发展较为为均衡。预预测今年年楼市的的热点依依然集中中在天河河、海珠珠、白云云、番禺禺等区域域。新盘盘新货也也将陆续续入市。而而珠江新新城、海海珠板块块、
13、白云云板块将将会成为为热点中中的热点点。珠江新城随随着高级级写字楼楼和多个个高档楼楼盘投入入使用，写写字楼租租赁市场场活跃，从从而推动动整个高高档住宅宅市场发发展。中中海、广广控、合合景等众众多大型型品牌发发展商项项目正在在筹备阶阶段。而而海珠区区的南洲洲路将推推出多个个以中小小户型为为主的楼楼盘。白白云大道道则以产产品特色色及形象象包装项项目为龙龙头，如如：云山山诗意、时时代玫瑰瑰园等。 品牌发展商商继续扩扩充市场场。2004年年，对发发展商来来说，是是卖“品品牌”的的一年。市市场上品品牌楼盘盘格外受受追捧。随随着广州州楼市的的持续健健康发展展，广州州房地产产竞争更更明显地地表现为为品牌方方
14、面的竞竞争。“做做大做强强”成为为不少品品牌地产产商发展展的目标标。今年年富力、合合生、城城启、恒恒大、保保利、万万科等品品牌发展展商纷纷纷推出新新盘，抢抢占或扩扩充市场场份额。因因此，广广州楼市市的品牌牌竞争在在明年将将得以延延续。 户型设计多多样化，产产品主导导市场现在，充斥斥市场的的户型设设计越来来越多样样化，如如外飘窗窗、双阳阳台、入入户花园园、跃式式、错层层等，越越来越体体现在居居住上的的舒适性性及功能能性的划划分。220044年，大大多数的的楼盘户户型都进进行了外外飘窗的的设计，东东方新世世界、时时代玫瑰瑰园、富富力千禧禧花园等等都推出出入户花花园设计计，连以以前不见见的三错错层，
15、也也有城启启天鹅鹅湾、雅雅居乐花花园等同同时推出出。20005年年，此类类设计将将被更多多楼盘引引用。整整体市场场从区域域主导作作用逐渐渐过渡到到产品主主导作用用。“宁宁要河北北一张床床，不要要河南一一间房”的的说法已已经不复复存在。三、 2004年年度东山山区市场场分析(一) 东山区供求求分析1. 2004年年东山区区主要在在售住宅宅供应量量分析：n 新盘推出量量少。东东山区220044年全新新推出的的楼盘共共有8个个，分别别是东风风东路的的君铂国国际、东东川路大沙头头板块的的东山水水恋、环环市路-淘金板板块的天天伦花园园、嘉颐颐居，东东山口的的新富雄雄大厦、永永福路的的永怡新新都以及及建设
16、六六马路的的德安大大厦。其其余均为为20004年推推出楼盘盘的尾货货或者旧旧盘的新新一期； n 园林小区供供应量少少。推出出园林小小区楼盘盘较少，只只有东山山雅筑、东东山水恋恋、天伦伦花园、淘淘金家园园、富力力御龙庭庭、富力力东堤湾湾6个，其其余均为为单体或或者绿化化面积较较少的楼楼盘。n 建筑户型设设计特色色少。除除了东山山雅筑的的跃式三三厅双套套房设计计之外，其其余的平平面户型型设计都都较为普普通，大大部分是是标准层层套房。n 新推项目注注重产品品包装装。无论论是全新新推出的的东山水水恋，还还是旧盘盘推新货货的富力力东堤湾湾，在广广告宣传传包装上上都投入入了相当当大的费费用。特特别是东东山
17、水恋恋，在电电视、报报纸、杂杂志、DDM、MM流动频频道、候候车停等等一系列列广告投投放后，其其形象深深入民心心，得到到客户的的普遍认认可。2. 2004年年东山区区主要在在售项目目消化量量分析：n 整体消化量量大。220044年无论论是东山山区全新新推出项项目，还还是旧盘盘推新货货，整体体销售业业绩相当当理想，销销售率都都在500%以上上。特别别是包装装到位及及发展商商知名度度相当的的项目：东山雅雅筑、东东山水恋恋、天伦伦花园、富富力东堤堤湾的平平均销售售率在880%以以上；n 消化速度各各有不同同。受个个盘地段段、产品品及包装装宣传到到位情况况影响，各各项目消消化速度度不同。东东山雅筑筑二
18、期在在一期的的支持及及雅致的的形象宣宣传的感感染下，再再加上产产品设计计独特性性，销售售速度成成为各盘盘之最。东东山水恋恋受板块块供应量量少及自自身形象象广告宣宣传到位位的影响响，消化化速度也也相当快快。嘉颐颐居、天天伦花园园、富力力东堤湾湾销售速速度也比比较快。相相反，德德安大厦厦、永怡怡新都、淘淘金家园园二期前前期缺乏乏整体形形象包装装，整体体消化速速度相对对较慢。特特别是德德安大厦厦，尽管管它与天天伦花园园处于同同一位置置，但受受形象包包装不到到位及户户型设计计落后，直直接影响响其销售售速度。3. 2004年年东山区区供求情情况分析：从20022年开始始，东山山区一手手住宅推推出量基基本
19、持稳稳定势头头，平均均年推出出量在3360万万平方米米左右。而而东山区区一手住住宅消化化量从220000年开始始逐年呈呈递增趋趋势。220033年东山山区一手手住宅成成交量较较一手住住宅推出出量高出出21%；20004年年更甚，一一手住宅宅成交量量较一手手住宅推推出量高高出699%。可可见，220044年楼市市复苏，带带动东山山区楼市市畅旺，一一手住宅宅市场求求大于供供。预计计东山区区20005年推推出量与与04年年基本持持平，东东山区楼楼市畅旺旺一幕将将继续上上演。(二) 东山区价格格分析单价在6000元/以下的市场单价在60007000元/市场单价在7000元/以上的市场东山区市场场各类型
20、型档次项项目均有有，整体体均价偏偏高，处处于65500元元/左左右。受受市区地地块面积积小影响响，东山山区项目目以单体体楼为主主，但销销售价格格参差不不齐。受受项目所所处的地地理位置置、产品品特色以以及现场场、广告告包装的的影响，销销售均价价从5220078000元/不等等。其中中，我司司代理的的君铂国国际（毛毛坯）和和雍雅园园（毛坯坯）可算算是单体体项目中中销售价价格最高高的。主主要是项项目整体体包装到到位，推推广有序序，形象象鲜明、宣宣传到位位促使。1121. 单价在70000元元/以以上项目目比较分分析项目价格支持点点价格规模自身配套周边配套园林特色其它东山雅筑占地：1778900总建：
21、11124000下沉式会所所、泳池池、西餐餐厅、儿儿童活动动中心、棋棋牌室、视视听室、网网球场省一级幼儿儿园、小小学、中中学，超超市、医医院一应应俱全十二万方立立体式水水景园林林l 三厅双套房房、下跃跃式客厅厅、侧出出阳台、卫卫浴四件件套l 发展商安厦厦房地产产，代表表作雍雅雅园，信信心保证证，l 世邦魏理仕仕进行实实质管理理7800东风广场占地：6000733总建：31112000游泳池、健健身中心心、儿童童活动中中心、西西餐厅、网网球场天河、环市市东、东东风东中中心商圈圈交汇处处，三大大主干道道环绕2平方米绿绿化面积积，绿化化率333%l 大型港式社社区，成成熟入住住，信心心保证l 发展商
22、品牌牌7400淘金家园二二期占地：9万万总建：266.8万万独栋式会所所、省一一级中星星小学、网网球场、113000游泳泳池淘金商圈成成熟完善善。白云云山、黄黄花岗环环抱绿化率400%，33.6万万方园林林一二期成熟熟入住，容容积率33，市区区罕见7200东山水恋占地：1.5万总建：7.2万1000的住户户会所，园园林式露露天泳池池、风情情水中吧吧，大型型健身室室、儿童童活动中中心临近海印专专业市场场、东湖湖公园，周周边配套套齐全7000平平方米的的生态东东南亚水水景园林林方圆集团品品牌保证证7000富力东堤湾占地：2.3万总建：166万2000的私家家幼儿园园，地铁一号线线，生活活配套齐齐全
23、贝尔高林主主理；维维也纳音音乐主题题园林。l 9米特高架架空层l 富力品牌7000天伦花园占地：3万万总建：6.4万3000平平方米空空中会所所，内设设大型空空中泳池池配套完善，毗毗邻环市市东路和和东风东东路，交交通发达达、旺中中带静。1000平平方米的的私家园园林l 花园商务区区位置优优越l 天伦集团品品牌优势势7000分析：东山山区高端端项目销销售均价价都在770000元/以上，他他们中全全部都是是小区项项目。他他们除了了有优越越的地理理位置及及周边完完善齐全全的配套套外，还还有自身身特色的的园林、会会所配套套。此外外，还有有周边及及自身的的附加值值。例如如：淘金金家园依依靠100万方的的
24、黄花岗岗公园及及浩瀚的的白云山山；东山山雅筑有有东山区区绝无仅仅有的户户型特色色等等。市场启示：项目依依靠绿树树成荫的的农讲所所及广州州图书馆馆，是现现时独一一无二的的市区福福地，为为项目增增加不少少附加值值。2. 单价在6000070000元/之间间的项目目比较分分析项目规模自身配套周边配套园林特色影响价格原原因价格比较分析取胜关键嘉颐居占地：54400总建：5万万空中花园配套完善，毗毗邻环市市东路和和东风东东路，交交通发达达、旺中中带静。l 曾停工数年年，周边边居民信信心不足足l 处于内街深深处，周周边是露露天市场场、窄巷巷，卖相相一般6500l 同属于商务务区中的的单体项项目，君君铂国际
25、际凭优异异的硬件件配套、豪豪华的样样板房布布置及鲜鲜明的广广告形象象赢得市市场认可可，价格格比位于于花园商商务区的的嘉颐居居高l 嘉颐居以小小众媒体体宣传为为主，现现场包装装不到位位，未能能体现商商务区的的优势，销销售速度度与价格格未如君君铂理想想君铂国际占地：3万万总建：6.4万2000平平方米会会所，带带花园和和空中泳泳池，顶顶楼设私私家会所所省一级中学学，农林林下商圈圈，医院院、银行行一应俱俱全l 一线临东风风路，噪噪音影响响l 曾停工9年年，市场场形象欠欠佳6300硬件配套形象包装样板房布置置御龙庭占地：2.5万总建：8.9万豪华星级会会所、省省一级中中星小学学淘金商圈成成熟完善善。白
26、云云山、黄黄花岗环环抱1000棕榈泳泳湖l 地块历史原原因l 开售时太和和岗路况况欠佳6200l 御龙庭凭借借现场及及完善的的道路包包装，淡淡化地块块历史，吸吸引了许许多外地地人购买买。在销销售速度度与价格格上都相相当理想想现场包装分析：东山山区中端端项目销销售均价价都在66000070000元元/之之间，其其中有单单体楼也也有小区区项目。在在该部分分物业中中，广东东港澳中中心（君君铂国际际）销售售速度及及价格比比较理想想。其所所处的地地理位置置及历史史背景可可作为本本项目参参考。广广东港澳澳中心以以全新商商务形象象君铂铂国际推推出市场场。以强强而有力力的宣传传力度及及完善的的现场包包装，再再
27、加上改改进了的的硬件配配套（高高速电梯梯配液晶晶显示屏屏、豪华华住户大大堂）迅迅速成为为东风路路炙手可可热的项项目之一一。市场启示：在公共共配套等等硬件配配置方面面加以改改进，以以全新时时尚现代代的形象象包装推推出市场场，配以以相对的的价格优优势赢得得市场的的认可。3. 单价在60000元元/以以下的项项目比较较分析项目规模自身配套周边配套园林特色影响价格原原因价格比较分析取胜关键城心林涧占地：2万万总建：111万羽毛球场、童童趣天地地、生态态湖、烟烟波溪、休休闲水榭榭、森林林广场、喷喷泉广场场五羊新城成成熟配套套10万东东方园林林，中心心广场、园园林泳池池、四季季风情庭庭园、l 小区园林规规
28、模未体体现，111万方方小区感感不强烈烈5800l 城心林涧作作为一个个小区项项目，均均价与单单体项目目相当，以以价格优优势取胜胜l 华逸锦轩凭凭借优越越的物管管服务赢赢得业主主口碑，为为项目后后期销售售提供强强大的客客户资源源l 五羊华轩广广告投放放量大，但但整体广广告风格格缺乏统统一性，宣宣传档次次不高，直直接影响响售价及及销售速速度价格优势五羊华轩占地：64442总建：4万万五羊新城成成熟配套套，省一一级中小小学l 单体楼，没没有小区区、园林林l 靠近杨箕涌涌，卖相相一般l 前期包装档档次不高高5800华逸锦轩占地：40000总建：4.6万五羊新城成成熟配套套，省一一级中小小学l 单体楼
29、，没没有小区区园林l 前期形象包包装不鲜鲜明，不不到位5500物业管理淘金华庭占地：70000总建：5.6万健身室、网网吧、咖咖啡座、儿儿童才艺艺中心、乒乒乓球室室、棋牌牌室、卡卡拉OKK室、110000三度度空间住住户大堂堂淘金商圈、花花园商务务区3000立体园园林、220米宽宽叠水瀑瀑布l 紧靠铁路，噪噪音影响响；l 入市时大市市价格影影响5800l 淘金华庭与与三荣大大厦同处处于淘金金区域，户户型产品品结构相相仿。尽尽管淘金金华庭受受铁路影影响，但但形象包包装档次次、住户户大堂、样样板房布布置及物物业管理理明显比比三荣大大厦高，整整体销售售均价远远超于三三荣大厦厦。l 康丽居地理理位置优
30、优越，但但缺乏统统一有序序的广告告宣传，致致使价格格相对较较低。物业管理住户大堂样板房布置置康丽居占地：25500总建：1.8万越秀区配套套齐全水景园林l 形象档次不不高l 户型设计相相对落后后5500三荣大厦淘金商圈、花花园商务务区l 单体楼，没没小区、园园林、会会所l 曾多次停工工，市场场形象欠欠佳5200分析：东山山区销售售均价在在50000660000元/之间，大大部分都都是单体体或小区区规模小小的项目目。在该该部分物物业中，我我司代理理的华逸逸锦轩及及淘金华华庭，后后期广告告投入相相对比较较少。华华逸锦轩轩凭借优优秀的物物业管理理口碑赢赢得不少少旧业主主的称来来，促进进后期销销售。淘
31、淘金华庭庭的住户户大堂及及及优秀秀的物业业管理赢赢得客户户芳心。还还有精心心布置的的样板房房，充分分展示项项目档次次，对客客户购买买起到明明确的指指导作用用，为后后期销售售省却许许多宣传传费用。市场启示：单体项项目更要要注重住住户大堂堂、样板板房布置置以及物物业管理理，提高高项目性性价比，整整体销售售价格及及速度才才能比较较理想。4. 小结：n 东山区小区区项目普普遍较单单体项目目价格高高，销售售速度快快。从上上述的归归类分析析中，我我们可以以发现，东东山区土土地资源源相对缺缺乏，市市中心小小区园林林项目较较少，故故小区项项目较同同地段的的单体项项目整体体售价相相对较高高。n 完善到位的的现场
32、、宣宣传包装装是项目目售价的的保证。无无论是单单体项目目还是小小区项目目，都要要讲求现现场包装装。从东东山区物物业分析析中可见见，各项项目地理理位置相相当，各各有各的的优越性性。但由由于现场场包装及及硬件配配套等细细微部位位包装的的不到位位，就会会影响项项目整体体售价。如如天伦花花园与嘉嘉颐居，淘淘金华庭庭与三荣荣大厦，他他们分别别都是处处于同一一区域。但但整体价价格差别别甚大。这这都与现现场售楼楼部布置置、楼体体包装、样样板房布布置及宣宣传物料料形象档档次有关关。n 单体物业可可以依靠靠住户大大堂等硬硬件配置置及物业业管理的的软件服服务提高高项目性性价比。住住户大堂堂及物业业管理是是业主切切
33、身可感感的硬件件、软件件配套。华华逸锦轩轩及淘金金华庭例例子足以以证明良良好的物物业管理理服务及及宽敞豪豪华的住住户大堂堂可以为为项目提提高价格格含金量量，也是是本项目目在东山山区在售售项目中中的突破破口。(三) 东山区055年大市市分析2005年年东山区区新推项项目一览览表发展商项目位置规模主力户型特色设计预计推出时时间预计价格嘉达实业新嘉富广场场水荫路，原原嘉富广广场地块块2万方，44栋288层高层层单位901000三三房120三三房（套套房）方案研究中中05年年底底8000元元/东海嘉园二二期五羊新城东东兴北路路占地7万，约1150套套801331三三房设计计空中花园05年5月月7000
34、元元/城启大沙头东华南路和和大沙头头二马路路交界处处占地60000，有有两栋住住宅和一一栋写字字楼，裙裙楼商铺铺由海印印集团开开发。/户户朝南通过写字楼楼遮挡内内环路带带来的噪噪音05年7300元元/恒大大沙头大沙头/江景高层暂定名为江江苑，005年下下半年推推出7500元元/中海锦城南苑东风东锦城城花园内内3栋30层层板式住住宅2梯梯2户或或2梯33户，共共2000多户200左左右南北对流，双双套房设设计05年下半半年8200元元/天伦中山四路中山四路56栋高高层住宅宅，其中中2栋回回迁房70800两房房，1000三三房标准户型设设计05年5月月6500元元/英华集团君茗东风东东项目东风东3
35、栋16层层小高层层3梯6户83-1555左左右入户花园05年中8500元元/国龙地产广工地块广东工业大大学对面面/方案研究中中方案研究中中已完成拆迁迁，055年下半半年推出出/华源房地产华逸锦轩2期五羊新城东泰路1栋32层层塔式住住宅100左左右标准套房设设计05年底6200元元/新时代新时代大沙东项目目大沙东路占地50000，33-4栋栋25层层住宅100左左右方案研究中中05年底/东顺水荫路项目目水荫路，嘉嘉富广场场对面占地1.22万150左左右TOWN HOUUSE情景洋洋房05年中7800元元/2005年年东山区区持续推推售项目目项目位置主力户型总货量竞争优势淘金家园22期淘金东路80
36、两房房901220三三房300套左左右大型小区、户户型方正正实用、配配套齐全全东海嘉园3期锦城南苑华逸锦轩2期新时代大沙路项目城启大沙头项目恒大大沙头项目新嘉富广场东顺水荫路项目国龙广工项目君茗项目本案天伦中山四路项目淘金家园2期05年东山山区推售售项目一一览表分析：n 05年东山山区新推推项目以以品牌发发展商为为主。城城启、恒恒大、中中海纷纷纷进驻东东山区市市场，形形成一股股强大的的竞争力力。此外外，嘉达达、英华华、东顺顺等中小小型发展展商也瞄瞄准东山山市场。而而且各盘盘推出时时间相仿仿，集中中在055年中下下旬。005年东东山区市市场竞争争激烈。n 户型设计新新颖独特特，特色色显著。锦锦城
37、南苑苑的双套套房设计计，东海海嘉园的的空中花花园，君君茗的入入户花园园，东顺顺继玩转转小复式式后，在在水荫路路地块再再次掀起起老城区区户型革革命。005年东东山区新新推项目目在户型型设计上上都有各各自特色色，告别别04年年只有东东山雅筑筑三厅双双套房的的特色天天下。n 项目多元化化发展，高高中低端端项目均均有。005年东东山楼市市价格从从62000990000元/均有，各各种档次次产品均均有，客客户层面面更广。主主要的买买家除了了原东山山区居民民以外，必必定会吸吸引到天天河、越越秀、海海珠等区区域的买买家作为为辅助客客源。小结：2005年年东山区区楼市竞竞争激烈烈，本项项目与其其它项目目相比之
38、之下户型型设计特特色不明明显；而而且是单单体楼，没没有小区区及自身身会所配配套；在在品牌优优势方面面有所欠欠缺；整整体竞争争力不大大。本项项目要在在20005年东东山区激激烈的竞竞争市场场中赢得得市场份份额，必必须要在在整体包包装上下下功夫，赢赢得市场场关注；以及凭凭借价格格优势击击败其它它对手。总结：1. 2005年年广州楼楼市持续续04年年利好之之势，供供需畅旺旺，楼市市不断上上扬。从从20005年整整体推货货量及004年楼楼价增长长幅度及及成交量量分析，大大市依然然会是一一种整体体向上的的趋势。2. 区域之间竞竞争激烈烈，天河河、白云云、海珠珠、番禺禺等热点点区域新新盘众多多，分别别形成
39、竞竞争板块块。市场场从单一一的地段段主导逐逐渐过渡渡到产品品时代主主导市场场。各区区域板块块中均出出现亮点点产品，消消费者从从单一追追求地段段过渡到到“地段产品”的综合合考虑。3. 2005年年东山区区新盘众众多，以以品牌发发展商及及中高端端产品为为主导，产产品特色色明显，区区内竞争争大，竞竞争势必必激烈，一一定程度度上分流流本项目目客流。4. 东山区小区区项目较较单体项项目旺销销，单体体项目要要注重自自身素质质才能突突围而出出。市场启示：1. 本项目要承承接20005年年大市及及东山区区楼市向向好之势势，提早早通过楼楼体包装装、围墙墙包装等等途径对对外宣传传，尽早早入市，提提前吸客客，争取取
40、在竞争争激烈的的市场中中占据市市场份额额。2. 注重项目整整体及细细节包装装，包括括围墙，报报广，售售楼部、样样板房布布置以及及销售资资料等一一系列形形象宣传传，提升升项目档档次，要要把本项项目打造造成中高高档物业业。其次次，提高高项目性性价比，注注重住户户大堂、交交楼标准准、架空空层等硬硬件配置置及物业业管理的的软件服服务，加加强项目目市场竞竞争力。第二部份 项目目定位一、 项目概况(一) 项目基本情情况1. 地理位置：中山四四路244300号地段段；2. 占地面积：209903. 建筑面积：236688.054. 容积率：99.45. 地下室：负负1负负3层6. 裙楼：建议议133层做裙裙
41、楼，44层做架架空层7. 住宅：建议议4（自自然层55层）27层层做住宅宅8. 工程进度：建至0，目目前处于于方案调调整阶段段(二) 项目四至情情况本案雍雅园中山四路广东省实验学校中山三路本案北面：32层高雍雅园东面：16层办公楼及在建中的粤通大厦南面：广东省实验中学教学楼西面：7层旧民房项目南面一一线临中中山四路路，东、西西、北分分别被建建筑物遮遮挡，项项目中低低层单位位缺乏景景观支持持。项目优势二、SWOOT分析析l 地理位置：东山区、越越秀区可可开发住住宅用的的极为稀稀缺，本本项目所所在中山山四路位位于东山山区和越越秀区接接壤处，地地理位置置十分难难得。优优越的地地理位置置为项目目带来了
42、了配套、教教育、交交通等各各方面的的优势。 配套：项目目位于中中山四路路老城区区，周边边生活配配套十分分齐全，大大东门市市场、豪豪贤路市市场步行行仅五分分种路程程；北京京路、中中华广场场、越秀秀中专业业市场、陵陵园西手手机市场场近在咫咫尺；此此外，五五月花广广场、新新动力数数码广场场即将开开业，周周边的生生活、商商业配套套十分完完善。 交通：中山山路、东东风路、东东豪涌环环绕项目目周边，十十分钟车车程即可可抵达各各主要商商务区；大东门门公交车车站位于于项目门门口，十十余条公公交线路路可前往往广州市市各国城城区；农农讲所地地铁站近近在咫尺尺，地铁铁1、22号线和和即将开开通的33号线覆覆盖了广广
43、州大部部分主要要商业区区域。便便利的交交通同时时还将为为项目业业主节省省更多的的交通时时间、交交通费用用，令他他们拥有有更多的的私人时时间。 教育：东山山区是广广州教育育强区，省省实验中中学、中中山四路路小学、芳芳草街小小学、豪豪贤路小小学、仁仁爱幼儿儿园、南南洋机械械厂幼儿儿园等学学府座落落四周，文文化氛围围浓郁。l 产品：本项目作为为单体楼楼在规模模、园林林、产品品设计上上都不占占有优势势，但作作为老城城区项目目，本项项目户型型方正、面面积相对对集中可可作为卖卖点加以以塑造。 户型：产品品设计虽虽无法与与市场上上新推出出楼盘的的产品设设计相竞竞争，但但在方案案调整后后产品的的间隔方方正、功
44、功能分区区较合理理，能够够满足客客户的基基本居家家要求。作作为市中中心项目目，相对对于周边边的二手手单位及及烂尾楼楼改造项项目，本本项目还还是有一一定的竞竞争力。 面积：按880%的的实用率率计算，本本项目单单位的面面积集中中在9001440之之间，二二房和四四房单位位各单位位占177%，三三房单位位占666%，户户型面积积的集中中决定了了购买客客户群亦亦相对较较为集中中，有利利于项目目的统一一包装和和宣传推推广。l 发展商：广州市建筑筑集团有有限公司司具有国国有企业业的背景景，实力力十分雄雄厚。在在项目对对外宣传传中可作作为建筑筑质量、楼楼盘准时时交楼、办办理房产产证的包包装，加加强客户户购买信信心，淡淡化项目目烂尾多多年对市市场造成成的不利利影响。项目劣势l 地理位置：项目在享受受老城区区所带来来的各项项便利配配套的同同时，也也面临着着众多老老城区项项目普遍遍存在的的不利因因素。 景观：项目目东、北北两次被被高楼遮遮挡，完完全没有有景观，采采光较差差；项目目西侧被被七层高高的旧宿宿舍遮挡挡，只有有高层单单位才能能望到农农讲所和和省图书书馆绿化化；项目目南侧正正对省实实验中学学，通风风采