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1、第一节房房地产销销售常见见问题及及其解决决措施房地产现现场销售售好比战战场上的的短兵相相接，一一个细微微的过失失往往会会造成一一次交锋锋的失败败。在坚坚持客户户和公司司“双赢策策略”、努力力提高成成交率的的同时，销销售技巧巧的不断断自我检检讨则是是现场销销售人员员成功的的阶梯。下面，我我们将其其中最常常见的一一些情况况罗列出出来，以以飨读者，避避免在销销售中产产生更多多的失误误。一、任意意答应客客户要求求（一）分分析原因因一般说来来原因有有二：一一种情况况可能是是销售人人员因长时时间没有有签单而而急于成成交，另另一种情情况可能能是被一一些别有有用心的的客户诱诱导。（二）解解决措施施1、确实实了
2、解公公司的各各项规定定以及不不确定的的状况，并并向现场场经理请请示。2、相信信自己的的产品，相相信自己己的能力力。3、认真真审核所所有文字字载体，包包括列入入合同的的内容。4、注意意辨别客客户的谈谈话技巧巧，注意意把握影影响客户户成交的的关键因因素。5、明确确规定，若若逾越个个人权责责而造成成损失，由由个人负负全责。二、产品品介绍不不详实（一）分分析原因因造成该类类情况发发生的原原因，无无非是销销售人员员对产品品不熟悉悉，对竞竞争楼盘盘不了解解，对于于迷信自自己的个个人魅力力，这种种情况特特别见于于年轻女女性员工。（二）解解决措施施1、对楼楼盘公开开销售以以前的销销售讲习习，要认认真学习习，确
3、实实了解及及熟读所所有资料料。2、多讲讲多练，不不断修正正自己的的措辞。3、进入入销售场场时，应应针对周周围环境境随机应应变，再再慢慢对对具体情情况产品品做进一一步了解解。4、端正正销售观观念，明明确让客客户认可可所定尺尺度，明明确房屋屋买卖是是最终目目的。5、随时时请教老老员工和和部门主主管。三、未做做客户追追踪（一）分分析原因因造成此种种情况发发生的原原因，主主要是：1、 现场繁忙忙，没有有空闲。2、 自以为客客户追踪踪效果不不大。3、 销售人员员之间协协调不够够，害怕怕对同一一客户进进行重复复追踪。（二）解解决措施施1、每日日设立规规定时间，建建立客户户档案，并并按成交交的可能能性分门门
4、别类。2、依照照列出的的客户名名单，大大家协调调主动追追踪。3、对每每日追踪踪都要记记录在案案，分析析客户考考虑的因因素，并并且及时时汇报现现场经理理，相互互探讨说说服的办办法。4、尽量量避免电电话游说说，最好好能邀请请来现场场，可以以充分借借用各种种道具，以以提高成成交概率率。5、电话话追踪或或人员拜拜访，都都应事先先想好理理由和措措辞，以以避免客客户生厌厌。四、不善善于运用用现场道道具（一）分分析原因因造成此种种情况的的原因，主主要是两两种：一一是销售售人员不不明白、不不善于运运用各种种现场销销售道具具的促销销功能，二二是迷信信于个人人的说服服能力。（二）解解决措施施1、营造造现场气气氛，
5、注注意团队队配合。2、了解解现场销销售道具具对说明明楼盘的的各自辅辅助功能能。3、多问问多练，正正确运用用名片、海海报、说说明书、灯灯箱、模模型等销销售道具具。五、不满满奖金制制度（一）分分析原因因此种情况况的发生生原因主主要是：1、 自我意识识膨胀，不不注意团团队合作作。2、 销售现场场管理有有误。3、 奖金制度度不合理理。（二）解解决措施施1、征求求各方意意见，制制定合理理的奖金金制度。2、强调调团队合合作，鼓鼓励共同同进步。3、加强强现场管管理，避避免人为为不公。4、对于于个别害害群之马马，坚决决予以清清理。六、客户户喜欢却却迟迟不不作决定定（一）分分析原因因遇见该类类情形时时，首先先可
6、能是是客户对对产品部了了解，想想再作比比较；其其次可能能是客户户同时选选中了几几套单元元，犹豫豫不决；再次可可能是客客户想付付定金，但但身边钱钱带得很很少或没没带。（二）解解决措施施1、针对对客户的的问题，再再作尽可可能的详详细解释释。2、缩小小客户选选择范围围，肯定定其某项项选择，以以便及早早下定金金签约。3、若客客户来访访二次或或二次以以上，对对产品已已很了解解，则应应力促其其早早下下定金。4、暗示示其他客客户也看看中同一一套单元元，或房房屋即将将调价，早早下定金金则早定定心。5、定金金无论多多少，能能付则定定；客户户方便的的话，应应该上门门收取定定金。七、客户户下定金金后迟迟迟不来签签约
7、（一）分分析原因因此原因可可能是：1、 想通过晚晚签约，拖延付付款时间间。2、 事务无意意忘记了了。3、 对所定房房屋又开开始犹豫豫不决。（二）解解决措施施1、下定定金时，约约定签约约时间和和违反罚罚则。2、及时时沟通联联系，提提醒客户户签约时时间。3、尽快快签约，避避免节外外生枝。八、退订订或退户户（一）分分析原因因一般来说说，此原原因大多多见于：1、 受其他楼楼盘的销销售人员员或周围围人的影影响，犹犹豫不决决。2、 的确自己己不喜欢欢。3、 因财力或或其他不不可抗拒拒的原因因，无法法继续履履行承诺诺。（二）解解决措施施1、确实实了解客客户的退退订原因因，研讨讨挽回之之道，设设法解决决。2、
8、肯定定客户选选择，帮帮助排除除干扰。3、按程程序退房房，各自自承担违违约责任任。九、一屋屋二卖（一）分分析原因因该类原因因有二：一种情情况是销销售人员员因自己己疏忽而而出错；另一种种情况是是没做好好销控对对答，现现场经理理和销售售人员配配合有误误。（二）解解决措施施1、明白白事情原原由和责责任人，公公司另行行处理。2、协调调客户换换户，并并可给予予适当优优惠。3、先对对客户解解释，降降低姿态态，口气气婉转，请请客户见见谅。4、若客客户不同同意换户户，报告告公司上上级部门门，经同同意后，加加倍退还还定金。5、务必必当场解解决，避避免官司司。十、优惠惠折让（一）客客户一再再要求折折让1、这种种情形
9、主主要见于于：（1）知知道先前前的客户户成交有有折扣（2）销销售人员员急于成成交，暗暗示有折折扣（3）客客户有打打折习惯惯2、解决决措施（1）立立场坚定定，坚持持产品品品质，坚坚持价格格的合理理性（2）拟拟定价格格时预留留足够的的还价空空间，并并设立几几重折扣扣空间，由由销售人人员、现现场经理理和各等等级人员员分级把把关(3)大大部分预预留折让让空间，还还是由一一线销售售人员掌掌握，但但应注意意逐渐退退让，让让客户知知道还价价不易，以以防无休休止还价价。（4）为为成交而而暗示折折扣，应应掌握分分寸，切切忌客户户无具体体行动，而而自己则则一泻千千里。（5）若若客户确确有困难难或诚意意，应主主动提
10、出出合理的的折扣。（6）定定金收取取愈多愈愈好，便便于掌握握价格谈谈判主动动权。（7）关关照享有有折扣的的客户，因因为具体体情况不不同，所所享有折折扣请误请大大肆宣传传。（二）客客户间折折让不同同1、分析析原因这种情形形主要见见于：一一是客户户是亲朋朋好友或或关系客客户；二二是在不不同的销销售阶段段，有不不同的折折让策略略。2、解决决措施（1）内内部协调调统一折折扣原则则，对特特殊客户户的折扣扣要有通通过一的的解释口口径。（2）尽尽可能了了解客户户所提异异议的具具体理由由，对合合理的要要求要尽尽量满足足。（3）给给客户的的报价和和报价表表，应说说明有效效时间。（4）不不能满足足要求时时，应耐耐
11、心解释释为何有有不同的的折让，尽尽请谅解解。（5）态态度要坚坚定，但但口气要要婉转。十一、订订单填写写错误（一）分分析原因因造成此种种情况的的原因一一般是由由销售人人员操作作错误引起的；或者是是公司有有关规定定发生调调整造成成的。（二）解解决措施施1、严格格操作程程序，加加强业务务训练。2、软性性诉求，甚甚至可以以通过适适当退让让，要求求客户配配合更改改。3、想尽尽各种方方法立即即解决，不不能拖延延。十二、签签约问题题（一）分分析原因因造成此种种情况的的原因主主要是：1、 签约人身身份认定定、相关关证明文文件等操操作程序序和法律律法规认认识有误误。2、 签约时，在在具体条条款上的的讨价还还价（
12、通通常会有有问题的的地方：面积的的认定、贷贷款额度度及程序序、工程程进度、建建材装潢潢、违约约处理方方式、付付款方式式.）。3、 客户想通通过挑毛毛病来退退房，以以逃避因因违法而而承担的的赔偿责责任。（二）解解决措施施1、仔细细研究标标准合同同，通晓晓相关法法律法规规。2、耐心心解释，强强力说服服，以时时间换取取客户妥妥协。3、在职职责范围围内，研研讨条文文修改的的可能。4、兼顾顾双方利利益，以以“双赢策策略”签订条条约细则则。5、对无无理要求求，按程程序办事事，若因因此办事事，若因因此毁约约，则各各自承担担违约责责任。第二节房房地产纠纠纷的种种类人们时常常提到“购房陷陷阱”这个词词，这是是因
13、为在在商品房房的开发发建设过过程中，开开发商为为了谋取取最大利利润，进进行不规规范的开开发；在在销售过过程中为为了保护护自身的的利益，不不惜损害害购房人人的利益益。这些些行为造造成了购购房人与与开发商商不仅在在购买商商品房过过程中发发生争执执，而且留下下了不少少后患，严严重一些些的甚至至会诉诸诸法律。一、 常见房地地产纠纷纷的种类类“购房陷陷阱”到底是是怎么样样产生的的？国家建设设部在20000年9月13日下发的的关于印印发商商品房买买卖合同同示范文文本的的通知中中指出：“近年来来，消费费者对商商品房投投诉较多多，投诉诉的主要要问题有有广告虚虚假、一一房多售售、面积积缩水、质质量低劣劣、延期期
14、交房、产产权纠纷纷等。”出现这这些问题题有制度度不健全全、管理理不到位位的原因因，也有有合同不不规范的的原因。下面介绍绍一些常常见的购购房纠纷纷，希望望能引起起房地产产开发商商们的注注意：（一）房房地产开开发商没没有开发发资格由于房地地产开发发利润丰厚，很很多公司司企业、组组织甚至至个人进进入房地地产市场场，其中中主要形形式有：企业利利用国家家无偿划划拨的土土地集资资建房，拿拿出剩余余的一部部分房屋屋作为商商品房对对外出售售；村里里搞旧村村改造，多多建的商商品房向向外出售售等。如如果这些些单位或或个人向向外出售售房屋，购购买人很很难办到到房产证证。（二）开开发商开开发手续续不全开发商开开发房地
15、地产必须须要办理理完善的的开发手手续，即即通常所所说的“五证两两书”，五证为为建设设用地规规划许可可证、国国有土地地使用证证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程施工许许可证、商商品房预预售许可可证；两书为为商品品住宅质质量保证证书、商商品住宅宅使用说说明书。如如果开发商的开开发手续续不全，那那么，该该房屋的的产权证证就难以以办理下下来。（三）开开发商逾逾期交付付房屋由于房地地产开发发复杂，涉涉及面广广，开发发周期长长，如果果开发商商经验不不丰富，计划不周全，难免会出现逾期交房的现象，严重的逾期时间长达几年。由于开发商的资金都投入了项目，购买人经常要经过漫长的诉讼才能讨个说法。（四）购购房人
16、逾逾期交款款出现购房房人逾期期交款的的情况主主要有以以下几种种：1、购房房人本来来购房资资金不够够，担心心自己喜喜欢的房房子被别别人先买买走，就就先签合合同。可可是，等等筹集资资金的时时候发现现，筹集集资金并并不如想想象中的的那么容容易。2、从事事经营的的购房人人，由于于经营急急需资金，想想着等资资金周转转过来以以后再缴缴纳房款款，可是是，生意意出现预预想不到到的结果果，无法法继续支付付。3、有的的购房人人在刚看看到房子子时，认认为房屋屋很符合合自己的的需要，可可是，签签订合同同以后，发发现并不不如自己己想象的的那么好好，便不不想购买买了。4、一些些有社会会关系的的购房人人，签完完合同以以后，
17、又又四处寻寻找关系系，希望望能在价价格上一一降再降降，迟迟迟不交剩剩余的房房款。5、办理理银行按按揭付款款方式的的购房人人，由于于银行所所需的资资料迟迟迟办理不不全，银银行的贷贷款办不不下来。（五）房房屋面积积“缩水”或扩大大商品房作作为昂贵贵的商品品，每一一平米都都价值不不菲。因因此，一一些开发发商就在在面积上上做手脚脚。为了了谋取不正当当利益，故故意在签签订合同同的时候候多或少少写房屋屋的面积积，然后后再交付付房屋的的时候，另另行结算算费用。（六）规规划一变变再变现在，大大多数开开发商销销售房屋屋采取预预收方式式，俗称称“卖楼花”。开发发商为了了房子好好卖，有有时故意意在第一一次规划划的时
18、候候，将绿绿地、公公共设施施规划得得多以些些，待房房子出售售出去一一部分以以后，再再改变规规划，占占用大量量的绿地地面积。（七）对对房产质质量不满满意一些房产产在验收收的时候候是合格格的。可可是入住住不久，就就会出现现屋顶漏漏雨、卫卫生间漏漏水、墙墙皮脱落落等情况况。这时时找开发发商维修修，开发发商大多多采取不不予理睬睬的消极极态度，直直接结果果是买方方子“买”出了麻麻烦。（八）房房产证迟迟迟办不不下来不少业主主反映，入入住一两两年了，房房产证迟迟迟办不不下来，向向开发商商索要，开开发商答答应尽快快办下来来，但何何时办下下来仍遥遥遥无期期。想向向开发商商索要赔赔偿，但但合同中中又没有有约定如如
19、何赔偿偿，只好好等待。（九）物物业管理理粗暴无无理城市小区区住宅须须有物业业管理。但但是，由由于我国国有些物物业管理理公司不不规范，从从业人员员参差不不齐，服服务不完完善，有有的甚至至只收钱钱不服务务，严重重损害了了业主的的权益。同同时，广广大业主主或参与与意识不不强，或或遭受侵侵害以后后投诉无无门。二、 房地产纠纠纷的解解决方式式解决房地地产纠纷纷有四种种途径：协商、调调节、仲仲裁、诉诉讼。通过协商商和调解解这两种种形式解解决纠纷纷的，通常常不具有有法律效效力，对对当事人人没有法法律强制制约束力力。如果果确认错错误或当当事人重重新提出出异议，有有关机关关可以依依法审理理，再予予确认。通过仲裁
20、裁和诉讼讼解决纠纠纷的，所所作的裁裁决书和和判决书书是由仲仲裁机关关和人民民法院严严格依照照法定程程序和法法律规定定确认的的，对当当事人具具有法律律约束力力。房地产纠纠纷当事事人有权权选择解解决纠纷纷的途径径和方式式，既可可以由一一方直接接向法院院起诉，寻寻求法律律解决，也也可以由由调解机机构或仲仲裁机构构处理，用用诉讼外外的形式式解决。本本书主要要谈些仲仲裁和诉诉讼方面面的问题题。（一）房房地产仲仲裁房地产仲仲裁是指指房地产产仲裁机机关根据据公民或或法人的的申请，依依法对其其发生的的有关房房地产所有有权、使使用权、买买卖、赠赠与、交交换、租租赁以及及宅基地地院落的的使用等等方面的的争议或或纠
21、纷，作作出具有有约束力力的调解解或仲裁裁。房地地产仲裁裁机关是是市（区区、县）房房地产仲仲裁委员员会。市市房地产产仲裁委委员会一一般由市市政府法法制办、市市国土资资源和房房屋管理理局、市市规划局局、市司司法局等等有关部部门共同同组成。下下设的办办公室是是仲裁委委员会的的办事机机构。1、房地地产仲裁裁的条件件：（1）房房地产纠纠纷属于于房地产产仲裁管管辖的范范围（2）申申请人是是与本案案有直接接利害关关系的当当事人（3）有有明确的的被诉人人、具体体的申请请请求和和事实根根据（4）房房地产纠纠纷既未未向法院院起诉，也也未经仲仲裁机关关作出仲仲裁裁决（5）未未超过仲仲裁时效效。房地地产纠纷纷案件的的
22、仲裁时时效为1年（6）申申请人向仲仲裁机关关申请仲仲裁，应应当递交交申请书书，并按按照申请请人数提提交副本本。其中中仲裁申申请书中中应当注注明一下下四方面面事项：申请人人的名称称、住所所、法定定代表的的姓名和和职务；被申请请人的的的名称、住住所、法法定代表表的姓名名和职务务；申请请的理由由和请求求；证据据、证人人的姓名名和住址址。2、房地地产仲裁裁的受理理范围（1）房房屋买卖卖的争议议。其中中包括房房产买卖卖合同、价价格、优优先购买买权等（2）房房屋所有有权争议议。含所所有权归归属、份份额、变变更、析析产、交交换等（3）房房屋使用用权争议议。包括括租赁、租租金、强强占、返返还、占占有、交换、转
23、转租、转转让等方方面的争争议。（4）他他项权利利与相邻邻关系。包包括通行行、典当当及相邻邻房屋发发生的权权利和义义务关系系。如：影响房房屋的安安全、完完好、通通风、采采光、滴滴漏水和和上下水水的正常常使用等等。（5）房房屋修缮缮的争议议。包括括房屋修修缮的工工程项目目及安全全检查的的鉴定，各各项工程程费用的的承担等等。3、不能能申请仲仲裁房地地产纠纷纷的形式式。根据据仲裁裁法的的规定，以以下纠纷纷不能仲仲裁：（1）人人民法院院已经受受理或者者审理办办结的房房地产纠纠纷（2）涉涉及落实实政策问问题的房房地产纠纠纷（3）涉涉及落实实政策问问题的房房地产纠纠纷（4）依依法应当当由行政政机关处处理的房
24、房地产行行政争议议（5）经经过公证机关关公证后后发生争争议的房房地产纠纠纷（6）机机关、团团体、企企业、事事业单位位内部分分房的房房屋纠纷纷（7）驻驻军内部部的房屋屋纠纷（二）房房地产诉诉讼1、房地地产起诉诉的条件件消费者在在选购商商品住宅宅的过程程中，与与房地产产开发商商发生了了纠纷，如如果想通通过人民民法院解解决，那那么购房房者就应应该向该该房屋所所在地的的人民法法院诉讼讼。按照照中华华人民共共和国民民事诉讼讼法的的规定，当当事人向向人民法法院起诉诉必须符符合下列列条件：（1） 原告是与与本案有有直接利利害关系系的公民民、法人人和其他他组织（2） 有明确的的被告。也也就是说说要求原原告在起
25、起诉时指指明谁是是被告（3） 有具体的的诉讼请请求和事事实、理理由。“具体的的诉讼情情况”是指原告对对被告提提出实体体权利的的要求：“事实和和理由”是指提提起诉讼讼的理由由（4） 属于人民民法院受受理民事事诉讼的的范围和和属于受受诉人民民法院管管辖。“属于人人民法院院受理民民事诉讼讼的范围”是指案案件应属属于人民民法院办办理，而而不属于于中产机机构或其其他机构构办理；“受诉人人民法院院管辖”是指该该案件应应归受理理案件的的法院管管辖，而而不是其其他法院院管辖。2、诉讼讼费用根据中中华人民民共和国国民事诉诉讼法、中中华人民民共和国国行政诉诉讼法和和人民民法院诉诉讼收费费办法的的规定，当当事人进进
26、行诉讼讼时，应应该交纳纳案件受受理费和和其他诉诉讼费用用。案件受理理费是指指人民法法院经审审查并决决定受理理当事人人的起诉诉后，依依法向当事人人收取的的费用；其他诉诉讼费用用是指人人民法院院在审理理案件及及处理有有关案件件的其他他事项时时实际支支出的费费用。案件受理理费一般般由案件件的原告告预交，被被告反诉诉的也应应当预交交案件受受理费用用。上诉诉案件费费用由上上诉预交交，双方方都上诉诉的由双双方当事事人分别别预交。在在房地产产案件中中，当事事人所应应缴纳的的其他诉诉讼费用用有以下下几项：（1）、勘勘验、鉴鉴定、公公告、翻翻译（当当地通用用的民族族语言、文文字除外外）费。（2）、证证人、鉴鉴定
27、人、翻翻译人在在人民法法院决定定日期出出庭的交交通费、住住宿费和和务工补补贴费。（3）、采采取诉讼讼保全措措施的申申请费和和实际支支出费用用。（4）、执执行判决决、裁定定或者调调解协议实际支支出的费费用。（5）、人人民法院院认为应应由当事事人负担担的其他他诉讼费费用。依据人人民法院院诉讼收收费办法法的规规定，房房地产纠纠纷诉讼讼（民事事案件）的的案件受受理费，按财产案件的收费标准缴纳：不满1千千元的，每每件交50元；超超过1千元至5万元的的部分，按4%缴纳；超过5万万元至10万元的的部分，按3%缴纳；超过10万元至25万元的部分，按2%缴纳；超过255万元至50万元的的部分，按1.5%缴纳，超
28、过50万元至100万元的部分，按1%缴纳；超出1000万元的的部分，按0.5%缴纳。另外，按按照民民事诉讼讼法和和人民民法院诉诉讼收费费法的的规定，案件件受理费费虽然由由原告预预交，但但最终由由败诉的的当事人人负担。双双方都有有责任的的，由双双方负担担。共同同诉讼当当事人败败诉的，由由人民法法院根据据他们各各自与诉诉讼标的的物的厉厉害关系系，决定定各自应应负担的的金额。除除案件受受理费外外的其他他诉讼费费用，由由人民法法院根据据具体情情况，决决定当事事人双方方应负担担的金额额。三、 最易发生生的房产产纠纷1、 房地产广广告和宣宣传资料料方面的的纠纷；广告中中有承诺诺，而合合同中未未明确规规定。
29、2、 社区整体体或部分分改变使使双方之之间发生生纠纷：（1）、绿绿化面积积减少；（2）、社社区功能能调整；（3）、总总建筑面面积增加加或减少少；（4）、剥剥夺了阳阳光权、眺眺望权；（5）、社社区整体体规划均不在单单个买卖卖合同中中。3、建筑筑物外立立面改变变而发生生纠纷。4、已售售出的房房产，在在未办理理产权证证前，又又抵押给给第三人人。5、按时时交房，但但配套设设施不完完善，发发展商可可能违约约；（1）、道道路不通通、其他他应该配配套的设设施不到到位；（2）、无无正常用用电、无无煤气、无无法正常常生活。6、建筑筑面积不不变，套套内建筑筑面积减减少，实实际上市市公摊建建筑面积积增大，使使用面积
30、积减少而而引起法法律纠纷纷。7、已抵抵押的房房产销售售时，如如不向购购房人讲讲明并征征得他们们的同意意，或者者不向购购房人说说明抵押押的条件件与时间间，易造造成纠纷纷隐患。8、公共共分摊部部分你不不清容易易引发纠纠纷：（1）、公公建设施施；（2）、俱俱乐部、会会馆（如如已经公公摊，不不应再出出租或销销售）；（3）、地地下车库库（如已已经公摊摊，不应应再出租租或销售售）。9、室内内及室外外格局变变化引发发纠纷：（1）、室内内的格局局改变，如如门窗、厨厨房或卫卫生间；（2）、室室外如窗窗户、邻邻门、过过道等。10、取取消或减减少公建建设施，或或将原计计划在一一期兴建建的公建建设施推推迟在最最后一期
31、期兴建而而引起纠纠纷。比比如，关关于公建建设施问问题均不不在购房房合同中中规定；公建设设施只体体现在广广告中、资资料中或或由售楼楼员的口口头介绍绍。11、遇遇有重大大事件或或恶劣天天气等不不可抗力力情况时时，开发发商达不不到合同同中规定定的条款款要求，引引起纠纷纷。12、承承包商工工期延误，造造成开发发商交房房时可能能与业主主产生纠纠纷。13、政政府有关关部门在在质量核核验、消消防验收收等可能能造成的的延误与与晚交房房，使房房屋买卖卖双方可可能发生生纠纷。14、由由房屋质质量引发发交易纠纠纷。15、室室内装修修设施不不到位可可能引起起诉讼。第三节房房地产纠纠纷案件件分析银行按揭揭购房已已经成为
32、为很多人人购房的的首选付付款方式式。这种种付款方方式实现现了消费费者先享享受后付付款饿愿愿望；对对开发商商来说，则则会实现现了资金金的快速速回笼；对银行行来说，无无疑会增增加信贷贷。因此此，对于于三方均均有好处处。但是，我我们不能能不看到到，并不不是任何何消费者者都适宜宜选择银银行按揭揭方式购购房，银银行对此此有一定研究，对对比自身身情况，正正确评估估自身的的支付能能力，并并且在合合同中约约定。周某欲从从某小区区购买商商品房一一套，想想通过银银行按揭揭方式付付款，便便与开发发商签订订了购房房合同，他他在签合合同时使使用的是是他儿子子的名字字，他儿儿子今年年仅10岁。合合同中约约定周某某按照银银
33、行按揭揭方式付付款，如如周某不不符合银银行按揭揭条件，则则按分期期付款方方式，否否则周某某承担违违约责任任。周某某按期缴缴纳了首首付款，即即房款总总额的30%。然后后向银行行申请住住房贷款款，经银银行对周周某的贷贷款资格格审查，认认为周某某不符合合贷款条条件，其其儿子不不是成年年人，不不为周某某提供住住房贷款款。周某某只好四四处筹款款，但没没有筹齐齐。开发发商药粥粥周某承承担违约约责任，周某某不同意意，双方方产生纠纠纷。此案最后后经过发发言的审审理，判判决周某某承担违违约责任任。分析：由于银行行提供住住房贷款款，使很很多本来来没有足足够资金金购买商商品房的的居民有有机会提提前搬进进满意的的住房
34、。但但是，银银行提供供住房贷贷款是又又严格条条件的。中中国人民民银行19997年4月28日发布布的个个人住房房担保贷贷款管理理试行办办法规规定：银银行发放放贷款的的对象是是具有完完全民事事行为能能力的自自然人，且且同时具具备一下下条件：（1）、具具有城镇镇常住户户口或有有效居留留身份。（2）、具具有稳定定的职业业和收入入，信用用良好，有有偿还贷贷款本息息的能力力。（3）、具具有购买买住房的的合同或或协议。（4）、在商业业银行和和住房储储蓄银行行开立储储蓄存款款户或缴缴纳住房房公积金金存款的的，存款款金额占占购买住住房所需需金额的的比例不不得低于于30%，并以以此作为为购房首首付款。（5）、有有
35、贷款银银行认可可的资产产作为抵抵押或质质押，或或有足够够代偿能能力的单单位或个个人作为为偿还贷贷款本息息并承担担连带责责任的保保证人。（6）、贷贷款银行行规定的的其他条条件的同同时、还还规定借借款人应应向贷款款银行提提供一下下资料：、借款款人的身身份证件件（指居居民身份份证、户户口本和和其他有有效居留留证件）；、有关关借款人人家庭稳稳定经济济收入的的证明；、符合合规定的的购买住住房合同同意向书书、协议议或其他他批准文文件；、抵押押物质或或质押清清单、权属证明明、估价价证明；保证人人同意保保证的书书面意见见和保证证人的资资信证明明；、使用用住房公公积金贷贷款的，需需持有住住房公积积金管理理部门出
36、出具的证证明；、贷款款银行要要求提供供的其他他文件或或资料。贷款银行行自收到到贷款申申请及符符合要求求的各种种资料之之日起，在3个月的时间内，向申请人做出正式答复。开发商接到银行的贷款后，即视为成勾人已向开发商付清房款。如果成勾勾人已与与开发商商签订了了购房合合同但没没有通过过银行审审查，合合同中没没有约定定具体的的处理办办法，成成勾人应应及时与与开发商商协商另另行付款款的方法法，或者者签订补补充协议议。案例二：房产证证不能按按时办理理，陈先先生错失失商机陈先生购购买了一一处商品品房，双双方在合合同中约约定，自自双方结结算之日日起半年年内，开开发商为为陈先生生代办房房产证完完毕。但但是，该该开
37、发公公司由于于内部纠纠纷，致致使自双双方结算算之日起起两年多多的时间间，仍没没有为陈陈先生办办理玩房房产证，恰恰在此时时，陈先先生因生生意需要要一笔短短期资金金，如果果有该资资金，陈陈先生能能有非常常丰厚的的回报。陈陈先生便便向银行行提出以以该房屋屋做抵押押进行贷贷款。但但银行以以陈先生生没有房房产证为为由不予予办理。陈陈先生眼眼睁睁地地看着大大好的商商机错过过，这才才知道房房产证的的重要性性。在几几次督促促开发商商办理房房产证不不成的情情况下，陈陈先生愤愤而起诉诉该开发发商，要要求开发发商立即即办理房房产证并并赔偿损损失。双双方最后达成成调解，开开发商承承诺限期期办理房房产证并并赔偿陈陈先生
38、的的部分经经济损失失。分析：根据城城市房地地产管理理法和和城市市私有房房屋管理理条例规规定，我我国房屋屋产权实实行登记记制度，即即房屋产产权的转转移必须须在房屋屋产权登登记管理理部门进进行登记记才能生生效，才才可以对对抗第三三人。否否则，房房屋产权权不能转转移。对对于房产产证的班班里人和和办理时时间，建建设部在在19992年颁发发的关关于加强强商品房房屋产权权产籍登登记管理理的通知知中规定定：山商商品房屋屋的购买买方必须须在购买买商品房房屋3个月内内（期货货交易的的在结算算之日起起3个月内内），持持能证明明交易行行为合法法性的有有效证件件到房地地产产权权管理机机关办理理产权登登记手续，领领取产
39、权权证书。国务院11998年7月20日颁发发的城城市房地地产开发发经营管管理条例例第33调规定定：“预售商商品房购购买人应应当自商商品房交交付使用用之日起起90日内，办办理土地地使用权权变更和和房屋所所有权登登记手续续。现售售商品房房的购买买人应当当自销售售公司签签订之日日起90日内，办办理土地地使用权权变更和和房屋所所有权登登记手续续。房地地产开发发企业应应当协助助商品房房购买人人办理土土地使用用权变更更和房屋屋所有权权登记手手续，并并提供必必要的证证明文件件。但是，一一些开发发商由于于开发手手续不完完全，房房屋产权权管理部部门不予予颁发房房产证，结结果受害害者只能能是承购购人。这这也提醒醒
40、承购人人在购买买商品房房时，要要特别留留意开发商商的开发发资质，注注意收集集开发商商的有关关信息，以以免发生生陈先生生这样的的情况。由于开发发商的原原因，造造成承购购人不能能按时拿拿到房产产证的法法律责任任，我国国的法律律法规没没有规定定。所以以，只有有按照双双方在合合同的约约定进行行处理。又又因为大大多数的的承购人人在合同同中没有有详细约约定开发发商不能能按时办办理房产产证的责责任，因因此，即即使承购购人将开开发商告告上法庭庭，但由由于没有有详细的的约定，给给法官的的审理带带来很大大的难度度。所以以，我们们提醒广广大的承承购人在在购买商商品房时时，应注注意房产产证方面面双方违违约的责责任，以
41、以便追究究违约的的法律责责任。案例三商商品房验验收不合合格，承承购人可可拒绝入入住业主在购购房过程程中，一定要要通过各各种渠道道了解所所要购买买房屋的的质量。比比如，在在施工过过程中，可可以向建建筑施工工人员询询问有关关问题，加加深对建建筑质量量的了解解。美国国的一位位律师曾曾经说过过，在房房地产中中，每一一根钢筋筋里面都都存在着着法律！然而，消消费者过过于宽容容的态度度，甚至至根本不不了解房房屋的质质量就匆匆匆付款款，待出出现纠纷纷时才叫叫苦不已已。李先生购购买了一一套预售售商品房房，约定定了交房房日期。开开发商按按照约定定的日期期向李先先生移交交了该商商品房。李李先生了了解到该该房屋质质量
42、不合合格，要要求开发发出具该该商品房房竣工核核验证书书。开发发商认为为李先生生无权所所要该证证书，拒拒绝提供供。李先先生起诉诉到人民民法院，要要求退房房并赔偿偿损失。人民法院经审理得知，该开发商的商品房因偷工减料质量不合格，质量监督部门不予验收。人民法院依法支持李先生的诉讼请求。分析：在19999年，我我国出现现大量的的建筑质质量事故故，其结结果触目目惊心。痛痛定思痛痛，这些些事故的的造成大大多是施施工单位位偷工减减料，不不按照施施工要求求进行，这这不仅是是工程质质量问题题，更是是社会问问题。质质量问题题在住宅宅小区中中同样大大量存在在。如何何防止不不合格的的房屋危危害老百百姓的生生命安全全，
43、使老老百姓安安全、安安心地居居住呢？城市房房地产管管理法规规定：房房地产开开发项目目的设计计、施工工，必须须符合国国家的有有关标准准和规范范。房地地产开发发项目竣竣工，经经验收合合格后，方方可交付使用用。该规规定说明明，开发发商开发发的房屋屋如果未未经验收收，不得得交付使使用；如如果验收收不合格格，该房房屋也不不得交付付使用。房屋的质质量如何何，承购购人是有有权了解解实际情情况的，这这是消费费者知情情权的具具体表现现。建建设工程程质量管管理办法法规定定：用户户有权就就建设工工程质量量问题，向向设计、施施工、施施工单位位查询，或或者向建建设行政政主管部部门反映映，有关关单位或或部门应应当负责责处
44、理。同同时，该该办法还还规定了了建设工工程的保保修期限限：（1） 民用与公公共建筑筑、一般般工业建建筑、建建筑物的的土建工工程为1年，其其中屋面面防水工工程为3年。（2） 建筑物的的电气管管线、上上下水管管线安装装工程6个月。（3） 建筑物的的供热及及供冷为为一个采采暖期及及供冷期期。（4） 室外的上上下水和和小区道道路等市市政公用用工程为为1年。按照国家家建设部部制定的的商品品住宅实实行住宅宅质量保保证书和和住宅使使用说明明书制度度的规定定，住住宅质量量保证书书应当当包括以以下内容容：（1） 工程质量量监督部部门核验验的质量量等级。（2） 地基基础础和主题题结构在在合理使使用寿命命年限内内是
45、否承承担保障障。（3） 正常使用用情况下下各部分分、部件件保修内内容与保保修期；屋面防防水3年，墙墙面、厨厨房和卫卫生间地地面、地地下室、管管道渗漏漏1年，墙墙面、顶顶棚抹灰灰层脱落落1年，门门窗翘裂裂、打面面积起砂砂1年，管管道堵塞塞2个月，供供供热、供供冷系统统和设备备1个采暖暖期行货货供冷期期，卫生生洁具1年，灯灯具、电电器开关关6个月，其其他部位位、部件件的保修修期限，由由房地产产开发企企业与用用户自行行约定。（4） 要明确出出了问题题时，用用户到什什么单位位保修，如如何联系系，保修修单位答答复处理理的期限限等。20000年6月30日，建建设部发发布房房屋建筑筑工程质质量保修修办法规规
46、定，在在正常使使用条件件下，房房屋建筑筑工程的的最低保保修期限限为：（1） 地基基础础工程和和主体结结构工程程，为实实际文件件规定的的该工程程的合理理使用年年限。（2） 屋面防水水工程，有有防水要要求的卫卫生间，房房间和外外墙面的的防渗漏漏，为5年。（3） 供热供冷冷系统，为2个采暖期，供冷期。（4） 电气管线线，给排排水管道道，设备备安装为为2年。装装修工程程为2年。其他项目目的保修修期限由由建设单单位和施施工单位位约定。20011年6月1日开始始实施的的商品品房销售售管理办办法规规定：“房地产产企业应应当对所所售商品品房承担担质量保保修责任任。当事事人应当当在合同同中就保保修范围围，保修修
47、期限，保保修责任任等内容容做出约约定。保保修期从从交付之之日计算算。商品品房住宅宅的保修修期限不不得低于于建设工工程承包包单位向向建设工工程承包包单位向向建设单单位出具具的质量量保修书书约定保保修期的的存续期期。在保保修期限限内发生生的属于于保修范范围的质质量问题题，房地地产开发发企业应应当履行行保修义义务，并并对造成成的损失失承担赔赔偿责任任。因不不可抗力力或者试试用不当当造成的的损失，房房地产开开发企业业不承担担责任。”我们建议议承购人人在合同同中约定定开发商商对商品品房实行行三包，这这是因为为消费费者权益益保护法法规定定：对国国家规定定或者经经营者与与消费者者约定保保修，包包换，包包退的商商品，经经营者应应当负责责修理，更更换或者者退货。在保修期内两次修理仍不能正常试用，经营者应当负责更换或者退换，商品房不属于国家规定的三包范围，因此，双方要在合同中进行约定。对于房屋屋质量出出现问题题，用户户可以进进行投诉诉，建设设部在19997年制定定了建建设工程程质量投投诉处理理暂行规规定。对对于因质质量问题题给用户户造成的的损失，用用户可以以向开发发商要求求赔偿，如如协商不不成，可可以向人人民法