《大同家园物业管理方案（DOC59页）bmke.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大同家园物业管理方案（DOC59页）bmke.docx（92页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、目 录一、物业业概况与与物业管管理特点点022 二、质量量管理目目标和采采用的管管理方式式033三、管理理服务内内容及标标准066四、物质质配备计计划200五、管理理人员配配备21六、管理理规章制制度233七、档案案建立与与管理的的设立277八、物业业管理经经费收支支测算333九、经营营管理服服务的新新思路366十、其 他39第一章 物物业概况况与物业业管理特特点一、物业业基本概概况“大同家家园”位于漳漳州市芗芗城区延延安北路路延伸段段，漳华华路与南南坑路交交汇处。由由漳州天天泉房地地产开发发有限公公司开发发建设。规划占地地面积2212112.55平方米米,总建筑筑面积6636661平方方米，
2、由由4幢多多层住宅宅和3幢幢小高层层住宅组组成，共共有4666户。其其中多层层住宅面面积3441722平方米米；小高高层住宅宅面积1139552平方方米；商商业面积积50000平方方米，容容积率22.611，绿化化率355.4%。主要公共共配套设设施、设设备有：高低压压配电系系统、变变频供水水系统、高高压供水水系统、消消防系统统、安防防系统、监监控中心心、发电电机组、地下停车场、架空层泛会所等。二、物业业的特点点及管理理措施特点之一一：属于于高尚住住宅区，协调处理好业主需求的差异并提供个性化服务。管理措施施：我们们在深入入了解现现场情况况的基础础上，加加强与业业主及开开发商的的沟通协协调，结结
3、合我司司管理模模式，制制订科学学合理、切切实可行行有针对对性的日日常运作作管理方方案，确确保服务务质量，并并有效运运作。以以公共性性服务为为基础，满满足业主主的基本本服务需需要，注注重开展展专项服服务、有有偿服务务及个性性化服务务。特点之二二：项目目所处位位置及其其周边环环境所限限，治安安工作较较难管理理，因此此安全防防范任务务负担较较大，治治安的好好坏是业业主衡量量管理绩绩效的关关键。管理措施施：我们们在现场场勘查、实实地规划划定位的的基础上上，结合合在其它它项目管管理取得得的经验验，从实实际情况况出发，确确立治安安管理以以“强化专专业、人人防为主主、全面面防范”的整体体治安管管理防范范思路
4、，灵活运用各种手段，实现全封闭式管理。加强与辖区居委会、派出所配合，制定有针对性的各种预防性措施，加强动态管理。营造良好的居家环境，让用户过的安心、舒心。特点之三三：物业业投入使使用已两两年多，其其设施、设设备进入入阶段性性维护期期，业主主已全部部装修入入住，日日常管理理工作相相对稳定定。管理措施施：随着着业主居居家生活活的不断断需求，充充分利用用项目自自身条件件，在加加强日常常管理的的同时，着着眼于细细节服务务的完善善。对于于公共设设施设备备由我司司专业技技术人员员做好维维修养护护工作，确确保正常常运行，延延长其使使有寿命命，维护护业主的的共同利利益。第二章 质量量管理目目标和采采用的管管理
5、方式式一、质量量管理目目标：(一)总总体管理理目标：“大同家家园”管理项项目在符符合参评评条件的的情况下下：1、二年年内评上上市级优优秀物业业管理项项目。2、三年年内评上上省级优优秀物业业管理项项目。3、依据据质量管管理体系系标准进进行物业业服务运运作，使使大同家家园成为为一个安安全，舒舒适、文文明、整整洁、温温馨的居居住环境境。(二)分分项质量量目标：1、管理理人员、专专业技术术人员按按照国家家有关规规定1000%持持有本专专业上岗岗证。员员工上岗岗岗前培培训率达达1000%。2、每年年至少11次征询询业主对对物业管管理服务务的意见见，业主主或住户户对管理理、服务务工作的的满意率率达800%
6、以上上。3、住户户对物业业管理服服务工作作态度，实实现无重重大投诉诉。有效效投诉的的处理合合格率（以以回访结结果为准准）达990%以以上。4、投诉诉有效回回访率达达到1000%。5、建立立并落实实维修服服务承诺诺制，零零修及时时率988%，返返修率不不高于11%，并并有回访访记录。6、培训训计划完完成率1100%，合格格率988%以上上。7、全年年对工作作操作规规程严重重不合格格为零。8、消防防设施、设设备的使使用完好好率988%；火火灾年发发生率为为1以下。9、全年年普通治治安案件件的发生生率在 1以下，有有效处理理率1000%，其其他各类类突发事事件的有有效处理理率1000%。10、消消防
7、治安安预案演演习计划划完成率率1000%。11、训训练考核核达标率率1000%。12、辖辖区物业业设施设设备的使使用完好好率达到到95%以上。13、设设备计划划保养完完成率1100%。14、设设备开机机完好率率达988%以上上。15、设设备临时时故障排排除的及及时率995%。16、绿绿化完好好率955%。17、化化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率996%；排水管管、明暗暗沟完好好率966%；路路灯完好好率966%。18、公公用设施施、设备备、场地地完好率率97%。19、每每半年公公开一次次物业管管理代收收代缴费费用收支支情况。20、全全年不发发生重大大安全责责任事故故。注：“重重大安全全责任事
8、事故”是指：、因失失职或玩玩忽职守守引发的的员工死死亡事故故；、因失失职或玩玩忽职守守引发的的公司重重要财产产报废、损损毁事故故；、因失失职或玩玩忽职守守引发的的火灾事事故；、因失失职或玩玩忽职守守引发的的水浸事事故；、因失失职或玩玩忽职守守引发的的恶性治治安事件件；、因失失职或玩玩忽职守守引发的的业主、住住户重伤伤、死亡亡事件。二、拟采采用的管管理方式式（一）基基本管理理原则1、切实实奉行“客户至至上，服服务第一一”的服务务宗旨；2、倡导导“有事请请找物业业管理处处”酒店一一站式管管理服务务；3、努力力追求良良好的社社会效益益、经济济效益和和环境效效益，使使之有机机结合；4、导入入ISOO9
9、0000国际际质量体体系的规规范化运运作，不不断持续续改进提提高管理理服务水水平；5、全面面贯彻执执行全国国物业业管理条条例和和委托托管理合合同相相关规定定和要求求，依法法管理，提提供封闭闭式物业业管理服服务。（二）服服务承诺诺1、采用用“标准化化”方式实实施日常常服务管管理。在管理方方式、管管理手段段和管理理人员方方面的管管理模式式，实行行标准化化管理。实实现管理理体制企企业化、专专业化、一一体化，以以业主为为服务中中心的服服务方针针。严格格执行法法规和标标准制约约，规范范组织和和个人的的管理服服务行为为。2、采取取全封闭闭方式实实施安全全管理。安全问题题是业主主永远最最关心的的问题，公公司
10、在进进驻现场场前先了了解安全全死角，将将物业在在安全管管理上的的不足和和缺陷找找出来，制制订有针针对性的的安全措措施，将将预案作作为员工工培训的的依据，逐逐步提高高安全管管理的实实际水平平。对进进出的车车辆、人人员、物物品实行行分类控控制，对对业主采采用“记忆+规范”的方法法，对外外来访客客及办事事的人员员采用登登记有效效证件控控制出入入。在区区域巡逻逻上采用用多种方方式，实实行立体体化管理理。3、采取取特色与与个性化化服务实实施服务务方式。（1）时时效工作作制对业主关关心的工工作都要要求在规规定的时时间内完完成，以以提高业业主对我我们服务务的满意意度。急急修300分钟到到达现场场，报修修按约
11、定定时间到到位。（2）首首问负责责制对业主反反映的问问题，第第一个接接触业主主的工作作人员应应负责将将问题向向客户服服务中心心进行反反馈，不不能以任任何理由由进行推推诿。对对于业主主的问题题必须有有答复，不不能久拖拖不决。（3）回回访工作作制对开展的的服务工工作定期期走访业业主，虚虚心接受受业主的的建议、批批评。重重大决策策、措施施事先通通报给业业主委员员会及全全体业主主。4、采取取公开服服务方式式对服务工工作向业业主公开开，每半半年公布布一次涉涉及业主主的共用用设施设设备费用用分摊和和其他物物业管理理代收代代支费用用情况。5、加强强沟通，相相互合作作根据目标标的实现现情况，由由业主委委员会与
12、与物业管管理企业业实行定定期沟通通，对实实际运作作环节进进行针对对性的检检查考核核，不断断完善服服务内容容及服务务方式。三、物业业管理处处机构设设置物业管理处开发商/业委会物业公司总部客户服务中心安全防范部水电维修部保洁绿化部监控值班员车 管 员 安 防 员水电维修工保 洁 员客户助理收费 员（兼）前台接待绿 化 员水电运行工四、工作作职能组组织运行行图拟制管理方案队伍组织培训各 种 资 料 准 备与协作单位建立联系物业接收与接管业主办理入伙手续搬 迁 入 住督 察 违 章 装 修建 立 各 类 档 案业主验房交钥匙装修项目和队伍审核装 修 验 收日常管理及队伍轮训安 全 防 范 管 理订立规
13、章制度各 类 档 案 管 理设 备 维 护 运 行消 防 设 备 养 护房屋及共用设施养护清 洁 绿 化交通及车辆停放管理各 类 文 化 活 动 事 务 管 理 服 务五、管理理处管理理运作信信息反馈馈系统行业主管部门开发商/业委会有关责任班组监控管理处服务中心业主投诉、建议接收反馈经理意见箱反馈 命令座谈会、问卷调查说明：信息是我我们重要要的经营营管理资资源，管管理运作作中严格格按照IISO990011国际质质量管理理体系文文件要求求进行过过程控制制，每年年进行至至少一次次业主/住户 “征询意意见表”活动，征征询获取取业主对对各项服服务需求求、意见见、建议议和投诉诉等信息息；内部部管理运运作
14、中，通通过管理理处、周周例会、班班组和业业主委员员会等形形式反应应情况、沟沟通信息息、协调调关系和和解决问问题。管管理处将将上述收收集信息息汇集后后，经过过分析整整理，制制订相应应的纠正正预防措措施，并并由管理理处经理理负责跟跟踪处理理，以持持续提高高管理服服务水平平。六、管理理工作的的控制方方式1、导入入执行科科学全面面、严格格的ISSO90000质质量管理理体系及及岗位责责任制、岗岗位考核核标准运运作。2、严格格的考核核、奖罚罚、晋升升、辞退退制度等等多样化化的激励励奖惩方方法。3、及时时细致的的思想教教育工作作，确保保员工保保持团结结向上、热热情饱满满的工作作状态。4、融洽洽的住户户与管
15、理理服务者者双方关关系，畅畅通的沟沟通渠道道，及时时沟通反反馈，不不断改进进提高管管理服务务水平。第三章 物业服服务内容容及标准准一、综合合管理1、物业业公司与与委托管管理方（开开发商）签签定规范范的服务务合同，明明确物业业服务内内容、标标准及服服务收费费标准等等，双方方权利、义义务关系系明确。2、按专专业化管管理要求求配置、录录用管理理服务人人员，提提供质价价相符的的优质服服务。3、公布布24小小时专线线电话，处处理服务务范围内内的公共共性事务务，受理理住户的的咨询、报报修、投投诉。4、积极极协助、配配合开发发商（业业主委员员会）的的日常工工作运作作；5、管理理规章制制度健全全，服务务质量标
16、标准严格格，物业业管理档档案资料料完善。6、应用用计算机机系统对对业主及及房产档档案、物物业管理理服务及及收费情情况进行行管理。7、管理理处员工工统一着着装，佩佩带统一一工作牌牌、持证证上岗。8、定期期公布物物业服务务代收代代缴费用用的收支支情况。9、按合合同约定定及相关关法律法法规规定定使用公公共设施施设备维维修资金金。10、每每年至少少1次征征询业主主对物业业管理服服务的意意见，对对合理化化建议、投投诉及时时整改，业业主满意意率达880%以以上。二、房屋屋管理（一）房房屋维修修养护管管理1、建立立共用设设施设备备档案，设设施的维维修养护护记录齐齐全。2、房屋屋外观完完好、整整洁、无无妨碍市
17、市容观瞻瞻，无安安全隐患患，室外外招牌广广告、霓霓虹灯整整洁统一一美观无无安全隐隐患。3、无擅擅自改变变房屋用用途，小小区内楼楼栋号有有明显标标志，小小区入口口处和主主要路口口公共地地方有引引路标识识。4、对（房房屋）物物业共用用部位维维修计划划及维护护管理标标准序号项目名称称日常维修修计划实施方案案定期维修修养护计计划实施方案案工作参考考标准要要求维护管理理标准备注01房屋主体体承重结结构部位位每周巡查查一次并并做好记记录工程组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验房屋主体体承重结结构部位位每155年中修修一次，每每30年年大修或或局部更更新改造造一次中、大修修工程组组负责组组织实施施，委托
18、托专业公公司进行行检测、大大修、更更新改造造1、建建筑工程程施工及及验收规规范2、建筑筑工程质质量评定定标准（GGBJ3301-88）3、福福州市城城镇房屋屋修缮范范围和标标准4、公司司公共共设施服服务提供供规范和和保养服服务规范范5、房屋屋维护，修修缮管理理1、构件件满足强强度、刚刚度和稳稳定性要要求2、房屋屋各结构构部位正正常可靠靠3、完好好率达到到95%以上4、结构构部位合合理、性性能完好好5、完好好率达到到95%以上加强房屋屋季节性性预防养养护，特特别是做做好潮湿湿、暴雨雨及台风风天气的的巡查、维维护02外墙面每周巡查查一次并并做好记记录工程组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验1、
19、每22年对于于较大面面积渗漏漏的，局局部翻修修一次2、每55年清洗洗一次工程组负负责组织织实施、检检验或委委托专业业公司进进行大修修、更新新改造1、建筑筑工程施施工及验验收规范范；2、建筑筑工程质质量评定定标准（GGBJ3308-88）3、福福州市城城镇房屋屋修缮范范围和标标准4、房屋屋渗漏修修缮技术术规程1、外墙墙无渗漏漏现象2、外墙墙使用功功能正常常可靠3、平整整、清洁洁、美观观，保持持市容观观瞻4、完好好率达到到95%以上03屋面每周巡查查一次并并做好记记录工程组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验1、每半半年检查查屋面一一次，中中修5年年，大修修10年年2、每22年对于于局部有有大面
20、积积损坏的的，翻修修一次工程组负负责组织织实施、检检验或委委托专业业公司进进行大修修、更新新改造1、建建筑工程程施工及及验收规规范2、福福州市城城镇房屋屋修缮范范围和标标准3、建筑筑工程质质量评定定标准（GGBJ3301-88）4、房屋屋渗漏修修缮技术术规程（CCJJ662-995）5、房屋屋维护、修修缮管理理1、确保保使用功功能正常常可靠2、清洁洁美观3、完好好率达到到98%以上04楼梯间、通通道每周巡查查一次并并做好记记录工程组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验1、中修修4年、大大修8年年2、每110年粉粉刷一次次工程组负负责组织织实施、检检验或委委托专业业公司进进行1、建筑筑工程施施
21、工及验验收规范范；2、建筑筑工程质质量评定定标准（GGBJ3301-88）3、福福州市城城镇房屋屋修缮范范围和标标准4、房屋屋维护、修修缮管理理1、确保保使用功功能正常常可靠2、清洁洁美观3、完好好率达到到98%以上（二）二二次装修修管理服服务1、装修修的申请请与审批批（1）申申请：住住户需提提前7日日向管理理处提出出装修申申请（属属承租户户的须持持有业主主委托书书来办理理）： a)申申请时如如实填写写装修修申请表表各项项内容，并并附装修修设计图图纸（平平面图及及管线走走向图），室室内装修修说明书书； b)如如果住户户委托装装修公司司施工，必必须附装装修施工工队营业业执照复复印件一一份（住住户
22、自行行装修或或简单的的除外）； c)装装修较大大商业商商铺、娱娱乐场所所时，需需提供消消防部门门的审批批文件。（2）审审核与审审批： a)物物业管理理处在接接到装修修申请当当日，依依据住住宅室内内装饰装装修管理理办法及及住户户手册中中“装修管管理公约约”的相关关条款，并并与住户户签订装装饰装修修管理服服务协议议。 b)不不宜审批批的情况况涉及及有拆改改承重墙墙的；涉及及有改变变原有房房屋的使使用功能能的；涉及及有消防防隐患的的；涉及及有破坏坏预埋管管线的；涉及及有破坏坏外墙体体立面的的。 c)在在确认装装修设计计不会对对楼宇安安全、公公共设施施设备正正常使用用及房屋屋外观造造成不良良影响时时，
23、应当当在半个个工作日日内给出出同意意意见； d)客客户助理理审核后后报管理理处经理理审批，管管理处经经理在半半个工作作日内给给出审批批意见； e)客客户助理理将审批批后的装装修申请请通知住住户，对对需要住住户修改改设计的的，应告告之住户户修改，并并要求业业主签字字确认。（3）装装修申请请获得批批准后，客客户助理理应通知知住户带带领装修修施工队队一同到到管理处处办理有有关手续续。a)管理理处客户户助理将将企业业营业执执照、执执业许可可证复复印一份份附在装装修申请请表后后；b)将装装修图纸纸复印一一份附在在装修修申请表表后；c)要求求住户签签署装装修安全全责任书书，并并将之附附在装装修申请请表后后
24、；d)要求求将业主主的住宅宅使用说说明书或或原始的的房屋设设计图纸纸附在装装修申请请表后后；e)住户户和施工工队一同同到客户户助理处处按装修修管理规规定交纳纳相关费费用；f)管理理处办理理发放装装修施工工许可证证。2、施工工队负责责人到管管理处办办理临临时出入入证： a)施施工队负负责人应应将施工工人员的的彩色照照片两张张和身份份证复印印件一份份交管理理处； b)安安防部将将其中的的一张照照片和身身份证复复印件及及施工人人员的基基本情况况登记在在施工工人员登登记表； c)用用施工人人员的另另一张照照片制作作成施工工人员的的临时时出入证证。(4)客客户助理理在住户户和施工工队办理理完上述述手续后
25、后，应立立即通知知水电维维修员开开通住户户户内水水、电，并并告诉住住户可进进场装修修。3、装修修施工过过程的管管理(1)客客户助理理按楼楼宇巡查查作业规规程每每日巡查查装修施施工情况况。(2)水水电维修修工负责责监控、跟跟踪施工工队土建建、水电电装修是是否违章章。(3)安安防班负负责按封封闭小区区物品/人员出出入管理理作业规规程、治治安巡逻逻作业规规程对对施工人人员进行行管理。（4）对对违反规规划私搭搭乱建和和擅自改改变房屋屋用途等等行为及及时劝阻阻，并报报告业主主委员会会和相关关执法部部门进行行处理。4、装修修施工的的竣工验验收(1)装装修施工工结束后后，由住住户和施施工队负负责人共共同向管
26、管理处提提出验收收申请。(2)管管理处在在当日内内组织验验收人员员对装修修进行现现场验收收。(3)竣竣工验收收合格的的，由客客户助理理在装装修申请请表内内“完工验验收”栏目签签署“初验合合格”，并签签署姓名名及日期期。(4)安安防班收收回临临时出入入证，如如有丢失失，给予予施工队队每本证证10元元的罚款款，并做做好核销销登记。(5)施施工队当当日清场场离开。(6)装装修验收收合格并并使用三三个月后后，管理理处应对对装修施施工组织织复验，复复验无问问题，由由客户助助理在装装修申请请表内内注明“复验合合格”后，在在管理处处退还住住户及施施工队的的装修押押金。三、共用用设施、设设备维修修养护1、建立
27、立小区公公共设施施设备档档案，有有齐全、规规范的公公共设施施设备运运行、维维护记录录。2、按规规划标准准管理公公用配套套设施、设设备和场场地，无无缺漏或或违章私私自改动动原规划划行为，无无擅自侵侵占公共共设施或或场地，运运营正常常，方便便居民日日常生活活。3、公共共设施设设备维保保计划及及运行维维护管理理标准序号项目名称称日常维修计划划实施方案定期维修修养护计计划实施方案工作参考考标准要求求实施效果果备注01电梯正常运行行时每天天巡查一一次；故故障时分分承包方方24小小时应急急召修1、电梯梯运行时时有无异异响2、各照照明是否否正常3、各指指示灯能能否正指指示，各各按钮是是否正常常4、报警警装置
28、是是否正常常1、每周周不少于于1次例例行保养养、每月月全面检检修2、按国国家有关关规定每每年年检检一次按规定程程序选定定专业公公司按有有关规定定内容进进行维护护1、行业业标准及及国家有有关规定定2、电梯梯分包方方维保合合同中服服务内容容3、电电梯安全全管理规规程和和紧急急情况下下释放被被困电梯梯内乘客客操作规规程1、安全全、可靠靠、运行行平稳，附附件完好好2、警钟钟、对讲讲、应急急照明完完好，功功能正常常3、取得得年检检合格证证重大节假假日前须须全面检检查维护护一次02变配电柜柜正常运行行时，每每班巡查查二次1、各仪仪表指示示是否正正常2、是是否有异异常声响响及异常常现象每半年保保养一次次1、
29、除尘尘2、测试试绝缘电电阻、接接地电阻阻3、开关关触点检检查4、紧固固螺丝变配电设设备维护护保养分分工及主主要工作作内容1、各开开关及保保护装置置灵敏可可靠2、各仪仪表、指指示灯等等指示正正常如发生故故障跳闸闸，应详详细检查查并查明明原因后后方可恢恢复合闸闸03变压器1、正常常运行时时，每班班巡查二二次2、用电电高峰时时，二小小时巡查查一次1、运行行是否正正常2、电压压是否稳稳定、电电流是否否在额定定范围内内3、警示示标识是是否完好好每半年保保养一次次1、地装装置检查查2、尘、紧紧固螺丝丝3、试绝绝缘电阻阻及接地地电阻4、看外外观设施设设备管理理工作手手册之之变压压器维护护保养规规程1、运行行
30、正常可可靠，各各项指标标均合标标准，无无异常现现象2、各指指示、保保护装置置正常3、室内内通风正正常温升过高高或电流流过大时时应即采采取措施施04风机每天巡查查一次1、观有有无异常常2、皮带带是否松松紧适当当3、机时时有无异异常声响响每半年保保养一次次1、机身身清洁、油油漆2、轴承承检查加加油、紧紧固3、各继继电器、接接触器、电电机检查查4、绝缘缘电阻、接接地电阻阻测试5、测试试运行电电流设施设设备管理理工作手手册之之风机机维护保保养规程程1、风机机风量正正常2、运行行时电流流在额定定范围内内05水泵1、一般般情况两两小时巡巡查一次次2、每星星期各泵泵轮换使使用一次次3、各消消防泵每每半个月月
31、试运行行一次1、听声声响2、感觉觉电机温温度3、观看看仪表指指示4、出现现漏水及及时处理理每年保养养一次1、机身身清洁、油油漆2、轴承承检查加加油、紧紧固3、各继继电器、接接触器、电电机检查查4、绝缘缘电阻、接接地电阻阻测试5、测试试运行电电流6、对消消防水泵泵开机试试压7、泵体体的5米米范围内内阀门、管管道、仪仪表等保保养1、给排排水设备备、二次次供水水水池管理理和维护护2、喷淋淋泵、消消防泵维维护保养养管理1、泵运运行平稳稳、声音音均匀，电电流正常常2、水流流量、压压力达到到要求3、各仪仪表、指指示灯指指示正常常06防盗对讲讲门系统统1、每天天巡查一一次2、根据据故障登登记并于于当天进进行
32、检查查维修1、机电电压是否否正常2、指示示是否正正常3、性能能是否正正常每半年保保养一次次1、测试试各测试试点电压压2、清扫扫灰尘3、各功功能检查查4、调节节闭门器器1、防盗盗门能平平稳、可可靠地关关闭；2、对讲讲系统声声音清晰晰07可视监控控系统1、每天天巡查二二次2、出现现故障随随时修复复1、看各各摄像机机是否正正常2、查看看监视器器显示屏屏显示情情况每半年保保养一次次1、检查查防尘罩罩的密封封性2、除尘尘、擦洗洗镜头、清清理降温温风扇3、调校校焦距4、云台台活动部部分加油油1、中控控室管理理2、报警警监控系系统管理理1、图像像清晰、稳稳定，可可视范围围正常2、录像像机工作作正常08消防报
33、警警系统1、每天天巡查二二次2、每星星期按探探头数量量的5%抽检试试验1、各报报警按钮钮、烟（温温）感探探头、警警铃是否否完好2、各区区域报警警器及集集中报警警器工作作是否正正常每季保养养、全面面检查一一次1、试各各点电压压2、清除除各故障障码3、按探探头数量量的300%抽检检试验4、测试试接地电电阻5、试验验各功能能喷淋、消消防泵维维护保养养管理1、系统统运行正正常、稳稳定，灵灵敏可靠靠2、非人人为因素素所产生生的误报报率在33%以下下09公共通 道每日巡视视检查两两遍，发发现问题题及时维维修并做做好记录录管理员负负责巡查查；工程程技术人人员负责责组织实实施、维维修和检检验每年对局局部损坏坏
34、严重的的公共通通道进行行修补或或翻新工程组负负责组织织实施或或委托专专业公司司进行改改造公共设施施服务提提供规范范和维护护保养服服务规范范1、平整整，无坑坑洼积水水2、确保保公共信信道通畅畅，使用用功能正正常，无无安全隐隐患3、完好好率达到到98%以上特别在进进住装修修期间注注意谨防防占用公公共信道道的行为为发生10沟渠、池池、井每周巡视视检查一一遍，发发现问题题做好公公共设施施巡查记记录并并及时处处理管理员负负责巡查查；工程程技术人人员负责责组织实实施、维维修和检检验1、每半半年全面面清掏疏疏通一次次2、每季季度清除除各类杂杂物一次次3、中修修4年，大大修8年年工程组负负责组织织实施、检检验
35、1、公共共设施服服务提供供规范2、市政政排水管管渠工程程质检验验标准（DDBJ001-113-995）3、市政政排水管管渠工程程质量评评定标准准（DBBJ011-244-955）1、沟渠渠、池、井井使用功功能正常常，畅通通、无阻阻塞现象象2、完好好率达到到98%以上1、加强强井盖及及雨水蓖蓖子管理理，确保保完好无无损2、雨季季来临前前进行一一次清掏掏、疏通通11停车场每日检查查二遍，发发现问题题及时处处理安防组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验1、车场场内地面面有局部部沉陷损损坏的，及及时维修修2、中修修5年，大大修100年工程组负负责组织织实施或或委托专专业公司司进行大大修、更更新改造造
36、1、公共共设施服服务提供供规范2、停车车场服务务提供规规范1、车场场使用功功能正常常可靠2、场地地平整，无无坑洼积积水，完完好率达达到988%以上上12给排水管管道及相相关阀门门每日检查查一次，发发现问题题，及时时维修并并做好记记录工程组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验1、每年年给各类类管道及及其相关关阀件刷刷一次防防锈漆2、每季季度保养养一次，每每年检修修一次3、每55年进行行一次中中修，每每10年年进行一一次大修修或更新新改造工程组负负责组织织实施、检检验或委委托专业业公司进进行1、给排排水设备备二次供供水水池池管理和和维护2、给给水、排排水管道道施工及及验收规规范（GGB50026
37、88-977）1、给、排排水管及及相关阀阀门使用用功能正正常，完完好率达达到988%以上上2、给水水管道畅畅通、无无渗漏水水现象3、排水水系统通通畅，汛汛期道路路无积水水4、阀件件无跑、冒冒、滴、漏漏水现象象13室内消防防栓及消消防管道道、轻便便灭火器器材等每周检查查一次发发现问题题，及时时处理并并做好消消防设施施检查表表记录录安防组负负责组织织实施、检检验1、每年年刷一次次油漆2、每月月试射水水至少11次，检检修1次次3、每半半年全面面检查一一次4、灭火火器材每每月检查查一次5、消防防栓、消消防管道道中修55年，每每10年年进行一一次大修修或更新新改造安防组负负责组织织实施、检检验1、建筑筑
38、灭火器器配制设设计规范范（GBBJ1440-990）2、建筑筑设计防防火规范范（GBBJ166-877）3、有关关消防法法规1、消防防栓、轻轻便灭火火器材使使用功能能正常可可靠2、完好好率为1100%3、消防防栓、消消防管道道等无渗渗漏水现现象火灾易发发季节及及重要的的节假日日前应进进行一次次全面的的检查14防避雷系系统每周巡查查一遍并并记录，发发现问题题及时处处理并做做好记录录工程组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验1、每季季进行一一次保养养2、每年年进行一一次接地地电阻测测试3、每年年刷一次次银粉漆漆4、中修修6年，大大修122年工程组负负责组织织实施、检检验1、确保保系统正正常使用用
39、；2、系统统完好率率1000%3、接地地阻值符符合GBB501169-92要要求雷雨季节节来临前前进行一一次接地地电阻测测试和全全面的维维护15IC卡停停车场系系统每日巡视视一遍，随随坏随修修并做好好记录安防组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验1、保养养周期：每月一一次2、每年年检修一一次3、每44年进行行一次中中修，每每8年进进行一次次大修或或更新改改造工程组负负责组织织实施、检检验1、停车车场收费费系统管管理规程程2、公司司ICC卡停车车场系统统保养规规程3、公司司维修修过程的的检验1、确保保IC卡卡停车场场正常运运行2、完好好率达到到99%以上16公共照明明等一般般项目每日巡查查，随
40、坏坏随修并并做好记记录工程组负负责组织织实施巡巡查、维维修和检检验1、每季季度保养养一次，每每年检修修一次2、每66年进行行一次大大修或更更新改造造工程组负负责组织织实施、检检验1、公司司机电电设备管管理规定定2、公司司公共共设施巡巡查制度度3、公司司维修修工作手手册4、公司司维修修过程的的检验1、确保保各设施施设备使使用功能能正常2、电气气线路完完整无损损，绝缘缘良好3、完好好率达到到99%4、设备备突发紧紧急故障障应急措措施A、停水水应急措措施(1)先先到地面面水泵房房水箱检检查自来来水公司司的供水水是否正正常？如如出现问问题，致致电自来来水公司司及时派派员修理理。(2)接接着检查查水箱水
41、水位及泵泵房的供供水系统统是否正正常操作作。(3)然然后检查查生活水水箱水泵泵系统及及加压是是否正常常，浮球球、限位位装置是是否出现现故障。(4)最最后检查查供水管管网系统统中途是是否有管管道爆破破现象。(5)在在显眼处处张贴通通知，告告之住户户停水相相关事宜宜。B、停电电应急措措施(1)接接报后立立即向供供电部门门查询，是是否供电电局出问问题。若若供电局局出现问问题按下下述预案案处理。a)管理理处在接接到供电电部门发发出之停停电通知知后，通通知小区区住户。（通通知详细细写明：停电日日期、恢恢复供电电日期、是是否暂停停电梯及及时间，通通知各住住户停电电期间将将所有电电器关闭闭）。b)通知知水电
42、班班进行设设备巡视视。c)准备备停电备备用物资资如应急急灯、切切勿点燃燃蜡烛。（在在停电前前检修通通道应急急照明灯灯完好）d)停电电期间加加强小区区安全防防范及秩秩序维持持，以免免不法分分子有机机可乘；电力恢恢复时，检检查小区区各设备备是否正正常运作作；停电电时应将将所有电电器插座座拔掉。(2)若若是因小小区内原原因造成成停电时时，应急急措施如如下：a)配电电房运行行电工迅迅速查明明停电原原因后，若若电网停停电，按按发电启启停操作作规程启启动发电电机，做做好倒、送送闸供电电工作。若若内部故故障，立立即报告告工程维维修部、管管理处组组织抢修修。b)安防防人员遇遇停电时时，应查查看自动动门停止止位
43、置，如如出现挡挡道，应应拉开电电闸后用用手动方方法排除除，以保保证道路路通畅。C、停气气（管理理燃气）应应急措施施(1)致致电供气气公司询询问供气气是否正正常？若若故障停停气，应应张贴通通告通知知住户，要要求住户户检查勿勿必关闭闭总开关关。(2)若若供气公公司供气气正常，应应要求供供气公司司及时派派员检查查，以防防泄漏造造成事故故。(3)通通知当值值巡逻管管理员，到到现场察察看情况况，及时时反馈管管理处。(4)接接报后在在显眼处处张贴停停气通知知，告知知住户，做做好无法法正常使使用的准准备工作作。(5)若若因泄漏漏造成停停气，应应视情况况通知各各方到场场采取救救急措施施（如煤煤气公司司、消防防部门、救救护中心心等）。(6)气气体泄漏漏按煤煤气泄漏漏应急处处理程程序执行行。四、公共共秩序维维护(一)队队伍实施施准军事事化管理理，做到到“统一作作息、统统一着装装、统一一装备”，以及及“集中招招聘、集集中培训训、集中中管理”，确保保安防员员的综合合素质得得到提高高。(二)加加强治安安队伍的的建设，着着装统一一鲜明，定定期开展展军训、礼礼仪礼貌貌培训、业业务操作作培训以以及突发发事件处处置培训训。(三)治治安人员员以定位位岗、巡巡查相结结合，对对社区实实行244小时安安全防范范管理，确确保社区区内不发发生恶性性刑事案案件即重重大治安安灾害事事故。(四)安安防管理理上采用用