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1、第一章 项目概况11 开发单位新珠苑由上上海申宇房房地产开发发公司开发发；12 地理位置新珠苑位于于莘庄地铁铁站北广场场以西，北北临莘建东东路，西临临横沥港，南南面为开城城新村，东东面为一段段废弃的道道路（原朱朱莘路）。基基地位置即即邻近莘庄庄镇中心，又又接近地铁铁站，北面面隔莘建东东路，为拟拟建的公园园绿地，交交通便利，环环境优美，地地理位置较较好，整个个基地面积积为46331m2。13 周边配套设设施邻近莘庄镇镇中心，周周边设施较较为齐全。政政府、医院院、银行、车车站、菜场场、邮局、幼幼稚园、小小学、中学学等一应俱俱全，工作作生活都极极为便利；14 规划设计整个项目规规划总建筑筑面积166
2、299mm2 ，由一栋栋15层小小高层和一一栋17层层高层组成成。其中部部分一层为为临街商场场，面积为为764.97m22 。1、2号楼楼均位于基基地的北侧侧，邻近莘莘建东路，并并与莘建东东路成288角，使住住宅楼基本本成正南向向，争取了了比较好的的朝向。同同时也削弱弱了沿街的的体量感觉觉，并使城城市景观更更加生动。小区出入口口在莘建东东路上，位位于二栋住住宅楼之间间，进入小小区后分成成二条支路路，分别通通向二栋住住宅楼的南南面，在两两栋住宅楼楼南面分别别设有一个个室外停车车场与住宅宅楼的入口口广场建成成一体。住住宅楼南向向的底层除除留出住宅宅各单元的的进厅处，也也均设计室室内停车位位。绿化主
3、要是是小区西面面横沥港留留有15mm宽以上的的滨河绿化化带。小区内所有有单元均设设计为一梯梯二户，全全明设计。主主卧厅均朝朝南，房型型以三室二二厅二卫和和二室二厅厅二卫为主主，厅的起起居区和就就餐区分开开，功能分分区较为合合理，每套套住宅均设设辅助阳台台。三室二二厅二卫面面积控制在在130mm2 左右，二二室二厅二二卫房型控控制在1110 m2 左右。面面积控制非非常符合目目前流行的的小三房、小小二房的趋趋势。第二章 项目地块特特征分析21 地块特征新珠苑地块块较小，但但地块价值值较高。一是景观价价值。该地地块为新建建区，没有有旧房危棚棚。众众家家园、地铁铁广场、沪沪闵路两边边都是不错错的视觉
4、景景观，更重重要的是西西面有横沥沥港，北面面及东面有有大片的市市政绿化用用地，这一一资源构成成新珠苑最最重要的景景观价值。二是注意力力价值。该该地块紧临临交通主干干道沪闵路路，离地铁铁莘庄站也也不过4000余米，不不定期有广广贤路、莘莘建东路环环绕四周，使使该地块成成为区域内内注意力集集中之处，这这种注意力力不但能带带来广告效效应，还能能在满足部部分客户新新富之后潜潜意识上的的虚荣心。三是一定的的升值价值值。闵行区区近几年依依靠环境和和交通的塑塑造，成为为最热的房房地产市场场。并且随随着轻轨的的建设，市市政绿化用用地的建设设及四周相相类似的住住宅小区的的建设，使使该地块的的价值不断断予以发现现
5、和实现，使使其有相当当可观的价价值上升空空间。22 地理特征新珠苑位于于莘庄地铁铁站以西4400米处处，此地块块区域范围围为近来房房地产市场场热点之一一。附近公公建配套：学校、超超市、政府府、菜市场场、车站一一应俱全。离离上述公建建基本在六六分钟车程程左右。其地理特征征概括而言言，主要体体现在以下下几个方面面：A 相对较低的的居住成本本和较高的的生活质量量。由于地地铁线、沪沪闵线等众众多交通网网，使出行行极为便利利。相比较较其他区域域而言，无无任是经济济成本还是是时间成本本，都有较较大的节余余，相对生生活质量会会更高。B 综合的景观观资源。C 注意力新带带来的荣耀耀感。第三章 关于项目定定位与
6、产品品定位31 市场基本面面分析311 宏观方面上海的住宅宅市场，是是一个庞大大的市场，随随着住房制制度改革的的推行，货货币化分房房的实现，公公积金和各各大商业银银行的贷款款支持，大大大提高了了居民的住住房购买力力。据上海海市房地产产交易中心心和上海市市统计局统统计，20000年11月至9月月个人购买买商品房比比重持续上上升。内销销商品住房房销售中属属个人购买买1107718套，占占93.66%，比上上年同期上上升1个百百分点；预预售中属个个人购买7785722套，占996.7%，比上年年同期上升升1.3个百百分点。外外销商品住住房销售中中属个人购购买33002套，占占77.11%；预售售中属
7、个人人购买15591套，占占89.55%。已售售公房上市市出售成交交288007套，交交易面积1149.33万平方米米。且20001年与与20000年同期相相比，房价价上升5个个百分点，交交易呈良性性发展趋势势，市场大大势看好。312 微观环境分分析一 莘庄地区，近近几年的房房地产市场场一直都很很火爆，由由于上海第第一条地铁铁的引入和和莘庄地区区本身的地地理优势和和环境优势势，使它成成为闵行区区，乃至上上海市的热热点。其地地铁周边的的房价以接接近内环线线周边的房房价，其销销售的势头头也是其它它地方能比比拟的。二针对新新珠苑的市市场调查总总结在近期针对对新珠苑进进行了详细细调查，新新珠苑具有有相
8、当明显显的优势：A地理位位置优越，既既靠近地铁铁，又临近近沪闵路B购物环环境较好，离离莘庄不远远，在购物物购菜方面面还是很便便利C在地铁铁广场附近近，生活、娱娱乐都挺方方便D门口为为市政绿化化周边也有有大量的绿绿化用地，在在占据地利利的同时，还还拥有良好好的居住环环境。E 上海市中心心区域因综综合成本的的因素，高高层是不可可避免的趋趋势。就莘莘庄地区，小小高层特别别是板式小小高层与多多层住宅将将成为生活活住宅的主主导类型，而而环境与规规模化将是是另一消费费流向。3 13目标标客户渴望生活活品味 确确定新珠苑苑的目标客客户群，不不仅在于考考察其收入入、是否为为公务员，是是否为白领领阶层，更更重要
9、的是是理解其购购房的潜在在心理需要要。对于普普通百姓来来说，住宅宅的价格和和功能是第第一位的，而而对于新珠珠苑的目标标客户来说说，住宅更更多的是一一种工具，通通过这个工工具他可以以从工作中中解脱出来来，真正达达到一种“闲适”的生活品品味。而且且，住宅已已作为一个个身份象征征，他们更更愿意和阶阶层相近的的人住在同同一社区，这这部分客户户可以说是是新富起来来的一群人人，或有富富裕潜力的的一群人。这这群消费人人群相当于于国外的主主流力量即中产产阶级，他他们有自己己的价值观观和喜好，其其综合心理理特征就是是：获得闲闲适的生活活格调，获获得一定的的注意力和和关注度。因因而，新珠珠苑在整体体的市场氛氛围营
10、造上上充分满足足这种心理理需要，不不仅要突出出地段、户户型，更重重要的是突突出在这里里所获得的的生活格调调和关注度度。3 14主要要潜在消费费者特征描描述1 年龄：30045岁之之间2 收入：年收收入设定为为815万元元3 职业范围：本地政府府公务员，通通过出售公公房改善居居住条件者者、外资企企业国内管管理层、大大型企业高高层、品牌牌代理商、外外地政府机机构驻沪高高层、职业业经理人、策策划、营销销、广告、建建筑、装修修等专业咨咨询服务界界成功人士士、专科医医生、资深深律师、行行业成功人人士。4 居住现状：拥有一套套住房，但但对目前的的居住环境境不甚满意意，未能体体现个人对对其已形成成或正在形形
11、成的价值值观的认同同，缺乏品品位感（潜潜意识的心心理荣耀感感）。希望望能通过居居住环境的的改变，进进入自己所所认为的中中产阶层，购购置环境及及交通条件件较好、规规划条件较较好的物业业。5 居住环境期期望：对居居住场所的的需求是被被人另眼相相看，居住住场所较为为成熟，居居住阶层较较为同质，有有安静独处处的高品质质家居氛围围，期望其其出入居住住社区、工工作环境、社社交场所具具有明显的的阶层识别别，居住社社区的舆记记与口碑要要好。32项项目定位分分析与评价价3211项目定位位项目定位是是竞争手段段的基础，其其目标就是是与竞争产产品成本允允许范围内内的差异性性设计，并并在实质性性因素之外外设计具附附加
12、值空间间、个性，以以利于目标标客户的识识别。房地地产营销的的本质及核核心是：“满足市场场有需求的的购买”。前文已已记述了新新珠苑目标标客户人群群的一般职职业范围及及对住宅的的期望状态态，既要满满足目标客客户群的心心理需求，又又要与竞争争对手区隔隔开来，使使客户产生生最鲜明的的识别印象象，是项目目定位的第第一步。针针对目标人人群的生活活方式，“休闲而舒舒适”的生活是是其主流思思想，而环环境更是重重点之一。3 22建材材及设施说说明1、 建筑结构：采用钢筋砼砼剪力墙，现现浇钢砼楼楼板，在建建筑承重、抗抗震、防风风、耐火等等方面均符符合主管部部门规定之之标准，住住宅层高为为3米。2、 门窗：外墙面门
13、窗窗均采用高高档塑钢门门窗。住宅宅二至六层层门窗沿街街立面门窗窗玻璃均采采用中空隔隔音玻璃。每单元分户户门为优质质防盗木门门，室内木木门、厨房房隔断墙由由用户自理理，公用部部位按规定定采用优质质防火木门门。3、 厨卫部份：每户配置普普通抽水马马桶、水盘盘各一只，配配置有新标标准规定要要求的电器器电源插座座及开关。每每幢公用部部位2路电电线设置以以防故障造造成断电，电电箱内留有有多路线路路供用户选选择，预留留设计规定定卫生、洁洁具排水口口、厨卫墙墙面、天棚棚、室内踢踢脚线均水水泥括糙粉粉刷。4、 停车系统：本区请专家家精心规划划设计合理理布局的停停车位，确确保社区园园林完整，环环境安静及及公用空
14、间间整洁、有有序。除室室外车位外外设有室内内自行车库库用房，同同时客户可可购置室内内自用汽车车库房（水水、电由用用户自理）5、 通讯、电视视系统：每户设置IIDD直线线电话接口口，配置有有线电视接接收系统，方方便信息畅畅通无阻。6、 电梯配置：日立电梯。7、 安保系统：每户设访客客对讲系统统，小区采采用全封闭闭式管理，物物业公司组组织保安定定时巡逻，以以便生活安安居更安全全。8、 合用部位：豪华迎宾大大厅，公用用部位地面面铺防滑地地砖、墙面面、天棚采采用优质涂涂料，每单单元设信箱箱、表箱。33交付付日期：新珠苑预预计交房日日期为20002年66月30日日第四章 新新珠苑销售售计划安排排新珠苑商
15、铺铺销控表一 号 楼室 号面积（m22）商店均价88062元元/ m2辅房均价33200元元/ m2商 店辅 房543183.00766.888547137.55269.300551103.11169.300555112.00366.888二 号 楼室 号面积（m22）商店均价88062元元/ m2辅房均价33200元元/ m2商 店辅 房52123.011531137.99669.39953568.27726.633新珠苑汽车车库用房销销控表一 号 楼车 位 号面积（m22）汽车库均价价31000元/ mm21#26.4222#27.6113#26.5444#26.4225#26.4226#
16、26.5447#27.6118#26.422二 号 楼车 位 号面积（m22）1#26.3662#24.0773#25.2224#29.4225#25.2226#24.0777#26.366新珠苑一号号楼销控表表（住宅均价价38000元/平方方米）室号层次2号梯3号梯01室02室01室02室15F131.336112.224112.224131.33614F131.336112.224112.224131.33613F131.336104.22104.22131.33612F131.336112.224112.224131.33611F131.336104.22104.22131.33610F
17、131.336112.224112.224131.3369F131.336112.224112.224131.3368F131.336112.224112.224131.3367F131.336112.224112.224131.3366F131.336112.224112.224131.3365F131.336112.224112.224131.3364F131.336112.224112.224131.3363F131.336112.224112.224131.3362F131.336112.224112.224131.336新珠苑二号号楼销控表表（住宅均价价38000元/平方方米）室号层
18、次1号梯01室02室03室04室17F142.551107.338107.338142.55116F142.551107.338107.338142.55115F142.551107.338107.338142.55114F142.551107.338107.338142.55113F142.551107.338107.338142.55112F142.551107.338107.338142.55111F142.551107.338107.338142.55110F142.551107.338107.338142.5519F142.551107.338107.338142.5518F142.
19、551107.338107.338142.5517F142.551107.338107.338142.5516F142.551107.338107.338142.5515F142.551107.338107.338142.5514F142.551107.338107.338142.5513F142.551107.338107.338142.5512F142.551107.338107.338142.551“新珠苑”销售进度度，应收资资金核定表表 单位：售售房：套（间间） 资金金：万元一期二期三期四期五期合计2001年年8-9月月10-111月12月-22002年年1月2-3月4-6月售房资金售
20、房资金售房资金售房资金售房资金售房资金八层结构完完成（取得得预售许可可证）商店74307430住宅1851017017018850车库5258533结构完成及及粉刷商店住宅30850140140280301410车库5258533土建基本完完成商店140140住宅361000340358361698车库5258533土建放工商店住宅1851034018850车库配套、办证证、交房商店158.6698158.6698住宅61701106280车库23.355723.3557交房后销售售商店住宅12574.6659112574.66591车库总合计商店7430140158.66987728.66980住宅1851030850361310241160121832.659111205662.65911车库525525541823.355715122.33570合计3096535875411491241168122014.714111426513.71411