《北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业 土地增值税清算管理办法8868.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业 土地增值税清算管理办法8868.docx（60页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、标 题：北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法通知 文 号：京地地税地2200892号被转发文件件标题： 被转发文件件文号： 发布单位：北京市地地方税务局局被转发文单单位： 文件类型：税收规范范性文件税收管理类类型：综合文件类类型： 税 种：土地地增值税公布日期：20088-04-18实施日期：20088-04-18时 效 性性：有效主 题 词词：土地增增值税 办法 通知署名：北京京市地方税税务局 北京市地方方税务局关关于印发房房地产开发发企业土地地增值税清清算管理办办法的通通知京地税地2008892号号各区、县地地方税务局局、各分局局： 为为了进一步步加强土地地增值税清
2、清算的管理理工作，完完善清算管管理程序和和要求，提提高清算质质量和效率率，现将新新修订的房房地产开发发企业土地地增值税清清算管理办办法（以以下简称管管理办法）印印发给你们们，并就有有关事项明明确如下： 一一、土地增增值税清算算工作是土土地增值税税征收管理理的重要环环节，是依依法行政，确确保国家足足额入库的的重要保证证。各局在在强化土地地增值税税税款预征工工作的同时时，要认真真贯彻落实实管理办办法的精精神，做好好土地增值值税清算的的各项管理理工作。 二二、为了更更好地开展展清算工作作，各局应应依照管管理办法，结结合本地区区土地增值值税征管的的实际情况况，完善本本局清算工工作的具体体工作流程程，落
3、实岗岗位责任，确确保清算土土地增值税税税款工作作的顺利实实施。 三三、对新管管理办法发发布前已受受理的清算算项目，可可不要求纳纳税人修改改鉴证报告告。 四四、从20008年11月1日起起税务机关关应按照新新管理办办法进行行审核批复复。 附件：1.土地地增值税清清算鉴证报报告 2.土地增值值税清算申申请表 3.土地增值值税清算通通知书 4.土地增值值税清算材材料清单 5.土地增值值税清算受受理通知书书 6.土地增值值税清算补补充材料通通知书 7.土地增值值税清算中中止核准通通知书 8.土地增值值税清算终终止核准通通知书 9.土地增值值税核定征征收通知书书 100.土地增增值税清算算核准通知知书
4、111.土地增增值税四项项成本核定定通知书 122.土地增增值税清算算审核流程程表 133.国家税税务总局关关于印发土土地增值税税清算鉴证证业务准则则的通知 二八年年四月二十十二日 房地产开发发企业土地地增值税清清算管理办办法第一章 总则 第第一条 为了规范范房地产开开发企业土土地增值税税清算管理理工作，根根据中华华人民共和和国税收征征收管理法法、中中华人民共共和国土地地增值税暂暂行条例、中中华人民共共和国土地地增值税暂暂行条例实实施细则、国国家税务总总局关于房房地产开发发企业土地地增值税清清算管理有有关问题的的通知（国国税发22006187号号）和国国家税务总总局关于印印发土地增增值税清算算
5、鉴证业务务准则的通通知（国国税发22007132号号）及有关关文件的规规定，制定定本办法。 第第二条 凡应办理理土地增值值税清算的的房地产开开发项目，均均适用本办办法。 第第三条 土地增值值税清算以以纳税人初初始填报的的土地增增值税项目目登记表中中房地产开开发项目为为对象，对对一个清算算项目中既既有普通标标准住宅工工程又有其其他商品房房工程的，应应分别核算算增值额。不不分别核算算增值额或或不能准确确核算增值值额的，建建造的普通通标准住宅宅不能适用用土地增增值税暂行行条例第第八条（一一）项的免免税规定。 第第四条 纳税人在在办理土地地增值税清清算税款手手续时应在在报送有关关资料的同同时附送税税务
6、中介机机构出具的的土地增增值税清算算鉴证报告告（以下下简称鉴鉴证报告，标标准格式见见附件1）。第二章 清算条件件 第第五条 符合下列列情况之一一的，纳税税人应到主主管地方税税务机关办办理土地增增值税清算算手续： （一一）全部竣竣工并销售售完毕的房房地产开发发项目。 （二二）整体转转让未竣工工的房地产产开发项目目。 （三三）直接转转让土地使使用权的项项目。 （四四）纳税人人申请注销销税务登记记的房地产产开发项目目。 第第六条 符符合下列情情况之一的的，主管地地方税务机机关可要求求纳税人进进行土地增增值税清算算： （一一） 纳税税人开发的的房地产开开发项目已已通过竣工工验收，已已转让的房房地产建筑
7、筑面积占整整个项目可可售建筑面面积的比例例在85%以上，或或该比例虽虽未超过885%，但但剩余的可可售建筑面面积已经出出租或自用用一年以上上的。 （二二）取得销销售（预售售）许可证证满三年仍仍未销售完完毕的。 （三三）经主管管地方税务务机关进行行纳税评估估发现问题题后，认为为需要办理理土地增值值税清算的的房地产开开发项目。 第第七条 房房地产开发发企业建造造的商品房房，已自用用或出租使使用年限在在一年以上上再出售的的，应按照照转让旧房房及建筑物物的政策规规定缴纳土土地增值税税，不再列列入土地增增值税清算算的范围。第三章 清算申请请与受理 第第八条 凡符合应应办理土地地增值税清清算条件的的纳税人
8、，应应在90日日内向主管管地方税务务机关提出出清算税款款申请，并并据实填写写土地增增值税清算算申请表（附附件2），经经主管地方方税务机关关核准后，即即可办理税税款清算手手续。纳税税人清算土土地增值税税申请不符符合受理条条件的，税税务机关应应将不予核核准的理由由在土地地增值税清清算申请表表中注明明并退回纳纳税人。 第第九条 凡凡主管地方方税务机关关要求纳税税人办理土土地增值税税清算手续续的房地产产开发项目目，主管地地方税务机机关应出具具土地增增值税清算算通知书（附附件3）并并送达纳税税人。纳税税人应在接接到土地地增值税清清算通知书书之日起起30日内内，填写土土地增值税税清算申请请表报送送主管地方
9、方税务机关关。 第第十条 纳税人在在办理土地地增值税清清算申报手手续时，应应向主管税税务机关提提交有关清清税项目资资料，并填填写土地地增值税清清算材料清清单（附附件4）。须须提交的有有关资料如如下： （一一）国有土土地使用权权证书。 （二二）取得土土地使用权权时所支付付的地价款款有关证明明凭证及国国有土地使使用权出让让或转让合合同。 （三三）项目竣竣工决算报报表、工程程合同结算算单、项目目工程竣工工验收报告告。 （四四）商品房房购销合同同统计表并并加盖公章章，内容包包含：销售售项目栋号号、房间号号、销售面面积、销售售收入、合合同签定日日期、用途途等。 （五五）能够按按清算项目目支付金融融机构贷
10、款款利息的有有关证明及及借款合同同清单。 （六六）清算项项目的销售售许可证。 （七七）与转让让房地产有有关的完税税凭证，包包括：已缴缴纳的营业业税、城建建税、教育育费附加等等。 （八八）已缴纳纳土地增值值税的完税税凭证。 （九九）土地地增值税清清算鉴证报报告。 （十十）土地地增值税纳纳税申报表表（一）。 （十十一）税务务机关要求求报送的其其他与土地地增值税清清算有关的的证明资料料等。 第第十一条 纳税人人应准确、据据实填写各各类清算申申报表和相相关表格；纳税人委委托税务中中介机构代代理进行清清算鉴证的的，在鉴鉴证报告中中应详细列列举清算项项目的收入入、扣除项项目和进行行土地增值值税清算的的相关
11、鉴证证信息。 第第十二条 主管地地方税务机机关在收取取纳税人提提交的申请请材料和鉴鉴证报告时时，应认真真核对纳税税人提供的的资料，并并严格按照照鉴证报报告标准准格式进行行验收。对对纳税人提提交的申请请材料齐全全的，主管管税务机关关应予以受受理，并向向纳税人开开具土地地增值税清清算受理通通知书（附附件5）转转入审核程程序。对纳纳税人提交交的清税资资料不完整整、鉴证证报告内内容不规范范、审计事事项情况不不清楚的，应应退回纳税税人重新修修改鉴证证报告或或补充资料料，并向纳纳税人开具具土地增增值税清算算补充材料料通知书（附附件6），待待清算资料料补充完整整后，转入入审核程序序。第四章 清算审审核 第第
12、十三条 主管地方方税务机关关应自受理理纳税人清清算申请之之日起900日内完成成清算审核核工作，不不含纳税人人应税务机机关要求的的补正资料料时间。 第第十四条 主管地方方税务机关关应认真审审核纳税人人提供的证证明凭证、资资料是否齐齐全；鉴鉴证报告的的格式是否否规范，内内容是否齐齐全；各表表格逻辑关关系是否正正确。 第第十五条清算项目目销售收入入的确定。销销售收入是是指销售商商品房所取取得的全部部价款及有有关的经济济收益。 房房地产开发发企业将开开发产品用用于职工福福利、奖励励、对外投投资、分配配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他单单位和个人人的非货币币性资产等等，发生所所有权转移移时应视同
13、同销售房地地产。 第第十六条 对清算算项目扣除除项目金额额的确定，按按照中华华人民共和和国土地增增值税暂行行条例和和中华人人民共和国国土地增值值税暂行条条例实施细细则的规规定计算，对对纳税人未未取得合法法有效凭证证的，不予予扣除；房房地产开发发企业的预预提费用，除除另有规定定外，不得得扣除。 第第十七条 纳税人人扣除项目目金额的范范围如下： （一一）纳税人人为取得土土地使用权权所支付的的地价款和和按国家统统一规定交交纳的有关关费用。 （二二）对开发发土地和新新建房及配配套设施的的成本（简简称开发成成本）中的的土地征用用及拆迁补补偿费、前前期工程费费、建筑安安装工程费费、基础设设施费、公公共配套
14、设设施费、开开发间接费费用等支出出。房地产开发发成本中公公共配套设设施费的扣扣除范围确确认，以房房地产开发发中必须建建造、但不不能有偿转转让的非营营利性的社社会公共事事业设施所所发生的支支出确定。非非营利性的的社会公共共事业设施施主要是指指：物业办办公场所、变变电站、热热力站、水水厂、居委委会、派出出所、托儿儿所、幼儿儿园、学校校、医院、邮邮电通讯、自自行车棚、公公共厕所等等。由于各各开发项目目配套设施施情况不同同，必须先先确定允许许扣除的配配套设施面面积后再计计算分摊。 对对于成片开开发分期清清算项目的的公共配套套设施费用用，在先期期清算时应应按实际发发生的费用用进行分摊摊。 对对于后期清清
15、算时实际际支付的公公共配套设设施费用分分摊比例大大于前期的的金额时，允允许在整体体项目全部部清算时，按按照整体项项目重新进进行调整分分摊。 （三三）对开发发土地和新新建房及配配套设施的的费用（销销售费用、管管理费用、财财务费用）扣扣除的确定定，对财务务费用中的的利息支出出凡能够按按清算项目目计算分摊摊并提供金金融机构证证明的，允允许据实扣扣除，但最最高不能超超过按商业业银行同类类同期贷款款利率计算算的金额。其其他房地产产开发费用用，按取得得土地使用用权所支付付的金额和和房地产开开发成本计计算的金额额之和的55计算扣扣除。 对对财务费用用中的利息息支出凡不不能按清算算项目计算算分摊或提提供金融机
16、机构利息证证明的，利利息不能单单独扣除，房房地产开发发费用采用用按率扣除除的方法，以以取得土地地使用权所所支付的金金额和房地地产开发成成本计算的的金额之和和的10进行计算算扣除。 （四四）与转让让房地产有有关的税金金。 （五五）财政部部规定的其其他扣除项项目。 第第十八条 对开发土土地和新建建房及配套套设施的成成本（简称称开发成本本）中的前前期工程费费、建筑安安装工程费费、基础设设施费、开开发间接费费用等，按按有效凭证证金额据实实扣除。对对纳税人进进行土地增增值税清算算时，有下下列情况之之一的，应应按核定办办法扣除： （一一）无法按按清算要求求提供开发发成本核算算资料的； （二二）提供的的开发
17、成本本资料不实实的； （三三）发现鉴鉴证报告内内容有问题题的； （四四）清算项项目中的前前期工程费费、建筑安安装工程费费、基础设设施费、开开发间接费费用的每平平方米建安安成本扣除除额，明显显高于北京京市地方税税务局制定定的分类类房产单位位面积建安安造价表中中公布的每每平方米工工程造价金金额，又无无正当理由由的。 第第十九条 主管税税务机关对对四项成本本核定扣除除的，应向向纳税人开开具土地地增值税四四项成本核核定通知书书（附件件11）。 第第二十条 地方税税务机关根根据建设部部门定期公公布的建安安指导价格格，结合商商品房用途途、结构等等因素制定定分类房房产单位面面积建安造造价表，作作为第十八八条
18、所列四四项开发成成本核定的的依据。分分类房产单单位面积建建安造价表表及核算算方法，由由市地方税税务局另行行制定下发发。 第五章 清清算管理 第第二十一条条 各区区县地方税税务局要做做好土地增增值税的清清算管理工工作，认真真查验和审审核清算企企业报送的的鉴证报报告内容容及相关资资料，在审审查清算项项目过程中中因鉴证事事项或其他他问题需要要纳税人进进一步补充充与清算项项目相关的的证明资料料时，决定定暂停清算算，应向纳纳税人开具具土地增增值税清算算中止核准准通知书（附附件7），待待纳税人重重新补充证证明资料后后，再办理理税款清算算手续。 第第二十二条条 主管地地方税务机机关经过清清算审核后后，决定对
19、对纳税人申申请的清税税项目不予予核准的，应应向纳税人人开具土土地增值税税清算终止止核准通知知书（见见附件8）。 第第二十三条条 主管管地方税务务机关经过过清算审核核后，决定定对纳税人人申请的清清税项目予予以核准的的，应向纳纳税人开具具土地增增值税清算算核准通知知书（见见附件100）。 第第二十四条条 主管管地方税务务机关应加加强对清算算项目的监监督检查，按按照本地区区工作的实实际情况，稽稽查部门可可对已清算算项目进行行抽查检查查。在清算算中有下列列情况的之之一的，审审核部门应应在清算完完成后将项项目情况提提交稽查部部门，作为为重点检查查对象： （一一）纳税人人办理清税税时，发生生鉴证报报告内容
20、容不规范，退退回重报的的； （二二）纳税人人办理清税税后，根据据鉴证报报告发生生退税的。 第第二十五条条 地方方税务机关关在清算审审核、纳税税评估、稽稽查检查工工作中，发发现纳税人人有下列情情况之一的的，可以按按确定的销销售收入进进行核定征征收土地增增值税（征征收率另行行制定）。 （一一）依照法法律、行政政法规的规规定应当设设置但未设设置账簿的的；（二）擅擅自销毁账账簿或者拒拒不提供纳纳税资料的的；（三）虽虽设置账簿簿，但账目目混乱或者者成本资料料、收入凭凭证、费用用凭证残缺缺不全，难难以确定转转让收入或或扣除项目目金额的；（四）符符合土地增增值税清算算条件，未未按照规定定的期限办办理清算手手
21、续，经税税务机关责责令限期清清算，逾期期仍不清算算的； （五五）申报的的计税依据据明显偏低低，又无正正当理由的的。 第第二十六条条 主主管地方税税务机关通通过清算审审核对清算算项目需要要进行核定定征收的，应应向纳税人人开具土土地增值税税清算终止止核准通知知书和土土地增值税税核定征收收通知书（见见附件9）。 地地方税务机机关通过对对房地产开开发项目纳纳税评估或或稽查检查查需要进行行核定征收收的，应向向纳税人开开具土地地增值税核核定征收通通知书。 第第二十七条条 经地地方主管税税务机关清清算审核后后，需办理理退还土地地增值税手手续的，依依照北京京市地方税税务局退税税管理暂行行办法（京京地税征220
22、03686号号）规定的的程序办理理退税手续续。 第第二十八条条 主管管税务机关关负责将清清算工作中中形成的资资料与原保保存的该项项目税务资资料按照北北京市地方方税务局税税务档案管管理办法（京京地税档2200473号）的的有关规定定合并立卷卷。对于成成片开发分分批清算土土地增值税税的项目，应应在全部办办理清算土土地增值税税税款工作作后再进行行归档。第六章 对税务中中介机构的的管理 第第二十九条条 房地地产开发企企业土地增增值税清算算专项鉴证证业务，可可由纳税人人自行委托托经北京市市注册税务务师管理中中心备案的的税务中介介机构进行行。 第第三十条 税务中中介机构应应对不同用用途的房地地产开发清清算
23、项目所所涉及的收收入、成本本、费用等等情况加以以区分并说说明情况。 第第三十一条条 税务务中介机构构对清算项项目的总体体基本情况况、不同用用途的面积积划分情况况、销售收收入、成本本及费用等等情况进行行鉴证。税税务中介机机构应按税税务机关规规定的鉴鉴证报告范范本和内容容对鉴证情情况出具鉴鉴证报告，供供税务部门门参考，并并接受税务务机关要求求提供清算算项目鉴证证工作底稿稿的查验核核实工作。 第第三十二条条 对税税务中介机机构出具的的鉴证报报告，经经税务机关关审核退回回后，仍未未达到清算算要求的，将将不允许再再从事土地地增值税清清算鉴证业业务工作。第七章 清清算处罚 第第三十三条条 对房房地产开发发
24、企业纳税税人存在未未及时、如如实进行土土地增值税税清算申报报、提供虚虚假纳税资资料、偷税税等税收违违法行为的的，按照中中华人民共共和国税收收征收管理理法第六六十二条、六六十三条、六六十四条等等有关规定定进行处罚罚。 第第三十四条条 税务务机关在土土地增值税税清算审核核工作中，一一经发现税税务中介机机构违反有有关税收法法律、法规规出具虚假假鉴证报告告，造成纳纳税人少缴缴、未缴土土地增值税税的，除按按照中华华人民共和和国税收征征收管理法法实施细则则第九十十八条规定定进行处罚罚外，还应应对违纪单单位进行通通报，凡对对被通报的的税务中介介机构出具具的鉴证报报告，在办办理土地增增值税清算算工作时均均不予
25、认可可。第八章 附附则 第第三十五条条 本办办法所涉及及各文书和和表格均列列举在附件件中。 第第三十六条条 此前前规定与本本办法不一一致的，按按本办法执执行。第三十七条条 原北北京市地方方税务局关关于印发房房地产开发发企业土地地增值税清清算管理办办法的通知知（京地地税地22007134号号）废止。附件一土 地 增增 值 税税 清 算算鉴证报告单位签章：年 月月 日日土地增值税税清算鉴证证报告（200 ）土增增鉴字 号公司司：我们接接受委托，于于年月日至年月月日，对对贵单位 （项目目）土地增增值税清算算税款申报报进行鉴证证审核。贵贵单位的责责任，对所所提供的与与土地增值值税清算税税款相关的的会计
26、资料料及证明材材料的真实实性、合法法性和完整整性负责。我我们的责任任是，按照照国家法律律法规及有有关规定，对对所鉴证的的土地增值值税纳税申申报表及其其有关资料料的真实性性和准确性性，在进行行职业判断断和必要的的审核程序序的基础上上，出具真真实、合法法的鉴证报报告。在审核过程程中，我们们本着独立立、客观、公公正的原则则，依据中中华人民共共和国土地地增值税暂暂行条例及及其实施细细则、有关关政策规定定，按照土土地增值税税清算鉴证证业务准则则的要求求，实施了了包括抽查查会计记录录等必要的的审核程序序。现将鉴鉴证结果报报告如下：一、土地增增值税清算算税款申报报的审核过过程及主要要实施情况况（主主要披露以
27、以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。本鉴证报告告仅供贵公公司报送的的主管
28、税务务机关受理理土地增值值税清算审审核之用，不不得作为其其他用途。非非法律、行行政法规规规定，鉴证证报告的全全部内容不不得提供给给其他任何何单位和个个人。税务师事务务所所长（签签名或盖章章）：中国注册税税务师（签签名或盖章章）：地址： 税务务师事务所所（盖章）年 月 日日附件：1.税务师师事务所和和注册税务务师执业证证书、北京京市注册税税务师协会会备案证明明复印件。2.涉涉税鉴证业业务约定书书。3.企业基基本情况和和土地增值值税清算税税款申报审审核事项说说明（格式式附后）。4.土地增增值税纳税税鉴证有关关附表。具具体包括：（11）土地增值值税清算税税款鉴证主主表（2）土土地增值税税清算税款款鉴
29、证明细细表一：普普通住宅（3）土土地增值税税清算税款款鉴证明细细表二：其其他商品房房（4）房房地产转让让收入鉴证证表（5）清清算中面积积审核调整整明细表（6）扣扣除项目汇汇总表（7）取取得土地使使用权所支支付的金额额鉴证表（8）土土地征用及及拆迁补偿偿费鉴证表表（9）前前期工程费费鉴证表（10）建建筑安装工工程费鉴证证表（11）基基础设施费费鉴证表（12）开开发间接费费用鉴证表表（13）公公共配套设设施费鉴证证表（14）利利息支出鉴鉴证表（15）与与转让房地地产有关的的税金鉴证证表（16）土土地增值税税缴款情况况汇总表 5.土土地增值税税清算税款款申报审核核事项有关关证明材料料（复印件件）。企
30、业基本情情况和土地地增值税清清算税款申申报审核事事项说明一、基本情情况（一一）企业基基本情况1.企企业名称:2.成立日日期：3.税务计计算机代码码:4.税务登登记证号：5.地 址：6.法人代代表：7.注册资资本：8.企业类类型：9.经营范范围：10.股东及股股权比例情情况：11.其他他：（二）项目目基本情况况1.项目名称称及地址。2.项目目概况。列列明开发项项目类型、占占地面积、取取得相关批批文的情况况、项目建建筑结构情情况、项目目装饰装修修情况。3.项目建设设规模。列列明总建筑筑面积、拆拆迁户回迁迁面积、公公共配套设设施面积、总可售面积积、总留用用面积，并并分别说明明普通住宅宅、其他商商品房
31、、其其他开发项项目的建设设规模。4.普通住住宅的判定定情况：（1）项目目规划容积积率：（2）该项项目属于 级级土地，清清算时该级级别土地上上商品房平平均交易价价格 元，普普通住宅销销售价格上上限 元。（3）单栋栋号楼户均均建筑面积积及售价 号号楼，共有有 套住房房，总建筑筑面积 平平方米，户户均建筑面面积 平方方米，总售售价 元，平平均单价 元。 号号楼，共有有 套住房房，总建筑筑面积 平平方米，户户均建筑面面积 平方方米，总售售价 元，平平均单价 元。 号号楼，共有有 套住房房，总建筑筑面积 平平方米，户户均建筑面面积 平方方米，总售售价 元，平平均单价 元。 号号楼，共有有 套住房房，总建
32、筑筑面积 平平方米，户户均建筑面面积 平方米，总总售价 元，平平均单价 元。5.项目销销售情况。列列明取得预预售许可证证情况，实实际开始销销售日期、截截止清算基基准日已售售面积、未未售面积，已已售面积占占可售面积积比例，已已售面积占占总建筑面面积比例等等，并分别按按普通住宅宅、其他商商品房、其其他开发项项目予以说说明。6.项目设设计情况。说说明设计方方案是否由由境外机构构或境外人人员提供，以以及项目设设计的其他他情况。二、主主要会计政政策和税收收政策1.公司司执行 会计准则则或会计制度度及有关关规定。2.公公司会计核核算方法：3.主要内部部控制制度度：44.土地增增值税清算算条件：5.开开发产
33、品完完工的标准准：66.成本费费用的分配配标准：7.开开发产品销销售收入确确认的标准准：88.开发产产品视同销销售确认收收入的标准准：99.与土地地增值税清清算项目相相关的税收收政策：10.其他政策策：三三、土地增增值税的审审核情况（一）土土地增值税税应税收入入的审核截至年月日日止，贵公公司自报本本项目土地地增值税应应税收入 元；经经审核，确确认土地增增值税应税税收入为 元，比比自报数调调增/调减减 元，其中中：11.销售普普通标准住住宅 平平方米，取取得销售收收入自报应应税收入 元；经经审核，调调增/调减减收入 元，确认认收入 元。2.销售售其他商品品房项目 平方米米，取得销销售收入自自报应
34、税收收入 元元；经审核核，调增/调减收入入 元，确认收入 元。3.视同销售房地产 平方米，销售收入：（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格 元；或（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格 元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认应税收入 元。（二）土地增值税扣除项目的审核截至年月日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元；经审核，确认土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中：1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；经审核，由于原因，应调
35、增/调减 元，确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。（2）贵公司自报前期工程费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的前期工程费为 元。（3）贵公司自报建筑安装工程费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的建筑安装工程费为 元。（4）贵公司自报基础设施费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除
36、的基础设施费为 元。（5）贵公司自报公共配套设施费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的公共配套设施费为 元。（6）贵公司自报开发间接费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的开发间接费为 元。（7）四项项成本测算算的说明：经测算，贵贵公司 类类商品房的的前期工程程费、建筑安装装工程费、基础设施施费、开发间接接费之和高高于税务机机关核定标标准。其中中高层住宅宅 平方米米，四项成成本 元，每每平方米 元元；多层住住宅 平方方米，四项项成本 元元，每平方方米 元。经经审核，无无正当理由由，应按税务务机关核定定标准扣除除 元。（或或经审核，由由于原原因，应据据实扣除
37、。）3.房房地产开发发费用。（1）本本项目发生生的财务费费用中，借借款利息支支出能够全全部提供金金融机构票票据证明的的，应据实实扣除，扣扣除金额为为 元。其其他房地产开开发费用按按取得土地地使用权所所支付金额额 元与与开发成本本 元之之和的5%扣除 元。因因此，贵公公司此项目目可扣除金金额为 元。（2）本本项目发生生的财务费费用中，借借款利息支支出未能全全部提供金金融机构票票据的，其其房地产开开发费用按按取得土地地使用权所所支付金额额 元与开开发成本 元之和和的10%扣除 元。因此此，贵公司司此项目可可扣除金额额为 元元。44.与转让让房地产有有关的税金金。贵贵公司自报报转让房地地产有关税税金
38、为 元元；经审核核，应调增增/调减 元元，调整后后贵公司可可扣除的转转让房地产产有关税金金为 元。其其中：（1） 贵公司自自报转让房房地产有关关营业税税税金为 元元；经审核核，应调增增/调减 元，调调整后贵公公司可扣除除的转让房房地产有关关营业税税税金为 元。（2） 贵公司自自报转让房房地产有关关城市维护护建设税税税金为 元；经审核，应应调增/调调减 元元，调整后后贵公司可可扣除的转转让房地产产有关城市市维护建设设税税金为为 元。（3） 贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。5.税收规定的其他扣除项目。贵公司
39、根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。（三）增值额及增值率的审核贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）其他商品房土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）（四）应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元，免缴税额为 元；应补（退）税额为 元。其中：1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，免缴税额为 元，应补（退
40、）税额为 元。2.其他商品房应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，免缴税额为 元，应补（退）税额为 元。（五）清算算时单位建建筑面积成成本费用：经测算，该该项目清算算时单位建建筑面积成成本费用为为 元。（清清算时单位位建筑面积积成本费用用=清算时时允许扣除除项目总金金额/清算算总面积）四、应当披露的其他事项：附表1土地增值税税清算税款款鉴证主表表清算截止日日期： 年 月月 日 金金额单位：元纳税人名称称计算机代码码项目名称项目地址项目行 次审核数一、转让房房地产收入入总额 1其中转让土地收收入2转让地上建建筑物及其其附着物收收入3二、扣除项项目金额合合计41.取得土土地使用权权所支付的的金
41、额52.房地产产开发成本本6其中土地征用及及拆迁补偿偿费7前期工程费费8建筑安装工工程费9基础设施费费10公共配套设设施费11开发间接费费用12按核定标准准扣除的四四项成本数数133、房地产产开发费用用14其中利息支出15其他房地产产开发费用用164、与转让让房地产有有关的税金金17其中营业税18城市维护建建设税19教育费附加加205、财政部部规定的加加计20%扣除数21三、增值额额22四、增值额额与扣除项项目金额之之比（%）23五、适用税税率（%）24六、速算扣扣除系数（%）25七、应缴土土地增值税税税款26八、免缴土土地增值税税税款27九、已缴土土地增值税税税款28十、项目清清算应补（退退）土地增增值税税额额29十一、项目目单位建筑筑面积成本本费用30填表说明：1、清算项项目直接转转让土地使使用权、全全部为普通通住宅或其其他商品房房、在建工工程项目整整体转让的的，只填写写本表，不不需填写明明细表。2、如四项项成本按核核定标准扣扣除，填入入本表第113行，则则第8、99、10、112行填“0