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1、 梦泽园开盘策划实施方案一、 指导思想梦泽园公司司所确定定的 “从快销销售，不不可打持持久战”的整合合营销战战略思想想，是开开盘期营营销与传传播的基基本依据据，即开开盘期的的一切市市场行为为均是整整个项目目营销思思想的具具体体现现，脱离离此思想想，即使使再精彩彩的战术术充其量量也只是是一朵华华而不实实的浪花花而已，对对项目营营销有害害无益。二、 目标1 开盘期的所所有运作作，都是是为了形形成潜在在客户群群体中的的焦点话话题，为为项目快快速销售售而营造造良好的的市场氛氛围（造造势）。2 开盘期内推推出的所所有楼盘盘均能在在短期内内销售（认认购）完完毕，以以迅速形形成旺盛盛人气，给给项目营营造“抢
2、手货货”的印象象，促使使潜在客客户产生生“早买是是运气”的心理理冲动。三、 开盘营销计计划（一） 准备阶段（2000年3月6日前全部准备完毕）：1 销售队伍准准备： 销售队伍的的建立、健健全：专职销售队队伍配备备人员共共1214人人，原营营销中心心已有员员工5人人与新选选聘人员员6-88人经理：吕为为民副经理：蒋蒋辉营销主办：娄果财务核对员员：邓国国桥资料员：沈沈慧司机：一名名，男性性（待定定）营销代表：68名（以以售楼先先生为主主，45人；售楼小小姐23人）新选聘人员员到位时时间：22月288日上午午9时（星星期一）设计、定制制员工制制服，全全员统一一着装（尤尤其是专专职营销销人员），统统一
3、公司司形象，展展示梦泽泽园品位位。 销售队伍培培训、分分工安排排：时间：2月月29日日3月55日（上上午9：0012：00，下下午2：305：330）地点：梓园园花苑66楼会议议室方式：集中中培训主讲人员与与主要内内容：主 讲 人人 员主 要 内 容具 体 时 间总经理白文文秀先生生、执行行总经理理龙汉文文先生总体论述2月29日日上午总工程师宋宋绍武先先生、建建筑设计计师李健健先生规划设计2月29日日下午工程部经理理王笑冰冰先生施工计划及及工程进进展3月1日上上午园林设计师师 先生园林设计特特点3月1日下下午营销中心经经理吕为为民先生生营销知识与与技巧3月2日上上午营销副经理理蒋辉先生生阐述项
4、目卖卖点3月2日下下午策划顾问黄黄明强先先生、王王国锋先先生项目策划、房房地产基基础知识识3月3日营销中心经经理吕为为民先生生、副经经理蒋辉辉先生开盘操作要要点及注注意事项项、人员员分工等等3月4日营销中心全全体人员员模拟现场演演练：客客户接待待、洽谈谈、签约约等3月5日（通通程售楼楼部）2 项目准备： 工地包包装（责责任人：工程部部）：A 统一一梦泽园园工地外外围墙的的造型、色色彩及风风格；样样板房动动工B 所有有施工人人员进行行专题培培训（33月6日日上午99时施工工现场）C 开辟辟红雨湖湖风光带带（清理理障碍、修修建道路路） 通程售楼楼部布置置（责任任人：蒋蒋辉）：A 设计计：时间间3月
5、11日前B 布置置：3月月6日完完毕C 内容容：模型型、项目目介绍、单单栋效果果图、户户型图、广广告宣传传照片、购购房须知知等售楼楼资料等等3 物资准备 800免费费热线电电话、因因特网WWWW网网址（22月288日前安安装完毕毕，责任任人：办办公室） 10155座南京京“依维柯柯”面包车车一辆（3月6日前到位，责任人：公司领导）用途：每天天上午99：300、100：300，下午午2：330 、44：000，晚上上6：330、88：000接送客客户往返返通程售售楼部与与施工现现场之间间 洽谈专用桌桌椅两套套：3月月6日前前到位 责任任人：蒋蒋 辉 营销人员制制服12214套套：3月月2日前前到
6、位 责任人人：娄 果 售楼书50000册册： 33月6日日前到位位 责任任人：吕吕为民 模型9套： 33月6日日前到位位 责任任人：蒋蒋 辉 价格表500份： 3月月6日前前到位 责任人人：沈 慧 认购书2000份： 3月66日前到到位 责责任人：沈 慧慧 购房须知550份： 3月月6日前前到位 责任人人：邓国国桥 售楼表格550套： 3月月6日前前到位 责任人人：邓国国桥4 策略准备 开盘推出楼楼宇数量量与具体体位置（另另行专题题讨论） 价格控制（另另行专题题讨论） “人气”营营造法：密邀相关外外协人员员在认购购现场进进行来回回观摩，形形成人头头攒动、争争相签约约的现场场气氛（口口头商议议）
7、 意外情况应应对办法法：l 若场面极为为火爆、人人流拥挤挤，则立立即通知知外协人人员撤离离，同时时请通程程服务人人员维持持秩序。l 若发现竞争争对手的的人员出出现在现现场时，首首先静观观其变，如如出现和和客户详详细交谈谈者，或或散布不不利于梦梦泽园的的言论，则则立即由由营销中中心负责责人将其其劝离现现场。l 若出现资料料不够的的情况，则则立即邀邀约相关关人员至至通程写写字楼售售楼部洽洽谈。(二) 实施阶阶段（33月100日4月110日）：1 3月10日日上午：梦泽园园首次新新闻发布布会暨认认购仪式式（详见见附件）2 3月10日日下午开开始，由由专职营营销代表表对客户户进行热热情接待待，具体体洽
8、谈、接接送客户户至施工工现场参参观并予予以讲解解、签定定认购协协议、收收取定金金、对客客户进行行跟踪服服务 四、 开盘传播计计划开盘乃梦泽泽园项目目之重中中之重，其其成功程程度将直直接影响响梦泽园园的整体体销售与与经济收收益，甚甚至关系系到项目目的成败败。因此此，为了了确保梦梦泽园开开盘成功功，特别别明确开开盘期内内所有传传播活动动均应遵遵守八字字方针“精心包包装，强强力造势势”。需特别说明明的是开开盘期内内宣传费费用将占占到广告告总费用用的144%左右右（一般般大型楼楼盘惯例例为188%左右右）。为了更明确确更具体体地体现现思路，将将开盘期期内传播播活动分分为三个个阶段：预热期：22月288
9、日3月44日，开开盘预热热，衔接接前期广广告宣传传轰炸期：33月5日日 3月112日，集集中轰炸炸宣传，体体现大气气与实力力持续期：33月133日4月110 日日，保持持宣传热热度（一） 预热期：22月188日3月44日1 户外广告：A供选核核心主题题：l 梦泽园“诗诗意境界界、都市市桃源、康康居港湾湾”l 湖南最富现现代感的的人文景景观梦泽园园l 长沙独有的的滨湖园园林高尚尚住宅区区梦泽泽园B发布地地段、位位置、面面积、费费用：所有户外广广告均采采用“钢架、镀镀锌板、电电脑喷绘绘”为主要要材料，并并且均需需在3月月9日前前到位。在在以下较较佳地段段选择施施行，全全年预算算约500万元： 火车
10、站附近近：l 邮政大楼顶顶层 2200平平方米 18万万元/年年（市邮邮政局发发布）l 阿波罗商业业广场顶顶层 2200平平方米 18万万元/年年（阿波波罗商业业广场发发布）l 锦城大酒店店顶层 2000平方米米 300万元/年（省省交通广广告公司司发布） 袁家岭l 立交桥中南南北向两两块 660平方方米/块块 9万万元/年年块（环环路广告告公司发发布）l 煤炭厅顶层层 3000平方方米 200万元/年（省省煤炭厅厅发布）l 新华书店侧侧墙 1150平平方米 18万万元/年年（省新新华书店店发布） 芙蓉路l 八一桥桥上上 1000平方方米 115万元元/年（环环路广告告公司发发布）l 立交桥中
11、南南北向 54平平方米 88.5万万元/年年（环路路广告公公司发布布） 外围地段l 四方坪立交交桥上 75平平方米 11万万元/年年（环路路广告公公司发布布）l 高桥灯杆（二二环）11.6平方方米 660000元/年年个（环环路广告告公司发发布）l 长永高速横横桥 880平方方米 225万元元/年（湖湖南高速速发布）l 新中路口 60平平方米 10万万元/年年（环路路广告公公司发布布）2、 媒体广告：具体文文案及设设计另行行专门确确定预算约200.199万元，其其中含湖湖南卫视视、长沙沙信息台台全月费费用。 长沙晚报2月28日日 头版版通栏 33.6万万元75%=2.7万元元 湖南卫视3月1日
12、4月11日 221：11021：20 50000元元30次次=155万元 长沙电视信信息台3月1日4月11日 1分钟钟/次 每天三三次 22万元3软性广广告：具具体标题题及文字字内容另另行专门门撰写 长沙晚报2月29日日 5000字 新新闻 110000元 三湘都市报报3月1日 5000字新新闻 10000元 家庭导报3月4日 5000字新新闻 10000元 湖南证券报报 10000字报报道 10000元 生活频道 300秒新闻闻 9000元（二） 轰炸期（33月5日日3月112日）户外广告与与湖南卫卫视、长长沙信息息台均于于预热期期中即已已开始发发布广告告，在此此一阶段段不再提提及,预预算约
13、443.775万元元1 媒体广告：具体文文案及设设计另行行专门确确定 长沙晚报3月5日 头版版通栏 3.6万元元75%=2.7万元元3月9 日日 整整版（第第五版） 112万元元75%= 99万元 三湘都市报报3月9日 整版版（封底底版） 7万万元75%=5.25万万元 家庭导报3月9日 头版整整版（彩彩色） 116.88万元70%=122.6万万元 湖南证券报报3月8日 整版版（综合合新闻版版） 3万元元80%=2.4万元元 中邮专送房房地产专专刊3月8日 整版版 4万元元70%=2.8万元元 随参考消消息等等邮发报报纸夹送送彩色散散页3月5日 整版版（100万份） 44万元60%=2.4万
14、元元 生活频道我我想有个个家专专栏3月 日 5分钟钟 2万元元60%=1.2万元元 湖南电视信信息台房博士广场3月1日4月11日 1分分钟/次次 每每天三次次 22.4万万元2 软广告(含含新闻发发布会之之新闻,发布通通栏专题题新闻;有关标标题及具具体文字字内容另另行专门门撰写)长沙晚报、三三湘都市市报、湖湖南日报报、湖南南证券报报、家庭庭导报、湖湖南经视视、湖南南卫视、生生活频道道、女性性频道、政政法频道道等媒体体上发布布新闻或或专题报报道。 约33万元（三） 持续期（33月133日4月11日）预算约为332.663万元元1 媒体广告：具体文文案及设设计另行行专门确确定 长沙晚报3月15日日
15、 半半版（第第5版） 6万万元75%=4.5万元元3月28日日 1/44版(第第5版) 3万万元75%=2.25万万元4月10日日 头版通通栏 3.6万元元75%=2.7万元元 三湘都市报报3月18日日 通通栏（封封底版） 1.55万元75%=1.1255万元4月3日 通栏（封封底版） 1.55万元75%=1.1255万元 湖南日报3月23日日 11/4版版（第55版） 3万万元80%=2.4万元元 文萃周报4月6日 1/22版（第第5版） 55万元80%=4万万元2 软性广告：具体标标题及文文字内容容另行专专门撰写写 长沙晚报3月下旬 330000字专访访 33万元 三湘都市报报3月中旬 7
16、70000字特稿稿 5万万元 湖南卫视人人世间3月中旬 白总总专访（88分钟） 55万元 湖南经济报报4月上旬 770000字特稿稿 1.55万元 (四) 总费用用: 1166.54万万元(含含户外广广告全年年费用550万元元), 真真正作用用于开盘盘期的广广告费用用约1220万元元.1户外广广告约 50 万元(指全年年费用,真正作作用于开开盘期33月100日4月110日期期间约为为4.11万元)媒体广告约约 788.555万元软性广告约约 177.999万元2户外广广告、媒媒体广告告文案、设设计，软软性广告告撰稿，户户外广告告设计、电电视广告告制作约约20万元元湖南省梦泽泽园房地地产开发发有
17、限公公司 营销中中心 220000年2月月20日日附件：“梦泽园首首次新闻闻发布会会暨认购购仪式”实施计计划一、主要内内容：1、发布梦梦泽园经经国家建建设部正正式批准准为全国国首批康康居工程程智能化化系统示示范小区区的新闻闻消息。（关关键词：全国首首批，湖湖南独家家）2、发布正正式开工工的消息息。（关关键词：全区同同时开工工，于220000年年底底主体工工程峻工工）3、发布公公司乔迁迁新址消消息。（关关键词：通程大大酒店116层）4、认购仪仪式。二、时间、地地点：3月10日日上午110：22811：58，通通程国际际大酒店店国际会会议厅。三、活动规规格：省级（省政政府、省省建委等等领导出出席）
18、四、活动议议程： 1、主持持人梅冬冬先生宣宣布开始始 2、总经经理白文文秀先生生致欢迎迎词 3、副省省长周伯伯华先生生讲话 4、省建建委主任任匡彦博博先生授授牌 5、客户户代表于于雄先生生讲话 6、执行行总经理理龙汉文文先生宣宣布认购购仪式开开始 7、主持持人梅冬冬先生宣宣布礼成成 8、所有有应邀人人员共赴赴午宴五、特邀领领导名单单：常 务 副副 省 长 ： 周周伯华 先生省 建 委委 主 任 ： 匡匡彦博 先生副 市市 长 ： 赵赵小明 先生市 长长 助 理 ： 刘刘忠明 先生市委宣传部部副部长长： 李李发美 先生市房产局局局长 ： 陈冶秋秋 先生生 市房产局副副局长 ： 全 臻 先先生市规
19、划局副副局长 ： 周 江 先先生市建委副主主任 ： 陈陈鲁清先先生湖南投资总总经理 ： 钟钟铁军先先生六、特邀嘉嘉宾：著名科学家家： 袁隆隆平 先先生著名歌唱家家 ： 宋祖祖英 小小姐著 名 演演 员员 ： 瞿 颖 小小姐著名书法家家 ： 史 穆 先先生著名岭南派派画家 ：钟增增亚 先先生著名主持人人 ： 仇 晓 小小姐七、特邀新新闻界人人士：湖南卫视社社教中心心副主任任： 黄黄子林 先生生湖南卫视主主持人、记记者 ： 赵一一中 小姐湖 南 日日 报 新 闻闻 部 ：“房地产产专版”责任编编辑新华社湖湖南证券券报记记者： 胡 军 先生湖南经济报报新闻部部主任 ： 吕运涛涛 先先生长沙政法频频道
20、副总总监 ： 曾 雄 先生生长沙政法频频道主持持人 ： 荣 斌 先生生长 沙 晚晚 报 副 总总 编 ： 徐 晖 先生长沙晚报新新闻记者者 ： 易 鹰 先生、陈礼宏先生家庭导报副副总编 ： 何子明明 先先生湖南经视新新闻部记记者： 陈 刚 先生湖南经视楼楼市专递递： 黄彩良良 先先生长沙电视台台经济济网站记记者： 陈 魁 先生湖南文艺电电台我我想有个个家主主持、记记者： 唐 星星 小姐姐生 活 频频 道 总 监监 ： 刘沙沙白 先生生活频道财财富记记者 ： 李李月胜 先生生中 国 经经 营 报 记记 者 ： 杜长平平 先先生中国房地地产报报记者 ： 戴志忠忠 先先生女 性 频频 道 总 监监
21、： 陈小小玲 小小姐长沙电视信信息电视视台 ： 汪汪湘陵 先生生新 华 社社 湖 南 分分 社 ：刘刘志权先先生八、特邀客客户：于 雄 先先生、欧欧阳勋 先生、汤重九先生、徐芝麟先生九、工作人人员配备备： 1、统筹筹：营销销中心经经理吕为为民、副副经理蒋蒋辉 2、签到到、发放放礼品、资资料： 邓国桥桥、沈慧慧 3、领导导休息室室： 礼礼仪小姐姐2人 4、嘉宾宾休息室室： 礼礼仪小姐姐2 人人 5、客户户休息室室： 娄娄果、营营销代表表2人 6、现场场礼仪小小姐： 4 人人 7、联络络： 蒋蒋辉 8、供稿稿： 黄黄明强先先生、王王国锋先先生 9、拍摄摄： 专专业摄影影、摄像像人员十、主要配配备物资资, 预算6600000万元元 1、领导礼礼品： 15份份 ，110000元/份份 ，共共150000元元2、嘉宾礼礼品： 15份份 ， 5000元/份份 ，共共75000元3、 客户礼品：1000份 ， 1000元/份份 ，共共100000元元4、 记者礼品及及稿费：20份份，5000元/份，共共100000元元5、 横幅一条：0.8810mm，1550元6、 五十人左右右的宴会会 ： 20000元/桌5桌=100000元元7、 水果、香烟烟等：220000元8、 不可预计费费：1000000元