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1、土地增值税清算算操作规程二一二年八月月目 录第一部分 土土地增值税的的清算概要一、土地增值税税清算的概念二、土地增值税税的清算条件件三、清算时间要要求四、土地增值税税清算项目的的审核鉴证五、清算审理及及审核第二部分土地地增值税清算算准备工作一、土地增值税税清算的前期期管理 二、土地增值税税清算单位的的确定 三、项目清算应应关注因素 四、清算资料的的收集 第三部分 转转让收入的确确认一、转让房地产产取得的收入入 二、视同销售收收入的确认 三、关于既建普普通标准住宅宅又搞其他类类型房地产开开发的如何计计税的问题 四、关于转让国国有房地产征征收土地增值值税中有关房房地产价格评评估问题 五、收入确定需
2、需关注的问题题 六、收入确认的的审核要点 第四部分 扣扣除项目金额额的确定一、扣除项目税税务处理的基基本原则二、地价款的扣扣除三、房地产开发发成本的扣除除四、房地产开发发费用的扣除除五、扣除项目的的归集与分配配六、旧房及建筑筑物的评估价价格七、与转让房地地产有关的税税金八、财政部规定定的其他扣除除项目九、需要明确的的几个问题十、土地增值税税清算实例第五部分 土土地增值税的的计算一、一般土地增增值税的计算算 二、分期开发项项目的计算 三、清算后再转转让房地产的的处理 第六部分 土土地增值税的的预征与核定定征收一、土地增值税税的预征 二、土地增值税税核定征收 第七部分 土土地增值税清清算的会计处处
3、理一、预缴的会计计处理-二、清算的会计计处理-第八部分 土地增值税税的税收优惠惠一、建造普通标标准住宅的税税收优惠 二、国家征用收收回的房地产产税收优惠 三、个人销售住住房税收优惠惠 四、廉租房和经经济适应住房房税收优惠 五、资产公司转转让房地产税税收优惠 六、清偿债务税税收优惠 七、转让旧房税税收优惠 八、以房地产进进行投资或联联营税收优惠惠 九、关于合作建建房的税收优优惠 十、关于企业兼兼并转让房地地产的征免税税问题 十一、关于个人人互换住房的的征免税问题题 第一部分 土土地增值税的的清算概要一、土地增值税税清算概念（91号号文件第3条）土地增值税的清清算，是指纳纳税人在符合合土地增值税税
4、清算条件后后，依照税收收法律、法规规及土地增值值税有关政策策规定，计算算房地产开发发项目应缴纳纳的土地增值值税税额，并并填写土地地增值税清算算申报表，向向主管税务机机关提供有关关资料，办理理土地增值税税清算手续，结结清该房地产产项目应缴纳纳土地增值税税税款的行为为。二、土地增值税税的清算条件件（91号文件件第9条）土地增值税的清清算条件，是是指应缴土地地增值税的开开发项目进行行清算应达到到的条件。土土地增值税的的清算条件有有两种，一是是主动清算条条件，二是强强制清算条件件。（一）主动清算算条件符合下列情形之之一的，纳税税人应进行土土地增值税的的清算：1.房地产开发发项目全部竣竣工、完成销销售的
5、；2.整体转让未未竣工决算房房地产开发项项目的；3.直接转让土土地使用权的的。上述清算条件就就是主动清算算条件，也就就是说，当开开发企业的开开发项目具备备以上任何一一个条件的，应应主动进行清清算。所谓房地产开发发项目全部竣竣工并完成销销售，是指开开发项目已经经行政管理机机关验收取得得初始产权证证或验收证明明，开发的项项目已经全部部销售完毕；整体转让未未竣工决算的的开发项目，是是指整体将开开发的未完工工项目转让销销售；直接转转让土地使用用权是指纳税税人将依法取取得的土地使使用权转让。房房地产开发企企业符合上述述任何一种条条件，就应主主动按照规定定的时间进行行土地增值税税的清算。案例：如果房地地产
6、开公司既既从事了开发发土地的业务务，也开发房房产，20008年开发1号号地200亩亩，自用1000亩开发房房产，尚在开开发过程中，1100亩土地地已经转让，另另外该开发公公司开发一写写字楼，由于于资金问题只只完成开发进进度的80%，就一次性性转让，累计计开发成本112000万万元，转让价价格为200000万元。判断是否应该进进行土地增值值税清算。100亩转让土土地应进行清清算；100亩连续开开发，不符合合条件，不清清算。一次形转让未开开发完工产品品，应进行清清算。（二）强制清算算条件所谓强制清算条条件，是指虽虽未达到主动动清算条件，但但是税务机关关要求进行清清算的条件。通通知第二条关关于“土地
7、增值税税的清算条件件”同时规定：符合下列情情形之一的，主主管税务机关关可要求纳税税人进行土地地增值税清算算：1.已竣工验收收的房地产开开发项目，已已转让的房地地产建筑面积积占整个项目目可售建筑面面积的比例在在85%以上上，或该比例例虽未超过885%，但剩剩余的可售建建筑面积已经经出租或自用用的；2.取得销售（预预售）许可证证满三年仍未未销售完毕的的；3.纳税人申请请注销税务登登记但未办理理土地增值税税清算手续的的；4.省税务机关关规定的其他他情况。案例：某开发企企业，分期开开发住宅小区区，一期A区区开发可售面面积200000平方米，于于2008年开发完工工并经验收，22009年6月累计计已售面
8、积117005平平方米，B区区可售230000平方米米，2006年4月取得销售许许可证，已出出售157000平方米，尚尚未竣工验收收但由于未进进行决算，成成本无法结转转，收取的售售房款在预收收帐款科目。请判断是否符合合清算的条件件。A区销售面积占占开发面积的的85.055%，按规定定应在20009年6月进行行清算。B区销售面积占占开发可售面面积的68%，但是由于于取得销售许许可证已过三三年，也应经经行清算。（三）注销清算算条件对纳税人申请注注销税务登记记进行土地增增值税清算，明明确了时限要要求。即申请请注销税务登登记前，必须须完成土地增增值税清算工工作，否则不不予办理税务务注销、工商商注销（国
9、税税发2000991号号）。三、清算时间要要求（一）主动清算算时间要求（991号文件第11条条第一款）符合主动清算条条件规定的纳纳税人，纳税税人须在符合合清算条件之之日起90日日内对项目进进行清算，携携带清算资料料到主管税务务机关申请办办理清算手续续；税务部门门受理窗口按按规定对报送送的资料进行行核对，在110日内做出出是否受理的的决定；对受受理的清算项项目由受理部部门报送给管管理科进行清清算调查核实实，提出清算算审理意见，报报税政科进行行书面审核；经税政科报报分管局长审审定后，将清清算结果书面面通知纳税人人执行。 流程：清清算申请及资资料税务机关前前台受理管理科（所所、分局）清清算调查核实实
10、税政科（处处）审核分管局长审审批清算结果书书面通知纳税税人执行（税税收管理员制制度规定的流流程）。（二）被动清算算时间要求（991号文件第11条条第一款）符合强制清算条条件规定的纳纳税人，由税税务机关确定定是否进行清清算；对于确确定需要清算算的，由主管管税务机关下下达清算通知知，纳税人应应当在收到清清算通知之日日起90日内内办理清算手手续。主管税务机关根根据清算条件件确定应进行行清算的项目目，下发土土地增值税清清算通知书；纳税人在接接到通知书后后应按税务部部门规定的时时间及要求进进行清算，并并按规定将清清算资料报送送主管税务机机关申请办理理清算手续；主管税务机机关前台受理理窗口对报送送的资料进
11、行行核对后，转转送管理科对对清算项目进进行调查核实实，提出清算算审核意见报报税政科（处处）进行书面面审核；经税税政科（处）审审核报分管局局长审定后，将将清算结果以以土地增值值税清算办理理有关税务事事项通知书通通知纳税人进进行补退税。 流程：确定清算项项目税务机关下下发清算通知知书纳税人进行行清算，并报报税务部门核核对管理科（所所、分局）清清算调查核实实税政科审核核分管局长审审定清算结果通通知纳税人执执行 （说明明：红字部分分为广州规定定）应进行土地增值值税清算的纳纳税人或经主主管税务机关关确定需要进进行清算的纳纳税人，在上上述规定的期期限内拒不清清算或不提供供清算资料的的，主管税务务机关可依据
12、据中华人民民共和国税收收征收管理法法有关规定定处理（911号文件第11条条第一款）。 四、土地增值值税清算项目目的审核鉴证证（91号文文件第13条条的第四）（一）土地增值值税清算审核核鉴证鉴证主体。税务务师事务所。税税务机关要对对从事土地增增值税清算鉴鉴证工作的税税务中介机构构在准入条件件、工作程序序、鉴证内容容、法律责任任等方面提出出明确要求，并并做好必要的的指导和管理理工作。鉴证内容鉴证效力。对符符合要求的鉴鉴证报告，税税务机关可以以采信。（二）审核鉴证证的程序（三）审核鉴证证的意义（四）审核鉴证证的法律责任任税务中介机构受受托对清算项项目审核鉴证证时，应按税税务机关规定定的格式对审审核鉴
13、证情况况出具鉴证报报告。五、清算审理及及审核（911号文件第115条）（一）审理主管税务机关接接到纳税人清清算申请后，应应对报送的资资料进行审核核，符合申请请条件的，应应在10个工工作日内做出出是否受理的的决定；发现现报送资料缺缺失的，可要要求纳税人按按规定进行补补充；做出不不予受理决定定的，应向申申请人说明理理由。主管税务机关受受理纳税人清清算申请后，应应交由具体负负责进行土地地增值税清算算的税务部门门进行清算，清清算时间一般般不得超过330日，如遇遇特殊情况可可适当延长清清算时间，但但最长不得超超过45日。（二）清算审核核（91号文文件第四章）清算审核包括案案头审核、实实地审核（991号文
14、件第第16条）。案头审审核是指对纳纳税人报送的的清算资料进进行数据、逻逻辑审核，重重点审核项目目归集的一致致性、数据计计算准确性等等。实地地审核是指在在案头审核的的基础上，通通过对房地产产开发项目实实地查验等方方式，对纳税税人申报情况况的客观性、真真实性、合理理性进行审核核。清算审核时，应应审核房地产产开发项目是是否以国家有有关部门审批批、备案的项项目为单位进进行清算；对对于分期开发发的项目，是是否以分期项项目为单位清清算；对不同同类型房地产产是否分别计计算增值额、增增值率，缴纳纳土地增值税税（91号文文件第17条条）。1.收入的审核核，应结合销销售发票、销销售合同（含含房管部门网网上备案登记
15、记资料）、商商品房销售（预预售）许可证证、房产销售售分户明细表表及其他有关关资料，重点点审核销售明明细表、房地地产销售面积积与项目可售售面积的数据据关联性，以以核实计税收收入；对销售售合同所载商商品房面积与与有关部门实实际测量面积积不一致，而而发生补、退退房款的收入入调整情况进进行审核；对对销售价格进进行评估，审审核有无价格格明显偏低情情况。必必要时，主管管税务机关可可通过实地查查验，确认有有无少计、漏漏计事项，确确认有无将开开发产品用于于职工福利、奖奖励、对外投投资、分配给给股东或投资资人、抵偿债债务、换取其其他单位和个个人的非货币币性资产等情情况（91号号文件第188条）。2.扣除项目金金
16、额的审核，重点审核扣扣除项目金额额是否为实际际发生数；提提供的扣除项项目费用支出出是否为合法法有效凭据（991号文件第第21条）。3.与转让房地地产有关税金金缴纳情况的的审核，主要要审核纳税人人转让房地产产项目涉及的的各类税款是是否及时、足足额按规定申申报、缴纳（991号文件第第20条、第第12条的第第二）。清算审核工作完完成后，应由由主管税务机机关向纳税人人出具土地地增值税清算算结论书和和税务事项项通知书，并并按税务文书书送达程序及及时送达纳税税人（91号号文件第322条）。4.结果及法律律责任纳税人接到税务务机关出具的的土地增值值税清算结论论书和税税务事项通知知书后，应应根据税务机机关的结
17、论和和有关规定，办办理补缴税款款或退税手续续（91号文文件第32条条）。纳税人不配合税税务部门进行行清算、提供供虚假资料或或发现有其他他违反税法行行为的，按照照中华人民民共和国税收收征收管理法法的有规定定处理（911号文件第111条的第二二段）。第二部分土地地增值税清算算准备工作一、土地增值税税清算的前期期管理1、台账管理：主管税务机机关应从纳税税人取得土地地使用权开始始，按项目分分别建立档案案、设置台帐帐，对纳税人人项目立项、规规划设计、施施工、预售、竣竣工验收、工工程结算、项项目清盘等房房地产开发全全过程情况实实行跟踪监控控，做到税务务管理与纳税税人项目开发发同步（911号文件第66条）。
18、2、成本费用归归集：主管税税务机关对纳纳税人项目开开发期间的会会计核算工作作应当积极关关注，对纳税税人分期开发发项目或者同同时开发多个个项目的，应应督促纳税人人根据清算要要求按不同期期间和不同项项目合理归集集有关收入、成成本、费用（991号文件第第7条）。3、票据管理：对纳税人分分期开发项目目或者同时开开发多个项目目的，有条件件的地区，主主管税务机关关可结合发票票管理规定，对对纳税人实施施项目专用票票据管理措施施（91号文文件第8条）。二、土地增值税税清算单位的的确定土地增值税是以以纳税人转让让国有土地使使用权、地上上建筑物及其其附着物所取取得的增值额额为征税对象象，计税依据据为转让收入入扣除
19、规定的的扣除项目金金额后的余额额，但是其与与企业所得税税不同的是土土地增值税不不是划分所属属年度计算的的，而是按照照转让的开发发销售项目计计算的，因此此，确定土地地增值税的计计算单位是确确定计税依据据的前提，也也就是说，土土地增值税的的转让收入、扣扣除项目都是是针对一个对对象而言的，这这个对象就是是土地增值税税的计算单位位。中华人人民共和国土土地增值税暂暂行条例实施施细则第八八条作了原则则性的规定：“土地增值税税以纳税人房房地产成本核核算的最基本本的核算项目目或核算对象象为单位计算算。”国家税务总总局关于房地地产开发企业业土地增值税税清算管理有有关问题的通通知（国税发2006187号）第一条关
20、于“土地增值税的清算单位”进一步明确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”根据上述规定，土地增值税的清算单位应按以下原则确定：第一、国家有关关部门审批的的房地产开发发项目为单项项工程的，以以该单项工程程为清算单位位，国家有关关部门审批的的开发项目需需要分期开发发建设的，则则应以分期开开发建设项目目为清算单位位（91号文文件第17条条）。第二、企业会计计确定的成本本核算对象的的范围与国家家审批的房地地产开发项目目不一致的，如如果成本核算算对象小于审审批项目，应应以会计
21、确定定的成本核算算对象为清算算单位，如果果会计确定的的成本对象大大于审批项目目，那么按审审批项目为清清算单位，应应划分合并项项目的收入，同同时将会计合合并核算的成成本对象按照照一定的标准准划分扣除项项目金额，分分别进行清算算。第三、国家有关关机关审批为为一个开发项项目，但是分分期开发完成成的，如果分分期开发多个个项目的，且且会计核算为为多个成本项项目的，应以以每个项目为为一个清算单单位，如果会会计核算为一一个成本对象象，并且结构构、用途、位位置、开发起起止时间大体体一致的，可可以作为一个个清算单位，如如果会计核算算为一个成本本对象，但是是个单项建筑筑结构、用途途、地理位置置、开发起止止时间不同
22、的的，也应划分分为几个清算算单位（911号文件第117条）。实例解析：某房房地产开发公公司开发商住住混合楼项目目，商业项目目面积10000平方米，普普通标准住宅宅面积为50000平方米米，合计60000平方米。该该混合楼项目目土地成本为为120万元元，房屋开发发成本6000万元，其他他费用按比例例扣除。假如如该商业项目目收入为5000万元，普普通标准住宅宅收入为5000万元，合合计10000万元。营业业税金及附加加55万元。（1）商铺和住住宅合并一个个单位计算土土地增值税：扣除项目土地成本房屋开发成成本费用扣扣除10加计扣除220税金金120600（11206000）10（11206000）2
23、05559911（万元）。增值额收入扣除项目（500500）99199（万元）。增增值率增值值额扣除项目1009991100%0.9。低低于50%，适适用30%的的税率。应纳纳的土地增值值税：93022.7（万元元）。（2）将普通住住宅和商铺分分为两个清算算单位计算土土地增值税（按按面积分摊成成本费用）：普通标准住住宅扣除项目目为12005000600060050006000（100500）30%227.58807.5（万万元）。增值值额5000807.53007.5（万万元），无增增值额不纳税税。商业扣除项目1201000600060010006000（201100）30%227.51183
24、.5（万万元）；增值值额5000183.53166.5（万元元）；增值率率316.5183.55100%172%，适适用50%的的税率；商业业项目应纳土土地增值税316.5550%1183.515%1130.7225（万元）。计算结果可知，将将商铺和住宅宅合并计算土土地增值税为为2.7万元元，分开计算算则应纳税1130多万元元。在实践中中，对于同一一个开发项目目中有不同类类型房地产的的，有的税务务机关允许纳纳税人自行选选择是否分开开核算分别清清算缴纳增值值税。但国税税发（20009）第十七七条规定，清清算审核时，应应审核房地产产开发项目是是否以国家有有关部门审批批、备案的项项目为单位进进行清算
25、；对对于分期开发发的项目，是是否以分期项项目为单位清清算；对不同同类型房地产产是否分别计计算增值额、增增值率，缴纳纳土地增值税税。也就是说说，纳税人不不能将不同类类型房地产、分分期开发的项项目和不同审审批备案的项项目合在一起起清算，避免免平均不同清清算单位增值值额的现象。第四、开发项目目中既有普通通住宅又有非非普通住宅的的，应当分别别做为清算单单位，分别计计算增值额，如如果会计核算算对象合并的的，应按一定定的标准进行行划分。 三、项项目清算应关关注因素 启动清算算程序，要求求主管税务机机关在日常税税收征管中获获取相关信息息，收集与完完工开发产品品相关项目的的有关资料，做做好房屋销售售登记信息比
26、比对分析，控控制房地产企企业房屋销售售情况、销售售进度情况，并并重点关注以以下因素： 1.房房地产开发项项目已进行竣竣工结算，是是否已进行了了工程竣工结结算审计。 2.房房地产开发企企业转让房产产的价格是否否在同一地区区明显偏高，房房价涨幅是否否较大。项目目收入有无按按普通住宅或或除普通住宅宅外的其他项项目（含非普普通住宅，以以下简称：“其他项目”）。 3.房房地产开发企企业取得土地地时间是否较较早、是否以以优惠方式取取得的土地（如如政府划拨等等，政府补贴贴等）。 4.项项目是否分期期开发（对项项目的分期按按规划部门审审批核发建建设工程规划划许可证的的开发项目或或分期开发项项目来确定）（91号
27、文件第7条、第8条、第17条）。 5.对对于主管税务务机关要求纳纳税人进行土土地增值税清清算时应重点点核实其项目目已销售面积积是否占可销销售面积的885%以上，其其中有无转为为自用或者出出租等用途（991号文件第第10条、第第19条）。四、清算资料的的收集税务人员在清算算工作开始前前，应从以下下几个方面收收集资料：1、向有关部门门收集相关信信息（91号文件件“前期管理”的第6条、第第12条“应提供的清清算资料”）土地受让有关关信息，包括括土地坐落位位置、取得方方式、用途、面面积、容积率率等；房地产开发情情况及相关信信息，包括房房地产项目名名称和位置、立立项、用途、结结构、开发面面积、成本、费费
28、用、施工部部位、建设施施工进度、预预计竣工时间间、分期开发发情况等；房地产销售信信息，包括已已销售房地产产的名称、位位置、结构、用用途、面积、销销售收入、销销售费用、收收款方式、收收款时间等；完税信息，包包括预征土地地增值税情况况，土地增值值税清算情况况及相关税种种的完税信息息等。有关购买方信信息，包括购买房地地产人名称、纳纳税人识别号号、联系方式式、购买的房房号、面积、单单价、总价等等。2、纳税人应报报送的资料（991号文件第第12条）房地产开发企企业清算土地地增值税书面面申请、项目目土地增值税税清算表及其其附表；房地产开发项项目清算说明明，主要内容容应包括房地地产开发项目目立项、用地地、开
29、发、销销售、关联方方交易、融资资、税款缴纳纳等基本情况况及主管税务务机关需要了了解的其他情情况。项目竣工决算算报表、取得得土地使用权权所支付的地地价款凭证、国国有土地使用用权出让合同同、银行贷款款利息结算通通知单、项目目工程合同结结算单、商品品房购销合同同统计表、销销售明细表、预预售许可证等等与转让房地地产的收入、成成本和费用有有关的证明资资料。主管税税务机关需要要相应项目记记账凭证的，纳纳税人还应提提供记账凭证证复印件。 纳税人委托托税务中介机机构审核鉴证证的清算项目目，还应报送送中介机构出出具的土地地增值税清算算税款鉴证报报告。税务机关根据据需要提供的的其他和清算算有关的资料料。3、主管税
30、务机机关可要求纳纳税人报送与与土地增值税税清算有关的的证明资料 商品品房屋建设预预备开发项目目计划备案回回执和商品房房屋建设正式式项目计划备备案回执（发发展与改革委委会）； 规划划申请、报告告及图纸（规规划局），建建设用地规划划许可证、建建设工程规划划许可证（规规划局）； 土地地使用权证（国国土房产管理理局）； 建筑筑工程施工许许可证（建设设委员会）； 房地地产开发项目目手册（建设设委员会）； 房地地产购销合同同明细统计表表（含：销售售项目栋号、房房间号、销售售面积、销售售收入、用途途等）；其他补充资料料：当期财务务会计报表：项目的预算算、概算书；能够按清算算项目支付贷贷款利息的有有关证明及借
31、借款合同：第三部分 转转让收入的确确认 一、转让让房地产取得得的收入 转让房地产产取得的收入入是指房产的的产权所有人人、土地的使使用人将房屋屋的产权、土土地使用权转转移给他人而而取得的货币币收入、实物物收入、其他他收入等全部部价款及有关关的经济收益益（细则第五五条）。如前所述，土地地增值税的清清算是以清算算单位进行的的，这里所说说的转让收入入，是指销售售或者转让土土地增值税清清算单位取得得的收入；其次，清算单位位取得收入的的时间跨度包包括整个开发发销售过程取取得的收入，不不仅仅是清算算年度的收入入；第三、所说的收收入包括货币币、实物以及及其他经济利利益，包括抵抵偿债务、换换取其他单位位和个人的
32、非非货币性资产产等；第四、清算项目目虽然不是一一般意义上的的转让，但是是将开发产品品用于职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人等，应应视同转让。案例：ABC房房地产开发公公司，开发销销售1栋188000平方方米写字楼，22008年10月份份竣工验收，同同年4月销售售，当年销售售面积3000平方米，取取得收入1223万元，22009年销售面积积100000平方米，收收入41000万元，用3300平方米米抵顶工程款款930万元元，转做自用用400平方方米，按成本本价转入固定定资产1200万元，3000平平方米按成本本价分配给股股东A、B，成成本30000元/。请确认本项目的的清算收入
33、。 120008年收入1223万元 220009年收入41100万元 3.20009年抵顶工程程款930万万元 4自用用不计收入 5.分配配股东确认收收入12300（41000/100000*30000）万元 应收入总总额: 63383万元二、视同销售剖剖收入的确认认（187号文件件第三，911号文件第119条）1.视同销售的的种类：房地产开发企业业将开发产品品用于职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他单位位和个人的非非货币性资产产等，必须视视同销售缴纳纳土地增值税税。2价格的确定定方法和顺序序：（1）按本企业业在同一地区区、同一年度度销售的同类类房地产的
34、平平均价格确定定；（2）由主管税税务机关参照照当地当年、同同类房地产的的市场价格或或评估价值确确定。可见，与企业所所得税不同的的是，视同转转让销售的房房地产没有同同一地区、同同一年度销售售的同类房地地产的平均价价格，那么就就由税务机关关参照当地当当年、同类房房地产的市场场价格确定或或者按照评估估价确定，而而不是按照成成本利润率确确定。3自用或出租租的房地产不不缴纳土地增增值税。房地产开发企业业将开发的部部分房地产转转为企业自用用或用于出租租等商业用途途时，如果产产权未发生转转移，不征收收土地增值税税（91号文文件第19条条又补充到：“在清算时不不列入收入，不不扣除相应的的成本和费用用”）。 4
35、4.对外投资资的政策变化化企业以不动产对对外投资的，不不需要缴纳营营业税和土地地增值税；但但自20066年3月2日日起，一般企企业以不动产产投资于房地地产企业用于于房地产开发发的，或者房房地产企业将将开发产品用用于对外投资资，不再免征征土地增值税税，营业税仍仍旧免征（财财税【20002】1911号、财税【11995】448号、财税税【20066】21号）。三、关于既建普普通标准住宅宅又搞其他类类型房地产开开发的如何计计税的问题财政部国家家税务总局关关于土地增值值税一些具体体问题规定的的通知（财财税1999548号号）第十三条条规定：对纳纳税人既建普普通标准住宅宅又搞其他房房地产开发的的，应分别
36、核核算增值额。不不分别核算增增值额或不能能准确核算增增值额的，其其建造的普通通标准住宅不不能适用免税税规定。国务院办公厅厅转发建设部部等部门关于于做好稳定住住房价格工作作意见的通知知（国办发发2005526号）享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的。陕西省（陕地税税发（20006）78号号）规定，普普通住房标准准是同时满足足下列条件的的住宅
37、，即：住宅小区建筑容容积率在1.0以上，单单套建筑面积积在144平平方米以下，实实际成交价格格低于同级别别土地上住房房平均交易价价格1.444倍以下。四、关于转让国国有房地产征征收土地增值值税中有关房房地产价格评评估问题财政部国家家税务总局国家国有资资产管理局关关于转让国有有房地产征收收土地增值税税中有关房地地产价格评估估问题的通知知（财税199561号）规规定：1、凡转让国有有土地使用权权、地上建筑筑物及其附属属物(以下简简称房地产)的纳税人，按按照土地增值值税的有关规规定，需要根根据房地产的的评估价格计计税的，可委委托经政府批批准设立，并并按照国有有资产评估管管理办法规规定的由省以以上国有
38、资产产管理部门授授予评估资格格的资产评估估事务所、会会计师事务所所等各类资产产评估机构受受理有关转让让房地产的评评估业务。2、对于涉及土土地增值税的的国有房地产产价格评估，各各评估机构必必须严格按照照条例和和细则中中规定的方法法进行应纳税税房地产的价价格评估。其其评估结果经经同级国有资资产管理部门门审核验证后后作为房地产产转让的底价价，并按税务务部门的要求求按期报送房房地产所在地地主管税务机机关，作为确确认计税依据据的参考。房地产所在地主主管税务机关关要求从事房房地产评估的的资产评估机机构提供与房房地产评估有有关的评估资资料的，资产产评估机构应应无偿提供，不不得以任何借借口予以拒绝绝。房地产所
39、在地主主管税务机关关应根据条条例和细细则的有关关规定，对应应纳税房地产产的评估结果果进行严格审审核及确认，对对不符合实际际情况的评估估结果不予采采用。五、收入确定需需关注的问题题1、土地增值税税清算时收入入确认的问题题地增值税清算时时，已全额开开具商品房销销售发票的，按按照发票所载载金额确认收收入；未开具具发票或未全全额开具发票票的，以交易易双方签订的的销售合同所所载的售房金金额及其他收收益确认收入入（条例第十条条规定：纳税税人应当自转转让房地产合合同签订之日日起七日内向向房地产所在在地主管税务务机关办理纳纳税申报，并并在税务机关关核定的期限限内缴纳土地地增值税）。销销售合同所载载商品房面积积
40、与有关部门门实际测量面面积不一致，在在清算前已发发生补、退房房款的，应在在计算土地增增值税时予以以调整（国税税函【20110】2200号）。解析：要理解上上述税收规定定，必须结合合其他有关法法律的规定。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释20037号）第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积积误差比绝对对值在3%以以内（含3%），按照合合同约定的价价格据实结算算，买受人请请求解除合同同的，不予支支持； （二）面积积误差比绝对对
41、值超出3%，买受人请请求解除合同同、返还已付付购房款及利利息的，应予予支持。买受受人同意继续续履行合同，房房屋实际面积积大于合同约约定面积的，面面积误差比在在3%以内（含含3%）部分分的房价款由由买受人按照照约定的价格格补足，面积积误差比超出出3%部分的的房价款由出出卖人承担，所所有权归买受受人；房屋实实际面积小于于合同约定面面积的，面积积误差比在33%以内（含含3%）部分分的房价款及及利息由出卖卖人返还买受受人，面积误误差比超过33%部分的房房价款由出卖卖人双倍返还还买受人。结合（法释2200377号）的规定定，税收处理理如下：房地产开发公司司如果就超建建的面积向购购房者收取了了补价，应当当
42、将补价并入入其销售收入入，按照相关关规定计算缴缴纳营业税、土土地增值税和和企业所得税税。如果房屋实际面面积小于合同同约定面积的的，房地产开开发公司返还还给购房者的的不足面积部部分的房价款款可以冲减销销售收入；对对于面积误差差比超过3%且属于违约约性质的部分分（法释2200377号规定面积积误差比超过过3%部分的的房价款由出出卖人双倍返返还买受人。税税收处理是把把其中的一倍倍冲减其销售售收入，另外外一倍视同违违约金），不不能冲减销售售收入，作为为营业外支出出处理。例如，甲房地产产开发公司销销售给王某的的房屋面积不不符合合同规规定的面积要要求，合同面面积125，实际测量量面积1211，房屋单价价6
43、000元元。为此甲公公司共支付给给王某255500元（假假如无利息因因素）。1、对于面积误误差比3%以以内（含3%）甲公司应应返还给王某某（如下）：（1253%）6000=225000元2、对于面积误误差比超过33%的部分，返返还给王某（双双倍返还如下下）：误差比超出3%的面积：（1125-1221）-12253%=0.25双倍返还的金额额：2 0.2556000元元=30000元（其中的的1500元元冲减房地产产公司的销售售收入，另外外1500属属于违约性质质的支出，计计入其营业外外支出）总结：合计返还还给王某的金金额：225500+30000=255500元，其其中的15000元计入房房地
44、产公司的的营业外支出出，余额部分分2400（225500-1500）冲冲减其销售收收入。2、房地产转让让有关票据的的开具房地产开发企业业在销售开发发产品时，必必须按规定开开具相关票据据。具体为：房地产开发发企业收取房房价款包括括定金）应当当开具地方税税务局监制的的“销售不动产产统一发票（自自开或代开）（国税发【2006】128号）”，审核过程中，对应当开具而未开具的，税务机关应当责令其开具。代收其他费用，不计入房价的，应使用委托方相关票据。3、房地产交易易价格偏低且且无正当理由由的认定对于房地产交易易价格低于本本企业在同一一地区、同一一年度销售的的同类房地产产的平均价格格、且无正当当理由的，税
45、税务机关有权权根据：按本企业在在同一地区、同同一年度销售售的同类房地地产的平均价价格确定；由主管税务务机关参照当当地当年、同同类房地产的的市场价格或或评估价值确确定（1877号文件第三三，91号文文件第19条条）。六、收入确认的的审核要点(国国税发【20009】911号第18条条、第19条的细化化)(1)对“预售售收入备查簿簿”的审查：审审查企业按照照项目（滚动动开发的，按按期）设立的的预售收入备备查簿，注明明：购买者、购购买房屋具体体位置（栋、单单元、室）、建建筑面积（套套内建筑面积积）、合同号号、合同签订订日期、合同同金额、确权权尾差金额、交交付使用日期期、房产证办办理日期、付付款方式、预
46、预售款、预售售日期、预售售款确认收入入日期、已纳纳税金、预售售款确认收入入金额、预售售款确认收入入时结转的成成本。(2)确认销售售退回、销售售折扣与折让让业务是否真真实，内容是是否完整，相相关手续是否否符合规定，折折扣与折让的的计算和会计计处理是否正正确。重点审审查给予关联联企业的销售售折扣与折让让是否合理，是是否有利用销销售折扣和折折让转利于关关联单位等情情况。(3)审查银行行按揭款收入入有无申报纳纳税，有无挂挂在往来账如如“其他应付款款”不作销售收收入申报纳税税。(4)审查以房房换地的，在在房产移交使使用时有否视视同销售不动动产申报缴纳纳税款。(5)审查开发发商采用“还本”方式销售商商品房和以房房产补偿给拆拆迁户时，是是否按规定申申报纳税；(6)审查房产产公司在销售售不动产过程程中收取的价价外费用如天天然气初装费费、有线电视视初装费等收收益是否申报报纳税。(7)审查将房房产、土地等等不动产或无无形资产抵债债转让给其他他单位或被法法院拍卖的房房产，是否按按规定申报纳纳税。(8)对于以土土地（房地产产）作价入股股进行投资或或联营的，凡凡所投资、联联营的企业从从事房地产开开发的，或者者房地产开发发企业以其建建造的商品房房进行投资和和联营的，是是