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1、如何备战战宏观调调控后的的反弹期期指导教师师：董仲小组编号号：1组组小组成员员：徐福来来 王博博 郝准准 马娜娜 邹伯梅 许腾安安摘 要从20世世纪800年代算算起，中中国房地地产业已已经历220余年年的发展展。房地地产这期间间经历了了复苏、发发展的过过程，也也出现了了过热和和萧条的的局面，呈呈现出周周期波动动的特点点。其中中，宏观观调控是是影响房房地产波波动的一一个重要要因素。因因此，房房地产企企业如何何正确看看待宏观观调控, 进行行自身修修正，便便成为房房地产企企业发展展的关键键。本文在对对中国房房地产周周期波动动与政策策的研究究的基础础上，分析了了房地产产企业如如何备战战行业复复苏阶段段
2、，即反反弹期，总总结了房房地产企企业应对对宏观调调控的策策略，对促进中中国房地地产企业业的健康康发展具具有重大大意义。本本文由以以下各章章组成：第一章阐阐述了本本文的房房地产周周期的概概念和影影响因素素，介绍绍了本文文的研究究内容和和研究意意义。第二章从从房地产产周期波波动与宏宏观经济济波动的的原理入入手，阐阐述了房房地产周周期波动动与宏观观经济波波动的互互动关系系，近几年年中国房房地产经经历的主主要宏观观调控政政策。第三章主主要讲述述了房地地产企业业应对宏宏观调控控的策略略，认真分分析近几几年整个个房地产产业的兴兴衰规律律。第四章应应用SWWOT方方法分析析了长虹虹置业的的行业现状状，提出出
3、了长虹虹置业应应对房地地产反弹弹期的策策略。关 键 词：房房地产周周期；宏宏观调控控；反弹弹期；论文类型型：应用用基础目录1 绪绪论11.1房房地产的的周期波波动概念念11.2房房地产各各周期的的特征111.3宏宏观调控控对房地地产行业业的影响响31.4本本文的研研究内容容和意义义42 房地地产调控控政策与与反弹期期相关问问题分析析52.1 近几年年中国房房地产市市调控政政策情况况52.2 房地产产周期波波动与宏宏观经济济波动的的互动关关系63 房地地产企业业对宏观观调控的的应对策策略83.1制制定策略略前应考考虑的问问题83.2 应对策策略的具具体内容容84 长虹虹置业的的应对策策略1224
4、.1 长虹置置业的现现状分析析124.2 长虹置置业的应应对房地地产反弹弹期的策策略144致谢233参考文献献241绪论1.1房房地产的的周期波波动概念念房地产周周期的概概念是随随着研究究的不断断深入而而发展变变化的，目目前尚未未形成公公认的定定义。目目前比较较简洁的的一个定定义是：房地产产周期是是重复出出现的房房地产总总收益的的不规则则波动，它它领先或或滞后于于其他房房地产指指标。房房地产业业发展与与国民经经济发展展一样，由于受到宏观经济、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，房地产的发展过程经常表现为一种周期性波动，即房地产经济周期。换言之，房地产经济周期指房地产经济活动(表现在
5、总量上)的周期性波动现象。1.2房房地产各各周期的的特征房地产的的波动周周期一般般可分为为四个阶阶段：复复苏与上上升阶段段、繁荣荣阶段、衰衰退阶段段、萧条条阶段，如如图1.1所示示。阶段段I:复苏苏与上升升阶段。该该阶段所所经历的的时间较较长，其其发展变变化可以以描述为为:在复苏苏阶段初初期，房房地产供供给大于于需求，价价格与租租金水平平较低，楼楼价已经经止跌停停稳并开开始缓慢慢回升，这这一时期期的房地地产投资资活动仍仍较少，投投机者几几乎没有有。在复苏苏阶段中中期，现现楼购买买者增多多，并带带动期楼楼销量增增加。由由于建筑筑成本和和楼价呈呈上升趋趋势和交交易量的的不断增增加，房房地产市市场加
6、速速复苏，少少数房地地产投机机者开始始入市。在复苏苏阶段后后期，宏宏观经济济加速复复苏，金金融机构构和房地地产投资资机构加加大对房房地产的的投资力力度，房房地产价价格、租租金上升升，楼花花价格也也开始快快速反弹弹，交易易量快速速上升，并并带动整整个产业业链条(土地市市场)和其他他密切产产业(建筑、建建材)随之快快速发展展。阶段:房地产产繁荣阶阶段。该该阶段的的持续时时间较短短，其发发展变化化趋势为为:在繁荣荣阶段前前期，宏宏观经济济进一步步扩张，消消费需求求迅速增增长，市市场交易易量明显显增加，空空置率进进一步下下降。楼楼花价紧紧追现楼楼价并超超过现楼楼价，进进而在楼楼价上涨涨过程中中起带头头
7、作用。在繁荣荣阶段中中期，房房地产投投机商大大量介入入，甚至至超过了了房地产产自用者者的人数数。政府府开始出出台一系系列限制制炒楼的的政策措措施，如如提高银银行利率率等。在在繁荣阶阶段顶峰峰，楼价价继续高高涨，自自用购楼楼者退出出市场，留留下炒家家的投机机资金支支撑旺市市，形成成了有价价无市的的局面，房房地产空空置率再再度上升升，房地地产市场场达到了了繁荣阶阶段的顶顶点，房房地产泡泡沫达到到极限。在繁荣荣阶段后后期，政政府的紧紧缩政策策日见成成效，新新增房地地产投资资数量明明显下降降。房地地产价格格开始回回调，房房地产租租赁市场场交易量量和租金金水平也也随之下下降，房房地产空空置率进进一步增增
8、加，房房地产泡泡沫面临临着萎缩缩甚至破破灭。图1.11 房地地产周期期循环的的四个阶阶段阶段:房地产产衰退阶阶段。楼楼价高涨涨到仅靠靠投机资资金支撑撑。其发发展变化化趋势为为:在衰衰退阶段段初期，房房地产市市场交易易价格和和交易数数量均出出现萎缩缩，房地地产泡沫沫临近破破灭。一一方面，房房地产价价格总体体水平出出现下调调趋势，交交易量明明显减少少，空置置率进一一步加剧剧；另一一方面，房房地产投投资额明明显下降降，新动动工的房房地产项项目急剧剧减少。在衰退退阶段中中期，受受突发事事件影响响，房地地产价格格急剧下下降，房房地产泡泡沫开始始破灭。接接着在炒炒家的恐恐慌性抛抛售下，房房地产价价格暴跌跌
9、，投资资量大减减，已建建项目出出现转手手、停工工现象。在衰退退阶段后后期，价价格和交交易量锐锐减，房房地产企企业利润润也大幅幅降低，一一些势力力较弱的的企业宣宣告破产产。同时时，由于于房地产产投资项项目减少少，该行行业的失失业人数数增加。阶段:房地产产萧条阶阶段。经经过较短短的衰退退期之后后，房地地产周期期便进入入到持续续时间较较长的萧萧条阶段段。该阶阶段的变变化特征征为:在萧条条阶段初初期，房房地产价价格呈现现加速下下降，个个别楼价价跌破物物业原值值或建造造成本，市市场交易易量减少少;不动产产信贷违违约行为为大量增增加，房房地产泡泡沫全面面爆发。在萧条条阶段中中期，在在价格暴暴跌和成成交萎缩
10、缩的情况况下，房房地产纠纠纷大量量出现，一一些实力力雄厚的的大公司司也面临临着破产产危机。在萧条条阶段后后期，随随着宏观观经济的的全面紧紧缩，在在房地产产总体水水平加剧剧下滑之之后，房房地产的的泡沫被被挤压出出来，房房地产开开发成本本与房地地产正常常需求恢恢复在正正常水平平，房地地产市场场开始走走向平稳稳。此时时，政府府开始采采取减税税等措施施来刺激激房地产产经济复复苏。房房地产市市场何时时开始复复苏，首首先有赖赖于产业业内部对对前期房房地产开开发项目目的消化化程度，以以及房地地产供求求关系何何时回到到相对均均衡状态态;其次取取决于产产业外部部的影响响因素，如如宏观经经济政策策特别是是货币与与
11、金融政政策以及及房地产产政策的的变化。房房地产经经济周期期的基本本特征:a.由由于土地地的不可可再生性性，导致致房地产产价格长长期看是是增长的的，即：在增长长型的经经济体系系中，供供给和需需求的长长期趋势势是呈正正斜率上上升的，新新一轮循循环的峰峰顶总是是比上一一次高，在在衰退经经济中恰恰恰相反反；且循循环的上上升阶段段占主导导地位，它它们要比比下滑和和谷底持持续的时时间长。b.在房地产景气阶段，开发商、贷款银行的过度乐观往往使供给的上升速度快于需求的上升速度;在不景气阶段则相反，导致供给的波动往往比需求的波动更剧烈。c.规划设计和建造的时间(即时滞效应)往往使开发商跟不上需求的变化，需求循环
12、往往领先于供给循环一段时间。1.3宏宏观调控控对房地地产行业业的影响响房地产宏宏观调控控的关键键是房价价的调整整，房价价的调控控是当前前最热点点的问题题，牵动动着重多多百姓的的心，关关系政府府形象，牵牵涉银行行企业利利益，关关系房地地产未来来能否持持续健康康发展，调调控好十十分必要要。上世纪九九十年代代以来，国国家对房房地产进进行过几几次大的的调整，总总的看房房地产宏宏观调控控的方向向是正确确的，美美中不足足的在于于中观、微微观层面面的管理理还不够够清晰，不不够坚决决，不够够到位。当当房地产产公司有有了较大大的反向向操控房房价能力力，有的的年份房房价涨幅幅没能控控制在理理想范围围。1.4本本文
13、的研研究内容容和意义义本文在对对中国房房地产周周期波动动原理的的基础上上，分析析了房地地产周期期波动各各阶段对对房地产产企业的的影响，总结了了近几年年来国家家施行的的主要宏宏观调控控政策，以以及政策策提出的的背景。着着重研究究了房地地产企业业如何为为行业的的复苏阶阶段做准准备，并总结了了房地产产企业应应对宏观观调控的的策略，并并以长虹虹置业为为例，应应用SWWOT方方法研究究了长虹虹置业的的行业状状况，提提出了长长虹置业业应对宏宏观调控控的策略略。本文文为房地地产企业业应对宏宏观调控控政策提提出了切切实可行行的方法法，对促促进中国国房地产产企业的的健康发发展具有有重大意意义。2 房地地产调控控
14、政策与与反弹期期相关问问题分析析2.1 近几年年中国房房地产市市调控政政策情况况20022年5月月，国土土资源部部发布111号令令，调整整土地出出让方式式；20003年年266月国土土资源部部，人民民银行先先后颁布布45号号文件和和1211号文件件，清理理违规用用地，严严格限制制高档房房和个人人商业用用房贷款款；同年年8月国国务院颁颁布188号文件件，肯定定并支持持房地产产产业的的发展。20044年3月月，国土土资源部部、监察察部、发发布711号文件件对调控控房价政政策进行行执法监监察；55月，建建设部等等四部委委联合发发布经经济适用用住房管管理办法法；66月 国国务院颁颁布关关于控制制城镇房
15、房屋拆迁迁规模严严格拆迁迁管理的的通知；7月，国国家发改改委、建建设部发发布物物业服务务收费明明码标价价规定；9月，中中国银监监会发布布商业业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引；10月月，人民民银行上上调贷款款基准利利率。20055年3月月，央行行再度加加息，国国务院颁颁布关关于切实实稳定住住房价格格的通知知；44月，国国务院出出台关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见；5月，建建设部等等部委发发布关关于做好好稳定住住房价格格工作意意见的通通知和和关于于加强房房地产税税收管理理的通知知；110月，国国家税务务总局颁颁布二手手房交易易纳税政政策。20066年5月月，国务务院颁布布关于于促进房房
16、地产业业健康发发展的六六点意见见，建建设部等等九部委委发布关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的意见见。之之后国家家、地方方围绕住住房结构构、房价价调控的的各种政政策措施施不计其其数。20100年首季季经济数数据公布布后，中中央政府府便连续续出台了了调控房房地产系系列政策策，其力力度比历历史上任任何一次次房地产产调控政政策都更更严厉和和具体。在所谓国国务院调调控房地地产“新新国十条条”中，最最亮眼的的是对地地方政府府的问责责制，提提出地方方政府对对稳定房房价、推推进保障障性住房房建设工工作不力力，影响响社会发发展和稳稳定的，要要追究责责任。在在此基础础上，各各地方政政府纷纷纷出台各各自
17、的调调控细则则，在北北京、上上海、广广州、深深圳四大大一线城城市中，北北京率先先于4月月30日日出台相相关政策策。4月300日，北北京政府府发布调调控通知知，要求求商业银银行根据据风险状状况暂停停发放第第三套及及以上住住房和不不能提供供1年以以上本市市纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本市居居民购房房贷款；要求自自通知知发布布之日起起，同一一购房家家庭只能能新购买买一套商商品住房房；金融融机构和和税务部部门可以以根据房房屋权属属交易系系统中个个人住房房记录，实实施差别别化的信信贷和税税收政策策。4月188日，国国务院发发布通知知指出，商商品住房房价格过过高、上上涨过快快、供应应紧张的的地
18、区，商商业银行行可根据据风险状状况，暂暂停发放放购买第第三套及及以上住住房贷款款；对不不能提供供一年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购买住房房贷款。4月155日，国国土资源源部公布布20110年住住房供地地计划，今今年拟计计划供应应住房用用地总量量同比增增长逾1130%,其中中中小套套型商品品房将占占四成多多，超过过去年全全国实际际住房用用地总量量。4月155日,国国务院出出台具体体措施，要要求对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭,贷款首首付款不不得低于于50%，贷款款利率不不得低于于基准利利率的11.1倍倍。对购购买首套套住房且且套型建建筑面积积在90
19、0平方米米以上的的家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于300%。4月144日，国国务院常常务会议议指出，全全球金融融危机的的影响仍仍在持续续，将保保持货币币信贷适适度增长长，坚决决抑制住住房价格格过快上上涨，并并将加快快研究制制定合理理引导个个人住房房消费的的税收政政策。4月7日日，国家家发改委委发布220100年经济济社会发发展工作作重点提提出，要要进一步步加强房房地产市市场调控控，增加加普通商商品住房房的有效效供给，支支持普通通自住和和改善性性住房消消费，大大力整顿顿房地产产市场秩秩序。4月2日日，财政政部下发发通知称称，对两两个或两两个以上上个人共共同购买买90平平方米及及以下普普通住房
20、房，其中中一人或或多人已已有购房房记录的的，该套套房产的的共同购购买人均均不适用用首次购购买普通通住房的的契税优优惠政策策。3月233日，国国资委要要求788户不以以房地产产为主业业的中央央企业，要要加快进进行调整整重组，在在完成企企业自有有土地开开发和已已实施项项目等阶阶段性工工作后要要退出房房地产业业务，并并在155个工作作日内制制订有序序退出的的方案。2.2 房地产产周期波波动与宏宏观经济济波动的的互动关关系房地产周周期波动动与宏观观经济总总的发展展态势密密切相关关，可以以从两个个不同层层面分析析房地产产周期与与宏观经经济周期期的关系系：随着经济济发展阶阶段不断断上升，房房地产经经济景气
21、气与宏观观经济景景气的相相关程度度逐渐提提高。从经济周周期不同同阶段的的展开过过程来分分析，房房地产周周期作为为宏观经经济周期期的重要要组成部部分，在在扩张阶阶段，虽虽然晚于于宏观经经济周期期进入扩扩张阶段段，但因因其复苏苏速度快快，故早早于宏观观周期进进入复苏苏阶段；当宏观观经济进进入繁荣荣阶段时时，房地地产周期期可能已已经进入入衰退阶阶段，并并且在收收缩阶段段持续的的时间可可能要长长于宏观观周期。当宏观经经济复苏苏后，房房地产投投资与开开发也随随之上升升，但因因物业开开发的时时滞效应应，使得得房地产产复苏稍稍晚于宏宏观经济济的复苏苏。在房房地产经经济开始始复苏后后，在宏宏观经济济持续增增长
22、的带带动下，房房地产需需求不断断上升，但但由于房房地产供供给短期期刚性，加加上在保保值增值值心理影影响下，于于是导致致房地产产价格全全面上升升；与此此同时，随随着房地地产价格格上升，房房地产开开发商资资产相应应快速膨膨胀，在在银行提提供大量量按揭的的情况下下，经过过投资乘乘数等作作用，结结果导致致房地产产经济周周期比宏宏观周期期更快进进入繁荣荣阶段。由由于房地地产周期期的繁荣荣期更早早来临，加加之没有有宏观经经济那种种各行业业之间相相互消长长的综合合影响，因因而房地地产业通通常比宏宏观经济济先期进进入衰退退现象。当当宏观经经济进入入衰退后后，房地地产经济济出现更更为猛烈烈的下降降过程，房房地产
23、价价格大副副下降，房房地产交交易也大大大降低低，房地地产商品品空置率率明显提提高。经经过明显显的产业业紧缩之之后，房房地产经经济进入入相对持持续时间间较长的的萧条阶阶段，直直到宏观观经济缓缓慢复苏苏，才慢慢慢走出出萧条期期，重新新进入新新一轮的的经济周周期。本文关于于房地产产周期和和宏观经经济周期期之间的的相互关关系分析析，仅是是一种原原则性的的理论描描述。由由于研究究方法不不同，指指标选择择各异，使使得在不不同国家家或地区区、甚至至在不同同时段内内，房地地产周期期与宏观观经济周周期的关关系表现现的较为为复杂。3 房地地产企业业对宏观观调控的的应对策策略3.1制制定策略略前应考考虑的问问题开发
24、商如如果要制制定一个个战略，应应该考虑虑什么样样的问题题呢?第一，中中国房地地产业快快速增长长阶段即即将结束束，总的的趋势是是要进入入一个缓缓慢增长长的阶段段。第二，银银行对开开发贷款款和抵押押贷款的的审批条条件日趋趋严格，使使用高财财务杠杆杆进行房房地产投投资越来来越困难难。第三，信信息资源源更容易易以公开开的渠道道获得，房房地产上上市公司司的增加加等因素素提高了了整个房房地产市市场透明明度和运运行效率率。第四，房房地产资资本市场场分配资资源的作作用逐渐渐增强，降降低了未未来房地地产消费费市场供供求失衡衡的风险险。资本本市场投投资者对对房地产产开发企企业的行行为产生生了制约约。这一一种相互互
25、制约有有利于降降低市场场供求失失衡的风风险。第五，房房地产开开发活动动不再仅仅由开发发商或投投资者扩扩张性的的经营战战略来驱驱动。第六，房房地产开开发企业业从独立立经营逐逐渐发展展到进行行战略联联盟。中中国搞房房地产投投资，最最难和最最重要的的事情是是要找到到一个好好的合作作伙伴。第七，产产品和服服务从无无个性、无无差异向向差异性性和品牌牌化转交交13柳。第八，企企业战略略从“关关系”操操作和强强调位置置向关注注客户的的方向转转变，企企业运行行目标要要从市场场驱动向向客户关关系驱动动转变。第九，房房地产开开发企业业应当进进行三维维战略思思考，即即在地域域、时机机和物业业类型三三方面进进行投资资
26、分配。3.2 应对策策略的具具体内容容1.投资资决策理理性化投资规模模理性化化,不可盲盲目做大大。根据据企业自自身的资资金实力力,认真进进行市场场调研,正确进进行目标标市场定定位,合理安安排投资资规模。投投资结构构理性化化。认真真接受政政府指导导,吃准市市场趋向向,适应中中低收入入者需求求,多开发发中低价价位住房房。投资资领域理理性化,积极参参与城市市建设用用地的拓拓展和全全面整理理。土地地开发、土土地拓展展、土地地整理,在地产产业上是是一个非非常值得得探索的的领域。投投资区域域多样化化,不要盲盲目集中中城区。城城市化进进程中小小城镇建建设,对于房房地产企企业是一一个可开开拓的新新市场。 2.
27、经营管理科学化管理出效效率,要求开开发商练练好内功功,做好自自己的产产品。练练内功主主要着重重大力提提高管理理人员素素质,努力提提高资金金经营效效率,合理安安排建设设周期。注重品牌战略在市场经经济条件件下,企业的的市场行行为往往往成为决决定企业业命运的的关键因因素。企企业应当当承担一一定的社社会责任任,对消费费者负责责,遵纪守守法,照章纳纳税,以规范范的市场场行为建建立良好好的公众众形象,从而赢赢得市场场。房地地产业已已进入品品牌竞争争的时代代。在品品牌创业业阶段,竞争的的重心以以从单个个楼盘间间的较量量,变成企企业间实实力的比比拼。品品牌是一一种无形形资产,更是一一个整体体概念,除有形形产品
28、外外,还包括括附加产产品,即消费费者购房房所得到到的附加加服务和和附加利利益。只只有那些些具有品品牌优势势并且经经验丰富富的房地地产企业业,才会赢赢得更大大的发展展机遇。 3.多元化融资渠道银根收紧紧和房地地产企业业的资金金门槛提提高,无疑对对中小型型房地产产企业的的打击和和影响最最大。房房地产开开发企业业可以转转向寻求求其它融融资途径径,运用兼兼并重组组、联合合、股东东置换、利利用民间间资本或或外资参参股等形形式资本本运作,盘活现现有资产产,做大做做强房地地产开发发企业,为新一一轮的发发展打下下坚实的的基础。 4.不断创新产品与服务单位和家家庭由于于经济实实力的不不同而对对房地产产包括住住宅
29、具有有不同层层次的需需求,同时随随着人们们收入水水平的提提高、生生活水平平的改善善,人们消消费需求求也在发发生变化化。因此此适应不不同层次次人的要要求,适应不不同层次次人水平平提高了了以后对对住房的的需求,就要求求房地产产企业不不断推出出的新产产品、新新形态、新新种类,以满足足市场的的需求。只只要有变变化就是是新的卖卖点,就可以以推动房房地产开开发向一一个新层层次、新新的高度度发展。（1）利利用宣传传，引起起社会和和决策层层的关注注，使政政府压力力增大，有有助于促促进房价价的回暖暖。（2）积积累资金金，强强强联盟，不不仅能抑抑制房价价下降，而而且能在在下降后后加速房房价回暖暖。在房地产产市场中
30、中，房地地产开发发企业作作为市场场最基本本、最主主要的主主体，它它是以自自己的资资本为基基础，以以获得最最大利润润为目的的，独立立从事房房地产开开发、经经营、销销售或服服务等经经济活动动的经济济单位。正正是房地地产企业业的微观观经济活活动，构构成了整整个房地地产市场场的经济济运行。只只有房地地产企业业在市场场环境中中以追求求利润最最大化为为直接的的经营目目标，才才有可能能和有必必要了解解、把握握、反映映房地产产市场上上的各种种信号，根根据市场场导向决决策自己己的生产产经营活活动，参参与市场场竞争，适适应市场场需求，从从而使市市场机制制作用得得到发挥挥。供求求机制的的导向作作用、竞竞争机制制和风
31、险险机制的的驱动和和制约作作用、价价格机制制的调节节作用等等，只有有通过房房地产企企业才能能得以实实现。5.规模模化开发发策略房地产规规模化开开发是行行业发展展的必然然结果，成成熟的产产业集中中度将体体现“帕帕累托最最优”；规模化化开发是是市场竞竞争日趋趋激烈的的必然结结果，规规模化开开发是企企业自身身成长的的需要，能能实现规规模经济济并节约约成本，提提高抗风风险能力力。企业实现现规模化化开发重重点需要要解决以以下三方方面的问问题：第一，在在可预见见的期限限里，贮贮备足量量的土地地，没有有土地空空谈规模模经济；第二，房房地产业业是典型型的资金金密集型型产业，故故企业资资本积累累能力、筹筹融资能
32、能力便成成为能否否实现规规模经济济的必备备条件；第三，规规模化开开发势必必管理难难度成倍倍加大，这这就迫切切需要提提升企业业的管理理能力。6.基于于资源整整合的合合作策略略“基于资资源整合合的操作作方式”有有两个核核心。一一是转向向规模效效应更显显著的产产品结构构和效率率更高的的经营方方式：另另一个就就是体现现出最成成熟的合合作意识识，成为为各种资资源拥有有者和掌掌控者首首选的合合作对象象，并且且能够驾驾驭最灵灵活的合合作方式式。7.土地地储备的的战略因为土地地资源的的稀缺性性、不可可重复性性，使得得开发商商对土地地的竞争争十分激激烈，所所以对开开发商来来说，最最重要的的任务就就是土地地储备。
33、竞竞购土地地是房产产运作模模式，一一般通过过土地的的招拍卖卖形式得得以实现现。土地地资源对对于房地地产公司司可持续续发展的的战略意意义是不不言自明明的。土土地资源源的不可可再生性性、特殊殊化的地地块价值值与普遍遍化的级级差地租租之差以以及现实实中可开开发土地地的有限限性，是是企业必必须建立立土地储储备的三三个基本本因素。资资金、土土地、人人力资源源、技术术、固定定资产及及无形资资产都是是房地产产公司的的生产力力要素，但但只有土土地要素素是不可可再生的的。每一一块土地地都是惟惟一的，具具有不可可替代性性。正是是由于土土地的不不可再生生性，土土地才得得以不断断增值。特殊化的的地块价价值与普普遍化的
34、的级差地地租之差差，是形形成超额额利润的的源泉之之一，也也是房地地产公司司追逐的的重要目目标。理理论上土土地供应应的无限限性和现现实中可可开发土土地的有有限性，使使得有效效的土地地储备成成为8.注重重现金流流量风险险控制策策略加强土地地储备就就意味着着需要大大量的资资金，同同时，从从各家企企业发展展规划上上看，如如果要全全部落实实到项目目运作层层面的话话，资金金问题明明显成为为一些企企业的瓶瓶颈，各各家企业业都在纷纷纷筹划划对策。万科在年年报中披披露，公公司预计计20006年用用于土地地和工程程建设的的资金需需求将约约有2000亿元元。为满满足资金金需求，公公司将加加快销售售，增加加经营活活动
35、现金金流入，并并将加大大与境外外资本的的合作力力度，推推进房地地产基金金项目合合作。另另外，公公司计划划年内进进行一次次股权融融资，具具体融资资方式将将根据政政策前提提及市场场环境酌酌情考虑虑，并以以对股东东有利为为原则。金地方面面则预计计20006年公公司经营营现金净净流出约约25亿元元，主要要通过发发行短期期融资券券、新增增银行贷贷款及战战略合作作解决。华润置地地方面在在3月27日也也公布了了20005年度度的财务务报告，报报告显示示该公司司最新土土地储备备为399556万平平方米，其其中住宅宅开发占占331187万平平方米，投投资物业业则占66368万平平方米。今今年将会会投资约约20亿
36、至至30亿元元，以增增加土地地储备。此此外，将将会通过过现金和和股票的的方式，向向母公司司收购资资产。为为了满足足未来的的资金需需求，各各公司应应加快销销售，增增加经营营活动现现金流入入，充分分运用财财务杠杆杆空间，积积极寻找找战略合合作机会会，并进进一步开开拓融资资渠道，加加大与境境内外资资本合作作力度，推推进房地地产基金金项目合合作的实实践，探探索房地地产金融融市场的的创新模模式。4 长虹虹置业的的应对策策略4.1 长虹置置业的现现状分析析（SWWOT分分析法）优势（sstreengtth）1、有完完善的可可行性研研究系统统、有利利预防项项目风险险房地产行行业是一一个周期期长、涉涉及面广广
37、、资源源整合性性行业，在在投资开开发过程程中存在在大量不不确定风风险因素素，随着着市场竞竞争日益益增强，房房地产投投资的风风险提高高，这就就有必要要对项目目进行可可行性研研究，而而在房地地产开发发的整个个过程中中，可行行性研究究是最关关键的一一步。面面对各个个不确定定因素，房房产商只只能做出出概率性性的估计计。长虹置业业在发展展的过程程中始终终把握科科学稳健健的决策策，时刻刻保持对对外部环环境变化化的分析析，尤其其是国家家出台的的相关政政策，从从而更好好的预测测项目可可能存在在的风险险。在此此过程中中，各部部分分工工明确：项目策策划部负负责进行行项目定定位深化化的市场场研究，组组织编制制项目目
38、策划报报告、项项目定位位报告和和项目目开发指指导书；设计部部/工程程管理部部负责提提出产品品建议、项项目概念念规划方方案设计计和提出出工程施施工策划划初步方方案；成成本部/财务部部负责项项目成本本测算、财财务经济济指标测测算、成成本测算算和提出出融资需需求；营营销策划划部提出出营销策策划建议议和报告告并组织织项目策策划的听听证会；最终交交给领导导签批。2、加强强设计管管理控制制成本成本风险险是房地地产项目目开发的的整个过过程中最最大的风风险之一一，而成成本主要要是设计计阶段决决定的，不不同的设设计方案案将直接接影响项项目的成成本，而而设计阶阶段对成成本的影影响可能能性是335%75%，设计计的
39、方案案和设计计变更又又是设计计阶段的的主要风风险，因因此采取取措施加加强对项项目前期期的管理理从而有有效控制制成本风风险。长虹置业业以先进进的规划划、建筑筑、园林林设计理理念，做做到方案案和设计计的精致致。公司司都是与与实力雄雄厚的设设计院合合作，并并以合同同的形式式确定该该设计院院最优秀秀的设计计团队，这这样减少少了设计计图中存存在的问问题，更更进一步步减少设设计变更更的发生生。3、成立立专门的的风险管管理部门门控制风风险在机构设设计上，长长虹置业业专门设设有风险险管理部部以促进进公司质质量管理理体系健健全、合合理，并并推进其其有效运运行；为为公司经经营管理理提供法法律支撑撑和管理理建议；合
40、理预预防、转转移和规规避各类类经营管管理风险险。风险险管理部部还有完完善的风风险管理理模板：法律律意见书书、纠纠正预防防措施报报告、审审查通知知、审审计报告告、审审计方案案、工工作底稿稿等。该该部门主主要职责责如下：1.负负责审核核公司质质量管理理体系的的适宜性性、充分分性和执执行有效效性；22.负责责审核与与公司相相关的经经济合同同；3.负责为为公司重重大经营营决策提提供法律律意见和和管理建建议；44.负责责处理与与公司相相关的法法律事务务；5.负责公公司任命命干部及及重要岗岗位人员员的离任任审计；6.根根据总经经理批示示开展专专项审计计工作。4、拥有有强大的的品牌后后盾长虹置业业依附四四川
41、长虹虹集团强强大品牌牌的支持持，在资资金方面面得到保保障也减减少了资资金链短短缺可能能造成的的危险；此外、2008年2月，四川长虹为长虹置业增资一亿，其控股比例提高到69.52。长虹置业将成为四川长虹的三大主营业务之一。劣势（wweakknesss）长虹置置业公司司是20005年年才建立立的公司司，虽然然其拥有有完善的的公司内内部管理理体系和和长虹集集团强大大的后盾盾，但在在房地产产行业，其其还是一一个新生生儿，相相对其他他更具实实力和知知名度的的地产商商，长虹虹置业还还稍显渺渺小。长虹置置业目前前开发土土地均为为长虹集集团以前前的厂房房，土地地储备量量较少，并并且，公公司目前前并未成成功的竞
42、竞买过一一寸土地地，虽然然参加过过土地竞竞标，但但由于集集团公司司在竞标标流程上上的程序序过于复复杂，导导致不能能按时竞竞标，最最终不能能成功竞竞买土地地。过于依依赖长虹虹集团的的管理，在在公司内内部管理理流程上上不够灵灵活。集团在在未来房房地产业业这个领领域的战战略导向向不明确确，资金金分配不不够合理理。长虹置置业的目目前主要要的项目目还在三三级城市市，而在在一级城城市的发发展更能能将公司司品牌打打出去。长虹置置业员工工大多是是通过校校园招聘聘的新员员工，在在房地产产相关专专业知识识上还有有待提高高。机会（ooppoortuunitty）截止20009年年我国城城市化率率为477%左右右，还
43、远远不及发发达国家家的水平平，这意意味着中中国房地地产属于于供小于于求的局局面，发发展空间间相当大大，加上上现在我我国整体体生活水水平提高高，更促促进房地地产的发发展。威胁（tthreeat）20088年全球球金融危危机给房房地产业业带来一一次沉重重打击，在在加上从从20009底开开始到220100年4月月，国家家陆续出出台了“国国四条”、“国国十一条条”和“国国十九条条”，今今年4月月，国务务院又明明确了严严格的差差别化住住房信贷贷政策，进进一步打打压住房房的投机机行为。这这如同四四道金牌牌一样，遏遏制房价价过快上上涨的势势头。现现在国家家宏观政政策的调调控下，对对整个房房地产行行业是一一次
44、打击击，当然然，对长长虹置业业也是一一种考验验。4.2 长虹置置业的应应对房地地产反弹弹期的策策略1、认真真分析近近几个月月整个房房地产业业的兴衰衰规律，准准确把握握可能出出现房价价反弹的的时间段段。6月份770个大大中城市市房价涨涨幅继续续回落，房房价环比比在经过过连续115个月月上涨后后，首次次出现环环比下降降。国家家统计局局12日公公布的数数据显示示，6月份，全全国700个大中中城市房房价环比比下降00.1%，较5月份回回落0.3个百百分点。专专家认为为，700个大中中城市房房价环比比下降00.1%，说明明全国房房价“拐拐点”正正式确立立。专家家预计，下下半年房房价将会会维持下下跌态势势
45、，预期期明年一一季度会会触底。对对于下一一步的政政策走势势，住房房和城乡乡建设部部有关负负责人112日明明确表示示，当前前房地产产市场运运行整体体上呈现现积极变变化，部部分城市市房价过过快上涨涨的势头头得到了了遏制。下下一阶段段，住房房和城乡乡建设部部将督促促各地继继续坚定定不移地地贯彻国国发22010010号文文件及相相关配套套政策措措施，严严格执行行差别化化的住房房信贷政政策，在在支持居居民合理理住房消消费的同同时，坚坚决遏制制投资投投机性购购房；继继续采取取积极措措施，促促开工、促促销售，努努力增加加普通商商品住房房供应，加加快推进进保障性性住房建建设和各各类棚户户区改造造；继续续加强房
46、房地产市市场监管管，促进进房地产产市场平平稳健康康发展。房价下半半年有望望维持跌跌势数据显示示，6月份，770个大大中城市市商品房房销售价价格同比比涨幅达达11.4%，较较上月减减少1个百分分点，商商品住宅宅销售价价格上涨涨15.8%，普普通住宅宅销售价价格上涨涨15.2%，高高档住宅宅销售价价格上涨涨18.0%。自自4月份成成为这轮轮房价同同比增幅幅的高点点后，连连续第22个月出出现回落落。上海海易居房房地产研研究院综综合研究究部部长长杨红旭旭认为，今今年剩余余月份，这这一增幅幅将持续续回落，预预期明年年一季度度出现负负增长。杨红旭分分析说，6月份，70个大中城市房价环比下降0.1%，较5月
47、回落0.3个百分点，其中新建住宅与上月持平，二手住宅下降0.1%。这是房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降。这说明全国房价“拐点”正式确立。下半年，房价将会维持下跌态势，预期明年一季度会触底。记者发现现，虽然然房价涨涨势有所所遏制，但但同比涨涨幅仍旧旧高达两两位数。上上海佑威威房地产产研究中中心副主主任陆骑骑麟分析析说，全全国6月房价价同比涨涨幅仍处处高位运运行，这这与去年年同期的的基数相相对较低低有关，并并且去年年房价快快速上涨涨阶段主主要集中中在下半半年和今今年3、4月份，因因此房价价同比涨涨幅出现现明显回回落至少少要等到到今年四四季度左左右，但但房价同同比涨幅幅出现回回落说
48、明明调控政政策正在在发挥作作用。21世纪纪不动产产集团市市场总监监林蕾认认为，从从具体的的统计数数据看，全全国房价价仍还会会继续下下行。根根据国家家统计局局的数据据显示，新新政已经经达到了了预期效效果，全全国房价价快速上上涨势头头已经得得到了明明显的遏遏制。另另外，根根据市场场规律，在在二手房房房价下下跌之后后新房房房价开始始随之下下滑，“现现在的情情况是，二二手房价价已经明明显下跌跌，而新新房这块块儿才刚刚开始。”“从我们们对北京京、上海海、深圳圳等城市市的监测测结果分分析来看看，未来来市场将将呈现量量稳价跌跌的态势势。”林林蕾预计计，在新新政不变变的情况况下，新新房价格格的下调调压力会会日趋增增大，今今年9、10月份份新房或或迎来全全面下跌跌。直至至明年初初，降价价态势才才会得到到一定程程度的遏遏制。全年成交交量或降降两成就在房价价出现变变动的同同时，记记者了解解到，成成交量、开开发商资资金链、供供求关系系