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1、操作步骤11：商场场物业市市场调研研分析 操作步步骤2：项目条条件分析析 操作步步骤3：项目定定位策略略 操作步步骤4：商场建建筑规划划及设计计 操作步步骤5：营销推推广投资资回报分分析 操作步步骤6：广告推推广策略略 操作步步骤7：关于旺旺场经营营建议 操作步聚11：商场场物业市市场调研研分析 商品房房大量空空置，有有一条很很重要原原因是发发展商的的决策层层缺乏必必要的市市场调查查，没有有掌握到到足够的的商场信信息导致致决策失失误，使使项目开开发出现现选址不不准和市市场定位位不发。 如位于武汉汉市江岸岸区某大大厦，从从它的规规模、设设计、装装修、设设备，到到付款方方式，这这个项目目在同一一区
2、位中中应属佼佼佼者，但但建成以以来，出出租和出出售比率率都很低低，发展展商难以以实现预预期效益益。究其其原因，主主要是投投资失策策。该地地方改造造前路面面狭窄残残旧，常常堵车，人人气虽旺旺，但大大量是外外来人口口，收入入不高，周周边多家家大型国国营企业业经济也也不甚景景气，且且周围临临建商铺铺月租金金要比大大厦租金金便宜11半多。在在这样的的环境中中，发展展商把大大厦定位位为商业业、酒店店、桑拿拿等，显显然是不不适合的的，是不不经深入入市场调调查作出出的不准准确决策策。 商场物业成成功开发发的前提提是做好好市场调调查，否否则，就就不能在在残酷的的市场竞竞争中获获胜。但但很遗憾憾，不少少开发公公
3、司并没没有一套套完善可可操作的的关于项项目开发发前期的的市场调调查方案案，每每每接到一一个项目目，总是是凭国土土、规划划、税务务要求和和几个楼楼盘的数数据就由由业务人人员凭经经验写出出项目的的可行性性分析报报告。科科学性、准准确性不不高。 1、商商业物业业调研需需要了解解的内容容： 11.1.1对经经济与发发展形势势分析 房地产业的的发展与与一个国国家和地地区的政政治、经经济、金金融、教教育和治治安、社社会发展展等因素素息息相相关。这这些因素素将直接接或间接接对房地地产市场场和产业业产生影影响，尤尤其是对对房价和和销售情情况。要要制定正正确的开开发项目目策略，不不能不综综合考虑虑这些因因素。一
4、一些外商商之所以以纷纷投投资发展展我国房房地产业业，很重重要原因因是他们们看到了了改革开开放后的的中国经经济不断断向前发发展，政政局和社社会环境境稳定，投投资收益益率高，广广大人民民群众有有迫切改改善改善善住房条条件的需需求和能能力，事事实也正正是如此此。 1.1.22对房地地产市场场发展态态势分析析 对本地区、本本省、周周边城市市（外销销楼还须须了解港港澳地区区的房地地产市场场动态）以以至全国国房地产产开发建建设的总总体情况况进行了了解。这这样才能能克服投投资的盲盲目性，有有助于市市场定位位准确。前前几年，武武汉市有有些发展展商看到到写字楼楼有利可可图，回回报率高高，纷纷纷投资兴兴建。由由于
5、未对对市场当当时和未未来几年年写字楼楼需求情情况进行行深入了了解和预预测，以以致盲目目投资，造造成今天天写字楼楼大量空空置、投投资难以以回收的的现实。这这方面需需要了解解的内容容包括近近几年各各类房地地产开发发项目完完成投资资额、竣竣工面积积、施工工面积、新新开工面面积、销销售面积积、销售售价格、空空置面积积、市场场变化情情况，以以至今后后几年对对各类物物业潜在在需求与与有效需需求的分分析。当当然，也也包括银银行开展展住房抵抵押贷款款情况的的力度和和发展趋趋势等。 1.1.33对房地地产政策策法规和和政府规规划措施施 近期，有关关房地产产的投诉诉纠纷日日益增多多，除了了购房者者法律意意识有所所
6、加强外外，更重重要一点点是不少少发展商商没严格格按章办办事，出出现了商商品房交交易中常常见的短短斤缺两两、货不不对板、延延期交楼楼、承诺诺不兑现现等问题题。所以以开发企企业的领领导和专专业人员员必须熟熟悉有关关政策法法规，遵遵章守法法。否则则，稍有有差错便便会直接接影响到到开发项项目的正正常顺利利进行，造造成不必必要的浪浪费。这这方面主主要了解解的是：土地使使用、规规划设计计、拆迁迁安置、开开发管理理、建筑筑施工、销销售、税税收、物物业管理理等方面面的法规规以及政政府领导导人的重重要讲话话，新的的政策措措施、工工作部署署等。近近期出台台的关于于住房制制度改革革、蓝印印户口制制度，尤尤其对商商品
7、房预预售条例例等规定定、政府府对销售售“放心房房”的要求求等等，更更须熟悉悉和严格格执行。掌掌握上述述各有关关政策法法规及政政府调整整政策的的信息，就就能及时时调整房房地产开开发和销销售策略略，有助助于项目目的成功功。 1.1.44对项目目周边居居民的调调查 无论哪一类类物业，要要做到市市场定位位准确，都都必须深深入了解解居民，尤尤其是项项目周围围居民的的住房现现状、人人员构成成、文化化程度、收收入情况况、购房房能力、住住房需求求、购房房动机及及未来住住房的期期望，可可接受的的价格，对对付款方方式、套套型面积积、装修修标准、居居民环境境和设施施配套等等。然后后再有针针对性的的根据这这些资料料来
8、确定定将来所所开发项项目的市市场定位位。比如如，有的的项目所所在环境境居住情情况比较较复杂，各各类居民民杂居，外外来人员员不少，如如果把市市场定位位为大套套型的中中高档住住宅，将将有可能能导致挫挫败，因因中高收收入人群群一般不不愿到这这类地段段购房居居住。 1.1.55对周边边同类楼楼盘的调调查了解解 对周边同类类楼盘的的调查了了解，有有利于在在制定项项目营销销策略时时做到扬扬长避短短，在今今后的市市场竞争争中处于于较为有有利的位位置，制制定正确确的竞争争对策。这这方面了了解的内内容主要要有：楼楼盘所处处位置、销销售面积积、销售售价格、销销售手法法（包括括宣传口口号、卖卖点和宣宣传媒体体等）、
9、销销售进度度、付款款方式、购购房对象象及楼盘盘设计造造型、装装修标准准、配套套设施和和环境美美化绿化化等，同同时还要要尽可能能了解楼楼盘的施施工进度度、资金金到位情情况和物物业管理理情况等等，然后后制表逐逐一进行行比较分分析，以以便正确确定出自自己的开开发营销销策略。 市场调查获获取信息息的方式式、方法法很多，为为了获得得准确而而周详的的第一手手资料，发发展商既既要重点点使用本本单位专专业人员员，充分分发挥其其积极性性；也可可以适当当聘请一一些相关关专业的的社会人人员和在在校大中中专学生生作为兼兼职人员员，交给给他们承承担部分分调查工工作；还还可以委委托有关关机构进进行调查查策划。无无率由谁谁
10、去做这这项工作作，都要要求深入入细致，坚坚持不懈懈。 2、以以下三种种调查方方法可作作参考 1.2.11直接调调查 直接与政府府人士、房房地产代代理商、发发展商、金金融部门门、行业业协会、社社会有关关机构以以及市场场中的活活跃人士士广泛交交流接触触，询问问、请教教，以较较快的速速度获得得所需的的市场信信息。通通过这种种方法取取得的信信息往往往比较可可信。 1.2.22间接调调查 通过报纸、刊刊报及其其他媒体体收集有有关房地地产信息息、发展展动态、市市场分析析等材料料，当然然对这些些材料要要对比分分析，去去伪存真真。 1.2.33直接征征询 这一方法的的难度相相对较大大但获得得的信息息具有较较强
11、的参参照性，对对项目的的定位和和营销的的制定很很有意义义。使用用这种方方法，首首先要把把咨询了了解的问问题编制制问卷、填填写。咨咨询调查查要注意意对象的的选择，要要合理选选择各阶阶层不同同年龄、文文化、收收入层次次的被访访人员，使使调查具具有代表表性。这这种方法法也可以以街头随随机访询询或在展展销会上上作问卷卷调查。 1.2.44现场“踩点”调查 这是不少发发展商、代代理商作作市场调调查常用用的方法法。调查查人员以以买楼者者身份直直接进入入销售现现场，通通过索取取楼盘资资料、听听售楼员员介绍，实实地调查查观察，从从而获得得资料。不不过要注注意楼盘盘资料和和售楼员员介绍是是否有夸夸大和不不全面之
12、之处，不不要为其其表象所所迷惑。尽尽可能通通过参观观楼盘、施施工现场场及其他他途径从从侧面，从从其内部部人员和和一些已已购房人人士作深深入的调调查，增增大调查查结果的的可靠程程度。 操作步步骤2：项目条条件分析析 2.11项目的的开发原原则及思思路 充分考虑虑多行为为与商业业的有机机整合，既既保障开开发商的的开发利利益，又又要确保保按商业业区模式式进行商商场动作作； 充分考虑虑本案所所处商圈圈的特色色与经营营文化嫁嫁接，创创立本案案的核心心商圈的的竞争力力； “售得出出、租得得满、做做得旺”为大前前提，对对本案的的投资者者，租赁赁经营商商户，服服务的消消费人群群进行合合理而准准确的市市场定位位
13、。 以“做得得旺”为终极极目标，进进行招商商定位，功功能划分分和商户户组合； 以本案的的目标消消费群作作为市场场宣传推推广的主主要攻击击对象，强强势树立立本案品品牌形象象； 优先引进进核心主主力店。设设计具备备自身特特色的营营销策略略，推出出适合市市场的投投资品种种。 2.22项目SSWOTT分析 S项目目优势 地段位位于传统统的商业业区荔湾湾区下九九路段与与康王路路交汇处处，正对对100000文化广广场。 交通康王路路正式启启用，南南北交通通提升，将将促进经经贸发展展。 人流日日均流量量高达330-550万人人次。 旅游文化古迹迹名胜众众多，西西关风情情文化已已成为十十大旅游游景点之之一，旅
14、旅游优势势不断开开发运用用，促进进商贸经经济发展展。 政策旅旅游带动动经贸是是政府对对步行街街的经济济规划，给给商业项项目提供供了广阔阔发展空空间。 W项目目劣势 区域经营形形象化以中中低档产产品经营营为主，产产业形象象较乱，对对品牌商商户投资资经营及及外区消消费购物物缺乏吸吸引力。 面积项项目为东东西两座座，中间间以天桥桥作连接接，单层层面积较较小。 配套停停车场，仓仓储，物物流等硬硬件设施施有待完完善。 O项目目机会 经营模式在区区域市场场中缺乏乏新型的的主题特特色商场场。 旅游文化观光光旅游价价值不断断提升，可可吸引众众多外地地旅游群群体购物物消费。 商业价值提提升交通及及区域形形象提升
15、升，购买买力增强强，吸引引多类经经营商户户进驻经经营。 T项目目威胁 经营商品及及品牌商商户在同同一区域域存在复复叠经营营现象。 十甫名都商商场将在在今年88月开业业，招商商难度增增大，而而且该项项目经营营规模宠宠大。市市内多大大商场招招商力度度不断加加大，品品牌客户户群体是是共同招招商对象象。 总 结： 从外部环境境到内部部规划及及经营的的长远角角度出发发，如何何利用本本项目独独特的环环境优势势，制定定出创新新的经营营模式及及观念，营营造出精精品项目目，充分分运用广广场项目目规划特特色，形形成具竞竞争力的的市场优优势，给给投资者者充足的的信心。无无论经营营步景，经经营模式式，开业业时间，项项
16、目包装装，建筑筑规划设设计，物物业管理理，开业业后经营营推广等等方面需需细致研研究制定定。 2.33上下九九商圈消消费群体体特性 AA.商品品种类丰丰富，价价格便宜宜成为吸吸引力之之一，商商品的组组合、商商品档次次是商场场定位的的首要因因素。 B.本区以以青年消消费群体体为主，集集中在115-335岁之之间占880%以以上。 C.消费者者购物时时间约33小时，购购物消费费支出在在1500-3000元之之间，主主要购买买服装、鞋鞋类、精精品及饮饮食消费费为主。 D.高档品品牌在本本区由于于消费力力较低原原因，未未形成主主流消费费，但随随着城建建规划及及交通便便捷的提提升，入入住居民民素质提提升，
17、将将全面提提高其整整体消费费购买力力。 E.旅游观观光特性性日益明明显，珠珠江三角角洲及省省外、港港澳地区区游客数数量逐年年增加，消消费群体体正逐步步扩大。 F金银玉玉器、古古玩等中中高档商商品吸引引来自国国内外众众多商这这有前来来交易，从从侧面促促进各类类消费需需求。 2.4上下下九商业业步行街街经营特特性 A.以街铺铺经营为为主，商商场室内内铺为辅辅助，面面积主要要集中在在50-80，100-200两类类为主。 B.服装、鞋鞋类、眼眼镜、金金银玉器器、化妆妆品是主主力经营营商品，中中低售价价为主。 C.经营商商户薄利利多销及及特色经经营吸引引消费群群体，普普遍经济济能力中中低为主主。 D.
18、商户有有在提升升整体街街区形象象的同时时对经营营档次提提升的需需要。 商铺档次参参差不齐齐，形成成落差较较大，尤尤其是大大型商场场的室内内铺，缺缺乏统一一经营规规划，功功能划分分杂乱，缺缺乏整体体扩张力力度及管管理，形形象有待待提升。 操作步步骤3：项目定定位策略略 3.11商场的的市场定定位 形象定位 上下九步行行街集购购、食、娱娱、休为为一体的的新概念念，立体体花园街街市，建建造立体体步行街街。强调调街铺，强强调步行行街，强强调商场场特色吸吸引力，强强调西关关传统商商业文化化。强调调商场包包装特色色，经营营特色，旅旅游特色色，以及及休闲购购物吸引引力，强强调西关关传统商商业文化化。 旅游文
19、化立体花园街街铺特色经营3.22商场的的目标客客户定位位 租赁使用商商场的目目标群分分析 品牌形象店店 / 连锁店店 / 专业店店 / 传统商商户 / 个体体工商户户 目标群特性性： 以经营中中低档服服装、鞋鞋帽、金金银玉器器、生活活用品、精精品等传传统商品品为主。 中小型商商户以薄薄利多销销作经营营目标，缺缺乏精品品特色经经营意识识。 租金承受受力较低低，普遍遍存在街街铺经营营概念。 对整体区区域形象象及交通通条件提提升，加加强旅游游文化建建设带动动经贸发发展非常常乐观。 近年出现现大批年年轻创业业经营商商户，经经营潮流流前卫产产品，吸吸引众多多青少年年消费群群体。 3.33商场的的目标消消
20、费群 目标投资经经营者及及消费群群体分析析 本项目所在在商业区区中，覆覆盖所有有年龄阶阶层的消消费者。主主体消费费群在118-335岁占占45%，355-455岁占335%，115-335岁占占20%。所以以在功能能规划上上尽可能能满足各各年龄段段消费需需求。 15-255岁 A.属于冲冲动性消消费心理理，而且且很大的的自主支支配权，喜喜欢相互互攀比，追追求新事事物，新新潮流，带带有一定定消费的的盲目性性。 B.消费力力以中低低档为主主，以购购买快速速消耗商商品为主主，包括括服装、鞋鞋类精品品、小食食、音像像制品、IIT产品品、体育育用品为为主。 25-355岁 A.具有一一定的经经济能力力及
21、支配配权，追追求品牌牌和享乐乐，消费费心理较较为成熟熟。 B.消费力力以中高高档为主主，是主主力消费费群体，以以购买中中高档实实用型产产品为主主。 包括：电器器、ITT产品、服服装、鞋鞋、化妆妆品、音音像图书书制品、钟钟表、家家居用品品等。 35-455岁 A.较强经经济能力力及支配配权，追追求品牌牌实用型型产品为为主，消消费心理理成熟理理性。 B.消费以以中高档档为主，购购买中档档耐用型型保值产产品为主主。包括括：古玩玩、字画画、玉器器、家居居用品、服服装、鞋鞋类、化化妆品、音音像图书书制品等等。 C.注重品品牌商品品的内涵涵，注重重投资性性产品及及追求更更高层次次的文化化及娱乐乐享受。 旅
22、游客户群群体 A.亲身体体验中国国传统西西关文化化艺术和和商业步步行街特特色而前前来购物物观光消消费，具具一定的的冲动性性和随意意； B.传统的的中档商商品较受受欢迎，消消费力以以中高为为主； C.是主力力消费群群体之一一，从而而带动购购物、饮饮食、娱娱乐消费费。 3.44商场经经营模式式 经营模式组组建建议议如下： 1、广泛地地与旅游游机构，旅旅游局文文化机构构合作，借借游客群群体优势势，吸引引至本商商场观光光。 2、在经营营传统商商品基础础上，强强调配套套及特色色服务。 旅游观光特色主题经经营购物、饮食食、娱乐乐、休闲闲一体化化3.5商场场的商品品定位及及功能定定位 楼层功能定位建 议B1
23、青少年潮流流时尚用用品专区区。包括括服饰、鞋鞋帽、精精品、IIT音像像制品、特特色饮食食网吧引入各类手手工作坊坊，航模模、手工工艺品制制作培训训班。并并与少年年宫及港港澳地区区青少组组织联手手举办各各类青少少年活动动，并成成立青少少年活动动基地。F1高档品牌时时尚用品品 包括服装、鞋鞋类、化化妆品、皮皮具、精精品在商场街铺铺利用骑骑楼及文文化广场场建筑特特色，设设立露天天和室内内相连的的茶艺馆馆、咖啡啡酒廊与与二楼相相连。增增加商场场休闲观观光功能能。F2中高档品牌牌时尚用用品在二楼售卖卖多类用用品的同同时，设设立美容容、美发发、美甲甲、美休休的专业业会所机机构，以以及书吧吧、网吧吧在购物物之
24、余，提提供全面面配套服服务。F3 （东）粤居茶楼，荔荔湾美食食以极富传统统的广州州西美食食特色粤粤剧艺术术表演带带动饮食食消费。F3 （西）旅游工艺品品专卖店店、丝绸绸、旅游游工艺品品、民族族服饰、古古玩玉器器、字画画、中药药材引入清平市市场，玉玉器街、十十三行等等特色经经营商户户，并吸吸纳1-2间品品牌旅游游公司提提供各类类服务，同同时对工工艺品的的展示、销销售、鉴鉴定成立立专业权权威机构构，对其其进行监监督管理理、推广广，并成成立艺术术协会，吸吸引各地地行专前前来交流流、交易易提升经经营档次次。F4广州西关美美食城吸吸纳泮溪溪酒家、陶陶陶居、北北园酒家家、菜根根香、广广州酒家家等老字号大大
25、中型酒酒家引入老字号商户，体体现西关关及广州州传统钦钦食文化特色色，形成成饮食文文化，并并提供一一些特色色 商品定位 以经营中高高档商品品为主，提提供完善善的配套套及特色色服务，全全面提升升经营形形象，体体现项目目定位优优势及长长远市场场竞争优优势。 功能定位 集旅游观光光、购物物、饮食食、娱乐乐休闲于于一体的的立体花花园式商商场。 3.66特色定定位 1、 上上下九路路全新概概念的立立体园林林街铺。 22、全面面导入园园林绿化化，强化化休闲旅旅游功能能。 33、利用用楼层高高的不利利条件，作作退台设设计，导导入立体体园林效效果，增增强商场场外观及及通透性性 4、立体化化的步行行街，层层层皆地
26、地铺。 5、传统骑骑楼商业业文化的的现代版版，承传传百年繁繁华。 6、具有极极强的休休闲、观观光、游游览功能能，集购购、食、娱娱、休于于一体。 3.77竞争定定位 经营理念的的领导者者 丰富的岭南南风情和和历史文文化为主主题，建建设成集集休闲购购物旅游游、饮食食旅游、传传统民俗俗风情旅旅游、观观赏、休休闲、娱娱乐旅游游为一体体的多功功能商业业城，突突出商场场特有的的文化旅旅游拉动动商业经经营动作作的新模模式。 商业文化的的承传追追随者 保留上下九九原有金金饰、玉玉器、服服装、妇妇女、儿儿童用品品的传统统经营项项目，一一方面培培育一批批有声誉誉、讲信信用的本本地经营营名店，另另一方面面吸引港港台
27、澳和和省内外外的名店店、专店店来设分分店。 商品定位上上的挑战战者和补补缺者 复古传统的的粤内茶茶楼文化化，宣扬扬岭南风风情文化化，引进进省内外外和港澳澳地区中中高档名名店入场场经营，填填补本地地区一贯贯给人是是中低楼楼入线的的感觉。 操作步步骤4：商场建建筑规划划及设计计 商场的的统一性性，整体体性，首首先表现现在建筑筑的风格格及造型型，色彩彩等方面面，并与与周边建建筑环境境相融，与与项目定定位一致致，经营营特色一一致，注注重装饰饰物品的的陈设，以以室内装装修风格格体现各各类楼层层经营功功能特色色。 4.11上下九九建筑规规划及风风格特性性 首层骑楼楼设计，22-3层层采用围围蔽式设设计。
28、装饰工艺艺传统丰丰富，包包括岭南南木雕、石石雕、砖砖雕、陶陶雕、灰灰塑、壁壁画、铁铁花、玻玻璃等。 街面铺设麻石砖，墙体以青砖、女儿墙为主，配以各类造型的满洲窗，流光异彩。 风格融合合了西式式、欧式式建筑特特色。 注重建筑筑物、灯灯光、影影的夜间间效果，墙墙体以各各类浅色色及白色色作搭配配，形成成古典与与完美的的结合。 4.2整整体规划划设计建建议 东西两座座以及天天桥应视视为一种种整体规规划 东东西建筑筑为岭南南建筑风风格，天天桥为追追求其通通透性和和现代感感，也将将与楼层层同样采采用退台台叠级式式设计，增增强立体体感，采采用全围围蔽管道道，蓝色色玻璃设设计，配配上金属属装饰构构件，增增强现
29、代代感，并并以水平平电动扶扶梯连接接，增强强东西二二座交通通便利，缩缩短来往往时间，有有助于场场内人流流交通组组织，并并形成独独特的建建筑特色色。 特色景观观设计 建议：项目目正对1100000文文化艺术术广场，景景观及绿绿化将全全面营造造，由于于建筑本本身录像像片造型型及色彩彩外仍需需增加一一些动感感活动，作作为商用用物业，我我们认为为水景的的营造十十分必要要，俗话话说“水为财财”，商家家必会乐乐意。建建议在东东西座44-1层层建造二二道水帘帘瀑布，瀑瀑布从44层飞泻泻到首层层，首层层地面设设置两大大储水池池，并连连接一条条流动水水道，营营造一道道亮丽风风景线。同同时也为为三层食食肆创造造出
30、高雅雅的环境境。 利用地形形，采用用退或式式设计，导导入立体体园林效效果，实实现“室室内空间间室外化化”立体体效果。 建议：每层层建筑作作叠级式式设计，并并在叠组组平台上上栽种各各类岭南南花卉、植植被。每每层窗上上层采用用拱形设设计，让让阳光照照射入室室内，增增强采光光和通透透性，并并在铺位位结构上上采用隔隔5-66间铺中中间就预预留一条条2米通道道，落地地玻璃围围蔽，可可清晰见见到街外外景观人人物，增增加立体体空间。街街道地板板采用麻麻石地砖砖开花作作艺术造造型和照照明总体体感觉室室外化。 东西二座座建筑风风格外立立面以岭岭南特色色为主，显显现西关关合壁的的完美艺艺术效果果。 建议：首层层骑
31、楼设设计，采采用欧洲洲古典建建筑廊开开成与敞敞开式店店面相结结合，二二三层外外立面采采用全落落地玻璃璃设计为为主。在在玻璃之之间衔接接处用青青砖，方方型立柱柱作联接接，同时时玻璃表表面将配配上多类类传统图图案，并并作摩沙沙处理，要要增加室室内外光光功能，窗窗柜以拱拱形立体体作装饰饰。四层层采用传传统围合合式设计计，外墙墙用线条条作搭配配，配上上满洲窗窗，彩色色玻璃口口通花铁铁栏，外外飘式阳阳台，窗窗顶增加加兰白色色弧形遮遮阳罩。 三楼以上上楼层的的垂直交交通组织织建议 把东西两座座室内手手扶梯移移至室外外，直上上三楼。 东西两座增增设垂直直观光梯梯，增强强观光价价值、缩缩短上下下时间。 整体装
32、饰饰风格建建议 突出岭南建建筑特色色，包括括造型、色色彩、材材料结合合商场使使用设计计特色；各类装装饰品、艺艺术雕刻刻、字画画、灯具具、广告告招牌、花花卉统一一设计制制作；注注重夜间间灯光照照明，每每一层叠叠级位置置配上黄黄色泛光光、聚光光等照明明；营造造一种特特色旅游游文化与与休闲购购物的和和谐氛围围。 各楼层装装修设计计及商铺铺间隔建建议 室内装修设设计以简简约设计计为主，强强调空间间和材料料的搭配配，体现现开阔、明明亮、艺艺术氛围围浓厚特特色，体体现各楼楼层功能能，经营营特色，并并充分将将室外景景观自然然过渡到到室内增增强整体体。 所有商铺广广告招牌牌、户外外灯箱、吊吊旗、PPOP的的设
33、置均均由商场场统一制制定，力力求完整整统一形形象。 楼 层功能定位装修设计商铺间隔面积B1青少年潮流流时尚用用品经营韩日时时尚商品品，在广广场入口口设置东东西两个个全通透透玻璃拱拱门，用用蓝色灯灯光和金金属物件件，体现现时代IIT感，鲜鲜艳色彩彩作为场场内主基基调，地地板铺彩彩色地砖砖，凹凸凸金属地地板，天天花用光光管排列列成几何何型，大大型筒灯灯照明，配配置分类类时尚潮潮流立体体装饰物物，涂鸦鸦英文、韩韩文、日日文作装装饰。采用敞开式式，半敞敞开式为为主5-8占占20% 8-10占600% 10-200占220%F1 F2中高档 时尚用品体现现代时时尚品牌牌商品经经营特色色，公共共部分用用浅
34、白色色抛光砖砖铺设，交交汇部分分用图案案搭配，石石茧灯组组成多种种造型点点缀开花花，墙身身以玻璃璃间隔为为主。摆摆设西关关历史图图片、雕雕塑，沿沿路摆设设芭蕉树树花卉，增增设各类类木制座座椅，廊廊灯柱灯灯，壁灯灯。用玻玻璃及金金属配件件作衬托托。采用落地玻玻璃围蔽蔽，独立立式商铺铺设计首层：200-500占220% *50-1100占600% *100以上占占20% 二层：100-200占200% *30-550占占40% *20-330占占40%F3西粤剧茶楼、西西关美食食明清复古设设计为主主，材料料选用古古砖，女女儿墙、麻麻石砖，红红木甲板板，清漆漆木门，八八角门窗窗，各类类雕刻，中中央设
35、置置粤剧表表演表演演舞。敞开式设计计为主*100-1500占220% *150-2500占550% 250以以上占330%F3东旅游工艺品品、传统统艺术品品体现工艺品品特色，重重点在公公共部分分进行装装饰设计计。铺设设仿古地地砖，青青砖墙，人人字形玻玻璃瓦，石石英直射射灯。尚开式，围围合式设设计为主主10-200占550% 20-300占330% 30-500占220%F4西关美食体现传统美美食文化化，营造造高雅氛氛围，重重点在公公共部分分装修，铺铺麻石青青砖和红红木板。围合式设计计为主300-5500占200% 500-8800占200% 800以以上占660%天面楼层露天西餐酒酒廊体现自然
36、交交融的特特色，增增强观光光休闲功功能，天天面建造造八角凉凉厅式拱拱形西式式塔楼，四四周栽种种花卉点点缀，增增设户外外休闲活活动场所所。商户组合建建议主办口散户楼层目标经营商商户商场名称比 例例比例流行前线状状元坊商商户日韩韩时尚用用品商户户ITB10.20.8前卫快车音像制品商商户F1ESPRIIT，G20000，U2，CK。0.90.1甘溪F2LV，CDD，PARRDE，卡卡佛连，CHANEL，姿生堂等0.70.3兰湖F3银记、伍湛湛记吴才才记、成成珠楼南南信、杏杏花楼池池东座记云吞面、德德昌咸煎煎饼欧成成记上汤汤鲜虾云云吞面0.50.5雁翅城顺记椰子雪雪糕等F3清平市场、古古玩玉器器街0
37、.30.7步骘城西座泮溪酒家、莲莲香楼、广广州酒家家、菜根根香、北北园、F41荣城南园、西园园、大公公酒楼等等天桥第二层青云云巷第三三层火巷巷走廊 操操作步骤骤5：营营销推广广投资回回报分析析 5.11招商策策略 确定一个明明确的招招商思路路，贯穿穿始终，树树立长期期品牌，先先形象后后规划。 筹备初期，着着重项目目整体形形象宣传传，再针针对商家家宣传商商场经营营理念，功功能规划划，经营营优势，投投资前景景。 先主力后散散户 首先将具号号召力的的品牌龙龙头商户户引入（如如崇光、迪迪生数码码）给予予租金优优惠，再再借其品品牌优势势，带动动散户进进场。 先收紧后放放松 遵循“高品品味，低低门槛”策策
38、略，对对目标主主力商户户适当放放松，严严格挑选选吸纳商商户，在在开业前前再放松松各级散散户，力力求“满满场开业业”效果果。 5.2招商商价格 价格定位基基础 参考区域各各行业租租金水平平及各主主要竞争争商场租租金水平平，作前前期租金金价格参参考。 楼层面积（m22）月租金回报报 （元元/m2）月租金回报报 （万元元/月）年租金回报报 （万元元/年）B13760250-445094-16691128-20228F12856750-111000241-33152568-37880F24026250-3350101-11411212-16992F34026150-220060-811720-9972
39、F4402680-155032-600384-7720 5.3各楼楼层租金金价格建建议 租价以建筑筑面积算算 负一层:2250-4500元/mm 首层:7550-111000元/mm 二层:2550-3350元元/m 三层:1550-2200元元/m 四层:800-1550元/m(饮食食部分,租金可可按实用用面积管理理理费计算算) 天面:待定定 5.44投资回回报设计计 租金回报分分析表(纯租金金收入) 小计:5001-7765万万元/月月,总计计:60012-91992万元元/年 根据上表所所列,假假设其销销售水平平可实现现的前提提下,作作如下分分析: 总面积:1187994m 租金均价：4
40、700元/mm 月租金:5501-7655万元/月 年租金:660122-91192万万元/月月 5.55返租回回报分析析 以以商铺FF1做返返租回报报假设 楼层面积（m22）售价（万元元/m22）月租（元/m2）返租回报110% 5年（万万元）返租回报88%5年年（万元元）F12856810001142449139 如发展商按按上表租租金出租租,5年年实际租租金收入入总额与与发展商商售铺后后的返租租回报率率. 5年期年回回报率110%之之回报总总额多高高于实际际租金。 年租金总总额1771366万元。 5年期100%回报报总额1114224万元元。 抵偿业主的的回报总总额同上上例，多多回笼7
41、79977万元，约约4677万元/月月。 本分析表未未计租金金年递增增幅，若若计算年年增比率率，则发发展之收收益应高高于上表表金额。若若与租铺铺客户签签订年期期租约，可可用时收收取春五五年租装装集资费费，成为为额外收收入来源源。 根据上表分分析 发展商商铺铺总收益益=商铺铺总销售售额+（55年租金金总额-5年回回报总额额）+租租金年递递增额+租户进进场装修修集资收收益+其其它收益益。 返租销售的的设计 从商场开业业之月起起，由发发展商向向业主提提供5年年年回报报8%或或10%。 返租总回报报率为商商铺成交交总额的的40%。 40%的的返租回回报在业业主购铺铺时即付付10%，商铺铺交付时时付30
42、0%。 发展商在在前期销销售实现现后即可可回收990|%的商场场资金。 商铺交付付时，相相信整体体项目的的销售已已基本完完结，资资金回收收已到位位，商场场的招商商工作已已全面铺铺开。330%的的回报不不可能对对发展商商造成压压力和负负担。 业主购铺铺后即办办返租，即即得返租租回报交交铺前即即可得到到5年的的全额回回报，免免除一切切后顾之之忧。 5.6招招商原则则 前期遵循“高品味味，低门门槛”原则。 5.7招商商步骤及及目标 招商采用“媒体宣宣传+公公关活动动推广+直销推推广”形式进进行，同同时与工工程进度度配合。 5.8招商商条件 以纯租金金形式为为主，风风险较低低； 合作分成成，保底底分成
43、形形成为辅辅助，主主要针对对临时商商品展示示推广及及开业前前部分商商铺招商商等方面面。 租赁期限限，根据据各行业业而定： 行 业租 期所占比例百货零售业业2-3年70%3-5年30%饮食娱乐业业5-8年90%8-10年年10% 临租按按日/周周/月/季度计计算 免租装装修期 饮食娱娱乐约660-1120日日 百货零售业业约300-500日 期 限招商阶段时间楼 层招商目标回笼资金1认知阶段6-7月中中旬F3、F44、B11向各主力行行业龙头头商户作作内部推推广2公开招商7-9月下下旬F2、F11以饮食机构构为主，BB1为铺铺，F33占600%，FF4占550%，BB1占550%150-2250
44、万万3持续招商10-122月下旬旬B1-F44F2占700%，FF1占770%，以以品牌形形象为主主240-3300万万4试业至开业业前12-2月月 1月1日试试业总体招商达达90%以上150-2200万万1月下旬开开业 合约约保证金金 一般按2个个月租金金作按金金，合同同期满无无息退还还。 饮食娱乐业业1个月月或商总总额作押押金，合合同期满满无息退退还。 管理费 按日常管理理费的支支出预算算摊，建建议标准准30-38元元/（以以含广告告推广费费） 经营方式式 商家自由经经营牌照照 发展商统一一发牌照照 成立专门独独立经营营管理公公司，从从事市场场公关，推推广等各各项日常常事项，为为商户提提供方便便。 操作步骤66：广告告推广策策略 广告推推广与招招商部署署同步执执行 第一步：新新闻文件件形式炒炒作，项项目前景景规划经经营优势势。 第二步：举举行各类类公关活活动，推推广项目目。以事事件营销销作配合合，全面面公开招招商。 第三步：广广泛运用用各类有有效媒体体与机构构的多种种形式共共同推广广，促进进招商成成功。 6.11广告推推广目标标 通过塑造商商场品牌牌形象 强化商场场规划经经营优势势 增强投投资经营营信心及