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1、第一部分分物 业 管 理理服务设想想及策划划1、1*物物业管理理服务整整体设想想及策划划1、1、11物业特特点*是*市高档档的别墅墅、多层层、小高高层组合合型的住住宅区，占占地面积积4万平平方米， 建筑面面积5777344.766平方米米，位于于*市开开发区。其其中一期期别墅115幢，多多层5幢幢，小高高层3幢幢。小区区交通便便利，环环境优美美，配置置有小区区会所，适适宜现代代人居住住的要求求。1、1、22管理要要求 多元化化服务：本物业将将为全体体客户提提供“以人为为本”的酒店店式服务务。“创造温温馨时时时刻刻，呵呵护真情情丝丝入入微”的贴心心完善服服务。 根据本本物业多多元化业业态的特特点
2、，物物业公司司将为*的的客户提提供个性性化、多多样化的的服务，为为此将在在接管后后推出客客户终端端服务，即即客户所所有的正正当要求求都可以以通过本本公司设设立的224小时时服务热热线得以以实现。1、1、33管理难难点及重重点 治安管理理：由于于*位于于城乡结结合部的的开发区区内，环环境复杂杂，是偷偷窃、诈诈骗等治治安事件件行为的的多发地地带，对对于罪案案的防范范关系到到业主的的生命财财产和楼楼盘的声声誉及品品质。 工程维护护：虽然然目前小小区内配配备的设设施设备备尚在完完善中，但但作为现现代的高高尚的住住宅，必必然将配配备大量量的高智智能化的的设施。物物业公司司不仅要要做好公公共设施施的日常常
3、维修养养护，还还要能处处理客户户的各种种应急报报修。3、1、44管理总总体设想想 坚持“一一个中心心”坚持“以以客户服服务为中中心”的质量量管理原原则，通通过各种种信息渠渠道（如如客户意意见征询询等活动动）了解解和掌握握客户的的需求和和期望，有有针对性性的向客客户提供供各种服服务，以以满足客客户的需需求和期期望。 倡导“两两个体系系”公司倡导导“培训”、“沟通”体系，走走一条“谨挑选选，严训训练”的人才才队伍建建设之路路，通过过“揽才、育育才、用用才、留留才”打造物物业管理理服务精精英团队队，为*实实施专业业化、规规范化的的优质物物业管理理服务提提供人才才保障。 理顺“三三方关系系”通过访问问
4、、投诉诉回访、信信息回馈馈、组织织召开座座谈会等等方式方方法，理理顺客户户、物业业公司和和相关单单位三者者之间的的关系。 实现“四四赢目标标”通过公司司员工的的努力，客客户的支支持，相相关单位位的配合合最终实实现“客户享享受好服服务，员员工实现现自我价价值，公公司赢得得相应利利润，相相关单位位获益”的“四赢目目标”。3、1、55、八大大管理服服务体系系 安全管理理服务安全管理理工作是是小区正正常运行行的保证证。小区区的安全全是物业业管理及及其他一一切工作作的前提提。公司司在安全全管理上上贯彻“预防为为主，防防消结合合”的原则则，坚持持技防和和人防相相结合，固固定和流流动相结结合的原原则，实实行
5、“既抓软软件，又又抓硬件件，两手手都硬”的方针针建设设一支高高素质的的队伍，使使用一批批精良的的保安设设备，从从各方面面确保小小区244小时在在保安人人员的控控制之中中，使客客户“心安”，建立立业主的的安全感感与信任任感。安全管理理服务内内容1来访访人员管管理：1) 登记与放放行- 来访人人员必须须进行登登记，写写明拜访访的主人人、房号号、来访访人员姓姓名、性性别、人人数、单单位及有有效证件件号码，经经值班人人员与所所拜访的的部门或或人员联联系确认认后才可可放行，允允许入内内。2) 迎宾与引引导 为为第一次次来的客客人指引引电梯和和服务台台位置；为有询询问的客客人解答答或指引引他们服服务台的的
6、位置；有团队队或特别别的客人人到来时时引到他他们从指指定的路路径进入入；当客客人带大大宗行李李到来时时，为客客人提行行李并带带到电梯梯口；遇遇年老体体弱或有有病的客客人，为为他们搀搀扶保驾驾。3) 劝阻和警警戒 对对下列人人员进行行劝阻：衣履不不整者；袒胸露露背者；携带动动物和危危险品者者；未经经联系的的推销者者；公共共场所大大声喧哗哗者等。加加强警戒戒，把好好治安管管理第一一关，防防止不法法分子混混水摸鱼鱼。2车辆辆交通管管理1) 停放管理理 不论论是客户户还是来来访人员员的各种种车辆都都应遵守守交通和和车辆停停放规定定，办理理停车手手续，按按指定地地点停放放，保持持道路畅畅通。2) 疏导管
7、理理 采用用标志引引导和人人员引导导（手势势引导、语语言引导导）相结结合的疏疏导方式式。在醒醒目的位位置设置置标志牌牌，引导导车辆按按标志指指示的方方向前进进。在人人员引导导上特别别强调礼礼貌、礼礼节。手手势引导导时，每每个警卫卫的动作作要一致致，动作作要规范范。语言言引导要要抓住时时机，礼礼貌的告告诉司机机该怎样样行动，防防止车辆辆堵塞。3巡逻逻管理1) 白天、晚晚上每半半小时对对整个辖辖区巡查查一遍；2) 巡逻中发发现的问问题,及及时将有有关的情情况反映映给相关关的部门门、人员员，并做做好记录录；3) 巡逻内容容：场所所秩序、治治安、防防火防盗盗、水浸浸、消防防设备设设施（即即：烟感感器、
8、手手动报警警按扭、消消防栓、喷喷淋器，应应急灯、紧紧急疏散散指示灯灯、水流流指示器器、楼层层显示器器、灭火火器材）、施施工现场场是否完完好和有有违规情情况。检检查防火火门是否否关闭，电电讯井道道、机房房门等是是否锁闭闭及有无无损坏。巡巡视外墙墙、玻璃璃、小区区内的情情况，如如有设施施、设备备损坏做做好记录录，并上上报上级级领导，发发现可疑疑人的人人要前往往盘问，检检查证件件，必要要时检查查其所带带的物品品，管辖辖区内严严禁三无无人员、闲闲杂人员员逗留，拒拒绝推销销人员进进入。夜夜间巡查查应仔细细查看各各单元门门、各楼楼层门窗窗是否关关好，若若发现未未关，应应将随身身携带的的链条锁锁将其先先锁上
9、，然然后及时时与客户户联系，待待客户赶赶到后，一一起查看看室内物物品有否否丢失并并进行记记录后请请客户签签字认可可。4消监监控中心心管理1) 消监控中中心每天天24小小时由专专业人员员值班；2) 值班人员员上岗后后始终保保持良好好的精神神状态，集集中精力力严密观观察，对对异常情情况立即即报告当当班领班班，并做做好记录录和录像像；3) 设备发生生故障时时，及时时通知工工程部维维修工进进行维修修。4) 在工程部部维修工工的指导导下，每每三个月月对火灾灾报警进进行一次次功能检检查并启启动消防防风机、水水泵一次次，并做做好记录录。5) 每日打扫扫机房一一次，每每月清洁洁设备一一次，保保持地面面、墙壁壁
10、、设备备无积尘尘、水渍渍、油渍渍。5施工工安全管管理1) 施工单位位所有人人员必须须到保安安部接受受安全教教育，办办理临时时出入证证，凭证证出入小小区；2) 施工过程程中，施施工单位位对施工工现场负负全部责责任；3) 施工完毕毕后，有有关人员员检查施施工现场场、公寓寓楼设施施、设备备及装饰饰物有无无损坏情情况；临临时出入入证应交交回，如如有损坏坏丢失，或或施工完完毕一周周内不办办理退证证手续者者，将予予以处理理。6要害害部位管管理1) 要害部位位的划定定 直接接影响小小区建筑筑设备的的安全以以及放置置有重要要物品、文文件以及及财产的的部位与与部门由由保安部部划定为为要害部部位，并并交公司司物业
11、管管理中心心经理审审批；2) 要害部位位管理 制定及及落实安安全制度度及措施施，包括括岗位责责任制、安安全操作作制、出出口检查查制及保保密制度度；3) 保安部加加强对小小区要害害部位的的巡视，发发现问题题及时汇汇报，及及时处理理。7治安安管理的的各项规规章制度度岗位责任任制值班制度度保安人员员交接班班制度对讲机使使用管理理制度电视监控控管理制制度保安巡逻逻管理制制度守卫管理理制度保安工作作规程应急处理理程序8消防防管理内内容1）宣传传与培训训 a) 定期不定定期的对对公寓楼楼客户宣宣传防火火知识，一一般灭火火器的使使用方法法，安全全疏散和和抢救伤伤员的知知识；b) 公司的全全体人员员都是义义务
12、消防防员，定定期对义义务消防防员进行行防火培培训和消消防灭火火演练。2）防火火检查 a) 确保消防防栓内的的玻璃、阀阀门、水水枪、水水带等物物品齐全全完好；b) 报警系统统准确无无误，达达到应急急要求；c) 确保喷淋淋系统工工作正常常；d) 监控室、门门卫值班班室、配配电房等等场所按按要求配配齐各种种灭火器器；e) 在公寓楼楼内物品品堆放情情况，严严禁堆放放易燃易易爆等危危险品；f) 小区内临临时动火火作业情情况；g) 装修时不不得私自自进行电电气线路路的改道道、电气气设备改改装、增增容；h) 确保应急急设备能能应急使使用。3）消防防管理制制度防火管理理公约动用明火火制度施工管理理制度重点部位
13、位防火管管理制度度二次装修修消防审审核制度度消防监控控中心管管理制度度岗位责任任制度火警疏散散方案火警处理理程序 环境管理理服务保洁服务务 保洁服服务是物物业环境境管理中中最经常常、最普普遍的一一项基础础工作，不不同类型型、不同同档次的的对楼宇宇公共部部位保洁洁管理的的质量要要求也不不同。我我们制定定一套适适宜保洁洁工作方方案，通通过物业业管理者者和使用用者共同同从制度度上、管管理上、精精神上、文文化上的的规范努努力，达达到安全全、整洁洁、舒适适、优美美、和谐谐的居住住环境。根据我公司管理经验，结合*特点，确定保洁工作流程与质量标准如下：1、工作作程序1) 保洁部经经理制定定清洁的的具体工工序
14、、时时间，清清洁人员员按规定定的工序序时间要要求执行行。2) 上岗前的的准备工工作a) 着装统一一，佩戴戴工号牌牌。b) 清洁工领领取清洁洁工具。2、质量量标准 地面清扫扫（二遍遍/天）确保地面面无杂物物、垃圾圾，道路路无泥沙沙、无积积水，楼楼梯口无无杂物、蜘蜘蛛网，清清洁率999%以以上。 保洁（112小时时/天）确确保公共共场所无无杂物保保洁率999%以以上 楼梯道清清扫一遍遍/天，拖拖一遍/天，确确保无杂杂物和蜘蜘蛛网、无无乱张贴贴乱堆放放,扶手无无尘，清清洁率999%以以 上。 电梯厅公公共走道道推尘早早晚各两两次，确确保无杂杂物垃圾圾。 大理石地地面抛光光一次/周，保保持地面面的光洁
15、洁。打蜡蜡原则上上每季度度一次。 垃圾清运运(二遍/天) 确保保1000%日产产日清、整整洁、无无味无污污迹。 建立消杀杀工作管管理制度度，定期期开展消消杀工作作，有效效控制鼠鼠、蟑、蝇蝇、蚊等等害虫孳孳生，定定期对各各类病虫虫害进行行预防控控制，适适时投放放消杀药药物。 室外场地地的各类类门牌、栏栏杆、墙墙面、灯灯座等标标示、标标牌和公公共设备备设施的的清洁。 明沟内的的垃圾清清除每周周一次，保保持室外外场地上上的下水水道干净净、畅通通。3、工作作流程：保洁员地地面打扫扫、垃圾圾清运与与业主上上下班时时间错开开，不打打扰业主主的生活活和休息息。5:00-7:000地面面清扫 7:000-88
16、:00清运垃垃圾，88:000-100:300电梯厅厅保洁、楼楼梯清洁洁，消杀杀灭四害害，133:000-155:000地面清清扫、抛抛光，115:000-116:000清运运垃圾，16:00-17:00 巡视保洁。 督导方式式：保洁员员划片包包干责任任区，质质量管理理部人员员每天巡巡视，不不定期检检测，管管理处经经理每月月不少于于四遍不不定期抽抽查。 激励方法法：月先进进发一定定奖金，半半年年度度先进奖奖金+奖奖状，一一月不合合格警告告，连续续二月不不合格辞辞退,年评比比实行末末位淘汰汰制。绿化维护护服务1地面面绿化4.5绿绿化养护护管理的的具体实实施方案案4.5.1人员员配备管理处设设1名
17、专专职园艺艺工，从从事绿化化养护工工作。园园艺工要要求有二二年以上上从事园园艺工作作经验，懂懂得绿化化护理常常识。4.5.2工作作内容 抓好花草草树木的的初期补补种和养养护，定定期进行行培土、施施肥修剪剪、清除除杂草和和杀灭病病虫害。 保持绿地地清洁.及时清清理杂物物、浇水水,保证花花木生长长茂盛。 设立爱护护花木标标牌，提提醒居民民和外来来人员爱爱护绿化化环境。 把绿化管管理列为为保安巡巡视内容容，及时时发现制制止损绿绿行为。 在适当位位置建绿绿色长廊廊,实行垂垂直绿化化,增加绿绿化面积积。 培植或移移植优良良绿化品品种，提提高绿化化档次。 定期对屋屋顶绿化化进行浇浇水、修修剪，并并提供私私
18、家花园园的绿化化养护咨咨询服务务。4.5.3管理理措施 按绿化内内容,责任落落实到人人,并制定定具体奖奖励制度度计划。 建立绿化化管理手手册，内内容包括括树木的的品种、数数量、建建筑小品品、绿化化设施、绿绿化动态态等。 明确考核核指标与与质量要要求：树树木-生长长茂盛无无枯枝；树形美美观无倾倾斜；绿绿篱-修修剪整齐齐无缺枝枝；花坛坛-土壤壤疏松无无垃圾；草坪-平平整清洁洁无杂草草；绿化化小品-无无损坏；绿化围围栏-无无缺损；苗成活活率-达995%以以上。 在大楼的的电梯厅厅、公共共走廊位位置放置置盆景、盆盆栽等旱旱地绿化化，美化化室内环环境。 请住户共共同出谋谋划策，提提倡家庭庭绿化，保保持大
19、楼楼四季常常青。a) 每月对绿绿化带和和两米以以下的花花木修枝枝整形两两次；b) 经常轧剪剪草坪，草草高度控控制在55cm以下下；c) 每月对草草皮施肥肥，以氮氮肥为主主，结合合磷、钾钾肥和花花生麸等等有机肥肥，施后后浇透水水或在雨雨后施用用，保证证草皮全全年常绿绿；d) 每日巡查查，及时时修剪枯枯枝、病病虫枝、下下垂妨碍碍人们观观瞻和活活动的枝枝条，修修剪下的的枝叶要要立刻清清除，以以免干枯枯影响美美观；e) 及时清除除绿化场场地内的的垃圾，保保持绿化化场地的的清洁；f) 每三个月月对树木木施肥一一次，施施用复合合肥和花花生麸，保保证长势势旺盛；g) 摆放室外外的盆栽栽，要及及时剪掉掉枯叶残
20、残叶，保保证室内内外盆栽栽常绿不不枯，并并按季节节和需要要进行更更换；h) 春、夏季季按天气气不同每每233天浇一一次水，秋秋、冬每每122天浇一一次水，因因天气炎炎热、干干旱而出出现缺水水时，则则必须相相应增加加浇水次次数，保保证所有有植物不不因缺水水而出现现萎蔫；i) 室外盆栽栽随天气气不同每每天浇水水122次，雨雨天能淋淋到雨水水的不浇浇，每天天浇透水水122次； j) 提倡生化化物防治治、人工工防治，使使用农药药必须以以不伤害害市民的的健康不不前提，尽尽量使用用高效低低毒农药药；k) 在使用农农药时，必必须在晴晴朗无风风的天气气一次性性完成，喷喷药后44小时内内下雨的的，要待待天晴后后
21、重喷；l) 台风前对对花木做做好立支支柱、疏疏剪枝叶叶的防风风工作，风风后及时时清除花花木断折折的干、支支，扶正正培植到到斜的花花木。2室内内绿化a) 搬运花卉卉时，要要注意保保护花卉卉株形姿姿态不受受扭曲和和损伤，注注意放置置场地的的卫生，尽尽量减少少花泥及及污物的的散落；b) 经常检查查摆放的的花卉，相相互调剂剂，在检检查中要要及时清清除黄叶叶、枯叶叶，对已已枯萎的的花卉要要立即更更换，并并采取补补救措施施使其复复活；c) 保持花卉卉正常生生长与叶叶面清洁洁，没星星期擦净净叶上灰灰尘和淋淋水一次次；d) 花卉摆放放讲究艺艺术，品品种配置置和摆放放位置适适当，风风格统一一协调，构构图合理理；
22、e) 向客户宣宣传讲授授养花的的一般知知识和注注意事项项，争取取客户配配合，共共同做好好养花工工作。3楼内内的绿化化布置我们以适适用、经经济、美美观、大大方为原原则*的的绿化进进行统筹筹规划，合合理布局局。4电梯梯厅的绿绿化摆设设 电电梯厅是是公寓楼楼的门面面，也是是人们获获得第一一印象的的重要空空间。绿绿化摆设设以大盆盆和中型型的观叶叶植物为为主，如如棕竹、龟龟背竹，苏苏铁、巴巴西铁橡橡皮树、凤凤尾葵等等；在春春、秋季季节会配配些色彩彩鲜艳、品品种名贵贵的盆花花来加以以点缀 ，如茶茶花、杜杜鹃、地地被菊等等。 工程服务务工程维修修服务包包括计划划养护和和日常报报修项目目维修两两部分。1房屋屋
23、及设备备设施的的计划养养护和维维修a) 建立严格格的专业业维修人人员岗位位责任制制，对每每项维修修养护工工作明确确职责。b) 编制完善善的维修修养护工工作规程程。c) 设立房屋屋、设备备设施的的维修养养护台帐帐与设备备管理卡卡，做到到帐、物物、卡相相符。d) 具有严密密的房屋屋、设备备设施的的日常巡巡检工作作制度。e) 对设备设设施的维维修养护护根据其其特殊性性设立等等级与周周期的要要求，确确定日保保养、周周保养、季季保养和和年保养养工作制制。f) 设立因设设备突发发故障的的应急处处理工作作规程，确确保故障障设备尽尽快恢复复使 用。g) 具有完善善的防台台防汛系系统，减减少季节节性自然然灾害造
24、造成的损损失。h) 建立专业业技术人人员每年年对房屋屋、设备备设施完完好程度度的评定定工作制制度。i) 专业的、科科学的评评定结果果，结合合日常维维修养护护台帐和和注记内内容，编编制房屋屋、设备备设施的的小修、中中修、大大修和更更新的年年度计划划。j) 科学合理理地编制制维修计计划，严严格地分分析和控控制维修修成本，以以此保证证维修基基金使用用的完整整性，确确保业主主的利益益。房屋共用用部位日日常维修修养护计计划序号项目维修养护护计划日 常常 维维 修修计 划划方 案实 施 效 果果1房屋承重重及抗震震结构部部位1） 局部受损损。2） 施工质量量原因造造成的结结构问题题。日常每周周巡查一一次，
25、特特别是入入伙装修修阶段要要每天巡巡视，发发现问题题，立即即处理、维维修1） 由于使用用不当造造成结构构局部受受损较轻轻，由工工程技术术部按房房屋修缮缮规定实实施维修修；如局局部受损损较重，应应请专家家“会诊”，提出出方案，委委托专业业公司实实施。2） 如因施工工质量原原因造成成结构问问题，应应报请开开发单位位处理。1） 安全，正正常使用用。2） 功能完好好。2外墙面1） 外墙面起起鼓脱落落的修补补。2） 外墙面局局部渗漏漏。3） 外墙面大大面积渗渗漏。4） 外墙面的的翻新（225年周周期）每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按相关关修缮规规程实施施。无鼓无脱脱、无渗渗水无违违
26、章、整整洁统一一3公共屋面面1） 隔热层维维护。2） 防水层破破损维护护。3） 避雷网维维护。4） 屋面积水水清理。每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按相关关作业规规程实施施维修；维修费费用按逐逐年递增增10%。1） 无积水、无无渗漏。2） 隔热层完完好无损损。3） 避雷网无无间断4电梯1） 拽引绳张张紧度的的调整维维护。2） 安全钳的的工作情情况维护护。3） 转动、滑滑动部的的维护。4） 各项安全全装置的的维护。5） 电脑控制制板等的的维护检检测。每天巡视视一遍，发发现问题题，及时时同电梯梯维保公公司取得得联系。由电梯维维保公司司施维修修（全保保）。1） 安全正常常、运行行
27、平稳。2） 机房、轿轿厢整洁洁。3） 电梯各组组成部分分完好率率1000%。5机电设备备1） 水泵等机机电设备备的维护护保养。2） 日常机电电设备的的零件部部件易耗耗品维修修更换。每天巡视视检查，发发现问题题，及时时维修。由工程部部组织实实施。1） 无故障停停电。2） 保障安全全运行。序号项目维修养护护计划日 常常 维维 修修计 划划方 案实 施 效 果果6公用防盗盗监控系系统及邮邮政信箱箱等1） 系统的维维护保养养。2） 线路的检检修。3） 防盗门及及邮政信信箱的维维修养护护。每周检查查一次，发发现问题题，及时时维修。由工程部部部负责责组织实实施。1） 系统完好好，无故故障，使使用正常常有效
28、。2） 邮政信箱箱及防盗盗监控设设施完好好，无损损坏。3） 线路无乱乱搭接。7公用照明明1） 线路的检检修维护护。2） 灯具的维维修及翻翻新每周检查查一次，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按照相相关作业业规程实实施维修修。设施有效效，标志志清楚，完完好无损损8消防设施施1） 疏散标志志的维修修及维护护。2） 室内消火火栓（箱箱）的有有效维护护及检修修。3） 楼梯间墙墙面、扶扶手、踏踏步的维维护。用户随报报随修由工程部部按相应应作业规规程实施施维修。灵敏、准准确报警警9公共通道道门厅、楼楼梯间1） 公用地面面的维修修改造。2） 公共通道道、门厅厅的墙、顶顶棚维护护。每天检查查一遍，发发现问题
29、题，及时时维修。由工程部部按相应应技术作作业规程程实施维维修。1） 整洁，无无缺损，无无霉迹。2） 扶手完好好，无张张贴痕迹迹。10上、下水水主管1） 接口及砂砂眼检查查。2） 管道疏通通。3） 固定码检检查。每天检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部专业人人员负责责维修。上、下水水能畅，无渗漏公共设施施日常维维修养护护计划序号类别项目日常维修修计划方案实施效果果1小区内道道路路面、人人行道每天检查查一遍，随随坏随修修。由工程部部专业维维修工按按项目维维修规程程实施干净整洁洁、无坑坑洼、无无积水、无无缺损、完完好率999%。缓路径2室外照明道路灯每天检查查一遍，随随坏随修修。由工程部
30、部专业对对口维修修工按专专业操作作规程实实施。灯泡正常常使用，灯灯罩完好好清洁，灯灯杆及灯灯座无破破损，完完好率达达99%以上。霓虹灯高杆灯投光灯其他照明明灯3沟渠池井雨水口每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程专专业维修修工按项项目维修修规程实实施1） 井盖完好好率达1100%。2） 无缺损、少少污积。3） 无堵。雨水井污水井阀门井4园林绿地地绿化每天检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。1) 绿化管理理设施、设设备齐全全完好。绿绿化及时时补种率率达999%以上上。2) 雕塑小品品等园艺艺完好率率达955%以上上。雕塑小品品5停车场地面停车车场每天检查查二遍，随随坏随修修。由工程部
31、部专业维维修工按按项目维维修规程程实施平整、无无积水、无无缺损、完完好率999%以以上。排水管6消防设施施及排水水管网排水管每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部专业维维修工按按项目维维修规程程实施1） 管道畅通通，无堵堵塞。2） 无泄露。3） 消防设施施正常有有效。室外消防防栓水泵结合合器7公用标志志设施标识牌每周检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部专业维维修工按按项目维维修规程程实施1） 标志设施施完好率率1000%。2） 标志无损损坏。警示牌8公共智能能化系统统摄像监控控系统1） 每天对摄摄像系统统监视器器、控制制器、摄摄像头等等的外观观及控制制性能检检查一遍遍
32、。2） 各系统电电脑外观观、运行行情况、传传输线、传传输性能能、软件件及数据据的运行行情况等等检查一一遍。由工程部部按相关关维修保保养规程程实施1） 系统性能能良好，正正常运行行。2） 设施完好好，整洁洁有序，无无破损。智能控制制中心9管理及商商业用房房管理用房房每周检查查一次由工程部部按相关关维修保保养规程程实施1） 正常安全全使用。2） 各项设施施、设备备完好。3） 无改建。 档案管理理1档案案资料的的建立1）物业业档案的的收集 物业档案案的收集集工作就就是按照照物业管管理的有有关规定定，依据据物业管管理档案案归档范范围，通通过一定定的方法法将物业业管理机机构各部部门和个个人手中中有保存存
33、价值的的档案(包括文文字、图图表、录录音、录录像、磁磁盘等)集中到到物业公公司的过过程。 收集的档档案资料料有以下下八个方方面：a) 物业的接接管验收收材料： 房产资料料，包括括房屋、设设备及其其附着物物清单、清清册及表表格。 技术资料料，包括括竣工图图、地质质勘察报报告、工工程预决决算书、图图纸会审审记录、竣竣工验收收证明书书、总平平面图、平平面图、房房屋及设设备使用用技术资资料。 接管资料料，包括括验收合合格凭证证、物业业完好情情况、接接管文件件。b） 入伙材料料： 购房合同同、装修修申请表表、入伙伙通知书书、业主主情况登登记表、房房屋交接接验收单单、入伙伙合约、身身份证明明材料。c) 物
34、业业租赁材材料： 租赁合同同、租赁赁审批材材料、物物业权属属证明材材料、房房屋安全全鉴定材材料、同同意出(转)租文件件、委托托书、公公证书、证证明、报报告、分分户图。 d) 物业业维修 维修审批批表、修修缮图纸纸、验收收合格证证明、修修缮工程程许可证证、工程程预结算算表、安安全鉴定定书、材材料单。 e) 物物业经营营管理材材料： 公司经营营发展文文件、管管理文件件、建设设文件、合合资、合合作文件件。 f) 物物业财务务管理 有关公司司财会的的政策性性文件、公公司财会会明细文文件、财财会工作作计划总总结、成成本预结结算文件件、财会会会议文文件。 g) 物物业人员员管理 公司人员员设置、调调配、变
35、变迁文件件、人事事劳资文文件、技技术职称称文件、教教育培训训文件。h) 物业业设备仪仪器管理理 设备设施施购买、安安装、使使用、维维修、报报毁文件件。 人员培训训管理岗前、在在岗、外外派培训训1.职前前培训 科目目 课时时 公司司介绍 0.55职业道德德 0.5岗位职责责 0.5服务理念念 0.5规章制度度 3培训考核核 12.岗位位培训操作层员员工上岗岗前后进进行为期期1个月月左右现现场操作作培训，管管理层进进行为期期3个月月的岗位位操作培培训。公公司招聘聘物业管管理专业业能手到到小区一一边协助助起步工工作的开开展，一一边培养养新员工工。使新新员工在在实践中中体会和和巩固服服务意识识和技能能
36、。保证证小区的的物业管管理与服服务纳入入良好的的运行轨轨道。3. 岗岗内培训训管理人员员每月进进行一次次业务学学习，每每季一次次书面考考试。保安人员员每周进进行一次次队列和和体能训训练。工程技术术人员参参加特种种岗位培培训和专专业考核核。全体管理理与服务务人员每每年安排排一次岗岗位技能能培训班班，内容容包括房房管、维维修、绿绿化、消消防、交交通、军军警技术术等。每每年组织织一次岗岗位技能能比武，选选拔培训训一批技技术能手手。鼓励员工工参加与与岗位相相关专业业的函授授、职大大、业大大、夜大大的学习习，凡取取得结业业证或毕毕业证的的报销全全部学费费，并在在时间上上给予照照顾。4.外派派培训公司选派
37、派优秀员员工到知知名管理理公司进进行学习习，定期期组织员员工到物物业管理理优秀小小区（大大厦）去去参观。 人文关怀怀1. 每季度评评选服务务明星；2. 经部门提提名，管管理服务务中心总总经理审审批，对对未转正正的优秀秀员工给给予提前前转正；3. 优秀员工工经审批批，给予予晋升职职位或工工资。 二次装修修管理二次装修修管理是是小区物物业管理理中的一一项极其其重要的的工作，他他与维持持小区的的正常使使用功能能和大楼楼的建筑筑、设备备、保安安管理有有着密切切的关系系。*装修管管理重点点1施工工防火管管理二次装修修中，一一般工期期较长，而而施工中中又要使使用油漆漆等易燃燃物质，甚甚至需要要动用明明火等
38、，这这些都非非常容易易导致火火灾事故故的发生生，并且且难以及及时发现现和扑灭灭。所以以在二次次装修管管理中本本公司特特别重视视消防安安全管理理工作。2施工工人员管管理本公司在在二次装装修管理理过程中中免费为为施工人人员进行行培训，提提高其职职业道德德素质，减减少安全全事故的的发生和和公共设设施设备备的损坏坏。3.装修修审批程程序客户进行行二次装装修的程程序是：提出装装修申请请，确定定装修公公司，向向工程部部提交装装修设计计图纸，工工程部审审核同意意后会同同保安部部门签署署装修及及保安协协议，审审查装修修公司员员工并办办理临时时出入证证，装修修开始，现现场监督督，竣工工验收，图图纸存档档等。二二
39、次装修修的审批批管理具具体过程程与内容容如下1) 客户如需需进行装装修，首首先必须须向物业业管理服服务中心心提出书书面申请请；2) 管理服务务中心对对客户的的资格进进行确认认，确认认后向他他们提供供装修指指南及房房屋平面面结构图图册、装装修申请请表格等等材料；3) 客户在收收到装修修指南及及上述材材料后，应应尽快请请装饰设设计公司司进行装装修图纸纸的设计计，并选选择合格格的施工工单位；4) 客户填写写装修申申请表格格，连同同装修图图纸一并并递交管管理服务务中心；5) 管理服务务中心装装修审批批小组成成员对客客户的装装修申请请内容，包包括设计计说明、作作业方法法、施工工许可证证以及装装修图纸纸进
40、行认认真审核核，并就就施工现现场的监监管、施施工安全全地保障障、施工工条件的的提供等等内容提提出施工工管理意意见；6) 装修审批批小组组组长根据据客户提提供的申申请表、图图纸、各各类证书书、消防防部门的的批件等等材料，以以及审批批小组成成员的审审核意见见严格把把关，审审批无误误后签发发审批意意见；7) 管理小组组根据审审批小组组签发的的意见，与与施工单单位签订订施工管管理合同同。合同同中一般般都详细细列明对对施工管管理各个个方面的的具体要要求，对对施工工工程项目目有关施施工技术术条件、质质量要求求、施工工方法等等作出必必要的规规定。合合同签订订后，管管理小组组将批准准文件发发给本小小组相关关人
41、员，并并通过管管理服务务中心转转交装修修客户，同同时按规规定施工工垃圾清清运押金金。4.装修修施工现现场管理理由管理小小组向施施工单位位发放临临时装修修许可证证，注明明施工有有效期限限，并同同时发放放施工工工作牌（带带照片），持持证上岗岗，接受受监督，规规范管理理。施工现场场管理的的一般管管理规定定主要有有：1) 管理小组组根据施施工管理理规定和和合同约约定行使使监督职职权；2) 进入小区区范围的的施工单单位及个个人必须须遵守有有关制度度和规定定，服从从管理小小组人员员的指挥挥；3) 施工单位位应在施施工现场场较醒目目的地方方挂上临临时装修修许可证证，施工工人员必必须佩带带工作牌牌进出小小区，
42、乘乘坐指定定的电梯梯到达施施工现场场和离开开小区；4) 施工单位位应将现现场工作作人员的的花名册册（附照照片）一一式二份份报送管管理服务务中心备备案，并并向管理理服务中中心交纳纳垃圾清清运押金金后，方方可进入入现场施施工；5) 施工场地地内一律律不准住住人做饭饭，违者者罚款。特特殊情况况需留人人住宿的的，必须须事先提提出书面面申请报报管理小小组，经经有关部部门批准准后方可可留住。夜夜晚需要要加班的的应白天天提前申申报，并并应登记记备案；6) 注意合理理安排施施工时间间，避免免客户因因噪音问问题投诉诉而影响响到施工工进程；7) 施工中所所用的装装修材料料和施工工期间所所产生的的装修垃垃圾一律律由
43、电梯梯运送，装装修垃圾圾必须实实行袋装装化，出出小区不不许停留留。特殊殊情况经经管理员员批准，可可在指定定位置临临时停放放，但停停放时间间不得超超过一天天一夜；8) 施工期间间所用的的水、电电及其他他设备和和辅助场场地，须须按管理理合同规规定进行行管理；9) 施工现场场不准乱乱拉电线线,临时时线路要要排列整整齐,并并设置安安全保护护装置,施工范范围及附附近的空空调、给给派水、电电话等设设施的使使用及运运行、停停用等都都必须经经管理小小组同意意；10) 运输材料料和垃圾圾要按地地盘管理理小组指指定的路路线和时时间进行行；11) 施工动火火作业必必须提前前申请，对对施工现现场必须须采取相相应的安安
44、全防范范措施，经经管理小小组消防防监督员员检查合合格后方方可进行行作业；12) 管理小组组全权监监管施工工现场，如如有违反反相关规规定者，小小组成员员履行各各自相关关职责，善善始善终终地做好好对二次次装修的的各项管管理工作作。5.装修修施工结结束后的的验收管管理二次装修修施工结结束后，由由管理小小组组织织验收工工作。施施工单位位必须向向管理小小组递交交竣工报报告和竣竣工图纸纸并申请请验收。有有关规定定主要有有：1) 隐蔽工程程应在封封闭前申申请专项项验收，单单项工程程可以在在全部工工程竣工工前单独独验收；2) 涉及消防防变更工工程的验验收应向向消防部部门提出出申请，通通过后向向管理小小组提供供合格证证明，所所有验收收申请经经管理小小组初审审，图纸纸资料合合格后报报审批小小组，进进行填写写工程验验收报告告；3) 验收通过过后，管管理小组组监督施施工单位位按规定定的标准准清场，并并把有关关文件材材料汇总总，交管管理服务务中心整整理归档档；4) 管理小组组组长向向客户递递交验收收报告，正正式通知知客户装装修的房房屋可投投入使用用，施工工单位凭凭验收报报告到管管理服务务中心办办理退场场手续。 财务管理理1资产产管理管理服务务中心资资产管理理包括固固定资产产管理、流流动资产产管理。流流动资产产管理包包括了现现金、