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1、碧桂园地地产成本本控制解解析碧桂园以以大盘开开发为主主，其产产业链条条之长，是是其它房房地产企企业无法法企及的的。而这这种产业业模式带带来的首首先是成成本控制制的精算算，其次次是生产产过程的的可控制制性，从从而使得得整个生生产节奏奏加快，而而这又进进一步提提高了成成本控制制优势。净利润猛猛增1.72倍倍碧桂桂园成本本控制解解析在总结碧碧桂园的的成功时时，杨国国强认为为其主要要基于两两点优势势：稳健健的财务务政策及及高效的的成本控控制。受受益于220077年房价价攀升，碧碧桂园的的成本控控制优势势得到全全面体现现，而其其中最突突出的表表现在1172的净利利润增长长上。而而且，碧碧桂园只只用相当当
2、于万科科产品平平均售价价和销售售额的330到到40%，实现现了和万万科相去去不远的的利润。如如下表所所示：近年来，土土地、建建材、人人工价格格都在不不断攀升升，但22005520007年三三年交付付的公寓寓带全屋屋装修均均价约人人民币336600元/平方米米，它是是靠什么么打破了了强大的的成本魔魔咒、并并最终实实现净利利润高出出销售额额超3倍的增增长的呢呢？本文文将从以以下五大大层面进进行详细细分析：一、 低成成本拿地地土地价格格低，一一向是碧碧桂园集集团引以以为傲的的竞争优优势。碧碧桂园非非常善于于在城郊郊或新城城区囤积积大面积积土地以以达到降降低土地地成本的的效果，其其在广州州增城的的项目
3、凤凤凰城一一期土地地地价低低廉到每每亩3万元，而而华南碧碧桂园的的地价则则是每亩亩6.88万元。220077年上半半年，碧碧桂园土土地成本本占平均均销售价价格的比比例有220044年的9.2降降为7.4%，而而这是在在全国地地价不断断飙升的的背景之之下完成成的。下下图所示示即为碧碧桂园最最近的低低成本土土地储备备项目：碧桂园最最近的低低成本土土地储备备土地所在在城市土地面积积（万）土地成本本（亿元元）平均地价价（元/）韶关芙蓉蓉新城4304.5104张家界地地块691.2171内蒙古地地块2661.630安徽池州州地块1122.4214天津塘沽沽地块272.4889重庆长寿寿湖地块块402.3
4、570链接：以广州为为例，土土地成本本往往是是房地产产开发企企业最主主要的成成本构成成。在过过去土地地未通过过公开途途径招拍拍挂之前前，广州州一些大大型开发发企业的的土地成成本大约约20%左右；而近年年实行土土地公开开出让之之后，土土地成本本往往占占据整个个开发成成本的330%40%。最近近两年，广广州市区区拍出的的部分住住宅地块块，其土土地成本本甚至达达到总成成本的550%。对对于能够够将土地地成本控控制在总总成本的的10%以内的的碧桂园园而言，其其竞争优优势不言言而喻。这种巨大大优势的的取得，得得益于与与碧桂园园开发模模式紧密密相连的的独特的的土地运运作方式式：(一) 推推行郊区区化战略略
5、，避免免高价拿拿地碧桂园续续坚持策策略性地地于一线线城市近近郊及二二、三、四四线城市市发展配配套完善善的高质质素物业业项目，既既考虑适适应城市市化进程程、满足足广大普普通居民民对提升升住房品品质的需需求；也也契合当当地经济济发展和和政府对对城市区区域规划划的需要要。其属属下项目目大部分分选址于于一线城城市的近近郊（距距城市中中心地带带约100300分钟车车程，能能迅速接接驳道路路交通网网络的城城郊区域域）或二二、三、四四线城市市的中心心地带，购购地价格格远低于于市区的的水平。如下所示示即为万万科、碧碧桂园、雅雅居乐、富富力四大大开发商商近4年的房房屋平均均销售价价格，从从中可以以发现，以以郊区
6、化化为主导导的万科科、碧桂桂园、雅雅居乐其其房价相相对较低低，而拥拥有大量量城中心心物业的的富力则则售价较较高。而而其在房房价上及及房价增增长上的的巨大差差别，也也就体现现了郊区区化房地地产企业业在土地地成本上上的优势势。四大房企企近4年房屋屋平均售售价（四四舍五入入取整）平均售价价20044200552006620077平均售价价万科地产产5592260188657778532266800碧桂园5080055899528006383355833雅居乐4542255811611777313358888富力地产产66122784339865510499687044(二) 以以五星级级酒店满满足政
7、府府需求获获取低价价优惠碧桂园在在二三线线城市之之所以能能够顺利利拿下大大片廉价价土地，就就是因为为其五星星级酒店店等社区区配套优优势满足足了当地地政府的的规划需需求，因因而也能能得到各各地政府府的偏爱爱与照顾顾。链接：20077年7月10日，湖北北随州推推出一幅幅26000亩土土地。公公告规定定，取得得竞买资资格的开开发商应应是“具备一一级房地地产企业业开发资资质的上上市公司司（或具具备该资资质的全全资子公公司）和和具备五五星级酒酒店开发发经验的的酒店项项目公司司（或其其控股的的子公司司具备开开发经验验）联合合竞买，联联合竞买买的房地地产开发发公司和和酒店项项目公司司需是同同股东”，同时时规
8、定“竞得人人须在该该宗地范范围内建建设一座座建筑面面积不少少于2000000平方米米的五星星级酒店店及配套套学校”，最终，碧碧桂园毫毫无悬念念的以每每亩344.8万万元的低低价竞得得该宗地地块。而而这一情情况以碧碧桂园在在湖南张张家界“零低价价”拿地最最为著名名，如下下图所示示：(三) 参参与土地地一级开开发，截截取土地地升值利利润碧桂园220077年上半半年开始始进入土土地一级级开发领领域。上上半年，碧碧桂园参参与开发发的土地地面积约约为17789万万平方米米，投入入金额约约为4.3亿元元。碧桂桂园相当当部分土土地的获获得，是是在净地地出让前前与地方方政府沟沟通，得得到其支支持，进进而直接接
9、参与生生地的前前期开发发与规划划，并在在招拍挂挂中“以政府府挂牌的的价格收收购土地地”。由于于一般缺缺乏直接接竞争，碧碧桂园有有能力以以政府挂挂牌的价价格收购购土地，所所以它的的土地收收购成本本较低。同时，碧碧桂园也也顺势截截取了土土地升值值所产生生的溢价价收益，并并将其转转化成巨巨大的土土地成本本优势，最最终达到到享有土土地升值值和房地地产开发发双重收收益的目目的。下下图所示示即为某某市各种种物业类类型20007年年度的土土地增值值幅度。二、 一体体化运营营由于拥有有一套自自主的房房地产开开发链，碧碧桂园几几乎亲自自扮演了了房地产产开发程程序中的的各个角角色。从从项目的的设计、建建筑、装装修
10、、销销售直至至到项目目建成后后的物业业管理均均由公司司自行承承担及实实施。往往后，碧碧桂园仍仍将巩固固及优化化其固有有的房地地产开发发链，从从而确保保能够长长期有效效的控制制综合开开发成本本，并同同时赚取取开发程程序中的的每一笔笔利润。如如此周而而复始、滚滚动开发发，保证证了碧桂桂园迅速速发展壮壮大。u 快速速开发节节约时间间成本碧桂园将将整条房房地产产产业链整整合集中中在自己己手上，利利于协调调、统一一管理，从从而实现现持续施施工、缩缩短工期期，保证证集团“快速开开发、快快速销售售、滚动动发展”战略目目标的实实现。为为了能够够保持高高速，碧碧桂园尽尽可能地地节省每每一个环环节的时时间，包包括
11、“准地块块”提前规规划、设设计，待待项目获获批后便便马上进进行施工工建设。碧碧桂园有有成熟的的产品模模式，可可以在三三个月内内完成一一个项目目的开发发运作，因因此能以以极具竞竞争力的的价格销销售房子子。u 资源源共享节节约交易易成本实现内部部资源的的共享，提提高包括括土地、建建材在内内的议价价能力，从从而节约约交易成成本。一一般而言言，企业业在运营营中无非非是两种种成本，交交易成本本和组织织成本工序序在外，交交易成本本较大；工序在在内，则则组织成成本较大大。碧桂桂园依托托强大的的规模效效应，以以微小的的组织成成本节省省了巨大大的交易易成本。u 快速速周转再再造利息息成本优优势一体化使使得碧桂桂
12、园成为为一个快快速反应应的企业业，由于于时间缩缩短，企企业的管管理成本本、利息息成本等等都大幅幅降低。目目前广州州房地产产前300强的平平均资产产负债率率达到了了70%，个别别企业可可能更高高。碧桂桂园操作作如此大大规模的的房地产产项目，银银行资金金、债券券资金等等负债资资金占据据着巨大大数量及及比重，但但得益于于“快速开开发、快快速销售售”，碧桂桂园的各各类成本本都得以以最大限限度的压压缩。三、 规模模化操盘盘碧桂园主主要楼盘盘占地面面积项目名称称占地面积积（亩）华南碧桂桂园21500碧桂园凤凤凰城92422顺德碧桂桂园44955高明碧桂桂园26655鹤山碧桂桂园51211五邑碧桂桂园202
13、77台山碧桂桂园64222韶关碧桂桂园34900长沙碧桂桂园25899碧桂园在在其20007年年招股书书中，将将自身的的竞争优优势界定定在土地地、项目目、大规规模和一一体化运运营、客客户价值值和驰名名商标五五个方面面。杨国国强也曾曾这样定定义碧桂桂园的成成功，“大规模模、快速速生产、价价廉物美美的房屋屋工厂”，“低成本本土地、规规模化生生产、快快速销售售”。碧桂桂园实行行规模化化生产、规规模化营营销，开开辟了大大盘时代代。这是是碧桂园园强大的的综合开开发实力力、资源源整合及及调配能能力的表表现，也也是碧桂桂园长期期以来坚坚持规模模开发模模式创造造的奇迹迹。从顺顺德碧桂桂园开始始，碧桂桂园集团团
14、几乎没没有低于于10000亩的的项目，而而碧桂园园凤凰城城更是过过千亩的的用地规规模，如如下表所所示。四、 低密密度建筑筑工程类别别单方造价价工程类别别单方造价价住宅低层一般般标准低层高标标准多层一般般标准多层高标标准高层一般般标准高层高标标准120001550020000244001000011100150001880015000166002000023300商店多层一般般标准多层高标标准高层高标标准150001880030000399004000050000办公楼出出租写字字楼多层一般般标准多层高标标准高层一般般标准高层高标标准2000023300300003440031000355004
15、800056600旅游酒店店多层一般般标准高层一般般标准三星级五星级2700030000350004110042000477005600065500碧桂园一一直致力力于开发发低密度度住宅，其其主要产产品以别别墅及联联体洋房房为主，相相对于开开发高层层住宅而而言别墅墅及低密密度洋房房的建筑筑成本较较低。以以20006年为为例，广广州高层层住宅的的建筑成成本为220000元/平方米米左右，多多层洋房房(无装修修)的建筑筑成本则则在1000012000元/平方米米左右，而而别墅由由于往往往以毛坯坯房的标标准交楼楼，故其其建筑成成本往往往低于5500元元/平方米米。下表表所示即即为某地地不同建建筑类别
16、别的工程程造价：五、 高速速率周转转碧桂园的的开发速速度非常常惊人。在在项目选选址和土土地收购购阶段就就开始进进行规划划研究初初步设计计，设计计师和工工程师一一起考虑虑营销中中心对产产品的构构成、项项目地点点、前景景的建议议，并相相应的完完善计划划。一般般项目概概念设计计一天就就可完成成，多数数项目可可以在拿拿到土地地使用权权后几天天内开工工。获得得土地使使用权证证后，立立即进行行50以以上土地地面积的的开发，从从拿地到到预售平平均7个月，从从预售到到结算约约8到10个月月。一体化运运营模式式及规模模化成本本优势，使使碧桂园园的项目目销售具具有巨大大的价格格优势，从从而实现现了其快快速开发发、快速速销售的的发展战战略。而而这一过过程，不不但是节节约成本本、创造造效益的的过程，更更有效的的提高了了碧桂园园的项目目开发速速度及资资金周转转效率，提提升生产产资源的的单位利利用效率率从而缩缩减其单单位利用用成本。决策观点点：碧桂园这这样的开开发模式式，已经经超出一一般的房房地产商商，其利利润来自自两块，一一个是低低廉的土土地增值值之后的的部分；另外是是卖房子子获得的的价值。由由于在开开发模式式、项目目资源、规规模运作作、运转转速度、社社区配套套等各环环节的巨巨大优势势，碧桂桂园在开开发过程程中具有有得天独独厚的成成本及竞竞争优势势。