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1、世界金融融危机下下中国房房地产业业的应对对之道回建强春节期间间，一年年一度的的世界经经济盛会会达沃斯斯世界经经济论坛坛在瑞士士小镇达达沃斯召召开。今今年的世世界经济济论坛各各国政要要谈论的的话题无无疑是如如何应对对世界金金融危机机。金融融大鳄索索罗斯一一个观点点举世关关注：现现今经济济气候比比大萧条条还要恶恶劣，美美国10年内也也难以维维持3%经济增增长，发发展中国国家危机机更加严严峻，周周边市场场如巴西西、东欧欧和冰岛岛，负债债超过1万亿美美元，严严重问题题正在发发酵。索罗斯斯对世界界经济增增长的悲悲观看法法实际上上有很大大的代表表性。国国际货币币基金组组织（IMFF）1月28日预测测，今年
2、年全球经经济增长长率将降降至0.55%，比该该组织去去年11月份的预预测低1.7个百分分点，为为第二次次世界大大战以来来的最低低增速。可可以肯定定的是，世世界经济济正在经经受严重重的考验验。从全全球经济济的角度度看，如如果把中中国房地地产行业业作为一一个经济济组成部部分，经经过中间间链条的的传导，世世界金融融危机的的爆发必必然会影影响到中中国房地地产行业业的发展展。中国国房地产产行业如如何应对对这种危危机就成成为我们们所关心心的话题题。一、世界界金融危危机产生生的原因因及后续续发展趋趋势美国次贷贷危机终终于以出出乎所有有人意料的方式式爆发扩扩散了，犹犹如一场场席卷全全世界的的“海啸”，冲击击了
3、几乎乎所有国国家的金金融体系系，并从从金融危危机向经经济危机机转化。前前美联储储主席格格林斯潘潘承认这这是百年年一遇的的金融风风暴。这这场金融融危机爆爆发的原原因是什什么，危危机到底底还持续续多久这这是人们们普遍关关心的问问题，因因为这直直接影响响到各国国政府的的经济决决策以及及相关行行业的发发展。1、美国国次贷危危机恶化化引发世世界金融融危机20088年发生生的世界界金融危危机是继继19229年世界界经济大大萧条以以来近百百年内最最严重的的经济危危机。这这次世界界金融危危机主要要经历了了三个层层次的演演变。第第一个层层次是美美国次贷贷危机向向美国金金融危机机的演变变；第二二个层次次是美国金融
4、危危机向世世界金融融危机的的演变；第三个个层次是是世界金金融危机机向实体体经济危危机演变变。目前前世界正正在经历历第三个个层次的的演变，即即实体经经济越来来越受到到金融危危机的影影响。从危机源源头看，美美国次贷贷危机的的恶化引引发了世世界金融融危机。次次贷危机机的产生生具体来来看主要要有四个个方面的的原因。第一，宽宽松的信信贷政策策。从世世界范围围看，美美国是最最发达的的经济体体，也具具有最发发达的金金融市场场。华尔尔街以名名目繁多多的金融融衍生品品的发行行和创造造为标志志，引领领着世界界金融发发展的方方向。从从上个世世纪90年代中中期以来来，美国国把住房房发展作作为经济济增长的的重要引引擎，
5、购购房人获获得贷款款非常容容易。20000年互联联网泡沫沫破裂后，美美国政府府为了振振兴经济济，提出出了庞大大的减税税计划。为了促进经济增长和就业，美联储连续13次下调利率，联邦基金利率由6.5%降至1%的历史最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。过低的利率引发了宽松信贷，也直接刺激了民众的贷款投资热潮，越来越多的生活状况不稳定的民众通过银行贷款加入到购房者的行列中。银行信贷经理的狂热叠加了穷人急盼致富的狂热，造成了次级住房贷款的大量发放。正是市场对美国房市前景普遍预期过高，极大的刺激了美国房市，房价在1996年至2006年飞涨了大约85%，为次贷危机的爆发埋下了种子。第二，金金融衍生生
6、品的滥滥发。证证券化是是20世纪最最重要的的金融创创新之一一。房地地产市场场的发展展依赖强强大的资资金支持持，而商商业银行行的资金金总是有有限的，因因此，金金融机构构通过资资本市场场把存量量贷款证证券化（MBS）的办办法，提提前回笼笼资金，继继续创造造抵押贷贷款资产产。购买买MBS的投资资银行则则继续进进行金融融创新，向向社会投投资机构构如保险险公司、海海外银行行等发行行债券抵抵押担保保权证（CDO）,从而使使得房贷贷风险进进一步向向全世界界扩散。在在房地产产市场向向上发展展的状况况下，这这个庞大大的金融融链条可可以继续续维持下下去，在在资金的的高杠杆杆作用下下，投资资人甚至至可以获获得可观观
7、的回报报。但美美国房地地产市场场在连续续17次加息后，终终于支撑撑不住，大大量次级级贷款无无法获得得偿还，附附着在这这个基础础之上的的金融衍衍生品大大厦则轰轰然倒塌塌。金融融的本质质是信用用，当偿偿还的信信用已不不存在，任任何参与与这场金金融盛宴宴的机构构都必然然受到相相应的损损失。第三，信信用评级级机构的的失职。次次贷危机机爆发后后，一些些世界著著名的评评级机构构如穆迪迪、标准准普尔、惠誉等受到业界的质疑。各评级机构被认定过高的提升了次贷产品的评级，并极大地促进了次贷市场的发展，这些评级机构的收入主要来源于证券发行商，却要求它们对市场投资者负责，这种评级制度上的漏洞已经引起广泛关注。金融衍生
8、品的发展，有利于资金使用效率的提高，但其定价和交易则有赖于准确的市场评价。当市场评级机构这一环出现问题的时候，信任危机也便随之开始了。全球投资者正是出于对美国三大信用评级机构的信任，才能够放心大肆购买次贷相关产品，可正是这些评级机构评定的同美国国债相同级别的3A级证券，却在一夜之间成为投资者手中的垃圾。这些评级机构不切实际的评级以及次贷危机爆发后下降评级动作的迟缓，也在一定程度上加大了次贷危机的强度，对这次危机起到了推波助澜的负面作用。第四，监监管机构构的失职职与放纵纵。次贷贷危机产产生的深深层制度度原因就就在于对对金融监监管存在在缺陷，美美国金融融监管机机构对次次贷及各各类衍生产产品的发发行
9、规模模和数量量没有控控制，监监管力度度的松懈懈以及对对市场潜潜在金融融风险的的忽视，都都是监管管不力的的表现。放放松监管管一向是是格林斯斯牌所推推崇的管管理之道道，也正正是他担担任美联联储主席席的这段段时间里里，美国国央行降降低了抵抵押贷款款的标准准，导致致相当一一部分信信用或生生存状况况不佳的的贷款人人以低廉廉的成本本通过贷贷款购买买房屋；美国监监管机构构对市场场评级机机构监管管不严，也也导致了了评级机机构在对对次贷相相关产品品评级时时的主观观性，在在大范围围调低次次贷相关关产品的的评级时时，极大大打击了了投资者者的信心心，加深深了投资资者的恐恐慌情绪绪，最终终导致全全球范围围内的恐恐慌。总
10、体而言言，在全全球化日日益深入入的今天天，包括括美国、中国在在内，世世界经济济已经连连接成为为一个整整体。美美国的金金融衍生生产品也也被销售售到世界界各国的的金融机机构，因因此美国国的次贷贷危机恶恶化引发发世界范范围内的的金融危危机就成成为一种种必然。对对于中国国而言，美美国发生生金融危危机后，借借贷消费费将大幅幅度减少少，中国国出口贸贸易将受受到严重重影响，通通过这条条路径，世世界金融融危机已已经快速速波及中中国金融融和经济济体系。2、世界界各国展展开金融融危机大大营救为应对来来势凶猛猛的世界界金融危危机，世世界各国国都采取取了积极极的救市市行动，而而且力度度也非同同寻常。美美国的救救市力度
11、度显然最最大，布布什政府府通过收收购、注注资、合合并、破破产等手手段解决决受经济济危机重重创的抵抵押贷款款公司、投资银行、商业银行等金融机构。10月3日美国国会通过了总金额8500亿美元的救市计划。欧洲和亚洲国家也纷纷出台相应的救市措施。2009年1月29日，美国众议院以244对188票，通过总统奥巴马提出的接近8190亿美元刺激经济方案。方案内容包括暂时宽减个人及企业税项、创造职位、扩大对失业和低下阶层的支持等措施。世界各国国救市如如此积极极源于对对这次金金融危机机可能产产生严重重后果的的担忧，因因为在新新的形势势下，金金融危机机到底会会对世界界经济带带来多大大程度上上的损伤伤目前还还没人能
12、能够给出出答案，世世界各国国都在面面临同样样的考题题。因此此，目前前能够做做的就是是尽其所能征求求陷于危危机中的的金融业业，尽可可能避免免更多的的机构破破产，切切断危机机从金融融向实体体经济渗渗透的通通道。3、金融融危机不不会短时时间内平平息世界金融融危机发发端于美美国的次次级房贷贷偿付信信用危机机，但现现在却发发展到消消费模式式的变化化。由于于次贷危危机，美美国超前前消费的的模式将将成为历史史，金融融机构要要经历去去杠杆化的的痛苦过过程。对对于世界界其他国国家而言言，金融融危机的的影响首首先是心心理预期期层面，其其次是金金融资产产价值缩缩水，再再次是实实体经济济消费需需求的萎萎缩。美国事实实
13、上已经经陷入经经济衰退退。无论论是失业业率还是是美元指指数，都都达到了了经济危危机的标标准。彭彭博社预预测美国国20008年12月底的的失业率率从20077年11月的6.77%增加到8.2%，失业率率创下自自19445年以来来的新高高。对于世界界经济增增长前景景，国际际货币基基金组织织(IMMF)220099年1月28日预测测，今年年全球经经济增长长率将降降至0.55%，比该该组织去去年11月份的的预测低低1.7个百分分点，为为第二次次世界大大战以来来的最低低增速。IMF同时预预测，今今年发达达经济体体的经济济将出现现第二次次世界大大战以来来的首次次全年负负增长，降降幅将达达2%，远大大于该组
14、组织去年年11月份预预测的0.33%的降幅幅。此外外，今年年新兴和和发展中中经济体体的经济济增速也也将从去去年的6.33%猛降至3.33%，远低低于该组组织去年年11月份预预测的5%增速。另外，IFM去年12月份将将其对近近两年中中国经济济增长率率的预期期分别下下调至9.7%和8.55%。这次金融融危机对对世界经经济的影影响将在在20009年得以以全面体体现，并并且不会会在短期期内结束束。原因因主要是是三个方方面。第第一，本本轮增长长周期从从20003年开始始，由房房地产和和高科技技拉动，增增长持续续了五年年。从经经济发展展周期看看，20008年世界界经济开开始进入入调整期期，在金金融危机机的
15、作用用下，世世界经济济将不可可避免地地进入衰衰退期。这这个时间间将有可可能长达达2-3年。第第二，地地产和高高科技是是上轮的的经济增增长点，在在没有找找到新的的经济增增长极之之前，世世界经济济很难短短时间内内抬头。第第三，美美国主导导的单级级世界和美元本本位制短短时间内内不会改改变，中中欧倡导导的世界界经济金金融新秩秩序短期期内也不不会实现现。二、世界界金融危危机对中中国房地地产的影影响金融业和和房地产产业某种种意义上上是对孪孪生兄弟，世世界金融融危机不不可避免免地波及及到中国国，而房房地产行行业则受受到显著著影响。无无论是民民众的消消费能力力还是消消费意愿愿，在金金融危机机中都出出现大幅幅度
16、下降降。中国国房地产产业则受受到宏观观调控政政策积累累效应和和金融危危机波及及效应的的双重打打击。1、宏观观经济调调整不可可避免将将危机传传导到房房地产市市场对房地产产行业而而言，市市场预期期非常重重要。在在经济上上升期，资资本市场场和房地地产市场场会带来来明显的的财富效效应。人人们手中中的资产产都会显著升值值，购买买力和变变现能力力都很强强。在乐乐观的预预期下，房房地产价价格和成成交量都都处于稳稳步上升升阶段。然然而当宏宏观经济济增长减减缓甚至至停滞时时，人们们的消费费预期不不足，资资产价格格萎缩，财财富缩水水。对于于房地产产市场而而言，成成交量不不足是最最大的问问题。宏观经济济减速国家统计
17、计局发布布统计公公报，经经过初步步核算220088年国内生生产总值值30006700亿元，比比上年增增长9.00%，分分季度看看宏观经经济增速速逐季回回落，其其中第四四季度增增速仅为为6.88%。由于内内外需降降低，大大量企业业限产消消化库存存，全年年规模以以上工业业增加值值比上年年增长112.99%，增增速比上上年回落落5.66个百分分点。国民经济济主要产产品产量下下降。11月，全全国发电电量同比比下降9.6，降降幅比上上月扩大大了5.6个百百分点；粗钢产产量下降降12.4；汽车产产量下降降15.9。国国际金融融危机的的强烈冲冲击，和和我国工工业自身身存在的的产能过过剩、发发展方式式粗放等等
18、问题，交交织在一一起，造造成了工工业增速速连续、明明显回落落。根据据工业增增加值的的数据推推断，11月的GDPP将回落到5左右右。另外，国国家统计计局发布布的宏观观经济预预警指数数显示，20008年预警警指数剧剧烈下降降，11月份指指数已经经进入“趋降”区间，按按照目前前经济形形势，不不排除未未来该指指数进入入“过冷”区间。此此前，宏宏观经济济预警指指数在19998-119999年亚洲洲金融危危机期间间进入了了“过冷”区间。房地产成成交量出出现大幅幅下降国家统计计局公布布数据显显示，220088年1-112月，全全国商品品房销售售面积6.2亿平方方米，同同比下降降19.7%。其中中，商品品住宅
19、销销售面积积下降20.3%；商品品房销售售额240071亿元，同同比下降降19.5%。其中中，商品品住宅销销售额下下降20.1%。国房景气气指数12月份的的数据为为96.46，这是是该指数连续12个月下下降，说说明房地地产开发发已经进进入历史史低潮期期，企业业投资信信心和动动力严重重不足。截至122月末，全全国商品品房空置置面积1.664亿平方方米，同同比增长长21.8%，增幅幅比1-111月提高6.5个百分分点。其其中，空空置商品品住宅90669万平方方米，同同比增长长32.3%，增幅幅提高9.4个百分分点。销售面积积的大幅幅下降直直接造成成了房屋屋空置面积积的大幅幅上升，“一降一一升”反映
20、了了房地产产行业面面临巨大大的挑战战。全国房地地产开发发景气指指数趋势势图房地产贡贡献率有有降低趋势房地产行行业对国国民经济济增长的的贡献包包括3个方面面：第一一，作为为投资的的一部分分，房地地产开发发投资对对GDP增长的的直接贡贡献；第第二，房房地产开开发投资资通过关关联产业业带动GDP增长的的间接贡贡献；第第三，房房地产开开发投资资通过拉拉动消费费对GDP增长的的引致消消费贡献献。19988年以来来，我国国房地产产业得到到迅速发发展，房房地产开开发投资资在固定定资产投投资中的的比重波波动上升升。近年年该比重重基本保保持在18%左右。房房地产行行业对GDP增长贡贡献率在在稳步上上升。数数据表
21、明明，19997-220066年间，房房地产开开发投资资年均增增长22.38%，高于于同期GDPP(支出法法现价)年均11.19%的增幅幅，扣除土地购置置费后的的房地产产开发投投资对GGDP增长的的贡献率率由6.332%增加到10.74%，年均9.228%。19997-220066年，房房地产开开发投资资对 GDDP增长的间间接贡献献率由7.116%增加到11.5%，年均9.772%。19997-220055年，房房地产开开发投资资对GDP增长的的引致消消费贡献献率由3.009%增增加到3.992%，年均3.889%，20003年达到到最高为为4.666%。受世界金金融危机机影响，20008年
22、，房房地产行行业投资资增速趋趋缓，施施工面积积、竣工工面积、新新开工面面积等都都出现同同比下降降的态势势。从全全国范围围看，房房地产行行业对GDP增长的的直接贡贡献度在在降低。上海市统统计局数数据显示示，2008年上半半年上海海GDP同比增增长10.3%，略低低于全国国水平，这这是上海海近年少少有的现现象。房房地产的的贡献率率为负，导导致GDP少增0.4个百分分点。从从全年视视角看，20008年1-112月份，上上海房地地产开发发投资同同比增长长4.55%；商品品房竣工工面积同同比下降降26.8%；商品房房销售面面积同比比下降37.9%，其中中住宅下下降40.1%；另外外，存量量房交易易也同比
23、比下降了了三成。而而全国其其他城市市情况虽虽各有不不同，但但房地产产的贡献献率都会会或多或或少下降降。2、外资资有计划划撤离中中国楼市市直接影影响房地地产行业业景气受美国次次贷危机机影响，华华尔街大大批投资银行行或倒闭闭，或被被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。20099年新年年伊始，外外资又掀掀起一股股抛售物物业套现现离场的的小高潮潮。澳大大利亚最最大投行行麦格理理集团正正以3亿元人人民币为为旗下上上海城市市公寓酒酒店找买买家，这这一报价价较3年前该该公司的的买入价价4亿元下下调了25%；另一一个案例例是李嘉嘉诚旗下下和黄集集团抛售售上海古
24、古北地区区黄金城城道的商铺。受受经济局局势影响响，和记记黄埔不不得不将将黄金城城道上位位置最好好的2万多平平方米御御翠豪庭庭商铺低低价甩卖卖，据悉悉此次推推出40个铺位位共2万多平平方米，均均价10万元/平方米米；第三三例是李李嘉诚旗下长江实实业开发发的位于于浦东花花木板块块的御翠翠园别墅墅项目中中8栋商业业别墅，近近日以5.3357.5万元/平方米米的价格格抛售，并并计划将将小区会会所一并并出售。这是李嘉诚在最近几个月第四次抛售上海物业。外资出售售在中国的房房产物业业主要基基于三个原因因：一是是金融危危机使这这些外资资金融机机构损失失惨重，流流动性出出现问题题，需要要从亚太太等区域域回收资资
25、金；二二是中国国房地产产市场出出现调整整，销量量明显下下降，部部分区域域价格出出现一定定幅度下下跌，各各方对后后市分歧歧严重；三是人人民币对对美元升升值步子子放缓。20088年3月份公公布的流流动性过过剩与中中国房地地产宏观观调控研研究指指出，外外资占中中国房地地产总投资资比例不不到2%，考虑虑到外资资持有的的主要是是商业地地产和高高档楼盘盘，而且且接手的的也是外外资，因因此出售售行为对对整体交交易量影影响有限限，在目目前市场场情况下下更多体体现在心心理层面面。外资机构构在上海海抛售高高端物业业基本情情况表物业名称称类型位置开发商持有方建筑面积积成交价格格备注漕河景苑苑小高层、高层、叠加、联联
26、排住宅宅徐汇区康康健路58弄上海汇成成房产经经营公司司花旗总12.5万收购1.68万收购价1135000元/平方米米现价2660000元/平方米米20066年12月花旗旗银行属属下2.3亿元整整体收购购2幢楼福海商厦厦（盛邦邦国际广场）办公商业业虹口区四四川北路路13118号福海房地地产发展展有限公公司雷曼兄弟弟5685594.166亿人民民币深圳工行行（该大大厦为工工行不良良资产）上海商城城办公商业业静安区南南京西路路13776号上海商城城有限公公司美国国际际集团185000019900年AIG自己投投资兴建建茂行世纪纪公园（陆陆家嘴中中央公寓寓的4幢楼）服务式住宅公寓寓浦东新区区东绣路路9
27、9号上海陆家家嘴联合合房地产产有限公公司摩根士丹丹利4.933万（收购购的部分分）7.022亿人民币币20066年4-5月整体体现金收收购4幢新盘盘。华山夏都都服务式公公寓长宁区幸幸福路211号上海业丰丰置业有有限公司司摩根士丹丹利2.9万万7.588亿人民币币20066年6月现金收收购新盘盘。锦麟天地地酒店式公公寓、住住宅、商业兴业路1168弄上海华丽丽房地产产发展有有限公司司摩根士丹丹利上海永业业集团185338酒店式式公寓，13000俱乐部部，50个停车车位900万万美元20033年7月，以以参股10%开发酒酒店式服服务公寓寓。对于外商商抛售楼楼盘，目目前是有有价无市市状态，原原因是此此
28、类楼盘盘一般的的交易方方式是基基金基金，或或者是基基金开发商商，但目目前很多多基金都在撤离离新兴市场场。国内开开发商自自己也受受困于流流动性，根根本无钱钱接盘。但外资出逃的动力还是很强，美国目前房价已经跌到相对理性的位置，相比中国上海的房价，美国房地产似乎更有吸引力。因此，对于外资而言，一旦中国人民币升值停止，房地产价格停止上涨，外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对于价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。3、失业业和减薪薪降低住住房消费费能力宏观经济济受世界界金融危危机影
29、响响出现了了较大的的减速，其其必然出出现的结结果是失失业率上上升、职职工收入入下降和和居民消消费意愿愿减弱。20008年下半半年以来来，我国国南方沿沿海地区区大量规规模以上上企业倒倒闭，其其中不乏乏用工规规模达到到几千人人的大型型制造业业企业。以以至于出出现还未未到春节节，大量量失业农农民工就就开始返返乡的现现象。国家统计计局发布布的社会会需求指指数和社社会收入入指数显显示，20008年这两两个指标标出现大大幅度下下滑，其其中收入入指数下下滑更加加严重，已已经接近近19992年以来来的最低低点。上海易居居房地产产研究院院20008年10月份组组织的一一次市场场调研结结果也显显示，上上海房地地产
30、市场场观望气气氛浓烈烈，仅有有8.557%的受访访者准备备半年内内购房。调查结果显示：23.52%的受访者持观望态度，目前不愿意购房，仅有9.72%的受访者表示准备半年内购房，而准备1年内或1-3年内购房的比例则超过50%，市场观望气氛浓烈。房地产行行业是受受市场预预期和居居民收入入增长影影响比较较大的行行业。“买涨不不买跌”虽不是是中国特特有的消消费心理理，但在在房地产产这样兼兼具投资资和消费费属性的的特殊市市场，消消费心理理往往起起到决定定作用。这这一点在在20006-20007年表现现得特别别强烈，当当时国家家已经意意识到房房地产非非理性发发展对行行业和宏宏观经济济的负面面作用，因因此出
31、台台了诸多多宏观调调控政策策，包括括加息、加加税、控控制金融融和土地地供应等等，但这这些措施施在一定定程度上上反而造造成市场场供应不不足，在在市场投投机力量量巨大的的购买力力作用下下，房价价一路蹿蹿升。普普通购房房者也被被裹挟而而进，被被迫接受受高房价价。现在宏观观经济出出现调整整，宏观观调控政政策的积积累效应应也显示示了巨大大威力，特特别是“9.227”新政的的实施，基基本上消消灭了市市场上的的投机需需求。房房地产成成交量、价格都出现了较大调整，“买涨不买跌”的规律发挥了明显作用。4、金融融紧缩压压制房地地产企业业融资世界金融融危机影影响房地地产行业业的另一一个因素素是金融融机构相相关资产产
32、减值，对对房地产产信贷意意愿不足足。同时时，房地地产金融融调控政政策并未未有效放放松，虽虽然央行行在增加加流动性性，国务务院办公公厅“131号文”支持合合理的房房地产开开发贷款款，但商商业银行行“惜贷”心理严严重。房房地产企企业融资资渠道不不畅，在在市场成成交量持持续低迷迷的情况况下，一一些房地地产开发发企业面面临生存存问题。从开发资资金来源源角度看看，1-12月，房房地产开开发企业业本年资资金来源源381146亿元，同同比增长长1.88%。其中中，国内内贷款72557亿元，增增长3.44%；企业业自筹资资金150081亿元，增增长28.1%；其他他资金150082亿元，同同比下降降16.4%
33、。其中,个人按按揭贷款款35773亿元，下下降29.7%。在开发发资金来来源结构构中，个个人按揭揭贷款下下降比例例最大，这这部分资资金实际际上对开开发企业业现金流流非常重重要。上海中资资银行本本外币商商业性房房地产贷贷款情况况（20008年1-112月）单位位：亿元元贷款类别别报告期余余额比同期增增减比年初房地产贷贷款55044.3667.288391.06#个人购购房贷款款31444.6991.78855.005#住房贷贷款29155.4881.94455.556房地产开开发贷款款20011.666-0.11614#房地产产开发贷贷款14899.299-2.55915.331地产开发发贷款5
34、12.377.655-1.331#政府土土地储备备机构贷贷款458.811.77410.551上海作为为中国最最重要的的经济中中心，房房地产市市场的走走势具有有较强的的代表性性。从中中资银行行房地产产贷款发发放情况况看，20008年1-12月个人人购房贷贷款同比比有所增增加，但但房地产产开发贷贷款则同同比下降降2.559亿。地地产开发发贷款比比年初减减少了1.331亿元。数数据表明明上海房房地产企企业获得得银行贷贷款的能能力在下下降，同同时由于于市场的的调整，土土地价格格也出现现了下调调，没有有足够土土地储备备的企业业不敢轻轻易拿地地，在土土地价格格较高时时拿地的的企业则则面临两两难的选选择，
35、因因此，土土地开发发贷款增增长缓慢慢。在宏观经经济形势势恶化的的情况下下，房地地产企业业面临的的挑战也也越来越越大，全全国一些些城市出出现了房房地产企企业“退地”和“土地流流拍”的现象象。20008年6月24日，上海海楼市传传来了首首例退订订已拍得得地块的的消息，曾曾以1亿元净净资产拿拿下11亿元“普陀地地王”的上海海志成房房产，被被证实已已退订该该地块。该地块块收回后后，会重新公公开招拍拍挂。88月12日，苏苏宁环球球确认旗旗下南京京苏宁房房地产开开发有限限公司和和黄浦区区房地局局经友好好协商已已经签署署协议，解解除“黄埔163地块”原土地地出让合合同，将将全额退退还已支支付的土土地出让让款
36、。另另外，22008年上海计划划推出住宅宅土地约约8000-10000公顷，实实际供地地约240公顷，成成交率在在60%左右，这这显示了了土地市市场运行行低迷，土土地流拍拍频繁，成成交地块块也以底底价成交交为主。实际上，无无论是上上海还是是全国其其他地区区，房地地产市场场频繁出出现“退地”和“土地流流拍”的现象象，其根根本原因因无非是是两个，其其一是开开发商对对市场走走势持有有悲观的的判断，不不愿意在在市场调调整当口口去冒险险投资；其二是是开发商商没有财财力去拿拿地或保保有土地地的使用用权，客客观存在在的资金金短缺让让这些企企业面对对市场毫毫无办法法。三、世界界金融危危机背景景下房地地产行业业
37、的应对对之道房地产行行业经过过多年的的发展已已经成为为我国经经济的重重要支柱柱产业，保保持房地地产行业业的稳定定对稳定定经济、扩扩大内需需意义重重大。面面对来势势汹涌的的世界金金融危机机，房地地产企业业如何应应对，政政府应采采取哪些些措施来来保障行行业发展展的稳定定和民众众住房问问题的解解决，这这是一个个紧迫而而重要的的课题。应应对房地地产行业业发展危危机，各各方都要要采取积积极的行行动。1、加快快政策调调整，给给予行业业宽松发发展空间间从20003年央行“121号文”开始，政政府对房房地产行行业进行行了长达达五年的的宏观调调控，包包括20005年的新新老“国八条”、20006年的“国六条”、
38、20007年“限外政政策”、“9.227新政”等，这这些政策策主要的的调控对对象是房房价增长长过猛和和投资增增长过快快等，同同时对房房地产企企业的发发展设置置了资金金和土地地供应方方面的障障碍，社社会舆论论也纷纷纷把批评评的矛头头指向房房地产行行业。政政策和舆舆论针对对的非理理性上涨涨的高房房价无可可厚非，因因为超出出居民购购买力的的高房价价是对民民生的漠漠视，也也是对社社会其他他产业发发展的挤挤压。但但在目前前市场形形势已经经发生了了较大变变化，房房地产成成交量大大幅度下下滑、房房地产企企业生存存困难、房房价也开开始出现现下滑，这这个时候候就需要要政策的的及时调调整，否否则如果果出现“大落”
39、，必将将对宏观观经济带带来严重重的负面面影响。世界金融融危机爆爆发后，中中央政府府及时调调整了政政策：为为了应对对危机，提提出了促促进经济济发展十十条措施施，公布布了两年年投资4万亿的的经济振振兴计划划；在国国务院常常务会议议上再次次强调房房地产行行业是国国民经济济的重要要支柱产产业；作作为配套套措施，住住房和城城乡建设设部公布布了三年年内90000亿安居居保障房房建设计计划；在在20008年12月份召召开的中中央经济济工作会会议上，再再次强调调了住房房消费的的重要性性，认为为住房消消费是提提振内需需的主要要途径之之一；发发布新“国六条”，部分分放松第第二套住住房消费费信贷优优惠，减减免住房房
40、成交税税费；央央行连续续五次降降息等。这这些措施施有的针针对宏观观经济，有有的是直直接针对对房地产产行业，总总体而言言都为房房地产行行业的健健康稳定定发展创创造比较较良好的的环境。值得注意意的是，目目前出台台的政策策措施都都带有放放松行业业发展环环境的性性质，政政策应注注意执行行的有效效性和持持续性。房房地产行行业的发发展在某某些时候候往往是是被误读读，被歪歪曲。我我国正在在大力建建设市场场经济体体制，评评判行业业发展的的好坏应应该更多多用市场场的标尺尺来衡量量，而不不能用计计划经济济的思维维。因此此，政府府在引导导舆论、制制定政策策方面应应该更坚坚定地用用市场化化标准。规规范政府府行为的的边
41、界，给给行业和和企业的的发展一一个宽松松稳定的的环境是是未来房房地产行行业继续续繁荣稳稳定的基基础。2、经济济力争“保八”，千方方百计稳稳定就业业和居民民收入世界金融融危机来来袭，无无论是城城市白领领还是农农民工都都受到失失业、减减薪的威威胁。未未到春节节，东南南沿海工工业区大大批农民民工返乡乡就是金金融危机机对我国国经济造造成影响响的鲜明明写照。同同时，220099年我国大大学应届届毕业生生规模为为610万人，加加上历年年未就业业毕业生生，20009年需要要安排工工作的大大学生规规模在700万人以以上。作作为用工工方，大大部分企企业由于于市场需需求不足足，招聘聘计划都都大幅度度缩水。政政府2
42、0009年稳定定就业和和收入的的任务非非常重。房地产市市场的发发展关键键在市场场成交量量，而市市场成交交则有赖赖于市场场消费能能力。因因此，居居民收入入和就业业状况对对房地产产行业的的消费非非常关键键。当前前，我国国正在采采取各种种措施稳稳定宏观观经济，包包括前文文提到的的4万亿经经济刺激激计划，大大力投资资基础设设施，建建设保障障房，用用投资来来拉动经经济增长长。同时时，国家家正在积积极调整整出口结结构，开开拓非洲洲、拉美美、中东东地区的的贸易业业务。总总之，稳稳定宏观观经济增增长，保保障居民民就业和和收入是是促进房房地产消消费的关关键因素素。3、鼓励励和促进进企业优优胜劣汰汰，大幅提提高市
43、场场集中度度我国房地地产发展展已有20多年的的历史，到2008年房地产行业发展到一个相对高峰期，全国房地产企业总数达到5万多家，正是市场的过度繁荣造成了房地产企业的鱼龙混杂局面。在房地产市场发达的西方国家，市场集中度相对较高，少数企业占有较大市场份额，这是市场竞争和行业选择的结果。反观我国房地产行业，市场集中度较低，根据各上市公司公布的2008年最新销售数据，万科作为我国最大的房地产开发企业，市场占有率为2.6%。另外，中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示，中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重，2006-2008年分别为4.6%、5.2%、7.7
44、%。这表明我国房地产行业集中度依然较低。从市场发展角度看，我国的房地产企业有必要进行适度整合，淘汰一些企业，鼓励大型房企的规范化和规模化运营。现在房地地产市场场出现调调整，部部分企业业资金链链断裂，经经营困难难，而另另一些优优势企业业则现金金充足，经经营稳健健。这正正是进行行行业整整合的好好时机。实实际上，在在新出台台的“国六条”就提出出鼓励企企业间的的资源整整合，同同时支持持银行提提供并购购贷款。通通过企业业间的并并购，土土地等资资源可以以更加有有效利用用，大型型优势企企业的竞竞争力得得以增强强，同时时也避免免过多烂烂尾楼出出现，造造成资源源的浪费费。4、营造造良好的的外资投投资环境境，限外
45、外政策可可以考虑虑放松仲量联行行发布的的20008年第四四季度北北京商业业地产报报告显示示，房地地产投资资市场在在年底交交投清冷冷，北京京全年地地产行业业并购总总额为41亿美元元，同比比降低18.3%，其中，外外资并购购全年总总额同比比降低74%（受金融融危机加加深影响响，第四四季度北北京市场场未出现现任何外外资收购购案例）。这一一情况并并非北京京独有，仲仲量联行行监测的的其他一一线城市市上海、广广州、深深圳等也也都出现现了外资资在房地地产市场场交投量量同比大大幅下挫挫的现象象。仲量联行行的商业业地产数数据具有有一定的的参考性性，说明明目前外外资在中中国房地地产行业业的活跃跃度降低低。同时时，
46、澳元元、美元元等货币币有升值值趋势，外外资在中中国套现现离场的的动力逐逐步加大大。对此此，我国国应有足足够的认认识，首首先要保保持政策策的稳定定性，不不能因为为外资短短期内的的撤离就就加大行行政干预预力度。外外资对投投资目的的国最看看重的往往往不是是短期优优惠政策策，而是是长期的的政策稳稳定和公公开透明明的法律律及制度度建设。我我国应一一如既往往地坚持持改革开开放策略略，保持持宏观经经济的稳稳定，用用持续的的经济发发展和一一定的优优惠措施施稳定外外资、吸吸引外资资。从市场发发展角度度看，20006年出台的“171号文”限制外外资的政政策应该该放松，在在楼市低低迷和外外资流出出的背景景下，200
47、06年出台台的限外外政策已已经没有有必要那那么严格格，可以以适度放放松，比比如在个个人购房房方面。值得注意意的是，一一些地方方政府已已经开始始出台相相关措施施稳定外外资投资资房地产产。北京京最新出出台的落落实1331号文件件促房市市健康发发展实施施意见（即即北京15条新政政），其其中第六六条是暂暂停执行行关于于规范境境外机构构和境外外个人购购买商品品房的通通知（京京建交200071033号）中对境外外个人在在京购房房的居住住年限和和所购房房屋的有有关规定定。这表表明北京京已经对对外资个个人购房房取消了了相关限限制。另另外，天天津市也也出台相相关措施施放松外外资拿地地限制。5、继续续稳步进进行房
48、地地产金融融创新，尽尽快推出出REIITs这次美国国由于房房地产市市场调整整引发的的次贷危危机，并并迅速爆爆发为世世界金融融危机，有有制度性性的原因因，也有有监管的的因素，特特别是美美国比较较发达的的房地产产金融衍衍生证券券的滥发发，受到到舆论的的普遍谴谴责。对对于房地地产金融融创新，我我们要有有客观的的判断，不不能因为为美国出出现了金金融危机机，就全全面否定定金融创创新。房房地产金金融创新新可以有有效解决决房地产产贷款机机构的资资金问题题，也为为购房者者提供了了融资便便利，这这种创新新如果过过度，特特别是保保障其安安全运营营的监管管和评估估体系出出现问题题，房地地产金融融衍生品品就会遭到滥滥发，并并引发严严重的后后果。作作为一个个金融创创新不足足的国家家，我们们不应只只看到后后者，而而是既预预防房地地产金融融产品创创新过度度，也要要积极适适当地开开发相关关产品，度度的把握握非常重重要。众所周知知，我国国房地产产企业融融资渠道道非常狭狭窄，主主要途径径