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1、最具借鉴鉴热销商商场全程立体体策划流流程广州某热热销大型型商场策策划流程程操作步骤骤1：商商场物业业市场调调研分析析操作步步骤2：项目条条件分析析操作步步骤3：项目定定位策略略操作步步骤4：商场建建筑规划划及设计计操作步步骤5：营销推推广投资资回报分分析操作步步骤6：广告推推广策略略操作步步骤7：关于旺旺场经营营建议操作步聚聚1：商商场物业业市场调调研分析析商品房大大量空置置，有一一条很重重要原因因是发展展商的决决策层缺缺乏必要要的市场场调查，没没有掌握握到足够够的商场场信息导导致决策策失误，使使项目开开发出现现选址不不准和市市场定位位不发。如位于武武汉市江江岸区某某大厦，从从它的规规模、设设
2、计、装装修、设设备，到到付款方方式，这这个项目目在同一一区位中中应属佼佼佼者，但但建成以以来，出出租和出出售比率率都很低低，发展展商难以以实现预预期效益益。究其其原因，主主要是投投资失策策。该地地方改造造前路面面狭窄残残旧，常常堵车，人人气虽旺旺，但大大量是外外来人口口，收入入不高，周周边多家家大型国国营企业业经济也也不甚景景气，且且周围临临建商铺铺月租金金要比大大厦租金金便宜11半多。在在这样的的环境中中，发展展商把大大厦定位位为商业业、酒店店、桑拿拿等，显显然是不不适合的的，是不不经深入入市场调调查作出出的不准准确决策策。商场物业业成功开开发的前前提是做做好市场场调查，否否则，就就不能在在
3、残酷的的市场竞竞争中获获胜。但但很遗憾憾，不少少开发公公司并没没有一套套完善可可操作的的关于项项目开发发前期的的市场调调查方案案，每每每接到一一个项目目，总是是凭国土土、规划划、税务务要求和和几个楼楼盘的数数据就由由业务人人员凭经经验写出出项目的的可行性性分析报报告。科科学性、准准确性不不高。1、商业业物业调调研需要要了解的的内容：1.1.1对经经济与发发展形势势分析房地产业业的发展展与一个个国家和和地区的的政治、经经济、金金融、教教育和治治安、社社会发展展等因素素息息相相关。这这些因素素将直接接或间接接对房地地产市场场和产业业产生影影响，尤尤其是对对房价和和销售情情况。要要制定正正确的开开发
4、项目目策略，不不能不综综合考虑虑这些因因素。一一些外商商之所以以纷纷投投资发展展我国房房地产业业，很重重要原因因是他们们看到了了改革开开放后的的中国经经济不断断向前发发展，政政局和社社会环境境稳定，投投资收益益率高，广广大人民民群众有有迫切改改善改善善住房条条件的需需求和能能力，事事实也正正是如此此。1.1.2对房房地产市市场发展展态势分分析对本地区区、本省省、周边边城市（外外销楼还还须了解解港澳地地区的房房地产市市场动态态）以至至全国房房地产开开发建设设的总体体情况进进行了解解。这样样才能克克服投资资的盲目目性，有有助于市市场定位位准确。前前几年，武武汉市有有些发展展商看到到写字楼楼有利可可
5、图，回回报率高高，纷纷纷投资兴兴建。由由于未对对市场当当时和未未来几年年写字楼楼需求情情况进行行深入了了解和预预测，以以致盲目目投资，造造成今天天写字楼楼大量空空置、投投资难以以回收的的现实。这这方面需需要了解解的内容容包括近近几年各各类房地地产开发发项目完完成投资资额、竣竣工面积积、施工工面积、新新开工面面积、销销售面积积、销售售价格、空空置面积积、市场场变化情情况，以以至今后后几年对对各类物物业潜在在需求与与有效需需求的分分析。当当然，也也包括银银行开展展住房抵抵押贷款款情况的的力度和和发展趋趋势等。1.1.3对房房地产政政策法规规和政府府规划措措施近期，有有关房地地产的投投诉纠纷纷日益增
6、增多，除除了购房房者法律律意识有有所加强强外，更更重要一一点是不不少发展展商没严严格按章章办事，出出现了商商品房交交易中常常见的短短斤缺两两、货不不对板、延延期交楼楼、承诺诺不兑现现等问题题。所以以开发企企业的领领导和专专业人员员必须熟熟悉有关关政策法法规，遵遵章守法法。否则则，稍有有差错便便会直接接影响到到开发项项目的正正常顺利利进行，造造成不必必要的浪浪费。这这方面主主要了解解的是：土地使使用、规规划设计计、拆迁迁安置、开开发管理理、建筑筑施工、销销售、税税收、物物业管理理等方面面的法规规以及政政府领导导人的重重要讲话话，新的的政策措措施、工工作部署署等。近近期出台台的关于于住房制制度改革
7、革、蓝印印户口制制度，尤尤其对商商品房预预售条例例等规定定、政府府对销售售“放心房房”的要求求等等，更更须熟悉悉和严格格执行。掌掌握上述述各有关关政策法法规及政政府调整整政策的的信息，就就能及时时调整房房地产开开发和销销售策略略，有助助于项目目的成功功。1.1.4对项项目周边边居民的的调查无论哪一一类物业业，要做做到市场场定位准准确，都都必须深深入了解解居民，尤尤其是项项目周围围居民的的住房现现状、人人员构成成、文化化程度、收收入情况况、购房房能力、住住房需求求、购房房动机及及未来住住房的期期望，可可接受的的价格，对对付款方方式、套套型面积积、装修修标准、居居民环境境和设施施配套等等。然后后再
8、有针针对性的的根据这这些资料料来确定定将来所所开发项项目的市市场定位位。比如如，有的的项目所所在环境境居住情情况比较较复杂，各各类居民民杂居，外外来人员员不少，如如果把市市场定位位为大套套型的中中高档住住宅，将将有可能能导致挫挫败，因因中高收收入人群群一般不不愿到这这类地段段购房居居住。1.1.5对周周边同类类楼盘的的调查了了解对周边同同类楼盘盘的调查查了解，有有利于在在制定项项目营销销策略时时做到扬扬长避短短，在今今后的市市场竞争争中处于于较为有有利的位位置，制制定正确确的竞争争对策。这这方面了了解的内内容主要要有：楼楼盘所处处位置、销销售面积积、销售售价格、销销售手法法（包括括宣传口口号、
9、卖卖点和宣宣传媒体体等）、销销售进度度、付款款方式、购购房对象象及楼盘盘设计造造型、装装修标准准、配套套设施和和环境美美化绿化化等，同同时还要要尽可能能了解楼楼盘的施施工进度度、资金金到位情情况和物物业管理理情况等等，然后后制表逐逐一进行行比较分分析，以以便正确确定出自自己的开开发营销销策略。市场调查查获取信信息的方方式、方方法很多多，为了了获得准准确而周周详的第第一手资资料，发发展商既既要重点点使用本本单位专专业人员员，充分分发挥其其积极性性；也可可以适当当聘请一一些相关关专业的的社会人人员和在在校大中中专学生生作为兼兼职人员员，交给给他们承承担部分分调查工工作；还还可以委委托有关关机构进进
10、行调查查策划。无无率由谁谁去做这这项工作作，都要要求深入入细致，坚坚持不懈懈。2、以下下三种调调查方法法可作参参考1.2.1直接接调查直接与政政府人士士、房地地产代理理商、发发展商、金金融部门门、行业业协会、社社会有关关机构以以及市场场中的活活跃人士士广泛交交流接触触，询问问、请教教，以较较快的速速度获得得所需的的市场信信息。通通过这种种方法取取得的信信息往往往比较可可信。1.2.2间接接调查通过报纸纸、刊报报及其他他媒体收收集有关关房地产产信息、发发展动态态、市场场分析等等材料，当当然对这这些材料料要对比比分析，去去伪存真真。1.2.3直接接征询这一方法法的难度度相对较较大但获获得的信信息具
11、有有较强的的参照性性，对项项目的定定位和营营销的制制定很有有意义。使使用这种种方法，首首先要把把咨询了了解的问问题编制制问卷、填填写。咨咨询调查查要注意意对象的的选择，要要合理选选择各阶阶层不同同年龄、文文化、收收入层次次的被访访人员，使使调查具具有代表表性。这这种方法法也可以以街头随随机访询询或在展展销会上上作问卷卷调查。1.2.4现场场“踩点”调查这是不少少发展商商、代理理商作市市场调查查常用的的方法。调调查人员员以买楼楼者身份份直接进进入销售售现场，通通过索取取楼盘资资料、听听售楼员员介绍，实实地调查查观察，从从而获得得资料。不不过要注注意楼盘盘资料和和售楼员员介绍是是否有夸夸大和不不全
12、面之之处，不不要为其其表象所所迷惑。尽尽可能通通过参观观楼盘、施施工现场场及其他他途径从从侧面，从从其内部部人员和和一些已已购房人人士作深深入的调调查，增增大调查查结果的的可靠程程度。操作步骤骤2：项项目条件件分析2.1项项目的开开发原则则及思路路充分考考虑多行行为与商商业的有有机整合合，既保保障开发发商的开开发利益益，又要要确保按按商业区区模式进进行商场场动作；充分考考虑本案案所处商商圈的特特色与经经营文化化嫁接，创创立本案案的核心心商圈的的竞争力力；“售得得出、租租得满、做做得旺”为大前前提，对对本案的的投资者者，租赁赁经营商商户，服服务的消消费人群群进行合合理而准准确的市市场定位位。以“
13、做做得旺”为终极极目标，进进行招商商定位，功功能划分分和商户户组合；以本案案的目标标消费群群作为市市场宣传传推广的的主要攻攻击对象象，强势势树立本本案品牌牌形象；优先引引进核心心主力店店。设计计具备自自身特色色的营销销策略，推推出适合合市场的的投资品品种。2.2项项目SWWOT分分析S项项目优势势地段位于传传统的商商业区荔荔湾区下下九路段段与康王王路交汇汇处，正正对1000000文化化广场。交通康王路路正式启启用，南南北交通通提升，将将促进经经贸发展展。人流日均流流量高达达30-50万万人次。旅游文化化古迹迹名胜众众多，西西关风情情文化已已成为十十大旅游游景点之之一，旅旅游优势势不断开开发运用
14、用，促进进商贸经经济发展展。政策旅游带带动经贸贸是政府府对步行行街的经经济规划划，给商商业项目目提供了了广阔发发展空间间。W项项目劣势势区域经营营形象化化以中中低档产产品经营营为主，产产业形象象较乱，对对品牌商商户投资资经营及及外区消消费购物物缺乏吸吸引力。面积项目为为东西两两座，中中间以天天桥作连连接，单单层面积积较小。配套停车场场，仓储储，物流流等硬件件设施有有待完善善。O项项目机会会经营模式式在区区域市场场中缺乏乏新型的的主题特特色商场场。旅游文化化观光光旅游价价值不断断提升，可可吸引众众多外地地旅游群群体购物物消费。商业价值值提升交通通及区域域形象提提升，购购买力增增强，吸吸引多类类经
15、营商商户进驻驻经营。T项项目威胁胁经营商品品及品牌牌商户在在同一区区域存在在复叠经经营现象象。十甫名都都商场将将在今年年8月开开业，招招商难度度增大，而而且该项项目经营营规模宠宠大。市市内多大大商场招招商力度度不断加加大，品品牌客户户群体是是共同招招商对象象。总 结：从外部环环境到内内部规划划及经营营的长远远角度出出发，如如何利用用本项目目独特的的环境优优势，制制定出创创新的经经营模式式及观念念，营造造出精品品项目，充充分运用用广场项项目规划划特色，形形成具竞竞争力的的市场优优势，给给投资者者充足的的信心。无无论经营营步景，经经营模式式，开业业时间，项项目包装装，建筑筑规划设设计，物物业管理理
16、，开业业后经营营推广等等方面需需细致研研究制定定。2.3上上下九商商圈消费费群体特特性 A.商品种种类丰富富，价格格便宜成成为吸引引力之一一，商品品的组合合、商品品档次是是商场定定位的首首要因素素。B.本区区以青年年消费群群体为主主，集中中在155-355岁之间间占800%以上上。C.消费费者购物物时间约约3小时，购购物消费费支出在在1500-3000元之之间，主主要购买买服装、鞋鞋类、精精品及饮饮食消费费为主。D.高档档品牌在在本区由由于消费费力较低低原因，未未形成主主流消费费，但随随着城建建规划及及交通便便捷的提提升，入入住居民民素质提提升，将将全面提提高其整整体消费费购买力力。E.旅游游
17、观光特特性日益益明显，珠珠江三角角洲及省省外、港港澳地区区游客数数量逐年年增加，消消费群体体正逐步步扩大。F金银银玉器、古古玩等中中高档商商品吸引引来自国国内外众众多商这这有前来来交易，从从侧面促促进各类类消费需需求。2.4上上下九商商业步行行街经营营特性A.以街街铺经营营为主，商商场室内内铺为辅辅助，面面积主要要集中在在50-80，100-200两类类为主。B.服装装、鞋类类、眼镜镜、金银银玉器、化化妆品是是主力经经营商品品，中低低售价为为主。C.经营营商户薄薄利多销销及特色色经营吸吸引消费费群体，普普遍经济济能力中中低为主主。D.商户户有在提提升整体体街区形形象的同同时对经经营档次次提升的
18、的需要。商铺档次次参差不不齐，形形成落差差较大，尤尤其是大大型商场场的室内内铺，缺缺乏统一一经营规规划，功功能划分分杂乱，缺缺乏整体体扩张力力度及管管理，形形象有待待提升。操作步骤骤3：项项目定位位策略3.1商商场的市市场定位位形象定位位上下九步步行街集集购、食食、娱、休休为一体体的新概概念，立立体花园园街市，建建造立体体步行街街。强调调街铺，强强调步行行街，强强调商场场特色吸吸引力，强强调西关关传统商商业文化化。强调调商场包包装特色色，经营营特色，旅旅游特色色，以及及休闲购购物吸引引力，强强调西关关传统商商业文化化。立体花园街铺特色经营旅游文化 + +3.2商商场的目目标客户户定位租赁使用用
19、商场的的目标群群分析品牌形象象店/连锁店店 / 专业店店 / 传统商商户 / 个体体工商户户目标群特特性：以经营营中低档档服装、鞋鞋帽、金金银玉器器、生活活用品、精精品等传传统商品品为主。中小型型商户以以薄利多多销作经经营目标标，缺乏乏精品特特色经营营意识。租金承承受力较较低，普普遍存在在街铺经经营概念念。对整体体区域形形象及交交通条件件提升，加加强旅游游文化建建设带动动经贸发发展非常常乐观。近年出出现大批批年轻创创业经营营商户，经经营潮流流前卫产产品，吸吸引众多多青少年年消费群群体。3.3商商场的目目标消费费群目标投资资经营者者及消费费群体分分析本项目所所在商业业区中，覆覆盖所有有年龄阶阶层
20、的消消费者。主主体消费费群在118-335岁占占45%，355-455岁占335%，115-335岁占占20%。所以以在功能能规划上上尽可能能满足各各年龄段段消费需需求。15-225岁A.属于于冲动性性消费心心理，而而且很大大的自主主支配权权，喜欢欢相互攀攀比，追追求新事事物，新新潮流，带带有一定定消费的的盲目性性。B.消费费力以中中低档为为主，以以购买快快速消耗耗商品为为主，包包括服装装、鞋类类精品、小小食、音音像制品品、ITT产品、体体育用品品为主。25-335岁A.具有有一定的的经济能能力及支支配权，追追求品牌牌和享乐乐，消费费心理较较为成熟熟。B.消费费力以中中高档为为主，是是主力消消
21、费群体体，以购购买中高高档实用用型产品品为主。包括：电电器、IIT产品品、服装装、鞋、化化妆品、音音像图书书制品、钟钟表、家家居用品品等。35-445岁A.较强强经济能能力及支支配权，追追求品牌牌实用型型产品为为主，消消费心理理成熟理理性。B.消费费以中高高档为主主，购买买中档耐耐用型保保值产品品为主。包包括：古古玩、字字画、玉玉器、家家居用品品、服装装、鞋类类、化妆妆品、音音像图书书制品等等。C.注重重品牌商商品的内内涵，注注重投资资性产品品及追求求更高层层次的文文化及娱娱乐享受受。旅游客户户群体A.亲身身体验中中国传统统西关文文化艺术术和商业业步行街街特色而而前来购购物观光光消费，具具一定
22、的的冲动性性和随意意；B.传统统的中档档商品较较受欢迎迎，消费费力以中中高为主主；C.是主主力消费费群体之之一，从从而带动动购物、饮饮食、娱娱乐消费费。3.4商商场经营营模式经营模式式组建建建议如下下：1、广泛泛地与旅旅游机构构，旅游游局文化化机构合合作，借借游客群群体优势势，吸引引至本商商场观光光。2、在经经营传统统商品基基础上，强强调配套套及特色色服务。旅游观光特色主题经营购物、饮食、娱乐、休闲一体化3.5商商场的商商品定位位及功能能定位楼层功能定位位建 议议B1青少年潮潮流时尚尚用品专专区。包包括服饰饰、鞋帽帽、精品品、ITT音像制制品、特特色饮食食网吧引入各类类手工作作坊，航航模、手手
23、工艺品品制作培培训班。并并与少年年宫及港港澳地区区青少组组织联手手举办各各类青少少年活动动，并成成立青少少年活动动基地。F1高档品牌牌时尚用用品包括服装装、鞋类类、化妆妆品、皮皮具、精精品在商场街街铺利用用骑楼及及文化广广场建筑筑特色，设设立露天天和室内内相连的的茶艺馆馆、咖啡啡酒廊与与二楼相相连。增增加商场场休闲观观光功能能。F2中高档品品牌时尚尚用品在二楼售售卖多类类用品的的同时，设设立美容容、美发发、美甲甲、美休休的专业业会所机机构，以以及书吧吧、网吧吧在购物物之余，提提供全面面配套服服务。F3（东）粤居茶楼楼，荔湾湾美食以极富传传统的广广州西美美食特色色粤剧艺艺术表演演带动饮饮食消费费
24、。F3（西）旅游工艺艺品专卖卖店、丝丝绸、旅旅游工艺艺品、民民族服饰饰、古玩玩玉器、字字画、中中药材引入清平平市场，玉玉器街、十十三行等等特色经经营商户户，并吸吸纳1-2间品品牌旅游游公司提提供各类类服务，同同时对工工艺品的的展示、销销售、鉴鉴定成立立专业权权威机构构，对其其进行监监督管理理、推广广，并成成立艺术术协会，吸吸引各地地行专前前来交流流、交易易提升经经营档次次。F4广州西关关美食城城吸纳泮泮溪酒家家、陶陶陶居、北北园酒家家、菜根根香、广广州酒家家等老字号号大中型型酒家引入老字号商户户，体现现西关及及广州传传统钦食文化特特色，形形成饮食食文化，并并提供一一些特色色商品定位位以经营中中
25、高档商商品为主主，提供供完善的的配套及及特色服服务，全全面提升升经营形形象，体体现项目目定位优优势及长长远市场场竞争优优势。功能定位位集旅游观观光、购购物、饮饮食、娱娱乐休闲闲于一体体的立体体花园式式商场。3.6特特色定位位1、 上下九路路全新概概念的立立体园林林街铺。 2、全全面导入入园林绿绿化，强强化休闲闲旅游功功能。 3、利利用楼层层高的不不利条件件，作退退台设计计，导入入立体园园林效果果，增强强商场外外观及通通透性4、立体体化的步步行街，层层层皆地地铺。5、传统统骑楼商商业文化化的现代代版，承承传百年年繁华。6、具有有极强的的休闲、观观光、游游览功能能，集购购、食、娱娱、休于于一体。3
26、.7竞竞争定位位经营理念念的领导导者丰富的岭岭南风情情和历史史文化为为主题，建建设成集集休闲购购物旅游游、饮食食旅游、传传统民俗俗风情旅旅游、观观赏、休休闲、娱娱乐旅游游为一体体的多功功能商业业城，突突出商场场特有的的文化旅旅游拉动动商业经经营动作作的新模模式。商业文化化的承传传追随者者保留上下下九原有有金饰、玉玉器、服服装、妇妇女、儿儿童用品品的传统统经营项项目，一一方面培培育一批批有声誉誉、讲信信用的本本地经营营名店，另另一方面面吸引港港台澳和和省内外外的名店店、专店店来设分分店。商品定位位上的挑挑战者和和补缺者者复古传统统的粤内内茶楼文文化，宣宣扬岭南南风情文文化，引引进省内内外和港港澳
27、地区区中高档档名店入入场经营营，填补补本地区区一贯给给人是中中低楼入入线的感感觉。操作步骤骤4：商商场建筑筑规划及及设计商场的统统一性，整整体性，首首先表现现在建筑筑的风格格及造型型，色彩彩等方面面，并与与周边建建筑环境境相融，与与项目定定位一致致，经营营特色一一致，注注重装饰饰物品的的陈设，以以室内装装修风格格体现各各类楼层层经营功功能特色色。4.1上上下九建建筑规划划及风格格特性首层骑骑楼设计计，2-3层采采用围蔽蔽式设计计。装饰工工艺传统统丰富，包包括岭南南木雕、石石雕、砖砖雕、陶陶雕、灰灰塑、壁壁画、铁铁花、玻玻璃等。街面铺铺设麻石石砖，墙墙体以青青砖、女女儿墙为为主，配配以各类类造型
28、的的满洲窗窗，流光光异彩。风格融融合了西西式、欧欧式建筑筑特色。注重建建筑物、灯灯光、影影的夜间间效果，墙墙体以各各类浅色色及白色色作搭配配，形成成古典与与完美的的结合。4.2整整体规划划设计建建议东西两两座以及及天桥应应视为一一种整体体规划 东西建建筑为岭岭南建筑筑风格，天天桥为追追求其通通透性和和现代感感，也将将与楼层层同样采采用退台台叠级式式设计，增增强立体体感，采采用全围围蔽管道道，蓝色色玻璃设设计，配配上金属属装饰构构件，增增强现代代感，并并以水平平电动扶扶梯连接接，增强强东西二二座交通通便利，缩缩短来往往时间，有有助于场场内人流流交通组组织，并并形成独独特的建建筑特色色。特色景景观
29、设计计建议：项项目正对对100000文化艺艺术广场场，景观观及绿化化将全面面营造，由由于建筑筑本身录录像片造造型及色色彩外仍仍需增加加一些动动感活动动，作为为商用物物业，我我们认为为水景的的营造十十分必要要，俗话话说“水为财财”，商家家必会乐乐意。建建议在东东西座44-1层层建造二二道水帘帘瀑布，瀑瀑布从44层飞泻泻到首层层，首层层地面设设置两大大储水池池，并连连接一条条流动水水道，营营造一道道亮丽风风景线。同同时也为为三层食食肆创造造出高雅雅的环境境。利用地地形，采采用退或或式设计计，导入入立体园园林效果果，实现现“室内空空间室外外化”立体效效果。建议：每每层建筑筑作叠级级式设计计，并在在叠
30、组平平台上栽栽种各类类岭南花花卉、植植被。每每层窗上上层采用用拱形设设计，让让阳光照照射入室室内，增增强采光光和通透透性，并并在铺位位结构上上采用隔隔5-66间铺中中间就预预留一条条2米通道道，落地地玻璃围围蔽，可可清晰见见到街外外景观人人物，增增加立体体空间。街街道地板板采用麻麻石地砖砖开花作作艺术造造型和照照明总体体感觉室室外化。东西二二座建筑筑风格外外立面以以岭南特特色为主主，显现现西关合合壁的完完美艺术术效果。建议：首首层骑楼楼设计，采采用欧洲洲古典建建筑廊开开成与敞敞开式店店面相结结合，二二三层外外立面采采用全落落地玻璃璃设计为为主。在在玻璃之之间衔接接处用青青砖，方方型立柱柱作联接
31、接，同时时玻璃表表面将配配上多类类传统图图案，并并作摩沙沙处理，要要增加室室内外光光功能，窗窗柜以拱拱形立体体作装饰饰。四层层采用传传统围合合式设计计，外墙墙用线条条作搭配配，配上上满洲窗窗，彩色色玻璃口口通花铁铁栏，外外飘式阳阳台，窗窗顶增加加兰白色色弧形遮遮阳罩。三楼以以上楼层层的垂直直交通组组织建议议把东西两两座室内内手扶梯梯移至室室外，直直上三楼楼。东西两座座增设垂垂直观光光梯，增增强观光光价值、缩缩短上下下时间。整体装装饰风格格建议突出岭南南建筑特特色，包包括造型型、色彩彩、材料料结合商商场使用用设计特特色；各各类装饰饰品、艺艺术雕刻刻、字画画、灯具具、广告告招牌、花花卉统一一设计制
32、制作；注注重夜间间灯光照照明，每每一层叠叠级位置置配上黄黄色泛光光、聚光光等照明明；营造造一种特特色旅游游文化与与休闲购购物的和和谐氛围围。各楼层层装修设设计及商商铺间隔隔建议室内装修修设计以以简约设设计为主主，强调调空间和和材料的的搭配，体体现开阔阔、明亮亮、艺术术氛围浓浓厚特色色，体现现各楼层层功能，经经营特色色，并充充分将室室外景观观自然过过渡到室室内增强强整体。所有商铺铺广告招招牌、户户外灯箱箱、吊旗旗、POOP的设设置均由由商场统统一制定定，力求求完整统统一形象象。楼 层功能定位位装修设计计商铺间隔隔面积B1青少年潮潮流时尚尚用品经营韩日日时尚商商品，在在广场入入口设置置东西两两个全
33、通通透玻璃璃拱门，用用蓝色灯灯光和金金属物件件，体现现时代IIT感，鲜鲜艳色彩彩作为场场内主基基调，地地板铺彩彩色地砖砖，凹凸凸金属地地板，天天花用光光管排列列成几何何型，大大型筒灯灯照明，配配置分类类时尚潮潮流立体体装饰物物，涂鸦鸦英文、韩韩文、日日文作装装饰。采用敞开开式，半半敞开式式为主5-8占200%8-100占660%10-220占占20%F1F2中高档时尚用品品体现现代代时尚品品牌商品品经营特特色，公公共部分分用浅白白色抛光光砖铺设设，交汇汇部分用用图案搭搭配，石石茧灯组组成多种种造型点点缀开花花，墙身身以玻璃璃间隔为为主。摆摆设西关关历史图图片、雕雕塑，沿沿路摆设设芭蕉树树花卉，
34、增增设各类类木制座座椅，廊廊灯柱灯灯，壁灯灯。用玻玻璃及金金属配件件作衬托托。采用落地地玻璃围围蔽，独独立式商商铺设计计首层：220-550占占20%*50-1000占660%*1000以上上占200%二层：110-220占220%*30-50占400%*20-30占400%F3西粤剧茶楼楼、西关关美食明清复古古设计为为主，材材料选用用古砖，女女儿墙、麻麻石砖，红红木甲板板，清漆漆木门，八八角门窗窗，各类类雕刻，中中央设置置粤剧表表演表演演舞。敞开式设设计为主主*1000-1550占占20%*1500-2550占占50%250以上占占30%F3东旅游工艺艺品、传传统艺术术品体现工艺艺品特色色，
35、重点点在公共共部分进进行装饰饰设计。铺铺设仿古古地砖，青青砖墙，人人字形玻玻璃瓦，石石英直射射灯。尚开式，围围合式设设计为主主10-220占占50%20-330占占30%30-550占占20%F4西关美食食体现传统统美食文文化，营营造高雅雅氛围，重重点在公公共部分分装修，铺铺麻石青青砖和红红木板。围合式设设计为主主300-5000占220%500-8000占220%800以上占占60%天面楼层层露天西餐餐酒廊体现自然然交融的的特色，增增强观光光休闲功功能，天天面建造造八角凉凉厅式拱拱形西式式塔楼，四四周栽种种花卉点点缀，增增设户外外休闲活活动场所所。商户组合合建议主办口散户楼层目标经营营商户商
36、场名称称比例比例流行前线线状元坊坊商户日日韩时尚尚用品商商户ITTB10.20.8前卫快车车音像制品品商户F1ESPRRIT，G20000，U2，CK。0.90.1甘溪F2LV，CCD，PARRDE，卡卡佛连，CHANEL，姿生堂等0.70.3兰湖F3银记、伍伍湛记吴吴才记、成成珠楼南南信、杏杏花楼池池东座记云吞面面、德昌昌咸煎饼饼欧成记记上汤鲜鲜虾云吞吞面0.50.5雁翅城顺记椰子子雪糕等等F3清平市场场、古玩玩玉器街街0.30.7步骘城西座泮溪酒家家、莲香香楼、广广州酒家家、菜根根香、北北园、F41荣城南园、西西园、大大公酒楼楼等天桥第二层青青云巷第第三层火火巷走廊操作步骤骤5：营营销推广
37、广投资回回报分析析5.1招招商策略略确定一个个明确的的招商思思路，贯贯穿始终终，树立立长期品品牌，先先形象后后规划。筹备初期期，着重重项目整整体形象象宣传，再再针对商商家宣传传商场经经营理念念，功能能规划，经经营优势势，投资资前景。先主力后后散户首先将具具号召力力的品牌牌龙头商商户引入入（如崇崇光、迪迪生数码码）给予予租金优优惠，再再借其品品牌优势势，带动动散户进进场。先收紧后后放松遵循“高高品味，低低门槛”策略，对对目标主主力商户户适当放放松，严严格挑选选吸纳商商户，在在开业前前再放松松各级散散户，力力求“满场开开业”效果。5.2招招商价格格价格定位位基础参考区域域各行业业租金水水平及各各主
38、要竞竞争商场场租金水水平，作作前期租租金价格格参考。楼层面积（mm2）月租金回回报 （元元/m2）月租金回回报 （万万元/月月）年租金回回报 （万万元/年年）B137600250-450094-116911288-20028F128566750-11000241-315525688-37780F240266250-3500101-141112122-16692F340266150-200060-881720-9722F44026680-115032-660384-72005.3各各楼层租租金价格格建议租价以建建筑面积积算负一层:2500-4550元/m首层:7750-11000元/m二层:22
39、50-3500元/mm三层:1150-2000元/mm四层:880-1150元元/m(饮食食部分,租金可可按实用用面积管理理理费计算算)天面:待待定5.4投投资回报报设计租金回报报分析表表(纯租租金收入入)小计:5501-7655万元/月,总总计:660122-91192万万元/年年根据上表表所列,假设其其销售水水平可实实现的前前提下,作如下下分析:总面积:187794mm租金均价价：4770元/m月租金:5011-7665万元元/月年租金:60112-991922万元/月5.5返返租回报报分析以商铺FF1做返返租回报报假设楼层面积（mm2）售价（万万元/mm2）月租（元元/m22）返租回报报
40、10%5年（万万元）返租回报报8%55年（万万元）F12856681000011422491399如发展商商按上表表租金出出租,55年实际际租金收收入总额额与发展展商售铺铺后的返返租回报报率.5年期年年回报率率10%之回报报总额多多高于实实际租金金。年租金金总额1171336万元元。5年期110%回回报总额额114424万万元。抵偿业主主的回报报总额同同上例，多多回笼779977万元，约约4677万元/月。本分析表表未计租租金年递递增幅，若若计算年年增比率率，则发发展之收收益应高高于上表表金额。若若与租铺铺客户签签订年期期租约，可可用时收收取春五五年租装装集资费费，成为为额外收收入来源源。根据
41、上表表分析发展商商商铺总收收益=商商铺总销销售额+（5年年租金总总额-55年回报报总额）+租金年年递增额额+租户户进场装装修集资资收益+其它收收益。返租销售售的设计计从商场开开业之月月起，由由发展商商向业主主提供55年年回回报8%或100%。返租总回回报率为为商铺成成交总额额的400%。40%的返租租回报在在业主购购铺时即即付100%，商商铺交付付时付330%。发展商商在前期期销售实实现后即即可回收收90|%的商商场资金金。商铺交交付时，相相信整体体项目的的销售已已基本完完结，资资金回收收已到位位，商场场的招商商工作已已全面铺铺开。330%的的回报不不可能对对发展商商造成压压力和负负担。业主购
42、购铺后即即办返租租，即得得返租回回报交铺铺前即可可得到55年的全全额回报报，免除除一切后后顾之忧忧。5.6招招商原则则前期遵循循“高品味味，低门门槛”原则。5.7招招商步骤骤及目标标招商采用用“媒体宣宣传+公公关活动动推广+直销推推广”形式进进行，同同时与工工程进度度配合。5.8招招商条件件以纯租租金形式式为主，风风险较低低；合作分分成，保保底分成成形成为为辅助，主主要针对对临时商商品展示示推广及及开业前前部分商商铺招商商等方面面。租赁期期限，根根据各行行业而定定：行业租期所占比例例百货零售售业2-3年年70%3-5年年30%饮食娱乐乐业5-8年年90%8-100年10%临租按日日/周/月/季
43、季度计算算免租装装修期饮食娱乐乐约600-1220日百货零售售业约330-550日期 限招商阶段段时间楼 层招商目标标回笼资金金1认知阶段段6-7月月中旬F3、FF4、BB1向各主力力行业龙龙头商户户作内部部推广2公开招商商7-9月月下旬F2、FF1以饮食机机构为主主，B11为铺，FF3占660%，FF4占550%，BB1占550%150-2500万3持续招商商10-112月下下旬B1-FF4F2占770%，FF1占770%，以以品牌形形象为主主240-3000万4试业至开开业前12-22月1月1日日试业总体招商商达900%以上上150-2000万1月下旬旬开业合约保保证金一般按22个月租租金
44、作按按金，合合同期满满无息退退还。饮食娱乐乐业1个个月或商商总额作作押金，合合同期满满无息退退还。管理费费按日常管管理费的的支出预预算摊，建建议标准准30-38元元/（以以含广告告推广费费）经营方方式商家自由由经营牌牌照发展商统统一发牌牌照成立专门门独立经经营管理理公司，从从事市场场公关，推推广等各各项日常常事项，为为商户提提供方便便。操作步骤骤6：广广告推广广策略广告推广广与招商商部署同同步执行行第一步：新闻文文件形式式炒作，项项目前景景规划经经营优势势。第二步：举行各各类公关关活动，推推广项目目。以事事件营销销作配合合，全面面公开招招商。第三步：广泛运运用各类类有效媒媒体与机机构的多多种形式式共同推推广，促促进招商商成功。6.1广广告推广广目标通过塑造造商场品品牌形象象强化商场场规划经经营优势势增强投资资经营信信心及前前景全面成功功招商6.3项项目在推推出市场场的宣传传推广铺铺垫及炒炒作重点点（转下页页）推广阶段段第一阶段段第二阶段段第三阶段段第四阶段段推广时间间6-7月月中旬7-9月月下旬10-112月下下旬1-2月月上旬招商部署署项目认知知阶段公开招商商阶段持续招商商阶段试业开业业阶段推广背景景康王路55月1日日启用100000艺艺术文化化广场即即将兴建建，新闻闻媒体及及社会各各界高度度重视步