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1、二三三年全国国房地产产估价师师执业资资格考试试笔记房房地产估估价案例例与分析析目录第一部分分房地地产估价价原则11第二部部分估价程程序2第三部部分房地产产估价技技术路线线3第四部部分估价方方法3一、市场比比较法33二、收益法法55三、成本法法77四、假设开开发法99五、基准地地价修正正法111第五五部分不同同估价目目的下的的估价111一、土地使使用权出出让价格格评估111二、房地产产转让价价格评估估112三、房地产产租赁价价格评估估112四、房地产产抵押价价值评估估113五、房地产产保险估估价114六、房地产产课税估估价114七、征地和和房屋拆拆迁补偿偿估价115八、房地产产的分割割、合并并估
2、价115九、房地产产纠纷估估价116十、房地产产拍卖底底价评估估117十一一、企业各各种经济济活动中中涉及的的房地产产估价177十二、损害赔赔偿估价价188第六部部分各种类类型的房房地产估估价188一、居住房房地产估估价118二、商业（含含餐饮）房房地产估估价18三、商务办办公（写写字楼）房房地产估估价188四、旅馆（含含娱乐）房房地产估估价19五、工业房房地产估估价119六、特殊用用途房地地产估价价119第七七部分估价价报告格格式119估估价报告告常见错错误21第八八部分估价价报告案案例223第九九部分投资资分析223第十十部分网上上下载224案例分分析解题题思路1、问答答：考估估价的基基本
3、事项项，估价价目的、对对象、时时点（市市场变化化对估价价结果的的影响），价价值内涵涵，技术术路线，方方法运用用过程中中应注意意的问题题（如参参数应选选取客观观值，计计算折旧旧时应用用有效经经过年数数和经济济寿命）等等。2、单单选：考考适用法法律、适适用方法法、估价价时点、价价值内涵涵。3、挑挑错：考考对估价价的一般般要求，对对报告的的熟悉程程度，基基本原理理的一般般应用，估估价方法法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面价格内涵，由目的确定估价思路，由原则原理确定估价方法，由估价对象房地产的类型、
4、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价
5、对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；遵守估价原则；确定价格内涵（一定要先说清楚）；确定价格形成过程；再确定估价方法。二、房地产估价方法1、各方法之间的关系各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格价格部分价整体价年收益价格整体价部分
6、价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去现在过去现在将来现在将来现在3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用规范P8三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。C、合法处分：拆迁范围内的不能抵押。划拨土地不能单独抵押。集体土地未经征用不得出让。相邻关系、共同所有、区分所有。土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最
7、高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则原理P975、公平原则四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。市场准入；条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。是因
8、决定价格内涵而决定的；5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。7、目的影响技术路线。五、房地产价值形成及分配规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程
9、度、方向、关系不同，要有针对性）1、一般资料：（1）项目的有关资料：估价目的（委托方提供）；委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；项目有关文件。（2）估价时点房地产市场状况的资料：一般性的；地区性的；本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况（4）估价对象区域条件资料：交通。环境。繁华程度。（5）相关法律、法规、政策。2、不同估价方法应收集的主要资料（四章191）（1）市场比较法：交易实例及实例房地产状况。不同交易情况价格差异的资料。房地产价格指数及汇率方面的资料。房地产状况修正的有关技术资料。（2）成本法：土地取得成本方面的资料。土地开发
10、和房屋建设方面的资料。管理费用方面的资料。利息率、利润率、税费等标准方面的资料。建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。建筑物的折旧方面的资料。（3）收益法：估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。折旧、剩余收益年限等资料。资本化率方面的资料。（4）假设开发法：同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。同类房地产市场售价。同类项目开发周期、开发费用。同类项目开发利润或收益资料。折现率确定的有关资料。七估价报告（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、
11、估价结果（二）错误类型1、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果。2、不规范。术语不规范；表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。时间修正未说明市场状况分析。比准价格的未说明理由。如加权、平均。各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。结果报告与技术报告不一致；两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；推理说明与结论不一致。、不
12、正确。每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）（三）常见错误A、封面B、目录C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条件：说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）；他项权利（抵押权对资产的影响）；特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。F、估价结果报告（）委托方（一般无误）（）估价方（看是否超级评估）（）估价对象：区位、实
13、物、权益。面积前后不符，分部之和不符合总面积；产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地。规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。（）估价目的；（）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）（）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）（）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）（）估价原则。（）估价方法的说明（方法的选用，方
14、法定义及估价思路，往往说明不全面）（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。（11）估价人员（盖章、签字）（12）估价作业日期。（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）（）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）（）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应（）资料要客观、真实，引用资
15、料应标出，用词要规范，不能夸张（）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定（）估价方法的选用：思路方法采用方法的理由方法适用的条件和范围（）测算过程H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料八、运用各种估价方法时应注意的问题。市场比较法可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间1年）建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）交易情况修正（修正的方向，分子分
16、母位置）交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正20%，综合修正30%）。收益法（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）费用也要客观（P199教材）a不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、
17、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。b必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明资本化率的确定要充分说明理由；收益年限的确定；公式运用是否正确。成本法生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物；开发成本的确定要有依据；管理费用的确定；计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；开发利润：要与利润基数对应好。利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。四种利润率与基数的
18、对应关系（P145理论与方法）易出错；税费；折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主。分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧；若市场不稳定，应有市场状况修正。假设开发法（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期）最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；建造成本和管理费用、公
19、共设备层成本也属建造成本开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。）九、几个概念1、房地产可视为实物、权益和区位的结合。实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。2、相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。3、一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产
20、，可能由于土地使用年限较短而价值很低。4、对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的。5、从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的；但对于某种特定用途的土地来说，土地供给是有弹性的。6、在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率。7、在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。8、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如建筑层数、高度、容积率、规模）超过一定限度后，收益开始下降。9、地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。10、从较长时期来看，
21、房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。第一部分分房地地产估价价原则：一、合法原原则：必必须以估估价对象象的合法法使用、合合法交易易或合法法处分为为前提进进行。11、产产权合法法。估价价时必须须确认估估价对象象具有合合法的产产权。在在无法确确认估价价对象产产权的合合法性的的情况下下，必须须在估价价报告中中说明估估价过程程和结论论是在假假定估价价对象具具有合法法产权的的情况下下才是有有效的22、用途途合法。应应以城市市规划、土土地用途途管制等等为依据据。如果果城市规规划规定定了某宗宗土地的的用途、建建筑高度度、容积积率、建建筑密度度等，那那么，对对该宗地地进行估估价就必必须以其
22、其使用符符合这些些规定为为前提。如如果城市市规划规规定了该该宗土地地为居住住用途，即即使从其其坐落位位置、周周围环境境等来看看，适合合用作商商业用地地，但也也必须以以居住用用途为前前提来估估价；除除非申请请变更为为商业用用途，而而且能够够获得批批准。33、合法法交易或或合法处处分。处处分方式式包括买买卖、租租赁、典典当、抵抵债、赠赠与等。如如抵押：法律律、行政政法规规规定不得得抵押的的房地产产，就不不能以抵抵押为估估价目的的的估价价对象，或或者说这这类房地地产没有有抵押价价值。设定房房地产抵抵押权的的土地使使用权是是以划拨拨方式取取得的，依依法拍卖卖房地产产后，应应当从拍拍卖所得得价款中中缴纳
23、相相当于应应缴纳的的土地使使用权出出让金的的款额后后，抵押押权方可可优先受受偿。财产抵抵押后，该该财产的的价值大大于所担担保债权权的余额额部分，可可以再次次抵押，但但不得超超出其余余额部分分。4、其其他方面面，如评评估出的的价格必必须符合合国家的的价格政政策。如如，评估估政府定定价或政政府指导导价的房房地产，应应遵循政政府定价价或政府府指导价价。 二、最最高最佳佳使用原原则：指指法律上上许可，技技术上可可能，经经济上可可行，价价值最大大化。包包括最佳佳用途、最最佳规模模、最佳佳集约度度。1、法律上上许可。对对于每一一种潜在在的使用用方式，首首先检查查其是否否为法律律所允许许。2、技技术上可可能
24、。对对于每一一种潜在在的使用用方式，要要检查其其它在技技术上是是否能够够实现，包包括建筑筑材料性性能、施施工技术术手段等等。3、经经济上可可行。经经济可行行性检验验的一般般做法是是：针对对每一种种使用方方式，首首先估计计其未来来收入和和支出流流量，然然后将此此未来的的收入和和支出流流量用现现值表示示，再将将两者进进行比较较。只有有收入现现值大于于支出现现值的使使用方式式才具有有经济上上可行性性。4、价价值最大大化。收益递递增递减减原理。可可以帮助助我们确确定最佳佳集约度度和最佳佳规模。均衡原原理。以以房地产产内部各各构成要要素的组组合是否否均衡，来来判定是是否为最最高最佳佳使用。它它可以帮帮助
25、我们们确定最最佳集约约度和最最佳规模模。以建建筑物和和土地组组合来讲讲，建筑筑物与土土地比较较，如果果过大或或过小，或或者档次次过高或或过低，则则建筑物物与土地地的组合合不是均均衡状态态，该房房地产的的效用得得不到有有效发挥挥，从而而降低该该房地产产的价值值。适适合原理理。是以以房地产产与其外外部环境境是否协协调来判判定是否否为最高高最佳使使用。最最高最佳佳使用原原理要求求评估价价值应是是在合法法使用方方式下，各各种可能能的使用用方式中中，能够够获得最最大收益益的使用用方式的的估价结结果。如如：某宗宗房地产产，城市市规划规规定既可可用作商商业用途途，也可可用作居居住用途途，如果果用途商商业用途
26、途能够取取得最大大收益，则则估价应应以商业业用途为为前提；反之，应应以居住住用途或或者商业业与居住住混合用用途为前前提。但但当估价价对象已已作了某某种使用用，则估估价时应应根据最最高最佳佳使用原原则对估估价前提提做下列列之一的的判断和和选择，并并在估价价报告中中予以说说明：11、保保持现状状前提。现现有建筑筑物应予予以保留留的条件件是：现现状房地地产的价价值大于于新建房房地产的的价值减减去拆除除现有建建筑物的的费用及及建造新新建筑物物的费用用之后的的余额。2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房
27、地产价值的增加大于装修改造费用。3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。5、上述情形的某种组合。三、替替代原则则：要求求房地产产估价结结果不得得明显偏偏离类似似房地产产在同等等条件下下的正常常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。四、估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。1、估价时点在过去
28、的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。五、公公平原则则：要求求估价人人员必须须有良好好的职业业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱)第二部分分估价价程序一一、获取估估价业务务：方
29、法法有被动动接受、主主动争取取和自有有自估三三种。二二、受理估估价委托托及明确确估价基基本事项项。1、明确估估价目的的。估价价目的应应由委托托人提出出。实际际中往往往是估价价人员提提出问题题，委托托人认可可。2、明明确估价价对象。估估价对象象应包括括明确估估价对象象的实体体状况、权权益状况况和区位位状况。估估价对象象及其内内容和范范围应根根据估价价目的，依依据法律律、行政政法规并并征求委委托人认认可后综综合确定定。3、明明确估价价时点。估估价时点点应根据据估价目目的确定定，采用用公历表表示，精精确到日日。4、签签订书面面委托合合同。三三、拟定估估价作业业方案。主要包括以下内容：拟采用的估价技术
30、路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。四、搜集估价所需资料。主要有：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；类似房地产的交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料。如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。搜集资料的途径有：委托人提供；实地查勘；到政府有关部门查阅；询问有关当事人、咨询公司等。五、实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”
31、，并签名、注明查勘日期。六、选定估价方法计算。七、确定估价结果。检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。计算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。八、撰写估价报告。估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表
32、格的形式。九、交付估价报告。十、报告的有效期和责任期十一、估价资料归档。归资料包括：委托估价合同；向委托人出具的估价报告（包括附件）；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况；估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。估价资料的保存时间一般应在15年以上。第三部分房地产估价技术路线的确定：即确定价格内涵和价格形成过程。一、房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两
33、者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。二、估价技术路线与估价方法1、市场比较法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了
34、解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。三、不同估价对象的估价技术路线。1、估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形成基础配套等前提下，经市政府批准，补交
35、土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价；然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价；最终确定房屋的基准售价。4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房的产价值。通过确定联营企
36、业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。我的案例例笔记（03年z续）第四部分估价方法：（估价理论与方法）一、市场比较法：难点是交易修正。1、适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多。2、搜集交易实例。搜集内容：交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等；交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况
37、，权利状况；成交日期；成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况；付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容；交易情况。（见下面5）3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能
38、相差太大）。可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（出让与划拨、商品住宅与经济适用房等）。可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。4、建立价格可比基础。统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位。5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比
39、实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（a有利害人之间的交易；b急于出售或急于购买的交易；c交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；d交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易；e特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；f交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；g相邻房地产合并交易；h受债权债务关系影响的交易。）对于交易税费非正常负担的调整方法：正常成交价格应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格。6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价
40、时点的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数=在估价时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）=在估价时点的价格在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：一般物价指数或变动率；建筑造价指数或变动率；建筑材料价格指数或变动率；建筑人工费指数或变动率；房地产价格指数或变动率。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因
41、素，则可选用一般物价指数或变动率。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度（直接比较和间接比较）；最后根据差异程度对可比实例的价格进行调整。可用百分率法、差额法和回归分析法进行修正。注意：可比实例的房地产状况是
42、在成交日期时的状况。8、求取比准价格。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。*9、方法应用过程中容易出现的问题：可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由；基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可比基础），是否剔除了交易税费的非正常负担。影响因素的选择是否合适；注意修正的方法是用直接比较还是间接比较；各因素的修正方向是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度。
43、最终比准价格是否进行了综合和说明。 二、收收益法：难点是是求取净净收益时时扣除项项目的准准确界定定和资本本化率的的确定。1、基本思路：由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以，购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身创造的收益。收益性房地产的价值高低取决于：可获得收益的大小；可获得净收益期限的长短；获得该净收益的可靠性。2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租情况下运用此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）。4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原