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1、房屋买卖卖知识问问答律师答疑疑房屋屋综合1、 买卖双方方就停车车位权属属发生纠纠纷，如如何确权权？建筑区划划内，规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库的归归属，由由买卖双双方通过过出售、附附赠或者者出租等等方式约约定。规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库应当当首先满满足业主主的需要要。占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地用于于停放汽汽车车位位，属于于业主共共有。物权法法第774条规规定：“建筑区区划内，规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库应当当首先满满足业主主的需要要。建筑筑区划内内，规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库的归属属，由当当事人通通过出售售、附赠赠或者出出租等方方式约定定
2、。占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地用于于停放汽汽车的车车位，属属于业主主共有。”建筑区划划内规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库应按如如下分配配使用：1首先先满足业业主的需需要建筑区划划内规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库，是开开发商在在申办房房屋开发发手续时时，由开开发商提提出，规规划部门门批准用用于建设设规划区区内业主主停放汽汽车的地地方，故故在建成成后应当当首先满满足业主主停放车车辆的需需要，不不得改作作他用，更更不得为为了某种种经营的的需要而而用于停停放车辆辆以外的的出租等等用途。2当事事人通过过出售、附附赠或者者出租等等方式约约定当事人通通过出售售、附赠赠或者出出租等方
3、方式约定定，是指指对于建建筑区划划内，规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库应通通过合同同的方式式进行约约定，既既可以出出售、附附赠，也也可以用用以出租租。这样样规定体体现了对对当事人人意思自自治的尊尊重，同同时，通通过合同同约定的的方式，可可以将规规划好的的车位、车车库明确确归于具具体的业业主个人人所有，从从而保证证规划好好的车位位、车库库所有权权明晰，使使用方便便。通过过出售、附附赠合同同转移所所有权的的，即归归某特定定的业主主所有，通通过出租租的方式式予以租租用的所所有权仍仍归全体体业主所所共有，但但在租用用期内归归特定的的业主所所使用，其其出租的的费用应应用于特特定的管管理开支支。3占
4、用用业主共共有的道道路或者者其他场场地用于于停放汽汽车的车车位，属属于业主主所共有有占用业主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位，是是指对于于占用业业主共有有的道路路或者其其他场地地等不确确定的共共有部分分用于停停放汽车车的车位位。对于于这部分分车位，上上述规定定确定只只能由全全体业主主所“共有”，即只只能用于于出租，任任何业主主都可通通过订立立合同予予以租用用，取得得使用权权，而不不能将其其所有权权出售于于某一特特定的业业主。因因为这样样的车位位和共有有道路一一样，只只有明确确规定属属于业主主共有，才才能保证证每一个个业主都都享有使使用公共共道路停停放车辆辆的权利利，同时时
5、要在行行使该权权利的同同时保证证其他共共有人也也就是其其他业主主对共有有道路的的权利不不受影响响。立法背景景分析：业主的建建筑物区区分所有有权中，争争议较大大的是车车位、车车库的所所有权归归属问题题。这个个问题涉涉及广大大业主的的切身利利益，社社会普遍遍关注。在在征求意意见过程程中，主主要有两两种意见见，一种种意见认认为，车车位、车车库应当当归业主主共有。主主要理由由是：（11）车位位、车库库已经摊摊人建筑筑成本，开开发商将将其再次次买卖或或者出租租，侵害害了业主主的利益益；（22）在房房屋销售售过程中中，开发发商处于于强势，如如果车位位、车库库的所有有权以有有约定的的按照约约定的原原则确定定
6、归属，对对业主不不利。另另一种意意见认为为，车位位、车库库的归属属，业主主与开发发商有约约定的，按按照约定定；没有有约定或或者约定定不明确确的，属属于业主主共有。主主要理由由是：（11）从我我国目前前多数地地方商品品房销售售的实际际做法看看，对车车位、车车库的归归属，在在商品房房买卖合合同中都都有约定定；从其其他国家家和地区区看，车车位、车车库一般般也归业业主个人人所有。（22）车位位、车库库不像电电梯、走走廊、水水箱、道道路、绿绿地等应应当共用用，规定定业主共共有很难难操作。（33）开发发商是否否把车位位、车库库摊人成成本，和和商品房房销售价价格的高高低没有有必然联联系，而而且，也也很难证证
7、明车库库、车位位的价值值是否包包括在建建筑成本本之中；目前对对价格管管理部门门是否应应当公开开开发商商的建筑筑成本仍仍有不同同意见。（44）对车车位、车车库的建建造比例例和车位位、车库库首先满满足小区区业主需需要，应应当做出出行政管管理的强强制性规规定，但但地下车车库和地地面上的的停车场场，作为为独立设设施，如如果不允允许开发发商销售售或者出出租，可可能影响响开发商商建造车车位、车车库的积积极性，对对业主不不利。经对对我国房房地产市市场的实实际做法法和存在在的问题题进行调调查研究究，并借借鉴国外外的通常常做法，立立法部门门认为，属属于业主主共有的的财产，应应是那些些不可分分割、不不宜也不不可能
8、归归任何业业主专有有的财产产，如电电梯等公公用设施施、绿地地等公用用场所。从从房地产产市场的的情况看看，一般般来说、专专门用来来停放汽汽车的车车库、车车位的归归属，是是由当事事人通过过出售、附附赠或者者出租等等方式约约定归业业主专有有或者专专用的。这这样，既既容易操操作，也也可以避避免纠纷纷。如果果规定车车库、车车位归业业主共有有，由于于车库、车车位和住住宅的配配套比例例不同、业业主之间间享有的的住宅面面积不同同、商品品房销售售的状况况不同等等原因，归归业主共共有很难难操作，据据此，本本条第二二款规定定：“建建筑区划划内，规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库的归归属，由由当事人人通过出出售、
9、附附赠或者者出租等等方式约约定。”同同时，对对现实生生活中有有的开发发商将车车位、车车库高价价出售给给小区外外的人停停放；不不少小区区没有车车位、车车库或者者车位、车车库严重重不足，占占用共有有的道路路或者其其他场地地作为车车位的问问题，本本条第一一款、第第三款有有针对性性地规定定：“建建筑区划划内，规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库应当当首先满满足业主主的需要要。”“占占用业主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位，属属于业主主共有。”2、 开发商迟迟延交房房，可否否以“不可抗抗力”而主张张免责？根据合合同法规规定，不不可抗力力是指不不能预见见、不能能避免并并不能克克服的
10、客客观情况况。例如如，地震震、水灾灾、风暴暴等自然然现象和和战争、政政变等社社会现象象。合合同法同同时规定定，当事事人一方方以不可可抗力为为免责抗抗辩理由由时，应应当在合合理期限限内向对对方当事事人提供供发生不不可抗力力的证明明。开发商迟迟延交付付如果是是由于不不可抗力力造成的的，可以以根据不不可抗力力的影响响，部分分或者全全部免除除责任。不不可抗力力必然影影响到合合同的正正常履行行，因此此，其必必须发生生在合同同依法成成立后至至合同正正常履行行结束之之前，如如果在合合同成立立之前或或当事人人迟延履履行之后后发生不不可抗力力，不能能援引不不可抗力力条款免免责。发发生不可可抗力后后，因不不可抗力
11、力影响合合同继续续履行的的，当事事人免于于承担违违约责任任。正常常的市场场价格波波动不属属于不可可抗力，实实务中可可以约定定哪些事事情不属属于不可可抗力。如如约定合合同甲方方（售房房人）不不能要求求免责：（1）甲甲方不能能及时采采购本合合同所列列建材、设设备或同同类、同同级产品品的；（22）市政政配套工工程不能能与房屋屋同步建建设、同同时竣工工交付的的；（33）该建建设工地地附近有有重大施施工，该该房屋建建设不得得不停止止的；（44）其他他不列入入免责范范围的事事项。3、 开发商逾逾期交房房的，违违约金如如何计算算？房地产开开发商应应当将符符合交付付使用条条件的商商品房按按期交付付给买受受人。
12、未未能按期期交付的的，房地地产开发发商应承承担违约约责任。当当事人可可以在合合同中约约定违约约金数额额也可以以约定因因违约产产生的损损失赔偿偿数额的的计算方方法。违违约金不不以实际际损害为为条件，具具有处罚罚性，当当事人可可以自由由约定其其数额。同同时违约约金还具具有补偿偿性，国国家可根根据实际际情况要要求对违违约金数数额支付付后不能能免除支支付方的的合同履履行义务务。4、 商品房楼楼顶及墙墙面广告告牌的收收益应当当归谁享享有？商品房所所在楼宇宇的屋面面使用权权（即楼楼顶天台台）、外外墙面使使用权属属于开发发商与购购房者约约定的内内容，即即双方可可以约定定楼宇的的屋面使使用权、外外墙面使使用权
13、归归谁享有有，使用用权归谁谁所有其其楼顶及及墙面广广告牌的的收益就就归谁所所有。（11）如果果购房者者和开发发商约定定屋面和和外墙面面使用权权归全体体业主共共有，那那么开发发商要想想在屋顶顶或其他他的外墙墙面安装装广告牌牌不能影影响业主主的正常常生活，并并且所收收取的广广告费的的主要部部分归业业主委员员会所有有，由业业主委员员会统一一保管、使使用，开开发商只只能收取取小部分分的管理理费。但但如果开开发商是是为本小小区做宣宣传用的的广告牌牌，只要要征得业业主委员员会同意意，并不不影响业业主的生生活，是是不需要要向业主主委员会会交广告告费的。（22）如果果购房者者和开发发商约定定屋面和和外墙面面使
14、用权权归开发发商所有有，开发发商安装装广告牌牌就不需需要经过过业主委委员会同同意，只只要做到到不影响响全体业业主的正正常生活活，广告告的内容容不会降降低本小小区的整整体形象象，开发发商就可可以安装装广告，并并且所收收取的广广告费就就全部归归开发商商所有了了。所以以，购房房者在签签订合同同时，一一定要注注意把楼楼宇的屋屋面和外外墙面的的使用权权约定归归全体业业主所有有，特别别是对于于在中心心城区以以内那些些临街的的楼宇，因因为这关关系到每每个业主主的切身身利益。但但是如果果双方对对楼宇的的屋面使使用权、外外墙面使使用权归归谁享有有没有约约定，该该如何处处理呢？目前尚尚无明确确规定。不不能当然然地
15、认为为归开发发商或者者物业管管理公司司享有。5、 共同出资资买房却却无证据据证明的的，能被被确认为为房屋的的共同所所有人吗吗？共有房屋屋，应当当由共有有人共同同向房屋屋登记机机构申请请登记，以以房屋登登记簿上上记载的的所有者者为房屋屋的共同同所有人人。房屋屋登记机机构应当当根据房房屋登记记簿的记记载，并并向权利利人发放放房屋权权属证书书。一般般情况下下，房屋屋权属证证书是权权利人享享有房屋屋权利的的证明，包包括房房屋所有有权证、房房屋他项项权证等等。申请请登记房房屋为共共有房屋屋的，房房屋登记记机构应应当在房房屋所有有权证上上注明“共有”字样。但但房屋权权属证书书、登记记证明与与房屋登登记簿记
16、记载不一一致的，除除有证据据证明房房屋登记记簿确有有错误外外，以房房屋登记记簿为准准。如果果双方或或多方共共同出资资或以合合伙经营营期间的的资金收收益共同同购买的的房屋，产产权经其其共同申申请登记记的，应应由出资资人共同同所有。但但如果一一方在申申请登记记时放弃弃房屋权权利的，应应认定产产权归登登记一方方所有，并并由登记记方退还还放弃登登记一方方的购房房款。如如果一方方在登记记时未明明确表示示放弃产产权，只只登记在在另一方方名下，但但多年来来双方共共同居住住、使用用、管理理，登记记方既未未退款又又长期无无异议的的，发生生纠纷后后，可根根据事实实认定产产权归出出资方共共同所有有，并应应将房屋屋所
17、有权权证更改改过来。如如果一方方出资购购买房屋屋后，将将产权登登记为自自己和他他人所共共有，双双方又长长期共同同管理使使用该房房屋的，可可视为出出资方赠赠与他方方，产权权归双方方共有，出出资方反反悔的，不不予支持持；如出出资方因因某种原原因在所所有权证证上登记记了他人人的姓名名，但既既无赠与与他方的的表示，又又长期不不让他方方知道的的，多年年后，他他方知道道并主张张产权的的，一般般不予支支持。6、 擅自出售售未经共共有人同同意的房房产的行行为有效效吗？ 共同共有有人对共共有财产产享有共共同的权权利、承承担共同同的义务务。在共共同共有有关系存存续期间间，部分分共有人人擅自出出售未经经其他共共有人
18、同同意的房房产的行行为无效效。买卖卖交易中中所谓合合法出售售方即产产权证上上所有权权利人，如如房屋产产权为多多人共有有，在进进行交易易时所有有产权人人必须亲亲自签署署居间协协议，该该居间协协议才真真实有效效，产权权证上的的任一权权利人如如不能亲亲自签署署居间协协议，必必须有公公证委托托代理权权限且权权限明确确的受托托人签署署居间协协议。如如共有产产权人未未全部到到场签署署居间协协议，而而签署了了居间协协议，该该协议只只能算部部分有效效。为了了避免所所购房产产为未经经共有人人同意而而擅自处处分的房房产，购购房人一一定要特特别注意意房屋产产权证中中的记载载，如果果确为共共有财产产，则要要查明是是否
19、有其其他共有有人的书书面同意意，如果果说共有有权人中中有因特特殊情况况无法签签署书面面同意证证明的，必必须有公公证委托托代理权权限明确确的受托托人代为为签署 。7、 以夫妻名名义享受受优惠而而取得的的公房，离离婚后房房屋归谁谁所有？以夫妻名名义享受受购房补补贴，且且优惠购购得的公公房在夫夫妻关系系存续期期间为双双方共同同居住、使使用，即即使房屋屋权属的的最终取取得在双双方离婚婚后，则则该房屋屋仍为夫夫妻共有有财产，一一方出售售共同财财产的所所得应由由两人共共有。国国家将公公有房屋屋优惠出出售给职职工是我我国城市市住房制制度改革革逐步推推向住宅宅商品商商品化的的产物，优优惠出售售公有房房屋产权权
20、是指企企、事业业单位和和国家机机关，按按照国家家有关城城镇公有有住房制制度改革革的政策策精神，将将原出租租给单位位职工的的旧房或或新建房房屋在国国家规定定的建房房标准价价格基础础上，实实行一系系列优惠惠政策，将将房屋产产权出售售给单位位职工。公公有房屋屋产权形形式多样样：（11）职工工以市场场价购买买的住房房，产权权归个人人所有，可可依法进进入市场场；（22）职工工以成本本价购买买的住房房，产权权归个人人所有，一一般住用用5年后后可以依依法进入入市场；（3）职职工以标标准价购购买的住住房，拥拥有部分分产权，即即占有权权、使用用权、有有限的收收益权和和处分权权，可以以继承，产产权比例例按售房房当
21、年标标准价格格占成本本价的比比重确定定。一般般住用55年后方方可依法法进入市市场，在在同等条条件下，原原售房单单位或房房产管理理部门有有优先购购买、租租用权。律师答疑疑房屋屋销售1、 商品房预预售广告告有法律律约束力力吗？商品房的的销售广广告和宣宣传资料料为要约约邀请，没没有法律律约束力力；但是是出卖人人就商品品房开发发规划范范围内的的房屋及及相关设设施所作作的说明明和允诺诺具体确确定，并并对商品品房买卖卖合同的的订立以以及房屋屋价格的的确定有有重大影影响的，应应当视为为要约。该该说明和和允诺即即使未载载入商品品房买卖卖合同，亦亦应当视视为合同同内容，具具有法律律约束力力。一般般情况下下，商品
22、品房预售售广告和和其他商商业广告告一样，除除了纳入入合同而而成为合合同的内内容外，都都属于要要约邀请请，在法法律上有有拘束力力。在实实务中可可按以下下标准来来区分哪哪些预售售广告为为要约，哪哪些为要要约邀请请：（11）销售售广告的的内容属属于开发发商为了了宣传需需要所作作的夸大大性语言言，或商商品房效效果图等等文字和和图片资资料。如如：“理想居居所”“精装修修”、“高档社社区”、“文化居居所”等，只只是概括括性宣传传，目的的是为了了引起注注意，增增加宣传传的效果果，吸引引客户，一一般认为为是一种种要约邀邀请，没没有法律律上的约约束力。（22）销售售广告中中标明了了位置、装装修条件件、物业业及配
23、套套设施等等，实际际上这些些广告已已经构成成了要约约，具有有法律效效力，符符合最高高人民法法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释规规定的内内容。虽虽然些广广告承诺诺未写入入合同中中，开发发商也要要承担责责任。（33）开发发商在广广告销售售中的某某些许诺诺已经写写到购房房合同中中，那么么些这就就不是广广告而是是合同条条款，具具有明确确规定的的法律效效力。2、 商品房订订购协议议书约定定定金而而发生纠纠纷的，应应当如何何处理？出卖人通通过认购购、订购购、预订订等方式式向买受受人收受受定金作作为订立立商品房房买卖合合同担保保的，如如果因买买方原因因未能订订立合同同
24、的则买买方无权权要求返返还定金金，如果果因出卖卖人原因因导致合合同未订订立的则则出卖人人应当双双倍返还还定金；因不可可归责于于当事人人双方的的事由，导导致商品品房买卖卖合同未未能订立立的，出出卖人应应当将定定金返还还买受人人。相对对商品房房预售合合同来说说，订购购协议是是本约订订立之前前先行订订立的预预约合同同。订立立预约合合同的目目的，是是在本约约订立前前先行约约明部分分条款，将将双方一一致的意意思表示示以合同同条款的的形式固固定下来来，并约约定后续续谈判其其他条款款，直至至本约订订立。预预约合同同的意义义，是为为在公平平、诚信信原则下下继续进进行磋商商，最终终订立正正式的、条条款完备备的本
25、约约创造条条件。因因此在继继续进行行的磋商商中，如如果一方方违背公公平、诚诚信原则则，或者者否认预预约合同同中的已已决条款款，或者者提出令令对方无无法接受受的不合合理条件件，或者者拒绝继继续进行行磋商以以订立本本约，都都构成对对预约合合同的违违约，应应当承担担预约合合同中约约定的违违约责任任。反之之，如果果双方在在公平、诚诚信原则则下继续续进行了了磋商，只只是基于于各自利利益考虑虑，无法法就其他他条款达达成一致致的意思思表示，致致使本约约不能订订立，则则属于不不可归责责于双方方的原因因，不在在预约合合同所指指的违约约情形内内。这种种情况下下，预约约合同应应当解除除，已付付定金应应当返还还。3、
26、 出卖人未未取得商商品房预预售许可可证，与与买受人人订立的的商品房房预售合合同是否否有效？商品房预预售许可可证是商商品房预预售合同同生效的的条件，出出卖人未未取得商商品房预预售许可可证明，与与买受人人订立的的商品房房预售合合同，应应当认定定为无效效。根据据我国法法律规定定，进行行商品房房预售必必须满足足以下四四个条件件：（11）已交交付全部部土地使使用权出出让金，取取得土地地使用权权证书；（2）持持有建设设工程规规划许可可证；（33）按提提供预售售的商品品房计算算，投入入开发建建设的资资金达到到工程建建设总投投资的百百分之二二十五以以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期；（44）向
27、县县级以上上人民政政府房产产管理部部门办理理预售登登记，取取得商品品房预售售许可证证明。未未取得商商品房预预售许可可证的的，不得得进行商商品房预预售。在在认定商商品房预预售合同同的效力力时，对对出卖人人的法定定预售资资格认定定应只从从形式上上进行审审查，对对出卖人人未取得得预售许许可证明明签订的的预售合合同应认认定无效效，出卖卖人取得得预售许许可证明明的，可可以认定定预售合合同有效效。出卖卖人如在在起诉前前取得商商品房预预售许可可证明的的，预售售合同有有效。4、 双方签订订了商品品房认购购书之后后，是不不是必须须签订商商品房预预售合同同？双方签订订了商品品房认购购书之后后，是否否必须签签订商品
28、品房预售售合同的的问题，即即在认购购书签订订以后，若若一方当当事人未未能签订订商品房房预售同同，是否否意味着着要承担担违约责责任的问问题，此此时应当当视不同同的情况况作不同同的处理理。如果果双方当当事人在在认购中中明确约约定买受受人应当当在某一一具体的的时间到到来时与与预售方方签订商商品房预预售合同同的，则则买受人人就有在在日后订订立商品品房预售售合同的的义务。若若买受人人在规定定的时间间没有与与预售方方订立商商品房预预售合同同，则买买受人就就要承担担违约责责任。但但是如果果双方当当事人只只是进行行了协商商但未达达成协议议的，则则不一定定构成违违约，或或者双方方就认购购书之外外的事未未达成协协
29、议的，也也不构成成违约。因因为根据据合同自自由原则则，合同同的签订订必须建建立在双双方当事事人自愿愿协商一一致的基基础上，不不能达成成协议的的，双方方当事人人就都不不构成违违约。需需要注意意的是，因因为认购购书是预预约，预预约的目目的是为为了签订订本约，所所以如果果说作为为本约的的商品房房预售合合同已经经签订了了或者因因协商不不成无法法签订时时，认购购书都应应终止其其效力。预购人能能否将预预售商品品房再转转让给他他人？在我国现现行的法法律中，并并没有禁禁止商品品房预售售合同的的预购人人将自己己所预购购的商品品房转让让给他人人的行为为。城城市房地地产管理理法第第46条条规定，按按照合同同一般规规
30、定处理理不施加加特别限限制。如如商品房房是预售的的，商品品房预购购人将购购买的未未竣工的的预售商商品房再再行转让让的问题题，由国国务院规规定。但但到目前前为止，国国务院没没有任何何规定。有有关预售售商品房房转让的的规定主主要是一一些地方方法规和和规章，但但也不是是完全一一致，主主要有三三种做法法：第一一，按照照合同法法的一般般规定处处理不施施加特别别限制。如如上海海市房地地产转让让办法。第第二，不不允许预预购人转转让其预预购的商商品房。如如成都都市关于于加强商商品房预预售管理理的通知知。第第三，允允许预购购人转让让预购房房屋，如如北京京市城市市房地产产转让管管理办法法第四四十四条条规定：预购人
31、人在预售售合同登登记备案案后、商商品房竣竣工前转转让其预预购的商商品房的的，按照照下列规规定办理理：（一一）未付付清预售售商品房房预售合合同约定定的总价价款的，预预购人应应当取得得房地产产开发企企业同意意；（二二）已付付清预售售商品房房预售合合同约定定的总价价款的，预预购人应应当将其其转让预预购商品品房的情情况书面面通知房房地产开开发企业业。转让让预购的的商品房房的，预预购人与与受让人人应当签签订书面面合同，并并在合同同签订后后15日日内依照照本办法法第四十十条的规规定到原原登记机机关申请请变更预预售合同同登记备备案。5、 出卖人一一房二买买的应如如何处理理？ 出卖人人就同一一套房屋屋分别与与
32、两个以以上的购购买人签签订房屋屋买卖合合同的，除除法律另另有规定定，当事事人另有有约定外外，两份份合同都都有效，但但只有将将房屋在在房产管管理部门门登记的的购买人人才享有有房屋的的所有权权。另一一购买人人可以要要求出卖卖人返还还购房款款及利息息、赔偿偿损失，并并可以请请求出卖卖人承担担不超过过已付购购房款一一倍的赔赔偿责任任。在我我国不动动产物权权的变动动采取意意思主义义与登记记主义相相结合的的形式。即即不动产产物权的的变动，仅仅双方合合同的表表示一致致，达成成合同是是不够的的；还必必须在房房地产管管理部门门进行登登记，才才能符合合法律的的生效要要件。6、 出售公房房承租人人有优先先购买权权吗
33、？出售出租租公有房房屋的，承承租人可可以优先先购买。优优先购买买权是指指在相同同的价格格、支付付方式、期期限等同同等条件件下优先先于他人人购买的的权利。享享有优先先购买权权的人包包括房屋屋共有人人和房屋屋承租人人。房屋屋的共有有人在出出卖自己己共有房房屋份额额时，应应先征得得其他共共有人的的同意，在在同等条条件下，其其他共有有人有优优先购买买的权利利。当其其他共有有人表示示不愿意意购买或或不愿按按同等条条件购买买时，共共有人可可将房屋屋出卖给给他人。否否则，其其他共有有人可以以请求撤撤销该房房屋买卖卖合同和和赔偿损损失。房房屋所有有人出卖卖出租房房屋，应应当提前前15日日通知承承租人，承承租人
34、在在同等条条件下享享有优先先购买的的权利。房房屋所有有人未按按此规定定出卖房房屋的，承承租人可可请求法法院宣告告该买卖卖合同无无效。如如果房中中屋的共共有人和和承租人人同时主主张优先先权的，应应首先由由共有人人购买。当当共有人人表示不不买时，可可由承租租人优先先购买。但但是，具具有下列列情形之之一，承承租人主主张优先先购买房房屋的，人人民法院院不予支支持：（一一）房屋屋共有人人行使优优先购买买权的；（二）出出租人将将房屋出出卖给近近亲属，包包括配偶偶、父母母、子女女、兄弟弟姐妹、祖祖父母、外外祖父母母、孙子子女、外外孙子女女的；（三三）出租租人履行行通知义义务后，承承租人在在十五日日内未明明确
35、表示示购买的的；（四四） 第第三人善善意购买买租赁房房屋并已已经办理理登记手手续的。律师答疑疑购房房贷款及及价格1、 因开发商商原因不不能办理理银行按按揭贷款款，可以以解除房房屋预售售合同吗吗？商品房买买卖合同同约定，买买受人以以担保贷贷款方式式付款，后后因开发发商原因因不能办办理银行行按揭贷贷款并导导致商品品房买卖卖合同不不能继续续履行的的，购房房人可以以解除房房屋预售售合同。如如果双方方在预售售合同中中明确约约定由房房产开发发商办理理按揭贷贷款，且且在事实实上房产产商已与与银行就就按揭贷贷款签订订过协议议，并明明确规定定了贷款款比例。那那么，客客观上按按揭贷款款成功与与否直接接关系到到商品
36、房房预售合合同的履履行。因因此在此此种情况况下，如如未办成成按揭贷贷款而导导致购房房者无法法履行付付款义务务的，房房产商应应当承担担责任，购购房者可可以请求求解除合合同和赔赔偿损失失。2、 申请公积积金贷款款购房一一般遵循循哪些步步骤？第一步：到贷款款银行提提出借款款申请。第二步：银行审审核。第三步：到贷款款银行签签订借款款合同。第四步：到产权权部门办办理贷款款担保手手续。第五步：办理住住房抵押押保险手手续。第六步：签订还还款协议议和划款款。第七步：银行划划款。3、 商品房预预售合同同签订后后，开发发商还能能要求增增加房款款吗？预售房的的价格，除除了国家家规定的的“微利房房”、“解困房房”等必
37、须须执行国国家定价价以外，合合同双方方根据房房地产市市场行情情约定的的价格受受法律保保护，预预售合同同签订后后，开发发商不能能随便要要求增加加房款。若若开发商商以政府府调整与与房地产产有关的的税费为为由要求求变更合合同价格格的，可可以予以以支持。但但是如果果开发商商仅仅以以建筑材材料或商商品房市市场价格格变化等等因素要要求变更更合同约约定的价价格或解解除合同同的，一一般而论论不予支支持。这这是正常常的商业业风险，由由当事人人自行承承担。胡礼新答答疑房屋面面积测算算1、 如何计算算商品房房的销售售面积？商品房销销售面积积=套内内建筑面面积+分分摊的公公共建筑筑面积；套内建筑筑面积=套内使使用面积
38、积+套内内墙体面面积+阳阳台建筑筑面积；分摊的公公共建筑筑面积=公共建建筑面积积分摊系系数x套套内建筑筑面积。注意：凡凡已作为为独立使使用空间间销售或或出租的的地下室室、车棚棚等，不不应计入入公用建建筑面积积部分。作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。2、 商品房交交付面积积与合同同约定面面积有差差异应如如何处理理？根据合合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。那么是不是只要有面积差异就属于违约并承担违约责任呢？这要根据具体情况而定，如果有约定依双方的约定处理，没有约定就根据关于审理商
39、品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的
40、，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。为了更好地保护您的权益，建议在合同中明确约定面积出现差异的处理方法。3、 共用分摊摊面积增增加，购购房者需需要承担担增加部部分的房房款吗？共用分摊摊面积增增加，购购房者是是否需要要承担增增加部分分的房款款，主要要看当事事人之间间是如何何约定的的。根据据商品品房销售售管理办办法第第二十一一条规定定：按建建筑面积积计价的的，当事事人应当当在合同同中约定定套内建建筑面积积和分摊摊的共有有建筑面面积，并并约定建建筑面积积不变而而套内建建筑面积积发生误误差以及及建筑面面积与套套内建筑筑面
41、积均均发生误误差时的的处理方方式。胡礼新答答疑验收与与质量保保证1、 房屋交付付时，用用户有哪哪些注意意事项？房屋交付付时，用用户应注注意以下下事项：（1）开开发商在在向用户户交付销销售的新新建商品品房时，必必须同时时提供住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书。住住宅质量量保证书书对销销售房屋屋的结构构、部件件、设施施、配套套、维修修等方面面向购房房者做出出质量保保证和承承诺。住住宅质量量保证书书必须须作为购购房合同同的附件件，与购购房合同同具有同同等的效效力。住住宅使用用说明书书应对对建筑结结构特点点和各种种设施容容量、配配置、性性能、标标准等做做出使用用说明和和提出注注意事项项；（22
42、）开发发商交付付房屋时时，若未未向购房房人提供供上述两两项文件件的，购购房人有有权拒绝绝接收此此房屋，由由此产生生的延期期交房的的责任由由开发商商承担。入住时用用户还应应注意：（1）购购房人持持合同就就可以到到物业管管理公司司拿钥匙匙，拿钥钥匙之前前，要求求签订物物业管理理公约，公公约规定定的内容容不应当当侵害业业主权利利；（22）在签签约前，购购房者要要对公约约仔细研研究，充充分了解解自己应应享受的的权利和和承担的的义务，如如果不属属于买卖卖合同中中规定的的义务，业业主有权权拒绝。2、 商品房交交付使用用后，购购买人可可否以质质量不合合格而要要求退房房？在商品房房存在质质量问题题时，预预购人
43、并并非在任任何情况况下都可可以要求求解除合合同，关关键在于于这种质质量问题题是否足足以影响响正常的的居住使使用。房房屋主体体结构质质量不合合格的，或或是因房房屋质量量问题严严重影响响正常居居住使用用的，购购买人可可以要求求退房。房房屋主体体结构质质量不合合格的不不能交付付使用。交交付使用用后才发发现问题题的，经经核对确确属不合合格的，买买受人可可以要求求解除合合同并要要求赔偿偿损失。即即使是非非主体结结构的质质量问题题，但严严重影响响正常居居住使用用的，买买受人同同样可以以请求解解除合同同和要求求赔偿。在在质量保保修期内内，房屋屋产生质质量问题题的，出出卖人应应该修复复，拒绝绝修复或或者在合合
44、同期限限内不修修复的，买买受人可可以自行行修复或或者委托托他人修修复，但但由此产产生的修修复费用用和由此此造成的损损失由出出卖人承承担。3、 公房买卖卖中存在在质量问问题如何何处理？公房买卖卖合同存存在默认认的住房房质量条条款，即即住房现现状。因因此，出出卖的公公房即使使存在明明显的瑕瑕疵，单单位也不不构成违违约， 不承担担责任，职职工无权权请求法法院判决决单位赔赔偿损失失或支付付违约金金。但所所买卖的的公房属属于严重重损坏房房、危险险房、简简易房、违违章建筑筑、产权权有争议议的住房房等不可可售公房房，则应应认定买买卖合同同无效，单单位承担担全部责责任，除除退还职职工购房房款外，还还应赔偿偿职
45、工损损失，如如利息和和已缴纳纳的费用用，同时时职工可可继续承承租该住住房。住住房确有有质量问问题需要要处理的的，可进进行调解解，由对对方按照照公房今今后维修修管理的的规定协协商解决决。4、 房屋转让让住宅专专项维修修基金如如何处理理？住宅专项项维修基基金应随随房屋转转让而一一并转让让，不应应采取由由物业公公司先退退还原业业主，再再要求新新业主交交纳的做做法。房房屋所有有权转让让时，业业主应当当向受让让人说明明住宅专专项维修修基金和和结余情情况并出出具有效效证明，该该房屋分分户账中中结余的的住宅专专项维修修基金随随房屋所所有权同同时过户户。受让让人应当当持住宅宅专项维维修基金金过户的的协议、房房
46、屋权属属证书、身身份证等等到专户户管理银银行办理理分户账账更名手手续。住住宅专项项维修基基金，是是专项用用于住宅宅共用部部位、共共用设施施设备保保修期满满后的维维修和更更新、改改造的基金金，不得得挪用。胡礼新答答疑房屋抵抵押担保保1、 设有抵押押权的房房屋出售售后再解解除抵押押权，是是否影响响房屋出出售的效效力？不会影响响房屋出出售的效效力。在在买卖合合同法律律关系中中，出卖卖人对买买受人负负有瑕疵疵担保义义务，这这种瑕疵疵担保义义务包括括两方面面内容，即即物的瑕瑕疵担保保义务和和权利的的瑕疵担担保义务务。卖方方的物的的瑕疵担担保义务务是指卖卖方保证证其所出出售的标标的物不不存在可可能使其其价
47、值或或使用价价值降低低的缺陷陷或其他他不符合合约定的的品质问问题。而而所谓权权利瑕疵疵担保则则是卖方方应保证证其对所所交付的的标的物物享有合合法的权权利，任任何第三三人不能能对其主主张任何何权利。卖方的权权利瑕疵疵担保义义务包括括三方面面内容：（1）卖卖方保证证对其交交付的标标的物享享有合法法的权利利。这里里的合法法权利不不一定是是所有权权，只要要是合法法的出卖卖权即可可。如代代理人、寄寄售人受受委托人人出售享享有的是是出卖权权而不一一定享有有所有权权。（22）卖方方应保证证在其交交付的标标的物上上不存在在任何未未曾向买买方披露露的担保保物权，如如抵押权权、质押押权等。如如果卖方方未告知知买方
48、则则视为欺欺诈。（33）卖方方还应保保证他所所出售的的标的物物没有侵侵犯任何何第三人人的知识识产权等等权利。违反权利利的瑕疵疵担保责责任有以以下几个个条件：（1）权权利瑕疵疵须于买买卖合同同成立时时存在。（22）权利利瑕疵应应于买受受合同成成立后仍仍然存在在。（33）买受受人须不不知道有有权利瑕瑕疵的存存在。（44）须因因权利瑕瑕疵而使使买受人人遭受损损失。2、 房屋尚欠欠银行贷贷款，可可否出售售？房屋尚欠欠银行贷贷款，只只有将剩剩余欠款款还清后后才可以以出售。出出售有银银行贷款款的房子子可以采采取以下下方式：出售人人向银行行申请提提前还款款并将欠欠款余额额还清，拿拿出产权权证，解解除抵押押后正常常出售。如如果出售售人是一一次性付付款则可可用购买买人的购购房款还还银行贷贷款，拿拿出产权权证，解解除抵押押后办理理过户手手续。但但此项操操作风险险很大，最最好在专专业人员员的陪同同或指导导下办理理。3、 抵押利用用虚假资资料骗取取抵押登登记，该该抵押权权是否生生效？物权法法第十十四条规规定：不不动产物物的设立立、变更更、转让让和消灭灭，依照照法律规规定应当当登记的的，自记记载于不不动产登登记簿时时