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1、兰州市房地产市场战略投资研究兰州市房地产市场战略投资研究2013年12月目 录报告摘要5第一章 兰州市城市总体概况6一、城市综述6二、城市历史6三、气候特征6四、城市历史7五、交通优势7六、多民族聚集地7第二章 兰州市宏观经济分析8一、城市宏观经济8二、城市房地产与经济发展的关系10第三章 兰州市产业政策分析12一、城市政策综述12二、城市政策及相关动态分析12第四章 兰州市土地供求概况19一、经营性土地供应量20二、经营性土地成交量21三、经营性土地成交价格221、楼面地价232、总价243、溢价率25四、成交结构261、板块分布情况262、容积率27第五章 兰州市行业发展概况28一、行业发
2、展相关动态分析28二、行业集中度42第六章 兰州市土地市场交易情况44一、在售项目44二、商品住宅供求走势451、年度走势452、季度走势473、月度走势48三、交易价格49四、商品住宅成交结构521、面积段结构522、价格结构523、区域结构544、成交TOP 1055第七章 营销表现57一、综述57二、平面广告投放量57第八章 兰州市房地产市场走向62一、政策预期62二、土地供需641、供应642、成交65三、市场走势651、商品住宅市场652、商业市场663、办公市场66第九章 兰州市房地产市场整体分析67一、区域数据671、西固板块672、安宁板块673、七里河板块684、城关板块68
3、5、黄河北板块686、城东板块687、雁滩板块69二、整体分析69报告摘要城市投资战略主要有城市发展空间、公司目标和内部环境等相关考量要素，本次报告暂不考虑对公司目标和内部环境进行综合分析，主要基于城市发展空间的角度，在没有实地调研的情况下，仅从整体上对兰州市的宏观经济、土地市场、商品房市场、竞争对手、政府资源、城市规划等相关方面进行综合评价，重点对兰州城区进行分析研究，判定兰州房地产市场战略投资策略，简要分析如下：兰州主城的西固、安宁、七里河、城关、城东、黄河北、雁滩七区中，西固区是最为特殊的一个区，曾经提起西固，首先会联想到的便是“工业城”“远离市区”等等，而随着近年来大兰州概念的不断渗透
4、与深入，西固版块的发展前景也渐渐被更多的人重视了起来。政府的引导，大面积的城中村改造以及西固版块本身可自成一体的发展优势，让今天的西固已然成为一个有巨大潜质的版块。以西固人家、天庆国际新城和恒利沃德小镇为代表的品质楼盘不断崛起让人眼前为之一亮，西固房地产已经从家属院模式到品质居所进行了一个大踏步的迈升板块典型项目包括西固人家、中鹏玥园、银泰逸翠园、西固百合苑等。目前板块值得关注的楼盘主要为恒利沃德小镇、中天嘉苑、天庆国际新城、鸿安国际广场、重邦康城、玫瑰小镇等。第一章 兰州市市城市总总体概况况一、城市市综述兰州是甘甘肃省的的省会，地处大西西北处于于“座中中四连”的的独特位位置。市市区南北北群山
5、对对峙，东东西黄河河穿城而而过，城城市南北北依山傍傍水而建建，呈狭狭长山谷谷地形。全全市现辖辖城关（中中心城区区）、七七里河、西固、安宁、红古55个区和和永登，榆中、 皋兰3个个县。土土地面积积为 1130885.66平方公公里，户户籍人口口3222万，常常住人口口3611.188万人，其其中建成成区内非非农业常常住人口口2611万人，外外来流动动人口550余万万。全市市有汉、回回、满、东乡乡、藏、蒙蒙、土家家等366个民族族，少数数民族人人口占总总人口占占3.66。二、城市市历史兰州，始始建于公公元前886年。据据记载，因因初次在在这里筑筑城时挖挖出金子子，故取取名金城城，还有有一种说说法是
6、依依据“金金城汤池池”的典典故，喻喻其坚固固。两汉汉、魏晋晋时在此此设置金金城县。十六国前凉时又移金城郡治于此。隋开皇三年（公元583年），隋文帝废郡置州，在此设立兰州总管府，“兰州”之称，始见于史册。后来虽然州、郡数次易名，但兰州的建置沿革基本固定下来，相沿至今。 三、气候候特征兰州市市市区南北北，群山山环抱，东东西黄河河穿流而而过，枕枕山带河河，依山山傍水，平平均海拔拔15000米，具具有盆地地城市的的特征。兰兰州地处处内陆，大大陆性季季风气候候明显，特特点是四四季分明明，降水水少，日日照多，光光能潜力力大，气气候干燥燥，昼夜夜温差大大，年日日照时数数为26600小小时，无无霜期为为180
7、0天，年年平均降降水量在在25003550毫米米，并集集中分布布在6-9月。春春秋季风风沙较大大为主要要劣势。四、产业业概况兰州已形形成以石石油、化化工、机机械、冶冶金、四四大行业业等主体体，门类类比较齐齐全的工工业体系系，成为为我国主主要的重重化工，能源和原材料生产基地之一。硝酸合成橡胶、硅铁、铝、石墨、电机、石油铅机和粗精纺毛呢等产品产量均处国内领先地位。兰州是黄河上游最大的工业城市和西部重要的原材料工业基地，作为新中国成立后重点布点建设的老工业基地之一，经过几十年特别是改革开放以来的建设与发展，工业化水平迅速提高，初步形成了以石油化工、冶金有色、装备制造、能源电力、医药生物、农产品加工、
8、高新技术为主体，门类比较齐全的工业体系，成为全国重要的石油化工、冶金有色和装备制造业基地。全市有工业行业40多个， 五、交通通优势兰州，是是黄河上上游经济济区经济济中心之之一和西西陇海兰兰新经济济带重要要的支撑撑点和辐辐射源，是是新亚欧欧大陆桥桥中国段段五大中中心城市市之一（兰兰州、徐徐州、郑州、西安、乌鲁木木齐）。是是我国东东中部地地区联系系西部地地区的桥桥梁和纽纽带，是是西北的的交通通通信枢纽纽和科研研教育中中心。陇陇海、兰兰新、青青兰、包包兰四大大铁路干干线交汇汇于此，是是西北地地区最大大的货运运站和新新亚欧大大陆桥上上重要的的集配箱箱转运中中心，也也是西部部地区通通信枢纽纽和信息息网络
9、中中心六、多民民族聚集集地兰州市有有汉、回回、满、东东乡、藏藏、蒙、土土家、保保安、裕裕固、撒撒拉、哈哈萨克等等36个个民族，少少数民族族人口占占总人口口占3.6。 少数民民族人口口基数庞庞大已在在城区内形成了了多个单单一民族族聚集地地并形成成了独特特的生活活习惯及及消费模模式第二章 兰州市市宏观经经济分析析一、城市市宏观经济济20122年兰州州市GDDP再度度冲高，达到115700亿元，环比220111年增长长15.4%，较之以往增速有所回落。图2-11 220033-20012年年兰州市市GDPP总量及及增长率率走势图图20122年兰州州市人均均GDPP约为4433770元，环环比2001
10、1年年增长115.33%，增增速较去去年有所所提高；兰州市市城镇居居民人均均可支配配收入水水平1880000元，环环比20011年年增长112.88%，增增速较去去年有所所回落。图2-22 220033-20012年年兰州市市社会消消费品零零售总额额走势图图20122年，兰兰州市社社会消费费品零售售总额7754亿亿元，环环比20011年年增长约约17.9%，增增速较去去年略有有增加。图2-33 220033-20012年年兰州市市人均GGDP及及城镇人人均可支支配收入入水平走走势图20122年，兰兰州市人人均可支支配收入入水平和和增长率率保持较较好增长长态势，兰州固定资产投资额突破千亿大关，达
11、到1220亿元，环比2010年增幅高达28.3%，增长速度较去年大幅回落。图2-44 220033-20012年年兰州市市固定资资产投资资额走势势图二、城市市房地产产与经济济发展的的关系20122年，兰兰州市人人均GDDP已达达到4333700元人民民币（按按照1美美元兑换换6.22元人民民币计算算，约折折合为669955美元）。这这标志着着从人均均GDPP角度分分析，兰兰州房地地产市场场已经处处于国际际惯例中中的快速速发展期期。图2-55 220044-20011年年兰州市市产业结结构示意意图鉴于兰州州GDPP的贡献献主要来来自石化化、电力力、烟草草、化工工、金属属等垄断断行业，所所以人均均
12、GDPP含金量量有所折折扣。综综合考虑虑市场实实际发展展态势，兰兰州房地地产市场场其实刚刚刚进入入快速发发展期。未未来2-3年，会会是兰州州房地产产市场初初步完成成转型升升级的关关键时期期。20111年，兰兰州市一一、二、三三产业比比重分别别为2.9%、448.33%、448.88%。总总体来看看，兰州州20111年第第一、三三产业占占比略有有下降，二二产业比比重略有有上升持持平。整整体依然然是第二二、第三三产业基基本持平平、一产占比比很低。图2-66 220033年-220122年111月兰州州市房地地产投资资及相关关数据变变化情况况示意图图20122年，兰兰州市固固定资产产投资额额为122
13、20亿亿元，其其中1-11月月房地产产开发投投资额为为2022.277亿元，比比去年全全年投资资总额高高26.7%。第三章 兰州市市产业政政策分析析一、城市市政策综综述20111年，兰兰州市房房地产市市场政策策层面曾曾表现出出三大特特征：第第一、打击面面大，严严厉程度度处于全全国领先先水平；第二、“一房一一价”备备案审核核产生市市场真空空期，全全年供求求走势发发生巨大大变化；第三、第第三、四四季度政政策效应应淡化速速度高于于全国。与20111年特特征鲜明明的政策策环境相相比，220122年兰州州房地产产调控层层面的政政策出台台近乎为为零，全年市市场都在在政策瓶瓶颈期内内度过；整年，兰兰州地方方
14、性房地地产政策策仅在扶扶持层面面有所显显现，扶扶持对象象主要为为新区、新新城等新新兴区域域。总体体而言，220122年兰州州的房地地产政策策环境完完全处于于上轮高高压调控控后的平平静免疫疫期内，各企业业已逐步步适应“两两限”，政政策调控控效应已已大体在在企业营营销观望望层面消消失，效效果仅存存于对消消费群体体的限定定层面。二、城市市政策及及相关动动态分析析表3-11 220122年兰州州市房地地产相关关政策概概要及解解读时间关键词主要内容容及解读读1.5全省住房房保障工工作座谈谈会【动态】 兰州州个人住住房信息息系统已已经实现现与国家家建设部部的信息息联网，今今年将启启动省级级个人住住房信息息
15、系统建建设工作作，年底底实现省省市联网网，并做做好与建建设部联联网的准准备工作作。同时时，全省省将继续续坚定不不移地加加强房地地产市场场调控，继继续执行行差别化化住房信信贷政策策和税收收政策。【分析】 个人人住房信信息系统统的日益益完善，对对于政府府更科学学的监测测房地产产市场动动态、合合理抑制制不合理理投机需需求具有有重要意意义。1.920112甘肃肃省政府府工作报报告【动态】 把兰兰州新区区和兰州州、白银银国家开开发区、白白银工业业集中区区作为推推动兰白白核心经经济区加加快产业业发展的的重要平平台，加加强统筹筹协调，促促进融合合发展。加快建设兰州新区水、电、气、暖、路等基础设施和学校、医院
16、、金融机构等公共服务设施。争取国家批准设立兰州新区。 开建建4000公里高高速公路路和宝鸡鸡至兰州州客运专专线（含兰州州西客站站）、兰州州至中川川机场铁铁路、陇陇南机场场。 以兰兰州创意意文化产产业园、庆庆阳农耕耕和民俗俗文化产产业园、临临夏民族族文化产产业园和和丝绸之之路文化化产业带带建设为为重点，规规划建设设一批地地方特色色鲜明、产产业链完完整、规规模效应应明显的的文化产产业园区区和基地地。 严格格住房用用地供应应管理，进进一步挖挖掘企事事业单位位土地资资源，加加大住房房供应结结构调整整，加强强房地产产市场调调控，促促进房价价合理回回归。 在准准入门槛槛、土地地使用、税税收等方方面强化化政
17、策引引导，营营造非公公经济公公平参与与市场竞竞争的政政策和体体制环境境，发展展财政资资金的引引导作用用，带动动社会资资金支持持中小企企业发展展；建立立信用担担保机构构风险补补偿机制制，解决决中小企企业“融融资难”问问题。【分析】从实际际情况来来看，新新区基础础设施建建设的不不断推进进相对以以往开发发区建设设有明显显进步。 报告告中提及及的20012年年开建兰兰州西客客站，对对七里河河区域发发展意义义重大。 “严严格住房房用地供供应管理理，进一一步挖掘掘企事业业单位土土地资源源”一方方面预示示20112年土土地供应应节奏和和供应量量不会有有太大幅幅度提升升，另一一方面预预示“出出城入园园”等企企
18、事业单单位地块块的未来来发展预预期。对对于优质质区位地地块的把把握市场场意义重重大。1.122甘肃省十十一届人人大五次次会议【动态】 在停停车场建建设方面面，除了了尽快在在城市出出入口规规划建设设大型停停车场外外，在市市内，作作为硬指指标，新新建十二二层以上上建筑必必须建地地下停车车场。同同时，对对审批的的地下停停车场已已被改为为超市、餐餐饮经营营场所等等其他功功能的，要要逐步恢恢复其原原有审批批功能。【分析】 市政政交通条条件的改改善与否否直接关关系兰州州城市、经经济未来来能否持持续健康康发展。受受制于特特殊地理理条件下下的市政政交通条条件落后后和车流流猛增未未来极有有可能直直接影响响部分区
19、区域房地地产项目目客群导导入。地地块选址址需要充充分考虑虑此方面面内容。2.8兰州市国国土资源源工作会会议【动态】 今年年全市力力争新增增建设用用地指标标达到8800公公顷以上上。 重点点保障“三三农”、保保障性住住房、社社会事业业等建设设。 实施施新增和和存量土土地“大大储备”制制度，促促进依法法征地、熟熟地和旧旧城区、棚棚户区及及城中村村改造。 完善善国有建建设用地地使用权权招标拍拍卖挂牌牌出让，创创新供地地模式，探探索“限限房价、竞竞地价”方方式供应应土地，年年内建立立和实施施土地网网上交易易制度。【分析】 “大大储备”土土地往往往是城市市新发展展区域的的生地或或者待拆拆迁地块块，从未未
20、来发展展空间和和既有地地段资源源角度看看，对于于企业土土地需求求来讲具具备较高高获取价价值。 进一一步规范范招拍挂挂土地市市场，建建立土地地网上交交易制度度等都是是维护土土地供应应市场健健康有序序发展的的手段，但但“限房房价”背背景下的的“竞地地价”无无疑会加加大企业业运作成成本，模模式合理理性存疑疑。2.100兰州市商商务发展展暨市场场监管工工作会议议【动态】 兰州州市将围围绕大众众消费和和旅游休休闲市场场需求，通通过挖掘掘饮食文文化、丝丝绸之路路商业文文化，突突出地方方特色，推推进各类类商业街街提档升升级。 重点点抓好农农民巷美美食街、甘南路路休闲街街、大众巷巷小吃街街、金昌路路通讯产产品
21、街、永昌路特特色品牌牌服饰街街、西站商商业步行行街、红古金金海湾、永永登金街街、榆中中兴隆步步行街、皋兰商业步行街等10条特色商业街区的培育和改造提升。【分析】 提高高商业街街档次对对于兰州州商业地地产环境境营造具具有重大大积极意意义。对对饮食、丝丝绸等地地方特色色的发掘掘有利于于树立鲜鲜明城市市特征，提提高差别别化竞争争力。 100条商业业街的培培育改造造提升计计划中有有4条位位于远郊郊区县，由由此可以以也看出出兰州商商品房市市场向外外膨胀趋趋势明显显。3.1限购令【动态】兰州市房房管局副副局长杨杨学栋： 坚持持相对严严格的调调控政策策，依然然是今年年兰州楼楼市的主主基调。具具体做法法就是继
22、继续加大大房地产产市场检检查力度度，严格格落实此此前已执执行一年年有余的的“限购购令”和和“一房房一价”制制度。 今年年兰州的的信贷政政策依旧旧“紧绷绷”，不不仅如此此，房管管部门还还将配合合人民银银行、银银监会等等部门，合合理控制制房地产产信贷总总规模，保保持个人人购房贷贷款均衡衡投放。【分析】 20012年年兰州市市整体调调控环境境发生原原则性变变化的可可能性不不大。相相反，目目前市场场大为流流行的通通过精装装价解决决限价的的做法可可能会引引起调控控主体着着重关注注进而被被堵死。新新的符合合市场状状况的营营销手段段需要提提前考虑虑。4.100小型微型型企业信贷【动态】 甘甘肃省人人民政府府
23、关于进进一步促促进小型型微型企企业发展展的指导导意见 商业业银行要要重点加加大对单单户授信信5000万元以以下小微微企业的的信贷支支持。清理纠正正金融服服务不合合理收费费。 对担担保机构构为小微微企业提提供的担担保费率率在3%以下、110万元元以内的的小额贷贷款担保保，给予予0.55%22%的保保费补贴贴。【分析】 微型型企业以以及经常常被提及及的中小小企业是是市场中中最具活活力构成成元素。对对这类企企业的支支持会对对市场健健康发展展产生有有效促进进。4.188道路【动态】 兰兰州市大大气污染染综合治治理机动动车尾气气污染治治理实施施方案建建议上马马一批交交通基础础设施项项目，改改善兰州州交通
24、拥拥堵现状状。 西津津路（解解放门小西湖湖段）高高架工程程：全线线采用箱箱梁结构构，采用用双向四四车道设设计，高高架全长长1.88公里。建建成后将将是兰州州城区第第一个高高架桥，彻彻底改善善城区“蜂蜂腰”的的交通拥拥堵状况况。 南滨滨河路（静静宁路白云观观段）改改造工程程：取消消路段北北侧人行行道，行行人由游游览道通通行，在在南侧设设置双向向非机动动车道，车车行道宽宽度由114米加加宽为221米，双双向六车车道设计计，全长长1.44公里，力力争今年年建成。 天水水中路（南南滨河路路盘旋旋路段）改造工程：增加非机动车道和公交专用道，全长800米，力争今年建成。 张掖掖路步行行街段人人行道，车车行
25、道加加宽恢复复通车改改造工程程：将张张掖路西西段改造造及地下下商城出出入口移移位。 轨道道交通建建设项目目力争66月底前前办结全全线开工工前各项项准备工工作，确确保年内内1号线线一期工工程全线线开工建建设。 南山山路今年年基本建建成南出出口至绿绿色市场场道路，同同时完成成南出口口以西至至西柳沟沟立交桥桥路段征征地拆迁迁。【分析】 随着着人口和和机动车车保有量量的迅速速增长，市市区道路路优化改改造势在在必行。但但张掖路路步行街街的恢复复通车十十分值得得商榷。在在成熟市市区内依依靠步行行道改车车道、道道路扩宽宽来解决决交通拥拥堵问题题治标不不治本，无无法根本本性解决决问题。 治理理地下车车库挪用用
26、、规范范整治市市区范围围内停车车秩序更更加直接接有效。5.3退市还路【动态】兰州州道路交交通改善善工程规规划方案案。 实施施永昌路路、鼓楼楼巷、兰兰工坪南南路、小小西湖西西街、七七里河桥桥南街、七七里河桥桥北街和和西站西西路等“退市还路”工程，改善城市交通内部循环。 逐步步搬迁七七里河区区钢材市市场、木木材市场场、建材材市场、粮粮油库等等物流市市场，220122年务必必启动搬搬迁雁滩滩、东岗岗组团物物流市场场和各种种批发市市场。关于于道路交交通畅通通工作的的实施意意见。 重点点要实施施“七大大工程”，构构建立体体交通体体系，完完善城区区交通设设施。实实施南绕绕城高速速项目建建设。【分析】 退市
27、市还路虽虽然会对对部分区区段商气气产生一一定程度度影响，但但对商圈圈整体档档次的提提高具有有较大意意义。还还路后对对交通畅畅通程度度的促进进也具备备积极意意义。 雁滩滩、东岗岗物流组组团的迁迁出对于于两个板板块后续续可开发发土地资资源的可可持续发发展意义义重大。尤尤其是雁雁滩组团团原家居居、物流流所在位位置大多多是地段段极佳位位置。如如果得以以成功迁迁出，未未来雁滩滩、东岗岗板块房房地产市市场将迎迎来一轮轮新的发发展机遇遇。5.177农民工【动态】 兰州州市农民民工工作作联席会会议20012年年第一次次全体会会议 将长长期在城城市就业业与生活活的农民民工居住住问题，纳纳入城市市住房建建设规划划
28、。大力力推进公公共租赁赁住房建建设，加加大政府府投资建建设力度度，充分分发挥用用工单位位的作用用，多渠渠道增加加公共租租赁住房房供应。逐逐步扩大大住房保保障覆盖盖面，将将符合条条件的农农民工纳纳入住房房保障范范围，逐逐步建立立解决农农民工居居住问题题的长效效机制。【分析】 农民民工参与与城市化化进程，是是未来城城市房地地产客源源发生改改变的前前奏。在在当前农农民工收收入水平平日益逼逼近甚至至超过本本科毕业业生的背背景下，没没人理由由不将他他们考虑虑在未来来潜在客客源之中中。7.2兰州市城城市总体体规划（220111-20020）【动态】 交通通“骨干系系统”和和“组团团内系统统”两层层结构：骨
29、干系系统服务务于跨组组团的长长距离出出行，重重点依赖赖城市轨轨道、BBRT快快速公交交；组团团内系统统则服务务于某个个片区内内的短距距离出行行，主要要由常规规公交承承担。规规划20020年年内会有有5条BBRT线线路。 绿化化规划绿地地系统发发展为“三三带、五五廊、多多轴、多多园”的的网络化化结构。到到20220年，规规划绿地地41882.998公顷顷，占城城市建设设总用地地比例为为16.76%。其中中公共绿绿地28857.19公公顷，人人均公共共绿地达达到100.399平方米米。 新区区规划形成成“六大大基地、三三个中心心、两区区核心”建设国家家战略和和产业转转型的石石油化工工能源储储备、装
30、装备制造造业、生生物医药药产业、新新材料产产业、新新技术产产业和农农业科技技开发示示范等六六大基地地；建设设重要交交通枢纽纽和物流流中心、西西北地区区重要的的生产性性服务中中心、兰兰白核心心经济区区的重要要中心；建设生生态修复复和未利利用土地地综合开开发示范范区、新新型城镇镇化和城城乡统筹筹发展的的试验区区。规划划预测，到2020年，新区城镇人口规模约为60万人，城市建设用地规模约为110平方公里左右。 兰白白经济圈圈规划兰白白经济区区构筑“一一主两副副五带”的的空间发发展格局局，即以以兰州市市区（远远景包括括榆中盆盆地）为为主中心心，兰州州新区和和白银市市区（含含刘川工工业园）为为副中心心，
31、形成成兰州-西宁、兰兰州-定定西、临临夏-兰兰州-白白银、兰兰州-武武威及兰兰州-甘甘南五条条城镇发发展带。【分析】 从BBRT的的实际运运行效率率和兰州州市路网网的先天天特征来来看，开开发企业业不宜对对BRTT抱有太太大期望望。与地地段资源源直接相相关的绿绿化规划划是需要要重点关关注的内内容。 安宁宁BRTT截止报报告形成成时已经经建成通通车，建建成使用用效果十十分不理理想。7.166兰州市市机动车车停放服服务收费费管理办办法【动态】 截至至6月底底，兰州州市目前前机动车车保有量量超过550万辆辆，其中中城市四四区超过过40万万辆。到到今年底底，兰州州市内的的车辆通通行量保保守估计计会达到到
32、55万万辆/天天，而兰兰州现有有的停车车泊位约约11万万个。以以发达城城市提出出的车辆辆保有量量和停车车位配比比应达到到1:11.5的的比例来来算，兰兰州还在在“抢车车位”。 停车车费收费费管理形形式将按按照停车车场类别别，实行行政府定定价和市市场调节节价的“双双管齐下下”，收收费标准准则实行行差别定定价，即即从城市市中心区区向城市市外围，价价格为由由高到低低的阶梯梯价；对对于同一一地区机机动车停停车场和和道路临临时停车车位的收收费，采采取路内内高于路路外、地地上高于于地下、室室外高于于室内的的原则定定价。 重点点路段一一小时内内6元超超出后每每小时加加收4元元；一类类道路一一小时内内4元超超
33、出后每每小时加加收3元元；二类类道路一一小时内内3元超超出后每每小时加加收2元元；专业业室内停停车场一一小时内内2元超超出后每每小时加加收1元元；智能能立体车车库一小小时内44元超出出后每小小时加收收2元。【分析】 随着着城市化化进程的的不断发发展，兰兰州城市市交通将将面临难难以想象象的压力力。在地地铁尚停停留在图图纸阶段段、公交交系统拥拥挤不堪堪、出租租车还在在实行单单双限号号的条件件下出台台高额停停车收费费，对于于市民出出行会造造成极大大影响。 各商商业、写写字楼、住住宅物业业应当以以此为契契机，通通过灵活活的操作作办法，让让自己的的物业更更加具有有吸引力力。7.177兰州市市城市近近期建
34、设设规划（220111-20015）【动态】 近期期建设市市域空间间发展布布局思路路是：中心提提升、新新区集聚聚、轴向向拓展、梯梯度推进进，从从而实现现强化化核心功功能区，枝枝状布局局城镇群群。 至220155年，兰兰州市域域总人口口为4220万人人，市域域城镇化化水平达达到800，市市域城镇镇总人口口3366万人，市市域城镇镇建设用用地控制制在4000平方方公里以以内。其其中中心心城区城城市人口口规模2245万万人，中中心城区区建设用用地面积积约2110平方方公里；兰州新新区城市市人口规规模为330万人人，兰州州新区建建设用地地规模660平方方公里（不不含机场场控制范范围，其其中重化化工业和
35、和石油储储备区约约20平平方公里里）。 近期期城市建建设综合合行动计计划与建建设指引引，近期期重要建建设区规规划包含含重点开开发地区区（城市市新区和和拓展空空间）、重点功能提升完善地区（旧城更新地区）、重点生态控制区、重点储备控制地区等四类重点地区。围绕城市建设目标，结合重点片区发展，分别从重点发展的居住区、公共服务设施、工业产业发展区、对外交通、城市道路交通、重要的市政设施、绿地系统建设与山水格局保护、历史文化名城保护、防灾体系、地下空间开发与利用、城乡统筹建设等重要方面进行强化和提升。【分析】 四个个区域的的提出对对于未来来城市市市场格局局的进一一步明确确会起到到很好的的指引作作用。重重点
36、开发发地区和和重点功功能提升升完善区区对于开开发企业业来讲是是最直接接的机会会所在。重重点生态态控制区区对于项项目开发发会起到到环境辅辅助作用用，生态态红线也也是需要要重点参参照的指指标。8.8机动车限量【动态】 兰州州市政府府建议在在甘肃肃省道路路交通安安全条例例中，明明确兰州州市可根根据道路路交通状状况，对对机动车车实行总总量控制制和限行行措施，为为保持机机动车有有序增长长提供法法规依据据。【分析】 机动动车限量量一旦确确定出台台，将引引起机动动车上牌牌量阶段段性爆发发增长。不不论是限限量还是是限行，都都不是解解决交通通拥堵的的根本性性良策。 结合合房地产产考虑，与交通和车辆相关的各方面的
37、因素将会越来越多的影响购房者在购房过程中的决定因素。9.100兰州新新区建设设指导意意见【动态】指导导意见共共提出扶扶持兰州州新区发发展的五五项扶持持政策。包包括支持持体制机机制创新新，实施施差别化化土地政政策，加加大基础础设施建建设与生生态环境境保护支支持力度度，优先先布局重重大项目目，加大大金融支支持。【分析】 扶持持政策的的出台，有有效印证证了国家家级新区区在政策策环境方方面的吸吸引力。体体制创新新鼓励灵灵活处理理，差别别化土地地政策鼓鼓励企业业率先投投资，加加大基础础设施建建设力度度和生态态环境保保护都凸凸显了营营造和保保持良好好硬件条条件的决决心。9.211关于加加快推进进兰州新新区
38、建设设的意见见【动态】 意意见提提到，开开工建设设兰州至至中川城城际铁路路，适时时启动连连接市区区与新区区的中部部快速通通道和马马家坪至至中川货货运铁路路建设，形形成与兰兰州市区区贯通的的立体交交通网络络。 规划划建设水水利工程程，合理理调整引引大入秦秦工程供供水周期期，适时时启动黄黄羊川水水库和黄黄河引水水工程建建设。【分析】 交通通、水电电、通讯讯三大瓶瓶颈的有有效解决决是关系系到新区区持续建建设的重重要保证证。其中中，交通通环境的的营造对对于新区区启动尤尤为重要要。与本本报告在在之前的的预测基基本一致致，城际际铁路的的建设将将更快提提上日程程。11.229新区“47条条”【动态】 甘肃肃
39、省政府府出台关关于支持持兰州新新区开发发建设政政策的意意见，其其中包含含财税金金融、土土地、产产业投资资、对外外开放、科科技人才才、社会会发展66大类447条含含金量高高的支持持政策，强强力助推推兰州新新区加快快建设。 在财财税金融融政策方方面，从从20113年开开始到220177年，省省政府和和兰州市市政府每每年将筹筹集100亿元，设设立兰州州新区开开发建设设专项资资金。 自220111年1月月1日至至20220年112月331日，对对设在兰兰州新区区的以西西部地区区鼓励类类产业目目录中中规定的的产业项项目为主主营业务务，且其其主营业业务收入入占企业业收入总总额700%以上上的企业业减按11
40、5%的的税率征征收企业业所得税税。同时时，加快快省内各各金融机机构在兰兰州新区区机构网网点建设设，设立立兰州新新区企业业上市扶扶持专项项资金，大大力培育育和发展展兰州新新区期货货市场主主体。 在土土地政策策方面，对对兰州新新区符合合甘肃肃省优先先发展目目录和和农产产品初加加工项目目目录且且用地集集约的工工业项目目，在确确定土地地出让底底价时，可可按不低低于所在在地土地地等别相相对应全全国工业业用地出出让最低低价标准准的770%确确定。利利用未利利用地开开发建设设的工业业项目，在在确定土土地出让让底价时时可分别别按不低低于所在在地土地地等别相相对应全全国工业业用地出出让最低低价标准准的550%、
41、115%确确定。 在产产业投资资政策方方面，兰兰州新区区实施的的政府投投资项目目、企业业投资需需要核准准或备案案的项目目，除国国家审批批核准或或国家明明确规定定由省级级政府部部门审批批核准外外，其余余项目将将全部下下放给兰兰州新区区负责办办理。鼓鼓励来甘甘开发矿矿产资源源的企业业，参与与兰州新新区的投投资开发发。3年年内在兰兰州新区区有重大大投资的的企业，符符合条件件的可优优先参与与省内矿矿产资源源开发。“出出城入园园”，搬搬迁企业业原址土土地挂牌牌出让收收入的885%留留给企业业。 在对对外开放放政策方方面，将将支持兰兰州新区区创新产产业园区区发展模模式，积积极承接接产业转转移，建建立兰州州
42、新区和和各市州州招商引引资合作作及利益益分享的的新机制制。凡来来兰州新新区直接接投资的的外国企企业和其其他经济济组织、个个人以及及华侨、港港澳台同同胞，享享受国家家和省政政府以及及兰州市市、兰州州新区权权限范围围内公布布的各项项优惠政政策。 在社社会发展展政策方方面，将将支持兰兰州新区区加快水水资源供供求保障障工程建建设、加加快保障障性安居居工程建建设、职职业教育育园区建建设、公公共卫生生和医疗疗服务体体系建设设、公共共服务设设施建设设。支持持兰州新新区统筹筹城乡发发展，创创新被征征地农民民的失地地补偿和和社会保保障机制制，开展展集体建建设用地地使用权权入股、土土地股份份合作等等多种征征地安置
43、置模式试试点，推推进城乡乡社会保保障一体体化。【分析】 甘肃肃省支持持兰州新新区建设设第一道道组合策策略。其其中土地地、产业业政策方方面的吸吸引力较较大。尤尤其“有有限参与与矿产资资源开发发”、“出出城入园园”奖励励等方面面的实际际支持或或鼓励地地理较大大。尤其其是“出出城入园园”，其其所直接接关联的的老城区区迁出后后地块，开开发价值值普遍较较高。第四章 兰州市市土地供供求概况况20122年兰州州市以招拍挂挂形式（住住宅、商业、办公）供应的土地99幅，供供应面积积41.06万万（约合合6166亩），供供应面积积同比220111年下跌跌9.66%；成成交量44幅，成成交面积积12.79万万（约合
44、合1922亩），成成交面积积同比220111年下跌跌59.7%；成交金金额7.02亿亿元，同同比20011年年下跌774.99%。（需要特特殊说明明的是，该项统计数字仅为通过公开招拍挂途径供应并成交的土地，未包含非该途径的土地供应成交。其他途径成交的例子包括多家大型开发企业所拿的多宗大面积土地，总供应成交量非常巨大。据掌握的数据，多宗少则千亩、多则万亩的土地都已经被多家企业拿到。）表4-11 220099-20012年年兰州市市经营性性用地供供求量（公公开招拍拍挂途径径）时间供应幅数数（幅）成交幅数数（幅）供应面积积（万）成交面积积（万）成交金额额（亿元）20099年2828133.36127
45、.1817.22220100年1916121.04127.6039.00120111年141045.44135.44428.00220122年9441.00614.2277.022注：1、以上供供应中不不含“预预申请地地块”，成成交中不不含“工工业地块块”；2、本报报告所统统计土地地均为商商业、居居住、办办公地块块。观察整个个20112年的的兰州土土地市场场供应、成成交可以以发现，除除了量价价方面的的特征外外，还有有以下几几个特征征十分值值得关注注。第一，预预申请地地块数量量较20011年年有所减减少，预预申请转转正式出出让率极极低。全全年共有有预申请请地块55宗，总总计9.2万平平方米。依依
46、据目前前的情况况看，所所有5宗宗预申请请地块全全部没有有转为正正式出让让；第二，招招拍挂途途径成交交的土地地中，挂挂牌方式式依然多多见。220122年通过过公开招招拍挂成成交的44宗土地地中，有有3宗为为挂牌成成交。如如果将未未公开的的巨大拿拿地体量量同时计计算进挂挂牌方式式，则挂挂牌成交交比例更更大；第三，招招拍挂土土地流标标现象较较为普遍遍。20012年年全年，兰兰州一级级市场住住宅、商商业、办办公用地地流标44宗。图4-11 220122年1月月-122月兰州州市经营营性用地地供应成成交面积积示意图图20122年全年年兰州招招拍挂土土地市场场十分冷冷清。与与一线开开发企业业集中进进驻或考考察市场场形成鲜鲜明对比比。从掌掌握的信信息看，220122年全年年兰州的的实际土土地市场场供求量量十分巨巨大。一、经营营性土地地供应量量20122年兰州州市经营营性用地地招拍挂挂途径供供应量99幅，供供应面积积41.06万万（约合合6166亩），该该渠道供供应量创创下近44年来最最低水平平。图4-22 220122年1月月-122月兰州