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1、产权式酒酒店定位位（操作作）分析析报告一、*市酒店店、宾馆馆现状分分析（一）我我们调查查的酒店店主要有有*宾宾馆、*大酒酒店、*大酒酒店、*大饭饭店、*大酒酒店、*宾馆馆、*宾馆、*大酒酒店、天天宏大酒酒店（在在建）。（二）主主要分布布状况：人民路路三家，建建设南路路四家，河河西*广场两两家。（三）各各酒店详详细情况况（见附附表）：（四）上上各酒店店调查情情况分析析： 入住率率高的酒酒店的主主力客源源均为企企业客户户、商人人（商务务人士）、机机关人员员三大块块，其中中*、*因其其地理位位置的优优势，外外地来株株出差人人员的入入住也占占了相当当大的比比例。入住率率比较高高的酒店店主要有有新天大大
2、酒店、国国宾酒店店和金德德宾馆，平平日的入入住率都在在65%以上，节节假日则则都超过过了800%，尤尤其是新新天大酒酒店，平平日都在在80%以上。除除了上星星级的服服务外，这这几家酒酒店在硬硬件设施施、配套套服务务务上均有有自己的的特色。也也与上述述主要客客源的销销售习惯惯、消费费水平息息息相关关。 三星星级酒店店的入住住率情况况良好，三三星级酒酒店在*市有有着相当当大的市市场。(五)*市在在售产权权酒店分分析1.*大楼：去年77月份开开盘，以以投资客客为目标标客户，销销售情况况好：与金源源酒店合合作；采取带带租约销销售和自自用自由由选择的的模式委委托出租租，以22年多就就能收回回首期成成本，
3、77年多就就能收回回全部投投资为重重点，吸吸引目标标客户，同同时以有有专业的的酒店进进行管理理满足自自用需求求，扩大大目标客客户。投资总总额低（ 42仅8万万多一套套），首首期仅需需支付22.5万万元，并并且，将将精装修修与购房房利润分分开计算算，淡化化投资总总额概念念。2.天宏宏大酒店店：位于于*对面面的一个个烂尾楼楼，去年年进行改改造，采采取产权权买断方方式招商商，一直直不成功功。已卖卖出的面面积不到到总面积积的1/10，现现已停滞滞。与任何失失败商业业项目一一样，其其失败的的核心原原因是客客户对此此项目的的经营前前景信心心不足：、洽谈谈的酒店店管理公公司迟迟迟没有进进场，投投资回报报率没
4、有有保障；、本身身就是多多年的烂烂尾楼，形形象已经经大打折折扣；、因其其是*市第一一家产权权式酒店店，市场场不成熟熟，加上上推广不不力，没没有做到到“对症症下药”，因因而在目目标客户户中影响响力不够够。二、目标标客户分分析（一）.销售目目标客户户：1.（与与超市目目标客户户一致）本本市区的的工薪阶阶层、公公务员等等有富余余资金，想想投资获获得收益益，但是是又没时时间经营营或者无无经营经经验者。（即即与保利利新一佳佳的养老老铺、供供学铺省省心投资资概念相相同）2.中小小企业、公公司（二）.酒店客客源：企企业客户户、商人人（商务务人士）、机机关人员员、外地地来株出出差人员员三、成本本分析及及定价依
5、依据1.面积积计算：大厅厅面积2200平平方米 塔塔楼面积积8000平方米米一层，共共200000平平方米 2.建建议销售售均价在在31000元/。定价依据据：采取取反推法法定价，根根据周边边市场情情况，按按照三星星级标准准预计房房价和开开房率，算算出平均均一间客客房的年年毛收入入计算算公式为为：一间间客房的的年毛收收入=房房价开房率率每年天天数（3365），管理理公司毛毛收益和和业主回回报按照照7：33分摊（参参照产权权式酒店店行业规规律得出出的结论论）计计算公式式为：管管理公司司毛收益益=一间间客房的的年收益益0.77，业主主回报金金额=一一间客房房的年收收益0.33，业业主回报报部分按按
6、照投资资总额的的8%的的回报率率，推算算出销售售价格计算公公式为：单位销销售价格格=每年年可回报报业主金金额(0.0840)。例如：假假设房间间折后价价为1880元/天，住住房率为为60%；则平均每每一间440的的客房年年收入为为18000.663655=3994200元；按照7：3分摊摊，酒店店管理公公司毛收收益为：3944200.77=2775944元，可可回报给给业主的的金额为为3944200.33=1118266元；wwww.22338.ccn 全全方位资资料下载载按照投资资总额固固定回报报率8%计算，则则该客房房的销售售总额为为：11182660.008=11478825元元单位销售
7、售价格为为：1447822540=36996元。根据项目目周边情情况和*市酒酒店房价价现状，本本分析报报告分别别以建筑筑面积440和和50做做两种分分析。具具体见下下页的 酒酒店经营营状况与与定价分分析推算算表酒店经营营状况与与定价分分析推算算表(一一)建筑面积收 益收益分摊摊可销售价价格计算方式（经营状状况）房间牌价折扣(折后价价)住房率毛收益管理公司司毛收益益(占700%)回报业主（占300%）总额单位售价价40基本状态2500.8(2000)65%4745503321151423351779937.544488.44450%365000255550109550136887534211.8
8、88中间状态2500.7(1800)60%39422027599411822614788253696652%341333.333238993.333102440128000032000保守状态2500.655(1600)60%35044024522810511213144003285535%207661.221453336228877855019466.255注：本表表为保守守计算。如如果建筑筑面积为为35，则单单位售价价更高，均均价可定定位在335000元/左右。酒店经营营状况与与定价分分析推算算表（二二）建筑面积收 益收益分摊摊可销售价价格计算方式（经营状状况）房间牌价折扣(折后价价)住房
9、率毛收益管理公司司毛收益益(占700%)回报业主（占300%）总额单位售价价50基本状态2500.8(2000)65%4745503321151423351779937.53559950%365000255550109550136887527388中间状态2500.7(1800)70%4599903219931379971724462.534499.25560%394220275994118226147882529566.5保守状态 根据对对周边酒酒店的调调查， 50的客房房（套间间）在*市房房价定位位在1880元/天，已已属于震震撼价。因因此，保保守状态态（1660元/天）本本表不再再分析。
10、上述六种种状态的的平均单单位销售售价格为为：33333元元/；按1660元/天、开开房率660%计计算，则则单位销销售价格格为：332855元/；按1180元元/天，开开房率552%计计算，则则销售单单价为：32000元/。根根据周边边市场价价格以及及本项目目实际情情况，保保守估计计销售均价可定位位在31000元/，即即28440333400元/之间（66层起价价28440元/，每每高一层层加200元/，包括括装修费费用）。我们选选择参照照1600元/天天、开房房率600%、售售价31100元元/、回回报金额额105540元元/年（即即回报率率为8.5%）为为基准计计算（以以下所有有的计算算亦
11、同）。这这样对目标标客户有有相当大大的吸引引力（具具体分析析见销售售方式中中的投资资收益例例表）。3.成本本与收益益分析： 1）.面积：每层8800，630层层共计2200000 2）.成本预预计：建安成成本：115000元/；精 装装 修：3000元/；广告推推广成本本：500元/（总计计5000万元10万万）；管理成成本：1100元元/；税 收收：1555元/（销销售单价价5%，即即310005%=1555）；不可预预见费用用：1000元/； 以上上共计为为：22205元元/。3）.预预计利润润为：（销售单单价成成本单价价）总建筑筑面积（31000222055）200000=1799000
12、000元元四、酒店店定位分分析1.根据据*市市的酒店店业现状状和项目目周边情情况（服服装行业业商务人人士集中中），建建议定位位为三星星级。2.主力力户型：40平平方米的的占900%，既既符合国国家规定定标准（旅游涉外饭店星级的划分与评定规定四星级以上客房最小面积为20平方米），又有利于产品的销售 （投资总额低）。套间60平方米，占10%。3. 通通道宽度度在2.1米左左右。4.精装装修后出出售（将将装修成成本计算算在销售售价格，预预计为3300元元/平方方米）。5.大厅厅设在市市场一楼楼，面积积2000平方米米左右，停停车场负负一楼，饮饮食在群群楼五楼楼与市场场共用，建建议在塔塔楼6楼楼、7楼
13、楼设立相相应文娱娱、体育育配套。五、销售售方式（经营模模式分析析）（结结合本项项目模拟拟分析）目前产权权式酒店店的经营营模式主主要有：1.省心心回报型型（类似似于超市市的“整租零零售”）：业主将将所购客客房与酒酒店管理理公司签签订委委托经营营协议，将将所购客客房200年以上上经营权权全权委委托酒店店管理公公司，由由酒店管管理公司司按客房房总价的的8.55%的固固定金额额每年支支付业主主投资回回报。经营过过程中发发生的各各项成本本、物业业费、税费均均由酒店店管理公司司承担。业主每每年可获获得酒店店管理公公司赠送送的一定定数额（设设定在投投资总额额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待
14、遇。例：本项项目的操操作方式式：（见见投资收收益例表表）投资收益益例表面 积楼 层单价总房价年收入实际收入入固定回报报率实际回报报率固定回报报住房卡4020310001240000105440496001550008.5%12.55%1229600118440010066447366148000注：因银银行按揭揭利率未未定，分分析表未未计算按按揭贷款款模式。2.利润润共享型型：获得年年度客房房利润分分红。业主可可以随时时使用自自己的客客房，酒酒店公司司仅是在在得到业业主确认认的期限限内出租租该客房房，并且且在该期期限内，业业主将获获得所购购客房套套型全部部待租客客房的平平均收益益。即：业主所购
15、购房当日日收益=该套型型全部客客房的当当日收益益该套套型当日日全部待待租客房房数业主客房房全年收收益=业业主所购购客房每每日收益益之总和和业主将获获得的利利润分红红为业主主所购房房全年收收益的330%。经营过过程中发发生的各各项成本本、税费费均由酒酒店经营营公司承承担。业主可可以随时时使用自自己的客客房，但但必须承承担管理理等相应应的基本本费用元元/天，其其中包含含易耗品品等 元元/日.套（分分户型、面面积收取取）。3.完全全自用型型 目标客户户：企业业（中、小小型为主主） 酒店将按按其它客客房一样样提供各各类星级级服务，另另行签订订物业管管理协议议。 业主须按按月交纳纳物业管管理费。物物来管
16、理理费按 5元/月计收收（水、电电耗费按按量计收收）。六、销售售推出的的时机分分析：纯产权式式酒店在在*市市的操作作应该说说还不是是很成熟熟，造势势相对有有难度，因因此，在在推广策策略上我我们应该该有所讲讲究，尽尽量在群群楼销售售时就应应用口碑碑宣传，扩扩大影响响力。加加上本项项目的超超市业态态在目标标客户、操操作手法法上都与与产权式式酒店基基本相同同，相对对而言，产产权式酒酒店的吸吸引力没没有超市市大。因因此，产产权式酒酒店的应应避免与与超市同同期推出出。七、结论论 （一）酒酒店定位位为三星星级，符符合市场场现状，有有良好的的经营前前景。 （二二）对于于产权式式酒店销销售的目目标客户户而言，
17、有有稳定、可可观投资资回报率率是他们们关心的的核心因因素，也也就是产产权式酒酒店应该该更注重重后续经经营管理理。因而而，建议议从以下下几个方方面增强强产权式式酒店的的销售力力和经营营力：1、建议议聘请客客源网络络庞大、经经营业绩绩卓著的的专业酒酒店管理理公司进进行经营营管理，以以保障酒酒店运营营期间的的丰富客客源和丰丰厚回报报。而且且，此项项工作介介入得越越早越好好。2、建议议与一信信托投资资公司合合作，为为收益做做担保。3、建议议加盟专专业度假假交换系系统，建建立连锁锁贵宾卡卡共享系系统(天天津泰达达度假交交换公司司)。4.建议议产权式式酒店的的销售在在群楼销销售之后后、超市市销售之之前以及及上述33项完成成后推出出。5、因利利润分享享型操作作比较复复杂，难难以形成成对目标标客户的的吸引力力，建议议本项目目采取省省心汇报报型和完完全自用用型两种种相结合合的模式式操作。.6、建议议投资回回报率定定为： 8.55%(通通用标准准)。同同时每年年赠送投资资总额44%左右右数额的的住房卡卡给业主主，住房房卡消费费完后，享受贵宾卡待遇。有利于酒店人气的旺盛客源的扩大。