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1、商 业 篇“黄金有有价，商商铺无价价”。商业业物业的的价值，体体现在它它固有的的价值（区区位价值值）和经经营产生生的附加加值，商商业物业业的价值值的波动动，主要要取决于于周边商商业格局局变化及及自身经经营结果果。我们们通过对对济南市市商业（尤尤其是社社区商业业）发展展历程及及发展趋趋势、项项目周边边市场现现状、项项目同类类物业概概况进行行研究，为为本项目目商业将将来的经经营和销销售推广广寻找确确实可行行的方向向。第一部分分 商业业市场情情况一宏观观市场分分析（一）商商业市场场分级 市级级商业区区：泉城城路、泺泺源大街街、经四四路、经经二路、北北园路等等商圈零售业为为龙头，配配套餐饮饮、娱乐乐、
2、休闲闲、文化化、康体体、金融融等综合合服务，商商圈营业业面积超超过500万平米米，服务务面向全全市消费费者。 区域域级商业业区：花花园路、马马鞍山路路等一般营业业面积在在2万平平米以上上。以家家居、家家电、日日用百货货等为主主。满足足了12公里里范围内内消费者者的日常常需求。 社区区型商业业：易初初莲花、世世纪莲花花、大润润发等，以以超市为为主在人口密密度较大大的居民民生活区区域中，满满足居民民生活需需求的综综合型商商业。面面积为550000平米以以上，以以食品、生生活日用用品等为为核心，配配套餐饮饮等，为为周边00.51公里里范围的的消费者者提供服服务。（二）商商业设施施功能划划分 综合合性
3、。区区域交通通便利，人人口密度度大，各各类型商商业设施施齐全（餐餐饮、娱娱乐、购购物、文文化等），如如泉城广广场商业业区。消消费者涵涵盖全市市各阶层层，聚集集力很强强。 主题题性。以以某一主主题为服服务核心心，形成成规模，辐辐射整个个济南。如如经十一一路的中中华名优优小吃一一条街、文文化东路路和西路路的体育育用品等等。 便利利性。以以中小超超市及街街区服务务设施为为主，提提供简单单生活服服务，满满足街区区内居民民的生活活需求。（三）商商业区分分析1泉城城路商业业区泉城路是是泉城东东西向发发展的主主轴，有有“十字金金街”之地位位，是一一条具有有购物、交交通、休休闲、旅旅游、文文化五大大功能的的准
4、步行行商业街街。泉城路商商业区位位于城市市中心地地带，集集中了各各类商业业形态，客客户群范范围广泛泛，以白白领为主主。无可讳言言的是，由由于区域域规划设设计、步步行街商商业建筑筑单体与与交通组组织存在在的缺陷陷，加以以政府管管理方面面存在的的部分问问题，泉泉城路现现有商业业业态分分布比较较零散，整整体形象象与品牌牌效益未未能达到到最佳，竞竞争力相相对较弱弱。泉城路已已经很大大程度的的背离了了原来的的设计理理想。人人流量也也远远没没有达到到预期数数字。2、经二二路商业业区（华华联商业业区）以华联、嘉嘉华为主主体构筑筑的经二二路商业业街已成成为省城城西部的的一条商商业金街街，是槐槐荫区的的商业中中
5、心。周周围近千千平方米米的区域域，已有有数十家家服装、鞋鞋类专卖卖店，还还有肯德德基、麦麦当劳、永永和豆浆浆等多家家中、西西式快餐餐店，另另外，该该区域的的小商品品批发市市场在全全省乃至至国内都都发生业业务往来来。以百货、购购物中心心、小商商品批发发市场为为商业核核心，包包括专业业市场、专专卖店(以服装装、鞋业业为主)、风味味小吃、特特色烧烤烤等，基基本上涵涵盖各种种业态形形式，人人气较旺旺。本商业区区包含了了中高低低档消费费水平，再再加上公公交车辆辆的畅通通，使之今天依依然是众众多消费费者乐此此不疲前前往的购购物区域域。3经四四路商业业区济南传统统商业区区，以人人民商场场、大观观园、地地下人
6、防防商城为为代表，人人民商场场、大观观园均为为大型百百货，洋洋快餐（肯肯德基、麦麦当劳、米米力乃、开开心汤姆姆）、风风味小吃吃、大观观影院、中中国影院院、保龄龄球、游游艺厅点点缀其中中，人流流量较大大。以中中低档消消费为主主，服装装、鞋业业、日用用品为主主要消费费品。人民商场场虽然为为传统商商业区，但但由于其其地理位位置以及及周边商商业所烘烘托的氛氛围所致致，其人人流量较较大。4、花园园路商业业区花园路中中段道路路改造工工程的完完成带动动了该区区域商业业的发展展，在这这里拥有有济南市市区最大大的酒吧吧一条街街、洪楼楼教堂、山山东大学学东校区区，历史史文化的的沉淀及及现代时时尚潮流流的涌入入，为
7、该该区域增增添了独独有的文文化休闲闲特色。经经一路延延长线道道路改造造工程的的完工，联联动济南南东、西西两大传传统商业业区；大大润发超超市、国国美电器器及其它它品牌店店的成功功进驻，迅迅速带动动该区域域商业的的快速发发展。花园路海海蔚商业业广场及及富翔天天地商业业街东段段5、北园园大街商商业带北园大街街商业带带是家居居、建材材类专业业市场的的聚集地地，餐饮饮、娱乐乐业均较较发达，新新国道超超市，银银座购物物广场北北园店、国国美电器器北园店店、新一一佳超市市的聚集集，使得得这一区区域商业业业态更更为多样样。随着着北园立立交的建建成通车车，该区区域交通通环境进进一步改改善，商商业前景景广阔。6、泺
8、口口批发市市场洛口批发发市场是是主要经经营服装装和鞋类类的批发发市场。位位于济南南市的北北部区域域。现拥拥有泺口口服装城城商贸中中心、泺泺口服装装交易大大厅等110多个个市场，已已成为闻闻名全国国的大型型专业化化批发市市场，山山东省十十大专业业市场之之一，拥拥有固定定资产66.5亿亿元人民民币，经经营面积积25万万多平方方米，经经营业户户50000余家家。服装装城内有有国内外外知名品品牌服饰饰代理千千余家，品品牌荟萃萃，商贾贾云集，成成为名副副其实的的齐鲁服服装之都都。7、山大大路科技技商业街街山大路商商业主要要是高科科技商业业街。随随着高科科技信息息产业的的发展，山山大路商商业街迅迅速成长长
9、。据不不完全统统计，山山大路商商业街年年销售额额40多多亿元，利利税12200万万元，已已经成为为国内知知名的科科技一条条街。被被誉为济济南的“中关村村”。山大大路科技技市场的的建成，带带动了周周边相关关产业的的迅速发发展，收收到了良良好的经经济效益益和社会会效益。（四）济济南主要要商业物物业比较较物业名称称位置规模()业态形式式租售价格格(不含进进场费)经营方式式档次经营范围围车位万达购物物广场泉城路西西端约5万超市、专专业店、专专卖店F1售价价：2.5-55万元FF1租价价：约3300元元/月一层自营营二-四层层联营高档生活用品品、家居居、品牌牌服装143个个银座商城城泺源大街街与佛山山街
10、5万百货商场场扣点约220%作作为租金金联营中高档生活用品品、时尚尚用品约2400个贵和购物物中心泉城路中中段2.2万万百货商场场扣点约225%作作为租金金联营高档高档用品品约35个个嘉华购物物广场经二纬九九4万综合性商商场扣点约220%作作为租金金统一经营营中高档精品、生生活用品品、约3000个百脑汇山大路1124号号1.3万万专业商场场租价：1120元元/平方方米/月月统一经营营中高档电子等科科技产品品200余余个大观园商商场经四纬二二路2.6万万百货商场场扣点约115%作作为租金金联营中低档百货约50个个国美电器器商城花园路中中段0.8万万家电连锁锁租价：1100元元/平方方米/月月连锁
11、中档电器产品品约30个个（五）济济南商业业未来发发展趋势势20044年2月月提交市市政府批批准的济济南市商商业网点点发展规规划确确定济南南市商业业网点总总体布局局为“三、一一、四、六六”结构：构筑三三大商圈圈（老城城市商圈圈、主城城商圈和和城区商商圈），将将老城区区传统中中心商业业区提升升为都市市级商业业中心，着着力打造造现代化化都市商商业中心心新形象象，形成成立足济济南，服服务山东东，辐射射华东、华华北及环环渤海地地区的大大都市级级商业中中心，在在东部产产业带、东东部新城城、西部部新城和和西部片片区的核核心区规规划新建建四个市市级商业业次中心心，形成成六大城城市发展展轴。另外，根根据经一一路
12、规划划改造计计划，现现在的华华联商业业区将被被培养成成商业中中心区。小结：济济南的商商业经过过多年沉沉淀，形形成泉城城路（高高档零售售为主的的综合业业态）、经经二路（中中高档百百货为主主的商业业零售综综合业态态）、经经四路（中中档百货货为主的的商业零零售综合合业态）、花花园路（区区域配套套为主的的商业零零售综合合业态）、北北园路（家家具、建建材为主主的综合合业态）、山山大路（数数码产品品为主的的综合业业态）、济济泺路（百百货批发发为主的的商业零零售综合合业态）七七大商圈圈，满足足全市甚甚至辐射射山东全全省居民民的衣食食住行。二区域域市场分分析本项目与与华联商商业中心心区仅有有一路之之隔，其其商
13、业氛氛围已经经相当成成熟。主主要业态态包括衣衣着类、文文体类、五五金类以以及日常常生活用用品等。中中高低档档均有。而而与本项项目商业业形成比比较和竞竞争的商商业主要要有华联联商厦、嘉嘉华购物物广场、西西市场和和时代商商业广场场。（一）华华联商厦厦华联商厦厦座落于于济南市市西部最最繁华的的商业区区中心位位置，与与济南火火车毗邻邻商厦总总建筑面面积4.8万平平方米，其其中购物物部分营营业面积积2.66万平方方米，下下设十三三个商场场，经营营30个个大类，66万多种种名优商商品，酒酒店及其其它，娱乐设设施1万万平方米米。主体体建筑高高21层层，是一一个集购购物、娱娱乐、食食宿为一一体的大大型现代代化
14、商业业中心。是是泉城西西部最大大的集购购物、食食宿、娱娱乐、生生产加工工于一体体的国家家大型二二类企业业集团。（二）嘉嘉华购物物广场嘉华购物物广场与与同处一一地的姊姊妹店济南南华联商商厦隔街街相望，遥遥相呼应应，地理理位置十十分优越越。总建建筑面积积为4万万平米。嘉华购物广场采用了当今最新的“摩尔”购物形态，适应了现代人购物、餐饮、娱乐、休闲、文化享受同步的需求，其“休闲、时尚”的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中档大型购物中心。嘉华购物物广场建建筑风格格雄伟、宏宏大，并并按国际际最新设设计概念念分割割布局，通通体洋溢溢着现代代化商业业气息，内内部
15、环境境幽雅、设设施先进进，实行行智能化化管理，并并设有电电台直播播室、改改衣室、书书店、话话费缴纳纳等配套套服务项项目。嘉嘉华购物物广场将将进一步步适应现现代消费费的特点点，充分分营造“休闲闲、时尚尚、个性性”的特特色。（三）西西市场西市场服服装城总总营业面面积达22.6万万平方米米。经营营种类齐齐全。并并在重新新改造以以后推出出一系列列优惠条条件来进进行招商商。比如如，在政政策和服服务上都都给客户户提供很很多有利利的条件件。市场场设有银银行、邮邮电所，并并为业户户提供方方便的居居住、仓仓储条件件。整个个市场设设计美观观实用、宽宽敞明亮亮、管理理规范、经经营品种种齐全，可可同时容容纳业户户30
16、000余户户。是一一座大型型现代化化购物广广场。目目前，西西市场的的改造正正在进行行当中。 西市场场施工现现场（四）时时代商业业广场广场位于于西市场场的东临临，与西西市场仅仅有纬九九路一路路之隔。但但由于公公司内外外的各种种原因，施施工速度度一直很很慢。时时代商业业广场的的经营种种类和模模式基本本与西市市场一致致，主要要是批发发。但它它与西市市场不同同的是，时时代商业业广场是是产权式式商铺，而而西市场场只卖经经营权（主主要是11年经营营权和55年经营营权两种种模式）。 时代商商业广场场的效果果图和围围墙展示示西市场区区域的商商业氛围围已经十十分浓厚厚，同时时也带来来了很多多的商业业时机和和发展
17、空空间。对对于本项项目而言言这是优优势，可可以将这这种成熟熟的商业业氛围为为我所用用。因此此，决定定适当的的经营种种类和模模式是本本项目成成功操作作的根本本所在。第二部分分 项目分分析一项目目解读项目宗地地位于纬纬六路高高架桥西西侧，经经一纬六六到纬九九路路北北一段。东东西长约约为4555.22米，南南北长约约45米米，地块块呈矩形形。项目目宗地西西到纬九九路北延延长线，东东至规划划的街坊坊公用道道路，北北到铁路路货场。本案商业业物业一一共有两两层，单单层面积积约70000平平米，可可销售总总建筑面面积约1140000平方方米。项目可受受西市场场成熟商商圈的辐辐射，周周边配套套设施齐齐备；与与
18、华联商商厦、嘉嘉华购物物广场、西西市场相相临，交交通便捷捷，4条条公车往往返穿梭梭；而且且本商圈圈已成为为济南人人家喻户户晓之地地；市场场前景不不容小视视。二项目目SWOOT分析析1 项项目优势势分析（STRRENGGTH） 项目所在在地商圈圈氛围浓浓厚，知知名度较较高； 区域辐射射人口密密集，人人流量大大，存在在庞大的的消费市市场； 随着西部部住宅开开发量增增幅，使使之商业业物业必必然发展展，周边边市政配配套设施施和生活活配套设设施齐全全； 交通便利利,有多多路公车车往返穿穿梭； 投资客异异常活跃跃； 周边其他他街区商商业物业业多为临临时建筑筑，经营营者无产产权，将将来还面面临拆迁迁的问题题
19、；而且且周边商商业物业业档次较较低、网网点比较较分散。2项目目劣势分分析（WEAAKNEESS） 虽然紧邻邻西市场场，但由由于习惯惯的因素素，消费费者都从从经二路路到达该该商业中中心，相相反经一一路仅仅仅是交通通干道； 商铺进深深达200米，如如果划分分不当，将将造成单单铺位面面积大、总总价高的的现象； 经一路为为交通干干道，只只有较高高的车流流量而人人流量很很少，商商业业态态选择不不当，会会对后期期经营具具有一定定的影响响。影响响投资者者的信心心； 消费者固固有消费费的习惯惯，区域域内对百百货类的的消费，人人们更愿愿意选择择华联商商厦、嘉嘉华购物物广场、西西市场或或人民商商场。 3项目机机会
20、点分分析（OPPPORTTUNIITY）济南可可供购买买投资的的商业物物业非常常稀缺，存存在非常常大的购购买市场场； 区域房地地产开发发联动的的居住人人口增加加； 区域市场场处于高高速发展展阶段； 商用物业业未来升升值空间间看好； 房产投资资，特别别是商业业物业已已成为市市民投资资的一个个重要方方向。4项目目威胁点点分析（THRREATT） 提高首付付额度、限限制转按按揭以及及全额征征收营业业税等宏宏观调控控政策使使项目客客户群体体在减少少； 小结： 济南南的商业业格局，已已经形成成各具特特色的七七大商圈圈。本项项目的商商业物业业的经营营定位，是是商业物物业销售售价格的的高低、快快慢的决决定因
21、素素。济南商商业物业业以租为为主，独独立产权权销售的的物业稀稀缺，潜潜在巨大大的购买买群体。为为本项目目顺利销销售提供供了保证证。商铺进进深达220米，若若按独立立铺位出出售，单单铺面积积不会低低于1660平方方米，一一二层联联体不会会低于3300平平方米，总总价高，销销售阻力力十分大大，价格格只有物物业固有有价值支支撑，销销售价格格也有限限。本项目目紧邻成成熟的经经二路商商圈，商商圈对项项目的商商业经营营，有一一定的辐辐射作用用；经一一路快速速干线、经经一经二二路之间间的住宅宅物业，阻阻断了项项目与经经二路商商圈的衔衔接，项项目在整整个商圈圈中十分分孤立，项项目的经经营业态态选择，不不能与商
22、商圈内的的业态重重叠，但但也不能能游离于于商圈之之外，否否则后期期经营阻阻力很大大，因此此，必须须走错位位经营，专专业市场场的道路路，形成成自己的的经营特特点，与与经二路路商圈形形成互补补，相互互支撑，共共同发展展。 项目紧紧邻的经经一路交交通干道道，车流流量大，给给本项目目商业造造成一定定的影响响。三项目目经营定定位家饰家纺纺商业街街通过对项项目的调调查分析析，从目目前整个个社区的的商业环环境、发发展前景景出发，立立足于市市场的需需求，在在规模、功功能、档档次上充充分发挥挥项目的的优势和和潜力，以以满足社社区生活活配套和和市场需需要为基基点，商商业街定定位遵循循下述原原则： 少量商业业用来满
23、满足社区区居民的的基本生生活需求求； 以家饰家家纺为经经营主题题,体现现现代生生活特点点，引入入集生活活服务、体体验休闲闲为一体体的经营营理念。 建筑平面面以室内内步行街街的的形形式来体体现，营营造轻松松、休闲闲的购物物环境。 一、二层层独立经经营，通通过室内内步行梯梯和室外外滚梯解解决立体体交通。业态定位位的必要要性商铺主题题的定位位是保证证商铺销销售的条条件之一一。没有有主题就就不会有有鲜明的的个性，也也就自然然不会吸吸引投资资客的注注意力。无无法提升升销售价价格。业态定位位的可行行性家纺、家家饰是人人们的日日常生活活用品，与与国民经经济实力力及消费费意识密密切相关关。目前前，家纺纺、家饰
24、饰已进入入一个较较高的消消费层次次，已由由家庭、宾宾馆、饭饭店、公公共娱乐乐场所及及交通工工具等公公共设施施进入千千家万室室，美化化居室、创创造良好好的生活活环境成成为时尚尚，家纺纺、家饰饰也成为为新的消消费热点点。（1）近近几年，汽汽车、住住房、信信息产品品、教育育、餐饮饮等成为为消费热热点。其其中，住住房、教教育、餐餐饮、汽汽车都与与家纺产产品有较较密切的的关系。因因此这类类物品有有极大发发展空间间。（2）住住宅市场场和汽车车市场的的不断发发展也会会刺激对对家纺、家家饰及车车饰用品品的消费费。（3）本本项目所所在区域域的商铺铺正好面面临经一一路，为为需要展展示的这这类物品品提供了了极好的的
25、空间和和位置。（4）本本项目商商业部分分按照步步行街的的形式进进行划分分销售，完完全可以以满足家家纺类物物品对空空间的要要求。（5）目目前，济济南消费费市场目目前还没没有出现现这一类类物品销销售的集集中区域域，在济济南有很很大的发发展空间间。（6）经经一路交交通干道道可以给给消费者者提供畅畅通无阻阻的交通通。（7）这这类商品品对商铺铺外在形形象的设设置有较较高标准准要求。这这也正好好与本项项目建筑筑风格相相一致。从以上几几个方面面分析来来看，在在本项目目商业做做家纺、家家饰等步步行街具具有很大大的可行行性。 备选选方案11：作为为中挡服服装小品品牌为主主的百货货主题商商业街 备选选方案22：餐
26、饮饮为主的的美食、休休闲街区区（需结结合开发发商在济济南的开开发战略略考虑）（二）目目标客户户定位1投资资者需求求分析 商铺铺类型。目前，投资者投资商铺的类型，主要包括商业街商铺、市场类商铺、社区商铺和百货类商铺等。充分结合本项目自身的特点，如位置、人气等，本项目商业较适合做成商业街商铺的形式。而投资者选择本项目进行投资，主要还是因为他们比较倾向于商业街商铺的投资。 推崇崇小面积积商铺。小面积商铺历来是投资的稀缺品种，它的投资价值很高，主要原因是单位面积小、总价低，吻合绝大多数投资者投资起点低回报收效快的购买心理，同时也能较大程度降低投资门槛。受总价限制，市民对小商铺仍情有独钟，投资商铺的面积
27、以100平方米作为基本分界线，100平方米以下的占半数以上。小面积商铺成为热点。而面积大的商铺因为总价太高，投资者对地段的要求更高。2投资资者决策策分析地段和和位置仍仍然是第第一考虑虑因素，其其次分别别是交通通便利性性、商业业环境、发发展商实实力、主主题规划划、价格格、广告告力度、配配套设施施等。客户的的投资特特征和动动机非常常明显。客客户为何何投资、投投资的用用途、投投资时间间、投资资预算非非常明确确，决策策时间较较长，就就是说投投资交易易是非常常理性的的业务。客户存存在购买买恐惧。商商铺是一一项巨大大的投入入，而且且有一定定风险，客客户购买买十分小小心。同同时，对对商铺价价值造成成影响的的
28、因素较较多，如如：周边边改建、政政府规划划调整、区区域竞争争等等。老客户户对购买买的影响响又比较较大，客客户的良良好感受受会感染染和影响响他们身身边的人人，毕竟竟他们的的特征差差异不大大，俗话话说：物以类类聚，人人与群居居。3客户户性质分分析投资户户。投资资户是本本项目商商业的第第一主力力客户，该该部分客客户主要要以投资资为目的的，投资资收益率率和收益益的稳定定性是决决定他们们是否购购买的最最主要因因素，同同时商铺铺的升值值潜力也也是关注注的主要要点。经营户户。经营营户是本本项目商商业的第第二主力力客户，该该部分客客户主要要以经营营为目的的，商业业定位、商商业氛围围的营造造和未来来商业发发展的
29、区区域和趋趋势是他他们关注注的核心心，同时时也注重重商铺的的投资价价值和可可变现能能力。4客户户区域分分析 天桥桥区、槐槐荫区投投资者为为主要客客户群。他他们对这这一地块块的位置置及周边边的商业业气氛已已经非常常熟悉，对对这一区区域的商商业价值值也已经经有了自自己的判判断。 次要要客户群群体为这这类物品品的经营营者以及及其它区区域的投投资。5客户户特点：商业意意识强，财财富意识识浓厚，具具备高超超投资或或经商技技能；比较讲讲信用，但但更能追追求个人人利益；寻求更更大发展展，积累累更多财财富；6销售售模式 根据据项目客客户特点点，对于于本项目目的销售售，可以以采用两两种模式式来达成成销售 产权权
30、买断，自自主经营营-经营客客户。 产权权买断，出出让经营营权，带带租约销销售-投资资客户。（以以定额回回报方式式确定租租金）四价格格定位区域因素素比较分分析法区域因素素权重齐鲁花园园泉星小区区艾菲尔花花园本项目地段0.35597999599交通0.255979895100人流0.15597989597位置0.15597999598开间0.196989599修正系数数196.8898.449599.66本项目商商铺价格格修正系系数表楼 盘修正系数数已实现均均价（元/平平方米）本项目比比价修正正价格（元元/平方方米）本项目平平均值（元元/平方方米）齐鲁花园园96.88680007024476099
31、泉星小区区98.44100000100116艾菲尔花花园955500057899本项目98.661运用用类比分分析方法法，取与与本项目目商业相相接近或或相互影影响的社社区商业业销售价价格的加加权价格格，得出出本项目目平均值值在76609元元/平方方米。2从市市场因数数考虑，楼楼盘的价价格会在在进一步步上涨，本本项目商商业预计计在066年中旬旬销售，价价格会上上涨5%-8%，修正正后的销销售价格格在81141元元/平米米左右。3在项项目的实实际操作作过程中中，如果果较好地地引入经经营管理理理念，加加上宣传传推广和和炒作，本本项目商商业价值值将会进进一步增增加。均均价将会会突破11万元。一一层的价
32、价格会在在120000-130000元元/平方方米，二二层在665000-75500元元/平方方米。4以上上价格分分析属于于静态价价格分析析，在对对商铺推推介过程程中，可可根据市市场对价价格的反反映，进进行动态态价格修修正，保保证认购购时的价价格符合合市场实实际，切切实做到到既能实实现销售售又能保保证合理理收益的的目的。第三部分分 商业规规划建议议1社区区配套。为为了完善善社区配配套，方方便业主主生活需需要，建建议在单单面街的的首尾位位置留出出做银行行、快餐餐、休闲闲等的店店面位置置。2除去去上述社社区配套套服务以以外的位位置，可可以做成成室内步步行街的的形式。一一层与二二层相对对独立。3住宅
33、宅楼道和和电梯井井尽量往往北靠，电电梯井与与楼道东东西向平平行布置置，进深深可控制制在6-7米，保保持商业业空间的的完整。4商业业街中间间通道宽宽度3米米，南北北商铺对对开，商商铺进深深8.55米，开开间保持持4米，单单间建筑筑面积可可控制在在40平平方米，适适合这一一业态对对经营面面积的需需求，同同时，对对购买者者来说，置置业门槛槛不高，利利于销售售。人性化的的设计在在步行街街通道得得到了鲜鲜明的体体现，细细节上也也体现出出了休闲闲的意境境。5整条条商业街街被分为为三段,为保证证商业街街的完整整性，一一层街面面在楼栋栋之间采采用中心心景观缓缓冲，商商铺门对对开，引引导人流流进入第第二、第第三
34、条街街区，在在垂直交交通组织织上考虑虑东西两两端一二二楼间设设步行楼楼梯，楼楼栋通道道之间设设上下一一组（共共两组）滚滚梯引导导人流到到二层。6改善善商业环环境，营营造商业业氛围。在在沿街商商业建设设时，尽尽量扩大大沿街面面的宽度度，在街街面上设设置雕塑塑小品、休休闲座椅椅和花坛坛，并通通过亮化化、美化化处理改改善商业业环境，营营造良好好的商业业氛围。7经营营管理建建议。在商业街街未来的的经营规规划问题题上，我我们希望望，一方方面通过过统一招招商与招招租形式式，实现现商业街街的“统一管管理、有有序经营营”局面，不不断增强强投资者者信心；另一方方面则借借鉴先进进的商业业经营管管理模式式，为商商业
35、街提提供优质质的商业业经营和和物业管管理服务务，树立立起商业业街的优优良形象象。涉及及到具体体方面，主主要有以以下几点点建议：引入知知名物业业管理公公司，为为商家、租租户和业业主提供供完善优优质的物物业管理理服务；引进专专业商业业经营管管理公司司，执行行现代商商业经营营管理模模式，实实现统一一划分经经营范围围、统一一招商、统统一管理理、统一一识别系系统、统统一宣传传推广等等； 销售售前期以以优惠条条件吸引引部分有有影响力力强的商商家进驻驻，增强强买家信信心。为投资资者提供供代出租租、托管管、代收收租金等等增值服服务。投入产出出分析一经一一路项目目成本分分析名目细分价格土地成本本地价80000万
36、规划指标标建筑面积积800000 m2，其中中商业114000 0mm2，住宅6660000m2（多层770000 m2）楼面地价价10000元/mm2前期手续续费城市建设设配套费费246元元/m22开发管理理费2.7元元/m22人防工程程费30元/m2地质勘察察费2.5元元/m22消防设施施费2元/mm2规划设计计管理费费1.5元元/m22定点放线线费0.4元元/m22合计285.1元/m2与工程有有关费用用建筑安装装费高层15500元元/m22（188层含商商业），多多层8000元/m2（砖混混，室内内简装）建筑设计计费30元/m2工程质量量监督费费3.5元元/m22工程监理理费20元/m
37、2劳保基金金22元/m2新型墙体体费10元/m2合同鉴定定费1元/mm2散装水泥泥费1元/mm2工程交易易住处咨咨询费1元/mm2室外管网网20元/m2合计高层15596元元/m22，多层层8966元/mm2，配套费用用160元元/m22交易费用用（按住宅宅售价443000元/mm2 ，商业业售价1100000元/m2）预售登记记费0.255元/mm2预售公告告费0.1元元/m22交易费住宅：443元/m2(1%)；商商业：1100元元/m22(1%)确权登记记费0.255元/mm2合计住宅：44366元/mm2 商业业：1000.66元/mm2开发间接接费销售费用用住宅：1172元元/m22
38、(4%)；商商业：4400元元/m22(4%)管理费用用住宅：22.1元元/m22(0.5%)；商业业：5元元/m22(0.5%)财务费用用(利息息)62.55元/mm2（按前前期投入入80000万元元，年息息6.112%,一年回回收计）合计住宅：2236.6元/m2 商业：4677.5元元/m22税金（按按住宅售售价43300元元/m22 ，商商业售价价100000元元/m22）营业税住宅：2215元元/m22（5%）商业业：5000元/m2（5%）城建税住宅：11511元/mm2（0.35%）；商商业：335元/m2（0.35%）教育费6.4元元/m22（0.15%）;商业业：155元/m
39、m2合计住宅：2236.5元/m2 商商业：5550元元/m22总计高层35588元/mm2多层28577元/mm2商业高层底商商：41159元元/m22多层底商商：34459元元/m22二经一一路项目目投入产产出分析析名目建筑面积积（m2）成本（元元）预计售价价（元/m2）总成本（万万元）销售总额额（万元元）利润额利润率商业高层部分分：95550高层底商商：41159元元/m221000005529914000014155547440%多层底商商：45500多层底商商：34459元元/m22多层7140028577元/mm2430002040030700高层58955535588元/mm24
40、3000209776253551地下车库库700002285516000营销费用用总销售额额的3%13211合计870000298666440221项目推广广策略一 卖给谁？我们的项项目主要要卖给四四类人1正在在租房，有有一定购购买能力力的年轻轻人。他他们无自自己的住住所，时时刻有不不安定的的感觉，迫迫切需要要购买一一处自己己能承担担的物业业解决居居住和消消除内心心的恐惧惧感。在在这个城城市找到到归属（以以买一房房、两房房自住为为主流）。特特别是那那些外地地来济的的“漂一族族”，带着着梦想来来到城市市，同时时也背负负着沉重重的生活活压力，现现实与理理想之间间的差距距，令他他们疲惫惫、失落落；他
41、们们在城市市里奔波波，也在在不断地地变换着着居住场场所；他他们生活活在城市市里，却却始终无无法融入入到城市市中，他他们多想想成为城城市的“主人”，成为为其中的的“一份子子”。住房房对于他他们而言言，已不不仅仅是是解决住住的问题题，而是是一种心心理上的的“安慰”。小户户型住宅宅的出现现，满足足了他们们的需要要。2事业业单位职职员、拆拆迁户。事业单位职员他们没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。这部分人非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入，小户型是他们最佳的选择。济南城市建设加速，产生了大量的拆迁户企，面积大、总价高的的
42、房屋他们无力承担，本项目在总价上控制得比较好，会成为这部分购买者的首选（以买两房、三房自住为主流）。3手中中有闲钱钱，准备备投资的的人。首首先考虑虑的是投投资的风风险性，而而不是回回报率，购购买小户户型资金金投入相相对较小小，经济济压力较较轻，对对于购房房用于出出租来说说是一种种稳妥而而长期的的投资渠渠道。（以以买一房房、两房房出租为为主流，出出租的对对象为年年轻人）。4单身身或刚结结婚，与与父母同同住的年年轻人。他们迫切需要搬出来，拥有自己的空间（以买两房、小三房自住为主流）。我们的主主流销售售对象有有共同的的特点，比比较年轻轻，追求求时尚，讲讲求品位位，易冲冲动，易易于引导导，消费费更多的
43、的是注重重内心感感受，在在自己能能承受的的前提下下，不过过多计较较单价。因因此，我我们在推推广项目目时，要要充分挖挖掘他们们的内心心需求，分分阶段针针对不同同的购买买对象进进行诉求求，实现现我们卖卖给他们们的是生生活方式式，而不不仅仅是是房子，才才可能实实现最佳佳的销售售速度和和理想的的销售价价格。二案名名建议经一纬六六解析：11、以数数字经纬纬为案名名容易形形成市场场的快速速传播 22、数字字经纬作作为案名名充分将将本案作作为经一一路标志志性楼盘盘的特色色尽情展展现 33、本案案名充分分将济南南的人文文历史融融和于建建筑中，富富有一定定的文化化气息 44、本案案名符合合年轻人人追求个个性与标
44、标新立异异的价值值观二推广广步骤：1入市市。树立立物业形形象。2项目目形象提提升。倡倡导时尚尚生活方方式。3强销销。卖点点展示。4销售售持续升升温。活活动营销销组织，做做好售后后服务。5清盘盘。继续续做好售售后服务务，根据据尾盘构构成情况况，制订订推广方方案，完完成清盘盘。三推广广主题（一）主主题广告告语独立生活活宣言 无论是准准备独立立生活的的年轻人人，还是是拒绝租租房的年年轻人，他他们需要要抛弃过过去“寄人篱篱下”的苦恼恼，理想想需要在在这个社社区得到到表白和和体现。 本项目就就是要满满足那些些追求生生活质量量、渴望望自由、渴渴望独立立的年轻轻一代的的居住需需求。独独立是他他们自信信的一种种表现。 “宣言”，是一一种姿态态。是对对生活的的一种解解构。他他们为概概念而生生活着，什什么概念念最新潮潮，最让让人冲动动，就会会因他们们而诞生生价值。 不喜欢房房东的人人，不喜喜欢禁令令的人，不不喜欢依依赖的人人，不喜喜欢跟风风的人，不不喜欢假假深沉的的人，不不喜欢装装嫩的人人来这这里。 用产品和和概念去去表明年年轻人对对生活的的内心欲欲望：生活欲望望之一独立立精神；自由的的思想，个个性的解解放，秩秩序与节节奏中透透出冷静静与自信信；生活卖卖点生活欲望望之二独立立生活；独立的的居室，自自由的空空间，充充分张扬扬个性，彰彰显时代代主张；户型卖卖点