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1、华 隆 小 区前期销售报告中房颐和和房地产产顾问有有限公司司华隆小区区前期销销售报告告一、 前言二、 周边项目目调研 周边边重点竟竟争项目目物业情情况调查查三、 华华隆小区区项目情情况 AA、本项项目介绍绍 BB、本项项目优缺缺点分析析四、华隆隆小区销销售建议议（1）华华隆小区区项目销销售策划划建议 AA、项目目市场定定位 BB、客户户定位 CC、价格格定位 DD、销售售时机的的选择（2）华华隆小区区项目建建筑策划划建议五、销售售执行略六、结论论 （附代代理协议议略）华隆小区区前期销销售报告告一、 前言1、 中国房地地产的近近期行走走势（1）从从近期来来看，主主要城市市的房地地产价格格还会下下
2、降，但但幅度不不会太大大。（2）房房地产交交易市场场日趋活活跃，二二手房交交易逐步步增加，房房地产市市场也在在逐步饱饱和。（3）买买方市场场将成定定局（4）房房地产市市场越来来越规范范，利涧涧也越来来越透明明，但相相对而言言房地产产行业的的利涧还还是较高高。2、 北京房地地产的区区域特点点及走势势（1）东东城：靠靠政策扶扶持抢先先机 （22）西城城：以金金融街为为龙头 （33）南城城：置死死地而后后生 （44）北城城：依靠靠高科技技抢占滩滩头 今年的的北京市市房地产产市场的的竟争越越来越激激烈化，房房地产项项目扎堆堆的现象象也是越越来越明明显，外外行业的的资金越越来越多多的流入入房地产产行业，
3、北北城由于于开发较较早，一一手地也也很能找找，开发发成本也也居高不不下，并并且中关关村，亚亚运村的的房地产产项目扎扎堆严重重，商品品房积压压量很大大。由于于市政府府对南城城开发的的大力支支持，及及南四环环的开工工，玉泉泉营立交交桥的修修建，南南城的市市政条件件得到了了很大的的改变，及及有关政政策的大大力扶持持，南城城的交通通条件也也得到了了改善。人人们对南南城的认认知度也也在逐步步的扩大大，对南南城的观观念也在在一步步步的改变变，因为为交通、市市政的改改善，及及物美价价廉的一一手地，所所以在丰丰台区，宣宣武区进进行房地地产项目目开发有有很大的的发展潜潜力。二、 周边项目目调研 周边边重点竟竟争
4、项目目物业情情况调查查（1）、天天缘公寓寓 物业情情况： 此此项目位位于宣武武区最繁繁华地域域，紧临临白纸坊坊桥，及及护城 河，居居住环境境较成熟熟，周边边人较足足。建筑筑面积有有718869平平 方米米，楼高高31层层，地上上一、二二层是商商业用房房。（五五层以 上分分A、BB两幢）。此此项目是是接近现现房时才才开始发发售的。销售价格格：起价价65000-68000元/平方米米工程进度度：目前前已是现现房，周周边小区区绿化还还没有搞搞好户型特点点：外立立面非常常漂亮，大大户型，朝朝南的都都是1337-1993平方方米 （二、三三居）最最小的户户型788平方米米/二居居基本都都已销售售完 毕。
5、销售卖点点：商住住两用楼楼，大厦厦的外立立面。销售情况况：据其其业务员员讲A号号楼（55层）已已销售完完，大户户型的房房屋还 有有部分剩剩余。发展商为为：北京京天创房房地产开开发公司司代理销售售商：北北京成业业行房地地产信息息咨询公公司（2）、莲莲花小区区 物业情况况： 莲花花小区位位于西三三环路莲莲花桥西西南，交交通很便便利，小小 区占占地面积积6.559公顷顷，总建建筑面积积30.6万平平方米，十十栋26228层的的高层塔塔楼，每每五栋联联成一体体，并一一字排开开，但小小 区容积积率太高高，绿化化面积和和公共空空间相对对太小。户户型相对对而 言比较较经济实实用。莲莲花小区区十栋塔塔楼同步步
6、建设，同同步入住住， 但停车车位不足足（户均均0.88个）小小区已成成规模，学学校等配配套在 规划中中也十分分齐 全全。大户户购买占占其客群群的绝大大多数。该该项目 已开盘盘很久了了，前期期报广投投入很大大，最近近由于销销售已近近尾 声，广广告投放放有所减减少。莲莲花小区区已为现现房，并并且规模模还很 大，这这也 使使其知名名度无形形之中得得到了提提升。销售价格格：起价价65880元/平方米米，特惠惠户型起起价58880元元/平方米米，按 揭揭为 工工行7成15年。 工程进度度：999年底全全面入住住。户型特点点：户型型全，适适应面广广销售情况况：销售售率已达达近800%。发展商为为：北京京房
7、地产产开发公公司（天天鸿集团团）代理销售售商：北北京宝信信房地产产信息咨咨询公司司 （3）、中中加大厦厦物业情况况： 中加大大厦地处处大观园园的西侧侧，紧临临护城河河，居住住环 境较较成熟，周周边人较较足。周周边的景景色宜人人，视野野较好。大大厦外 立面面较漂亮亮 ，小小区总建建筑面积积500000平平方米，共共20层层，有底底 商，小小区配套套齐全。“中加大厦”原名是“中加苑”，因地理 位置虽虽然在二二环内，但但却在交交通死角角之处，并并且当初初开盘时时间 和“鹏涧家家园” 的开开盘时间间相冲突突，而且且价格又又高，房房屋面 积大部部分是东东西朝向向，只有有二套房房屋是正正南正北北的，户户型
8、面积积 又大，所所以在房房改中没没有占到到什么便便宜，房房屋也就就积压下下来。 此项目目也是“北京密密云云湖湖度假村村”（该公公司在北北京密云云开发 的的“云湖度度假村”获得很很大的成成功）进进军北京京房地产产市场的的第 一 站站。销售价格格： 均价667000元/平平方米 （起起价）661000元/平平方米-775000元/平平方米（最最高价）工程进度度：目前前已是现现房，周周边小区区绿化还还没有搞搞好户型特点点：基本本全部房房屋都是是东西朝朝向销售卖点点：大厦厦的标准准，住宅宅的价格格销售情况况：已接接近655%，发展商为为：北京京中加苑苑房地产产开发公公司投资商：北京密密云云湖湖度假村村
9、代理销售售商：自自已销售售（4）、恒恒昌花园园物业情况况： 恒昌花花园位于于北京街街，西二二环路的的黄金交交汇点，周周边 国国家机关关单位较较多，其其中小区区内有33幢楼是是由单位位集体购购 买。并并且这几几幢的物物业都是是自管，物物业费用用相当的的低，只只有 临河河边的楼楼才是真真正的对对社会出出售的。其其户型其其大，并并且都 是跃层层，最主主要的是是其销售售价格高高，但这这些在前前几年还还有社 会集团团购买力力的支持持下此项项目还可可以运作作，但998年住住房改革革 后 ，由由于此项项目最初初立项是是外销房房，价高高，税高高，房屋屋滞 销，至至到去年年初已将将项目转转成内销销项目，此此项目
10、滞滞销的局局面 才打打开，再再加上一一些新颖颖的促销销方式，及及降价等等才将剩剩余 房屋屋销售出出。销售价格格：均价价69880元/平方米米工程进度度：目前前已是现现房，但但周边小小区绿化化还没有有搞好户型特点点：全跃跃层销售卖点点：零付付款入住住（1000%按按揭）所所剩余房房屋按照照不分朝朝向，不不 分楼楼层，统统一价格格，外销销房的标标准内销销房的价价格。销售情况况：基本本已经销销售完毕毕，目前前剩户型型基本都都是大面面积跃层层，二 居1220平方方米，发展商为为：北京京坤厚房房地产开开发股份份有限公公司投资商：北京国国发兴业业投资中中心 代理销售售商：北北京建亚亚房地产产信息咨咨询公司
11、司（5）、华华源小区区物业情况况： 华华源小区区地处宣宣武区广广安门外外太平桥桥华源里里，占地地 平方米米，建筑筑面积 平方米米，共有有 幢塔塔楼，周周 边小小区环境境脏乱，通通三环及及广安门门外大街街的路没没有修 建，路路况不好好，售楼楼中心也也搬离“建银大大厦”进驻现现 场。他他们也是是北京市市第一个个提出SSOHOO家庭办办公概念念 的，但但没有能能将此概概念坚持持到底，期期房销售售主要是是靠 低价价，大量量直销等等方式打打开局面面。并且且此小区区的装修修 标准准也是比比较高的的。销售价格格：均价价 元/平平方米 （起价价）46650元元/平方方米-74400元元/平方方米（最最高价）工
12、程进度度：1、22、3号号楼目前前已是现现房，户型特点点：外窗窗弧形，单单元三面面采光，三三面通风风销售卖点点：西二二环至西西三环间间最终的的物业销销售价格格，坐销销和直销销两种 方式式的结合合销售情况况：1、22、3号号楼销售售率达778%。发展商为为：北京京华世房房地产开开发公司司代理销售售商：北北京善其其事房地地产咨询询公司 ( 6 ) 、广广华轩物业情况况： 广华华轩位于于广外大大街地处处西二环环，临街街，交通通便利， 有有15 条公交交线。总总建筑面面积9000000平方米米，共44幢塔楼楼， 有有商业 用房，此此小区外外立面做做的是相相当漂亮亮。此项项目按正正 常常的速度度，早就就
13、应该完完工，造造成这种种现象的的原因是是前年的的 下下半年该该房地产产开发公公司资金金不足，并并且还想想转让22幢 楼楼，最后后没有谈谈成。（此此项目在在期房时时销售进进度非常常的 慢慢，至到到现房才才开始打打破这种种局面）销售均价价：66600元元/平方方米 （起起价）558000元/平平方米-775000元/平平方米（最最高价）工程进度度：项目目已全部部封顶，其其中有二二幢楼已已做完外外装。户型特点点：户型型设计较较好，面面积适宜宜，并且且户型面面积覆盖盖面较广广 一一居655-68平平方米，二二居的面面积在778.005-1336平方方米， 一一梯810户户，二居居室的户户型比较较大占到
14、到40%。一居居室的 户型型比占到到15%。销售情况况：接近近85%，其中中1、22、3号号楼基本本售空。发展商为为：北京京广华轩轩房地产产开发有有限责任任公司代理销售售商：北北京建亚亚房地产产信息咨咨询公司司（7）、依依莲轩物业情况况： 依依莲轩位位于宣武武区西二二、三环环之间的的莲花池池地工巧巧 匠，由由四栋高高层独立立式碟式式公寓及及 裙楼楼围合成成半封闭闭式 居住住小区。占占地面积积1.665万平平方米，总总建筑面面积9.6万 平方方米。拥拥有55500平平方米的的绿化面面积，依依莲轩配配套一 般，市市政配套套齐全。南南邻马连连道南路路。 到到二环、三三环只 5分分钟车程程，交通通便利
15、。销售价格格：均价价60000元/平方米米 （起起价）551000元/平平方米-885000元/平平方米（最最高价） 按揭最最高可达达七成十十年。工程进度度：一期期为一栋栋楼，现现已即将将封顶，其其佘的楼楼座还未未开工户型特点点：户型型种类较较多，户户内功能能分区十十分合理理，动静静、干湿湿彻底 分离离，户型型设计注注重私密密性，开开放式橱橱房和客客厅封闭闭阳台 巧妙妙地解决决客厅的的采光问问题，卧卧式大小小合适，户户型实用用性 较好好。 销售情情况：一一期已售售出近770% 销售卖卖点： 由于其其户型 在当地地相对而而言较合合理，现现场销售售大厅小小 巧玲玲珑，样样板房布布置得很很有情调调，
16、考虑虑十 分分周到，充充分显 示了了户型的的优点。工工地现场场井然有有序，现现场气氛氛好，楼楼书 较精精美，推推广概念念十分突突出，诱诱导性很很强。发展商为为：北京京依莲轩轩房地产产开发公公司代理销售售商：自自已销售售 （8）、红红莲晴园园 物业情况况： 莲花花晴园位位于北京京市宣武武区广安安门外小小红庙南南里，小小 区地地处西二二环、三三环之间间，地理理位置优优越，交交通便利利。小 区西西临莲花花河，东东眺滨河河公园，北北为连同同二三环环的400米 宽 市级规规划路及及成片住住宅区，环环境优良良，生活活方便，是是良 好好的家居居之所。此此项目是是19997年8月7日正式式以危改改立 项，目目
17、前已完完成规划划及拆迁迁工作，目目前正在在开工。项项目占 地66公顷，规规划建 筑面积积约255万平方方米。销售价格格：均价价63000元/平方米米工程进度度：正在在打地基基（处在在正负零零阶级）户型特点点：户型型面积大大，二居居都在1130平平方米销售卖点点：国企企，公司司实力强强大，周周边小区区配套齐齐全。销售情况况：100%左右右发展商为为：北京京宣兴房房地产开开发公司司代理销售售商：自自已销售售（9）、海海润花园园物业情况况： 海海润花园园位于马马连道北北街,北北京海味味品公司司的旧厂厂区 上上进行改改造成的的,总面面积2880000平方米米,其中中180000平平方米的的写 字字楼,
18、1100000平方方米的住住宅。小小区工期期非常的的快，是是因为此此小 区区 的投投资商也也是他的的建筑商商。988年其开开盘三个个月销售售50%给 整整户，999年销销售了445%的的散户。销售均价价：68800元元/平方方米工程进度度：目前前已是现现房户型特点点：6层层板楼，二二居855平方米米，三居居1255平方米米，没有有银行按按 揭揭销售卖点点：现房房，罕见见的6层层板楼，面面积合理理销售情况况：目前前只剩下下6套房房屋，并并且楼层层均在一一、二层层发展商：北京天天水房地地产开发发公司投资商：北京吉吉润建筑筑公司 代理销售售商：北北京顺驰驰房地产产信息咨咨询公司司三、 华隆小区区项目
19、情情况（1） 本项目介介绍 华华隆小区区位于西西二环、三三环之间间的北京京市宣武武区广安安门 外小红红庙北里里，处于于成熟的的大社区区内，人人气十足足，地理理位 置置优越，交交通便利利。和西西客站遥遥向呼应应。北侧侧有“海润 花花园”，南靠靠“依莲轩轩”同时销销售竟争争也很激激烈。交通便利利：6路路、466路、550路、1122路路、3009路、3340路路、 3900路、4410路路、8222路、5509路路等公交交路线配套齐全全：广安安门小学学、北京京市155中学、新新安商场场、家乐乐 福、（2） 本项目优优缺点分分析1 本项目优优点：A、 虽然地处处西南城城，属于于经济簿簿弱地区区，但由
20、由于西客客站的开开 发发及市政政府对南南城经济济的大力力扶持，现现在人们们对该地地区已 经经要逐步步认可。B、处在在成熟大大社区中中（红莲莲小区），周周边有人人气。C、社区区配套齐齐全，小小学，中中学，商商场，公公共汽车车站一应应 俱全全。D、地处处西二环环、三环环间，黄黄金地点点，交通通四通八八达。E、本项项目因为为是期房房，规划划及户型型设计，物物业档次次，客户户定 位、销销售价格格，宣传传策略，等等等均能能取长补补短，吸吸取周边边 项目目的优点点。2本本项目缺缺点：、A、 地处西南南城，此此区域位位置的房房地产项项目在全全城的认认知度不不 是是太高。B、周边边整体经经济配套套较差，购购买
21、能力力不强。C、周边边同类房房地产项项目太多多。D、竟争争对手的的项目目目前的工工期都领领先于我我们项目目工期。E、目前前项目的的开发手手续不全全。F、投入入到项目目实际运运作不有有一段时时间。四、华隆隆小区销销售建议议（1） 华隆小区区项目销销售策划划建议A、 销售思路路的建议议 目前宣宣武区正正在开工工的房地地产项目目比比皆皆是，并并且加上上前几年年的开发发的老项项目目前前均已是是现房，现现在老项项目在不不断的低低价清盘盘，新项项目又在在不断的的上市，房房地产项项目竟争争是非常常的激烈烈。 为减少少和降低低投资风风险，将将“资金快快速回收收”，这个个目的，我我们建议议“华隆小小区项目目”应
22、该是是采取速速战速决决的态度度，尽量量将销售售工作提提前做，项项目提前前开盘，销销售准备备工作做做得充分分些，仔仔细些，市市场定位位做的到到位些，规规划设计计再合理理些！最最主要的的是“薄利多多销”，出奇奇招占领领市场。（类类似当年年的北三三环项目目的“太月园园”）B、 项项目市场场定位建建议 我们们的项目目周边竟竟争对手手林立，最最好的办办法就是是“拿来 主主义”和竟争争对手作作比较，取取长补短短。将我我们的项项目定位位在 市市场薄弱弱地区，真真空地带带。我们们的项目目地处小小区内，不不临街， 做做商业店店铺的可可能性不不大，并并且周边边的整体体社区也也不是很很好， 没没有大型型写字楼楼，外
23、企企机构及及高科技技企业，购购买力不不是很旺旺 盛盛，所以以说在这这带做外外销房的的可能性性也不是是很大，众众观周边边房 地产产项目也也都是定定位于普普通住宅宅，所以以说我们们的项目目应直接接定 位于于普通住住宅，并并且从某某种角度度上讲应应该是周周边项目目的一个个补 充。 CC、客户户定位 房地地产项目目定有一一定的地地理性，他他的客户户群无非非是他的的周边人人群。除除非这个个地区的的认可度度达到一一定的程程度，我我们的项项目处在在宣武区区广安门门外，西西客站附附近（西西二环、三三环之间间）。这这个地区区目前在在北京的的认知度度不是很很高，无无论是写写字楼，还还是住宅宅。从整整个北京京区域划
24、划分来看看，这个个地带应应是以住住宅为主主。所以以“华隆小小区”的客户户定位也也应在普普通住宅宅上。D、价格格定位 目前前而言打打开期房房销售的的绝招就就是好房房低价,所谓低低价就是是在保证证发展商商合理的的利涧下下,以略略低于市市场上同同类项目目的价格格及符合合市场价价值要求求向社会会上进行行出售。以下项目目是本项项目最具具有竟争争力的，他他们的价价格对我我们项目目具有非非常强的的冲击力力：项目 期房现房（均均价）（起价）（均价）（起价）（均价）广华轩58000元68000元华源小区区46500元58000元48000元依莲轩48600元60000元51000 元 红莲晴园园 54155元6
25、3000元海润花园园58500元62000元64000元68000元 目前前我们的的项目还还是期房房,要想想和别人人成型的的、快完完工的 项目目去竟争争，必须须我们的的项目要要有一定定的优势势，别人人所没有有的 长处处。除了了硬件外外还要在在软件包包装上下下一番功功夫。在在所有的的竟 争中中价格的的竟争是是最有效效的，也也是最有有直接效效果的。所所以我们们 建议议“华隆小小区”的价格格策略定定在：“低开低低走” 迅速速打开局局 面，抢抢占市场场。以迅迅雷不及及掩耳低低价倾销销。期房房开盘价价定45500 元左右右，均价价定在555000-58000元。这这种价格格在这地地带绝对对应该 是属于于
26、倾销，如如果按这这种价格格销售：“华隆小小区”5幢楼楼售完大大 致需要要16-224个月月。 E、选选择销售售时机的的建议 目目前华隆隆小区的的开发手手续已经经拿到规规划要点点及方案案审定，按按照目前前工期进进度及开开发手续续的进度度，我们们认为“华隆小小区”的时间间定在55-6月份份，这时时工程进进度有不不一定的的现场气气氛，手手续也办办得有一一定程度度，有一一定的说说服力。并并且56月也也是房地地产销售售的旺季季。（这这时间也也能符合合发展商商尽快在在第一时时间回收收资金的的原则）（2）华华隆小区区项目建建筑策划划建议1华华隆小区区规划现现存优缺缺点华隆小区区由北京京食品工工贸集团团总公司
27、司食品开开发公司司开发，119988年3月月审批的的老项目目，按照照目前小小区规划划数据及及指标如如下：规划建设设用地：408820平平方米，总建筑面面积：11355589平平方米，容积率：3.332、绿绿地率：14%，居住总人人口：442422人、总总户数：13554户停车位：4200个每户所占占停车位位：0.31由于本规规划是三三年前设设计的，比比较显著著的缺点点有：1 14%的的绿化率率，应改改进规划划使其达达到300%以上上。2 户型设计计中功能能布置除除少数外外均有较较大的缺缺陷。3 规划设计计、户型型外观较较呆板。4 汽车在现现代人的的生活中中占有较较大的份份量，平平均每户户所占停
28、停车位为为0.331，比比较紧张张。优点：户户型面积积比例较较合理2华华隆小区区周围项项目的规规划要点点对华隆小小区有直直接影响响的有依依莲轩、红红莲小区区等，有有间接影影响的有有广华轩轩、华源源新第等等。其中中依莲轩轩、广华华轩两项项目一期期销售情情况良好好，即将将推出的的二期将将对华隆隆小区有有较大的的冲击。以以下重点点谈一下下对本项项目冲击击最大的的依莲轩轩项目的的规划要要点。依莲轩占占地1.65万万平方米米，建筑筑面积99.6万万平方米米，容积积率高达达6，小小区采取取屋顶花花园形式式来弥补补绿化率率的不足足，通过过地下停停车库来来增加停停车位，达达到平均均每户停停车位00.5，基基本
29、满足足现代人人的生活活需求。规规划中小小区动静静分区、人人车分流流都解决决的比较较好，户户型设计计也较为为合理，立立面外观观生动活活泼。依莲轩属属于商住住楼，小小区的入入口和商商业入口口混在一一起，对对小区封封闭式管管理有较较大影响响，屋顶顶花园在在建设中中有一定定难度，工工程造价价相应也也会较高高，由于于容积率率较高，地地面的绿绿化面积积较少，不不利于小小区居民民户外活活动。综上所述述，依莲莲轩虽然然规划设设计、户户型设计计都比较较成功，但但未必是是一个好好的居住住场所，只只要我们们做华隆隆小区时时，针对对依莲轩轩在规划划设计上上扬长避避短，我我们应该该能比依依莲轩做做的更好好。依莲轩户户型
30、特点点：户型名称称户型优点点户型缺点点户型面积积（平方方米）使用面积积A型1 动静分区区明确2 面积使用用率高3 朝向最佳佳4 销售情况况最佳5 现场有样样板间促促进销售售无明显缺缺点三居室13080面积适中中96445C型1 经济实用用2 动静分区区明确3 除一个卧卧室朝向向欠佳外外，其余余较好4 销售情况况较好起居室和和餐厅共共计211。022平方米米，面积积偏小。两居室93443面积经济济69000E型1 各部分使使用方便便2 起居室比比较完整整3 功能布局局合理4 销售情况况较好动静分区区不明确确两居室10393面积适中中02G型1客户户平面改改动自由由2 既可做家家庭住宅宅也可作作为
31、小的的办公室室3 起居室比比较完整整1 朝向较差差2 交通线过过长3 销售情况况较差两居室13544面积稍大大101953华华隆小区区规划要要点改进进1 总平面规规划的改改进:a.功能能分区明明确，动动静分离离b.强调调交通线线路的流流畅，人人车分流流c.各栋栋塔楼在在总平面面中灵活活布置，要要有一定定的特点点d.绿化化组团不不宜过大大，小品品雕塑要要精致2 重新设计计户型要要点如下下:a. 户型建筑筑面积及及户型比比例如下下：三室户建建筑面积积：12201400 平方方米 所占比比例为00.4二室户建建筑面积积: 80-1110 平方米米 所所占比例例为0.6平均户型型建筑面面积:1100-
32、1110平平方米b.可采采用两端端为塔楼楼，中间间为板楼楼形式如如下图： 塔楼楼 塔塔楼 板楼楼这样既可可以有更更多的朝朝阳户型型，整体体造型也也有气势势C、可将将主打户户型或大大户型放放在阳面面，加快快销售速速度。D、增加加户型隔隔断，多多采取11+1=2、11+2=3的方方式，这这样既有有一居，也也有二和和三居，如如市场有有什么变变化，我我们也能能机应变变。3.附加加值a. 在造价允允许情况况下可考考虑做成成智能小小区b. 导入SOOHO概概念，增增加网络络科技含含量c. 商住两用用 总而言言之，此此项目的的开发应应本着准准确的市市场定位位（普通通住宅），合合理的市市场价格格（簿利利多销），优优秀的户户型设计计（中小小户型）的的原则，一一旦日后后此项目目开盘销销路一定定顺利！ 以上内内容仅是是初步意意见，详详细内容容需进一一步的洽洽谈！ 中房颐颐和房地地产顾问问有限公公司 20000年22月188日