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1、科信物业业管理说说明书一、物业业管理公公司本小区前前期物业业管理由由科信物物业管理理公司承承担。聘聘请中海海物业管管理有限限公司做做为物业业管理顾顾问，全全面指导导本小区区的物业业管理工工作。科信物业业在“严格苛苛求、精精益求精精”的管理理理念之之下，在在20006年获获得了IISO990000质量保保证体系系，并在在此基础础上创新新、完善善，形成成了特有有的科信信物业管管理模式式：（一） 自我约束束机制科信物业业的管理理精神与与服务质质量精神神的深入入宣传贯贯彻，已已在广大大员工中中普遍形形成了“自觉自自律”的意识识，“严格苛苛求、精精益求精精”是科信信物业优优质服务务的重要要前提。（二）
2、检查监督督体系严密而科科学的检检查监督督体系是是确保优优质服务务的基本本保证。科科信物业业在几年年的不断断摸索中中，已经经形成了了一套独独具特色色、卓有有成效的的检查监监督体系系。（三） 标准化管管理模式式科信物业业的管理理运作和和服务严严格遵循循ISOO90001：20000国际际质量管管理体系系的要求求，并得得到了有有效的实实施，从从人员素素质、服服务质量量、效率率、提供供手段、细细致程度度、完整整性等六六个方面面保证了了科信物物业服务务质量的的高标准准。（四） 专业化运运作模式式对于项目目的专业业性和技技术性较较强的管管理服务务，都由由科信物物业结合合社会力力量提供供专业服服务和专专业合
3、作作，以降降低成本本，提高高效率，确确保服务务质量。（五） 考核激励励机制大力推行行考核激激励机制制，努力力形成了了一个“千斤重重担大家家挑，人人人肩上上有指标标”的工作作局面，真真正体现现在什么么岗拿什什么钱，以以贡献的的大小来来确定报报酬的高高低，真真正实现现了“风险共共担，利利益共享享”的考核核激励目目标。（六） 信息反馈馈机制科信物业业在标准准化管理理运作的的基础上上建立了了信息反反馈制度度，以持持续提高高管理质质量和服服务水平平。二、物业业的接管管入伙（1）接接管验收收A、接管管验收条条件物业楼宇宇已竣工工，在政政府有关关单位验验收全部部合格、附附属设备备已完全全能正常常使用、房房屋
4、编号号已得认认可的基基础上，由由物业公公司代表表全体业业主以物物业满足足使用功功能为主主要内容容进行再再检验。B、接管管验收程程序a、工程程维修中中心组织织相关部部门，分分别与开开发商确确定验收收日期后后，组成成开发商商、物业业公司、施施工单位位三方联联合小组组。验收收记录单单一式三三联，三三方各执执一份。b、工程程维修中中心向发发展商索索要以下下资料：l 产权及技技术资料料；l 政府竣工工验收合合格资料料；l 相关合同同资料。c、验收收小组分分组对楼楼宇建筑筑逐间房房屋进行行查验，对对如窗户户、玻璃璃、台面面、猫眼眼、地漏漏等所有有附属工工程进行行验收。并并对绿化化、给排排水、电电气工程程、
5、机电电设备配配套设施施及附属属工程进进行验收收。d、工程程维修中中心对所所有工程程系统技技术，均均应将参参数、性性能、规规格等各各项特性性指标与与资料一一一对应应，并进进行验收收。e、验收收人员均均应认真真、如实实地填写写相关记记录。必必须坚持持合格一一项接管管一项。未未经调试试合格验验收的不不予签字字接管。以以上资料料保管期期限为楼楼宇无使使用功能能为止。C、验收收中发现现问题的的处理a、对于于墙壁污污迹、划划痕、地地砖缺角角、玻璃璃破裂、卫卫生间地地漏不畅畅等类似似细小问问题逐一一列明，要要求施工工单位承承诺在一一定的限限期内整整改。b、对验验收中发发现的非非结构性性问题，验验收组应应在两
6、天天内提交交开发商商，开发发商整改改完毕后后，另行行复验，直直至合格格为止。c、对验验收中发发现影响响房屋结结构或设设备、设设施使用用安全的的质量问问题时，验验收不通通过。由由施工单单位采取取有效措措施进行行整改合合格后，商商定时间间再验收收，并索索取加固固补强措措施复验验结果的的记录予予以保存存。d、对不不具备使使用功能能问题的的处理（如如水电未未接通），工工程维修修中心应应督促开开发商抓抓紧解决决，符合合验收条条件后再再行组织织验收。D、业主主的验收收a、业主主在装修修前应对对房间进进行验收收，对业业主提出出的有关关房屋质质量方面面的问题题，应在在两天内内提交给给开发商商，由开开发商负负责
7、整改改。验收收记录管管理处应应留底，且且业主的的接管验验收记录录中所有有问题均均应有处处理结果果的记录录。b、设备备、设施施未验收收期间或或入伙保保修期间间，管理理处如发发现设备备、设施施有任何何不妥之之处，应应及时书书面提交交开发商商和相关关单位。c、管理理处应对对相关整整改情况况进行跟跟踪处理理，直到到解决为为止。（2）、物物业入伙伙A、组建建新管理理处a、新的的管理处处应于确确定入伙伙前三个个月成立立。b、管理理处负责责健全规规章制度度。c、管理理处要加加强员工工应知应应会的培培训。d、管理理处要做做好日常常运作的的物料（工工具、消消耗品、备备用件、办办公用品品等）准准备。开开展入伙伙前
8、动员员工作。B、物业业的清洁洁“开荒”物业接管管验收之之后，对对物业内内外全面面、彻底底的清洁洁，将干干干净净净的物业业交给物物业所有有者。a、物业业内外建建筑垃圾圾的清运运。b、对玻玻璃、地地面、墙墙面等处处灰尘、污污垢的清清除。c、对公公用部位位（楼梯梯、电梯梯、室外外环境等等）、办办公用房房以及设设施的清清扫。d、各种种指示牌牌的清洁洁，大理理石的清清洗、打打蜡磨光光。C、入伙伙资料的的准备：A、入伙伙通知书书、手续续书；b、业主主公约、住住户手册册及装修修相关资资料；c、收楼楼须知、缴缴款通知知书；d、用户户登记表表、验房房（铺）书书；e、楼宇宇交接书书及其它它工作。D、入伙伙日筹备备
9、工作a、物业业的清洁洁：入伙伙日之前前，须再再次清洁洁，清除除脏污现现象。b、物业业的装饰饰：物业业正式入入伙时期期，需要要精心布布置和进进行适当当的装饰饰。c、设备备的试运运行：管管理处在在入伙之之前要对对设备进进行连续续动作检检验，照照明、电电梯、给给排水等等系统设设备必须须处于正正常的工工作状态态，发现现有异常常应及时时修理，确确保性能能过关。E、入伙伙程序a、办入入伙手续续，管理理处应与与开发商商协商好好，实行行一条龙龙服务。核收由由开发商商签名盖盖章的交交房手续续书；核收承承办人身身份证复复印件或或法人授授权书；发放入入伙资料料，应清清楚、有有序、并并做好记记录；入伙手手续不完完整不
10、进进行以下下手续。b、管理理处负责责将接管管的物业业在业主主同意验验收后转转交给业业主，并并记录相相关业主主收房意意见。l 管理处派派人陪同同业主验验房，由由业主确确认物业业质量问问题和水水、电、气气表底数数并核收收归档；l 管理处填填写相关关验收记记录并将将相关缺缺陷情况况说明，由由业主签签字确认认。l 将验房存存在的问问题报开开发商，并并让其签签收，确确定解决决时间，如如未解决决催办至至解决；l 业主收房房后应向向其介绍绍公司概概况和管管理服务务项目及及收费标标准等基基本情况况；l 承办人填填写业主主/用户登登记表。c、签认认l 管理处与与业主签签业主主临时公公约；l 业主装修修时与管管理
11、处签签订装修修管理规规定。d、交费费l 业主需交交首期管管理费。e、交钥钥匙l 当业主在在相关记记录上签签名后将将钥匙交交给业主主。三、装修修管理1、目的的通过对业业主装修修控制，确确保装修修符合规规定要求求。2、范围围适用于业业主入住住后进行行装修的的全部过过程。3、职责责（1）物物业公司司工程维维修中心心负责制制定房房屋装修修管理规规定，并并进行定定期的装装修检查查。（2）管管理处负负责办理理具体的的装修手手续并进进行装修修过程的的管理。4、内容容（1）装装修申报报A、装修修方案的的审批。业业主装修修前需填填写房屋屋装修审审批表，将将拟定装装修方案案及相关关资料报报管理处处审批。a、无违违
12、反相关关规定的的一般装装修方案案，管理理处可进进行审批批。b、结构构、管线线、外观观等有重重大变动动的装修修，管理理处需将将相关资资料报开开发商工工程部审审批。B、装修修施工单单位的审审查。业业主装修修前携带带装修施施工单位位营业执执照、资资质证书书、施工工人员身身份证明明等资料料报管理理处，管管理处对对相关资资料进行行审查。C、办理理施工许许可证。装装修方案案、装修修施工单单位审查查合格后后，管理理处与业业主签定定房屋屋装修管管理协议议书，按按照相关关规定收收取装修修押金，办办理装修修施工许许可证及及装修施施工人员员出入证证等相关关手续（2）装装修施工工过程的的管理A、装修修过程中中，管理理
13、处负责责装修管管理的人人员每天天检查装装修情况况，严格格按装装修管理理规定的的内容与与标准检检查，发发现有违违反规定定的，按按相关规规定要求求业主整整改，对对于拒不不执行的的，可根根据政府府相关规规定强制制执行。B、房屋屋装修完完毕，管管理处按按房屋屋装修管管理规定定进行行验收，对对于不符符合要求求的，督督促业主主及时改改正后再再进行验验收。C、从验验收合格格之日起起十日内内管理处处对装修修情况复复验，合合格后将将押金退退还业主主，施工单单位的装装修押金金在业主主入住后后三个月月经业主主确认后后退还装装修押金金。D、装修修管理资资料应放放入业主主档案内内，保存存至业主主搬迁后后。四、日常常维修
14、1、公共共设施（1）公公共设施施的保养养每年初，维维修班按按公司规规定制定定填写公公共设施施保养计计划，并并按计划划对公共共设施进进行保养养，填写写公共共设施保保养记录录。（2）、公公共设施施损坏的的发现护卫员在在每日巡巡查时应应注意所所巡查范范围内公公共设施施的状态态。如发发现设施施损坏，须须当填写写发现现故障通通知单交交与维修修值班员员。若递递交发发现故障障通知单单三日日后，该该问题仍仍未整改改，则再再次填写写发现现故障通通知单，直直接递交交给管理理处主管管主任或或质量管管理部。（3）、公公共设施施损坏的的处理a、维修修班接到到通知单单后，及及时派人人修复处处理，不不得超过过三天，并并在派
15、派工单上上做好记记录，如如不能及及时修复复处理的的应报告告维修中中心主管管，并说说明原因因，由维维修中心心主管按按实际情情况进行行处理或或向有关关单位报报告；b、维修修中心主主管应对对发现的的问题处处理情况况进行跟跟踪验证证。（4）、公公共设施施的新建建或改建建公共设施施的新建建或改建建由管理理处负责责与开发发商或业业主委员员会确定定方案，由由工程维维修中心心负责实实施。2、房屋屋维修（1）房房屋维修修管理规规定为了认真真解决用用户入伙伙后房屋屋维修问问题，本本着“实事求求是，划划清责任任，合理理收费，服服务用户户”的精神神，特制订本本规定。A、用户户在入伙伙时同管管理处人人员共同同验收房房屋
16、发现现的质量量问题，要要在交验验单上分分项注明明整改项项目并签签字，由由管理处处负责联联系开发发商组织织专人维维修。维维修后管管理处实实行消项项验收，维维修所发发生的人人、工、材材料等费费用由开开发商负负责。B、用户户房屋在在保修期期内出现现质量问问题，管管理处在在接到用用户投诉诉和反映映情况后后，如果果情况紧紧急，工工程较小小，涉及及金额不不大，则则管理处处维修班班自行维维修。如如发生重重大的质质量问题题或涉及及金额较较大，应应立即报报告主管管领导，联联系开发发商，由由开发商商找施工工队保修修，所发发生的有有关费用用在施工工质量保保证金中中扣除。C、属于于用户在在使用和和改建或或装修中中发生
17、的的问题，由由用户自自行负责责。D、如用用户需要要进行一一般性的的维修，可可直接向向管理处处工程维维修中心心提出维维修申请请，由管管理处维维修中心心进行维维修，维维修后由由业主签签名验收收，维修修中心按按成本价价格合理理收费。E、如用用户提出出大的维维修申请请，管理理处工程程维修中中心应上上报管理理处，管管理处派派专职人人员核实实情况，制制订维修修计划，组组织人员员维修，维维修后由由用户验验收并在在派工单单上签字字。（2）维维修工作作流程A、按规规定/约定时时间带齐齐工具、材材料用品品到达现现场，进进门前，必必须先摁摁门铃/敲门（每每次轻敲敲不超过过三下）。B、待用用户开门门后，用用规范语语言
18、说明明来意。征征得用户户同意后后，方可可进门。C、先向向用户询询问情况况及要求求，然后后仔细检检查维修修的部位位，判断断维修难难易程度度，估计计工时及及所需材材料后，按按公司统统一规定定的收费费标准，向向用户说说明应收收多少费费用，待待用户确确认后方方可进行行维修。D、维修修过程中中，如无无必要，不不得主动动与用户户交谈，不不得随意意到维修修现场以以外的房房间参观观。E、维修修完工并并清洁现现场后，礼礼貌地提提请用户户验收，待待其确认认后，再再请其支支付商定定的费用用，并请请用户在在派工单单上签署署意见和和姓名。F、维修修中和离离开时，均均不得食食用用户户的饮料料、食品品、香烟烟等，不不得收受
19、受用户的的礼物、小小费。G、用户户支付维维修费用用和签署署派工单单后，必必须向用用户致谢谢。H、离开开用户房房屋时，须须使用规规范语言言与住户户告别，返返回维修修班或按按上述规规定进行行下一个个维修项项目。（3）房房屋维修修回访 A、管管理处指指定专人人负责组组织每月月定期的的维修回回访工作作。B、对房房屋大的的缺陷（如如屋面漏漏水、外外墙开裂裂等）维维修后，应应随时观观察效果果，专人人定期仔仔细检查查，并作作专项记记录。C、对业业主室内内的一般般维修，每每月按维维修班提提供的业业主维修修派工单单随机抽抽样回访访并作记记录，派派工单在在20张以以下的，均均按固定定值5张回访访；派工工单在220
20、-550张之之间的，抽抽取派工工单总量量的300%进行行回访；派工单单在500-1000张之之间的，抽抽取派工工单总量量的155%进行行回访；派工单单在1000张以以上的，均均按固定定值200张回访访。回访访至少一一半是上上门回访访，其余余可以是是电话回回访。D、对公公共部位位的维修修保养状状况，除除维修班班长需每每周巡视视外，管管理处维维修主管管仍应对对公共设设施的维维修保养养情况进进行回查查。公共共部位维维修派工工单在330张以以下的，均均按固定定值6张回查查；派工工单在330-550张之之间的，抽抽取派工工单总量量的200%回查查；派工工单在550-1100张张之间的的，抽取取派工单单总
21、量的的15%进行回回查；派派工单在在1000张以上上的，均均按固定定值155%张回回查。回回查时仍仍填写回回访记录录表，表表中业主主签名栏栏由管理理处主任任签名确确认。五、设备备管理（1）设设备前期期管理A、前期期介入组织对有有关物业业考察，关关于设备备选型、安安装要求求等建议议由工程程维修中中心审核核，并向向开发商商提出。政政府有关关部门的的验收，管管理处应应参与。B、设备备的接管管验收设备的接接管验收收由工程程维修中中心代表表公司，组组织专家家及管理理处相关关技术人人员组成成验收组组，会同同开发商商、施工工单位进进行，依依据为设设备出厂厂说明书书及国家家有关规规范、标标准。（2）设设备的建
22、建帐A、管理理处给所所管物业业的全部部设备编编号。B、管理理处对所所管理的的所有设设备设施施都应建建帐。（3）设设备标识识管理A、未隐隐蔽的设设备须在在规定位位置贴设设备标牌牌。B、设备备的颜色色一律按按附表设设备颜色色规定的的要求颜颜色进行行刷漆。C、重要要危险设设备的工工作状态态须标识识（如配配电柜挂挂“禁止合合闸”等），报报废、封封存的设设备须标标识。D、设备备标识牌牌统一设设计。（4）设设备使用用管理A、物业业公共设设备的操操作使用用权归管管理处，供供方维修修保养时时，如需需停电、停停电梯、停停水、操操作设备备须征得得管理处处同意。B、管理理处维修修人员必必须对本本管理处处的设备备进行
23、正正确操作作使用，确确保顾客客满意。管管理处须须认真、全全面、细细致的作作好运行行监视、检检查工作作，并作作记录。C、管理理处工程程维修中中心主管管应定期期分析各各种设备备状态记记录（含含水、电电抄表记记录），确确定系统统工作是是否正常常，及时时予以控控制调整整，并作作经济性性分析，整整确保设设备工作作在节能能状态，。（5）设设备维修修保养管管理A、维修修保养计计划a、供方方应将委委托范围围内的设设备下年年度保养养计划于于每年112月中中旬报管管理处，管管理处审审核、调调整后，与与管理处处保养范范围内的的计划汇汇总，形形成下年年度保养养计划。b、设备备中修、大大修、更更新改造造计划由由工程维维
24、修中心心制定，并并审查确确定方案案，编制制或审查查预算。B、设备备检定a、电梯梯检定计计划由工工程维修修中心制制定，每每年进行行一次自自检，并并按规定定时限报报送政府府有关部部门检定定。b、计量量器具检检定计划划由工程程维修中中心制定定。万用用表、钳钳形电流流计由工工程维修修中心检检定，绝绝缘摇表表、场强强仪、转转速计等等由管理理处自行行送检，将将检定证证书原件件送工程程维修中中心存档档。c、有功功电能表表、无功功电能表表、水表表、燃气气表由供供电局、自自来水公公司、燃燃气公司司负责定定期检定定，管理理处须保保护好计计量表、柜柜上的铅铅封。（6）实实施A、管理理处维修修班及供供方维修修人员须须
25、按国家家标准、规规范、有有关制度度、规定定及作业业指导书书要求对对设备进进行保养养维修。B、发现现设备故故障（不不属于维维修班负负责维修修范围内内），维维修班应应用设设备故障障问题转转呈单立立即通知知供方，供供方接到到转呈单单后，须须在半个个工作日日内给管管理处答答复，确确定维修修时间，关关键设备备发生故故障，造造成小区区停电、停停水、停停梯或严严重影响响业主/用户生生活及工工作（不不含重大大设备事事故），须须按应急急程序进进行抢修修，恢复复设备功功能。抢抢修所用用的配件件、材料料标识后后可按紧紧急放行行处理。事事后须按按常规程程序补办办审批手手续。C、设备备中修，大大修、更更新改造造工程由由
26、综合部部选择供供方（招招标或指指定合格格的供方方），组组织订立立有关合合同，办办理合同同会签手手续，并并由管理理处工程程维修中中心组织织有关人人员（相相关技术术人员、工工程师或或聘请的的专家）进进行工程程施工监监督。（7）维维修保养养检查A、维修修班人员员日常对对设备进进行巡视视时，应应对设备备重点部部位进行行检查（点点检），并并作好记记录。发发现问题题及时解解决，无无法解决决的问题题用设设备故障障问题转转呈单提提交专业业公司解解决。11、2、3级设备备“日常维维护保养养计划”执行情情况由管管理处维维修班班班长检查查，按同同类设备备的300%比例例进行抽抽样，并并填写保保养检查查记录；1、2级
27、设备备的“一级保保养、二二级保养养”计划执执行情况况由管理理处机电电设备主主管检查查，按同同类设备备的300%比例例进行抽抽样，并并填写保保养检查查记录。B、设备备维修完完毕后，应应对设备备功能进进行检定定，属于于1、2级设备备由综合合部组织织检定并并备案；属3级设备备由管理理处机电电主管检检定，所所有设备备检定记记录管理理处都应应备案。C、质量量管理部部每月对对保养计计划执行行情况、设设备技术术状态、记记录资料料，进行行一次检检查、评评定，并并做相关关月检记记录。D、设备备中修、大大修、更更新改造造工程竣竣工验收收由工程程部组织织。验收收合格，填填写工工程竣工工验收证证明，由由施工单单位、管
28、管理处、综综合部在在单上签签字。不不合格则则由施工工单位整整改，进进行复验验。复验验合格办办理工工程竣工工验收证证明，未未办理工工程竣工工验收证证明者者不予结结算工程程款。（8）设设备完好好率每年年底底由管理理处工程程维修中中心主管管组织管管理处有有关人员员对所管管设备进进行一次次检查，于于12月15日之前将将设备完完好率报报管理处处，管理理处按110%抽抽样核查查。（9）设设备安全全管理A、持证证上岗与与安全检检查特殊工种种作业的的员工（电电工、电电梯工等等），须须持证上上岗。B、事故故处理程程序当管理处处发生设设备安全全事故后后，须立立即通知知公司综综合部。在在调查人人员未赶赶到现场场之前
29、，应应尽可能能地保护护现场，拍拍照或录录像。工工程维修修中心须须组织人人员抢修修，保证证对顾客客的服务务。事后后管理处处须向公公司提交交设备安安全事故故报告，工工程维修修中心根根据管理理处的报报告及调调查结果果，事故故处理须须坚持“三不放放过”的原则则。（1）对对供方的的控制A、供方方的选取取原则是是其应通通过ISSO90000认认证。B、公司司综合部部每年（或或一个合合同期）对对供方进进行一次次评价并并做记录录，对于于不符合合要求的的供方，不不予续签签合同。C、当发发生严重重投诉或或事故时时，综合合部须组组织人员员对供方方的质量量体系进进行审核核。D、管理理处按本本规程要要求进行行日常监监督
30、检查查，按合合同约定定对供方方是否按按设备保保养计划划进行保保养、按按约定进进行维修修予以确确认，在在保养、维维修记录录上签字字。管理理处的确确认（签签字）不不免除供供方对不不合格保保养、维维修进行行返工、返返修的责责任。（1）设设备技术术档案管管理A、设备备技术资资料设备技术术资料由由专人负负责管理理，资料料的借阅阅必须办办理相关关手续。B、质量量记录a、所有有质量记记录均须须采用标标准表格格。b、设备备运行记记录、巡巡查记录录、值班班记录由由管理处处填写保保存。管管理处实实施保养养、维修修的设备备，由管管理处保保养维修修人填写写记录，分分包方实实施保养养维修的的设备，由由分包方方填写保保养
31、记录录、维修修记录。c、机电电设备月月检记录录由质量量管理部部保管。d、工程程部保存存、级设备备维修记记录、设设备诊断断记录、设设备完好好率评定定统计记记录。（13）设设备（机机具）的的申请、采采购、验验证、入入库建帐帐A、申请请根据楼宇宇正常工工作或维维修需要要，由工工程维修修中心申申请，填填写设设备（机机具）购购置申请请表。购购置总价价在贰千千元以下下的，由由管理处处主任批批准购买买；购置置总价在在贰千元元以上的的，经管管理处主主任同意意后，报报综合部部经理审审核并转转交有关关工程师师提出满满足使用用要求的的设备技技术指标标，然后后呈报主主管副总总经理批批准购置置。B、采购购采购人员员应会
32、同同机具使使用人或或申请人人共同对对设备性性能、质质量等作作鉴定。确确认质量量优良、性性能完全全符合要要求、使使用方法法清楚、有有合格证证书、价价格合适适才能办办理付款款提货手手续。C、验证证对伍千元元以下的的设备（机机具）购购进后，在在合同规规定期内内，由管管理处主主管机电电设备主主管会同同有关技技术人员员验证，填填写设设备（机机具）验验证单；五仟元元以上的的，由工工程部委委派有关关工程师师根据设设备的说说明书或或合同规规定的技技术条件件进行验验证，验验证后的的设备（机机具），管管理处方方可办理理入库建建帐手续续。所有有购置的的设备均均须在采采购记录录中登记记。D、根据据设备的的名称、规规格
33、、产产地、出出厂日期期等建帐帐管理，符符合固定定资产要要素的，按按固定资资产入帐帐管理，不不符合固固定资产产要素的的，建立立台帐，明明确管理理责任人人。十四、环环境管理理1、清洁洁（1）目目的对所管理理区域的的环境卫卫生实施施全面的的监督管管理，为为住户创创造最佳佳的生活活环境。（2）范范围适用于本本小区的的保洁服服务工作作。（3）各各部门的的职责A、清洁洁绿化部部负责聘聘请承包包单位，签签定服务务合同，制制定清洁洁验收标标准。B、管理理处负责责日常的的清洁监监督工作作。C、质量量管理员员负责每每月（季季）对保保洁工作作进行检检查。（4）工工作程序序及内容容A、清洁洁绿化部部根据公公共区域域面
34、积、小小区实际际情况，确确定清洁洁工人数数、清洁洁设施的的配置，制制定清洁洁标准，编编制作业业指导书书。B、清洁洁绿化部部聘请专专业保洁洁公司承承包四害害消杀、垃垃圾清运运、日常常保洁并并签定服服务合同同。C、管理理处要对对日常的的清洁进进行巡查查和监督督，要将将卫生巡巡查结果果填写在在管理工工作日检检报告表表上，对对存在的的问题要要及时通通知保洁洁人员，并并限期进进行整改改。如有有多次通通知不改改者、对对小区环环境卫生生有影响响的，要要及时通通知清洁洁绿化部部，及早早终止合合同。D、清洁洁绿化部部要定期期对保洁洁、消杀杀等分包包方进行行服务质质量工作作的评审审，如在在服务过过程中按按合同规规
35、定标准准出现不不合格而而又不及及时整改改者、管管理处反反映服务务质量欠欠佳者，取取消分包包方资格格。E、管理理处在日日常工作作中对清清洁工作作的监督督和管理理要严格格按清洁洁绿化管管理手册册进行操操作，要要定期对对保洁工工人的业业务知识识培训情情况进行行监督。2、绿化化（1）目目的通过对绿绿化环境境实施管管理，为为住户创创造最佳佳的生活活环境。（2）范范围适用于地地面、架架空层、屋屋顶绿化化的全部部工作。（3）各各部门的的职责A、清洁洁绿化部部负责制制定绿化化工作程程序、标标准和检检查验收收标准。B、管理理处负责责对日常常绿化的的维护并并对各分分包方进进行监督督。（4）工工作程序序及工作作内容
36、A、绿化化工每天天要对管管辖区内内的园林林景观及及花草树树木进行行保养、修修剪和整整形。B、根据据花草树树木的长长势，按按照绿化化工作程程序，绿绿化工要要对生长长不良、肥肥力不充充足的花花木适量量施肥，提提供花木木正常生生长发育育所需的的营养。C、清洁洁绿化部部负责制制定绿化化工作程程序、检检查和验验收标准准，并定定期对绿绿化工作作人员进进行业务务知识的的培训、考考核。D、清洁洁绿化部部要根据据花木病病虫害发发生规律律，制定定预防管管理措施施，防止止病虫害害的发生生。E、管理理处在日日常生活活和管理理中，要要对本管管辖区的的绿化进进行维护护，要制制止一切切对绿化化植物、绿绿化设施施的破坏坏行为
37、。G、在台台风暴雨雨来临前前，管理理处要对对易吹折折的树木木做好预预防措施施，防止止在台风风暴雨期期间花木木遭受损损害。十五、安安全护卫卫1、目的的确保安全全护卫符符合规定定要求，防防止辖区区内因管管理责任任发生火火灾、盗盗窃、故故意破坏坏、损害害等情况况。2、范围围适用于本本小区公公共秩序序管理工工作。3、职责责（1）管管理处全全面负责责对管辖辖范围内内公共秩秩序维护护工作的的检查、指指导、监监督。（2）安安全护卫卫中心负负责公共共秩序维维护工作作的具体体组织实实施。4、岗位位职责和和工作规规程（1）大大门岗A、 岗位职责责a、244小时严严密监视视护卫对对象的各各种情况况，发现现可疑或或不
38、安全全迹象，及及时通知知值班班班长就地地处置，必必要时可可通过对对讲机向向管理处处报告，且且随时汇汇报动态态情况，直直到问题题处理完完毕。b、严格格执行来来访登记记制度，对对身份不不明（无无有效身身份证件件）、形形迹可疑疑者应禁禁止其进进入。c、熟悉悉小区内内各业主主/物业使使用人人人员情况况及经常常交往的的社会关关系。d、认真真做好执执勤记录录，严格格执行交交接班制制度，做做到交接接清楚、责责任明确确。接班班人员未未上岗前前，不准准下岗。e、对于于进入小小区进行行作业的的各类人人员，必必须按照照有关规规定认真真进行验验证登记记后方可可放行。f、对于于业主/物业使使用人搬搬家，必必须按照照管理
39、处处出具的的通知单单核对无无误后方方可放行行。B、工作作规程a、值班班制度大门岗岗护卫工工作实行行24小时时全天候候制。三班制制，每班班工作88小时。早班：7：00至15：00；中中班155：00至23：00；晚晚班233：00到次次日7：00。早、中中、晚三三班每十十天依次次轮换一一次，即即：每月月1日、111日、211日为轮轮换日。b、站立立式服务务服务时时间（管管理处根根据实际际情况可可作调整整）：早班：77：00至8：00 111：00至12：00中班166：00至18：30非站立式式服务时时间遇有有访客、公公司领导导进入大大厦等情情况时，应应起立进进行站立立式服务务。站立姿姿势立正、
40、跨跨立二种种姿势。站立位位置大门值班班室外侧侧，背向向大门值值班室，面面向大门门口成约约45度角角。当不是站站立式服服务时间间需站立立式服务务时，以以站立姿姿势站于于办公桌桌前。c、来访访登记当有业业主/物业使使用人出出大门时时，应主主动点头头微笑，并并用“您早！”“您好好！”“早晨晨好！”等以示示问候；当有业业主/物业使使用人进进大门时时，应主主动点头头微笑，并并用“您回来来啦！”“您下下班啦！”“您好好！”等话语语表示迎迎接和问问候。对外来来客人（包包括业主主/物业使使用人的的亲友、各各类访客客、装修修等作业业人员、员员工的亲亲友等）一一律实行行进、出出小区登登记（或或存、取取）有效效身份
41、证证件制度度。当有客客人来访访时，应应主动点点头微笑笑示意，并并用“先生（小小姐），您您好！请请问您拜拜访哪位位，住哪哪楼，哪哪号？”“请您您出示身身份证件件登记”“请您您用对讲讲与您的的朋友联联系一下下”“对不不起，让让您等候候了，谢谢谢合作作”“对不不起，实实行登记记是我们们的工作作制度，请请您谅解解”等话语语予以提提示或表表示歉意意。准予登登记的有有效证件件，特指指有效期期身份证证，暂住住证、边边防证、回回乡证和和贴有照照片并回回盖公安安机关印印鉴的边边境证等等。认真核核对证件件和持有有人是否否相符，若若不符则则不予登登记并禁禁止进入入。来访客客人必须须说准所所找业主主/物业使使用人的的
42、姓名及及楼、单单元、房房号等，必必要时须须用对讲讲与业主主/物业使使用人通通话确认认后方可可登记进进入。当业主主/物业使使用人带带有亲友友或访客客时，应应有礼貌貌地请其其出示有有效身份份证件予予以登记记，并向向业主/物业使使用人做做好必要要的解释释工作，以以消除业业主/物业使使用人的的不满情情绪。若有由由公司（管管理处）领领导陪同同到小区区检查、参参观、学学习的人人士，应应立即敬敬礼，以以示欢迎迎，并热热情回答答客人的的询问。等等客人离离开后，将将来访人人数、单单位、职职务等情情况记录录清楚，备备查。当外来来人员出出小区时时，护卫卫员应及及时核准准，主动动将所押押证件退退还给访访客，说说“谢谢
43、合合作！”“再见见！”“慢走走！”等，并并记载离离开时间间。（2）、道道口岗A、岗位位职责a、维持持道口交交通秩序序，保证证道口畅畅通无阻阻。b、对进进出小区区的车辆辆进行检检查、核核对、换换证、登登记。c、仔细细观察进进区车辆辆，当发发现进场场车辆有有损坏时时，应立立即向车车主或司司机指出出，并做做好记录录，防止止因责任任不清而而发生纠纠纷。d、提醒醒和指挥挥车主（司司机）进进区后按按规定路路线行驶驶。e、对在在道口附附近的泊泊车、摆摆摊者，要要进行劝劝阻和制制止。f、私家家车位，应应严格控控制外来来车辆进进入。g、坚持持原则，对对外来车车辆进入入停车位位，必须须按规定定标准收收取费用用，严
44、禁禁收费不不给票据据和乱收收费。h、严格格执行交交接班制制度，认认真填写写交接班班记录，做做到交接接清楚，责责任明确确。B、工作作规程a、值班班制度：同大门门岗b、车辆辆进区当有车车进入时时，道口口值班员员应立即即走近车车辆并向向司机敬敬礼。对外来来临时停停放的车车辆，应应认真询询问其所所到楼座座，请其其出示有有效身份份证件，并并在来来访登记记本上上做好记记录，值值班员按按要求发发放出入入卡或IIC卡，同同时做好好记录。凡进入入管理处处辖区内内的车辆辆，值班班员要认认真检查查车辆外外观，一一旦发现现有破损损情况，应应及时向向驾驶员员指出，并并做好记记录，请请驾驶员员签字确确认。对于临临时进场场
45、停放的的车辆，值值班员要要主动提提醒驾驶驶员按规规定的行行驶路线线、停车车位行驶驶停泊。私家车车位，须须执行私私家车位位停车管管理规定定。当有公公、检、法法、军、警警及政府府部门执执行公务务的车辆辆要求进进入管区区时，应应在查证证核实后后放入。c、车辆辆出区护卫员员发现有有车辆要要驶出时时，应立立即看清清车牌号号，做好好准备，必必要时协协助车主主刷卡。认真察察看电脑脑、核对对刷卡车车辆是否否与电脑脑记载的的内容相相符。通过电电脑分辨辨是否临临时停车车，并回回收临时时IC卡。对驶离离道口的的客货车车，应按按规定检检查有关关无携带带贵重物物品，如如有则按按物品品出入管管理规定定执行行。（3）、巡巡
46、逻岗A、岗位位职责a、监视视管区内内的人员员、车辆辆活动情情况，维维护管区区内秩序序，防止止事故发发生。b、巡查查、登记记公共部部位设施施、设备备完好情情况。c、对管管区内的的可疑人人员、物物品进行行盘问、检检查。d、制止止管区内内发生的的打架、滋滋扰事件件。e、驱赶赶管区内内的摆卖卖、乞讨讨、散发发广告等等闲杂人人员。f、每班班巡逻一一至两次次，对小小区内的的闲杂人人员进行行盘问或或驱赶，对对业主/物业使使用人违违反管理理规定影影响他人人工作、休休息的行行为要进进行劝阻阻和制止止。g、指挥挥机动车车辆按规规定行驶驶和停泊泊，保证证消防通通道畅通通，防止止发生交交通事故故。h、回答答访客的的咨
47、询，必必要时为为其导向向。i、巡查查护卫各各岗位执执勤情况况，协助助处理疑疑难问题题。B、工作作规程a、值班班制度：同大门门岗。b、巡查查各执勤勤情况交接班班时，巡巡逻班长长到岗位位巡查一一遍，检检查各岗岗位交接接是否清清楚，手手续是否否完备，护护卫员的的着装、仪仪容仪表表等是否否符合规规定，发发现问题题立即纠纠正。每一小小时巡逻逻班长到到各岗位位巡视一一次。巡查时时，发现现有不认认真执勤勤或违纪纪、违章章等情况况，要及及时纠正正，并做做好值班班记录，上上报管理理处。本班执执勤中遇遇到疑难难问题时时，巡逻逻班长应应立即到到场，按按有关规规定处理理，不能能解决时时，报管管理处处处理，并并做好记记录。c、巡检检车位指挥车车辆慢速速行驶，引引导车辆辆停在指指定车位位，严禁禁乱停乱乱放，若若发现行行车通道道、消防防通道及及非停车车位有车车辆停放放，及时时进行查查处纠正正，并做做好记录录。巡查车车况，发发现有未未关锁门门、窗和和漏水、漏漏油等情情况及时时通知司司机，并并做好记记录，上上报管理理处及