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1、均雄城市市广场物物业管理理标书目 录第一章均均雄物业业管理公公司简介介1一、公司司简介11二、附件件：5第二章城城市广场场管理模模式及管管理制度度6一、项目目分析及及管理构构想6二、管理理模式：9三、管理理服务机机构、人人员配备备、选聘聘、培训训及劳资资管理：11四、计算算机在物物业管理理中的应应用155五、城市市广场物物业管理理规章制制度汇编编15第三章物物业管理理权交接接方案442一、程序序的合法法性422二、协调调相关方方面的关关系，取取得中正正第三方方的支持持42三、具体体交接工工作安排排42四、交接接内容443第四章城城市广场场财务管管理方案案47一、财务务管理工工作模式式、制度度、
2、预决决算的方方式、内内容477二、物业业管理代代收代缴缴费用的的收取方方式与方方法555三、基金金类款项项的管理理及使用用56第五章城城市广场场工程维维修管理理59一、城市市广场的的工程设设备管理理59二、工程程各专业业工作制制度599第六章城城市广场场社区服服务管理理63一、业主主档案、业业主投诉诉的管理理模式663二、对业业主及使使用人使使用物业业的规定定65三、提高高服务水水平、完完善社区区的其他他设想与与方案665第七章城城市广场场各项管管理指标标的承诺诺68一、各项项综合指指标688第八章说说明72第一章 均雄物物业管理理公司简简介一、公司司简介北京均雄雄物业管管理有限限责任公公司于
3、119922年在海海淀区创创立，在在北京市市工商局局注册，公公司及所所属子公公司注册册资金5550万万元，日日常可运运作资金金10000余万万元，管管理着包包括商用用物业、居居住物业业、公益益物业在在内的110余个个项目，管管理面积积32万平平方米，符符合北京京市行业业资质标标准，具具有涉外外管理资资格的专专业物业业服务企企业。本公司的的服务宗宗旨：营营造现代代人的生生活空间间。本公司的的经营理理念：专专业管理理、至诚诚服务。本公司的的企业文文化：积积极健康康向上的的企业价价值观。本公司的的企业形形象：整整体能力力强，市市场营销销能力强强，管理理制度健健全。均雄公司司致力于于推广符符合国际际惯
4、例的的物业管管理模式式与经验验，不断断探索符符合中国国国情的的物业管管理道路路。均雄雄公司实实行公司司总部和和管理项项目部两两级管理理体制，即即总部提提供管理理设计、人人力资源源、宣传传企划、技技术、质质量、财财务等方方面的支支持与督督导，项项目部执执行具体体管理事事项。通通过我们们的专业业化的管管理与服服务，给给开发商商、产权权人、使使用人带带来效益益、效率率和安宁宁，促进进存量物物业的活活化与增增值，提提高受托托物业的的市场价价值和使使用价值值，为产产权人、使使用人取取得管理理效益和和投资回回报，达达到经济济、社会会、环境境三效统统一。本公司拥拥有门类类齐全的的专业人人才和复复合性管管理人
5、才才，特别别是一大大批从涉涉外星级级饭店和和涉外公公寓加盟盟的素质质优秀的的总级领领导和部部门经理理形成了了公司管管理骨干干。先进进的管理理思想和和饭店公公寓的涉涉外管理理经验，不不仅丰富富了均雄雄企业文文化，也也推动了了公司整整体管理理水平的的提高。公公司制度度严格，运运作规范范，信息息灵敏，工工作细腻腻，手段段完备。不不但可以以承接各各种类型型物业的的全面经经营管理理，同时时开展其其它单项项服务，包包括租售售代理，发发展顾问问，投资资顾问，管管理企划划与咨询询，工程程顾问和和工程服服务等等等。经过多年年的实践践与磨练练，本公公司在综综合商用用楼宇，标标准写字字楼的管管理上，积积累了独独到的
6、管管理运作作经验，创创建了一一套完整整而实用用的管理理体系和和管理方方法，并并将计算算机软件件技术用用于管理理之中，取取得了良良好的管管理业绩绩和社会会声誉。七年来，我我公司以以受托管管理、合合作管理理、顾问问管理、单单项委托托管理等等方式管管理了十十余个物物业项目目，有代代表性的的包括：1中科科集团大大厦 310000平平方米写写字楼2理工工科技大大厦 380000平平方米写写字楼3硅谷谷电脑城城 4220000平方米米电子市市场和写写字楼4中国国现代文文学馆 3300000平方方米国家家级博物物馆5. 汇汇景阁公公寓 3350000平方方米 甲甲级公寓寓6北科科大厦 1180000平方方米
7、 写写字楼 7蓟宁宁居 240000平平方米 普通住住宅8汉荣荣家园 4450000平方方米 普普通住宅宅 9北京京青年报报大厦 3300000平方方米 写写字楼我公司还还作为行行业中唯唯一受邀邀单位参参加了国国家建设设部与加加拿大政政府物业业管理合合作谈判判和海淀淀新技术术产业试试验区发发展规划划课题组组，参与与规划方方案设计计。多年的管管理实践践，使我我们积累累了较丰丰富的物物业管理理经验，尤尤其是对对于如何何针对物物业特点点和委托托人要求求进行物物业品牌牌的塑造造和社会会形象的的维护；对于物物业管理理的成本本控制特特别是人人力成本本，能耗耗成本、采采购成本本的控制制上有着着独到的的经验与
8、与手段。均均雄公司司一贯注注视研究究分析，针针对区域域市场特特点、物物业特点点、使用用人特点点进行管管理服务务设计，并并在物业业管理过过程中不不断进行行管理服服务创新新，以最最大限度度的满足足使用人人的需要要。理工科技技大厦经经过我公公司精心心治理，硬硬件得到到根本改改善，物物业服务务满意率率连续三三年达到到95%以上，119977年经严严格考评评，被命命名为全全国城市市物业管管理优秀秀大厦，受受到了海海淀实验验区政府府的特别别奖励，被被外界誉誉为“网络信信息大厦厦”，成为为中关村村标志型型建筑之之一。本公司的的物业代代理业务务一直在在业内享享有盛誉誉，专案案推展、谈谈判掌控控、大户户推介等等
9、多种市市场运作作方式的的灵活运运用，二二次开发发、文化化销售、点点面塑造造等众多多主题创创意，使使所代理理及顾问问的项目目迅速成成为市场场亮点，给给公司赢赢得了骄骄人的代代理业迹迹，其中中理工大大厦从996年至至今保持持着955%以上上的出租租率，997年我我们获得得了连续续几个1100%的销售楼楼盘，998年我我们的代代理项目目两个单单项楼盘盘整体的的销售金金额是33个亿，深深得业内内人士称称誉。公司现与与美国的的H&WW公司成成立了一一个以互互联网为为支撑和和连锁信信息为并并行的专专门从事事房地产产联锁营营销的合合资公司司“华居网网络服务务有限公公司”，华居网网集网络络技术、商商品房网网上
10、交易易和房地地产连锁锁经营为为一体，向向社会提提供房产产交易、租租赁经纪纪、特许许经营和和物业住住处咨询询等基本本服务和和各类增增值服务务，对于于均雄所所管理的的各个项项目的租租售成功功和持续续经营提提供了强强劲的保保障。我司与北北京市科科委共同同合作成成立均雄雄科技管管理公司司，按国国家对行行政事业业单位后后勤管理理要求，为为科委受受托管理理办公、住住宅的物物业。其其间双方方共同成成立课题题小组，专专项研究究后勤改改革社会会化的转转制中产产生的诸诸多问题题，此项项合作正正在积极极的进行行中。本公司实实施以人人为本的的内部管管理模式式，从招招聘、甄甄选、试试用、转转正到培培训、考考察、晋晋升，
11、具具备一系系列严密密有效的的人事制制度，几几年来公公司管理理骨干实实现了从从勤奋型型到勤奋奋加技术术型的转转变，目目前均雄雄各级管管理、操操作人员员敬业精精神和团团队精神神好，业业务技术术素质高高，责任任心强，创创出了一一个又一一个管理理佳绩，为为所管物物业的业业主和社社会各界界所称道道。均雄历来来注重企企业文化化建设，企企业精神神深入人人心，企企业刊物物管理理资讯期期期图文文并茂，刊刊载公司司事业发发展和管管理最新新动态，物物业管理理最新理理论，还还有教育育性、引引导性文文章；每每年举办办春游和和春节晚晚会，每每月举办办生日聚聚会，让让员工真真正享受受“家”的感觉觉，提高高士气，增增强团结结
12、。企业业气氛和和员工的的精神面面貌始终终是健康康向上，促促使企业业不断进进取。在多年实实践探索索的基础础上，均均雄公司司在物业业理论上上也颇有有建树。从从19993年起起，从公公司总经经理到项项目部的的管理人人员，在在博采众众长的基基础上，针针对国内内物业管管理现状状，大胆胆提出前前瞻性的的管理理理论和观观点，在在中国国房地产产报、物物业星空空、北北京房地地产杂志志、精精品购物物指南物业业版发发表了诸诸如“居住小小区管理理的思考考”、“对于物物业管理理发展的的理性探探索”、“物业管管理在中中国”、“物业管管理的超超前介入入”、“写字楼楼物业管管理的服服务设计计”等多篇篇文章，在在业内形形成了一
13、一定的影影响，在在众多专专业研讨讨会，培培训讲座座上，也也留下了了均雄的的声音。为使公司司具备持持续提供供合格服服务产品品的能力力，在几几年营造造管理制制度规程程的基础础上，于于19998年开开始在公公司内推推行ISSO-990022国际质质量标准准，并于于19999年5月一举举通过权权威机构构的认证证，获得得ISOO-90002国国际质量量体系认认证证书书，成为为在北京京市为数数不多的的获此认认证的物物业管理理企业之之一。均雄的管管理特点点是：使使每一个个管理项项目出特特色。基基于多年年积累的的管理基基本功和和对物业业服务的的领悟，均均雄具备备对不同同类型物物业和服服务对象象进行针针对性的的
14、管理设设计和服服务设计计的能力力。所形形成的一一整套先先进成熟熟的管理理方案与与服务方方案，不不仅在平平等竞标标中屡屡屡胜出，而而且成功功的应用用在所管管理的各各种不同同类型的的项目上上，不断断制造着着佳绩。沿着实践践认识识再实实践的轨轨迹，均均雄人不不断前进进，与一一个个发发展商、产产权人结结成联盟盟，为托托管物业业的保值值增值辛辛勤工作作，成为为他们的的忠实伙伙伴。公司法人人代表：x电话：（0010）6x5传真：（0010）6x55公司地址址：北京京市x号号二、附件件：1营业业执照复复印件2物业业管理资资质证书书复印件件、涉外外管理许许可证3ISSO-990022质量体体系谁证证书影印印件
15、4全国国城市物物业管理理优秀大大厦奖牌牌影印件件5北京京市旅游游行业协协会会员员牌证影影印件第二章 城市广广场管理理模式及及管理制制度一、项目目分析及及管理构构想 城市市广场是是北京知知名的“问题项项目”之一，其其不良市市场口碑碑，已严严重影响响了其在在物业市市场的价价值，引引发居用用客户投投资客户户的不满满，导致致的主要要原因包包括：项目分析析1、 客客户与发发展商在在前期遗遗留问题题存在着着重大分分歧，且且几年来来始终未未能调整整理顺关关系，加加之后来来物业管管理公司司的仓促促进入，自自建自管管的背景景使法律律关系不不清析，引引起的矛矛盾更加加错综复复杂。2、物业业管理收收费在原原初测算算
16、基础上上，经过过几年的的运行，未未根据实实际情况况进行调调整，收收费明显显不合理理，加之之不规范范运作，收收费标准准与管理理服务水水平强大大的反差差，引发发客户不不满。纷纷纷采取取拒交管管理费等等极端形形式，这这使物业业管理服服务工作作不能纳纳入正常常的运行行轨道，形形成了又又一个重重大矛盾盾。3、长期期积累的的问题，不不良的管管理服务务使项目目的社会会声望严严重受损损，投资资的保值值、增值值在客观观上已成成空话。通通过对硬硬件上的的考察，我我们看到到设备维维养明显显不到位位，水平平很低，这这必然影影响设备备使用寿寿命，维维修率及及将来的的维修成成本大幅幅提高；从软件件评价来来看，出出租率过过
17、多依赖赖于低价价出租，投投资回报报低于市市场均线线。4、从目目前管理理来看，还还看不出出改善这这一局面面的有效效举措。在在现行管管理安排排上未能能有效区区分商用用、公寓寓、写字字楼三种种物业不不同特点点，而简简单地采采取了统统一模式式，混同同管理，这这对项目目发展最最大限度度满足客客户需求求是极为为不利的的。管理构想想 整体考考虑上，写写字楼的的管理和和公寓的的管理将将分别建建立相对对独立的的运作体体系，为为不同功功用的物物业和不不同需求求的客户户营造不不同的空空间氛围围；财务务上采用用统一帐帐目，分分别核算算；管理理上统一一调度，各各自目标标责任；人事上上集中招招聘培训训，不同同专案研研究；
18、监监督体系系上不同同的监查查标准，业业主委员员会将依依据可能能分别设设立或分分设不同同的专项项分会；技术物物资保障障统一由由总部协协调完成成。1、三种种不同类类型物业业的管理理构想在我司近近七年管管理实践践中，对对不同物物业类型型均有着着不同的的成功经经验，这这些经验验将会充充分体现现在城市市广场不不同模式式的管理理中。如如：写字楼的的管理目目标是非非常明确确的：保保证物业业所有人人（投资资人）的的投资回回报率，使使物业得得以保值值、增值值，为实实现这一一目标的的根本解解决办法法就是要要作好写写字楼物物业市场场的品牌牌，使这这一品牌牌在市场场上具有有号召力力，而品品牌的塑塑造依赖赖于物业业经营
19、管管理思想想、硬件件水平、管管理服务务的质量量及客户户水准。在在满足客客户需求求方面，是要营造安宁、便捷、雅致的商用办公氛围，最大限度满足客户对商业配套服务的要求。商场的管管理立足足于保障障，在水水、暖、电电、风、气气等几方方面作到到零事故故运行，同同时支持持、辅助助商场经经营者营营造浓郁郁的商业业氛围，使使消费者者在安全全、温暖暖、整洁洁的氛围围中体会会购物情情趣。对对公共区区域的管管理是商商场管理理的又一一重点，目目的在于于保持商商场的完完美市场场形象。公寓客户户需求是是清晰的的营造造家居氛氛围，满满足居用用需求；同时，要要求又是是繁复的的它涉涉及生活活的方方方面面。而而对于城城市广场场而
20、言，外外销公寓寓决定了了客户群群体对品品味生活活的追求求这一特特点。物物业管理理服务要要在安全全、舒适适、周到到、经济济这一基基础上提提升更高高的水平平，严格格涉外管管理制度度，在服服务设计计中引进进酒店中中的金钥钥匙服务务及别墅墅管理中中的社区区文化建建设。2、提供供高品质质管理服服务外销公寓寓的特点点就是物物业价值值高，客客户质量量高，对对回报率率要求高高，就城城市广场场而言实实施经济济型的一一般管理理已不能能满足客客户要求求，必须须实施舒舒适型的的高质量量管理才才能使此此项目保保值并有有较高回回报率。高高质量管管理与一一般管理理区别主主要在于于人力成成本较高高，运营营资金相相对宽裕裕，服
21、务务管理更更加深化化，具备备以上几几点，必必能使高高质量管管理在项项目中成成功运作作。 3、严严格进行行成本核核算，区区分公寓寓、办公公、商场场的成本本构成并并定期向向业主委委员会公公开，使使业户了了解掌握握，避免免业户权权益受损损，以及及可能引引发的对对管理公公司不信信任。 4、在在物业的的市场租租售方面面，近几几年均雄雄的物业业市场服服务业务务开展良良好。在在物业全全程策划划、项目目营销控控制、客客户代理理中介等等方面，均均取得了了优异的的业绩。我我司拥有有三十多多名营销销人员，分分别从事事市场分分析、物物业调研研、全案案策划、项项目代理理、客户户经纪、客客商服务务等方面面的业务务，在我我
22、们的合合作中，相相信会对对发展商商项目开开发的成成功以及及投资型型购房的的客户起起到专业业保障的的效力。 5、在在公寓的的服务设设计上，立立足于现现有社区区配套生生活设施施，组织织经营管管理好各各类服务务活动，最最大限度度满足社社区居民民的需要要，使快快捷服务务落到实实处，是是社区物物业服务务的首要要任务。这这一工作作必须建建立在科科学的需需求研究究分析基基础上，进进行精心心的规划划设计而而完成，在在常规商商业活动动服务的的组织上上，物业业管理公公司将更更多的专专注于需需求和潜潜在需求求的研究究，进行行向量分分析，构构建服务务平台，进进行服务务链接，成成为社区区服务的的设计者者、组织织者、管管
23、理者，在在社区延延伸服务务上，则则需力求求服务周周致，在在常规社社区服务务项目中中通常不不被采纳纳，或因因不经济济而放弃弃的服务务项目尽尽量设立立，务求求完备。 在社社区文化化的建设设上，将将进行群群体细分分，明晰晰国籍、地地区、老老人、儿儿童、职职业、爱爱好、保保姆、丁丁克等不同同类型的的群体，为为公共活活动区域域，会所所功能设设计，社社区文明明建设提提供基础础资料，针针对性的的引导和和组织不不同群体体积极参参与积极极健康的的社区文文化建设设，和睦睦邻里家家庭，提提高社区区文明程程度和休休闲品味味，达到到共建共共管，共共同营造造现代人人生活空空间的目目的。 针对对购房人人，大多多为不同同领域
24、的的成功人人士，户户均置业业投入超超过百万万这一特特点，将将在物业业管理费费的用度度上考虑虑社区品品牌知名名度的提提升上，巩巩固、集集聚目标标人群，使使居者以以此为荣荣，投资资者获得得丰厚回回报，宣宣传行为为将更大大程度与与社区活活动相结结合，走走BI推推广的途途径。6、管理理规划在有了一一定管理理基础之之后，物物业管理理公司要要及时调调整工作作思路，按按城市市广场物物业发展展规划要要求从事事务性的的物业管管理工作作转变为为经营管管理物业业，通过过市场经经济手段段，重塑塑物业市市场形象象，达至至口碑传传送，完完成物业业第二附附加值的的提升。 7、任任何管理理都需要要一个基基础，对对于城市市广场
25、而而言莫过过于顺利利进行物物业管理理公司的的更换。基基于此，本本提案中中专门一一章作为为对基项项工作的的安排，对对于顺利利平稳交交接，我我司有着着丰富的的经验，并并可积极极协调相相关单位位进行支支持。应应当说，这这一优势势是我司司独有的的。二、管理理模式：对于公寓寓社区管管理，我我们将现现代文明明与现代代酒店的的管理理理念、方方式相融融合，引引入公寓寓管理；刻意创创造优雅雅舒适、意意境独特特的居家家环境，让让住户充充分感受受到物业业公司每每一个人人对他们们的关爱爱，感受受到社会会文明与与进步给给个人和和家庭带带来的温温馨，使使他们的的居家氛氛围具有有吸引力力、亲和和力和成成功感。我我们将努努力
26、以高高质量的的物业服服务吸引引和回报报置业人人士，使使城市广广场社区区成为人人人崇尚尚的理想想家园，让让置业人人士买得得放心、住住得安心心、环境境舒心，促促使美林林品牌深深入人心心，成为为社区典典范。 城市广广场为外外销甲级级公寓，其其设计标标准高，对对管理服服务要求求高，管管理服务务按照安安全、舒舒适、周周到、经经济八字字方针设设计管理理模式：1） 安全：让让业主有有安全感感。小区区实行封封闭管理理，人车车分流，224小时时安保服服务；升升降梯、燃燃气管道道、电气气线路、消消防及防防盗系统统安全稳稳定运行行，使业业主真正正安居乐乐业，小小区内安安祥宁静静，居民民无忧无无虑。2） 舒适：致致力
27、于社社区文明明建设，提提供高品品位的生生活环境境，人际际环境和和谐，让让钢筋混混凝土建建筑具有有生命力力。通过过物业服服务，让让业主享享受清洁洁优美的的环境，社社区内草草绿花香香，高尚尚文明，无无污染、无无燥音，出出行方便便，处处处顺心，使使业主入入住在本本社区引引以自豪豪。3） 周到：提提供全方方位全天天候的维维修服务务、清洁洁服务、家家政服务务和特约约服务，业业主想到到的我们们要想到到，业主主没想到到的，我我们也要要想到。设设立维修修中心和和家政服服务中心心，维修修服务随随叫随到到，家政政服务细细致周到到，处处处为业主主提供方方便，使使业主享享受优质质的生活活空间。4） 经济：在在保证安安
28、全、舒舒适、周周到的基基础上，物物业服务务收费要要合理低低廉，通通过物业业公司精精打细算算，使用用户得到到实惠，既既享受安安全、舒舒适、周周到，与与城市广广场硬件件标准相相吻合的的高标准准服务，经经济负担担又不重重，物有有所值。 对城城市广场场的写字字楼及商商业管理理，我们们的目标标是： 营造现现代办公公空间，打打造城市市物业品品牌。 写字楼楼的物业业管理将将着力于于物业品品牌的塑塑造，使使物业具具有良好好的市场场声誉，和和抗风险险能力，其其管理气气氛控制制达到品品味、安安静、便便捷，使使之适于于现代办办公需要要。其工作目目标设立立：第一一，要保保障客户户满意率率。 第二，要要保障较较高水平平
29、的出租租率，和和超过市市场均线线的租金金价位。 第三，要要使之具具有可持持续发展展能力，具具有品牌牌号召力力。三、管理理服务机机构、人人员配备备、选聘聘、培训训及劳资资管理：1机构构设置与与人员配配备：针对城市市广场中中不同物物业的需需求，结结合我公公司一贯贯倡导的的“安全、舒舒适、周周到、经经济”的八字字服务方方针，为为满足公公寓、办办公楼宇宇、商场场等业户户对管理理目标的的不同要要求。在在该项目目物业管管理组织织结构框框架上进进行了重重新设计计，既考考虑到资资源配置置的适应应性，又又顾及了了人力成成本的经经济性；管理体体系的构构成符合合精干、快快速、高高效、实实用的原原则，人人员配备备要求
30、专专业素质质高、服服务意识识强，分分工合理理、职责责明确，管管理严格格而有序序，达到到客户满满意，服服务到位位之目的的。人员机构构设置图图：1）经理理办公室室：总经经理1名名、副总总经理11名、办办公室主主任1名名、文秘秘档案11人、人人事劳资资1名、质质量控制制1名、行行政培训训1人，合合计7人人。办公室的的职责范范围：(1)负负责行政政、人事事、劳资资等综合合管理事事项；(2)负负责规章章制度的的制订与与监督执执行。(3)负负责各部部门ISSO90002质质量控制制。2）财务务部：经经理1人人、会计计1人、出出纳1人人、收费费员1人人、采购购2人、库库管1人人，合计计7人。(1)负负责财务
31、务管理，编编制物业业管理财财务预、决决算和各各类财务务报表。(2)负负责各部部门物品品采购与与保管。3）工程程部：总总经理助助理兼工工程部经经理1人人、工程程师主管管4人、各各岗位维维修工、值值班运行行人员443 人人，合计计48人人。工程部职职责范围围：(1)负负责广场场内所有有机电设设备的运运行维修修、保养养；(2)设设置维修修中心，提提供244小时维维修服务务； (3)处理上上下水，燃燃气管道道等突发发故障急急修； (4)监督电电梯等专专用设备备维保； (5)广场建建筑设备备大中修修方案的的制订与与施工监监理；(6)确确保广场场内热水水和供暖暖、制冷冷达到标标准。4）客务务一部：经理11
32、人、主主管2人人、服务务人员55人、合合计8人人。 客客务一部部职责范范围： （1）负负责广场场内公寓寓楼宇的的服务管管理； （2）办办理入驻驻、迁出出，建立立并保管管业主（业业户）档档案； （3）组组织社区区开展健健康文明明的业余余文化生生活，逐逐渐形成成“欢乐在在广场”的系列列项目活活动，促促进社区区精神文文明建设设的发展展； （4）加加强管理理者与住住户的沟沟通，增增进邻里里之间的的和睦关关系。5）客务务二部：经理11人、主主管2人人、服务务人员44 人、合合计7人人。 客务务二部职职责范围围： （1）负负责广场场内写字字楼及商商场的服服务管理理； （2）办办理客户户入驻、迁迁出，建建立
33、并保保管客户户档案资资料； （3）提提供常规规服务和和特约服服务； （4）走走访客户户，受理理并解决决投诉，受受理各类类服务要要求。6）管业业部：经经理1人人、主管管2 人人、员工工47人人、合计计50人人。 管业业部职责责范围： （1）负负责广场场的环境境管理，构构建“干净、整整洁、舒舒适、优优美”的生活活和工作作环境； （2）将将“秩序、卫卫生、绿绿化”责任融融为一体体，保持持整体环环境的统统一有序序； （3）负负责广场场公共区区域的清清洁、垃垃圾清运运，绿地地养护。7）安保保部：经经理1人人、主管管3人（消消防、治治安、内内勤各11人）、保保安员552人、合合计566人。 安保保部职责责
34、范围： （1）负负责广场场的消防防、治安安、交通通车辆管管理，提提供244小时安安保服务务； （2）处处理安全全突发事事件，保保证广场场业主（业业户）、客客户、居居民的生生命、财财产、交交通安全全； （3）协协助公安安机关处处理治安安案件； （4）抽抽调精干干力量，设设立义务务消防队队，制定定要害部部位的灭灭火应急急方案预预案，定定期组织织演练； （5）做做好广场场内各种种技防设设施设备备的使用用管理。均雄公司司城市广广场物业业管理项项目部的的设立，公公司总部部将给予予全力支支持，包包括：人人力资源源的支持持、专业业技术力力量的支支持和管管理软件件建设等等方面的的支持。充充分利用用公司系系统各
35、方方面的资资源优势势，统筹筹调配力力量，一一方面保保证项目目的服务务管理质质量，达达到业主主、客户户的满意意；另一一方面又又可降低低管理成成本，促促进管理理水平的的不断提提高。2执总总简历姓名： x性别： 女 学历： 大学本本科 职称： 经济师师 职务： 项目执执行总经经理政治面貌貌：中共共党员工作单位位：北京京市均雄雄物业管管理有限限责任公公司工作经历历：19833年北京长长城饭店店咖啡厅厅经理 五星星级19866年北京国国际饭店店值班经经理 五五星级19900年亮马河河大厦餐餐饮部经经理 四四星级19955年夏都宾馆馆、山水水宾馆总总经理 四星级级教育背景景：19788年北京旅旅游学院院饭
36、店管管理专业业19855年赴菲律律宾马尼尼拉饭店店培训19944年派往曼曼谷东方方饭店考考察19966年美国AAHMAA教程结结业特别说明明：有法语语语言基础础有英语会会话能力力3人员员的选聘聘、培训训及劳资资管理1） 人员的选选聘：均均雄公司司总结多多年承接接物业项项目的经经验，在在新接项项目人员员的选聘聘上，采采取“以老带带新、新新老搭配配”的原则则。项目目总经理理，主要要部门的的经理，重重点岗位位（如财财务人员员、客务务主管、维维修主管管、采购购员、部部分技术术工人、领领班等）由由原有项项目骨干干中抽调调；一般般岗位人人员（如如保安员员、保洁洁员等）按按行业标标准，以以严格的的条件（基基
37、本素质质、从业业经历、人人品等）进进行筛选选，并实实行13个月月的试用用期制和和工作业业绩考核核制度。 派到新新项目的的人员和和新招聘聘人员，上上岗之前前由公司司培训部部进行严严格的岗岗前培训训，除面面授培训训外，大大部分岗岗位还要要到老项项目实习习培训一一个月左左右。培培训对象象按层级级分为高高管层、管管理督导导层、执执行层。培培训内容容大致分分为思想想理念，管管理实务务，专业业技能三三个方面面。培训训形式包包括岗前前、岗上上、交叉叉、外委委等多种种形式。我我司总部部在培训训计划的的设计，教教师、教教材提供供，实习习场所，考考核试卷卷等诸多多方面可可提供直直接帮助助。岗前前培训包包括物业业管
38、理理理论、项项目介绍绍、职业业道德、服服务意识识、管理理规范、消消防安全全、商务务礼仪、技技术技能能、形体体训练等等十七门门课程。 劳资管管理采用用以岗定定薪，对对员工实实行按统统一的规规章制度度和操作作规程垂垂直领导导，一级级对一级级负责，上上级对下下级的工工作实行行严格的的督导检检查并记记录在案案。均雄雄公司实实行“员工手手册”制度和和“浮动工工资制度度”，对员员工实行行针对性性管理。四、计算算机在物物业管理理中的应应用 均均雄物业业管理公公司在所所管物业业已成功功应用“物业管管理计算算机软件件”，城市市广场物物业管理理也将应应用该软软件，主主要应用用范围包包括：1） 办公室：人事管管理、
39、劳劳资管理理、规章章制度和和服务质质量检查查、文件件档案；2） 物业部：业主档档案、投投诉处理理、服务务质量记记录；3） 工程部：设备档档案及总总帐、设设备及工工具管理理、维修修服务、外外包工程程、质量量记录，突突发故障障处理记记录；4） 安保部：安全档档案、车车辆管理理、服务务质量记记录，突突发事件件处理记记录；5） 财务部：收支管管理、报报表、资资产管理理、物资资管理。五、城市市广场物物业管理理规章制制度汇编编 为做做好城市市广场的的物业管管理，特特制定规规章制度度如下，望望各部门门依照执执行。 本规章章制度按按照均雄雄物业管管理公司司已有效效实施的的ISOO-90002质质量体系系编制，
40、本本文仅列列出部分分管理规规程，全全部工作作依照均均雄物业业管理公公司质质量手册册、质质量管理理程序文文件和和部门门工作手手册执执行。说明：本本汇编包包括：“公司内内部管理理机制”中第4采采购制度度、成本本控制目目标、方方法；第5外外包工作作选择的的原则、方方法 ； 第第五部分分中： 第第2工工程设施施与设备备运行管管理内容容、制度度； 第第六部分分社区服服务管理理中 第第3保保安、保保洁、绿绿化管理理内容、制制度； 第第4车车库车辆辆及交通通管理内内容、制制度； 第第7紧紧急事态态处理方方式。 有关关章节不不再重复复，特此此说明。(一)城城市广场场社区治治安管理理规程1.目的的维护社区区秩序
41、和和安全,及时有有效的防防范和处处理各种种突发事事件.2.范围围适用于城城市广场场项目执执行部.3.职责责3.1项项目执行行部所属属安保部部经理负负责制定定安全防防范制度度,并监监督执行行.3.2安安保部经经理协助助公安部部门查处处治安案案件和侦侦察工作作.3.3安安保部领领班协助助安保部部经理做做好社区区内的保保卫工作作.4.程序序4.1与与当地公公安机关关和司法法机关保保持联系系,随时时掌握社社会和社社区治安安动态.4.2建建立住户户和员工工档案,掌握物物业所辖辖人员的的基本情情况.4.3认认真贯彻彻北京市市人民政政府令(19993年第第9号)发布的的治安保保卫任期期目标责责任书.4.4定
42、定期对公公司员工工进行安安全法制制教育.4.5制制定突发发事件处处理程序序.4.6加加强巡视视及时发发现不安安全隐患患.4.7加加强门卫卫的管理理,并认认真检查查物品进进出情况况.4.8加加强交通通管理,确保交交通安全全.4.9组组织突发发事件的的演习.4.100加强重重点部位位人员的的审查工工作.4.111节假日日加强值值班力量量.4.122对检查查出的安安全隐患患,填写写预防措措施报告告.4.133定期向向项目部部总经理理和管委委会汇报报治安和和安全情情况.4.144成立内内保组织织，做到到群防群群治及时时反馈信信息.4.155做好报报案登记记记录及及各种笔笔录.5.监督督执行 总总经理监
43、监督执行行.6.支持持性和相相关性文文件 北北京市人人民政府府令19993年年第9号号 北北京市企企业保卫卫责任制制规定 JJC/GGZA005-119988(1) 安保部部工作手手册JC/GGZA006-119988(1) 工程部部工作手手册(二)城城市广场场交通服服务规程程1. 目目的 确保停停车场(库)内内的设备备、设施施和停放放车辆的的安全，保保证车场场(库)内整齐齐有序.2. 范范围 适用于于城市广广场停车车库（场场）的管管理.3. 职职责3.1车车库保安安员负责责指挥车车场(库库)内的的车辆整整齐停放放、存放放、监护护和进出出记录.3.2警警卫班长长负责车车库管理理及保安安员工作作
44、.4. 程程序4.1停停车库管管理4.1.1停车车库出入入口设保保安岗，工工作时间间为6:0024:00，其其余时间间由夜班班保安员员负责.4.1.2 公公寓内所所有住户户的机动动车辆要要在安保保部登记记备案.4.1.3安保保部提供供停车证证，验证证放行.4.2 停车管管理4.2.1 当当有车辆辆驶入地地下车库库时，应应迅速指指引车辆辆慢行，对对号停放放的车位位上，无无停车证证的车辆辆不允许许进入车车库.4.2.2提醒醒司机关关锁好车车门、窗窗，并将将车内贵贵重物品品随身带带走.4.2.3 每每隔半小小时或临临时详细细检查车车辆的车车况，发发现漏水水、漏油油、未关关好车门门、窗、未未上锁等等现
45、象及及时处理理并通知知车主，并并在停停车库值值班记录录上做做好记录录.4.2.4发现现无关人人员或可可疑人员员到车库库要及时时令其离离开，若若有紧急急情况按按突发发事件处处理程序序处理理.4.2.5严密密注视车车辆情况况和驾驶驶员的行行为，若若遇醉酒酒驾车者者应劝阻阻，并报报告班长长及时处处理，避避免交通通意外事事故发生生.4.2.6禁止止司机(车主)用消防防水源洗洗车，经经劝阻不不听者按按有关规规定处理理.4.2.7车辆辆出库，当当有车辆辆出库时时应仔细细核停车车证，若若对出库库车辆和和驾驶员员有疑问问时，应应立即到到车挡面面前向司司机敬礼礼，有礼礼貌地盘盘问，若若是车主主的亲友友(和车车主联系系认可)并有驾驾驶证应应放行，若若盘问时时发现有有问题，应应立即扣扣留车辆辆，并及及时通知知班长和和巡逻保保安，机机警地做做好应急急准备，以以防不法法分子盗盗车行凶凶.4.3 地面停停车场管管理4.3.1对申申请使用用地面停停车场的的住户，凭凭财务部部收费凭凭据办理理停车证证.4.3.2认真真指挥车车辆出入入停车场场.4.3.3定时时巡检地地面车辆辆情况，发发现门、窗窗未关好好，有漏漏油、漏漏水，刮刮蹭现象象应及时时通知车车主，并