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1、房地产估价师考试试题及答案5辑房地产估价师考试试题及答案5辑 第1辑从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。（）答案：对解析：本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为( )元每平米。A.3473B.4365C.4500D.4635正确答案：A在现实中，不会出现同地段的期房价格比现房价格高
2、的现象。（）答案：错解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在现实中，通常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质、付款方式不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。 教育费附加是随增值税、消费税和财产税附征并专门用于教育的一种特别目的税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：用益物权包括( )。A、 承包经营权B、 建设用地使用权C、 债权D、 典权E 所有权答案：A,B,D解析：知识点 用益物权抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法
3、拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（）万元。A.70 B.60 C.40 D.30答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。房地产估价师考试试题及答案5辑 第2辑建筑物净收益（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价 B.建筑物价值 C.土地价格 D.
4、房地产价格答案：B解析： 本题考查的是收益法总结。建筑物净收益建筑物价值建筑物资本化率。国家因建设高速公路的需要，现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。若李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时，房地产估价机构应该怎么处理若李某对估价结果有异议时，应如何处理答案：解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。（1）房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地
5、产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。（2）被征收人对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价。申请复核估价的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。房地产广告应遵循的原则不包括（）。A.真实 B.信用 C.合法 D.准确答案：B解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A.重置价格B.租赁
6、价格C.评估价格D.市场价格答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为( )。A.28.60% B.35.00% C.40.00% D.50.00%答案：C解析：资产负债表及损益表均属月报、年报。（）答案：对解析：本题考查的是会计报表的种类。资产负债表及损益表均属月报、季报。年报包括全部会计报表。房地产估价师考试试题及答案5辑 第3辑根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费
7、的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分解法D、工料测量法E、指数调整法答案：A,D,E解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的时候采用的方法。下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是（）。A、城市或区域产业结构与布局B、人口数量结构C、土地资源状况D、建筑技术进步答案：A解析：考点:房地产市场的运行环境。选项B是社会环境因素，选项C是资源环境因素，选项D是技术环境因素。经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或
8、区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析：运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A时点指标B相对指标C时期指标D平均指标正确答案：A在建工
9、程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。A、同质偏好市场B、分散偏好市场C、个别偏好市场D、集群偏好市场E、集中偏好市场答案：A,B,D解析：考点:市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。房地产估价师考试试题及答案5辑 第4辑某县下辖的H
10、镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。该街区的房屋征收主体为（）。A、县房屋征收办公室 B、镇人民政府 C、县人民政府 D、县国土资源管理局答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。 房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的过程。A房地产开发B获得土地后到全部工程竣工C从工程开工到工
11、程竣工验收D从工程开工到项目租售完毕正确答案：C房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A成交价格B账面价格C正常价格D期望价格答案：C解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量上期存量+报告期新竣工量( )。A、 报告期灭失量B、 最低销售量C、 工程量D、 盈亏平衡点量答案：A解析：根据存量的概念和表
12、达公式。房地产估价中的价值，一般是指（）。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值答案：B解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。 （ ）导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A土地出让制度B土地转让制度C房地产登记制度D土地储备制度正确答案：AA我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。房地产估价师考试试题及答案5辑 第5辑 招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。 （ ）此题为判断题(对，错
13、)。正确答案：基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）答案：对解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材P384。下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是（）。A.房地产业与建筑业是既合作又竞争的关系 B.建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方 C.建筑业是策划者.组织者和发包单位；房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务 D.房地产业是策划者.组织者和发包单位；建筑业是承包
14、单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务答案：D解析： 本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是策划者、组织者和发包单位；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法答案：B解析：本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。代理所产生的法律后果直接由( )承担。A.代理人 B.被代理人 C.相对人 D.代理人与被代理协商答案：B解析：代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。代他人为法律行为的人为代理人；“他人”为被代理人，法律上又称为“本人”；第三人又称“相对人”。例如，甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公司是代理人，丙公司是第三人。拍卖人应当于拍卖日（）日前发布拍卖公告。A.5 B.7 C.14 D.21答案：B解析：本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。