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1、房地产估价师考试真题精选及答案6卷房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第1卷甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成
2、本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A.0.03 B.0.83 C.0.85 D.1.25答案：D解析：本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。2500020000=1.25。 中华人民共和国城乡规划法规定，一切建设项目都需要申请选址意见书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是（）。A、产品是否具有差别性B、市场信息是否完全C、资源流动是否存在障碍D、生产者和消费者数量的多少答案：A解析： 本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别
3、。(2022真题) 职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。出境定居的可以提取住房公积金。参见教材P10。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项
4、目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A、该市人民政府土地管理部门 B、该区人民政府土地管理部门 C、该区人民政府 D、该市人民政府答案：A解析：城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元m2，预计一年后涨至10500元m2，每年末租赁净收益为40000元套。年折现率为12，年贷款利率为7，期房风险补偿为现房价格的3，该期房
5、目前的市场价格为（）万元。A93.26B93.43C98.11D98.28答案：B解析：期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。根据题意得：（万元）房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第2卷在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。（）答案：对解析：本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。下列关于建设工程招标的表述中，错误的是（ ）。A.全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标B.使用外国政府援助资金的项目必须招标C.必须进行招标的项目，应由本地区、相关部门或相关组织参加投标活动
6、D.工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级答案：C解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。参见教材P71。#转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的( )以上。A.25 B.30C.35 D.50答案：A解析：城市房地产管理法规定，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一
7、定开发规模后才允许转让：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。李某自用的地下工业厂房，应税房屋原价为100 万元，2022 年应缴纳房产税最多为( )元。A.4200B.5040C.5400D.6480答案：D解析：自用的地下建筑中，工业用途房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值1-(1030)1.2。2022 年应缴纳房产税最多=10060%(1-10)1.2=6480 元。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变
8、为经营性用房。（）答案：对解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。下列建设用地使用权取得途径中，属于房地产转让方式的有（）。A.买卖 B.行政划拨 C.赠与 D.土地租赁 E.国家出让答案：A,C解析：本题考查的是国有土地。取得建设用地使用权的途径有：通过行政划拨方式取得、通过国家出让方式取得、通过房地产转让方式取得、通过土地或房地产租赁方式取得。其中买卖、赠与或者其他合法方式属于房地产转让取得方式。房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第3卷 在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
9、根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（ ）万元。A1504B1404C1304D1204正确答案：B1200(40%+30%+20%+10%+9%+8%)1404(万元) 房地产赠与属于双务行为，受让人也需承担一定义务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（）答案：对解析：本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同
10、级别的区位，所以不能作为可比实例。 预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的（ ）。A时间类参数B融资相关参数C收益相关指标D评价标准类指标正确答案：BB经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通 常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。
11、(3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。 廉租住崩保障资金的来源有（ )A.财政预算资金B.房屋维修资会C.土地出让净收益D.住房公积金增值收益E.廉租住房预售资金正确答案：ACD 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第4卷 不同时点的现金流量，无法直接比较。 （ ）正确答案：由于存在资金的时间价值，可以通过一系列的换算，将不同时点的价
12、值换算到同一时点，从而使不同时点的现金流量可以直接比较。 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（） 元/m2。A.22909.12 B.23264.06 C.23441.35 D.23086.69答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：12080/（110%）0.540/（110%）/10023264
13、.06（元/m2）。 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。A注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C至少有两名注册房地产估价师签名D法定代表人或执行合伙人必须签名E房地产估价机构必须加盖公章答案：A,B,C,E解析：关于房地产估价报告签名、盖章的说法有：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章，并注明致函日期
14、。该致函日期即为估价报告出具日期。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。该声明对签名的注册房地产估价师也是一种警示。在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师承担。租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房地产估价师
15、考试真题精选及答案6卷 第5卷下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率 B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等 D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小 E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大答案：B,C,E解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。 （ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A国家强制性B主体的特定性C目的的利他性D标的的非自有
16、性正确答案：D强制拍卖的特点有：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。其中，标的的非自有性指在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有的财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。 通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（ ）元/。A5362B5374C5532D5702正确答案：C建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸
17、缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D不影响估价结果的公正性E不影响估价报告的用途正确答案：ABC答案 ABC不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选
18、用的估价方法也可能不同。下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有( )。A.投资额为15 万元的工厂厕所B.建筑面积为280 的学校洗浴房C.投资额为20 万元的医院自行车库D.建筑面积为290 的小区物业管理用房E.建筑面积为1000 的博物馆库房答案：A,B,C,D解析：工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第6卷某市2022年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2022年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2022年办公楼的平均
19、建设周期为（ ）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86答案：C解析：房地产市场指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43。 拆迁估价的目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：三级资质房地产估价机构可以从事企业清算涉及的房地产估价业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。房地产投资项目盈亏平衡分析中
20、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是对应项目达到目标收益率的分析，而保本点分析是对应项目利润为零时的分析。 在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。（）答案：对解析：在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。