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1、驻场人员员培训一、 项目说辞辞1. 项目基础础信息（答答客问）2. 项目特色色3. 市场情况况说明4. 针对不同同业态商商户的说说辞二、 工作流程程1. 内部汇报报及审批批流程2. 与开发商商汇报流流程3. 招商流程程4. 商户入住住流程三、 日报格式式四、 附件1. 商铺租赁赁意向申申请表2. 租赁意向向书模板板一、 项目说辞辞1. 项目基础础信息1.1 项目开发发商本项目的的开发商商是烟台台天府房房地产开开发有限限公司，作作为烟台台知名的的房地产产开发商商，其在在全省内内具有较较高的知知名度，在在烟台福福山区成成功运作作的项目目有富豪豪花园、富豪青青年国际际、富豪豪新天地地、富豪豪西苑、富
2、豪221世纪纪等知名名的住宅宅项目，在在区域内内拥有较较为良好好的口碑碑。1.2 总建筑面面积多少少？各楼楼层建筑筑面积（BB1-FF4）？总建筑面面积5338522B1：996177（不不含停车车场）F1：1123772F2：1134445F3：1135663F4：4488221.3 项目建筑筑结构？框架结构构1.4 各楼层层层高，净净高？柱柱距？B1FF4：各各层层高高均为44.5米米，F44局部调调高5.5米，根根据管道道管线安安装，各各层净高高2.883.22米不等等。1.5 主要出入入口设置置位置在在哪？项目主要要入口设设在项目目中部临临近天府府街的一一侧，另另外，本本项目的的北侧餐
3、餐饮区域域设有一一至两个个次主入入口，方方便小区区内部的的消费者者能够到到达本项项目，另另外，名名流台球球位置的的一层设设有一出出入口。1.6 楼板承重重多少？300kkg1.7 项目共设设置了多多少停车车位，地地上及地地下？出出入口位位置在哪哪？地下停车车位位于于B1层层，约有有1200个，地地上停车车位位于于项目南南侧通道道处，约约有1220，停停车位总总数约有有2500。地下下停车场场得位置置位于项项目东西西两侧。1.8 项目电梯梯设置数数量及位位置？一层三架架扶梯（不不包含沃沃尔玛）、二层五五架扶梯梯，两组组步行梯梯，两架架观光梯梯、三层层六架扶扶梯、两两组步行行梯、两两架观光光梯、四
4、四层两架架扶梯，两两架观光光梯。1.9 采暖制冷冷方式，设设备放置置位置制冷采用用溴化锂锂机组，采采用天燃燃气制暖暖，中央央空调集集中采暖暖制冷，各各铺位隔隔断不做做到顶。1.10 餐饮条件件是否具具备（排排油排烟烟/上下下水/燃燃气）一层可用用燃气管管，没有有燃气管管道。排排油、排排烟、上上下水目目前不满满足条件件，但后后期可进进行工程程改造，项项目不再再单独设设置外部部大隔油油池，餐餐饮商户户自己装装隔油池池。1.11 广告位设设置在哪哪？如何何使用？项目南侧侧沿街面面东西侧侧各有117块广广告位，其其中西侧侧目前为为沃尔玛玛使用，日日后除其其南侧出出入口顶顶部广告告位保留留外，其其他广告
5、告位均可可收回各各其他商商户使用用。东侧侧广告位位目前已已有部分分出租给给街对面面的小商商户，将将逐步取取回，另另有部分分将作为为项目次次主力商商户使用用。1.12 与原先相相比，工工程改造造涉及哪哪些？（主主要针对对老商户户）首先是步步行梯的的变化，为为使得消消费者更更方便的的到达各各楼层，我我们在原原有的建建筑基础础上增加加了每层层两组的的步行梯梯。其次次在挑空空方面，在在各层加加设了部部分平台台，使得得南北向向的人流流动线能能够通过过平台进进行联通通。第三三，在商商铺划分分方面，根根据本次次所规划划的业态态情况对对商铺进进行了重重新分割割。第四四，在餐餐饮条件件方面，对对于一层层的餐饮饮
6、部分商商铺的餐餐饮所需需的排油油、排烟烟等工程程条件都都进行的的增加。2. 项目招商商卖点说说明具有众多多大型主主力店的的带动优优势本项目的的一大优优势之一一是具有有沃尔玛玛超市、苏宁电电器、电电影院、KTVV等多个个大型主主力店的的共同进进驻，这这些大型型主力店店对于其其他中小小型的商商户具有有极大的的吸引作作用，能能够凭借借其号召召力和影影响力带带领一系系列与其其业态具具有相关关联的商商户进驻驻本项目目。业态定位位具备发发展成优优质购物物中心的的潜质本项目的的业态中中包含餐餐饮、休休闲娱乐乐、儿童童主题、服装服服饰、电电器、超超市等多多种业态态的组合合，旨在在打造一一个为消消费者提提供吃、
7、喝、玩玩、乐为为一体的的综合性性购物中中心项目目。具有众多多知名品品牌已进进驻目前，本本项目已已签约的的品牌商商户有：全球知知名综合合性超市市沃尔玛玛、全国国连锁性性知名电电器专卖卖店苏宁宁电器、中央六六套直属属影院华华诚影院院、星光光大道KKTV、知名儿儿童游乐乐品牌淘淘气堡等等。3. 市场调研研分析说说明市场概况况烟台是一一个海滨滨城市，下下设的112个县县市区就就有111个临海海，海洋洋渔业自自然丰富富。烟台台现有三三大港区区：蓬莱莱港区、西港区区、芝罘罘港区。福山区区位于烟烟台城区区西部，东东邻芝罘罘区、莱莱山区；北接开开发区，并并与之共共同形成成以机械械加工、电子、信息产产业为主主导
8、的西西部产业业中心，同同时也是是烟台市市最适宜宜居住的的后花园园。福山山区划范范围北起起同三高高速，南南至门楼楼水库，总总用地约约65平平方公里里，其中中可建设设用地约约43平平方公里里。规划划人口规规模约330万。芝罘区为为目前烟烟台商业业最为发发达的地地区，聚聚集着以以振华商商厦为首首的集中中式商业业，莱山山区因为为政府搬搬迁，目目前也相相对发达达。振华集团团商业分分布 振华商厦厦位于烟台台市芝罘罘区西大大街8号号，19996年营营业。与汽车车站、火火车站、货运站站三站毗毗邻，交交通便利利。商厦厦建筑面面积6万万平米，地地下一层层，地上上八层。 振华购物物中心位于烟台台市芝罘罘区南大大街7
9、88号。于于20003年110月11日开业业。20011年年振华购购物中心心与相毗毗邻的银银都财富富大厦连连廊相接接，经营营面积增增至9万万平米，成成为集购购物、餐餐饮、健健身、影影视、娱娱乐于一一体的消消费中心心。 振华国际际广场振华国际际广场位位于芝罘罘区南大大街1880号，大海阳阳路与海海港路汇汇聚处，毗毗邻南大大街及烟烟台港，于于20009年99月122日开业业。总建建筑面积积4.33万平方方米，分分为四层层，负一一层为量量贩超市市，地上上一层为为百货和和鞋帽商商场，主主要经营营化妆品品、珠宝宝、首饰饰、箱包包、男鞋鞋、女鞋鞋、休闲闲鞋、帽帽子，二层为为女装商商场，三楼是是男装和和运动
10、休休闲商场场。 振华幸福福广场位于烟台台市芝罘罘区幸福福中路117号，20004年112月118日开开业，总总建筑面面积4万万平米，为幸福区唯一的精品百货店。 福山振华华商厦位于烟台台福山区区城里街街1477号，220088年122月122日开业业迎宾，总总建筑面面积35万平平方米，地地下一层层，地上上七层，地下一一层至七七层为精精品百货货店，经经营面积积2万平平方米 开发区振振华商厦厦位于拥有有众多大大型中外外合资企企业的烟烟台经济济技术开开发区，地地处长江江路商业业中心华华新国际际大厦，于于20006年11月8日日开业，营营业面积积2.33万余平平方米，商商厦共计计六层，地地下一层层量贩超
11、超市；一一层经营营百货、鞋帽；二层经经营精品品女装；三层男男装、羊羊绒羊毛毛；四层层经营青青春运动动、床品品、内衣衣、儿童童用品；五层数数码广场场经营家家电。项目区域域人口 本案周边边主要住住宅项目目共122个，总总体量达达到了2239万万平米。 根据国家家统计局局数据显显示，220111年烟台台市人均均居住面面积达到到29.38平平米。 按照此比比例计算算，目前前本案周周边人口口大致有有8.1134万万人。 加之本案案的住宅宅项目有有自带客客群5万万人左右右。 项目周边边工厂、医院、学校等等物业带带来的流流动性消消费力，项项目周边边固定消消费群力力可达113万人人左右 电影院市市场情况况说明
12、名称体量座位数新世纪影影院1店店30000多平方方米10个专专业放映映厅，含含2个33D影厅厅，共计计座位113000多个新世纪影影院2店店15000平方米米6个专业业放映厅厅，总坐坐席近7700个个。世贸时尚尚欢乐影影厅个豪华专专业影厅厅、2个个多功能能影厅及及一个专专业4DD厅，共共计座位位12000个。东方电影影城1店店10000个座位位的大型型放映厅厅，2个高标标准现代代化电影影放映厅厅，4个豪华华自选厅厅，总坐坐席12200余余，营业业面积335000平米东方电影影城2店店5个厅，共共可容纳纳5888人大光明电电影城2个标准准的数字字电影厅厅及166个豪华华自选包包厢，总总座席数数为
13、3550座东方电影影城1店店50000多平米米金字塔33D影院院5个厅，一一百余个个坐席目前烟台台影院多多集中于于芝罘区区，福山山区目前前仅有振振华商厦厦1家影影院且档档次较低低，而根根据市场场调研，区区域消费费者对于于影院类类业态有有需求， KTV现现有市场场情况目前在福福山区范范围内,项目周周边共有有3个较较具规模模的KTTV，分分别为快快乐驿站站KTVV，距本本项目约约1.99公里；舜昊KKTV，距距本项目目约1.4公里里；好时时光KTTV，距距本项目目2.77公里，具具体位置置如上图图所示。区域市市场对KKTV较较为认可可，本项项目具备备发展KKTV的的市场条条件。好时光为为目前区区域
14、内品品牌形象象较优的的KTVV，为省省级连锁锁品牌。舜昊为为目前经经营效果果较好的的KTVV，但其其经营内内容复杂杂，非单单纯经营营KTVV业务，不不具备较较好的品品牌形象象。快乐乐驿站相相较于另另外两家家，硬件件设施及及经营效效果较差差，不在在本项目目考虑的的品牌范范围内。区域KTTV平均均租金预预估根据商户户摸底，目目前福山山区及开开发区KKTV的的市场平平均租金金多集中中在0.40.66元/天。目前洽谈谈商户概概况及可可承受租租金预估估针对后期期三层KKTV大大客户谈谈判时，开开发商提提供之前前已洽谈谈过的商商户星光大大道KTTV，但但是我方方在与其其沟通的的同时，也也找了两两个备选选的
15、KTTV商户户，一个个是幸福福时光KKTV，一一个是好好时光KKTV。通过初初次的接接触，好好时光和和星光大大道租赁赁意向较较强。经经过几次次现场的的实地考考察和周周边的情情况了解解，星光光大道及及好时光光双方都都给出了了具体租租赁条件件。星光大道道：l 起始租金金0.33元/天天/平米米，均价价可以承承受到00.6元元/天/平米l 租赁期：15年年l 租赁面积积：32775平米米l 包 房 数：660个 l 针对人群群：大众众及政府府企事业业人员好 时 光：l 起始租金金0.44元/天天/平米米，均价价可以承承受到00.6元元/天/平米l 租赁期：15年年l 租赁面积积：15000平米米l
16、包 房 数：330个 l 针对人群群：大众众人员比 较：l 好时光目目前在福福山只有有一家店店，经营营面积110000平米，经经营状况况较为一一般l 星光大道道租赁面面积在福福山区量量贩式KKTV里里是最大大的，完完全可以以和开发发区一些些经营状状况比较较好的KKTV去去抗衡（幸幸福时光光、钻石石钱柜等等），后后期装修修档次在在福山也也是最高高的，针针对人群群也比较较广泛，具具有较强强的聚客客能力和和竞争力力经测算，两两家商户户在租赁赁期内可可接受的的平均租租金为00.6元元/天，较较符合项项目整体体租金定定位，因因星光大大道可承承租面积积较大，吻吻合我司司目前的的铺位划划分，因因此在起起始租
17、金金上给予予了一定定优惠。4. 针对不同同业态的的说辞 服装业态态您好，我我们是富富豪国际际购物中中心的招招商人员员，我们们项目位位于福山山区天府府街，项项目整体体定位是是一站式式的购物物中心，囊囊括服装装、餐饮饮、休闲闲娱乐、生活配配套等多多种业态态。目前前主力店店沃尔玛玛已经开开业，经经营状况况良好。已签约约的次主主力店包包括华诚诚影院、星光大大道KTTV、苏苏宁电器器等等。我们在在二层集集中规划划了服装装业态，其其中女装装规划有有二十余余家店铺铺，以少少淑类女女装为主主，店铺铺划分在在50-1000之间间，位于于2层西西北侧，通通达性好好。目前前红袖、太平鸟鸟、秋水水伊人等等品牌服服装均
18、有有意向进进驻。您您的品牌牌档次及及定位均均比较符符合我们们项目的的规划要要求，而而且经营营状况非非常好，是是否考虑虑在我们们项目内内再开一一家？如如果不愿愿意自己己经营的的话，是是否可以以放加盟盟权？如为自有有品牌商商户，可可询问是是否愿意意代理或或加盟比比自身目目前经营营品牌稍稍好的品品牌。项目2层层西侧为为儿童教教育娱乐乐业态，目目标商户户为淘气气堡、红红黄蓝、阶梯英英语等知知名品牌牌，紧邻邻其周边边均规划划为童装装童品业业态，可可达三十十余家商商户，具具有聚集集效应，未未来将形形成福山山区全新新的儿童童天地。 餐饮业态态项目基本本情况介介绍一致致，我们们项目在在首层及及顶层均均规划有有
19、餐饮业业态，其其中首层层以中西西式快餐餐及烘焙焙类餐饮饮为主，顶顶层为大大面积主主题餐厅厅。首层层餐饮商商铺紧邻邻富豪国国际小区区，可见见性较高高，目前前已签约约的商户户包括国国际快餐餐连锁品品牌肯德德基及升升级连锁锁品牌蓝蓝白快餐餐，还余余5个铺铺位，面面积多集集中于1150左右，非非常适合合您这个个品牌进进驻。 生活配套套项目基本本情况介介绍一致致，本项项目生活活配套业业态集中中于1层层，均靠靠近主力力店沃尔尔玛的出出入口，人人流量大大，展示示效果好好，可以以有效的的借助沃沃尔玛的的日常消消费人群群。无论论是鲜花花礼品、茶叶、洗衣、美容美美发等均均适合这这里的消消费需求求，且紧紧邻小区区南
20、门，生生活人流流不断，能能够有效效的保证证经营效效果。二、 工作流程程工作内容容的内部部汇报及及审批程程序策划驻场场负责人人制定上交交给营销销中心总总经理处处批复复后按照照批复方方案向招招商人员员下达工工作任务务招商商团队执执行/策策划人员员跟进并并了解收集集阶段性性反馈信信息上交营营销中心心总经理理批复复后按照照批复方方案继续续执行。给开发商商汇报程程序策划驻场场负责人人制定上交交给营销销中心总总经理批复复后按批批复方案案上交开开发商将开开发商反反馈的信信息汇总总上交交营销中中心总经经理调整策策略或方方向（如如有）按照照调整后后方案继继续执行行（如有有）招商流程程来电登记表、客户来访登记表、
21、商户跟进档案电话拜访客户、扫街、现场接待客户，填写商户详细资料表招商人员与甲方做好客户确认，签订客户确认书，约访意向商户来实地考察招商人员筛选意向客户，并进行分类记录，划分商户等级现场接待客户由招商人员直接带领实地考察，商谈租赁条款。根据客户反馈信息，将客户分类，按照制定级别进行后期工作追访C、E类客户，招商人员与招商经理汇报商户反馈意见，商讨能否给予解决商户问题招商人员约访B类商户到现场实地考察，介绍项目情况和租赁条款招商人员与A类客户商谈租赁条款，确定具体铺位，上报公司审批商户等级可分为5类：A：来过项目，对项目很有意向，可以继续往下谈B:有开店计划，可以来实地考察C:有开店计划，但还需考
22、虑D:没有开店计划E:有开店计划，但对本项目不感兴趣招商人员协助商户签订租赁意向合同，并向开发商财务人员缴纳一个月定金，财务出示定金收据商户认可，进入A类商谈流程招商人员协助商户、业主签订租赁合同，定金转为押金能解决商户问题，进入A类客户商谈流程，不能解决，后期继续追访商谈商户向开发商提供装修方案如果不认可，招商人员根据客户反馈信息确定级别，后期追访开发商审核装修方案后，与商户签订装修安全责任书，安排商户进场装修商户进场装修，甲方保证现场的水、电等，使商户能顺利装修装修完毕，商户备货进行试营业统一正式营业商家入驻驻流程租赁合同签署完毕商户领取装修施工规范管理规定、平面配置图，制定装修方案商户装
23、修方案报批，提供装修图纸（含柜位配置图、电路图、施工图、效果图等）装修方案未通过审核，重新设计，修改方案装修方案审核通过，办理施工证，交纳施工押金，进场施工施工完毕，验收合格，办理装修验收合格证商家上货，办理进、出门证，领取POP、价签等领取经营管理规定，准备开业营业三、 日报格式式21世纪纪商业地地产营销销中心烟烟台富豪豪国际项项目招商商日报表表20111年 * 月月 * 日 星期 * 一、 商户积累累及跟进进情况当日工作作计划内容计划电话话量/约约见/扫扫街收集集信息量量完成电话话量总计初次接触触追访来电/来来访数量*比例*说明：招招商同事事根据当当日计划划工作与与实际完完成工作作量进行行
24、填写，如如因特殊殊情况没没有完成成计划工工作量，需需写明原原因。详细内容容（详见见商户跟跟进档案案）编号商户名称称业态品类联系方式式商户来源源是否已进进驻烟台台已开店数数量（烟烟台）店面形象象/loogo品牌情况况代理/加加盟有无意向向进驻（无无意向原原因）意向租金金承租面积积跟进情况况（时间间、谈判判内容）跟进人说明：具具体的商商户跟进进工作可可分为上上门客户户的接待待，电话话追访，出出门调访访等形式式，均可可体现在在上表内内，招商商同事根根据当日日跟进情情况填写写后，由由策划案案场人员员统一归归总，方方便日后后的数据据分析与与重点跟跟进。在在接待或或扫街过过程中所所遇的问问题均可可列在本本
25、节，作作为调整整招商计计划与定定位的依依据。二、 重点约见见访谈的的客户及及反馈情情况总结结说明：招招商同事事需在本本部分体体现当日日重点约约见的商商户（如如主力店店或品牌牌商户）的的反馈情情况或所所遇问题题以及相相应的解解决措施施。如有有需与公公司确认认或甲方方确认的的事宜请请重点标标明，由由策划案案场人员员形成文文字性文文件向公公司或甲甲方汇报报沟通。三、 与甲方沟沟通的事事宜与反反馈情况况总结说明：本本部分内内容需体体现与甲甲方日常常沟通的的各项事事宜及沟沟通成果果，如有有需上报报公司决决策的事事宜可有有策划案案场人员员形成文文字性文文件向公公司领导导汇报。四、 其他工作作五、 明日工作
26、作计划说明：根根据当日日的工作作成果与与需重点点跟进的的问题对对明日工工作作出出计划。四、 附件1. 附件1项目 编号号 商铺租赁赁协议申申请表公司名称称品牌协议签署署人业态品牌评分分租赁面积积店号商务条款款租金有效租期期租赁期限限(不含含装修期期)装修免租租期营业免租租期物业管理理费市场推广广费押金付款方式式其他条款款客户描述述各负责人人签名批注招商跟进进人小组负责责人策划中心心项目负负责人营销中心心总经理理事业部总总经理*后附平平面图2. 附件2物业租赁赁意向书书模板出租方： 烟台台市天府府威格斯斯商业经经营管理理有限公公司 承租方：物业地址址： 烟烟台市福福山区天天府街119号富富豪国际
27、际购物中中心 层层 威威格斯商商铺 物业用途途：该物物业只供供 商业业 使用用。使用面积积：平方方米。租赁期限限：自 20111 年年月日起至至年月日止，为为期年。租金：元元/天/平米，即即每年元元。递增：时间（年年） 租租金（元元/天/平米） 年租租金（元元） 11 22 33 44 55 押金：共共 1 个月租租金，合合计元。付费方式式：每支支付一次次。物业管理理费：每每月管理理费用为为 3 元/平平米，合合计元/月。免租期：天，自自年月日起至至年月日止。意向订金金：承租租方向出出租方缴缴付租赁赁意向订订金元。本意向书书一式三三份，出出租方、承租方方、中介介方各执执一份，并并同时约约定在签签署此意意向书天天内签署署正式租租赁合同同。租赁赁订金将将在签署署正式合合同并收收到押金金和租金金后退还还于承租租方（或或将订金金抵充押押金及租租金）。在签署署意向书书期间，如如承租方方违约则则没收订订金，如如出租方方违约则则加倍返返还订金金。出租方: （签签章）授权代表表： 日期： 年 月 日日承租方: （签签章）授权代表表： 日期： 年 月 日日中介方: （签签章）授权代表表： 日期： 年 月 日日