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1、第三节 房地地产规划划-建建设用地地规划管管理一、建设设用地规规划管理理的概念念建设用规规划管理理，是指指城乡规规划主管管部门根根据城乡乡规划及及其有关关法律法法规对于于在城市市、镇规规划区内内建设项项目用地地提供规规划条件件，确定定建设用用地定点点位置、面面积、范范围、审审核建设设工程总总平面，核核发建设设用地规规划许可可证等进进行各项项行政管管理并依依法实施施行政许许可工作作的总称称。 根据城城乡规划划法第第三十七七条和第第三十八八条的规规定，建建设用地地规划管管理分为为以划拨拨方式提提供国有有土地使使用权的的建设项项目用地地和以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的建设设项目用用地两种种
2、情况区区别对待待的规划划管理内内容、方方式和程程序，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门依用地地申请进进行规划划审核，核核发建设设用地规规划许可可证。 建设用用地规划划管理中中所称的的建设用用地是指指当前建建设的建建设用地地，即建建设项目目获得国国有土地地使用权权后向城城乡规划划主管部部门申请请规划许许可的建建设用地地，与城城乡规划划法第第四十二二条规定定中所称称的建设设用地不不是一个个概念。第第四十二二条规定定：“城乡规规划主管管部门不不得在城城乡规划划确定的的建设用用地范围围以外做做出规划划许可。”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地。当前建设项目的建设用地应当在该建设用地
3、范围以内进行选择定点。二、建设设用地规规划管理理的任务务建设用地地规划管管理主要要任务是是： 1有有效控制制各项建建设合理理使用规规划区内内的土地地，保障障规划实实施 2节节约建设设用地，保保护耕地地，促进进城乡统统筹和协协调发展展 3综综合协调调各方面面关系，提提高建设设用地的的经济、社社会与环环境的综综合效益益 4依依法调整整规划中中存在的的问题，不不断完善善和深化化城乡规规划三、建设设用地规规划管理理的审核核内容建设用地地规划管管理应当当遵循城城乡规划划法第第三十七七条、第第三十八八条、第第三十九九条和第第四十二二条、第第四十三三条的有有关规定定。根据据法律规规定，划划分为以以划拨方方式
4、提供供国有土土地使用用权的建建设项目目与以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的建设设项目分分别对待待的审核核内容。 1划划拨用地地审核内内容 对于划划拨用地地的规划划审核内内容，主主要为： (1)审核建建设用地地申请条条件。经经国家规规定由有有关部门门批准、核核准、备备案的建建设项目目，建设设单位应应持申请请建设用用地规划划许可证证的各种种文件、资资料、图图纸，包包括批准准、核准准、备案案文件，建建设项目目选址意意见书、建建设工程程总平面面设计方方案，填填写建设设用地申申请表，向向城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门提出用用地申请请，城乡乡规划主主管部门门应首先先审查各各种文件件、资料
5、料、图纸纸、表格格是否完完备，是是否符合合申请建建设用地地规划许许可证的的应有条条件和要要求。 (2)提供规规划条件件。城乡乡规划主主管部门门受理建建设用地地申请后后，应依依据控制制性详细细规划对对建设用用地提出出规划条条件，包包括土地地使用规规划性质质、土地地使用强强度(包包括建筑筑密度、建建筑高度度、容积积率等)、基地地的主要要出入口口、绿地地比例以以及紫线线、蓝线线、绿线线、黄线线的界限限等，以以供建设设单位调调整、修修改和确确定建设设工程总总平面没没计方案案。 (3)审核建建设工程程总平面面。依据据控制性性详细规规划所提提供的规规划条件件，审核核建设工工程总平平面，确确定建设设用范围围
6、、面积积等，以以便核发发建设用用地规划划许可证证。根据据城乡乡规划法法第三三十七条条的规定定：“建设单单位在取取得建设设用地规规划许可可证后，方方可向县县级以上上地方人人民政府府土地主主管部门门申请用用地，经经县级以以上人民民政府审审批后，由由土地主主管部门门划拨土土地。” 2出出让地块块审核内内容 对于出出让地块块的规划划审核内内容，主主要为： (1)提供规规划条件件。在国国有土地地使用权权出让前前，城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，对对出让地地块的位位置、面面积、使使用性质质、开发发强度、基基础设施施、公共共设施的的配置原原则等相相关控制制指标和和要求，提提出规划划条件，
7、作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。城城乡规划划法第第三十九九条规定定：“规划条条件未纳纳入国有有土地使使用权出出让合同同的，该该国有土土地使用用权出让让合同无无效。” (2)审核建建设用地地申请条条件。签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门申请领领取建设设用地规规划许可可证。城城乡规划划主管部部门应审审查其各各种条件件、资料料、图纸纸等是否否完备，是是否符合合申请建建设用地地规划许许可证的的应有条条件和要要求。同同时，对对国有土土地使用用
8、权出让让合同中中规定的的规划条条件进行行核验，是是否符合合城乡规规划主管管部门在在地块出出让前所所提供的的规划条条件。 (3)审核建建设工程程总平面面。根据据经核验验确认的的国有土土地使用用权出让让合同中中所附的的规划条条件，审审核建设设用地的的位置、面面积及建建设工程程总平面面图，确确定建设设用地范范围，以以便核发发建设用用地规划划许可证证。建设设单位在在取得建建设用地地规划许许可证之之后，方方可向有有关部门门申请办办理土地地权属证证明。城城乡规划划法第第三十九九条规定定：“对未取取得建设设用地规规划许可可证的建建设单位位批准用用地的，由由县级以以上人民民政府撤撤销有关关批准文文件。”四、建
9、设设用地规规划管理理的行政政主体根据城城乡规划划法第第三十七七条和第第三十八八条的规规定，建建设用地地规划管管理的行行政主体体是城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门。市市、县城城乡规划划主管部部门建设设用地规规划管理理中的主主要职责责为： 1提提供规划划条件 市、县县城乡规规划主管管部门应应在国有有土地使使用权出出让前，依依据城市市、镇总总体规划划和控制制性详细细规划，结结合该用用地所处处环境的的客观条条件要求求及有关关部门的的意见，经经过法定定程序，提提出出让让地块的的位置，使使用性质质、开发发强度等等规划条条件。对对于以划划拨方式式提供国国有土地地使用权权的建设设用地，在在受理建建设
10、用地地规划许许可申请请后，也也应提出出规划条条件。 2受受理建设设用地申申请 当划拨拨用地的的建设项项目经有有关部门门批准、核核准、备备案后；当出让让地块的的建设项项目签订订国有土土地使用用权出让让合同后后，市、县县城乡规规划主管管部门核核查建设设单位报报送的有有关各种种文件、资资料、图图纸及其其建设用用地申请请表等，决决定是否否受理建建设用地地规划许许可的申申请。 3审审核建设设用地项项目 受理建建设用地地规划许许可的申申请后，市市、县城城乡规划划主管部部门应依依法在一一定的时时间内经经过建设设用地规规划管理理审查程程序和工工作制度度，对建建设用地地项目的的申请及及有关事事项、条条件、内内容
11、等进进行规划划审核，提提出规划划审核结结论。 4核核发建设设用地规规划许可可证 市、县县城乡规规划主管管部门对对建设用用地申请请的事项项、条件件、内容容和建设设工程总总平面进进行规划划审核后后，确认认建设用用地位置置、面积积、允许许建设的的范围和和有关控控制指标标及要求求，对于于具备相相关文件件并且符符合城乡乡规划的的建设用用地项目目，核发发建设用用地规划划许可证证。对于于不符合合法定要要求的建建设用地地项目，说说明理由由，给予予书面答答复。五、建设设用地规规划管理理的程序序根据城城乡规划划法第第三十七七条和第第三十八八条的规规定，建建设用地地规划管管理的程程序根据据国有土土地使用用权取得得方
12、式的的不同，分分为两种种情况分分别依法法进行。 1申申请 (1)以划拨拨方式取取得国有有土地使使用权的的建设项项目用地地，建设设单位取取得城乡乡规划主主管部门门核发的的建设项项目选址址意见书书后，并并经有关关部门批批准、核核准建设设项目可可行性研研究报告告之后，建建设单位位可向有有关市、县县城乡规规划主管管部门提提出建设设用地规规划许可可申请，同同时报送送建设工工程总平平面设计计方案。 (2)以出让让方式取取得国有有土地使使用权的的建设项项目用地地，地块块出让前前，城乡乡规划主主管部门门应提供供规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分；签订出出让合同同后，建建设单位位可向市
13、市、县城城乡规划划主管部部门提出出建设用用地规划划许可证证申请。 2审审核 城乡规规划主管管部门对对于建设设用地申申请，主主要是先先后进行行程序性性审核和和实质性性审核。一一是程序序性审核核，即审审核建设设单位报报送的各各种有关关文件、资资料、图图纸是否否完备，是是否符合合申请核核发建设设用地规规划许可可证的应应有条件件和要求求。二是是实质性性审核，即即审查城城乡规划划主管部部门提供供的规划划条件是是否落实实(核验验)，然然后审核核报送的的建设工工程总平平面图，确确定建设设用地范范围界限限和面积积等，对对建设用用地申请请提出审审核意见见。 3核核发建设设用地规规划许可可证 城乡规规划主管管部门
14、对对建设用用地申请请的有关关材料，经经审核后后符合城城乡规划划要求的的，向建建设单位位核发建建设用地地规划许许可证及及其附件件。根据据城乡乡规划法法第三三十八条条规定：“城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门不得在在建设用用地规划划许可证证中，擅擅自改变变作为国国有土地地使用权权出让合合同组成成部分的的规划条条件。”对于不不符合城城乡规划划要求的的建设用用地项目目，不得得发放建建设用地地规划许许可证，但但要说明明理由，给给予书面面答复。划拨、出出让地块块的建设设用地规规划管理理程序见见图1001、图图102。有关部部门批准准、核准准、备案案文件用地申请请建设项项目选址址意见书书建设单单位用
15、地地申请表表 以划拨拨方式现场踏踏勘征询意意见(环环保、消消防、文文物、土土地等) 提供供国有土土 用地地审核 依据控控制性详详细规划划提出规规划条件件 地使使用权的的 建设项项目审查建建设工程程总平面面核定用用地位置置、面积积、范围围 行政政许可 领导签签字批准准核发建建设用地地规划许许可证 图1001 划拨用用地的建建设用地地规划管管理程序序依据控控制性详详细规划划提供规规划条件件作为地块块出让合合同的组组成部分分地块出让让前建设项项目批准准、核准准、备案案文件 用地地申请地块出出让合同同建设单单位用地地申请表表 以出让让方式现场踏踏勘征询意意见 取得得国有土土 用地审审核核验规规划条件件
16、 地使使用权的的 建设项项目审查建建设工程程总平面面核定建建设用地地范围 行行政许可可领导签签字批准准核发建建设用地地规划许许可证图102 出让地地块的建建设用地地规划管管理程序序六、建设设用地规规划管理理的几点点说明1规划划条件 规划条条件是城城乡规划划主管部部门依据据控制性性详细规规划对建建设用地地以及建建设工程程提出的的引导和和控制依依据规划划进行建建设的规规定性和和指导性性意见。它它是直接接导控建建设用地地和建设设工程设设计的法法定规划划依据，是是规划编编制单位位和设计计单位进进行规划划方案设设计和城城乡规划划主管部部门对方方案进行行审定的的依据和和应当遵遵循的准准则。它它强化了了城乡
17、规规划主管管部门对对国有土土地使用用和各项项建设活活动的引引导和控控制，有有利于促促进土地地利用和和各项建建设工程程符合规规划所确确定的发发展目标标和基本本要求，从从而为实实现城乡乡统筹、合合理布局局、节约约土地、集集约和可可持续发发展提供供保障。 规划条条件一般般包括规规定性(限制性性)条件件，如地地块位置置、用地地性质、开开发强度度(建筑筑密度、建建筑控制制高度、容容积率、绿绿地率等等)、主主要交通通出入口口方位、停停车场泊泊位及其其他需要要配置的的基础设设施和公公共设施施控制指指标等；指导性性条件，如如人口容容量、建建筑形式式与风格格、历史史文化保保护和环环境保护护要求等等。 规划条条件
18、是依依据控制制性详细细规划提提出的。城城乡规划划主管部部门应根根据城市市、镇总总体规划划加强控控制性详详细规划划的编制制和审批批，以便便为及时时提供规规划条件件打好基基础。根根据城城乡规划划法第第四十三三条规定定：“建设单单位应当当按照规规划条件件进行建建设；确确需变更更的，必必须向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门提出申申请。变变更内容容不符合合控制性性详细规规划的，城城乡规划划主管部部门不得得批准。城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当及及时将依依法变更更后的规规划条件件通报同同级土地地主管部部门并公公示。”这就强强调了规规划条件件的重要要性和严严肃性。 2建建设工程程
19、总平面面图 建设工工程总平平面是由由建设单单位报送送的依据据建设项项目本身身发展建建设的功功能需要要和规划划条件要要求对建建设用地地作出的的综合布布局安排排。经规规划确定定的建设设工程总总平面是是建设工工程定位位和设计计的依据据。在建建设用地地规划管管理过程程中，建建设项目目的建设设用地范范围主要要是通过过审核建建设工程程总平面面来确定定的。 建设工工程总平平面一般般包括城城乡规划划主管部部门提供供的用地地红线，用用地边界界折点坐坐标，相相邻道路路红线和和道路名名称、宽宽度、主主要出入入口位置置，本建建设工程程与周边边现状建建筑、规规划建设设的相对对关系和和间距，本本建设工工程与周周边现状状建
20、筑、规规划建设设层数、性性质及高高度，拆拆迁范围围和应拆拆除的建建筑设施施，需要要标注的的紫线、绿绿线、蓝蓝线、黄黄线界限限等。同同时，应应列出用用地平衡衡表、配配套设施施明细表表、建筑筑面积明明细表和和其他技技术指标标。并应应标注指指北针和和比例尺尺。 3建建设用地地规划许许可证 建设用用地规划划许可证证是经城城乡规划划主管部部门依法法确认其其建设项项目位置置、面积积和用地地范围的的法律凭凭证。核核发建设设用地规规划许可可证是城城乡规划划法赋赋予城乡乡规划主主管部门门实施规规划行政政许可的的权限。有有没有、按按没按建建设用地地规划许许可证使使用国有有土地是是区别合合法用地地与非法法用地的的分
21、水岭岭。城城乡规划划法第第三十七七条规定定：“建设单单位在取取得建设设用地规规划许可可证后，方方可向县县级以上上地方人人民政府府土地主主管部门门申请用用地，经经县级以以上人民民政府审审批后，由由土地主主管部门门划拨土土地。”第三十十九条规规定： “对未取取得建设设用地规规划许 可证证的建设设单位批批准用地地的，由由县级以以上人民民政府撤撤销有关关批准文文件；占占用土地地的，应应当及时时退回；给当事事人造成成损失的的。应当当依法给给予赔偿偿。” 为提高高建设用用地使用用效率，防防止恶意意炒作土土地，可可以规定定建设用用地规划划许可证证的有效效期。如如获得建建设用地地规划许许可证后后在一定定的期限
22、限内未批批准而取取得土地地使用权权属文件件的，该该建设用用地规划划许可证证失效。 第四节节 建建设工程程规划管管理 一、建建设工程程规划管管理的概概念建设工程程规划管管理，是是指城乡乡规划主主管部门门和省、自自治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府，根根据城乡乡规划及及其有关关法律法法规以及及技术规规范对于于在城市市、镇规规划区内内各项建建设工程程进行组组织、控控制、引引导和协协调，审审查修建建性详细细规划、建建设工程程设计方方案等，使使其符合合城乡规规划，核核发建设设工程规规划许可可证等进进行各项项行政管管理并依依法实施施行政许许可工作作的统称称。 根据城城乡规划划法第第四十条条的规
23、定定，建设设工程规规划管理理主要划划分为建建筑工程程(建筑筑物、构构筑物)、道路路交通工工程、市市政管线线工程等等三大类类型。不不论哪种种类型，凡凡进行当当前建设设活动，都都应当提提交使用用土地的的有关证证明文件件、建设设工程设设计方案案等材料料，需要要建设单单位编制制修建性性详细规规划的建建设项目目还应提提交修建建性详细细规划，向向城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门或者省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府申申请办理理建设工工程规划划许可证证。 建筑工工程，系系指以新新建、扩扩建、改改建的方方式所进进行的各各类房屋屋建设工工程，以以及房屋屋建筑附附属或单单独使用用的
24、各类类构筑物物。道路路交通工工程，系系指以新新建、扩扩建、改改建的方方式所进进行的城城镇道路路、桥梁梁、地铁铁、广场场、停车车场及其其附属设设施，以以及对外外公路交交通、铁铁路、港港口、机机场及其其附属设设施。市市政管线线工程，系系指以新新建、扩扩建、改改建的方方式所进进行的给给水排水水(雨水水、污水水)、电电力通讯讯、燃气气热力、专专用管线线等建设设工程及及其附属属设施。二、建设设工程规规划管理理的任务务建设工程程规划管管理的主主要任务务是： 1有有效指导导、调整整并保证证各类建建设工程程依照规规划要求求有序地地进行建建设 2维维护城镇镇社会的的公共利利益和建建设单位位与个人人的合法法权益
25、3改改善城镇镇景观面面貌，提提高环境境质量水水平 4综综合协调调各有关关部门对对建设工工程的管管理要求求，促进进建设工工程顺利利建设三、建设设工程规规划管理理的审核核内容建设工程程规划管管理的主主要审核核内容是是审核建建设工程程申请条条件、修修建性详详细规划划、建设设工程设设计方案案以及工工程设计计图纸文文件等。 1审审核建设设工程申申请条件件 建设单单位或者者个人，申申请办理理建设工工程规划划许可证证，应当当提交使使用土地地的有关关证明文文件，包包括建设设项目批批准、核核准、备备案文件件，建设设项目选选址意见见书或国国有土地地使用权权出让合合同，建建设工程程总平面面和建设设用地规规划许可可证
26、以及及土地权权届证明明文件等等，填写写建设工工程申请请表。城城市、县县人民政政府城乡乡规划管管理部门门或者省省、自治治区、直直辖市确确定的镇镇人民政政府首先先要审查查申请者者是否符符合法定定资格，报报送的资资料、图图纸、表表格是否否完备，是是否符合合申请建建设工程程规划许许可证的的应有条条件和要要求。 2审审核修建建性详细细规划 城乡乡规划法法第二二十条规规定：“城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门和镇人人民政府府可以组组织编制制重要地地块的修修建性详详细规划划。修建建性详细细规划应应当符合合控制性性详细规规划。”这主要要是指城城镇中的的中心区区、历史史文化街街区、重重要的景景观风貌貌区
27、、重重点发展展建设区区等重要要地块地地段，由由城乡规规划主管管部门和和镇人民民政府组组织编制制修建性性详细规规划，由由城市、县县人民政政府审批批。另外外一些可可能涉及及周边单单位或者者公众切切身利益益，必须须进行严严格控制制的成片片开发建建设地段段，则由由城乡规规划主管管部门决决定可由由建设单单位编制制，然后后对其修修建性详详细规划划进行审审定。于于是审核核修建性性详细规规划成为为建设工工程规划划管理中中的一个个重要内内容和环环节。 需要建建设单位位编制修修建性详详细规划划的建设设项目，比比如房地地产商对对居住区区成片开开发建设设项目，由由建设单单位委托托据有相相应规划划资质的的规划编编制单位
28、位编制完完成修建建性详细细规划后后，应当当提交城城乡规划划主管部部门审定定。城乡乡规划主主管部门门根据控控制性详详细规划划和规划划条件，以以及城城市居住住区规划划设计规规范(20002年修修订)等等技术标标准，对对该居住住区修建建性详细细规划进进行审核核。主要要审核的的内容是是： (1)居住区区规划设设计基本本原则。居居住区规规划设计计必须符符合城镇镇总体规规划和控控制性详详细规划划要求，符符合因地地制宜、合合理布局局、节约约土地、综综合开发发、配套套建设、集集约发展展的原则则，符合合该地区区的气候候条件、民民族传统统习俗和和地方特特点，符符合居民民的生活活居住活活动规律律。同时时，应当当充分
29、利利用规划划土地内内的地形形地貌地地物、植植被、水水系和建建筑物、构构筑物、道道路等，综综合考虑虑日照、采采光、通通风、防防灾、绿绿化等要要求，并并为老年年人、残残疾人的的生活和和社会生生活提供供方便条条件，体体现良好好的经济济、社会会、环境境的综合合效益。 (2)居住区区用地平平衡指标标。审核核居住区区用地平平衡指标标，主要要是审核核其建设设用地的的合理性性和经济济性。包包括居住住区用地地以及其其中的住住宅用地地、公建建用地、道道路用地地、公共共绿地的的面积，所所占比例例()和人均均用地面面积等指指标是否否符合城城市居住住区规划划设计规规范的的要求。关关键是审审核居住住区中住住宅用地地、公建
30、建用地、道道路用地地、公共共绿地分分别与居居住区用用地的百百分比控控制数。由由于城镇镇规模、经经济发展展水平和和用地紧紧张状况况不同，致致使居住住区各项项用地指指标也不不一样，因因此，该该用地平平衡指标标有一个个合理幅幅度，供供审核时时掌握选选用。 (3)居住区区规划布布局。居居住区的的规划布布局，应应当综合合考虑路路网结构构、住宅宅布局、公公建配套套、建筑筑群体组组合、绿绿地系统统及空间间环境等等的内在在联系，构构成一个个完善的的相对独独立的有有机整体体。审核核规划布布局应遵遵循的原原则：一一是方便便居民生生活，有有利组织织管理；二是具具有一定定规模的的公共活活动中心心，能够够方便经经营、使
31、使用和社社会化服服务；三三是合理理组织人人流车流流，有利利于安全全防卫；四是构构思新颖颖，能够够体现地地方特色色和居住住区个性性。 (4)居住区区空间环环境。居居住区的的空间环环境，应应当综合合考虑居居住区外外部环境境与内部部环境的的有机联联系，注注重景观观和空间间的完整整性，群群体建筑筑与空间间层次应应在协调调中求变变化，合合理设置置公共服服务设施施，公共共空间的的环境设设计，应应当处理理好建筑筑、道路路、广场场、院落落、水面面、绿地地和建筑筑小ll之间及及其与人人的活动动之间的的相互关关系，丰丰富并美美化居住住区环境境。 (5)住宅，公公建，道道路、绿绿地。居居住区规规划设计计，主要要对住
32、宅宅、公建建、道路路、绿地地等进行行合理布布局和安安排：，因因此，还还应当依依据住宅宅、公共共服务设设施、道道路系统统、公共共绿地等等的规划划设计要要求分别别进行审审核，包包括容积积率、建建筑层数数和高度度、建筑筑间距、公公共服务务设施的的配置水水平和服服务半径径、绿地地率、道道路等级级、线型型、路幅幅、出人人口、停停车泊位位等。 城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门或者省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府应应当依法法将经审审定的修修建性详详细规划划予以公公布。修修建性详详细规划划的审定定，是该该规划中中各项建建设工程程进行规规划审批批的前提提条件和和重要步步骤。然然
33、后，按按照工作作进度，需需分别对对施工建建设地块块的建设设工程依依申请进进行规划划许可的的审核。 3审审定建设设工程设设计方案案 审核建建设工程程设计方方案是实实施建设设工程规规划管理理的关键键环节。建建设单位位或者个个人，申申请办理理建设工工程规划划许可证证，应当当提交根根据控制制性详细细规划、规规划条件件和经审审定的修修建性详详细规划划所编制制的该建建设工程程的建设设工程设设计方案案(提交交2个以以上的设设计方案案)。城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门或者省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府依依法对建建设工程程设计方方案进行行技术经经济指标标分析比比较和方方案
34、选择择，经一一定工作作程序审审定建设设工程设设计方案案和提交交规划设设计修改改意见。 针对建建筑工程程、道路路交通工工程、市市政管线线工程的的不同特特点，其其审核的的主要内内容是不不相同的的： (1)建筑工工程。对对于每一一个单项项建筑工工程的审审核，主主要是审审核建筑筑物的使使用性质质、容积积率、建建筑密度度、建筑筑高度、建建筑间距距、建筑筑退让道道路红线线以及建建筑体量量、造型型、风格格、色彩彩和立面面效果等等。同时时，审核核建筑设设计是否否符合消消防、人人防、抗抗震、防防洪、防防雷电等等要求。对对于办公公、学校校、商业业、医疗疗、教育育、文化化娱乐等等公共建建筑的相相关部位位还应审审核无
35、障障碍设施施的设置置等。如如果是重重大建筑筑工程项项目，还还需要听听取有关关部门和和专家的的意见。 (2)道路交交通工程程。对于于道路交交通工程程的审核核，包括括对外交交通和城城镇道路路交通等等的工程程项目，应应当依据据城市市道路交交通规划划设计规规范、停停车场规规划设计计规则(试行)、城城市道路路管理条条例等等法规和和技术规规范对其其进行审审核。如如果是公公路和城城镇道路路交通工工程，主主要审核核其地面面道路走走向、坐坐标、道道路横断断面、道道路标高高、路面面结构类类型、道道路交叉叉口等是是否符合合规划要要求，以以及道路路附属设设施如隧隧道、桥桥梁、人人行过街街天桥、地地道、广广场、停停车场
36、、公公交车站站、收费费站等的的设置是是否合理理等。如如果是高高架道路路交通工工程，应应注意参参照建筑筑工程的的规划要要求进行行审核，除除审核其其线路走走向、控控制点坐坐标、横横断面等等外，还还需考虑虑对周围围建筑与与环境是是否产生生日照、噪噪声、废废气、景景观等影影响及其其所采取取的措施施如果是是地下轨轨道交通通工程，不不仅审核核其走向向、线型型、断面面是否符符合轨道道交通工工程的相相关技术术规范，尚尚应考虑虑保证其其上部和和两侧现现有建筑筑物的结结构安全全。当地地下轨道道交通工工程在城城镇道路路下穿越越时，应应与相关关城市道道路工程程相协调调，并需需满足市市政管线线工程敷敷设空间间的需要要。
37、同时时，必须须考虑地地铁车站站、换乘乘站等垂垂直交通通、出人人口与地地面的衔衔接，还还应考虑虑通风、消消防、防防爆、防防毒、人人防等有有关方面面的要求求。 (3)市政管管线工程程。对于于市政管管线工程程的审核核，应当当依据城城市工程程管线综综合规划划规范、城城市电力力规划规规范、城城市给水水工程规规划规范范、城城市排水水工程规规划规范范等有有关法规规和技术术规范对对其进行行审核。主主要审核核管线的的平面布布置，包包括埋设设管线的的排列次次序、水水平间距距、架空空管线之之间及其其建筑物物、构筑筑物之间间的水平平净距。审审核管线线的竖向向布置，包包括埋设设管线的的垂直净净距、覆覆土深度度、架空空管
38、线的的竖向间间距。并并审核管管线敷设设与行道道树、绿绿化、城城镇景观观要求等等方面的的关系。市市政管线线工程穿穿越城镇镇道路、公公路、铁铁路、地地铁、隧隧道、河河流、桥桥梁、绿绿化地带带、人防防设施以以及涉及及消防安安全、净净空控制制等方面面要求的的，应征征得有关关部门的的同意。 城镇镇规划法法第四四十条规规定，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门或者省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府应应当依法法将经审审定的建建设工程程设计方方案的总总平面图图予以公公布。经经审定的的建设工工程设计计方案，应应通知建建设单位位或者个个人，签签发设计计方案审审定通知知书。 4审审查工
39、程程设计图图纸文件件 建设单单位或者者个人提提交经审审定的建建设工程程设计方方案所确确定的建建设工程程总平面面图，单单体建筑筑设计的的平、立立、剖面面图及基基础图，地地下室平平立、剖剖面图等等施工图图纸，道道路交通通工程和和市政管管线工程程应提交交相应的的设计图图纸，以以及有关关文件，经经审查批批准后，核核发建设设工程规规划许可可证。四、建设设工程规规划管理理的行政政主体根据城城乡规划划法第第四十条条的规定定，建设设工程规规划管理理的行政政主体是是城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门或者省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府。 1市市、县城城乡规划划主管部部门 城市、县
40、县人民政政府城乡乡规划主主管部门门依法对对该城市市、镇规规划区内内进行建建筑物、构构筑物、道道路、管管线和其其他工程程建设实实施建设设工程规规划管理理职责，行行使规划划许可职职权。 核发建建设工程程规划许许可证并并不意味味着建设设工程规规划管理理职责的的终止，还还必须包包括对建建设工程程在建设设过程中中是否符符合规划划条件进进行核查查，经过过规划核核实后查查实符合合规划条条件的才才能组织织竣工验验收。竣竣工验收收后，建建设单位位应依法法在规定定的时间间内向城城乡规划划主管部部门报送送有关竣竣工验收收资料，包包括竣工工图纸和和必要的的有关文文件材料料。 2省省级人民民政府确确定的镇镇人民政政府
41、城乡乡规划法法第四四十条规规定了省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府对对在其镇镇的规划划区范围围内进行行建筑物物、构筑筑物、道道路、管管线和其其他工程程建设的的依申请请进行审审核，核核发建设设工程规规划许可可证。该该镇人民民政府在在实施建建设工程程规划管管理过程程中的职职责，还还包括依依法将经经审定的的修建性性详细规规划、建建设工程程设计方方案的总总平面图图予以公公布。 城乡乡规划法法第四四十条授授权省、自自治区、直直辖市来来确定哪哪些镇人人民政府府可以负负责建设设工程规规划管理理的职能能，而不不是所有有的镇人人民政府府都具有有建设工工程规划划管理的的行政许许可职能能。 根
42、据城城乡规划划法有有关规定定和规划划管理专专业特点点，省、自自治区、直直辖市人人民政府府确定能能够行使使建设工工程规划划管理权权限的镇镇人民政政府应具具备的基基本条件件，一是是非县人人民政府府所在地地的建制制镇，二二是一定定规模以以上的重重点建制制镇，三三是具备备行使建建设工程程规划管管理行政政许可能能力的建建制镇等等。具体体由省、自自治区、直直辖市人人民政府府根据当当地的实实际情况况和需要要研究确确定。五、建设设工程规规划管理理的程序序建设项项目批准准文件使用土土地的有有关证明明文件修建性性详细规规划建设申请请建设工工程设计计方案建设工工程申请请表现场踏踏勘征询意意见确定建建设地址址建 设
43、建设审审核提出规规划条件件审定修修建性详详细规划划工 程审定建建设工程程设计方方案签发设设汁方案案审定通通知书规 划管审查工工程设计计图纸文文件理行政许可可领导签签字批准准核发建建设工程程规划许许可证批后管理理峻工验验收前的的规核实实峻工验验收峻工验验收资料料的报送送 图100-3 建设设工程规规划管理理程序根据城城乡规划划法第第四十条条和第四四十五条条的规定定，建设设工程规规划管理理的主要要程序为为申请程程序、审审核程序序、核发发建设工工程规划划许可证证和竣工工验收前前的规划划核实及及报送竣竣工验收收资料。 1申申请 建设单单位或者者个人在在城市、镇镇规划区区内从事事各项建建设活动动，都应应
44、当向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门或者省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定的的镇人民民政府提提出申请请。申请请时，需需要提交交使用土土地的有有关证明明文件，包包括国有有土地使使用权出出让合同同、建设设用地规规划许可可证、土土地使用用权属证证书等。需需要提交交修建性性详细规规划和建建设工程程设计方方案等。建建设工程程设计方方案审定定后，还还应当提提交建设设工程总总平面图图，单体体建筑平平、立、剖剖面图及及基础图图，地下下室平、立立、剖面面图等施施工图纸纸文件。道道路交通通和管线线工程同同样提交交相应的的工程设设计图纸纸文件。此此外，还还应提供供建设工工程设计计编制单单位的资资质
45、证明明材料等等。具备备申请条条件的建建设单位位或者个个人以书书面方式式提出申申请，填填写申请请表格。 2审审核 城乡规规划主管管部门或或者省级级人民政政府确定定的镇人人民政府府受理建建设工程程办理规规划许可可 证的的申请后后，先后后进行程程序性审审核和实实质性审审核。一一是程序序性审核核，即审审核申请请者是否否符合法法定资格格，申请请事项是是否符合合法定程程序和法法定形式式，报送送的有关关文件、图图纸、资资料是否否完备，是是否符合合申请核核发建设设工程规规划许可可证的应应有条件件和要求求。二是是实质性性审核，即即审核修修建性详详细规划划、建设设工程设设计方案案(对22个以上上设计方方案进行行审查)，签发发设计方方案审定定通知书书。建设设工程设设计方案案审定后后，审核核依据审审定的建建设工程程设计方方案做出出的应提提交的有有关图纸纸文件，提提出审核核意见。 3核核发建设设工程规规划许可可证 城乡规规划主管管部门或或者省级级人民政政府确定定的镇人人民政府府对建设设工程申申请的有有关材料料，经审审核后符符合规划划要求的的，向建建设单位位或者个个人核发发建设工工程规划划许可证证及其附附件。经经审查认认为不合合格并决决定不给给予规划划许可的的，应说说明理由由，并给给予书面面答复。建建设单位位或者个个人，只只有在取取得建设设工程规规划许可可证和其其他有关关批准文文件后，才才可以申申