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1、房地产开开发报建建流程及及潜规则则指南20111-099-200 111:122:166 作者者： 来来源：网网络 中华人民民共和国国城乡规规划法将将于明年年1月11日实施施下面先先按照报报建的先先后顺序序来说：1、土地地证、建建设用地地规划许许可证、规规划要点点批复阶阶段土地证和和建设用用地规划划许可证证这两个个证，加加上规划划要点批批复，是是进行房房地产开开发的前前提.但但是,这这几样东东西领取取的先后后顺序，非非常的有有学问。有有经验的的同志，一一看这几几样东西西的发出出时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗
2、争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。恩，简单单的说一一下，土土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只只是载明明）；建建设用地地规划许许可证由由规划部部门颁发发，是核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据；规划划要点批批复由规规划部门门颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里里体现出出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。一般来说说，一块块地，必必须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设
3、用地地规划许许可证（以以下简称称地规证证）之后后，才能能领取土土地使用用权证。这这绝对应应该是必必须的程程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度，才能能计算出出土地出出让金，才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。但是呢，在在现实中中呢，这这个想法法只能是是理想状状态。因因为首先先，很多多地方的的国土部部门在出出让土地地的时候候，根本本不考虑虑规划，直直接就整整块出让让了。然然后给人人家办出出商住用用地土地地使用权权证。这这种让人人无法理理解的土土地出让让模式一一度非常常盛行。然然后受让让了土地地的开发发商，再再去规划划部门软软磨硬泡泡，无论论是
4、修改改规划也也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正，我的的土地出出让金是是已经交交了，剩剩下的事事情你规规划部门门得给我我搞定。我不是批批评这种种土地出出让模式式容易滋滋生腐败败。要知知道，我我国正式式搞土地地出让也也只不过过是从119900年开始始的，而而以公开开交易的的形式搞搞土地出出让，甚甚至都只只是从119977年才正正式开始始。而北北京第一一块公开开交易的的土地，是是到20000年年之后才才上市的的。我只只不过是是说，我我国在这这个问题题上缺乏乏经验，国国际上也也没有什什么可供供借鉴的的模式。因因为我国国的房地地产管理理体系那那绝对是是全世界界独有的的。愤青青们不要要在这里里给我
5、指指三道四四。我在在这个行行业浸了了这些年年了，起起码我个个人觉得得，把我我放到990年代代的背景景里面去去，我也也想不出出更好的的土地交交易模式式。城市市规划这这个概念念一直到到现在都都还没深深入人心心，更何何况当时时呢。不过无论论如何，这这种土地地交易模模式现在在已经只只是历史史了。新城乡规规划法第第三十八八条：在在城市、镇镇规划区区内以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的，在在国有土土地使用用权出让让前，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，提提出出让让地块的的位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成
6、部分。未未确定规规划条件件的地块块，不得得出让国国有土地地使用权权。以出让方方式取得得国有土土地使用用权的建建设项目目，在签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门不得在在建设用用地规划划许可证证中，擅擅自改变变作为国国有土地地使用权权出让合合同组成成部分的的规划条条件。2、项目目公司设设立、立立项、环环境评估估、房地地产开发发资质这四项几几乎是每每一个项项目要开开始的时时候必须须要搞的
7、的东西。非非常的社社会主义义特色。不不过这里里也有些些东西很很有趣，与与法律的的关系也也比较大大，比如如设立项项目公司司。这里里要注意意一下，母母公司拍拍到的土土地，转转到其全全资设立立的项目目公司名名下，按按我国法法律，不不属于交交易。我我再次强强调一下下：母公公司与其其全资子子公司之之间的土土地流转转，不属属于交易易。再次次强调：不属于于交易。因因此，房房地产公公司可以以任意设设置项目目子公司司，在房房子卖完完后再把把它在实实体上消消灭，只只留下一一个壳。这这种操作作模式没没什么法法律风险险可言，非非常的经经济实用用，因此此现在我我国稍微微有点规规模的房房地产公公司都这这么干。再说立项项，
8、这个个东西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立立项主要要考察的的是项目目的投资资额及可可行性。我我不知道道在目前前的市场场里，可可行性这这个东西西，政府府是从什什么角度度来管理理的。反反正现在在各地由由于市场场经济的的深度不不同，所所以在这这个事情情的管理理上也不不同。有有些地方方基本上上不太管管，有些些地方就就管得非非常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立立项与其其他程序序的先后后关系那那更是异异常随便便的事情情。譬如如最近国国家的政政策，要要求先把把环境评评估搞了了，再回回头来立立项。这这是基于于加
9、强环环境保护护促进可可持续发发展的考考虑。但但在很多多地方，环环评的一一项主要要前提材材料就是是立项批批文。立立不了项项根本做做不了环环评。不不过上有有政策下下有对策策，事情情都是人人办出来来的。反反正到目目前为止止，建设设项目都都在纷纷纷的上马马中，我我也不知知道大家家都是怎怎么在这这些莫名名其妙的的政策中中穿过来来的。反反正我自自己如果果操办这这些事情情，基本本上都是是直接去去这些部部门，譬譬如去计计划部门门，就让让他们给给我推荐荐可行性性研究报报告的编编制公司司，去环环保局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来。编制制费用稍
10、稍微给多多点都没没关系。总总之我自自己一看看到这些些手续，头头就痛得得厉害。房地产开开发资质质就比较较有技术术含量一一点，关关键是专专业技术术人员难难找。现现在这些些专业技技术人员员资料都都是省内内联网了了，想搞搞几个球球人糊弄弄建设部部门基本本上做不不到，建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因因为任何何人都可可以上网网查到，某某某是什什么专业业资质任任职什么么公司。现现在结构构类的工工程师难难找啊，感感慨一个个。嘿嘿嘿。下一篇开开始讲正正式的规规划报建建：总平平面审查查阶段。 3、总平平面审查查阶段这个阶段段各地的的叫法不不一样，我我听得比比较多的的叫“修建性性详细规规划审查查”。这个
11、个阶段就就是审查查小区的的总平面面规划图图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的，每每栋单体体建筑有有多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。在这里我我要举例例说明一一下，比比如建筑筑密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平平方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物
12、，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。我我这30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现现在，争争议就来来了，我我这个220000平方米米，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，无无非就是是为了保保证绿化化嘛，保保障居民民的休闲闲空间嘛嘛。现在在我虽然然好象是是在地面面上建了了东西，但但是我这这个东西西顶上都都是绿化化啊，我我的绿化化没有减减少啊，我我的休闲闲空间没没有减少少啊，所所以这个个20000平方方米不能能算在建建
13、筑密度度里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反反正技术术规范没没有限死死，有无无穷的空空间可以以钻营。再举个例例子，容容积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也也是看起起来很简简单。但但是放到到实践中中一看，啥啥是净用用地面积积啊？从从哪里起起算啊？是纯粹粹的土地地使用权权证载的的面积呢呢，还是是比这个个面积大大那么一一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大，总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。这这都是可可以钻营营的地方方。其他的地地方，譬譬如消防防通道的的设置，高高层建筑筑四周必必
14、须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎怎么办？设置那那种隐形形消防车车道，上上面种草草保持绿绿化，就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这这么搞行行不行？反正我我个人不不知道行行不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求滴，反反正我个个人不知知道这种种草地能能不能承承载得起起消防车车。审总平面面是整个个开发报报建过程程中最有有技术含含量的活活，这个个过程一一般都要要2到33个月，往往往都要要和规划划部门反反复修改改扯皮，来来回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才才能通得得过。我我反正几几乎没有有见过能能顺顺当当当啥工工作不做做，干等等
15、着就能能通过总总平面审审查的。我我也没见见过那种种零缺陷陷的总平平面设计计，只要要有心，无无论什么么公司的的总平面面，无论论是你万万科还是是富力还还是雅居居乐，那那只要一一挑起来来，问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够，就是是在不能能开窗的的地方开开了窗，要要么就是是车道转转弯半径径太小，等等等等等等。（在在这自夸夸一个：本人不不才，曾曾经试过过在100天内完完成这个个工作，至至今被引引为传奇奇故事。嘿嘿嘿） 4、管线线综合审审查、排排水许可可证管线综合合审查是是规划部部门的专专业审查查内容之之一，我我现在专专门拿出出来讲，因因为这个个东西实实在是非非常，非非常的专专业啊。搞搞得不好
16、好的话，实实在是害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误，事实实上，无无论什么么房地产产公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这这个东西西就跟击击鼓传花花似的，一一轮到就就死。说了半天天，管线线综合是是啥？包包括三大大项：小小区给排排水管线线、强电电线路、弱弱电线路路，这三三项综合合起来考考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就就是怎么么引自来来水进小小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水
17、排排出小区区；强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；弱电的的内容就就多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等，多得得要死。上上面这三三样东西西要科学学的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。这些线路路啊什么么的，必必须要合合理的安安排好，不不能到处处乱走。作作为非专专业人士士，要判判断一个个小区的的官线综综合设计计好不好好，只需需要看两两个东西西：1、你你就这么么走进一一个小区区，看它它里面是是不是有有电线搭搭在楼和和楼之间间。只要要有这个个，基本本上这个个小区你你就不用用多考虑虑
18、了；22、沙井井盖是不不是基本本沿着小小区道路路排布，不不是搞到到到处都都是。如如果什么么沙井盖盖搞得满满地都是是，简直直看不出出走向来来的，基基本上这这个小区区你就可可以考虑虑放弃了了。为什么我我要这么么强调这这个管线线综合呢呢？如果果它设计计不好有有什么后后果呢？首先，就就是给排排水会整整天出问问题。一一下雨小小区就变变池塘的的事情，我我实在是是见得太太多了；然后，对对于年轻轻的我来来说，就就是网络络整天出出问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因因为只埋埋了一条条管，别别的网络络运营商商想进来来提供优优质服务务都不行行，而现现在的这这家，不不是这里里的线路路坏就是是那里坏坏，整天天修，
19、我我这正打打怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了。再再然后，夏夏天千万万别开空空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看看电视的的时候千千万别开开电脑，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。这都都是管线线综合没没搞好的的标志啊啊。你说说，这样样的小区区，能住住吗？管线综合合既然如如此重要要，那么么我们说说，我们们设计的的时候好好好的考考虑，好好好的研研究，不不就行了了吗？事事实上，是是不行。为为什么？因为所所有的线线，你都都得从外外面引进进来，都都得跟外外面有个个接口。但但是接口口在哪里里呢？我我现在告告诉你们们，无论论开发商商们在事事先做多多少准备备工作，做做多少调调
20、查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的是市政政排污管管线突然然就重新新施工，换换地方了了，哪怕怕它不换换地方，就就是水平平抬高个个几公分分，这个个小区的的排水因因为倾斜斜度不够够，那也也完蛋了了。这种种事情太太常见了了。大家家肯定经经常看到到市政管管线施工工，把路路挖开，今今天搞搞搞这里，明明天搞搞搞哪里。我我反正是是被这个个东西搞搞怕了。这这种情况况那是想想赔钱都都搞不定定的。然然后，高高压电线线的接入入口，一一开始说说得好好好的，从从某某变变电站接接，等到到施工完完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了，又或或者它的的容量已已经超了了，不
21、能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱，乱引引。引到到多少电电算多少少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。再说到这这个排水水许可证证。这个个东西是是市政部部门发的的，专门门针对小小区的排排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要要分两条条管排。这这个东西西管的是是管径和和流量，以以及连接接市政管管线的位位置。然然后这个个东西反反过来又又影响管管线综合合设计，事事实上是是一回事事。我就就不多说说了。 5、单体体审查、建建筑工程程规划许许可证规划部门门对单体体设计的的审查那那也是非非常严格格的，但但是总体体来说，相相
22、对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。单体设计计是啥呢呢？就是是在总平平面规划划的基础础上，落落实单体体建筑的的设计方方案。单单体方案案主要是是些啥内内容呢？我个人人是这么么总结的的：关键键就是落落实各空空间的大大小尺寸寸。这个个阶段有有些东西西也很麻麻烦，最最烦的是是车位。目目前来说说，我国国各大城城市在车车位问题题上管得得那都是是非常严严格的，要要求一般般是每户户住宅配配一个车车位，商商业一般般是1000平方方米配一一个车位位。大体体的配置置要求基基本上都都是这样样，各城城市大同同小异。车车位不够够，基本本上都别别想通过过单体审审查。当然，总总平面审审查期间间一般来来说，也也会审车
23、车位，不不过那个个阶段主主要是经经验值，按按35平平方米到到45平平方米平平方米一一个车位位这样的的经验值值，来评评估地下下室面积积够不够够，一般般来说规规划部门门不会很很在意车车位够不不够，不不会认真真的在图图纸上数数。但是是单体阶阶段就不不一样了了，就开开始数了了。这个个时候什什么毛招招都会用用上。比比如所谓谓的子母母车位啦啦，根本本停不进进去车的的转角位位也放个个车位啦啦，等等等等等，不不一而足足。但是是有些时时候，无无论怎么么摆都摆摆不够，那那也有办办法，就就是宣称称我这里里要做立立体机械械停车位位。立体体机械停停车位我我相信很很多人都都见过，那那玩意非非常的不不好使唤唤，进出出一次花
24、花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。不不过无数数开发商商都只是是停留在在口头上上，只要要通过单单体审查查了，这这个机械械停车装装置那是是绝对不不会安装装的。那么，为为什么开开发商那那么不愿愿意建大大点地下下室？因因为建地地下室是是亏本的的。买的的人也少少。我知知道这个个话一说说出来粪粪青们就就会向我我开炮，说说什么110几220万买买一巴掌掌大的停停车位，开开发商还还亏本？事实是是，停下下一台车车，的确确只需要要10个个平方米米不到的的空间。但但是，你你要把这这部车停停进去，你你另外还还需要330平方方米的进进车道。所所以按经经验值，每每个停车车位所须须分担的的面积，基基本上都都是355到
25、455平方米米。规划划部门都都这么掌掌握。你你这个车车是不能能垂直起起降的。这这就是客客观规律律。当然我这这个是大大概经验验，在有有些城市市，停车车位还是是能赚钱钱的，比比如广州州、深圳圳和上海海的一些些黄金地地段的楼楼盘，据据说停车车位都能能买到440万一一个。不不过这个个不代表表一般规规律。嘿嘿嘿。审完单体体设计，设设计公司司再细化化一下出出建筑施施工图，就就可以申申领建设设工程规规划许可可证。这这个过程程比较没没什么技技术含量量。不值值得多说说。我就就一笔带带过了。不过这个个建设工工程规划划许可证证，在新新的城城乡规划划法中中被提到到非常高高的位置置，反复复的强调调。我个个人还没没钻详明
26、明白，不不知道这这个法是是什么意意思，在在搞什么么玄虚。6、消防防和人防防专项审审查这两样东东西搞死死人。我我直接这这么下两两个结论论：没有有哪个小小区的消消防和人人防设计计是达标标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。我我就这么么直接一一点：消消防报建建，要说说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，但但是如果果说简单单，也可可以很简简单。至至于人防防报建，这这个东西西莫名其其妙，我我不知道道这个算算什么，我我对任何何备战的的东西，都都心存恶恶感。先从消防防说起。消消防部门门是武警警官兵，不不是政府府机构，这这个大家家心里要要有数。我我国的消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯
27、淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我我们的开开发商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级级防火门门，那对对业主进进进出出出来讲，是是非常不不方便的的。基本本上来讲讲，消防防设计绝绝对不可可能严格格按规范范做够做做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一一般说，各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长，
28、往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是，我我在这里里说句公公道话：涉及生生命安全全的消防防规范，基基本上没没人敢动动手脚。比比如122层以上上要设置置专门的的消防电电梯，117层以以上设置置剪刀楼楼梯，这这些强制制性规范范已经是是铁律。我我个人没没见过有有开发商商能绕得得过这些些强制性性规范的的，即使使能绕过过去将会会获得巨巨大的回回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊， 但是基基本上没没人敢去去办。起起码我不不敢。在在我个人人日后的的职业生生涯中，我我也不敢敢。人防工程程是非常常神经的的一样中中国特色色的东西西。我不不知道这这个东西西算啥。真真要有空空袭了我我绝对不不
29、会呆在在高层建建筑的地地下室里里，9111的那那栋大楼楼就是前前车之见见。真要要被炸了了楼，呆呆在地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是我的的个人观观感，大大家不必必介意。人防部门门属于政政府部门门，不是是军队编编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在的争议议非常大大。社会会上各种种声音都都有，尤尤其是自自以为看看通了物物权法的的神经们们。我现现在告诉诉你们，所所有的人人防用途途的东西西，产权权都是国国家所有有。国家家为了鼓鼓励大家家搞人防防工程，
30、就就允许你你暂时用用着。但但是这个个产权，无无论如何何，都不不可能归归属于什什么全体体业主。因为人防防用途部部分的车车位只不不过是一一种暂用用的性质质，不能能卖，所所以开发发商绝对对会想办办法减少少人防面面积。另另外，人人防设备备那也是是非常疯疯狂的东东西，比比如人防防那个安安全门，那那都不知知道算啥啥，那个个东西要要真放进进地下室室，还真真是搞碉碉堡了。也也不知道道能防什什么。 7、节能能审查、施施工图审审查在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完成节能能设计，做做一
31、个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节能审查查，在我我的个人人经验里里面，是是怎么审审都行的的事情。我我国现在在越来越越强调可可持续发发展，建建筑节能能摆上的的位置也也越来越越高。这这么说吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞开式式阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，在节节能方面面肯定是是不达标标的。搞搞了这些些东西，夏夏天空调调得开到到疯狂掉掉。不过过老百姓姓都喜欢欢这种新新鲜东西西。恩，在在这里南南北差异异非常明明显：北北方一般般在节能能审查上上都比较较能达标标，老百百姓在观观念上也也比较能能接受这这个，因因为北方方有一个个取暖的的问题，节节能不能能达标的的房子，在在冬天那
32、那可是要要白白的的花出取取暖费的的。但是是南方人人对这种种东西就就比较不不待见，我我就好这这一口，你你管得着着啊。说到这里里不由得得想对那那个套型型建筑面面积900平方米米以下占占70%以上的的90770政策策说两句句。建设设部的官官员们在在政策制制定上，必必定带有有强烈的的北方特特征。北北方人在在考虑在在冬天取取暖的要要求之后后，的确确不习惯惯居住大大面积。开开间超过过6米的客客厅，在在取暖上上就肯定定不达标标了。同同时，在在完全不不考虑洗洗手间的的采光和和通风要要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频
33、率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些些公司为为了规
34、避避这个990700，还想想了些花花招，比比如设计计两套房房子，再再打通它它一起卖卖。在某某些不良良媒体的的宣传口口径上，将将这个做做法称为为不良开开发商昧昧着良心心做事。我我个人无无言以对对。恩，说个个节能审审查，一一说开去去就说了了这么多多，不好好意思不不好意思思。现在在开始说说施工图图审查。施施工图审审查现在在都已经经在表面面上市场场化了，允允许开发发商自己己找资质质的施工工图审查查单位做做审查。施施工图审审查单位位还必须须对审查查结果负负责。但但是，基基于我国国的审查查技术非非常的落落后，恩恩，怎么么说呢，连连设计、施施工技术术都非常常落后，因因此这个个审查实实在是见见仁见智智，根本本
35、没法子子审。在在这里讲讲一个本本人曾经经亲历的的事情。那那一年在在珠三角角一个三三线城市市，在一一个别墅墅项目门门口建一一座景观观塔。那那个塔呢呢，形状状就像个个纺锤，中中间粗两两头细。该该地建设设局检查查组带人人检查施施工现场场，上了了这塔的的工架，突突然这塔塔就塌了了，整个个检查组组全部死死光。这这是个大大事啊，政政府因此此组成了了浩大的的调查，来来查这个个事故的的原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。结结果一查查，设计计坚称没没有任何何设计上上的问题题。于是是把那图图纸送去去重新做做审查，一一查的话话，审查查人员说说，不行行，这个个图纸有有问题。两两边就吵吵了起来来。最后后两边都都说服
36、不不了对方方。要说说这个图图纸违反反强制性性规范吧吧，它也也不违反反。但是是不违反反强制性性规范就就表示安安全合格格吗？我我看谁也也不敢说说这个话话。最后后只能把把施工单单位拉出出来，判判了几个个罚了些些钱，了了事。现现在合生生在广州州的某楼楼盘前面面，也打打算树这这么一个个塔，做做审查的的时候也也是吵得得不可开开交。最最后也是是不了了了之，因因为这根根本说不不清楚，到到底安不不安全反反正我个个人不知知道。施工图审审查是收收费项目目，非常常贵，所所以一直直都是名名义上的的市场化化，事实实上的垄垄断化。施施工图审审查时除除了给审审查费，专专家红包包那也是是不能少少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。 8、余泥泥
37、排放许许可、噪噪音排放放许可、夜夜间连续续施工许许可余泥和噪噪音，这这两个东东西专门门拿在这这里讲，是是因为这这两样东东西是最最扰民的的。我知知道在很很多城市市，几乎乎没怎么么管这两两样东西西：余泥泥和噪音音。但现现在，越越来越多多的城市市，开始始加强了了对这两两样东西西的管理理。余泥排放放现在都都快成了了各大公公路管理理部门，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生财财道路了了。运输输施工余余泥的车车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但但在很多多时候，根根本不可可能这么么规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没没办法，只只能打通通各路神神仙。余泥在运运输
38、过程程中，很很容易污污染路面面。本人人曾经见见识过广广州的一一部车，从从天河一一路撒到到番禺，结结果被罚罚了5万万多，包包工头拼拼命去做做工作都都没用，估估计是交交通部门门火大发发了，撞撞枪头上上了。噪音排放放许可，是是指只能能在规定定时间，用用规范的的，噪音音较轻的的方式施施工。这这个是环环境保护护部门管管着的。现现在很多多城市已已经禁止止使用锤锤击桩了了。那玩玩意打起起来不是是人能忍忍受的，想想当年我我刚刚进进入这个个行业时时候，我我靠，站站在工地地里，听听了一天天的锤击击声，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡声，几几乎没给给锤傻了了。当然然用锤击击桩，那那肯定是是最经济济的。只只要没人人管，开
39、开发商绝绝对用锤锤击桩。因因此我个个人无论论如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在在一一些城市市，这个个夜间连连续施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无无论怎么么找关系系都难批批得下来来。如果果居然胆胆敢不报报批就夜夜间开工工？那是是嫌自己己钱多，想想支援政政府的贫贫困官员员了。但但是绝大大多数的的城市，唉唉，那处处于几乎乎没有管管理的地地步。我作为从从先进城城市走出出来的三三个代表表，到一一些二三三线城市市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办手续续啊？结
40、结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，我我相信这这里也会会有人看看过我这这一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并并且自鸣鸣得意的的说：有有这种手手续吗？我这里里没有啊啊，我这这里很简简单啊，什什么什么么的，就就和上面面某些人人自鸣得得意的嘴嘴脸，一一样。 9、质量量监督、安安全监督督我为了把把施工许许可证这这一节赶赶紧搞出出来，已已经写得得不耐烦烦了。但但是没法法子。程程序是这这么一步步步走过过来的。施施工许可可证完了了之后，我我随便这这么一想想，我靠靠，后面面不知道道还有多多少程序序。放验验线、白白蚁防治治、防雷雷、预测测绘、预预售、各各专业验验收、项项目备案案验收，一一直到交交楼。这这得
41、写死死我啊。为为什么我我会突然然发这种种神经写写这种东东西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢骚百百余字。谢谢谢各位位。质量监督督站和安安全监督督站都是是建设部部门下属属机构。拿拿施工许许可证之之前，必必须得去去两个站站办审批批手续。这这两个站站的分工工，我跟跟各位说说老实话话，我分分不清楚楚。在我我看来，质质量问题题都是安安全问题题。我就就不明白白为什么么要搞两两个站，分分着管。譬譬如我打打桩没按按规定程程序打，导导致桩荷荷载不达达标，这这个到底底是安全全问题还还是质量量问题？我反正正说不清清楚。总总之两个个机构都都得好好好的哄着着。当然然在若干干细节上上这两部部门还是是有所区区别。比比
42、如有些些安全问问题的确确跟建筑筑质量关关系不大大，譬如如工人不不戴安全全头盔啦啦，物料料堆放不不按规定定乱堆啦啦，这些些。但在在我看来来，安监监把质监监吃掉，并并成一个个机构，没没有任何何逻辑和和操作上上的困难难。在现实的的操作中中，但凡凡涉及到到检测的的，就由由质监办办；不需需要检测测，一般般用肉眼眼就能发发现毛病病的，就就属于安安监的职职责。由由于质监监搞检测测，比如如桩荷载载检测、水水泥检测测，这些些东西，都都是收费费项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己。收收人钱手手软，云云云。安安监基本本不收费费，但是是他们也也能
43、想出出非常多多的收费费服务出出来，譬譬如安全全生产培培训，工工人佩带带平安智智能卡上上班，等等等，总总之各有有各的门门路啦。现在在有有些城市市，质量量检测的的功能已已经开始始市场化化了，有有资质的的检测单单位都能能做检测测了。我我见过最最好的城城市是广广州。做做个桩检检测的费费用，只只是周边边城市的的3分之之1。恩恩，在这这里，为为了避免免有些人人看不懂懂，我说说一句，打打完桩必必须做检检测。检检测合格格了，才才能做承承台，继继续往上上建。各各位的，明明白？不过呢，绝绝大多数数的城市市，这个个功能被被质量监监督站牢牢牢的把把持着。这这个也是是建设部部门的生生财主道道啊。我我要是局局长我也也不肯
44、放放。嘿嘿嘿 10、施施工招投投标、监监理报建建还是没写写到施工工许可证证，写死死我了，啊啊啊啊我我为什么么会想到到写这个个题材？我现在在内心深深处泛滥滥着一写写到施工工许可证证就太监监掉的冲冲动啊。首先，我我必须说说明，按按照我国国现行招招投标法法，私营营房地产产公司（无无国有经经济成分分），其其房地产产项目不不需要做做建筑施施工招投投标，他他们可以以直接发发包。但但在某些些大城市市，譬如如广州，无无论什么么企业施施工，都都必须做做招投标标。这是是广州在在管理上上严重违违反行政政许可法法的地方方。我个个人对此此一直持持非常反反感的态态度。在在大多数数城市，私私营企业业只要能能提供私私营企业业
45、证明，既既可免除除施工招招投标手手续。啥啥是私营营企业证证明呢？去工商商局打一一张股东东结构书书就行了了。在必须要要做施工工招投标标的时候候，我必必须得说说，这个个领域那那是真黑黑不是假假黑。黑黑得让人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就没几几只好鸟鸟。我在在此随便便讲个故故事哈。施施工企业业必须把把自己的的专业技技术人员员备案到到建筑管管理部门门里去，一一般包括括施工员员、质量量员和安安全员。施施工投标标的其中中一个材材料是专专业技术术人员，根根据项目目大小，配配备的人人员多少少也有不不同要求求。大家家知道一一下就行行。有一一次在广广州，某某企业围围一个标标，另外外一个不不识相企企业就想想进去，材材
46、料一准准备，然然后发现现自己的的技术人人员不够够了，于于是马上上到建设设局备案案新增人人员资料料。本来来这种新新增技术术人员备备案实在在是非常常简单的的事情。结结果，连连交件都都交不进进去。总总之就是是不受理理。后来来求爹爹爹告奶奶奶给受理理了，然然后又因因为其中中一个人人的身份份证复印印得不清清晰，全全部材料料退件。这这个企业业的老板板气得吐吐血。到到最后当当然这个个标是投投不进去去了。我我这里讲讲的还只只是个小小手段。暗暗地里啥啥招数都都用得出出来。我我个人不不排除有有些人为为了逼别别人退出出投标会会使用黑黑社会的的可能性性。恩，监理理招标的的程序跟跟施工招招标的程程序及做做法几乎乎一致，
47、我我不多说说了。监理报建建是完成成这个监监理免招招标或招招标手续续之后的的事情，做做一个监监理规划划和监理理细则，交交建设部部门审核核一番，认认为OKK了，发发一个监监理审查查意见。通通过了就就是下一一步，施施工许可可证。监理规划划和监理理细则，老老实讲，在在我个人人的经验验里面，我我从来没没看到建建设部门门真的做做过审核核。在我我个人的的从业经经验里面面，我没没见过几几个政府府官员能能看得懂懂的。 11、施施工许可可证我怀着万万分激动动的心情情，打下下了上面面那5个个字。施工许可可证所须须材料基基本上是是上面全全部手续续一个汇汇总。缺缺一不可可。在我我个人的的职业生生涯中，我我从来没没有经历
48、历过能办办齐上面面所有的的手续，再再申领施施工许可可证的。在在我与同同行的交交流中，我我也从来来没见过过老老实实实的一一步步完完成所有有手续，再再来办施施工许可可手续的的。要这这样的话话，绝对对没1年年的时间间出不来来。不相相信的同同学，请请回头再再把前面面10个个大项看看一遍，基基本上每每个大项项里的每每一个小小项的工工作日不不会少于于20个个。而且且得一步步一步来来。这是是什么概概念？这这是卡死死你的概概念。随随便哪个个环节出出了任何何问题，直直接就GGAMEE OVVER。在改革开开发之初初，外资资企业刚刚进中国国的时候候，有个个著名的的段子，说说是有个个企业要要搞一个个项目，前前后盖了
49、了2000多个章章，事还还没办成成。最后后撤资了了，不干干了。上上级政府府震怒，云云云。现在改革革开发这这么多年年了，我我们好到到哪里去去了吗？我们的的办事流流程方便便吗？我我们能方方便快捷捷的为企企业服务务吗？到了今时时今日，还还有什么么企业抱抱怨过政政府管得得太严，太太死，审审批环节节太复杂杂吗？听听不到了了。为什什么？因因为大家家统统都都已经适适应了这这个游戏戏规则。大大家已经经在这个个圈子中中取得了了某种平平衡，达达成了某某项交易易。在这这种情况况下，改改革办事事流程，简简化办事事程序，反反而会阻阻碍办事事效率。我知道我我这么说说，会有有很多粪粪青完全全不能理理解。我我就这么么告诉你你们：大大家都已已经把潜潜规则当当成了规规