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1、n 当前文档档修改密密码：8836228399经济危机机下中国国大陆经经营型物物业管理理模式分分析范如国（武汉大大学经济济与管理理学院，湖湖北，武武汉市 43300772）摘要：经经济危机机对物业业管理产产生了较较大的影影响，物物业管理理服务成成本越来来越高、能能耗支出出越来越越大，企企业利润润减少，生生存空间间缩小。不过经济危机也为物业管理企业推行经营型物业管理模式、加强人才培养、增强企业社会责任、实施兼并重组、培养核心竞争能力提供了良好的契机。本文阐述了经济危机对物业管理的具体影响，对经济危机下中国大陆物业管理发展状况进行了SWOT分析，揭示了经营型物业管理模式的内涵和基本特征，最后从九个
2、方面阐述了经济危机下发展经营型物业管理模式的策略。关键词：物业管管理，危危机，经经营型，契契机 Anaalyssis of Chiinesse MMainnlannd PProppertty MManaagemmentt Opperaatioon SStylle UUndeer EEconnomyy Crrisiis Fann Ruu-guuo(Ecoonommy aand Mannageemennt SSchoool, Wuuhann Unniveersiity, Huubeii, WWuhaan 43000722)ABSTTRACCT: Ecoonommy ccrissis givves
3、risse oof aa deeep infflueencee onn prropeertyy maanaggemeent witth ccostt riisinng, eneergyy exxpenndinng iincrrisiing, beeniffit deccreaasinng aand a ssmalll ccorpporaatioon ssurvviviing spaace. Inn thhe ssamee tiime, ecconoomy criisiss offferr a goood ooppoortuunitty ffor prooperrty mannageemennt
4、 ccorpporaatioon tto iimpllemeent opeerattionn sttylee prropeertyy maanaggemeent, trrainn huumann reesouurcee, iincrreasse ccorpporaatioons ssociial ressponnsibbiliity, foosteer ccoree coompeetittionn abbiliity, caarryy thhrouugh merrgerr annd aacquuisiitioon. Thee paaperr annalyysess maaterriall in
5、nfluuencces ecoonommy ccrissis briing on prooperrty mannageemennt,ggivees aa SWWOT exppounndinng, sett foorthh thhe mmeanningg annd ccharractterss abboutt opperaatioon sstylle pproppertty mmanaagemmentt moodell, aanallysee niine strrateegiees aabouut ddeveeloppingg opperaatioon sstylle pproppertty m
6、manaagemmentt moodell unnderr ecconoomy criisiss.Keywwordds: Proppertty mmanaagemmentt, CCrissis, Opperaatioon SStylle, Oppporttuniity前言20088美国的的次贷危危机（SSubpprimme MMorttgagge CCrissis）延延宕至今今已从美美国发展展到全球球，从发发达国家家传导到到新兴市市场国家家,从金融融领域扩扩散到实实体经济济领域,给世界界各国经经济发展展带来严严重影响响，引发发了全球球的金融融动荡及及经济危危机。预预计20009年全球球经济增增
7、长率为为2.22%，发达达经济体体经济20009年将下下降0.33%，其中中，美国国经济将将负增长长0.77%，欧元元区两个个主要经经济体德德国和法法国将分分别负增增长0.88%和0.55%。受金融危危机的严严重影响响，一些些大企业业出现问问题之后后，不可可避免地地会带累累中小企企业的发发展。物物业管理理企业作作为低层层次产业业链条组组合行业业、微利利行业，在在这场经经济危机机中自然然也不能能独善其其身。随随着经济济危机对对物业管管理行业业逐步产产生更为为深远的的影响，物物业管理理服务成成本将越越来越高高、能耗耗支出越越来越大大，从而而致使物物业企业业利润减减少，企企业生存存空间缩缩小。覆覆巢
8、之下下无完卵卵，在当当前金融融危机爆爆发形势势下，中中国大陆陆物业管管理行业业会受到到怎样的的影响？中国大大陆物业业管理企企业又该该如何分分析当前前发展形形势、制制定应对对策略呢呢？最重重要的，又又如何在在危机中中寻找机机遇，获获得更大大的发展展？所谓“危危机”，意味味着危中中有机，如如果处置置得当，风风险可化化为机遇遇，物业业管理行行业也是是如此。当当前不乐乐观的经经济形势势，正好好突出了了物业管管理在人人才培养养、企业业的社会会责任、实实施专业业化管理理、推行行经营型型物业管管理模式式方面的的重要性性，为物物业管理理行业加加强人才才培养、实实施兼并并重组、强强调企业业的社会会责任、物业管理
9、的产业化提供了良好的契机。化“危”为“机”，可以为物业管理注入新的积极发展要素，拓宽物业管理的发展。一、经济济危机对对中国大大陆物业业管理行行业的影影响经济危机机对中国国大陆物物业管理理行业带带来了较较大的影影响，其其主要表表现在以以下两个个方面：第一，房房地产市市场的动动荡对物物业管理理企业的的经营产产生的影影响。物业管管理作为为房地产产整个链链条中的的最后一一环，离离不开房房地产业业的发展展。进些些年来，中国大陆的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。但在金融危机背景下，房地产市场由
10、于受资金链影响，房地产商开发的、能推出的高品质的楼宇在减少，推出的周期在延长。由于金融危机对房地产企业的直接冲击，对物业管理企业也造成直接的影响。房地产市场的动荡对物业管理企业的经营会产生明显的影响，主要表现在：市场需求的减少，项目的市场化竞争会更加激烈；利润下降、企业的生存压力越来越大；服务品质的下降，投诉的增多，企业的品牌受到影响。而低价格竞争、无序竞争使物业管理市场难以健康发展，造成行业经营微利或亏损，后继乏力。现有的地地产开发发模式如如银行信信贷下的的滚动式式开发，如如果市场场疲软、银银行授信信额度减减少、产产品销售售不好，物物业服务务企业赖赖以生存存的市场场需求就就不高，只只能维持持
11、现有项项目服务务的品质质；在地地产项目目自身品品质方面面，楼宇宇的品质质下降。交交付项目目的开发发商往往往基于成成本的考考虑，会会遗留许许多问题题，从而而增加日日后物业业服务企企业的管管理难度度及管理理成本。例例如：物物业的遗遗漏工程程、马虎虎的工程程、物业业配套的的设施设设备、环环境不匹匹配、与与销售合合同的承承诺不一一致，公公用设施施、设备备维修专专用基金金未能落落实等；在物业业市场化化竞争方方面，物物业市场场化竞争争会激烈烈的加剧剧，使企企业的利利润空间间有限，随随着物业业管理成成本提高高，盈利利空间遭遭到挤压压，没有有新的利利润空间间，物业业管理行行业的两两极分化化更为严严重。在房地产
12、产市场持持续低迷迷的状态态下，住住宅、商商业物业业销售受受阻，发发展商或或是放缓缓了开发发的步伐伐，或是是停工。据据全国工工商联房房地产商商会的数数据统计计，20008年年年初到到现在，中中国大陆陆开工面面积达到到24亿平平方米，但但销售面面积只有有4亿平方方米，到到年底最最多实现现5亿平方方米。开开发商资资金吃紧紧、资金金链断，烂烂尾楼也也会成倍倍增加。如如此会造造成物业业管理市市场的萎萎缩，对对于物业业管理市市场来讲讲，拓展展的步伐伐会放慢慢下来，对对于那些些已经签签约项目目的按时时交付也也会产生生重大影影响。虽虽然中央央财政新新增90000亿亿元保障障房投资资，会给给一些物物业服务务企业
13、带带来新的的商机，但但同时也也会挤压压商品房房的投资资，而经经济适用用房物业业管理费费比商品品房要低低，物业业服务企企业的利利润空间间也会受受到挤压压。以北京市市为例。据北京中原三级市场研究部的2008年租赁成交数据显示，2008年北京市中高档二手商品房的各居室租赁仍以一、二居小户型为主，其中一、二居室租赁分别占成交总量的39.86%、40.23%，三居和四居占比为17.34%和2.57%（见下图1）。从数据中我们可以看出，一、二居室的小户型仍占领08年中高档二手商品房租赁成交的大多数，分析其原因，主要是小户型面积小，租价低，而且租赁相对方便。而与2005年以来的几年相比，2008年北京市各月
14、一二手房成交量明显低于往年（见图2）。图1 220088年北京京市中高高档二手手商品房房租赁成成交比例例图数据来源源：北京京中原三三级市场场研究部部图2 220055-0008年北北京市各各月一二手手房成交交曲线图图数据来源源：北京京中原三三级市场场研究部部20088年北京京市中高高档二手手商品房房租赁人人群以外外省市个个人为主主，其成成交量占占到全年年租赁总总量的661.551%，其其次为本本市城镇镇居民、外外国个人人和华侨侨、港澳澳台同胞胞，其占占比分别别为277.122%、5.887%和和1.661%（见见下图33）。由由于2000年北北京奥运运会的举举办和下下半年全全球经济济危机的的蔓
15、延影影响，租租赁人群群的变动动除了传传统的人人员流动动外，还还出现了了一些新新的特点点。图3 220088年北京京市中高高档二手手商品房房租赁人人群比例例图数据来源源：北京京中原三三级市场场研究部部下半年经经济危机机影响租租赁主体体人员变变动和经经济收入入变化，毕毕业生租租赁人群群明显减减少。下下半年经经济危机机席卷全全球，许许多的大大小企业业都纷纷纷采取“裁员”、“减薪”、停止止或减少少招收新新入职人人员、缩缩减开支支等措施施来应对对，这种种种措施施使得北北京市租租赁主体体的人员员流动和和经济收收入发生生着变化化，一些些离职人人员工作作的变动动也将影影响其租租赁合同同到期后后合同的的续签；减
16、薪后后经济收收入减少少会影响响一些租租客转向向一些租租价较低低区域、或或转而采采用合租租的方式式等。特特别是毕毕业生们们面临严严峻的就就业形势势，找工工作难，推推迟离校校时间，求求租人群群就相对对减少；这些变变化都将将会影响响到租赁赁市场的的供需变变化。220088年10月北北京中高高档住宅宅的租金金价格出出现了年年内的首首次下跌跌，环比比下浮00.633%，与与此同时时，租赁赁成交量量也下跌跌了9.12%，而111月、122月租赁赁市场也也均以价价量同跌跌收场。第二，对对于不同同类型的的物业项项目来说说，影响响的程度度各有不不同。当当经济下下行时，在在短期内内对大多多数商业业物业的的租赁都都
17、会是负负面影响响，但业业态不同同所受影影响不同同。商业业物业一一般主要要分为写写字楼、零零售、工工业、酒酒店、公公寓等几几大类别别，每一一个大业业态下面面又有一一些具体体的细分分类，针针对的目目标客户户不同，其其需求受受经济的的影响也也不同。住宅、公共、政府物业管理，短期内应该不会有太大的影响，金融风暴下，人们会减少一些不必要的开支，但由于物业管理已经融入到人们日常生活之中，成为人们须臾不能离开的组成部分，业主还不至于宁可忍受着没有清洁、没有绿化的污浊、担着没有安全的危险，而拖欠或干脆以经济不景气为理由拒交物业管理费。公共物业如医院、学校和政府机关、部队物业的管理费用大部分来自政府财政拨付，暂
18、时也不会有拖欠的问题。而对于以以管理工工业区、科科技园区区和商业业写字楼楼的物业业服务企企业来讲讲，影响响就会更更大一些些。例如如，深圳圳大旺村村原来有有14000多个个家庭作作坊式的的企业330000多套出出租房空空置了六六成。据据深圳市市贸工局局统计，2008年上半年，深圳宝安、龙岗两区厂房闲置面积均超过100万平方米。从2008年6月份开始，深圳写字楼的租金水平已连续4个月呈下跌趋势，而且每个月的跌幅都在逐步扩大，9月份环比又下跌了4.31%。由于企业的倒闭或无法正常经营，原来在业主与租户签订的物业租赁合同中约定的由租户缴纳管理费的，可能会出现租户逃避管理费的情况。由于企业或商户的承租能
19、力下降，工业厂房、写字楼空置率升高，业主在减租吸引客户的同时会要求物业服务企业减免物业管理费。业主物业管理费的拖欠和减免对于那些管理类型较全，规模较大的物业服务企业问题不大，但对于管理类型单一且规模较小的公司，此种状况如长时间地持续下去，将对其产生不小的压力。另外，由由于企业业的倒闭闭或停产产，厂房房和商业业写字楼楼的空置置，人流流、物流流大幅度度下降，直直接会导导致停车车场的收收入锐减减，同时时对于物物业服务务企业自自营的给给业主和和租户提提供的商商务服务务、如打打字、复复印、物物流、餐餐饮、票票务、人人力中介介、房屋屋中介等等收入也也会不同同程度的的减少。二、经济济危机下下中国大大陆物业业
20、管理发发展的SSWOTT分析SWOTT分析指指的是优优势(SStreengtths)、弱势势(weeaknnesssEs)、机遇遇(Oppporrtummtiees)、威威胁(TThreeateen)的的分析。在经济危机下，中国大陆物业管理发展的SWOT表现为：（1）优优势：面面临全球球经济危危机影响响的中国国大陆物物业管理理行业，其其优势是是物业管管理市场场的需求求巨大，初步形成具有独立法人结构、独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度；物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重
21、组，物业管理企业实力增强，市场化行为逐步理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。（2）弱弱势：弱弱势就是是随着目目前物业业管理的的快速发发展和物物业管理理覆盖面面的不断断扩大，行行业发展展的深层层次问题题和矛盾盾也随之之暴露出出来：法法制建设设滞后，产产权关系系不清晰晰，建管管脱节，社社会对物物业管理理的期望望值越来来越大，业业主委员员会权利利与义务务不明确确，社会会行政责责任与物物业管理理责任区区分不清清，房管管局改制制力度加加大等等等一系列列的问题题影响着着物业管管理企业业的发展展，影响响
22、着物业业管理的的内涵挖挖掘，影影响着物物业管理理企业的的彻底市市场化，影影响着物物业管理理企业经经营的宽宽度与深深度。同同时，国国际互联联网、电电子商务务等资讯讯科技高高新技术术的飞速速发展将将改变人人们的生生活方式式，SOOHO一一族的生生活工作作方式将将日渐普普及，物物业管理理企业如如何利用用全电网网络的运运作、图图文并茂茂的通知知形式，向向业主提提供快速速、方便便的服务务和与住住户建立立现代流流行的沟沟渠道（E-mail,Hotline等）将是必然考验。而智能大厦、智能住宅小区日渐普及，现代物业的高科技含量不断提高，如何通过物业管理埂好地维护和发挥智能物业的科技功能，实现及提高其使用价值
23、，将是物业管理企业面临的又一大挑战。（3）机机遇：机机遇就是是物业管管理市场场化由国国内经济济发达、物物业管理理起步较较早的地地区带动动下全面面启动，中中国大陆陆在十五五期间平平均每年年将有55亿多平平方米住住宅物业业进入物物业管理理市场等等等，这这些无疑疑给物业业管理企企业带来来巨大的的发展机机遇。此此外，当当前经济济形式不不乐观的的形势，正正好突出出了物业业管理在在人才培培养、企企业的社社会责任任、实施施专业化化管理、推推行经营营型物业业管理模模式方面面的重要要性，为为物业管管理行业业加强人人才培养养、实施施兼并重重组、强强调企业业的社会会责任、物物业管理理的产业业化提供供了良好好的契机机
24、。如广广东等地地大批工工厂破产产倒闭，受受影响的的1000万人返返乡，会会给物业业管理企业业带来需需要的可可供选择择的人力力资源与与管理经经验。（4）威威胁：有有机遇就就有威胁胁，物业业管理企企业面对对的威胁胁有来自自内部，也也有来自自外部。内内部是企企业的无无序非正正当竞争争，外部部来自宏宏观大环环境如法法制环境境的不完完善、政政府导向向的干预预，全球球经济危危机对物物业管理理费收缴缴、租赁赁费用的的影响等等，外部部微观有有国外资资金雄厚厚、技术术先进、管管理超前前的外资资物业管管理企业业的进入入，以及及机制灵灵活、拥拥有成本本优势的的民营物物业管理理企业进进入等，物物业管理理的竞争争不断加
25、加剧。现阶段，中中国物业业管理行行业尚未未真正形形成规范范化、产产业化、市市场化的的发展格格局，除除深圳、上上海、北北京等城城市物业业管理市市场相对对成熟之之外，全全国大部部份地区区物业管管理处于于起步阶阶段，市市场化程程度偏低低。从物物业管理理行业发发展程度度已达到到一定水水平的深深圳市来来看，目目前仍存存在着以以下问题题：第一一，以数数量型为为行业发发展的主主要特征征造成企企业数量量多、分分布广、规规模小、规规模效益益差、发发展后劲劲不足等等问题，以以20000年末末深圳市市的统计计资料为为例，全全市拥有有11000家大大小规模模不一的的物业管管理企业业，正式式注册的的仅5000家，按按2
26、0000年全全市物业业开发量量约8000万平平方米计计算，111000家物业业管理企企业平均均分配不不足1万平方方米；第第二，企企业发展展趋同化化、企业业运作方方法雷同同，低水水平、重重复性的的产业队队伍大量量涌现，从从而形成成管理手手段落后后，管理理水平参参差不一一，产品品（服务务）结构构不合理理，低档档次产品品（服务务）多，企企业运营营成本居居高不下下，市场场竞争力力差的局局面；第第三，由由于物业业管理行行业普遍遍存在低低水平重重复建设设的现象象，大量量小而全全的物业业管理企企业势必必造成资资源配置置不合理理、资源源浪费的的严重后后果：一一方面“五脏俱俱全”的机构使使人力、物物力、财财力浪
27、费费极大，企企业成本本增加；另一方方面形成成各类工工程技术术人员工工作量极极不饱和和，复杂杂的现代代化设施施、设备备出现的的重大技技术问题题仍需依依赖专业业公司；同时，库库存备用用材料、低低耗物料料又占用用企业大大量流动动资金，造造成流动动资金沉沉淀。此外，以以开发商商项目支支持为优优势，政政府指导导价为保保护伞，以以纯粹的的物业管管理作为为主业，运运用“五脏俱俱全”的组织织结构养养活一大大批从业业员工的的企业发发展模式式在一定定程度上上仍延续续着计划划经济体体制下后后勤管理理方式，未未从根本本上改变变计划经经济体制制给企业业发展带带来的种种种弊端端，这种种模式已已经明显显不能适适应成熟熟的市
28、场场、变化化的市场场、竞争争的市场场的发展展需求。从从全国范范围的行行业发展展现状来来看，观观念落后后、法制制不健全全已成为为严重制制约全行行业整体体规范发发展的关关键因素素，而国国有物业业管理企企业存在在体制改改革和产产权制度度改革方方向不明明确的问问题则严严重阻碍碍了企业业的市场场化发展展进程。三、经济济危机下下的经营营型物业业管理模模式1物业业管理模模式应向向经营型型转变目前，中中国大陆陆物业管管理主要要存在三三种管理理模式：一是专专业物业业管理模模，管理理内容为为客户提提供全方方位的综综合服务务，寓公公寓管理理于服务务中，经经费来源源主要是是通过收收取管理理费和多多种经营营来解决决，为
29、住住户提供供有偿服服务，服服务对象象主要是是高档物物业，如如写字楼楼、别墅墅、宾馆馆、公寓寓等；二是专业业化与行行政性相相结合的的管理模模式，大多由由房地产产开发商商自行组组建，管管理对象象以住宅宅小区为为主，由由于福利利性管理理的影响响，这类类公司很很难实现现资金平平衡，只只能靠经经营其它它产业，或或者由发发展商支支持获得得平衡；管理目目标是为为居民提提供一个个安静舒舒适、方方便安全全的居住住环境，以以支持发发展商的的开发；三是传传统行政政性福利利管理模模式，即由政政府房地地产局或或本单位位自管。从总体上上看，目目前后两两种模式式仍占主主要地位位，第一一种模式式处于起起步阶段段，但发发展非常
30、常迅速。不过，这这三种管管理模式式离物业业规范化化、市场场化的管管理要求求相比还还有很大大的距离离。21世纪纪，是中中国大陆陆物业管管理行业业进入发发展、完完善和成成熟的重重要阶段段，在这这个阶段段将会出出现一个个竞争激激烈、管管理完善善、服务务理念提提升的时时期。对对物业管管理行业业来说，质质量理念念和品牌牌理念的的角逐、市场环环境的变变化、竞竞争格局局的形成成、高新新技术的的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。今天，物业管理的职责已不仅仅是过去管理煤气水电、打扫卫生等内容，而是主要帮助业主提升物业价值，并
31、追求其中的附加价值。新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。物业企业管理模式向经营型转变就是诸多变革之一，而经济危机，为这一变革提供了良好的契机。所谓经营营型物业业管理模模式就是是以市场场变化、客客户需求求为导向向，运用用科学的的管理方方式、市市场化的的经营机机制，创创新的经经营理念念，通过过最优化化的资源源组合，提提高物业业的增值值潜力，发发挥物业业的整体体增值效效力，产产生高品品质、高高水准的的产品服务务，从而而实现物物业管理理企业的的良性循循环发展展。在中国大大陆物业业管理行行业的发发展过程程中
32、，已已迅速崛崛起了一一批顺应应市场变变化、把把握行业业发展方方向的知知名品牌牌，这些些企业在在突出企企业品牌牌形象、显显示竞争争实力的的同时，积积累了丰丰富的实实践经验验，为行行业发展展提供了了大量操操作性强强的理论论依据。经经营型物物业管理理运作模模式正是是这些优优秀企业业经过长长期探索索、实践践的结果果。从现阶段段中国大大陆物业业管理企企业实施施经营型型物业管管理模式式的内容容上看，经营型型物业管管理模式式的实现现形式主主要体现现在四个个方面：（1）以以技术优优势向市市场优势势转化。根根据企业业自身优优势，发发展如清清洁、绿绿化、消消杀等基基础服务务项目，高高层楼宇宇电梯、机机电设备备、消
33、防防设施、智智能化系系统的检检修、维维护、保保养、设设计、改改造、施施工，水水处理系系统、物物业管理理软件系系统的研研制、开开发等技技术服务务项目，使使物业管管理服务务过程中中的基础础环节和和要害环环节由简简单维护护型、劳劳动密集集型向技技术维护护型、知知识密集集型转变变。（2）融融物业经经营、物物业管理理服务为为一体，在在做好物物业管理理服务工工作的同同时，不不断拓展展新的经经营领域域。通过过为开发发商、业业主（客客户）选选择投资资、经营营项目，规规划、设设计、开开发服务务区域整整体功能能，策划划、参与与、实施施物业经经营方案案，发挥挥每一平平方米物物业的增增效潜力力，积极参参与、经经营房地
34、地产行业业相关领领域的业业务，如如房地产产项目的的规划、设设计、销销售，投投资业务务的策划划；参与与、经营营与物业业管理密密切相关关的行业业，如物物业租赁赁、商业业服务、文文化、教教育、医医疗卫生生、建材材、装饰饰等，通通过对管管辖物业业经营与与管理的的合力运运行，发发挥物业业的整体体增值效效力，提提高物业业的增值值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，扩大物业管理企业的赢利空间，实现企业规模效益。（3）以以资本运运作为纽纽带，有有效利用用品牌企企业的品品牌优势势、技术术优势、规规模优势势，运用用合资经经营、合合作经营营、兼并并、重组组、收购购等方式式，通过过输入管管理模式式、实施施品牌运运作，收
35、收购、兼兼并具备备发展潜潜力的目目标企业业，拓展展企业生生存空间间，将资资源的优优化组合合与专业业化管理理、规模模化经营营相集合合，实现现企业的的资源共共享和低低成本的的市场扩扩张。（4）将将物业管管理从一一般维护护、运行行阶段提提升到对对管辖物物业全过过程的营营销、服服务和管管理层面面，亦即即将服务务眼光由由物业管管理委托托期内这这个局部部放大到到物业长长寿命商商品的整整体去统统一考虑虑、安排排，从而而为业主主、客户户提供更更全面的的服务。其其核心为为，将营营销的概概念深刻刻地溶合合于管辖辖项目的的物业管管理工作作之中，通通过经营营与管理理的合力力运行，更更好地体体现物业业管理使使物业保保值
36、、增增值的重重要功能能。（5）实实施跨区区域经营营，沿海海向内陆陆发展。从从全国各各地区的的发展水水平和知知名物业业管理品品牌的现现状来看看，物业业管理的的覆盖面面相对较较小，发发展不平平衡，经经济发达达地区与与经济落落后地区区差距较较大，这这反过来来又说明明物业管管理市场场潜力巨巨大。（6）将将现有职职能部门门专业化化、社会会化，借借助不断断细化的的社会分分工，有有效降低低成本，提提高服务务质量，有有效利用用企业专专业技术术的集中中优势，成成立专业业化公司司，并使使其充分分市场化化，参与与市场竞竞争，形形成技术术对外扩扩张的格格局。经营型物物业管理理模式和和收益型型物业管管理有所所不同，后后
37、者特指指以出租租经营型型房屋为为主体对对象的物物业管理理，普遍遍存在于于写字楼楼、零售售商业中中心、酒酒店以及及其它可可出租物物业的管管理中，而而前者指指对管辖辖的各类类物业都都溶入经经营的概概念，通通过对物物业功能能的开发发，提高高物业的的效益潜潜力。前前者包括括后者，后后者是前前者的组组成内容容。经营营型物业业管理模模式的主主要内容容体现在在房地产产服务领领域流通通环节和和管理环环节各个个方面，包包括租赁赁代理、物物业估价价、交易易咨询和和项目策策划等。2经营营型物业业管理模模式的基基本特征征经营型物物业管理理模式的的基本特特征是物物业管理理企业在在物业管管理服务务、创新新经营、品品牌发展
38、展、资本本运作方方面的高高度结合合，其核核心是使使物业管管理企业业充分市市场化。经营型物物业管理理模式不不仅仅局局限于物物业管理理企业对对收益性性物业及及配套项项目的经经营管理理，后者者是以经经营性物物业作为为主体对对象，而而经营型型物业管管理模式式是以围围绕物业业管理所所涉及的的整个领领域为主主体对象象，它不不局限于于某一种种固定形形式，它它是物业业管理企企业在吸吸引资源源和转化化技术方方面实现现的最优优化动态态的组合合。由于经营营型物业业管理模模式是物物业管理理企业在在吸引资资源和转转化技术术方面实实现最优优化的动动态组合合，因此此，它有有效突破破了物业业管理行行业是房房地产行行业的附附属
39、行业业这一从从属性定定位，是是对现有有物业管管理行业业的“保本微微利行业业”这一传传统说法法的挑战战，改变变了物业业管理企企业的存存续对房房地产开开发企业业过度依依赖的传传统格局局，促进进了物业业管理行行业从单单一产业业结构逐逐步向多多元产业业结构的的过渡，加加快了物物业管理理行业的的市场化化进程，使使物业管管理在社社会经济济发展中中的重要要作用日日益加强强，大大大提高了了物业管管理企业业的社会会地位。目前物业业管理发发展到已已经成为为城市管管理的重重要组成成部份，随随着物业业管理的的市场化化进程的的加快，以以及市场场竞争的的日益加加剧，要要使物业业管理行行业真正正进入健健康、持持续的良良性发
40、展展轨道，物物业管理理企业必必须朝市市场化、规规范化、规规模化、产产业化、集集团化的的方向发发展。经经营型物物业管理理模式可可以将资资本、技技术、信信息、人人才迅速速向优势势企业集集中，从从而形成成规模化化经营水水平高、专专业化分分工合理理，并在在市场中中具有较较强综合合竞争力力的跨地地区、跨跨行业、跨跨所有制制的企业业集团，增增强企业业在行业业全面发发展中的的整体竞竞争力和和抵御风风险的能能力，缩缩短目前前我国物物业管理理行业与与国际相相比在经经营规模模、竞争争能力、集集约化水水平、运运行机制制和整体体效益方方面的差差距。四、经济济危机下下经营型型物业管管理模式式的发展策策略在当前经经济危机
41、机的情况况下，物物业管理理企业在在发展经经营型物物业管理理模式的的过程中中，应该该从自身身出发采采取措施施、积极极应对，才才能走持持续、健健康的发发展之路路。通过过事实兼兼并重组组，加强强成本管管理、人人力资源源等方面面的管理理，逐步步脱离物物业服务务企业是是房地产产行业的的附属行行业的这这一从属属定位，走走出“保本微微利行业业”传统思思路。1完善善物业法法规，提提倡管理理创新现行的物物业管理理法规制制度，目目前存在在着不全全面、不不严密、不不具体及及不够协协调的缺缺陷，各各地物业业管理法法规制度度的执行行细则均均有不同同版本，各各施各法法，上下下无法统统一形成成完整的的体系，这这些法规规性的
42、文文件之间间存在着着不协调调的问题题，甚至至相互矛矛盾，物物业管理理的法规规建设落落后于物物业管理理的实践践，管理理难度较较大。因因此，物物业管理理法律法法规，是是规范物物业管理理，推动动物业管管理健康康发展的的必要保保证。管理作为为整合资资源的一一门学科科和一门门艺术，创创新是企企业成功功的根本本，企业业之间的的竞争实实际上是是创新能能力和创创新规模模的竞争争。在经营型型物业管管理企业业中，需需要刻不不容缓地地应用西西方全新新的管理理创新经经验，为为企业发发展注入入活力。通过创新，让自己的企业与其它企业存在差异，可以保证自己的企业比其它企业更具有领先优势，更易胜入一筹。经营型物业管理模式强调
43、企业追求的目标不仅仅只是利润的最大化，而是企业是否具备生存的源动力和永续“增长动力”创新思维和创新能力，是否能够激发每位员工的内在潜力，使其转化为企业的创新能力，从而建立新的事物（新的产品、生产工艺、生产方式，新的市场、来源、领域，新的企业组织形式、管理方式），形成实力雄厚、优势明显的创新产业，并将创新成果有效运用到企业发展之中。2树立立品牌意意识随着经济济能力的的不断增增强，生生活品味味的不断断提高，客客户更注注重生活活享受品品质，其其物业管管理消费费意识较较高，更更重视物物业管理理服务的的品牌及及包装等等心理需需求。经经营型物物业管理理企业的的产品是是为客户户提供一一种综合合性的服服务，其
44、其品质好好坏很难难找到客客观的衡衡量标准准，因而而企业形形象的塑塑造显得得非常重重要。品品牌形象象就是市市场顾客客对该企企业的感感觉，因因此经营营型物业业管理模模式强调调企业必必须以物物业管理理的服务务质量作作为企业业品牌发发展和持持续经营营的保障障，通过过品牌建建设，提提供高品品质的服服务产品品，建立立稳定的的客户群群。在品品牌建设设方面，市市场竞争争的加剧剧，导致致物业服服务企业业两极分分化的出出现。在在多年的的行业发发展中，大大中城市市的业主主对一级级物业服服务企业业比较认认可，物物业服务务企业的的品牌效效应日益益显现；由于目目前实行行物业服服务企业业的资质质管理，二二、三级级物业服服务
45、企业业受接盘盘面积限限制，生生存压力力日趋严严峻。经经营型物物业管理理企业的的品牌是是企业经经济实力力、科技技水平、服服务水平平、管理理理念等等方面的的综合反反映。诸诸多物业业项目被被品牌企企业占领领，可以以说明品品牌对企企业参与与市场竞竞争，并并在激烈烈的竞争争中立于于不败非非常重要要。因此此，要使使物业管管理企业业在经济济衰退面面前不被被淘汰，并并在以后后的经营营中做大大、做强强、做优优，必须须树立品品牌服务务意识，加强品牌战略，千方百计打造品牌、发展品牌，制定相应的品牌发展策略，扬长避短，在完善企业制度上、在人才培养上、在服务方式上、在服务质量上、在企业文化建设上、在管理信息化建设上下工
46、夫，走品牌化、专业化、规模化之路，把实施品牌战略作为企业发展的重头戏，这样企业才能避免在市场竞争中被淘汰，才能做强做优，促使行业更加健康、有序、繁荣的发展，保持在日后的竞争中处于有利的地位。3重视视成本效效益，以以良好的的经营效效益为企企业持续续发展的的支撑物业管理理企业作作为一种种资源转转化体，将将资金、劳劳动力、原原材料、技技术、知知识等资资源转化化为产品品综合性性服务产产品和精精神产品品供应给给市场，并并提供就就业、税税收给社社会和国国家。虽虽然这种种资源转转化过程程本身不不是简单单的为了了谋求利利润，但但是物业业管理企企业的发发展必须须通过创创造利润润来增加加积累和和吸引更更多的发发展
47、资金金。企业业在不增增加经营营成本的的前提下下控制成成本为业业主提供供更多的的增值服服务，提提高成本本效益和和经营效效益是经经营型物物业管理理企业的当务务之急。控控制成本本意味着着要精简简运作架架构；意意味着要要为职员员提供足足够的训训练，使使他们成成为通才才；意味味着要电电脑化运运作；意意味着要要引进工工作流程程改组以以除去没没有增值值的工作作步骤。惟惟有注重重成本效效益的物物业管理理企业，才才能有更更强的市市场竞争争优势，赢赢取更多多的企业业生存空空间。提高经营营效益意意味着根根据企业业自身的的有利条条件和优优势，以以市场变变化、客客户需求求为导向向拓展新新领域、新新项目，并并对新领领域或
48、新新经营项项目进行行充分的的可行性性调查、分分析、研研究、评评估，建建立完善善的风险险控制机机制，降降低、规规避企业业经营风风险，敢敢于放弃弃不赢利利的项目目和不利利于企业业持续发发展的领领域，保保存企业业经济实实力进行行有效投投入。在在进一步步参与市市场竞争争的过程程中，充充分把握握社会发发展、科科技进步步所带来来的变革革，运用用资本运运作实现现企业规规模化、集集约化的的发展，建立需求社会化、服务专业化、信息集约化的物业发展新路，从而达到企业经济效益与社会经济效益的双赢目标。4承担担社会责责任随着经济济和社会会的不断断发展，中中国大陆陆物业产产品品质质的不断断提升，客客户对产产品国际际化、人
49、人性化的的要求不不断增强强，这些些要求提提高了对对物业管管理服务务的要求求，而随随着信息息技术、节节能环保保技术的的发展，客客户对物物业管理理技术能能力的需需求也不不断提高高。国家家的“十一五五规划明明确建议议要“加强和和谐社区区建设，倡倡导人与与人和睦睦相处”。物业管管理企业业促进环环境保护护建设、开开展社会会公益事事务、建建设社区区文化生生活、树树立良好好的社会会风气以以及社会会化共道道德教育育等方面面承担更更多的社社会责任任。物业管理理企业在追追求自身身利益的的同时，必必须更重重视社会会利益，为为社会负负责，承承担更多多的社会会责任。特特别是中中国特色色的物业业管理，一一直以实实现社会会效益、经经济效益益、环境境效益的的同步增增长为行行业发展展目标，发发挥着促促