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1、财润鹊桥桥酒店写写字楼项项目可行性研究报告书广东财润润投资有有限公司司二七七年九月月三十日目 录前言41项目简简介41.1建建设地点点41.2项项目现状状41.3项项目总体体规划要要求41.4项项目建筑筑面积指指标52项目法法人概况况53编制依依据54项目建建设的必必要性664项目建建设有利利于较好好地发挥挥土地效效益65主要经经济技术术指标66第一部分分鹊桥五五星级酒酒店81目前广广州五星星级酒店店的运作作情况882行业人人士对广广州高级级酒店业业的发展展看法1123 定定位五星星级酒店店的标准准要求及及楼层规规划1443.1定定位五星星级酒店店的标准准要求1143.1.1酒店店总体基基本要
2、求求143.1.2酒店店接待大大厅基本本要求1143.1.3客房房基本要要求1553.1.4餐饮饮基本要要求1663.1.5公共共区域基基本要求求163.1.6选择择项目（共共 788 项，至至少具备备 355 项，具具备项目目越多，酒酒店越高高档）1173.2定定位五星星级酒店店的规划划204本项目目定位五五星级酒酒店的成成本运营营测算2224.1测测算基础础224.1.1本五五星级酒酒店物业业面积构构成：2224.1.2投资资成本（以以下投资资成本未未计算财财务成本本）2224.1.3酒店店运营成成本2554.1.4本项项目定位位五星级级酒店的的运营收收入测算算254.2计计算结果果264
3、.2.1客房房年收入入约2664.2.2 餐餐饮、会会务、商商场收入入264.2.3 娱娱乐休闲闲收入2275 本项项目定位位五星级级酒店收收益测算算295.1成成本合计计295.2年年收益额额（税后后）2995.3总总成本回回收共需需年数229第二部分分 5A甲甲级写字字楼3001 广州州写字楼楼发展历历程3001.1写写字楼紧紧缺期：19993-119977年301.2写写字楼消消化期：19997-220000年301.3 写字楼楼调整期期：20001-20004年311.4写写字楼快快速增长长期：220055年至今今312广州市市区写字字楼市场场分析3322.1广广州四大大写字楼楼区域介
4、介绍3222.1.1大环环市东商商务区3322.2.2天河河北商务务区3222.1.3珠江江新城商商务区（CBD）322.1.4琶洲洲商务区区332.2广广州市写写字楼市市场发展展分析3333 天河河区写字字楼市场场分析3353.1分分布特征征363.2价价格特征征363.3成成交特征征374东莞庄庄项目周周边写字字楼市场场分析4414.1 20007年天天河区写写字楼一一览表4414.2东东莞庄项项目周边边写字楼楼一览表表465东莞庄庄写字楼楼规划448第三部分分商业5001广州宏宏观经济济环境分分析5002天河区区商铺市市场分析析522.1分分布特征征522.2价价格特征征522.3供供求
5、特征征532.4经经营特色色543项目商商圈分析析553.1从从交通情情况看5553.2从从消费群群体看5553.3从从竞争环环境看5555项目SSWOTT分析5775.1项项目优势势分析5575.1.1开发发水平和和开发意意识不断断提高5575.1.2项目目周边的的空地多多规划为为住宅用用地5775.1.3交通通优势5575.1.4市场场优势5585.2 项目劣劣势分析析585.2.1产权权关系复复杂5885.2.2区域域环境5585.3威威胁分析析595.4机机会分析析596商场规规划6006.1项项目适合合开发物物业类型型评估6606.2项项目初步步定位6625车位规规划6331投资估估
6、算说明明642写字楼楼商场项项目投资资估算表表643资金筹筹措6554资金平平衡计划划65第五部分分写字楼楼、商场场效益分分析6771销售收收入、销销售税金金及附加加估算6671.1销销售收入入671.2销销售税金金及附加加671.3经经营成本本及费用用估算6671.3.1开发发建设成成本6881.3.2销售售广告费费681.3.3项目目土地成成本6881.4项项目总成成本费用用：6881.5项项目损益益68第六部分分东莞庄庄项目结结论与建建议6991.1结结论6991.2建建议699前 言1项目简简介1.1建建设地点点广东财润润鹊桥酒酒店写字字楼项目目位于广广州市天天河区东东莞庄路路与粤垦垦
7、路口之之交界处处，东连连南航大大厦；南南接广园园东快速速路；西西接东莞莞庄路，北北临珠江江投资项项目。交通便利利，有着着天河最最繁华的的天河北北后花园园之称，闹闹中有静静，邻近近天河体体育中心心，天河河火车东东站及全全市最高高的建筑筑中信广广场。洒店用地地地块共共占地336977平方米米，写字字楼地块块为42272平平方米。被被天河干干休所经经济适用用房小区区西门入入口道路路一分为为二。1.2项项目现状状动拆迁工工作尚未未完成，目目前正在在进行规规划方案案的设计计、报批批工作。1.3项项目总体体规划要要求项目总占占地面积积36997+226799+15593=79669平方方米，规规划建设设一
8、个集集五星级级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。1.4项项目建筑筑面积指指标整个项目目总建筑筑面积为为580000平平方米，由由两栋塔塔楼组成成，分别别为6层写字字楼和66层酒店店，其中中裙楼的1-4层为商商业用房房，在第第三层用用连廊联联为一体体。按使用用功能分分：酒店店建筑面面积为223983平方米米，商业建建筑面积积为168000平方米米，写字字楼建筑筑面积为为150000平平方米，地地下停车车、设备备用房面面积为1159338平方方米。容容积率77，绿化化率300，建建筑密度度为0.7。机机动车停停车
9、泊位位400辆辆。2项目法法人概况况企业名称称： 广东财财润投资资有限公公司住 所： 天天河区天天河北路路2333号中信信广场332011室法定代表表人：注册资本本： 企业类型型： 有限责责任公司司（国内内合资）经营范围围： 房地产产开发经经营，物物业管理理。（凡凡涉及许许可经营营的项目目凭许可可证经营营）。3编制依依据本项目可可行性报报告根据据广东财财润投资资管理公公司现有有资料，结结合有关关的政策策法规和和天河区区规划，在在实地考考察与市市场研究究的基础础上，通通过客观观分析和和经济评评估，为为项目的的开发贷贷款提供供科学的的决策依依据。4项目建建设的必必要性根据天河河区商贸贸业发展展规划
10、，天天河将会会形成以以体育中中心新中中轴线为为核心的的大商圈圈，共由由四个不不同功能能的片区区组成，包包括以天天河城正佳广广场为龙龙头的环环体育中中心中央央零售区区、珠江江新城中中央商务务区、天天河北金金融商务区区和石牌牌电脑专专业市场场区。该该商圈未未来定位位是成为为21世世纪中央央商务区区、广州州市的核核心商圈圈、华南南第一商商圈。这这一区域域包括广广州大道道以东、广广深线以以南、华华南快速速干线以以西、珠珠江以北北的地区区，包括括天河南南、林和和路、石石牌、冼冼村、猎猎德路五五条街的的行政区区范围，面面积约118平方方公里。目目前，该该商圈有有天河城城、正佳佳广场、维维多利广广场等大大型
11、百货货商场。由由于该板板块休闲闲娱乐设设施不足足，一些些适合开开发为娱娱乐休闲闲设施的的裙楼将将得到发发展。本项目拟拟建的五五星级酒酒店、写写字楼充充分体现现了天河河区的整整体发展展战略，积积极打造造一个全全新的集集多种服服务功能能为一体体的现代代化商贸贸中心，包包含有酒酒店、办办公、商商业、餐餐饮娱乐乐等多种种经营内内容，项项目规模模较大、运运营思想想先进，本本项目的的建设将将推动天天河区新新一轮发发展规划划的实施施。4项目建建设有利利于较好好地发挥挥土地效效益根据天河河北路地地区的发发展规划划，该地地区重点点发展CCBD，即即将进行行建设的的项目总总商业面面积超过过168000平方米米。本
12、项项目将建建设一个个可以辐辐射周边边地区的的全新多多服务功功能的现现代化都都市商业业中心，这这不仅大大大提高高了天河河北路后后花园商业中中心的水水平和规规模，丰丰富了天天河北商商圈商业业中心的的商业业业态，对对提升该该区域的的商业价价值，促促进地区区经济发发展有明明显作用用。5主要经经济技术术指标主要技术术经济指指标如下下：占地面积积 36997+226799+15593=79669 平方米米其中：地上建筑筑面积 7796997=5557833 平方方米 商业部部分 168000 平平方米 写字楼楼部分 150000 平方方米酒店部分分 2239883 平方米米容积率 7建筑密度度 0.77绿
13、化率 300 %停车位 4400辆辆第一部分分 鹊桥五星星级酒店店1目前广广州五星星级酒店店的运作作情况广州目前前已开业业有7家家五星级级酒店（已已正式挂挂牌），未未来两年年间将陆陆续再开开业八家家五星级级和超五五星级酒酒店，它它们的开开业时间间和简要要情况如如下：挂挂牌五星星级酒店店序号酒店名称称地理位置置开业时间间客房数量量01中国大酒酒店广州流花花路1000号 （越秀秀区）开业时间间19884年,19998年新新装修楼高188层,110133间客房房及套房房。02广东国际际大酒店店广州市广广州市环环市东路路3399号 （越越秀区）19922年7月月8日开开业，220044年局部部装修楼高
14、633层，共共有客房房总数2200余余间套。03广州东方方宾馆广州流花花路1220号 （越秀秀区）19611年开业业，20004年年重新装装修楼高111层，共共有客房房8000余间套套。04白天鹅宾宾馆广州沙面面南街11号19833年开业业，20000年年重新装装修楼高288层，共共有客房房总数8842间间套。05广东亚洲洲国际大大酒店广州市环环市东路路3266号20022年开业业客房数目目4222间，位位于255-388层06碧桂园凤凤凰城酒酒店广州市广广园东路路新塘路路段凤凰凰城20033年111月开业业楼高6层层，共有有客房总总数6221间套套。07广州香格格里拉大大酒店广州市海海珠区琶
15、琶洲新区区20077年3月月26日日开业楼高366层，7704间间豪华客客房及套套房，另另设266间设计计精巧的的服务式式公寓，面面积均超超过422平方米米。八间间风格各各异的餐餐厅及酒酒吧, 两间宴宴会厅和和八间多多功能厅厅。08广州天誉誉威斯汀汀酒店广州市天天河区林林和中路路6号（中中信广场场后门）20077年5月月开业楼高400层,共共有客房房总数4448间间(套),标间间面积550平米米。09长隆酒店店广州市番番禺区大大石迎宾宾路（长长隆夜间间动物世世界旁）20011年开业业楼高6层层，共有有客房总总数3333间套套。10鸣泉居度度假村广州市白白云大道道南10068号号19988年开业
16、业，20005年年重新装装修楼高5层层，共有有客房总总数2000间套套。正在申请请中的五五星级酒酒店序号酒店名称称地理位置置开业时间间客房数量量01广州鼎龙龙国际大大酒店广州天河河广州大大道北663号 （天河河区）20055年5月月开业楼高200层，客客/套房房2888间。02广州嘉逸逸国际酒酒店广州市天天河北路路4688号20044年7月月酒店楼高高20层层，拥有有2511间不同同类型的的客房。03广州天伦伦万怡大大酒店广州林和和中路1172号号20033年开业业395套套装修豪豪华、设设计新颖颖、设备备完善的的客房。04广东南洋洋长胜酒酒店广州市天天河区广广州大道道北兴华华路388号开业时
17、间间20005年99月299日主楼高225层，副副楼多栋栋高7层层，拥有有各类豪豪华客房房4688间/套套，标间间面积338平米米。05南沙大酒酒店广州市南南沙海滨滨新城商商贸大道道南二路路1号20044 年99 月228 日日楼高 115层，拥拥有3114间精精雕细琢琢的豪华华客房，标标间面积积 466平米。06广州地中中海国际际酒店广州市广广州市天天河路5518号号20055年3月月开业楼高500层,共共有客房房总数4400间间(套),标间间面积333平米米。07颐和大酒酒店广州白云云区同泰泰路颐和和山庄内内20033年酒店由东东、西、中中座三部部分组成成，拥有有高档标标准客房房、商务务套
18、房、公公寓、别别墅以及及总统套套房1880余间间。正在建设设中的酒酒店序号酒店名称称地理位置置计划开业业时间客房数量量01正佳万豪豪天河正佳佳20088年开业业正佳万豪豪国际大大酒店正正佳 正正佳广场场五星将将拥有3360间间客房，其其中标准准间不超超过1440间，其其余均为为豪华商商务套房房、总统统套房、副副总统套套房以及及高级行行政套房房。02富力丽思思卡尔顿顿酒店珠江新城城20088年开业业主体分为为酒店客客房和服服务式公公寓两部部分,1160米米高的塔塔楼，其其中包括括了3550套客客房和1120套套高级服服务式公公寓，群群楼部分分为酒店店餐饮娱娱乐空间间。03富力君悦悦大酒店店珠江新
19、城城20088年开业业总建筑面面积为77.7万万多平方方米，楼楼高755米，由由君悦酒酒店管理理。04皇冠假日日酒店（海海景集团团）天河员村村20088年开业业五星高441层，占占地面积积3.22万平方方米，总总建筑面面积144万预定定20006年平平方米，客客房及预预定20006年年投入运运营豪华华客房约约5000间。05太古汇香香格里拉拉天河路20088年开业业六星级的的豪华酒酒店，酒酒店建筑筑面积约约8万平平方米，拥拥有5000到6600个个客房。整整个太古古汇项目目总投资资约400亿元。2行业人人士对广广州高级级酒店业业的发展展看法五星级酒酒店被业业内人士士视为“城市之之巅”，可以以引
20、领一一座城市市的风尚尚，同时时也是一一座城市市经济发发展最敏敏感的风风向标。广广州市副副市长王王晓玲曾曾在各种种场合强强调，在在20110 年年亚运会会之前，五五星级酒酒店将在在现有的的7 家家基础上上新添110 到到15家家，由此此可见政政府对五五星酒店店建设的的重视程程度。市旅游局局认为，随随着广州州城市国国际化程程度越来来越高，外外资来穗穗将投资资、设办办事处、包包长包房房以及会会议经济济、欧美美市场的的开拓等等原因都都将导致致高星级级酒店供供不应求求。二00六六年广州州共接待待游客近近亿人次次，旅游游商务人人流的大大幅增长长、会展展业等现现代服务务业逢勃勃发展、产产业集聚聚与升级级、城
21、市市空间调调整等因因素，为为广州酒酒店业带带来巨大大市场需需求。目目前，广广州星级级酒店超超过两百百家、五五星级七七家，与与实际需需求和周周边地区区相比，广广州五星星级酒店店严重不不足。特特别是二二0一00年广州州将举办办亚运会会，各类类酒店配配套需求求十分迫迫切。据广州市市外经贸贸局副局局长孙雷雷介绍，广广州市政政府将给给予具体体扶持鼓鼓励外资资酒店管管理企业业向四个个方面发发展：一一是扩大大选址区区域。鼓鼓励各酒酒店集团团走出市市中心，布布局周边边快速发发展区，如如北上花花都、南南下南沙沙、东进进黄埔、萝萝岗、增增城；二二是欢迎迎不同国国家、不不同风格格的酒店店品牌落落户，尤尤其是在在穗重
22、点点投资来来源地的的品牌；三是引引进酒店店类型多多样化，适适应不同同层次消消费需求求；四是是合作方方式灵活活多样，可可投资自自建、也也可品牌牌输出或或并购方方式进驻驻广州市市场。孙雷表示示，广州州是中国国会展业业中心，特特别到了了广交会会，不但但五星级级酒店及及都市区区内的各各类酒店店爆满，广广州周边边地区县县市酒店店也是高高入住率率。这说说明，随随着会展展商贸业业的发展展、环城城交通更更为便利利，中心心外的周周边地区区有着更更大发展展空间、是是酒店业业的新兴兴市场。广广州五星星级酒店店增量仍仍很理性性，当然然供给量量增大、价价格也自自然受到到市场调调节。目目前广州州共有十十万间酒酒店客房房，
23、二00一0年年前将新新增百分分之十左左右，考考虑到淡淡旺季的的行业特特点，仍仍需维持持一定缺缺口。广州有宾宾馆、饭饭店、招招待所等等各类住住宿设施施14000多座座，客房房约100万间，床床位近220万个个；其中中星级饭饭店2005家，五五星6家家，四星星24家家，三星星89家家，二星星80家家，一星星6家。广广州正筹筹建的330多家家五级星星酒店中中，有110多家家将在未未来3年年内建成成并开业业。未来来几年内内，广州州将新建建50家家四、五五星级豪豪华酒店店、增加加80000个房房间。根根据规划划，到220100年亚运运会前，广广州的44星级以以上酒店店数量将将达到660家，其其中五星星级
24、酒店店在现在在的基础础上还会会新添110至115家，广广州星级级酒店总总数会从从现在的的2055家增加加到3000家。经经济型酒酒店3年年的预期期数字也也将过百百，未来来3至55年内，经经济型连连锁酒店店客房超超万间。以白天鹅为例，目前其入住率都在75%79%之间，平均房价今年增幅了近14%，入住率增长了3%，在国外，五星级酒店的入住率也就60%左右。营业收入方面，比如东方宾馆，2007年上半年的客房收入达到了5535.69万元，同比上升了6.18，净利润也从2006年上半年的1339.06万元增加到现在的1535.85万元。 由此可可见，广广州市目目前的星星级酒店店的市场场空间还还很大，我我
25、们选择择在20010年年进入五五星级酒酒店市场场正是较较好的投投资时机机。3定位五五星级酒酒店的标标准要求求及楼层层规划3.1定定位五星星级酒店店的标准准要求五星级旅旅游涉外外酒店应应具备的的基本条条件概述述如下： 3.1.1酒店店总体基基本要求求1) 酒店功能能划分合合理、设设施使用用方便、安安全。2) 酒店室内内外装修修高档、建建筑及装装修选用用豪华材材料。3) 酒店内部部公共信信息图形形符号符符合 LLB/AAT0001 标标准。4) 有中央空空调系统统。5) 有背景音音响系统统。6) 有与五星星级酒店店相适应应的计算算机管理理系统。3.1.2酒店接接待大厅厅基本要要求7) 接待大厅厅宽
26、敞、装装修豪华华、光线线充足。 8) 有与酒店店规模、五五星级相相适应的的总服务务台，总总服务台台有中英英文标志志、分区区段设置置接待、问问讯、结结帐、 24 小时有有工作人人员在岗岗。 9) 提供留言言服务、一一次性总总帐单结结帐服务务、信用用卡服务务、 118 小小时提供供外币兑兑换服务务。 10) 总服务台台提供酒酒店服务务项目宣宣传品、酒酒店价目目表、中中英文本本市交通通地图，全全国旅游游交通地地图、本本市和全全国旅游游景点介介绍、各各种交通通工具时时刻表、报报刊杂志志等。 11) 可8小时时直接接接受国内内、国际际客房预预订，有有酒店和和客人同同时开启启的保险险箱、设设门卫应应接员、
27、专专职行李李员、值值班经理理、大堂堂经理。 12) 在非经营营区设客客人休息息场所、提提供店内内寻人服服务和安安排出租租车服务务、门厅厅及主要要公共区区域有残残疾人出出入坡道道、配备备轮椅。 13) 至少能用用 2 种外语语提供服服务（英英语为必必备语种种），总总机至少少能用 3 种种外语提提供服务务（英语语为必备备语种），各各种指示示用和服服务用文文字至少少用中英英文同时时表示。3.1.3客房房基本要要求14) 至少有有 400 间（套套）可供供出租的的客房，770% 客房的的面积（不不含卫生生间和走走廊）不不少于 20 平方米米，至少少有5个个开间的的豪华套套房，有有残疾人人客房。 15)
28、 客房装修修豪华，有有豪华的的软垫床床、写字字台、衣衣橱及衣衣架，茶茶几，座座椅，床床头柜、床床头灯，台台灯，落落地灯、全全身镜，行行李架等等高级配配套家具具。 16) 卫生间用用豪华建建筑材料料装修地地面、墙墙面、顶顶棚，用用良好的的排风设设施，1110/2200V 电电源插座座，电话话副机，吹吹风机和和体重称称。装高高级座便便器。梳梳妆台，浴浴缸并带带淋浴喷喷头，配配浴帘，晾晾晒绳， 24 小时供供应冷热热水。 17) 有直拨的的国内、国国际电话话，有彩彩色电视视机、音音响设备备、并有有闭路电电视系统统，播放放频道不不少于 16 个，自自办节目目至少有有 2 个频道道。 18) 有与五星星
29、级相匹匹配的文文具用品品，提供供开夜床床服务， 24 小时提提供冷热热饮用水水及冰块块，免费费提供茶茶叶或咖咖啡，客客房内设设微型酒酒吧， 24 小时提提供中西西式早餐餐，正餐餐送餐服服务。 19) 提供叫醒醒服务，留留言服务务、衣装装湿洗、干干洗，熨熨烫和修修补服务务，提供供擦鞋服服务。 20) 客房、卫卫生间每每天全面面整理，每每日更换换床单和和枕套，客客房用品品和消耗耗品每天天补齐。 3.1.4餐饮基基本要求求21) 有布局合合理、装装饰豪华华的中餐餐厅，至至少能提提供 22 种风风味的中中餐。 22) 有布局合合理、装装饰豪华华的西餐餐厅，配配专门的的西餐厨厨房。 23) 有独具特特色
30、格调调高雅的的咖啡厅厅，能提提供自助助早餐、西西餐正餐餐。 24) 有适当的的小宴会会厅，有有封闭的的酒吧间间。 25) 餐厅、酒酒吧的主主管、领领班和服服务员能能用英语语提供服服务。 26) 厨房冷菜菜间、面面点间独独立分割割，有足足够的冷冷气设备备，冷菜菜间有空空气消毒毒设施，粗粗加工间间与操作作间隔离离，有足足够的冷冷库，有有专门放放置临时时垃圾的的设施并并保持其其封闭 。 3.1.5公共区区域基本本要求27) 有足够的的停车场场，有足足够的高高质量客客用电梯梯，轿箱箱装修高高档，并并有服务务电梯。 28) 有公用电电话，并并有市内内电话簿簿。 29) 有男女分分设的公公共卫生生间。 3
31、0) 有商场，出出售旅行行日常用用品，旅旅游纪念念品、工工艺品等等商品。 31) 有商务中中心，代代售邮票票，代发发信件，办办理电报报、电传传、传真真、复印印、国际际长途电电话、国国内行李李托运、冲冲洗胶卷卷等。提提供打字字服务。 32) 有医务室室。 33) 提供代购购交通、影影剧、参参观等票票务服务务。 34) 提供市内内观光服服务。 35) 有应急急供电专专用线和和应急照照明灯。3.1.6选择项项目（共共 788 项，至至少具备备 355 项，具具备项目目越多，酒酒店越高高档）客房（ 10 项） 36) 客房内可可通过视视听设备备提供帐帐单等的的可视性性查询服服务，提提供语言言信箱服服务
32、。 37) 卫生间有有饮用水水系统。 38) 不少于 50% 的客客房卫生生间淋浴浴与浴缸缸分设。 39) 不少于 50% 的客客房卫生生间干湿湿区分设设。 40) 所有套房房分设供供主人和和来访人人使用的的卫生间间。 41) 设商务楼楼层，可可在楼层层办理入入住登记记及离店店手续，楼楼层有供供客人使使用的商商务中心心及休息息场所。 42) 商务楼层层的客房房内有收收发传真真或电子子邮件的的设备。 43) 为客人提提供免费费店内无无线寻呼呼服务。 44) 24 小小时提供供洗衣加加急服务务。45) 委托代办办服务。 餐厅及酒酒吧（ 8 项项） 1) 有大堂酒酒吧。 2) 有专业性性茶室。 3)
33、 有除西餐餐厅外的的其他外外国餐厅厅，配有有专门厨厨房。 4) 有饼屋。 5) 有风味餐餐厅。 6) 有至少能能容纳 2000 人正正式宴会会的大宴宴会厅，配配有专门门的宴会会厨房。 7) 有至少 10 个不同同风味的的餐厅（大大小宴会会厅除外外）。 8) 有 244 小时时营业的的餐厅。 商务设施施及服务务（ 55 项） 1) 提供国际际互联网网服务，传传输速度度不小于于 644kbiit/ss 。 2) 封闭的电电话间（至至少 22 个）。 3) 洽谈室（至至少容纳纳 100 人）。 4) 提供笔译译、口译译和专职职秘书服服务。 5) 图书馆（至至少有 10000 册册图书）。 会议设施施
34、（ 110 项项） 1) 有至少能能容纳 2000 人会会议的专专用会议议厅、配配有衣帽帽间。 2) 至少配有有 2 个小会会议室。 3) 有同声传传译设施施（至少少 4 种语言言）。 4) 有电话会会议设施施。 5) 有现场视视音频转转播系统统。 6) 有供出租租的电脑脑及电脑脑投影仪仪、普通通胶片投投影仪、幻幻灯机、录录像机、文文件粉碎碎机。 7) 有专门的的复印室室、配备备足够的的复印机机设备。 8) 有现代化化电子印印刷及装装订设备备。 9) 有照相胶胶卷冲印印室。 10) 至少50000 平方米米的展览览厅。 公共及健健康娱乐乐设施（ 共计442 分分项） 1) 歌舞厅 2) 卡拉
35、OOK 厅厅或 KKTV 房（至至少 44 间） 3) 游戏机室室、棋牌牌室、影影剧场。 4) 定期歌舞舞表演。 5) 多功能厅厅，能提提供会议议，冷餐餐会、酒酒会等服服务及兼兼作歌舞舞厅。 6) 健身房、按按摩室、桑桑拿浴、蒸蒸汽浴、冲冲浪浴、日日光浴室室。 7) 室内游游泳池（水水面积至至少 440 平平方米）。 8) 室外游泳泳池（水水面积至至少 1100 平方米米）。 9) 网球场、保保龄球室室(至少少 4 道)、攀攀岩练习习室。 10) 壁球室室、桌球球室。 11) 多功能能综合健健身按摩摩撑。 12) 电子模拟拟高尔夫夫球场、高高尔夫练练习场。13) 高尔夫夫球场（至至少 99 洞
36、）。 14) 赛车场、公公园。 15) 跑马场、射击场、射箭场。 16) 实战模拟拟游艺场场。 17) 乒乓球室室、溜冰场场。 18) 室外滑滑雪场。 19) 自用海海滨浴场场。 20) 潜水、海海上冲浪浪、钓鱼。 21) 美容美发发室。 22) 精品店店、独立立的书店店、独立的的鲜花店店。 23) 婴儿看护护及儿童童娱乐室室。 安全设施施（ 33 项） 1) 电子卡门门锁。 2) 客房贵重重物品保保险。 3) 自备发电电系统。 3.2定定位五星星级酒店店的规划划3.2.1整个个项目功功能的总总体规划划1）酒店店设施酒店将设设有餐饮饮，休闲闲及其他他设施高高于平台台层；而中餐及及西餐厅厅将分别
37、别设于二二楼及五五楼；咖啡厅及及酒吧将将于三楼楼提供，另另一间酒酒吧将会会设于顶顶楼天台台；会议设施施将于五五楼提供供；大部分的的休闲设设施将于于六楼提提供，这这包括了了男/女女士桑拿拿，健身身室及游游泳池。酒店将会会提供充充足的泊泊车位置置。现时时共规划划了2000个停停车位，其其中180个为位位处于地地库三层层的有盖盖车位，其其余20个则设设于一楼楼。1）裙楼楼设施楼层餐饮设施施面积（平平方米）L1L2L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅厅西式餐厅厅西式餐厅厅宴会厅450.03353.17209.03175.44157.97288.27小计 1，633.91会议厅设设施L2L5L会议室会议
38、室商务中心心76.445292.0348.774小计 4177.222娱乐设施施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳泳池露天网球球场455.0385.111138.21小计 6788.355其他设施施L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心心165.84116.5447.330小计329.682）后勤勤设施后勤设施施包括大大堂、厨厨房、接接待处、保保安及控控制室等等。其他后勤勤服务如如员工餐餐厅及厨厨房、员员工更衣衣室、房房间等均均位于地地库的一一及二层层，机电电设备室室、冷库库房、水水箱、冷冷浇灌设设备室及及泵房等等，均位位于地库库及顶数数天台的的位置。5.2酒酒店车位位规划五星级酒酒店的车车位
39、一般般按1：1的比比例配车车位。由此推算算本案车车位约需需：155589965=2400个4本项目目定位五五星级酒酒店的成成本运营营测算4.1测测算基础础4.1.1本五五星级酒酒店物业业面积构构成：在酒店设设计中，各各类设施施的面积积是有一一定的比比例配套套要求的的。这个个比例越越科学，就就越能符合经经营需要要，更有有利于产产生更大大的平方方米产出出。这个个比例也也要与酒酒店的定定位、目目标市场场相匹配配。酒店店类型不不同，比比例差距距明显。酒店常用用两组面面积数据据来描述述规模和和状况：一是占占地面积积和建筑筑面积，二二是对客客服务区区面积（又又被称为为公共区区面积）和和后台工工作区面面积。
40、第第一组数数据涉及及建筑容容积率、建建筑密度度等技术术指标，也也关系到到酒店客客人的舒舒适度。第第二组数数据涉及及到酒店店的可经经营面积积、盈利利能力等等经济指指标，既既关系到到酒店客客人消费费过程中中的舒适适度，同同时关系系到酒店店的收益益与寿命命。酒店的各各类面积积比例决决定了将将来酒店店收入的的比例。面面积构成成分为营营业面积积及非营营业面积积，计算算时采用用以两者者占总楼楼地板面面积的一一半位一一半原则则。计划商业业裙楼部部分为四四层（不包括一一楼酒店店大堂），酒酒店整体体建筑为为六层，其其中顶层层为游泳泳池及酒酒吧。酒店客房房面积：通常来来说，客客房的总总面积占占酒店总总建筑面面积的
41、665%以以上23988365%=155589mm24.1.2投资成成本（以以下投资资成本未未计算财财务成本本）1）土地地成本：5000万4079669 mm22550977.3元元/m22酒店土地地成本：250097.3元/ m22* 36697mm292778.5 万元2）建安安与装修修设备成成本（包包括土建建部分）包含地上上与地下下部分，取取最小经经济值（见见下表）：序号分项工程程名称计算依据据单方造价价（元/m2） 11桩基工程程（受力力桩）总建筑面面积160-1800 22地下室工工程、基基坑围护护及支撑撑地下室建建筑面积积38000-422003结构工程程地上建筑筑面积11000-
42、133004建筑工程程（除外外墙玻璃璃幕墙）地上建筑筑面积800-90005新型节能能幕墙外立面建建筑面积积12000-15500 66给排水（含含洁具，锅锅炉房管管线）总建筑面面积350-3800 77喷淋、气气体消防防总建筑面面积100-1100 88污水处理理（含管管线）总建筑面面积35-440 99空调工程程地上建筑筑面积550-6000 100地下室通通风工程程地下室建建筑面积积170-1900 111照明、防防雷、动动力、变变配电总建筑面面积800-9000 122电话总机机及配线线、闭路路电视、监监视、广广播音响响、管理理电脑、火火灾报警警、共用用天线、电电报电传传总建筑面面积5
43、00-5500 133煤气工程程总建筑面面积45-550 144电梯、自自动扶梯梯总建筑面面积320-3600 155室外总体体总建筑面面积100-1155 166室内精装装修连家家具地上建筑筑面积32000-35500 177杂项工程程总建筑面面积280-3300 188洗衣房设设备地上建筑筑面积150-1700 199厨房设备备地上建筑筑面积250-2800总建筑面面积为2239883平方方米，其其中地上上建筑面面积为1155889平方方米，地地下建筑筑面积约约83994平方方米，外外墙面积积约100000平方米米。成本合计计：26900*239883+558500*1555899+39970*83994+112000*1000000=2001033.4万万元C管理理成本与与不可预预见费用用：3000元/ m22*25000 mm27500万元酒店总开开发成本本：201003.44+7500+92778.5301131.9万元4.1.3酒店运运营成本本