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1、丹东颐和和园老年年公寓（社社区）建建设项目目可行性性研究报报告目录1、 总论11.1项项目背景景1281.2可可行性研研究编制制依据2882991.3可可行性研研究范围围291.4项项目概况况2993111.5主主要经济济技术指指标312、需求求分析3322.1老老龄人口口及抚养养情况3223442.2老老龄服务务业发展展现状3443552.3需需求分析析3553772.4本本项目服服务对象象373、 建设规模模373.1建建设规模模373.2建建设标准准373.3建建设内容容3773994、 场地选择择394.1场场地选择择394.2场场地条件件4005005、 建筑方案案505.1指指导思
2、想想和原则则505.2项项目总体体规划方方案505.3建建筑方案案5335445.4建建筑设计计规范5446555.5建建筑结构构设计6556665.6结结构选型型6666885.7建建（构）筑筑物一览览表（表表5.11）6885.8主主要设备备一览表表（表55.2）69725.9配配套设施施（表55.3）（表表5.44）7727766、 环境保护护7668007、 节能8008228、 消防8228669、 职业安全全卫生8610、 组织机构构与人力力资源配配置（表表10-1）869011、 项目实施施进度表表（表111-11）99112、 投资估算算与资金金筹措929813、 工程招标标与
3、施工工方案99100014、 经济与社社会效益益分析1100104415、 可行性研研究结论论与建议议110410551、总论论1.1项项目背景景1.1.1项目目名称丹东颐和和园老年年公寓（社社区）建建设项目目1.1.2承办办单位 有有限公司司法人代表表：经营范围围：注册资本本：1.1.3承办办单位概概况本项目承承办单位位为 有限公公司，该该公司实实行市场场化运作作，独立立核算，自自负盈亏亏。 有限公公司法人人代表 ，男男，中共共党员，现现年500岁，有有多年从从事房地地产开发发和老年年工作的的经验。1.1.4项目目提出背背景和项项目建设设的必要要性1.1.4.11 我我国、我我省、我我市老龄
4、龄化现状状和问题题。自19999年我我国步入入老龄化化社会以以来，人人口老龄龄化加速速发展，老老年人口口基数大大、增长长快并日日益呈现现高龄化化、空巢巢化趋势势，需要要照料的的失能、半半失能老老人数量量剧增。第第六次全全国人口口普查显显示，我我国600岁及以以上老年年人口已已达1.78亿亿，占总总人口的的13.26%，加强强社会养养老服务务体系建建设的任任务十分分繁重。近年来，在在党和政政府的高高度重视视下，各各地出台台政策措措施，加加大资金金支持力力度，使使我国的的社会养养老服务务体系建建设取得得了长足足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2010
5、年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。但是，我我国社会会养老服服务体系系建设仍仍然处于于起步阶阶段，还还存在着着与新形形势、新新任务、新新需求不不相适应应的问题题，主要要表现在在：缺乏
6、乏统筹规规划，体体系建设设缺乏整整体性和和连续性性；社区区养老服服务和养养老机构构床位严严重不足足，供需需矛盾突突出；设设施简陋陋、功能能单一，难难以提供供照料护护理、医医疗康复复、精神神慰藉等等多方面面服务；布局不不合理，区区域之间间、城乡乡之间发发展不平平衡；政政府投入入不足，民民间投资资规模有有限；服服务队伍伍专业化化程度不不高，行行业发展展缺乏后后劲；国国家出台台的优惠惠政策落落实不到到位；服服务规范范、行业业自律和和市场监监管有待待加强等等。辽宁省老老年人口口现状及及问题依据全全省144市老龄龄办的统统计数据据，20011年年末，全全省总人人口为442699万人，660岁及及以上老老
7、年人口口已达7724万万人，占占总人口口的166.966%，与与20110年相相比,老老年人口口增加近近33万万人，增增幅为44.766%。我我省老龄龄化程度度较高，与与全国老老年人口口占总人人口的113.770%相相比，高高出3.26个个百分点点。从各各市老年年人口情情况上看看，沈阳阳市、大大连市的的老年人人口均已已突破百百万，老老年人口口占总人人口的比比例分别别为188.533%和118.885%，分分别高出出全省老老年人口口占总人人口比例例1.557个百百分点和和1.889个百百分点。在全省724万老年人口中，城镇老年人口为374万，农村老年人口为350万。从分布上看，沈阳、大连、鞍山、
8、抚顺、本溪和丹东等六市城镇老人多于农村老人。老年人口口年龄构构成:660-669岁老老年人口口453336005人，占占老年人人口总数数62.61%770-779岁老老年人口口182299665人，占占老年人人口总数数25.27%880-889岁老老年人口口77996999人，占占老年人人口总数数10.77%90-99岁岁老年人人口9664655人，占占老年人人口总数数1.333%1000岁及及以上老老年人口口14771人，占占老年人人口总数数0.002%与220100年相比比，20011年年末我省省60-69岁岁老年人人口同比比增加335万余余人，770-779岁老老年人口口减少近近10万万
9、人，880-889岁老老年人口口增加55.6万万人，990-999岁老老年人口口增加22万人，百百岁老人人数略有有减少。高龄老人:2011年末，全省80岁及以上高龄老年人口达87.8万人，占全省老年人口的12.12%.百岁老人:2011年末，全省100岁及以上老年人口1471人，较2010年末减少26人。其中男性470人，女性1001人，男女比为1:2.13。城镇百岁老人772人，农村百岁老人699人。全省平均每万名老年人拥有百岁老人2.03人。失能与半失能老人状况:根据各市老龄办统计数据，全省老年人口中健康老人达到3676126人，所占比重为50.77%，较2010年末增长1个百分点。患有老
10、年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为49.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的16.67%。空巢老人:随着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等情况的出现，造成大量家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、异城分别居住情况也十分普遍。截至2011年末，全省“空巢老人”达到304万人，占全省老年人口总数的41.98%。见表5。养老服务务机构:220111年末，全全省城乡乡各类养养老机构构达到117144家，养养老床位位总数达达到了118万张张，同比比增长112.55 %。每每千名老老年人拥拥有养老老床位达达到了225张，高高于全国国每千名名老年人人拥有养养老床位位1
11、9张张的水平平。全省共共有公办办养老机机构9114家，养养老床位位10万万张，其其中城市市养老机机构1223家，养养老床位位2.77万张；农村养养老机构构 7991家，养养老床位位7.33万张。全省共有民办养老机构800家，床位8万张。丹东市老老龄化状状况和问问题丹东市早早在19997年年就已步步入人口口老龄化化社会，与与国内一一些中小小城市相相比，我我们的老老龄化速速度、步步伐都是是名列前前茅的。自自进入221世纪纪以来，我我市人口口老龄化化更是呈呈现出了了4个突突出的特特点：发发展速度度迅猛。目目前，丹丹东市总总人口2242.6万人人，其中中老年人人40.1万人人，占总总人口的的16.5%
12、；比全国国的133.7%高2.8个百百分点；在全省省排大连连（177.5%）之后后，位居居第二；人口老老龄化发发展不平平衡（人人数多，比比例失衡衡）。220100年全市市40.1万老老年人口口中，城城镇中有有16.84万万人，占占老年人人口总数数的411.999%。农农村233.266万人，占占老年人人口总数数的588.011%。农农村人口口老龄化化程度大大大高于于城市；收入低低，未富富先老.多年以来来，市委委、市政政府在应应对人口口老龄化化方面做做出了积积极的努努力，也也做了大大量的工工作。但但是我市市在应对对人口老老龄化方方面仍然然存在以以下几个个方面的的主要问问题：一是社社会养老老意识不
13、不足。全全社会普普遍缺乏乏对养老老问题紧紧迫感。二是社社会保障障体系还还不完善善，保障障范围相相对较窄窄，保障障水平还还比较低低。在城城市，老老年人退退休后，特特别是企企业退休休人员领领取的养养老金数数额普遍遍较低，城城市职工工的医疗疗保险也也存在诸诸多弊端端，透视视了我们们的养老老保险政政策还不不够科学学和完善善。问题题的重点点还在农农村，农农民的养养老保险险还没普普及，医医疗保险险更是起起步晚，新新的农村村合作医医疗制度度有很多多方面还还有待于于进一步步完善。鳏鳏寡孤独独老年人人的供养养水平还还不高，目目前只是是局限于于温饱型型。在我我市，一一个未富富先老的的特征表表现的十十分明显显，养老
14、老服务陷陷入了高高需求、低低收入的的怪圈。三是经经济基础础薄弱，为为老服务务基础设设施差。从从全市情情况看，由由于我市市整体经经济形势势、经济济总量都都不好，不不仅各级级政府对对老龄事事业的投投入有限限，而且且缺乏统统筹兼顾顾和系统统规划，投投资的随随意性很很大，为为老服务务基础设设施不够够完善甚甚至很差差。不仅仅无经费费、缺人人员；而而且空间间小、功功能弱。可可以说缺缺少资金金的支撑撑，是社社区开展展为老服服务的瓶瓶颈。再从养养老机构构床位供供不应求求这方面面也可以以透视出出这个问问题。截截止20010年年底，丹丹东市全全市城乡乡有各类类养老院院所588家（其其中，国国办5家家、民办办53家
15、家），总总床位数数45111张，660岁以以上老年年人每千千人仅有有床位11.1个个多点。而而在一些些发达国国家，每每10000名老老年人平平均有养养老床位位70张张。近110年来来，民办办养老机机构成为为我市机机构养老老的生力力军，但但多数机机构规模模小、档档次低，缺缺少发展展后劲。四是涉老老服务形形式单一一，为老老服务缺缺乏规范范标准。目目前我们们现有的的涉老服服务范围围较窄，服服务形式式又比较较单一，只只是局限限于增加加几所民民办养老老院、托托老所、日日间照料料室，在在一定范范围内提提供居家家养老服服务，增增设几间间老年活活动室和和文体娱娱乐器材材等。在在具体的的服务上上，还只只限于日日
16、常生活活护理和和照料，离离老年人人的全方方位、高高层次的的物质和和文化的的综合需需求更是是相差甚甚远。在在为老服服务行业业中，基基础设施施不够完完善，人人员素质质参差不不齐，服服务水平平千差万万别，更更重要的的是缺乏乏一套统统一规范范的涉老老行业服服务标准准。1.1.4.22 社社会养老老服务体体系建设设的必要要性和迫迫切性。我国的人人口老龄龄化是在在“未富先先老”、社会会保障制制度不完完善、历历史欠账账较多、城城乡和区区域发展展不平衡衡、家庭庭养老功功能弱化化的形势势下发生生的，加加强社会会养老服服务体系系建设的的任务十十分繁重重。加强社会会养老服服务体系系建设，是是应对人人口老龄龄化、保保
17、障和改改善民生生的必然然要求。目目前，我我国是世世界上唯唯一一个个老年人人口超过过1亿的的国家，且且正在以以每年33%以上上的速度度快速增增长，是是同期人人口增速速的五倍倍多。预预计到220155年，老老年人口口将达到到2.221亿，约约占总人人口的116%；20220年达达到2.43亿亿，约占占总人口口的188%。随随着人口口老龄化化、高龄龄化的加加剧，失失能、半半失能老老年人的的数量还还将持续续增长，照照料和护护理问题题日益突突出，人人民群众众的养老老服务需需求日益益增长，加加快社会会养老服服务体系系建设已已刻不容容缓。加强社会会养老服服务体系系建设，是是适应传传统养老老模式转转变、满满足
18、人民民群众养养老服务务需求的的必由之之路。长长期以来来，我国国实行以以家庭养养老为主主的养老老模式，但但随着计计划生育育基本国国策的实实施，以以及经济济社会的的转型，家家庭规模模日趋小小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。加强社会会养老服服务体系系建设，是是解决失失能、半半失能老老年群体体养老问问题、促促进社会会和谐稳稳定的当当务之急急。目前前，我国国城乡失失能和半半失能老老年人约约33000万，占占老年人人口总数数的199%。由由于现代代社会竞竞争激烈烈和生活活节奏加加快，中中青年一一
19、代正面面临着工工作和生生活的双双重压力力，照护护失能、半半失能老老年人力力不从心心，迫切切需要通通过发展展社会养养老服务务来解决决。加强强社会养养老服务务体系建建设，是是扩大消消费和促促进就业业的有效效途径。庞庞大的老老年人群群体对照照料和护护理的需需求，有有利于养养老服务务消费市市场的形形成。据据推算，220155年我国国老年人人护理服服务和生生活照料料的潜在在市场规规模将超超过45500亿亿元，养养老服务务就业岗岗位潜在在需求将将超过5500万万个。在面对挑挑战的同同时，我我国社会会养老服服务体系系建设也也面临着着前所未未有的发发展机遇遇。加强强社会养养老服务务体系建建设，已已越来越越成为
20、各各级党委委政府关关心、社社会广泛泛关注、群群众迫切切期待解解决的重重大民生生问题。同同时，随随着我国国综合国国力的不不断增强强，城乡乡居民收收入的持持续增多多，公共共财政更更多地投投向民生生领域，以以及人民民群众自自我保障障能力的的提高，社社会养老老服务体体系建设设已具备备了坚实实的社会会基础。1.1.4.33 内涵涵和定位位.（一）术术 语语 (一）1、老年公寓老年公寓寓式专供供老年人人集中居居住，符符合老年年体能心心态特征征的公寓寓式老年年住宅，具具备餐饮饮、清洁洁卫生、文文化娱乐乐、医疗疗保健服服务体系系，是综综合管理理的机构构养老住住宅类型型。（一）22、老龄龄阶段 60周岁岁及以上
21、上人口年年龄段。80周岁及以上人口为高龄老人。（一）33、自理理老人 生活行行为完全全自理，不不依赖他他人帮助助的老年年人。（一）44、介助助老人 生活行行为依赖赖扶手、拐拐杖、轮轮椅和升升降设施施等帮助助的老年年人。（一）55、介护护老人 生活行行为依赖赖他人护护理的老老年人。（二）内内涵。社会会养老服服务体系系是与经经济社会会发展水水平相适适应，以以满足老老年人养养老服务务需求、提提升老年年人生活活质量为为目标，面面向所有有老年人人，提供供生活照照料、康康复护理理、精神神慰藉、紧紧急救援援和社会会参与等等设施、组组织、人人才和技技术要素素形成的的网络，以以及配套套的服务务标准、运运行机制制
22、和监管管制度。社会会养老服服务体系系建设应应以居家家为基础础、社区区为依托托、机构构为支撑撑，着眼眼于老年年人的实实际需求求，优先先保障孤孤老优抚抚对象及及低收入入的高龄龄、独居居、失能能等困难难老年人人的服务务需求，兼兼顾全体体老年人人改善和和提高养养老服务务条件的的要求。社会养老老服务体体系建设设是应对对人口老老龄化的的一项长长期战略略任务，是是坚持政政府主导导，鼓励励社会参参与，不不断完善善管理制制度，丰丰富服务务内容，健健全服务务标准，满满足人民民群众日日益增长长的养老老服务需需求的持持续发展展过程。本本建设规规划仅着着眼于构构建体系系建设的的基本框框架。（三三）功能能定位。我国国的社
23、会会养老服服务体系系主要由由居家养养老、社社区养老老和机构构养老等等三个有有机部分分组成。居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。有条件的地方可以探索对居家养老的失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要的康复辅具，提高生活自理能力和生活质量。社区区养老服服务是居居家养老老服务的的重要支支撑，具具有社区区日间照照料和居居家养老老支持两两类功能能，主
24、要要面向家家庭日间间暂时无无人或者者无力照照护的社社区老年年人提供供服务。在在城市，结结合社区区服务设设施建设设，增加加养老设设施网点点，增强强社区养养老服务务能力，打打造居家家养老服服务平台台。倡议议、引导导多种形形式的志志愿活动动及老年年人互助助服务，动动员各类类人群参参与社区区养老服服务。在在农村，结结合城镇镇化发展展和新农农村建设设，以乡乡镇敬老老院为基基础，建建设日间间照料和和短期托托养的养养老床位位，逐步步向区域域性养老老服务中中心转变变，向留留守老年年人及其其他有需需要的老老年人提提供日间间照料、短短期托养养、配餐餐等服务务；以建建制村和和较大自自然村为为基点，依依托村民民自治和
25、和集体经经济，积积极探索索农村互互助养老老新模式式。机构构养老服服务以设设施建设设为重点点，通过过设施建建设，实实现其基基本养老老服务功功能。养养老服务务设施建建设重点点包括老老年养护护机构和和其他类类型的养养老机构构。老年年养护机机构主要要为失能能、半失失能的老老年人提提供专门门服务，重重点实现现以下功功能：11.生活活照料。设设施应符符合无障障碍建设设要求，配配置必要要的附属属功能用用房，满满足老年年人的穿穿衣、吃吃饭、如如厕、洗洗澡、室室内外活活动等日日常生活活需求。22.康复复护理。具具备开展展康复、护护理和应应急处置置工作的的设施条条件，并并配备相相应的康康复器材材，帮助助老年人人在
26、一定定程度上上恢复生生理功能能或减缓缓部分生生理功能能的衰退退。3.紧急救救援。具具备为老老年人提提供突发发性疾病病和其他他紧急情情况的应应急处置置救援服服务能力力，使老老年人能能够得到到及时有有效的救救援。鼓鼓励在老老年养护护机构中中内设医医疗机构构。符合合条件的的老年养养护机构构还应利利用自身身的资源源优势，培培训和指指导社区区养老服服务组织织和人员员，提供供居家养养老服务务，实现现示范、辐辐射、带带动作用用。其他他类型的的养老机机构根据据自身特特点，为为不同类类型的老老年人提提供集中中照料等等服务。1.1.4.44 国内内老年住住宅经营营模式分分析处理理好老龄龄产业的的盈利与与福利的的关
27、系是是发展老老年住宅宅必须考考虑的，作作为一个个产业，追追求一定定的盈利利水平，获获取一定定的经济济效益，是是市场化化运行的的必然要要求和重重要标志志。能否否获得合合理的利利润，反反映产业业运行和和发展的的健康状状况。但但是，老老年住宅宅的服务务对象和和其中的的一些服服务内容容，具有有社会福福利的特特点。因因此，发发展老年年住宅，必必须兼顾顾社会效效益和经经济效益益，必须须认真处处理好福福利与盈盈利的关关系。处处理这一一关系的的基本原原则是，应应允许所所有从事事老龄产产业生产产和服务务的经济济实体合合法盈利利，对于于这些利利润，可可以通过过政策或或法规的的引导，使使之“取之于于老龄产产业，用用
28、之于老老龄产业业”；针对对一些特特殊的“福利”项目，政政府实施施必要的的政策支支持或干干预。这这样，既既调动了了全社会会参与老老龄产业业的积极极性，又又体现了了社会福福利和社社会公平平这一一社会主主义生产产目的的的根本要要求。 (11) 政政府、慈慈善机构构合作经经营管理理我国的的养老设设施，过过去多是是政府投投资的福福利事业业单位。近近年来，福福利事业业的社会会化，促促使了一一些民办办养老设设施的兴兴建，民民办养老老设施的的发展随随地方优优惠政策策的不同同，发展展快慢不不同。 (11).11 纯福福利性质质的养老老院（公公办公营营福利院院）这种种纯粹福福利性质质的养老老机构通通常不以以盈利为
29、为目的，主主要依靠靠政府或或者企业业提供所所有的建建设以及及经营管管理的资资金。由由于收费费低廉，其其所拥有有的娱乐乐设施少少，生活活用具粗粗糙，生生活环境境差，不不能满足足刚刚迈迈入600岁的新新型老年年人的要要求。所所以，入入住福利利型养老老院的大大多是没没有或只只有很少少经济收收入的孤孤寡老人人。 (1).2 混合型型养老院院（公办办民营养养老院）这是目目前国内内比较普普遍存在在的养老老院经营营模式，它它们带有有福利的的性质但但也有盈盈利的能能力。通通常具有有政府或或者慈善善机构的的背景，在在经营方方面享有有优惠政政策，服服务内容容根据入入住老人人要求的的不同而而有不同同的收费费标准。体
30、现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面。 (2 )专业公司经营管理（民办民营）这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将
31、押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。 (2).1老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。 a、自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。 b、陪助型老年公寓，向居民提供与日常生
32、活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。 c、特护型老年公寓，除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理
33、费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。 我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。 (2).2辅助生活机构美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还
34、不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专
35、门的工作人员监督下的药物治疗。辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。 (3 )住宅建设与管理相分离的经营模式目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“
36、只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学养住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。11455创建老老年疗养养公寓的的目的和和意义：老年年疗养公公寓、敬敬老院、老老年福利利中心是是提
37、供物物理治疗疗并配合合饮食、文文化体育育等疗法法，以帮帮助老年年人身体体健康、长长命百岁岁。随着我我国经济济发展和和科学技技术的进进步，人人民的生生活和医医疗条件件有了很很大改善善，医学学模式也也由单纯纯的生物物医学模模式逐渐渐转变为为生物-社会-心理医医学模式式，健康康的问题题越来越越受到人人们的关关注。在在20007年全全国中医医药工作作会议上上，吴仪仪副总理理在讲话话中说：“上工治治未病”我们理理解就是是重视预预防和保保健的医医学，也也就是防防患于未未然，疗疗养公寓寓可以凭凭借自身身优势在在其中扮扮演重要要角色，利利用疗养养公寓的的各种资资源在对对疾病的的预防保保健方面面发挥重重要的作作
38、用。疗疗养公寓寓属于社社会养老老机构，但但又不同同于医院院，它们们两者之之间是有有明显的的区别的的。而疗疗养公寓寓的服务务对象则则是广大大的社会会老年人人群，是是运用各各种综合合疗养因因子，在在规定的的生活制制度下专专门为增增强体质质、疾病病疗养、康康复疗养养和健康康疗养而而设立在在疗养公公寓地（区区）的养养老机构构。其中中自然疗疗养因子子是构成成综合疗疗养因子子的基础础因子，是是起主导导作用的的。疗养养工作的的共同任任务是：（1）在在疗养期期间要为为疗养老老人进一一步养成成卫生保保健习惯惯奠定基基础；（22）提高高疗养老老人体育育锻炼的的自觉性性和积极极性；（33）使疗疗养老人人了解与与所患
39、疾疾病有关关的危险险因素，并并加以预预防和克克服；（44）使疗疗养老人人了解并并遵守合合理的生生活制度度。这都都说明疗疗养公寓寓的主要要任务是是培养疗疗养老人人养成一一种良好好的生活活卫生保保健习惯惯，增加加对相关关疾病危危险因素素的了解解，并自自觉地加加以预防防和控制制。科学学配套的的疗养康康复制度度在疗养养期间，可可以针对对不同疗疗养老人人的不同同个体，制制定出个个性化的的疗养康康复及健健身计划划，除利利用各种种自然疗疗养因子子（例如如河水、森森林、空空气、日日光等）对对人体的的作用外外，疗养养公寓的的服务人人员还可可对疗养养老人辅辅助进行行各种物物理疗法法、体育育疗法，如如各种针针灸、推
40、推拿按摩摩、足疗疗、理疗疗治疗及及进行太太极拳、太太极剑、气气功等体体育训练练。以达达到增强强疗养老老人个体体的体能能、预防防疾病或或促进疾疾病的进进一步康康复的作作用。通通过疗养养公寓系系统的健健康教育育过程，提提高老年年人群的的健康意意识水平平：随着着医学疗疗养水平平的发展展，从总总体上看看，人们们的健康康水平明明显提高高，期望望寿命逐逐年延长长。但同同时由于于现代不不良生活活方式引引发的诸诸如冠心心病、高高血压、脑脑血管疾疾病、糖糖尿病等等的发生生率也有有了较大大的提高高，对人人们的生生命健康康构成了了较大的的危害。通通过对心心脑血管管疾病、糖糖尿病等等的研究究，人们们越来越越清楚地地认
41、识到到不良生生活方式式对此类类疾病的的形成和和发展具具有重要要的作用用，在此此类疾病病的治疗疗和预防防上改善善不良生生活方式式既适用用于这些些疾病的的一级预预防，也也是所有有临床治治疗的基基础措施施。而不不良生活活方式主主要有吸吸烟、酗酗酒、缺缺乏体力力活动、不不平衡的的膳食习习惯（高高热、低低营养素素）和过过大的生生活精神神压力等等。但通通过调查查表明，目目前社会会老年人人群中还还有相当当大的一一部人没没有意识识到这种种不良生生活方式式的危害害性，成成为心脑脑血管疾疾病、糖糖尿病的的高危老老年人群群。而我我们疗养养公寓工工作的主主要内容容之一就就是要培培养疗养养老人养养成健康康卫生的的生活习
42、习惯，为为进一步步养成卫卫生保健健习惯奠奠定基础础；并且且还要通通过疗养养公寓系系统的疗疗养生活活规律来来提高疗疗养老人人进行体体育锻炼炼的自觉觉性和积积极性。所所以疗养养公寓可可以通过过组织系系统的、经经常性的的保健课课和健康康教育活活动来提提高疗养养老人改改变不健健康生活活方式的的自觉性性，并通通过他们们来影响响其周围围的老年年人群，进进而提高高整个社社会老年年人群的的健康卫卫生生活活水平，降降低此类类相关疾疾病的发发生率。同同时，对对于心血血管疾病病、糖尿尿病等相相关疾病病患者的的部分老老年人群群，其中中大部分分人通过过在老年年疗养公公寓的规规范化治治疗后，主主要症状状得到了了控制，但但
43、在疾病病的稳定定期该如如何进一一步治疗疗和进行行预防，防防止病情情的复发发和加重重，却没没有一个个正确的的认识。这这样，在在老年疗疗养公寓寓期间则则可以通通过组织织一系列列的相关关疾病防防治知识识讲座和和宣传，使使这类疗疗养老人人能对相相应疾病病的发生生发展和和预防保保健知识识有正确确的认识识，并了了解所患患疾病的的相关危危险因素素，积极极加以预预防和克克服，从从而提高高对此类类疾病的的知晓率率和治疗疗率。综综上所述述，在老老年疗养养公寓充充分地利利用各种种以自然然疗养因因子为主主的综合合疗养因因子的治治疗作用用，使处处于亚健健康状态态的疗养养老人能能调整到到一个健健康舒适适的状态态，或促促使
44、有慢慢性疾病病的疗养养老人进进一步康康复，使使疗养老老人经过过疗养治治疗后其其机体的的各项生生理功能能和后备备功能得得到锻炼炼和加强强；再结结合系统统全面的的健康教教育，促促使人们们养成良良好的卫卫生生活活习惯、增增加健康康意识、提提高自我我保健能能力和掌掌握预防防各类疾疾病的方方法，才才是现代代预防保保健医学学的根本本措施，才才能为提提高全民民健康水水平发挥挥老年疗疗养公寓寓自身的的作用，同同时也可可以为疗疗养公寓寓的建设设发展创创造新的的发展机机遇。人人口老龄龄化现象象是人类类社会发发展到一一定阶段段的产物物，反映映了人类类社会的的进步。然然而老年年人口比比重的日日益增大大会给经经济发展展
45、、产业业结构、文文化心态态、社会会发展带带来一系系列影响响，成为为21世世纪我国国必须认认真对待待、认真真研究的的重大社社会问题题。人口口老龄化化要求调调整现有有的产业业结构，以以满足老老年人口口对物质质和精神神文化的的特殊需需求。为为了满足足老年人人口日益益增长的的物质和和文化需需求，必必须发展展老龄产产业，增增加老年年人所需需要的社社会服务务业，改改造不适适应人口口老龄化化的住宅宅、社区区和环境境。老年公寓寓作为专专供老人人居住的的专有住住宅，是是一种居居家养老老与社区区服务相相结合的的模式，满满足了老老年人对对居住的的特殊需需求，解解决了传传统养老老模式的的不足，是是一条老老年公益益性事业业市场化化运作的的新路子子，是解解决老龄龄化问题题的有效效对策之之一。一一些地区区经验表表明，仅仅靠国家家投资，远远远不能能满足需需求，调调动多方方面积极极性，吸吸引民间间资本兴兴建老年年公寓，市市场化运运作，是是解决老老龄化问问题的好好办法，一一些新建建的老年年公寓出出现了排排队入住住的现象象，老龄龄福利事事业社会会化运作作取得了了很好效