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1、浙江省房房屋建筑筑面积测算算实施细细则（试 行）1总则则1.1 目的和和依据为了规范范和统一一我省房房屋建筑筑面积的的测算，依依据房房产测量量规范（GGB/TT179986-20000）和和国家有有关规定定，制定定本实施施细则。1.2 适用范范围本实施细细则适用用于浙江江省行政政区域内内的房屋建建筑面积积测算。2. 术术语2.1 房屋及及组成指人工建建造，能能够遮风风避雨并并供人居居住、工工作、娱娱乐、储储藏物品品、纪念念或进行行其它活活动的空空间场所所，一般般由基础础、墙、门门、窗、柱柱、梁和和屋顶等等具有承承重和围围护作用用为主要要构件组组成的永永久性建建筑；房房屋包括括主体房房屋、房房屋
2、附属属设施和和房屋围围护物。主主体房屋屋包括普普通房屋屋、地下下室等建建筑物；房屋附附属设施施包括廊廊、阳台台、门、室室外楼梯梯、台阶阶等；房房屋围护护物包括括围墙、栅栅栏、栏栏杆等。2.2 房屋面面积测算算指房屋各各层水平平投影面面积的测测量与计计算。包包括房屋屋建筑面面积及其其套内建建筑面积积、共有有建筑面面积、房房屋产权权面积、房房屋使用用面积等等的测量量与计算算。2.3 房屋的的建筑面面积指房屋外外墙（柱柱）勒脚脚以上各各层的外外围水平平投影面面积之和和，包括括阳台、挑挑廊、地地下室、室室外楼梯梯等具备备有上盖盖，结构构牢固，层层高大于于2.220m的永久久性建筑筑。2.4 房屋的的套
3、内建建筑面积积 指房屋套套门范围围内由产产权单元元的权界界线所围围成的水水平投影影面积。成成套房屋屋的套内内建筑面面积由套套内房屋屋的使用用面积、套套内墙体体面积、套套内阳台台建筑面面积三部部分组成成。2.5 房屋的的共有(公用)建筑面面积 指房屋内内各产权权人(当当事人)共同占占有或使使用的建建筑面积积。包括括应分摊摊的共有有(公用用)建筑筑面积和和不分摊摊的共有有(公用用)建筑筑面积。2.6 房屋的的产权面面积指产权人人依法拥拥有房屋屋所有权权的房屋屋建筑面面积。房房屋产权权面积由由县级以以上房地地产行政政主管部部门登记记确权认认定。2.7 房屋的的使用面面积指房屋户户内全部部可供使使用的
4、空空间面积积，按房房屋的内内墙面水水平投影影计算。2.8 商品房房的销售售面积指购买者者所购买买的套(单元)内建筑筑面积与与应分摊摊的共有有面积之之和。2.9 层高指下层地地坪或楼楼板面到到上层楼楼板面之之间的垂垂直距离离。顶层层房屋层层高不包包括隔热热层的厚厚度。2.100 净高高指房屋下下层地坪坪或楼面面到上层层楼板底底面或构构件底面面之间的的垂直距距离。2.111 自然然层指房屋室室内地坪坪0以上上，层高高在2.20mm以上，按按楼板、地地板结构构分层的的楼层。2.122 技术术层指专用于于为安装装布设水水、电、暖暖、卫系系统等设设备和管管道且供供人员进进入操作作、检修修用的空空间层。2
5、.133 夹层层指房屋自自然层内内未形成成完整楼楼层结构构但属于于房屋整整体结构构一部分分的局部部楼层。2.144 插层层指位于房房屋两自自然层之之间与房房屋整体体结构不不相关联联而加插插进去的的局部楼楼层。2.155 架空空层指建筑物物中仅以以结构体体作为支支撑、无无围合外外墙的敞敞开空间间层。一一般为底底层架空空，架空空部位为为通道、水水域或斜斜坡等。2.166 地下下室 指房间室室内地坪坪低于室室外地面面的高度度超过该该房间室室内净高高的12的房房屋地下下使用空空间。2.177 半地地下室 指房间室室内地坪坪低于室室外地面面的高度度超过该该房间室室内净高高的且不不超过者者，采光光窗在地地
6、坪以上上的房屋屋。2.188 阁楼楼 指利用坡坡形屋顶顶（或人人字梁顶顶）的上部部空间(闷顶部部分)作作为使用用空间，该该使用空空间称阁阁楼。2.199 骑楼楼指建在道道路（街街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。2.200 过街街楼指底层（部部）有道道路通过过的楼房房或两座座上部贯贯通、底底层局部部为通道道的相连连楼房。2.211 功能能区指根据不不同使用用功能而而划分的的房屋建建筑区域域。功能能区可再再分为几几个下一一级功能能区，各各功能区区之间可可能相互互包含、交交叉、并并列。2.222 设备备间指幢内放放置各种种应用设设备以及及进行综综合布线线交接的的房屋。以以竣工图图纸所标
7、标定的用用途认定定，设备备间都应应有具体体明确的的用途。2.233 屋顶顶水箱间间指突出房房屋屋面面，有围围护结构构，层高高在2.20mm以上，有有顶盖的的，内置置蓄水装装置的房房屋。2.244 屋顶顶楼梯间间指沿楼梯梯通道到到达屋顶顶，突出出房屋屋屋面，有有顶盖，四四周有围围护结构构，层高高在2.20mm以上，供供顶层维维修或安安全出口口用的房房屋。2.255 屋顶顶电梯机机房指沿电梯梯井通道道到达屋屋顶，突突出房屋屋顶层，有有顶盖，供供停放、检检修、升升降电梯梯的房屋屋。2.266 门厅厅指建筑物物中位于于出入口口处用于于接纳和和疏散人人流、物物流及联联系各主主要使用用空间、辅辅助使用用空
8、间和和其它交交通空间间的交通通枢纽空空间。2.277 大堂堂指具有休休息、会会客、接接待、登登记、商商务等功功能的使使用空间间。2.288 廊指联系建建筑物的的水平交交通空间间。一般般是指与与房屋相相连、有有上盖，供供行人通通行的通通道。廊廊的基本本类型有有：双面面空廊、单单面空廊廊、柱廊廊、架空空通廊、檐檐廊、挑挑廊、回回廊、门门廊等。檐廊：设设置在建建筑物底底层出檐檐下的水水平交通通空间，一一般两端端有围护护且有平平台(应应高出室室外地面面一个台台阶以上上)、无无柱。 挑廊：挑挑出房屋屋外墙的的，与房房屋相通通，有顶顶盖、有有围护物物（如栏栏杆）、无无支柱的的水平交交通空间间。回廊：在在建
9、筑物物门厅、大大堂内，设设置在二二层或二二层以上上的回形形走廊。门廊、门门斗：指指建筑物物门前突突出的有有顶盖和和支柱（或或墙）的的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。2.299 阳台台 指与房屋屋相连相相通，有有底板、永永久性上上盖、围围护结构构，供人人们活动动、休息息及晾晒晒衣物或或其它用用途的房房屋附属属设施。2.300雨篷指设置在在建筑物物进出口口上部的的遮雨、遮遮阳篷。2.311 飘窗窗指与房屋屋室内相相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
10、2.322 楼梯梯指设置于于房屋室室内或室室外联接接房屋各各层之间间阶梯式式的垂直直交通通通道，是是楼房的的交通设设施。2.333 室外外楼梯指依靠房房屋外墙墙体搭建建在房屋屋外侧的的，位于于房屋主主体外，通通达房屋屋各层的的固定楼楼梯。2.344 电梯梯井 指用于放放置电梯梯的垂直直通道。2.355 台阶阶 指建筑物物出入口口处不同同标高地地面之间间用踏步步连接的的构件，室室外台阶阶还包括括踏步与与建筑物物出入口口连接处处的平台台。2.366 主墙墙 指一种竖竖向平面面或曲面面构件。它它主要用用来分隔隔房屋内内外环境境空间，是是建筑物物的主要要承重载载体之一一。2.377 围护护结构指围合建
11、建筑空间间周围的的墙体、门门、窗、栏栏杆等。2.388 幕墙墙指突出于于建筑主主体结构构以外，用用玻璃、金金属板、石石材等材材料形成成的围护护结构。2.399 围护护性幕墙墙 指直接接作为建建筑物外外墙起围围护作用用的幕墙墙。2.400 装饰饰性幕墙墙指设置在在建筑物物墙体外外起装饰饰作用的的幕墙。2.411 勒脚脚 指建筑物物的外墙墙与室外外地面或或散水接接触部位位墙体的的加厚部部分。2.422 露台台（平台台）指供居住住者进行行室外活活动的屋屋面或由由房屋底底层地坪坪延伸出出室外形形成的，具具有围护护结构，无无顶盖或或顶盖水水平投影影面积小小于围护护结构水水平投影影面积11/2的的活动空空
12、间。2.433 复式式住宅指套内空空间跨跃跃两楼层层以上的的住宅，厅厅高为两两楼层高高。2.444 错层层 指套内部部分空间间的地坪坪与其余余部分形形成高差差，但该该套内空空间水平平投影仍仍为一个个层面，无无重叠面面积的房房屋。2.455 跃层层住宅 指房屋套套内空间间跨跃两两个自然然层及以以上的住住宅。2.466 多功功能综合合楼指一幢楼楼内，综综合了多多种使用用功能，其其共有建建筑面积积的功能能和服务务对象不不同。只只有商业业和住宅宅两部分分功能的的综合楼楼称为商商住楼。2.477 结构构转换层层指建筑物物某楼层层因上部部与下部部的平面面使用功功能不同同而采用用不同结结构类型型，通过过该楼
13、层层进行结结构转换换。2.488 消防防避难层层指因消防防需要在在高层建建筑中每每隔一定定高度留留出作消消防避难难用的楼楼层。2.499 公共共（消防防）通道道指为满足足建筑物物消防或或通行需需要而设设置的与与市政或或小区道道路连通通的穿越越建筑的的通道。2.500 公共共开放空空间指建筑物物内部供供公众使使用的空空间。2.511 裙楼楼、塔楼楼指高层建建筑中，高高楼层的的平面布布置和低低楼层的的平面布布置相差差超过11/3时时，低楼楼层部分分为裙楼楼，高楼楼层部分分为塔楼楼。2.522 斜面面结构屋屋指设计建建造时房房屋的顶顶层部分分是坡形形屋顶结结构，且且与房屋屋整体结结构是连连为一体体的
14、；其其中符合合自然层层条件的的使用面面积应达达到整个个层面使使用面积积的2/3以上上。2.533 伸缩缩缝(温温度缝) 在长度较较大的建建筑物或或构筑物物中，设设置在基基础以上上的竖直直缝，将将建筑物物或构筑筑物分隔隔成段，借借以适应应温度变变化所引引起的伸伸缩，避避免产生生裂缝。亦亦称温度度缝。3一般般规定3.1用用于房屋屋产权登登记的建建筑面积积测绘应应当在规规划报验验的资料料和房屋屋客体相相一致时时实施。因因施工变变更而增增加建筑筑面积或或改变层层数等，未未经原设设计部门门同意和和规划部部门批准准，仍按按原规划划设计计计算房屋屋产权面面积。设设计单位位对提供供的图纸纸和说明明书负责责。3
15、.2 测绘人人员应根根据国家家标准和和规定及及本实施施细则进进行测绘绘，采用用实地量量测法，以以测绘数数据进行行建筑面面积测算算。竣工工图数据据经实地地测量，其其图上标标注尺寸寸符合实实测精度度要求时时，图纸纸尺寸可可供测算算使用。房屋实地测量时必须绘制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足几何条件、整线段等于分线段之和或矩形对应边相等要求。3.3 本实施施细则中中的各种种数量指指标，凡凡“大于(以上)”者包含含本数，“小于(以下)”者不包含本数。3.4 本实施施细则的的房屋建建筑面积积测算以以中误差差作为评评定精度度的标准准，以两两倍中误误差作为为房屋建建筑面积积测算最最大
16、误差差。具体体要求如如下表:各类房屋屋建筑面面积的精精度要求求房屋建筑筑面积的的精度等等级中误差最大误差差（限差差）一0.011+0.00003S0.022+0.00006S二0.022+0.0011S0.044+0.0022S三0.044+0.0033S0.088+0.0066S注: S为房房屋建筑筑面积，mm23.5 房屋建建筑面积积测算的的精度要要求：3.5.1 对对特殊的的房屋，应应达到上上表的一一级精度度；3.5.2 对对新建房房屋，应应达到上上表的二二级精度度；3.5.3 对对其他房房屋，应应达到上上表的三三级精度度。3.6 房屋建建筑面积积以m22为单位位，计算算过程的的面积取取
17、位至00.00001 m2，最终终面积取取位至00.011 m22，共有有面积分分摊系数数取位至至0.00000001。3.7 量（测测）距应应使用经经检定合合格的钢钢卷尺、玻玻璃纤维维尺、手手持式激激光测距距仪或全全站式电电子速测测仪等能能达到相相应精度度的仪器器和工具具，边长长取位至至0.001 mm；任何何边长都都应独立立量测两两次,在在精度要要求以内内时取中中数作为为最后量量测结果果。3.8 量（测测）距精精度按照照边长总总长限差差控制和和按比例例限差控控制两种种方法评评定：3.8.1 边边长超过过50mm，以总总长限差差控制，限限差为00.044m；3.8.2 边边长未超超过500m
18、，以以按比例例限差控控制，限限差计算算公式：D（0.02+0.000044D）式中：DD实测房房屋边长长值，以以m为单单位；当D小于于10mm时，以以10mm计。3.9 房屋建建筑面积积测算及及内容：房屋建筑筑面积测测算系指指各计算算部位水水平投影影面积测测算。单单层房屋屋按一层层计算建建筑面积积；多层层(高层层)房屋屋按各层层建筑面面积的总总和计算算。包括括房屋套套内建筑筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算。3.100 房屋屋建筑面面积计算的条条件 可以计计算建筑筑面积的的房屋及及其附属属物一般般应具备备以下条条件： a）应应具有上上盖； b）应应有围护护物； c）结结
19、构牢固固，属永永久性的的建筑物物； d）层层高在22.200m以上上；e）可作作为人们们生产或或生活的的场所。3.111 房屋建建筑面积积测算的的基本单单元和幢幢的认定定：房屋建筑筑面积测测算的基基本单元元是幢。群楼式建筑（其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼，有的有地下室或局部的地下室，具备同期规划、同期建设、裙塔楼间相通条件）按单幢处理。连体楼（其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片）或地下室相连，地面以上多幢独立楼房的建筑一般按多幢处理。3.122 房屋屋墙体厚厚度采用用实地测测量，墙墙体厚度度不包括括外墙装装饰贴面面的厚度度，但包包括对墙墙体起保保护作用用的一般般抹灰
20、层层厚度。3.133 房屋屋层数3.133.1 房屋层层数是指指房屋的的自然层层数，一一般按室室内地坪坪0以上上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，一般计入地下层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。3.133.2旋旋转上升升式的楼楼房，按按地坪0以上上计算，以以其旋转转一周且且层高大大于2.20mm的水平平投影为为自然层层，所在在层次按按对应的的自然层层次编号号。3.133.3错错层房屋屋的层数数按自然然层来划划分。所所在层次次按对应应的自然然层次编编号。3.133.4 夹层、
21、插插层、阁阁楼、装装饰性塔塔楼等，以以及突出出屋面的的楼梯间间、电梯梯机房、水箱间等不计层数。3.133.5房房屋套内内具有使使用功能能，但层层高低于于2.220m的部分分，以虚虚线区分分其范围围，注记记边长，且且在其范范围内注注记“h2.20mm”。3.133.6斜斜面结构构屋的坡坡形屋层层高达到到2.220m以以上的部部分占整整个顶层层中使用用空间的的2/33以上时时，该层层计入房房屋自然然层数。3.144 玻璃璃、金属属等其他他材料建建造的幕幕墙，其其主墙或或装饰性性墙体的的认定，以以设计单单位出具具的说明明书为准准。 4房屋屋建筑面面积测算算规则4.1 一般规规定4.1.1 计计算全部
22、部建筑面面积的范范围a) 房屋内内的夹层层、插层层、技术术层及其其楼梯间间、电梯梯间等其其高度在在2.220m以以上部分分计算建建筑面积积。b) 穿过房房屋的通通道，房房屋内的的门厅、大大堂，均均按一层层计算面面积。门门厅、大大堂内的的回廊部部分，层层高在22.200m以上上的，按按其水平平投影计计算面积积。c) 楼梯间间、电梯梯(观光光梯)井井、提物物井、垃垃圾道、管管道井等等均按房房屋自然然层计算算面积。d) 房屋天天面上，属属永久性性建筑，层层高在22.200m以上上的楼梯梯间、水水箱间、电电梯机房房和斜面面结构屋屋顶层高高度在22.200m以上上的部位位，按其其外围水水平投影影计算面面
23、积。e) 挑楼、全全封闭的的阳台按按其外围围水平投投影计算算面积。f) 属永久久性结构构有上盖盖的室外外楼梯，按按各层水水平投影影计算面面积。g) 与房屋屋相连的的有柱走走廊，两两房屋间间有上盖盖和柱的的走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影计算算面积。h) 房屋间间永久性性的封闭闭的架空空通廊，按按外围水水平投影影计算面面积。i) 地下室室、半地地下室及及其相应应出入口口，层高高在2.20mm以上的的，按其其外墙(不包括括采光井井、防潮潮层及保保护墙)外围水水平投影影计算面面积。j) 有柱或或围护结结构的门门廊、门门斗，按按其柱或或围护结结构的外外围水平平投影面面积计算算。k) 玻璃幕幕墙等作
24、作为房屋屋外墙的的，按其其外围水水平投影影面积计计算。1) 属永久久性建筑筑，有柱柱的车棚棚、货棚棚等按柱柱的外围围水平投投影面积积计算。m) 依坡地地建筑的的房屋，利利用吊脚脚做架空空层,有有围护结结构的，按按其高度度在2.20mm以上部部分的外外围水平平投影面面积计算算。n) 有伸缩缩缝的房房屋，若若其与室室内相通通的，伸伸缩缝计计算建筑筑面积。4.11.2计计算一半半建筑面面积的范范围a)与与房屋相相连有上上盖无柱柱的走廊廊，按其其围护结结构外围围水平投投影面积积的一半半计算。 b) 宽度度在1.20 m以上上与房屋屋相连有有上盖无无柱的檐檐廊，按按其围护护结构外外围水平平投影面面积的一
25、一半计算算（两端端均有与与房屋相相连的墙墙体作为为围护结结构的，视视为有围围护结构构的檐廊廊）。c)独独立柱、单单排柱的的门廊、车车棚、货货棚等属属永久性性建筑的的，按其其上盖水水平投影影面积的的一半计计算。d)未未封闭的的阳台、挑挑廊，按按其围护护结构外外围水平平投影面面积的一一半计算算。e)无无顶盖的的室外楼楼梯按各各层水平平投影面面积的一一半计算算。f)有有顶盖不不封闭的的永久性性的架空空通廊，按按外围水水平投影影面积的的一半计计算。4.1.3不计计算建筑筑面积的的范围aa)层高高小于22.200m的夹夹层、插插层、技技术层、地地下室和和半地下下室。bb)突出出房屋墙墙面的构构件、配配件
26、、装装饰柱、装装饰性的的玻璃幕幕墙、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨篷等等。cc)房屋屋之间无无上盖的的架空通通廊。dd)房屋屋的天面面、挑台台和天面面上的花花园、泳泳池。ee)建筑筑物内的的操作平平台、上上料平台台及安置置箱、罐罐的平台台。ff)骑楼楼、过街街楼的底底层用作作道路街街巷通行行的部分分。gg)利用用引桥、高高架桥、高高架路的的桥（路路）面作作为顶盖盖建造的的房屋。hh)活动动房屋、临临时房屋屋、简易易房屋。ii)独立立烟囱、亭亭、塔、罐罐、池、地地下人防防干、支支线。jj)房屋屋室内不不相通的的房屋间间的伸缩缩缝。4.2 成套房房屋建筑筑面积的的测算4.2.1 成成套房屋屋的套内
27、内建筑面面积成套房屋屋的套内内建筑面面积由套套内房屋屋的使用用面积，套套内墙体体面积，套套内阳台台建筑面面积三部部分组成成。4.2.2 套套内房屋屋使用面面积套内房屋屋使用面面积为套套内房屋屋使用空空间的面面积，以以水平投投影面积积按以下下规定计计算:a) 套套内使用用面积为为套内卧卧室、起起居室、过过厅、过过道、厨厨房、卫卫生间、厕厕所、贮贮藏室、壁壁柜等空空间面积积的总和和。b) 套套内楼梯梯按自然然层数的的面积总总和计入入使用面面积。c) 不不包括在在结构面面积内的的套内烟烟囱、通通风道、管管道井均均计入使使用面积积。d) 内内墙面装装饰厚度度计入使使用面积积。4.2.3 套套内墙体体面
28、积套内墙体体面积是是套内使使用空间间周围的的维护或或承重墙墙体或其其他承重重支撑体体所占的的面积，其其中各套套之间的的分隔墙墙和套与与公共建建筑空间间的分隔隔以及外外墙(包包括山墙墙)等共共有墙，均均按水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。套内内自有墙墙体按水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。4.2.4 套套内阳台台建筑面面积套内阳台台建筑面面积均按按阳台外外围与房房屋外墙墙之间的的水平投投影面积积计算。4.3 特殊情情况处理理原则4.3.1 阳阳台a)主体体结构外外设有支支撑柱不不封闭的阳阳台，按按未封闭闭阳台计计算建筑筑面积。b) 作作为消防防通道的的两户相相连且有有固
29、定分分隔界标标的阳台台，计入入该两户户各自的的套内建建筑面积积。c) 无无顶盖、顶顶盖与阳阳台非同同期建造造、顶盖盖为非永永久性结结构、顶顶盖为镂镂空、顶顶盖与房房屋主墙墙体不相相连、顶顶盖水平平投影面面积小于于阳台围围护结构构水平投投影面积积一半的的敞开式式阳台，均均视为无无顶盖阳阳台，不不计算建建筑面积积。d) 阳阳台的上上口外围围水平投投影面积积小于底底板水平平投影面面积时，按按上口外外围水平平投影面面积计算算建筑面面积。e) 一一幢房屋屋中个别别楼层不不设阳台台或隔层层设置阳阳台，形形成下一一层阳台台的上盖盖距离该该阳台内内底面高高度大于于两个楼楼层，不不计算建建筑面积积。f) 阳阳台
30、顶盖盖水平投投影面积积与阳台台围护结结构外围围水平投投影面积积不一致致，且顶顶盖投影影面积大大于阳台台围护结结构外围围水平投投影面积积二分之之一时，按按少的投投影面积积一半计计算建筑筑面积。g) 上上有阳台台、具有有围护结结构的底底层平台台，视作作阳台。 4.3.2 飘飘窗一般般不计算算建筑面面积。当当其窗台台高度小小于0.15mm，且层高高在2.220m以上时时, 按按外围水水平投影影计算建建筑面积积。4.3.3 通通道a) 房房屋底层层的公共共通道，不计算建筑面积。b) 临临街楼房房、挑廊廊下的底底层及小小区内的的底层走走廊作为为公共通通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。
31、4.3.4地下下室或半半地下室室使用的的通风井井、烟道道，在地地下部分分按其通通过的地地下室或或半地下下室的层层数计算算建筑面面积；在在地面且且独立于于建筑物物之外时时，有围围护结构构或柱和和上盖，且且高度大大于2.20mm的，按按围护结结构或柱柱外围水水平投影影计算全全部建筑筑面积，并并计入地地下室或或半地下下室的建建筑面积积中；地地下室或或半地下下室使用用的通风风井、烟烟道，在在地面部部分是设设于建筑筑物之内内且有上上盖，地地面部分分按一层层计算建建筑面积积，并计计入地下下室或半半地下室室的建筑筑面积中中，其通通过的地地面以上上各层应应除去该该部分的的面积。4.3.5 与与室内不不相通的的
32、类似于于阳台、挑挑廊、檐檐廊的建建筑，不不计算建建筑面积积。4.3.6 房房屋层内内，以机机械设备备划分若若干层次次的立体体车库，无无论高度度和停放放层数多多少，均均按单层层计算建建筑面积积和层次次。4.3.7 架架空层a)层高高在2.220m以上的的架空层层作为公公共开放放空间的的，不计计算建筑筑面积; b)依坡坡地建造造的房屋屋，利用用吊脚做做架空层层加以围围护封闭闭利用，整修有底板，层高在2.20m以上的部位计算建筑面积；c)架空空层中层层高在22.200m以上上并加以以围护封封闭利用用的门厅厅、楼梯梯、电梯梯和水、电电、排风管道道井等部部位，计计算建筑筑面积。4.3.8由室室外地面面通
33、向房房屋的通通行坡道道，室外外部分无无论有无无顶盖、围围护结构构，均不不计算建建筑面积积。4.3.9 位位于地下下室内和和屋顶上上的水箱箱或储水水池，不不计算建建筑面积积。4.3.10 技术层层、夹层层、插层层a) 技技术层计计算建筑筑面积，应应具备以以下三个个条件：建在自自然层（标标准层）之之间或自自然层内内；经规划划部门审审核批准准；层高或或可利用用空间的的垂直高高度在22.200米以上上。b) 层层内的夹夹层、插插层等，当当夹层、插插层层高高和剩余余层高均均在2.20mm以上，两两部分均均计算建建筑面积积；当其其中一个个部分的的层高不不足2.20mm，但上上下两部部分层高高之和大大于2.
34、20mm时，按一一层计算算建筑面面积（外外墙不能能重复计计算）。4.3.11跃跃层、斜斜面结构构屋a) 房房屋屋顶顶为斜面面结构（坡坡屋顶）的的，顶层层高度22.200m以上上的部位位计算建建筑面积积。b) 跃跃层层高高在2.20mm以上的的部分，按按实际水水平投影影计算建建筑面积积。c) 跃跃层、斜斜面结构构屋的层层高在22.200m以上上的外墙墙，一半半计入套套内建筑筑面积，另另一半计计入幢共共有建筑筑面积。4.3.12楼楼梯a) 门门厅或大大堂内的的旋转式式固定楼楼梯，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。旋旋转梯所所形成的的中空部部分，属属大堂或或门厅的的一部分分，计入入大堂或或门厅
35、的的面积。b) 层层内专为为通往跃跃层、阁阁楼、夹夹层等的的内部楼楼梯，其其在本层层的楼梯梯按水平平投影计计算面积积；跃层层、阁楼楼、夹层层等有高高度大于于2.220m的的部分，其其中的楼楼梯孔按按相应梯梯位（或或设计梯梯位）的的水平投投影面积积计算建建筑面积积。c) 属属永久性性结构的的室外楼楼梯，按按其在各各楼层水水平投影影面积之之和计算算建筑面面积；当当上层楼楼梯覆盖盖下层楼楼梯时，其其下层楼楼梯视作作有顶盖盖楼梯，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。d) 挑挑出主墙墙体外、未未封闭、有有围护结结构、有有顶盖的的楼梯挑挑平台，挑挑平台顶顶盖水平平投影面面积小于于挑平台台围护结结构外围
36、围水平投投影面积积二分之之一时，挑挑平台不不计算面面积；挑挑平台顶顶盖水平平投影面面积与挑挑平台围围护结构构外围水水平投影影面积不不一致，且且顶盖投投影面积积大于挑挑平台围围护结构构外围水水平投影影面积二二分之一一时，按按少的投投影面积积一半计计算建筑筑面积。e)广场场式的室室外楼梯梯和用于于检修、消消防用的的室外爬爬梯、挂挂梯、钢钢筋砼悬悬臂一字字形平板板式踏步步楼梯，不计算算建筑面面积。f)楼梯梯已计算算建筑面面积的，其其下方空空间不论论是否利利用均不不再计算算建筑面面积。4.3.13 墙体a) 同一一楼层外外墙，既既有主墙墙，又有有玻璃、金金属等其其他材料料作装饰饰幕墙的的，以主主墙为准
37、准计算建建筑面积积，墙厚厚按主墙墙体厚度度计算。b) 各各楼层墙墙体厚度度不同时时，分层层分别计计算。c) 对对倾斜、弧弧状等非非垂直墙墙体的房房屋，层层高2.20mm以上的的部分计计算建筑筑面积。d) 房房屋墙体体向外倾倾斜，超超出底板板外沿的的，以底底板投影影计算建建筑面积积。 f) 装装饰性幕幕墙、主主墙体外外的幕墙墙均不计计算建筑筑面积。4.3.14 不规则则围护物物阳台、挑挑廊、架架空通廊廊的外围围水平投投影超过过其底板板外沿的的，以底底板水平平投影计计算建筑筑面积。4.3.15 变形缝缝与室室内相通通，具备备房屋的的一般条条件，并并能正常常利用的的伸缩缝缝、沉降降缝计算算建筑面面积
38、。4.3.16 与房屋屋相连的的无柱走走廊、檐檐廊、挑挑廊的顶顶盖连续续投影面面积大于于或等于于其围护护结构外外围水平平投影面面积一半半的，按按其顶盖盖投影面面积一半半计算建建筑面积积。5共有有建筑面面积的测测算5.1共共有建筑筑面积的的确认5.1.1 委委托测绘绘的单位位应提供供经设计计或规划划部门确确认的房房屋共有有部位的的性质、功功能、用用途等相相应情况况的说明明书, 经房产产测绘人人员对照照竣工图图经现场场勘测后后，对各各类共有有建筑面面积进行行分类确确认和登登记。委委托测绘绘的单位位对提供供的说明明书负相相应的法法律责任任。5.1.2 共共有建筑筑面积分分摊后，不不划分各各产权人人在
39、共有有建筑上上的产权权界。共共有建筑筑面积一一经分摊摊，任何何人不得得擅自侵侵犯或改改变其原原始设计计的使用用功能。5.2 共有建建筑面积积的分类类5.2.1 幢幢共有建建筑面积积：指为为整幢房房屋服务务的共有有建筑面面积。5.2.2 功功能区共共有建筑筑面积：指专为为某一功功能区服服务的共共有建筑筑面积。5.2.3 层层共有建建筑面积积:指各各层中专专为本层层使用或或服务的的共有部部位的建建筑面积积。5.2.4其它它共有建建筑面积积。5.3 共有建建筑面积积的处理理原则5.3.1 产产权各方方有合法法权属分分割文件件或协议议的，按按文件或或协议规规定执行行。5.3.2 无无产权分分割文件件或
40、协议议的，按按相关房房屋的建建筑面积积按比例例进行分分摊。5.4 共有建建筑面积积的内容容5.4.1 共共有建筑筑面积的的主要内内容包括括：电梯梯井、管管道井、楼楼梯间、室室外楼梯梯、垃圾圾道、设设备房、公公共门厅厅、门廊廊、门斗斗、过道道、地下下室、值值班警卫卫室等，以以及其它它在功能能上为整整幢服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积，以水水平投影影面积计计算。5.4.2 共共有建筑筑面积还还包括套套与公共共建筑之之间的分分隔墙，以以及外墙墙（包括括山墙）水水平投影影面积一一半的建建筑面积积。5.4.3 独独立使用用的地下下室、车车棚、车车库，为为多幢服服务的警警卫室、管管理用房房、
41、作为为人防工工程的地地下室都都不计入入共有建建筑面积积。5.5 共有面面积按比比例分摊摊的计算算公式对相关建建筑面积积进行共共有或共共用面积积分摊，按按下式计计算:式中：KK为面积积的分摊摊系数；为各单单元参加加分摊的的建筑面面积， m2； 为各单单元分摊摊所得的的面积， m2； 为需要要分摊的的建筑面面积总和和， mm2；为参加加分摊的的各单元元建筑面面积总和和， mm2。5.6 共有建建筑面积积的计算算方法整幢建筑筑物的建建筑面积积扣除整整幢建筑筑物各套套套内建建筑面积积之和，并并扣除已已作为独独立使用用的地下下室、车车棚、车车库、为为多幢服服务的警警卫室、管管理用房房、以及及人防工工程等
42、建建筑面积积，即为为整幢建建筑物的的共有建建筑面积积。5.7 共有建建筑面积积的分摊摊方式5.7.1 幢幢共有建建筑面积积由整幢幢房屋各各单位按按面积比比例进行行分摊；功能区区共有建建筑面积积由该功功能区内内各单位位按面积积比例分分摊；层层共有建建筑面积积由该层层中各单单位按面面积比例例分摊。5.7.2 住住宅楼共共有建筑筑面积的的分摊方方法住宅楼楼以幢为为单位，依依照5.3的处处理原则则和5.5的计计算公式式，根据据各套房房屋的套套内建筑筑面积，求求得各套套房屋分分摊所得得的共有有建筑分分摊面积积。5.7.3 商商住楼共共有建筑筑面积的的分摊方方法首先根根据住宅宅和商业业等的不不同使用用功能
43、按按各自的的建筑面面积将整整幢房屋屋的共有有建筑面面积分为为住宅和和商业两两部分，即即住宅部部分应分分摊的幢幢共有建建筑面积积和商业业部分应应分摊的的幢共有有建筑面面积。然然后按住住宅和商商业部分分各自进进行分摊摊。a) 住宅部部分：将将应分摊摊的幢共共有建筑筑面积，加加上住宅宅部分本本身的共共有建筑筑面积，依依照5.3的处处理原则则和5.5的计计算公式式，按各各套的建建筑面积积分摊计计算各套套房屋的的分摊面面积。 b) 商业部部分：将将应分摊摊的幢共共有建筑筑面积，加加上本身身的共有有建筑面面积，按按各层套套内的建建筑面积积依比例例分摊至至各层，作作为各层层共有建建筑面积积的一部部分，加加到
44、各层层的共有有建筑面面积中，得得到各层层总的共共有建筑筑面积，然然后再根根据层内内各套房房屋的套套内建筑筑面积按按比例分分摊至各各套，求求出各套套房屋应应分摊的的共有建建筑面积积。5.7.4 多多功能综综合楼共共有建筑筑面积的的分摊方方法多功能综综合楼共共有建筑筑面积按按照各自自的功能能和服务务对象进进行分摊摊，参照照商住楼楼的分摊摊计算方方法进行行分摊，一一般需进进行多级级分摊。5.7.5多级级共有建建筑面积积分摊，可可采用从从整体到到局部的的逐级分分摊的方方法。先先分摊幢幢共有建建筑面积积至整幢幢内各单单位，再再分摊功功能区共共有建筑筑面积至至功能区区内各单单位，然然后分摊摊层共有有建筑面
45、面积至层层内各单单位。本本分摊区区域内共共有建筑筑面积包包括上一一级分摊摊至本区区域内的的共有建建筑面积积。5.8 特殊共共有建筑筑面积分分摊的基基本原则则5.8.1 房房屋内为为小区或或多幢楼楼服务的的管理用用房、设设备用房房及其社社区公益益设施用用房（如如居委会会、幼儿儿园、社社区服务务用房等等），不不作为共共有建筑筑面积进进行分摊摊。按独独立单位位处理，并并在成果果报告书书中作相相应说明明。5.8.2地下下室各层层与地面面连通的的楼梯间间、电梯梯井、前前室等出出入口，其其在地面面部分的的共有建筑筑面积的的分摊方方式如下下：a) 出出入口设设在该幢幢房屋主主墙体外外，其建建筑面积积计入地地
46、下室功功能区共共有建筑筑面积进进行分摊摊；b) 出出入口设设在该幢幢房屋内内，且与与该幢房房屋地面面以上部部分没有有连通，其其建筑面面积计入入地下室室功能区区共有建筑筑面积进进行分摊摊。c) 出出入口设设在该幢幢房屋内内，且与与该幢房房屋地面面以上部部分连通通，其建建筑面积积计入幢幢共有建筑筑面积进进行分摊摊。5.8.3一般般的住宅宅楼中，各各单元的的共有部部位内容容一致时时，所有有单元的的共有建建筑面积积计入幢幢共有建建筑面积积进行分分摊。5.8.4住宅宅楼中，某某一单元元不同于于其它单单元，设设有专用用电梯、管管道井、前前室等，为为该单元元专设的的共有建建筑面积积由该单单元自行行分摊。5.8.5 连连接商场场各层的的自动扶扶梯(电电梯)，按按自然层层计算建建筑面积积，并按按功能区区共有建建筑面积积进行分分摊。5.8.6 地地下室和和半地下下室内，为为整幢楼楼服务的的设备间间（变电电室）等等共有建筑筑面积，由由该幢房房屋的地地上和地地下部分分（地下下部分包包括：商商场、地地下人防防、地下下汽车库库