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1、凯宾斯基基写字楼楼商场物物业管理理方案一一、 大厦概概况凯宾宾斯基商商务大厦厦位于惠惠州江北北中心区区是惠州州市的行行政中心心、商务务中心和和文化中中心，将将被打造造成为惠惠州未来来的CBBD（中中央商务务区）。凯凯宾斯基基的开业业势必将将会有吸吸引众多多世界五五百强企企业进驻驻这一区区域，其其一流的的设施设设备，一一流的地地理位置置等等都都决定了了凯宾斯斯基写字字楼将代代表惠州州最新一一代世界界顶级标标准的纯纯商务写写字楼。要打造一流的甲级写字楼就必须紧跟国际潮流，形成管理的国际化、人性化、智能化，空间的舒适性和实用性，数字化、节能化相结合，为客户提供安全、舒适、便捷、商务的星级化管理是我们
2、今后努力的目标。第二章 管理目的和范围一、管理目的：1、保持物业的完好程度。通过加强对大厦整体物业的维护、养护和对客户提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。2、维护大多数客户的利益，加强宣传，与客户一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的娱乐、购物及办公环境。3、加强宣传和管理，引导广大客户正确使用物业、公共设施设备和场地。4、加强对大厦实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高德威物业公司的社会声誉。5、以良好的服务维护和提高德威地产的社会声誉和德威物业公司的管理品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该大厦物业保值升值。二、管理范围：凯宾斯基商务大厦第三章 管理原
3、则、方式和内容一、管理原则： 本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把凯宾斯基商务大厦管理成惠州一流的商业写字楼旺地。二、管理方式： 公司依据国家物业管理条例及相关法律法规，全权委托惠州德威物业管理有限公司对凯宾斯基商务大厦实行综合一体化管理。德威物业管理有限公司在管理合同期内对凯宾斯基商务大厦负责制订年度管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。三、管理内容：1、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。2、大厦房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面，楼梯
4、间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。3、 大厦及外围公共部分的秩序维护（租赁房屋范围内的治安秩序和安全防盗措施由使用方自行负责）。4、公共绿化、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）。5、室内外停车场的管理。6、大厦房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供水设施，商业配电系统、消防控制中心及办公楼的设施设备等）的维修、养护、运行和管理。7、大厦规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、地下泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。8、大厦内的各项配套服务设施的维修
5、，养护和管理（不含商场内部设备设施）。9、物业及物业管理档案、资料。第四章总体目标和分项指标一、 总体目标：在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务，并承诺凯宾斯基商务大厦所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用一年内达到惠州市物业管理优秀大厦的管理标准，二年内达到省优标准，三年内达到国家示范大厦的管理标准。二、 分项指标：1顾客满意率95%以上；2)管理服务年有效投诉率5以下，处理率、回访率100%；3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上；4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率100%5)维修及时率、合格率100%；6)因管理责任造成的重大刑事案件、进场进
6、库机动车被盗事故为零；7)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故；8)费用年收缴率在98%以上；9)保证提供充足的资源；第五章、 开业初期具体管理思路1、 成立凯宾斯基商务大厦管理处，委派管理处经理、机电工程师，管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。具体组织架构配置如下：序号 岗位 人员编制 职责1 管理处经理 1人 负责大厦的全面管理2 机电工程师 1人 主要负责设施设备管理3 安全管理员 1人 主要负责消防、安全管理4 行政管理员 1人 主要负责文档、清洁绿化管理5 收费员 1人 负责收费工作，接待来访等6 水
7、电工 10人 负责设施设备的维护7 护卫员 36人 负责大厦的安全巡查8 清洁工 10人 负责大厦的整体清洁。9 绿化工 1人 负责大厦绿化环境。2、 成立前期介入小组：在大厦施工阶段管理处组成一个2至3人的前期介入小组，最好是在开业的三个月之前，与开发商、施工单位衔接介入大厦的施工管理，完善物业的使用功能，改进物业的具体设计，更好地监理施工质量，为竣工验收和接管验收打下基础，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设意见。主要做好下几方面的工作：1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议；2）提出设备配置或容量以及服务方
8、面的改良意见；指出设计中遗漏的工程项目。3）熟悉线路管道的铺设走向，对设备安装的质量进行监督、调试等。3、成立接管验收小组，了解大厦的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。A、移交接管验收遗留问题统计表。B、公共配套设施接管验收表。C、公共配套设施接管验收遗留问题统计表。D、机电设备接管验收遗留问题统计表。凯宾斯基商务大厦资料的移交接管。1）产权资料（复印件）：A、项目批准文件B、用地批准文件2）政府职能部门验收合格资料：A、市政部门验收意见；B、环保部门验收意见；C、供电部门验收意见；D、质量监理部门验收意见；E、园林绿化部门验收
9、意见；F、供水部门验收意见；G、房产管理部门验收意见；H、消防部门验收意见；I、规划设计部门验收意见；J、有线电视工程验收合格证；L、其它有关资料。3）工程技术资料（原件）：A、大厦竣工总平面图。B、道路绿化竣工图。C、电力竣工图。D、给、排水、消防竣工图。E、电话电视线路竣工总平面图。F、路灯竣工图。G、建筑、结构、电气、水道竣工图。H、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。I、其它相关图纸。4）设备资料（原件或复印件）：A、水泵房设备有关合格资料；B、闭路监控系统合格证、线路图。C、发电机合格使用说明书；D、消防控制系统资料；E、电梯设备有关合格资料；F、其它必要的有关资料。接管验收程序
10、：1）开发商通知管理处接管验收；2）管理处验收小组按程序文件接管入伙控制程序核对所接收的资料，签发验收复函。3）管理处验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共配套设施设备等进行接管验收。4）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。5）对室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋由管理处接收锁匙，承担保管责任。房屋接管验收项目及标准。1）验收项目梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，阳台护栏、供水系统、排污管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。2）验收标准：参照建设部颁布的房屋接管验收标准及满足使用要求。公共设施接管验
11、收项目及标准1）验收项目：基础设施：天面、有线电视系统、消防设施、照明灯具、绿化、道路、车库、沙井、检查井、化粪池、围墙设施等。2）验收标准：参照建设部颁布的房屋接管验收标准以及达到设计要求。公共设备接管验收项目及标准1）验收项目：供水、消防、电梯、闭路监控、发电机、变压器等。2）验收标准：各项设备验收合格证及达到设计使用要求。接管前的准备工作：1）编制客户租赁的工作方案；2）核实拟定的各类人员的配备和到位情况；3）了解员工宿舍的落实情况，筹备员工饭堂；4）准备租赁的相关资料，作好各种表格和资料的印刷。如客户手册、物业管理合同、租赁合同、客户登记表、档案袋、装修申请表、装修巡查表、各种标示牌，
12、装修管理守则等。5)拟定物品采购计划。第六章 大厦日常管理运作原则：全面推行ISO9000管理体系。大厦内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化、社区文化、设施维护保养统一纳入公司ISO规范运作范畴，严格执行安全护卫工作手册环境管理工作手册、消防工作手册办公室工作手册管理处工作手册财务工作手册维修保养工作手册，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。1、房管事务管理处的日常房管事务管理，按照公司ISO管理体系维修保养工作手册规范运作。具体工作如下表：工作安排8：00-8：30处理客户户申报投投诉；88：300-9：30巡视；99：300-122：000跟踪监督督；14
13、4：000-155：300整理档案案；155：300-166：300巡视；116：330-118：330走访、回回访。 考核标准准工作内容 跟踪监督督 日常常：3遍遍天； 巡视视 日日常：22遍天天； 走访 随时 回访 处理率率：1000，回回访记录录1000。 检 查查内 容容及 处处理 方方法 日检项目 1装修修巡视2投诉诉接待3违章章检查4车辆辆管理5治安安6清洁洁7绿 化8维修修9机电电设备10员员工宿舍舍11内内务巡视视。 处理方法 1记录录巡视发发现的问问题，搜搜集客户户的反馈馈意见；2对对巡视中中发现的的问题，分分类进行行处理； 1)填写写管理理日记表表； 2)发发现的维维修不合
14、合格，填填写维修修记录，安安排维修修；3)即行关关闭轻微微不合格格项； 4)发现现违章行行为按“违违章处理理规定”执执行； 5)发现现严重不不合格，填填写纠正正措施报报告。 周检项目 全面检查查大厦各各项工作作，着重重对房管管日检中中发现的的不合格格项进行行检查处处理。 处理办法 管理处经经理对发发现的不不合格项项及时整整改，严严重不合合格项填填写纠纠正措施施报告，并并上报公公司工程程维修部部。 考核标准平时日检检、周检检、月检检按ISSO管理理体系考考核标准准。 2设设施设备备管理：凯宾斯斯基大厦厦的设施施设备全全部是采采用国际际领先的的材料,设施设设备管理理是重中中之重,大厦最最主要的的设
15、备由由发电机机、高低低压配电电系统、水水泵系统统、中央央空调系系统、消消防报警警系统、智智能道闸闸系统、监监控系统统等系统统组成。要要做好设设施设备备的维护护，确保保大厦的的安全，在在设施设设备的管管理上要要做好以以下工作作：1建建立健全全水电班班组织机机构：根根据大厦厦的设施施设备规规格高的的情况,管理处处需设置置一名具具有丰富富经验的的机电工工程师主主要负责责设施设设备的维维修、保保养，设设施设备备的正常常运转；随时检检查各种种设施、设设备的技技术状况况，及时时提出维维修解决决办法，制制定维修修计划和和方案，负负责设施施设备的的接管验验收工作作，负责责公共用用水用电电统计汇汇总及分分析，公
16、公共水电电费的分分摊方法法。管理理处需招招聘100名具有有在大厦厦设施设设备管理理经验，具具有相关关特种操操作证书书的水电电工，分分为设备备运行班班和维修修班二个个班，设设备运行行班按224小时时三班运运转，每每班2个个人，共共6人，保保证设施施设备224小时时正常运运行；维维修班上上白班共共4人，负负责日间间设施的的日常维维修。具具体岗位位设置如如下：序序号 岗位位 人员员编制 值班班时间11 班长长 1人人 008：000-112：000；114：000-118：000。22 设设备运行行班 2人/班*33班 主班: 上午午8:000-112:000 下下午144:000-188:000;
17、副班班: 中中午122:000-144:000下午:18:00-0:000;夜夜班: 0:000-88:0003 维修修班 3人人 008：000-112：000；114：000-118：000合计计：100人备注注：每110天换换班一次次。2）建立健健全各项项规章制制度：主主要建立立各项设设施设备备的运行行操作规规程，设设备管理理制度，各各种设施施设备的的运行记记录，年年度保养养计划，水水电工培培训计划划，有偿偿服务方方案维修修方案等等。3）制定详详细的写写字楼公公共水电电费分摊摊测算方方法，根根据大厦厦的特点点，节能能降耗。4）于供电局、自来水公司、消防局、施工安装等做好沟通协调工作，发现
18、设备存在隐患，及时安排人员维修，确保大厦设施设备的正常使用。5）大厦及公用设施机电运行、养护运作按照公司IS0管理体系维修保养工作手册规范运作。具体工作如下表：主 要内 容 运行组值班：保保障大厦厦供水供供电、电电梯空调调等正常常运作并并做好记记录； 巡视视：巡视视设备房房和设备备运行情情况，做做好巡查查记录； 秩序：搞好设设备房的的物品管管理，加加强安全全防范工工作。 维修组组负责责机电设设施、设设备的各各项维修修、保养养工作，并并做好记记录； 定定期清洁洁所管设设备和设设备房；负责对对设备设设施进行行全面巡巡视、检检查，发发现问题题及时处处理。检检 查项项 目及及 处理理 方法法 检 查查
19、项 目目 1低压压配电柜柜2干式式变压器器3柴油油发电机机4水泵泵5水池池、水箱箱6风机机7闭路路督控系系统8对讲讲报警系系统9空凋设设备10火火灾报警警控制系系统11、气气体自动动灭火系系统12消消火栓13疏疏散出口口批示灯灯14自自动喷水水灭火系系统15烟烟、感系系统16干干粉灭火火器。 处理方方法 按照公司司ISOO标准，对对轻微不不合格项项进行整整改，严严重不合合格项填填写纠纠正措施施报告上上报公司司工程维维修部。 考 核核标 准准 日常周检检、月检检考核按按ISOO质量标标准；年年终考核核按国家家“优秀秀示范大大厦”标标准考核核。日常常维修养养护：大大厦及公公用设施施维修、养养护运作
20、作按照公公司ISS0管理理体系维维修保养养工作手手册规规范运作作。具体体工作如如下表：工作安排 机电电运行：24小小时 8：00-8：330处理理申报投投诉；8：300100：000跟踪监监督；110：330-112：000维修修养护；14：000-115：330巡视视维修养养护； 15：30-17：00整整理记录录；17：000-118：330回访访。主要要工作房屋本体体 室内：小小修300分钟，般故障障2小时时，不超超过8小小时，较较难故障障3天内内。488小时跟跟踪验证证。 楼梯梯、墙面面：发现现问题按按原样及及时修复复，每年年全面检检查一次次，45年全全面修补补刷漆一一次 天面面：每年
21、年全面检检查一次次，每年年雨季前前须检查查一次，发发现破损损及时修修补。 公共设设施 室内污污水系统统：每月月检查一一次，发发现问题题及时修修补。 道路车车场：每每天检查查1遍，随随坏随修修； 天天线：每每月检查查l遍，随随坏随修修； 明明暗沟：每周检检查I遍遍，随坏坏随修； 供水水电气：每月细细查1遍遍，即坏坏即修，中中大型维维修通报报公司工工程维修修部协作作； 楼楼道灯：每月检检查1遍遍，即坏坏即修。检查项目及处理方法 检查项目 1地基基基础2梁柱柱板主体体3墙体体4顶棚棚5楼梯梯扶手6公共共门窗7隔热热层、防防水层8水箱箱水池9天面面扶栏10；消消防设施施11信信报箱12标标识13楼楼板
22、地面面砖14上上下雨污污水管15.设设备房16道道路17电电缆沟盖盖板18路路牙19给给排水20路路灯21清清洁设备备22娱娱乐设施施。 处理方方法 按照公司司ISOO标准，对对轻微不不合格项项进行整整改，严严重不合合格项填填写纠纠正措施施报告，并并上报经经理处理理。考核核标准 日日常周检检、月检检考核按按ISOO管理体体系标准准；年终终考核按按国家建建设部考考核标准准。3、 治安、消消防、车车辆管理理：治安安、消防防工作是是大厦管管理的重重点,大大厦的安安全要实实行244小时治治安监控控管理制制度,具具体管理理思路如如下:11) 建立健健全安全全保卫组组织机构构：根据据大厦的的实际情情况，管
23、管理处设设一名安安全管理理员下设设三名护护卫班长长每班112名护护卫员的的护卫队队伍，主主要负责责大厦安安全、消消防、车车辆管理理工作。 具体岗岗位设置置如下:序号 岗位位 人人员编制制 值值班时间间1 班长 1人人/班 主班班:上午午8:000-112:000下午114:000-118:000;副副班:中中午122:000-144:000下午:18:00-0:000;夜夜班:00:000-8:00(每100天换班班一次)。2 东门门岗 2人/班 3 南门岗岗 22人/班班 4 广场巡巡逻岗 22人/班班 5 车库巡巡逻岗 22人/班班 6 监控室室 11人/班班 7 楼层巡巡逻岗 22人/班
24、班 合计：12人人/班*3个班班=366人2）完善公公共区域域的安全全防范设设施：要要招投标标安装购购置一批批高性能能的治安安防盗系系统，消消防报警警系统等等等，采采取技防防和人防防相结合合。3）建建立健全全各项规规章制度度：根据据实际情情况，制制定一套套完善的的各岗位位操作流流程、标标准、规规章制度度，员工工奖罚制制度，规规范员工工的行为为，做到到奖惩有有依据。 每月评评选一次次优秀员员工，每每年评选选一次优优秀员工工表彰先先进。44） 每年年通过考考核采取取员工竞竞争上岗岗机制，制制定详细细的竞争争上岗计计划。55）定期为为护卫员员进行培培训：制制订详细细的年度度、月度度培训计计划，培培训
25、内容容主要是是岗位操操作技能能，服务务意识，礼礼节礼貌貌，公共共区域如如何巡查查，岗位位职责，规规章制度度、突发发事件的的处理、案案例培训训、消防防安全知知识等。6）要定期给员工组织安排一些员工业余生活活动，加强宿舍管理，提高员工团队凝聚力。7）定期组织护卫员进行大厦消防演练，紧急集合演练，培训消防知识，确保员工熟悉大厦消防设施设施设备，能快速启动消灭火灾隐患。8）加强沟通了解员工思想状况：管理处应该通过定期召开员工座谈会，各班班班会，与员工单独沟通的方式，了解员工的思想状况，稳定员工队伍，避免员工非正常流失。9）与当地派出所紧密联系，接受当地派出所的指导，10）按照公司ISO质量体系安全护卫
26、工作手册、消防工作手册规范运作。具体工作如下表：工作安排 定岗检查 进出口、停车场：24小时； 流动巡查 消防设施施：l遍月大厦厦安全、违违章行为为、车辆辆停放224小时时车辆保保管：244小时突发发事件：901200秒，责责任保安安或车辆辆管理员员到达现现场；学学习训练练 训练：11次天天；演练练：1次次月。培训：按公司制订的培训计划。检查项日及处理方法 检查项目 查可疑人人员、外外来人员员； 2查查违章停停车、违违章装修修； 3查查室外施施工、搭搭建情况况； 4查乱摆摆卖现象象； 5查高空空抛物、乱乱扔垃圾圾现象； 6查查破坏绿绿化、占占用绿地地现象； 7查查漏水、漏漏电、漏漏气现象象；
27、8查查房屋本本体设施施和公共共设施情情况。处理方方法 按照公司司ISOO管理体体系标准准，对轻轻微不合合格项即即时纠正正或报相相关主管管处理，严严重不合合格项填填写纠纠正措施施报告，并并上报经经理处理理。考核核标准 平时时按ISSO管理理体系考考核标准准；年终终按国家家建设部部规定的的考核标标准。44、 清洁卫卫生管理理：清洁洁绿化管管理也是是大厦管管理的一一面镜子子，做为为一个综综合性的的甲级写写字楼，需需要具备备高标准准的清洁洁卫生服服务，为为客户提提供舒适适、整洁洁的环境境，大厦厦开业初初及开业业后我认认为要做做好以下下工作：1） 大厦厦开业初初期的拓拓荒工作作：可采采用招投投标方式式聘
28、请惠惠州具有有专业保保洁能力力的公司司进行一一次大厦厦的全面面拓荒工工作。或或者自行行组建清清洁工队队伍，具具体岗位位设置如如下：序序号 岗位 人员员编制 值班班时间11 清清洁班长长 11人/班班 早早班：006：330-111：330；晚晚班：114：000-117：000。22 广广场岗 2人人/班 早班班：066：300-111：300、199:000-222：000；晚班班：111：300-199：000。3 车库库岗 2人/班 早班：06：30-11：30晚晚班：114：000-117：0004 大堂堂岗 1人班班 早早班：006：330-111：330；晚晚班：114：000-1
29、17：000。55 消消防通道道岗 1人/班 早班：08：00-12：00；晚班：14：00-18：00。合计：7人/班*3个班=10人；备注：每10天换一次班，每月1、11、21为换班时间。2） 开业后的清洁卫生管理工作，也可分为外包管理或自行管理两种，外包管理的优点在于可以利用专业清洁公司的清洁技术，清洁工具为大厦提供专业的清洁，目前商业性的写字楼多采用此种方式，可以效地节省人力，财力开支，待一年之后可自行管理。3） 大厦清洁绿化工作的重点是：做好广场的保洁，广场地面油迹、污迹、口香胶迹较多，容易污损地面，要通过专业的清洁药剂及时清除，广场需安排二至三名清洁工轮班保洁，车库及写字楼公共区域
30、的保洁，可根据写字楼不同的上下班时间，进行合理的岗位调整。4） 制定详细的规章制度，岗位操作规程、标准、岗位导引书等，并对员工进行培训。5） 重点每年需至少对外墙进行一次清洗，每月对广场地面用洗地机清洗一次。6）按照公司ISO质量管理体系环境管理工作手册规范运作。 具体工作如下表：工作安排 6:007:30通道清扫；7:308:00垃圾清运；8:009:00道路清扫；9:0012:00大堂、电梯轿厢清洁；14:0014:30垃圾清运；14:30-17:00楼面保洁。工作内容 地面清洁 每月用大面积冲刷一次；随时巡回保洁 楼间保洁 清扫3遍周；清洗2遍月； 垃圾清运 清运2遍天；洗车1遍天； 电
31、梯轿厢 保洁2次/天； 通道大堂 每小时拖扫1次； 外墙 清洗1次/年； 消杀 1遍月；检查项目及处理办法 检查项目 1马路、人行道、绿化地、排水沟； 2停车场、岗亭； 3垃圾箱、垃圾中转站、化粪池； 4污、雨水井和沙井；5电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；6墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等； 7天面； 8值班室、办公室、卫生间； 11、除四害。 处理办法 按公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不合格项上报管理员和经理并提出整改方案加以纠正。考核标准 日常日检、周检、月检按ISO质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。 5、绿化养护管理：按照公司ISO质量体
32、系环境管理工作手册规范运作。具体工作如下：工作安排 6：309：30浇水、施肥；9：3012：00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶；14：00-16：00杀虫、补缺、保洁；16：田18：30浇水、施肥。工作内容 整形造型 2次月； 施肥 春秋各1遍 浇水 因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜； 除杂草 中耕1遍季；平时1遍天，下雨天除外； 补缺 视缺苗情况及时补缺 杀虫 1遍月，发现害虫立即消灭检查项目及处理方法 检 查项 目 1乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥； 2灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水； 3除杂草； 4补栽补种； 5治病杀虫； 6清理枯枝落叶、绿地石块；
33、 7松土； 8防风防涝 处 理办 法 按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项汇报公司质管部部，并提出纠正措施。考核标准 日常按ISO质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。6、客户租赁的管理：租赁流程图：看房洽谈签订租赁合同发相关资料抄水电表交费发放锁匙归档。1）看房：管理员陪同客户查看所租用的房屋，并填写房屋租赁登记表；2）洽谈：价格、期限、注意事项等。3）签订合同：租赁合同4）发放资料：A、客户手册；B、租赁合同C、客户登记表；5）抄水电表：水电维修工与客户抄水电表底数；6）收费：按合同约定计收租金及管理费；7）发放锁匙：发放给客户该房锁匙。8）归档：把客户的有关
34、资料进行归档，并存入电脑。7、房屋维修工作的管理：维修工作流程： 人为或客户责任损坏 自然老化第七章采取的主要管理措施 1、系统培训：为确保凯宾斯基商务大厦管理早日走上正轨，实现管理目标的承诺，公司将严格按照ISO质量体系文件的培训规定，科学系统地对管理人员进行全面培训，确保管理人员100持证上岗，全员年培训率达100，合格率达100。2、从接管开始在凯宾斯基商务大厦推行ISO质量管理体系实施管理，在半年内建立运行体系并达到认证的条件。3、安全防范：采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保凯宾斯基商务大厦随时处于安全状态。1)加强制度落实。A根据地理位置、周边环境，合理布岗，由各护卫班轮流换防，责任承包。B要求护卫员严格按照公司IS0物业管理体系文件安全护卫工作手册规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员日常行为，严格执行由安全管理员负责护卫员的日检、管理处经理负责周检、公司管理者代表组织月检的逐级检查制度，确保护卫员队伍的素质和服务水准。C专人负责调控中心，确保24小时全方位监控。D加强岗位。护卫员拟设固定岗、巡逻队，整个大厦24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。E坚持查岗制度。护卫队长、管理员、管理处经理按公司IS0程序文件规定的频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、脱岗者按公司规定处罚。F加强大厦内流动人员及外来人员管理和防范，建立商户和流动人员档案，