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1、目录一、锦溪溪概况一、锦锦溪区位位及历史史介绍二、经经济建设设状况三、政政府规划划方案二、房地地产市场场发展概概一、总总体规划划定位二、土土地供应应情况三、房房地产市市场开发发情况四、项项目介绍绍五、市市场结论论三、项目目建议序此次，针针对昆山山锦溪镇镇的海统统公司地地块项目目，我们们对锦溪溪当地房房地产开开发情况况进行了了初步的的调研。报告将将结合本本项目研研展需要要、对锦锦溪当地地的历史史渊源、发发展现状状、该镇镇的定位位和政府府规划方方向做全全面的介介绍，同同时对当当地的土土地开发发情况和和房地产产开发水水平做较较为全面面的市场场介绍与与评估，为为项目提提供最新新的市场场参考依依据。一、
2、锦溪溪概况一、锦锦溪区位位及历史史介绍锦溪区位示意图锦溪（曾曾名陈墓墓），位位于江苏苏省昆山山市的南南部，东东临上海海市的青青浦区，距上海海市区555公里里、西依苏州州工业园园区，距距苏州市市区355公里，处于江江苏“南大门门”的显要要位置。穿昆山市市南北的的交通主主干道-南北北公路，穿穿越锦溪溪与3118国道道相交接接，往东东至青浦浦、虹桥桥机场及及上海市市区，往往西至吴吴江、浙浙江等地地，前往上上海虹桥桥国际机机场只需需40分分钟。锦溪素有有“三五”之称（55万亩耕耕地、55万亩水水域、55万人口口），东东靠淀山山湖、西西临阳澄澄湖、南南依五保保湖、北北有万千千湖和白白莲湖，境境内河港港纵
3、横，是是典型的的江南鱼鱼米之乡乡。锦溪溪古镇区区保留着着“一河两两桥”，小桥桥、流水水、人家家的明清清风貌，自自然资源源和人文文景观交交相辉映映，亦是是著名的的千年历历史文化化古镇。二、经经济建设设状况 外向型经经济鼎新科技工业园规划图20000年，锦锦溪镇合合同利用用外资首首次超过过10000万美美元，标标志着锦锦溪镇外外向型经经济取得得重大突突破。220011年全镇镇新批外外资项目目6只，合合同利用用外资338233万美元元，实际际到帐外外资5225万美美元，特特别是台台商投资资的正崴崴精密（昆昆山）科科技园区区落户锦锦溪，总总规划面面积15500亩亩，首期期启动建建设1660亩、投投资2
4、9998万万美元，标标志着锦锦溪在外外向型经经济龙头头大项目目引进上上有了实实质性的的进展，锦锦溪外向向型经济济发展势势头良好好。目前前，昆山山开发区区锦溪工工业配套套区框架架全面形形成，成成为锦溪溪外向型型经济发发展的主主要载体体。20003年年锦溪全全年新批批外资项项目155个，合合同利用用外资668200万美元元，成功功启动昆昆山开发发区锦溪溪工业园园和鼎新新科技工工业园，并并全面规规划“锦溪镇镇外来人人员居住住中心”，锦溪溪投资环环境趋向向优化。 民营经济济在昆山加加快发展展民营经经济、实实施富富民工程程的228条政政策措施施激励下下，锦溪溪镇全面面营造民民营经济济发展氛氛围，配配套制
5、订订了166条优惠惠措施，规规划了干干家甸、邵邵塔港两两个民营营小区，首首期开发发启动2260亩亩。镇内内外个私私业主踊踊跃投资资创业，220011年完成成批租土土地1771余亩亩，新注注册私营营企业446家，注注册资金金25996万元元，项目目投入量量38000万元元，新注注册登记记的个体体工商户户4877户，新新增就业业人员110000多人。同同时，锦锦溪村级级民营小小区狭港港木业小小区初具具规模，朱朱浜工业业小区、马马援庄小小区、陆陆泾富民民小区同同步开发发，20000亩亩温州工工业园全全面启动动。 工业经济济早在19991年年，锦溪溪红利来来衬衫厂厂与日本本国USSUI CO.LTDD
6、和株式式会社合合资生产产出口服服装，在在随后的的10余余年创业业历程中中，锦溪溪镇服装装工业得得到了蓬蓬勃发展展。现有有8家规规模较大大的服装装合资企企业、近近20家家民营服服装企业业，服装装员工近近80000名，年年产各类类服装110000万件（套套），服服装自营营出口额额超1亿亿美元，服服装产业业成为全全镇支柱柱产业。2001年11月，苏州锦弘时装有限公司与日本国株式会社共同投资兴办苏州弘翔服装有限公司，标志着锦溪服装生产从目前的来料加工贸易为主向一般贸易业务转化的新起点，市场面向欧美。锦溪服装企业在日本和东南亚一带享有良好的知名度，成为远近闻名的服装之乡。三、政政府规划划方案 总体概念念
7、规划从此次市市调情况况了解，作为昆山的重镇，锦溪将成为淀山湖“西南部旅游开发区”总体规划的重点发展地区，整个旅游开发区的政府一期规划是5年完成，未来的规划主要在现有经济条件基础上，依靠锦溪自身的旅游文化优势，以旅游事业带动镇经济发展成为该镇的主导规划方向。 具体旅游游开发实实施为挖掘和和保护古古镇旅游游资源，锦锦溪镇人人民政府府委托上上海同济济大学对对文昌阁阁风景区区进行总总体规划划。依据据规划，锦锦溪镇投投资数千千万元，实实施古镇镇区一一河两街街仿古古修缮，修修旧如旧旧，逐步步展现江江南古镇镇粉墙黛黛瓦之明明清风貌貌，凸现现古文文化，展展现水水文化和桥桥文化。新建建莲池休休闲广场场和停车车场
8、，很很好地展展示锦溪溪五保湖湖畔烟波波浩渺的的恢宏气气势。通通过一系系列保护护性建设设改造，把把锦溪古古镇一河河两街的的明清古古镇风貌貌，清新新、淳朴朴的江南南水乡风风情，逐逐渐展现现在人们们面前。锦溪凭借借特有的的古镇风风物古迹迹，走错位发发展之之路，定定位文文化旅游游，融融艺术文文化于旅旅游之中中，在共共性中张张扬个性性，扬人人文大旗旗，以文化取胜。随随着各类类馆藏景景点的不不断增添添，锦溪溪以中中国民间间博物馆馆之乡为特色色旅游品品牌。目目前，古古镇景区区内，以以国内首首创的中国古古砖瓦博博物馆为代表表，先后后建成开开放“金石人人家”篆刻艺艺术馆、华华东第一一古董馆馆、柿园园书画艺艺术馆
9、、中中华历代代钱币珍珍藏馆、中中国宜兴兴紫砂博博物馆。在整个锦锦溪旅游游经济概概念的发发展规划中，和和旅游开开发相关关的房地地产项目目建设开发发是整个个计划的的重要组组成部分分，而与与此相关关的发展展介绍我我们将在在后文罗罗列。二、房地地产市场场发展概概况一、总总体规划划定位锦溪是昆昆山“淀山湖湖西南旅旅游开发发区规划划”的重点点发展区区域，从从对该规划的了了解，昆昆山将依依托锦溪溪地区多多年的旅旅游文化化积淀和淀淀山湖的的天然湖湖泊资源源优势，通通过发展展该处旅旅游事业业带动房房地产产产业板块块，并以以次打造造地区新新的经济济增长点点。整个规划划区域按按锦溪的的沿淀山山湖部分分展开，锦锦溪老
10、镇镇为该规规划文化化旅游的的源头部部分，重重点发展展文化旅旅游事业业。而沿沿湖部分分则将作作为度假假旅游区区域，通通过开发发水资源源旅游来来发展相相应的度度假类房房地产项项目开发发。从已已招标土土地的容容积率指指数和该该区域的的旅游度度假定位位，度假假类别墅墅项目将将可能成成为该区区域重点点开发的的项目类类型。二、土土地供应应情况发展商（项项目名称称）地块面积积m2钟鼎637550丰泽房地地产1746692.2淀山湖庄庄园2309991.1华立585110新世界940223.224金桥818666.77海统1666667新时代房房地产8878858.4总计175883588.644锦溪镇已已出
11、让土土地汇总总表整个锦溪溪的旅游游开发区区目前政政府计划划出让土土地总共共16幅幅，总出出让土地地面积约约3600万m22，其中中，现已已出让的的土地有有8幅，已已出让面面积约为为1755万m22，占总总出让土土地比例例为488.6%。三、房房地产市市场开发发情况目前，整整个锦溪溪的房地地产市场场尚处于于起步阶阶段，和和昆山的的火爆楼楼市相比比，该处处的房地地产市场场情况就就显得温温和许多多。做为具有有多年历历史的文文化古镇镇，该地地区的住住宅以明清风风格的老老宅为主主，新建建住宅也也大多保保留了类类似的风风格，在在镇中心心附近尚尚未见到到类似昆昆山市区区的大型型新建小小区。而作为整整个锦溪溪
12、旅游开开发区的的土地规规划和已已批容积积率看（容容积率基基本在11以下），别别墅类产产品将成成为这些些项目的的主要开开发类型型。目前前，在划划归的旅游游开发区域域内，已已经在销销售的别别墅项目目目前仅仅一家丰泽泽湾别墅墅，为独独立式的的别墅项项目，总总价在2200-3000万/幢幢之间。而开发区中其他的已出让土地，目前尚未有启动迹象，究其原因，别墅类产品受政策影响，自去年开始整体市场不再如前两年风光，成交有下滑趋势，这其中以独立式的中高档别墅为首冲，由此也造成了目前发展商对进入该市场的审慎态势。毕竟，作为一个刚刚启动的旅游规划区方案，对进入该地区开发的成功系数还是未知，各家发展商基本都采取先占
13、有土地开发权再静观市场动向和竞争对手举动的态度。四、项项目介绍绍目前在锦锦溪旅游游开发区区范围内内在售的的物业为为丰泽湾湾别墅，该该物业于于20002年对对外发售售，是目目前开发发区内唯唯一在售售的独立立式别墅墅小区。 丰泽湾别别墅丰泽湾别墅总平效果图物业位置置：位于于淀山湖湖北侧，古古镇周庄庄东侧交通状况况：上海海到丰泽泽湾别墅墅距离445KMM，沪青青平高速速公路335分钟钟车程即即可到达达，自沪沪宁高速速公路昆昆山出口口处周庄庄方向约约40分分钟车程程。别墅形态态：独立式别别墅开发商：昆山丰丰泽恒业业房地产产有限公公司开盘时间间：20002-10-30入住时间间：20004-12-30占
14、地面积积：13366667平方方米容 积 率：00.166绿化率：85%单体面积积：3000-3880平方方米 总价价：1330-2260万万元/套套均 价：64000元/平方米米物业管理理费：2元/平方米米/月开发状况况：总规规划建造造独立别别墅1007幢，目目前已完完工别墅墅76幢。装修情况况：毛坯销售情况况：已开开发的776幢别别墅，目目前已经经现房交交付，销销售状况况良好，根根据售楼楼人员的的介绍还还有大致致5套未未售出。五、市市场结论论从对目前前锦溪房房地产开开发市场场的了解解和项目目了解，该地区市场尚处于楼市开发的起步阶段，从对我们关注的开发区独立别墅销售情况可以看出，目前该区域的
15、别墅价格区间在200万左右/套，而市场接受度尚可。从总价上分析，这一价格区间相对同比总价的上海地区别墅横向比较，基本等同于上海经济型别墅的总价范围，为此该处别墅也吸引了一定数量的上海客户前去置业。同昆山市区附近的别墅价格比较则处于高价格区间（昆山目前在售的别墅价格区间在4000-7000元/平方米之间），由此，从开发商的定价上不难看出，该地区以旅游度假为题材走当地高档路线产品的初步市场试探是可行的。当然，从从市场面面考虑，由由于近来来房产市市场一系系列众所所周知的的政策调调控，对对高档产产品市场场的冲击击余波还还在延续续，整个个别墅市市场的走走势进入入年内也也比较微微妙。而而锦溪的的旅游开开发
16、区规规划包括括整个楼楼市目前前尚不成成熟，因因此对后后续进入入锦溪地地区产品品开发的的最终定定位和开开发时机机的把握握应持较较为审慎慎的态势势。三、项目目建议通过对锦锦溪地区区整体综综合镇情情的调研研和对该该处“淀山湖湖旅游开开发区”的规划划了解，从从目前的的市场情情况出发发，结合合对开发发区未来来前景的的考量，我我们对海海统公司司位于开开发区的的地块提提出如下下的初步步项目建建议：建议一、持有土地，等待时机这一建议议是从昆昆山政府府对淀山山湖旅游游开发区区建设的的政策支支持度和和市场面面的走势势综合考考量出发发，以现现有锦溪溪地区的的土地价价格看，处处于一个个相对优优惠的层层面，而而整个淀淀
17、山湖地地区的旅旅游开发发市场前前景较为为乐观，市市场的因因素造成成了目前对对进入别别墅市场场的谨慎慎态度，因因此，低低价进入入土地市市场，先先占有市市场分额额，再等等待时机机开发是是对长期投投资该地地区的方方案建议议。建议二、度假类高档独立别墅定位，经济户型控制从已经开开发成功功的高档档别墅项项目看出出，该地地区有适适合建造造高档度度假别墅墅的先天天条件。而而从销售售角度考考虑，如如果走纯纯高档路路线，大大户型的的别墅设设计，由由于总价价的压力力，市场场的风险险承受相相对较高高，目前前的别墅墅市场态态势也使使得这类类产品的的市场开开发风险险系数加加大。而而如果走走高档度度假别墅墅定位，在在产品
18、上上对别墅墅进行高高档化包包装，包包括会所所和配套套、管理理的一系系列定位位，在户户型的控控制上则则紧凑设设计，控控制单体体面积，从从而达到到对总价价的控制制，给客客户以用用购买中中档物业业的价格格享受高高档服务务配套的的感受，而且投资和自用的选择余地对客户相对高档豪宅要灵活很多，对发展商而言该方案定位的市场风险承受和销售压力则同样可以灵活面对。建议三、度度假类高高档独立立别墅和和酒店式式公寓混混合社区区定位该建议的的出发点点以旅游游度假为为项目的的主打品牌牌，考虑虑市场面面的客户户选择群群更为宽宽泛。产产品上以以独立别别墅为主主，辅以以少量的的度假酒酒店公寓寓产品，酒酒店式公公寓的设计计户型
19、走走紧凑线线路，全全装修，以以该产品品的总价价优势吸吸引项目目人气，客客户的投投资和自自用选择择余地大大。独立立别墅则则拉升整整个项目目的社区区定位，适适应不同同客户的的需求。在在配套上上丰富旅旅游度假假类的休休闲设施施，会所所等，包包括完善善小区内内的基本本生活配配套，将将项目从从概念和和实体上上打造成成淀山湖湖沿岸的的高档旅旅游度假假村。这这一方案案的建议议即能符符合锦溪溪旅游开开发区的的背景概概念，同同时项目目的市场场客户面面相对较较宽泛，项项目操作作也相对对从容。本报告以以上对海海统公司司的锦溪溪项目地地块就当当地市场场和未来来的项目目建议作作了初步步的分析析，对项项目的研研展需要要和市场场分析我我们将在在以后视视项目进进度做相相应的市市场分析析和专题题研展。