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1、安居工程程保障障房建设设曹潆艺 金金融五班班 js0084555033边雯 金融融五班 jjs088455502吕旭圆 金金融五班班 js0084663144羊惠 金融融六班 jjs088463323魏亚峰 金金融七班班js0084557199安居工程程保障障房建设设一、什什么是保保障房1、国国际定义义：世界界各国将将住房大大多分为为公屋或或私屋。公屋-公共共住房是是由政府府买单的的保障性性住房。包括无无偿提供供土地和和建设性性费用，也也包括无无偿提供供土地补补贴费用用等方式式，包括括人头补补贴或砖砖头补贴贴，补贴贴中包括括减免税税费或贴贴息，当当然也包包括直接接的财政政转移支支付。政政府提供
2、供的是居居住权利利的保障障。 私屋-则为为商品房房。是私私人拥有有不享受受政府买买单优惠惠的自建建或市场场化的商商品房。是私人人支付全全部土地地使用成成本与建建筑成本本的财产产权利。 2、中中国的保保障房定定义中国实行行的是土土地有偿偿出让制制度。一一条划分分保障与与非保障障性住房房的分水水岭就是是土地的的使用性性质是出出让还是是划拨。出让土地地中的商商品房不不管有什什么样的的差别与与限制都都是私有有财产的的部分。是个财财产权利利与实体体财产的的结合，是是一种财财富的概概念。中中国物权权法中所所保护的的这种用用益物权权，就是是对私人人或法人人财产权权的一种种保护。 只有有划拨土土地上的的住房是
3、是土地的的财产权权利归国国家所有有。住房保障障性质的的最基本本特征-购购买经济济适用住住房者只只拥有房房屋的实实体财产产，但并并不拥有有土地的的财产权权利。而而土地非非出让的的划拨则则是政府府的买单单部分或或财产收收入的转转移部分分。二、保障障房的意意义1、改善善城市低低收入居居民的居居住条件件，是重重要的民民生问题题，加快快建设保保障性安安居工程程，对于于改善民民生、促促进社会会和谐稳稳定具有有重要意意义。从从这个意意义上说说，下大大气力加加快建设设保障性性安居工工程，是是促进我我国经济济社会发发展的顺顺时应势势之举。 2、加快快建设保保障性安安居工程程，对相相关产业业具有很很强的带带动效应
4、应。权威威测算显显示，今今年新增增的755亿元廉廉租房建建设投资资及其所所带动的的地方和和社会投投资，可可以拉动动钢材消消费量665万吨吨，水泥泥消费量量50万万吨。同同时，此此次国家家还安排排了177亿元中中央投资资用于棚棚户区改改造基础础设施工工程建设设，这可可以拉动动铸铁消消费量两两万吨，钢钢材消费费量100万吨，水水泥消费费量300万吨。 3、加快快建设保保障性安安居工程程，还为为今后扩扩大消费费创造了了有利条条件。加加快建设设保障性性住房，大大力推进进廉租房房建设、棚户区区改造、农村危危房改造造和实施施游牧民民定居工工程，都都是改善善城乡居居民消费费环境和和条件的的有效举举措，都都将
5、有利利于城乡乡居民特特别是低低收入居居民扩大大消费。三、保障障房的资资金问题题关于保障障房的资资金缺口口，如今今媒体有有各种各各样的说说法。有有言50000亿亿，也有有言40000亿亿，但据据来自官官方的估估算，今今年待建建的10000万万套保障障房的资资金缺口口实际可可能只有有不到220000亿元，而而这20000亿亿元，则则可以依依靠银行行信贷和和其他融融资手段段取得。 在此番调调控之前前，保障障房的资资金问题题确实是是推进保保障房建建设的主主要问题题，这主主要是因因为国家家每项资资金均有有专向用用途，而而保障房房没有固固定的资资金来源源。后来来，这一一问题通通过规定定土地出出让金、住房公
6、公积金的的部分必必须用于于保障房房建设，而而得到一一定程度度的解决决，但资资金缺口口依旧很很大。 不过，在在中央在在此次调调控中将将保障房房建设作作为房地地产调控控的主要要方针之之后，保保障房建建设在某某种程度度上得到到了地方方政府真真心的支支持，而而这种支支持并非非完全因因于政治治。因为为，在住住宅市场场严厉调调控和强强制拆迁迁受到严严格限制制之后，保保障房建建设不仅仅有利可可图，而而且还是是地方政政府拆改改、融资资的重要要手段。有保障障房之名名即可在在很多方方面开绿绿灯。 保障性住住房三种种类型：第一类是是以经济济适用房房等为名名解决公公务员的的福利分分房和城城市拆迁迁问题，如如据统计计，
7、北京京真正面面向市场场，提供供给中低低收入的的经济适适用房不不到保障障房总数数量的55%，大大部分所所谓经济济适用房房都是在在各大部部委，政政府机构构或事业业单位分分配完毕毕了。此此类保障障房，政政府很有有动力。 第二类是是属于能能够买卖卖，收回回成本，甚甚至盈利利的保障障房，即即可以出出售的保保障房，如如限价房房，经济济适用房房等。甚甚至包括括一部分分廉租房房，因为为廉租房房如果位位置较佳佳，其底底商部分分是可以以出售的的。 此此类保障障房最高高收益甚甚至可达达20%以上。因为土土地不计计成本。这一类类保障房房目前很很多大型型国企央央企都希希望介入入，但是是，地方方政府也也认识到到其有利利可
8、图，宁宁愿自己己来建。 第三类可可能确属属赔本买买卖，如如棚户区区改造或或廉租房房建设，这这也正是是存在资资金缺口口的部分分。此类类保障房房是政府府最希望望开发商商买单的的，买单单的交换换条件有有可能是是具有交交换价值值的土地地，因为为，保障障房目前前确实是是能够为为政府推推进拆迁迁的有效效途径。 看看保障障房都是是什么房房 1、廉租租住房。保障对对象为家家庭年收收入2.2万元元以下、人均住住房建筑筑面积116平方方米以下下的家庭庭，廉租租保障采采取租赁赁补贴与与实物配配租相结结合的保保障方式式，对符符合条件件的申请请家庭实实行应保保尽保。租赁补补贴标准准为9-14元元平方方米。 2、经济济适
9、用住住房。保保障对象象为家庭庭年收入入5万元元以下、人均住住房建筑筑面积116平方方米以下下的家庭庭。经济济适用住住房根据据“按照标标准、提提前登记记、按需需建设、保证供供应”的原则则，由政政府统一一组织实实施。经经济适用用住房实实行政府府指导价价。 3、限价价商品住住房。用用于解决决家庭年年收入77万元以以下，不不属经济济适用住住房保障障对象，且且无力购购买普通通商品住住房的中中等偏低低收入家家庭住房房困难。限价商商品住房房销售价价格实行行政府定定价，原原则上按按照比同同等地段段同品质质商品住住房市场场价格低低15%-200%的标标准确定定。4、拆迁迁安置房房。是政政府进行行城市道道路建设设
10、和其他他公共设设施建设设项目时时，对被被拆迁住住户进行行安置所所建的房房屋。安安置的对对象是城城市居民民被拆迁迁户,也也包括征征拆迁房房屋的农农户。随随着城市市建设发发展步伐伐的进一一步加快快，政府府尽可能能新建更更多的安安置房，不不断满足足拆迁户户的需求求已迫在在眉睫。5、公共共租赁住住房。保保障对象象为中等等及中等等偏下收收入无房房家庭、单身无无房职工工和农村村进城务务工人员员。我市市公共租租赁住房房根据保保障对象象基本住住房需求求确定建建设规模模，实行行按需建建设、应应保尽保保。公共共租赁住住房租金金标准原原则上按按照市场场租金的的70%-800%确定定。 四、保障障性住房房开发对对房企
11、是是重大机机遇不是是鸡肋下图是房房企在建建保障房房项目一一览（注注：标红红为央企企）房企保障房项项目部分分北京住总总集团有有限责任任公司北京：翠翠城、旗旗胜家园园、常盈盈家园、东岸小小区、大大兴康庄庄 北京建工工集团北京：百百子湾11号项目目、翠谷谷玉景、宋家庄庄小区、郭庄子子保障房房、吴家家场保障障房 北京首都都开发控控股(集集团)有有限公司司北京：天天通苑、回龙观观 首开开康乃馨馨园 保利房地地产（集集团）股股份有限限公司广州保利利西子湾湾双限房房、北京京朝阳区区常营乡乡居住、北京保保利嘉园园 中国海外外发展有有限公司司广州中海海金沙馨馨园、青青岛清江江路保障障性住房房 中国中信信集团公公
12、司中信悦海海苑 中中信新城城中国铁道道建筑总总公司青秀雅苑苑 中国国铁建长长阳国际际城中粮集团团有限公公司祥云东方方苑中国水利利水电建建设集团团公司美立方家家园（配配建部分分保障房房）、昌昌平项目目 中国建筑筑工程总总公司中建雅雅颂居;中建丰泽居居;重庆庆合川区区还迁安安置房和和公共租租赁房项项目BTT项目招商局集集团有限限公司溪城家园园;深圳圳澜园万科企业业股份有有限公司司红狮家园园;龙华华保障性性住房项项目上海绿地地集团长兴岛配配套商品品房基地地;绿地地新江江桥城广州富力力地产股股份有限限公司金沙洲保保障房项项目龙湖地产产有限公公司龙湖大方方居；香香堤溪岸岸家园金地(集集团)股股份有限限公
13、司龙华扩展展区00009地地块保障障性住房房远洋地产产有限公公司远洋润润园;远远洋沁山山水上上品公租租房北京金隅隅股份有有限公司司朝新嘉园园;康惠惠园;金金隅花石石苑;金金隅嘉和和园;美美和园;常营丽丽景园上海城开开(集团团)有限限公司上海晶城城北京城建建集团有有限责任任公司西悦欣居居 定福福家园宝龙地产产控股有有限公司司宝龙工业业城保障障房中国冶金金科工集集团有限限公司鞍山市达达道湾保保障性住住房工程程项目华润置地地有限公公司北京门头头沟的保保障房项项目中国中煤煤能源集集团有限限公司安厦花园园华侨城集集团公司司首地容御御花园中国房地地产开发发集团公公司乐城1、参建建保障性性住房对对房地产产企
14、业来来说有三三方面好好处：第一：是是在市场场营销方方面，由由于政府府回购，所所以不用用担心销销路，此此外，也也不必像像商品房房那样产产生营销销和广告告费用； 第二二：是在在建设资资金方面面，在当当前政府府严厉紧紧缩开发发贷款的的情况下下，参建建保障性性住房仍仍然可以以得到银银行的优优先授信信； 第三三，由于于保障性性住房户户型单一一，面积积较小，在在设计、施工、管理和和个性化化需求方方面也都都相对容容易。2、保障障性住房房央企捷捷足先登登。5月3日日，国资资委下发发一则通通知，要要求央企企参建保保障房。在这份份名为关关于积极极参与保保障性住住房开发发建设有有关事项项的通知知的文文件中，国国资委
15、要要求各中中央企业业进一步步加大对对保障性性住房开开发建设设的投入入力度，通通过多种种途径参参与保障障性住房房开发建建设，发发挥中央央企业的的骨干和和带头作作用。3、保障障房表面面微利实实则名利利双收。央企在在保障房房建设上上的力度度一直很很大，占占全国保保障房销销售面积积的133%。目目前166家以房房地产为为主业的的央企中中，中冶冶科工、保利等等企业都都已涉足足保障房房建设。国资委要要求，央央企当中中，参建建保障房房的主体体主要是是以房地地产为主主业的116家央央企，另另外5家家“保留房房地产业业务但受受到限制制”的央企企也将参参与保障障房建设设，分别别是鲁能能集团、中航工工业、神神华集团
16、团、中煤煤集团和和新兴集集团。其其他央企企不得开开发建设设保障房房。目前的资资料显示示，中国国冶金科科工集团团有限公公司与中中国建筑筑工程总总公司在在保障房房领域的的动作最最大。根根据中冶冶年报，公公司20010年年新增保保障性住住房项目目24个个，总投投资为2257亿亿元，总总建筑面面积5664万平平方米，主主要集中中在天津津、上海海、辽宁宁、河北北、安徽徽、江苏苏、浙江江等省市市。 尽管管，保障障性住房房由于受受到价格格限制，企企业获利利相对较较低。利利润大约约在3%左右。但与此此同时，由由于是政政府主导导，风险险也较小小，经过过多年参参建保障障性住房房，好多多企业已已经成功功摸索出出一套
17、政政府、银银行、企企业相互互支持三三足鼎立立的模式式，未来来保障性性住房仍仍是主要要方向，将将占企业业60%以上产产品份额额。另一家大大规模参参建的央央企是中中国建筑筑。公司司20110年年年报显示示，截至至20110年底底，中国国建筑参参与保障障房建设设的总规规模已达达11555万平平方米，占占公司在在施工项项目总面面积的33%。其其中，承承建模式式的保障障房总面面积约7784万万平方米米，其他他模式的的保障房房总面积积约3771万平平方米。尽管参建建保障性性住房盈盈利较难难，保利利表示，公公司将力力争在不不损害股股东利益益的前提提下，争争取参与与政策支支持的保保障性住住房项目目，计划划在2
18、0011年年新增保保障性住住房项目目5个以以上。目目前保利利地产的的保障性性住房项项目共有有3个，建建筑面积积84万万平方米米。4、从公公平角度度和市场场份额角角度强烈烈建议：民企应应该积极极参与保保障房建建设。“国资委委仅仅强强调央企企参与，这这对于民民企来说说是不公公平的。”我认为为，在如如此大的的市场供供应下，失失去了参参建保障障性住房房的权利利，就等等于失去去了在房房地产领领域的话话语权。数据据显示：5月44日，北北京市国国土局公公布了今今年第一一批住宅宅、商服服、工业业用地计计划供应应的地块块，首次次提前公公布年内内供应的的具体地地块。其其中，保保障性住住房的供供地量达达到了创创纪录
19、的的16000公顷顷，超出出年度保保障房供供地计划划2700公顷，占占到了首首批住宅宅用地的的65%。这是是一组让让人吃惊惊的数字字，保障障性住房房供地首首次超过过商品房房，按照照房地产产一年半半到两年年的建设设周期估估算，两两年后，北北京市场场上供应应的保障障性住房房将超过过商品房房。据了了解，北北京国企企住总集集团已建建设保障障性住房房4000多万平平方米，作作为一家家大型国国企，眼眼下住总总有五六六块自有有土地已已经进入入保障房房建设申申报阶段段，20011年年全年住住总在京京津两地地将开发发1500万平方方米左右右的保障障房。覆盖保障障房建设设上下游游每个环环节，设设计、开开发、物物流
20、、物物业管理理等，尽尽管每个个环节利利润只有有2%到到3%，但但从全产产业链综综合来看看，住总总还是可可以通过过保障房房建设获获得100%的利利润。拉拉长产业业链保证证企业能能够获得得稳定的的收益，同同时也锻锻炼了队队伍。“保障房房不可能能不挣钱钱，只是是挣得少少了，可可能对于于开发商商来说不不是肥肉肉是瘦肉肉。”我曾经经形象地地比喻，“以后房地产行业可能没有那么大的利润了，都会是瘦肉，这也是需要房地产企业调整以及必须接受的现实。”五、20011保保障房建建设新局局面l 20111年，“十十二五”开开局之年年。全面面推进保保障性住住房建设设，加快快解决城城镇中低低收入家家庭的住住房困难难问题，
21、促促进实现现“住有有所居”的的目标，是是党中央央、国务务院作出出的重大大决策,堪称中中国公共共福利保保障制度度建设中中的历史史性大手手笔。l 20111年，110000万套保保障性住住房和棚棚户区改改造住房房即将入入市，而而按着计计划，“十十二五”期期间将建建设36600万万套保障障性住房房，保障障性住房房的覆盖盖率达到到20%。住房房和城乡乡建设部部陆续和和地方政政府签下下不完成成保障房房建设任任务就要要受到严严厉处罚罚的“军军令状”。l 20111年5月月，国务务院国有有资产监监督管理理委员会会办公厅厅发布关关于积极极参与保保障性住住房开发发建设有有关事项项的通知知，要要求大型型品牌房房地
22、产企企业尤其其是央企企，积极极投身于于保障房房建设，至至此中国国房地产产市场结结构面临临深刻调调整已成成为业界界共识，民民生地产产已成为为中国房房地产行行业关键键词。l 20111年，中中央安排排建设各各类保障障房10000万万套，但但反馈显显示，各各地政府府对完成成规划动动力不足足，完全全落实难难度大。20100年，保保障性住住房建设设规划为为5800万套。新华社社此前曾曾在报道道中表示示，5880万套套保障房房的开工工任务已已全部完完成。六、各地地方应对对措施上海北京北京今年年保障房房供地达达16000公顷顷创历史史最高，北京市市国土局局公布了了今年第第一批住住宅、商商服、工工业用地地计划
23、供供应的地地块，这这是北京京首次提提前公布布具体供供应地块块。在第第一批供供应地块块中，保保障性住住房的供供地量达达到了116000公顷，超超出年度度保障房房供地计计划近3300公公顷。 第一批供供地占全全年计划划九成，保障房房供地超超过全年年计划，“限价价商品房房”地块块试点推推广。广州l 广州今年年投1118亿建建保障房房 国土土局长称称要借鉴鉴汶川l 新建保障障房超四四成位于于中心六六区l 保障房“不不差钱”将将建立融融资平台台广州保障障房建设设“不差差钱”，将将“多条条腿”走走路： 1. 首先，继继续加大大财政投投入。今今年将土土地出让让净收益益用于保保障房建建设的比比例从110%提提
24、高到113%，并并将土地地出让溢溢价部分分按比例例返还用用于保障障房建设设。采取取“竞地地价、竞竞配建”的的土地拍拍卖方式式，间接接加大保保障房建建设投入入。 2. 广州还将将制定各各种鼓励励措施，鼓鼓励社会会力量参参与保障障房建设设，如允允许企业业(单位位)自建建保障房房、在商商品住宅宅项目中中配建保保障房、允许企企业(单单位)利利用集体体建设用用地建设设保障房房等。 3. 此外，广广州将建建立保障障性住房房投融资资平台；允许符符合条件件的保障障性住房房投融资资主体申申请贷款款或发行行企业债债券，专专项用于于公共租租赁住房房建设；鼓励金金融机构构发放公公共租赁赁住房建建设和运运营中长长期贷款
25、款，重点点支持公公共租赁赁住房建建设。 l 居民收入入信息共共享防骗骗购l 保障房居居民可望望“在家家门口就就业” 深圳七、保障障房真的的能保障障我们的的住房吗吗？房建设设出现的的问题保障房建建设工程程中频频频出现“质量门门”：当保障房房建设被被视为“民民生工程程”而迅迅速进入入建设高高潮，一一连串质质量问题题也频频频暴露。北京曾曾发生一一起保障障房在建建项目因因设计、质量不不合格而而被勒令令拆除事事件，一一时间，保保障房“低低成本”导导致“低低质量”的的质疑声声不绝于于耳，那那些承接接保障房房项目的的开发商商与施工工方、材材料提供供商也因因此陷入入了“数数米下锅锅”的尴尴尬境地地。例子：1、
26、20009年年，北京京首个限限价房项项目海淀淀区西三三旗瑞旗旗家园就就被指阳阳台墙体体酥脆，混混凝土质质量不合合格，网网友戏称称为“墙墙脆脆”。据建设设方住总总集团事事后调查查表示，事事因是个个别工人人未按混混凝土的的配合比比例要求求进行搅搅拌，导导致阳台台分户板板的混凝凝土强度度不足。2、远在在内蒙古古包头的的保障房房项目近近日也被被曝出质质量问题题。该市市最大的的棚户区区改造项项目“民民馨家园园”被反反映5000多户户住宅遭遭遇“墙墙脆脆”，4451户户住宅存存在墙面面、塑钢钢窗等建建筑、设设施质量量问题。3、广州州首个限限价房项项目保利利西子湾湾也因质质量未达达标准，被被广州市市白云区区
27、建设工工程质量量安全监监督站拒拒发房房屋建筑筑工程和和市政基基础设施施工程竣竣工验收收备案表表。同同时被被被购房者者以“房房屋质量量问题”为为由告上上了法庭庭。廉租房不不“宜居居”，廉廉租房不不“廉”，廉廉租房被被弃。目前我国国包括经经适房、两限房房等在内内的保障障性住房房建设存存在的最最大问题题就是公公共服务务配套设设施不完完善，如如，北京京的经适适房多位位于城边边地带和和郊县。一些地地方的经经适房与与廉租房房，其交交通便利利与生活活配套都都存在诸诸多问题题，由此此增加了了居住者者的生活活成本，甚甚至可能能造成教教育、医医疗等方方面的不不均衡，一一些地方方出现了了廉租房房被弃的的现象。如，广
28、广州金沙沙洲廉租租房社区区，户型型合理，但但是不少少特困户户还是选选择了放放弃租住住。统计计显示，仅仅该社区区就有8800多多户没有有入住。之所以以出现这这种情况况，显然然与当初初政府部部门在廉廉租房规规划方面面的某种种失当，而而后来又又未能完完善相关关基础设设施有关关。一些地方方停建经经济适用用房。近日，河河北、辽辽宁、山山东等地地先后停停建经济济适用房房，一改改过去重重经济适适用房、轻廉租租房的做做法，纷纷纷提出出以扩大大廉租房房保障范范围解决决低收入入者家庭庭住房困困难问题题。河北北石家庄庄、山东东济宁等等城市拟拟将廉租租房和经经济适用用房申请请条件“并并轨”，逐逐渐减少少经济适适用房建
29、建设、分分配规模模。(112月110日221世纪纪经济报报道) 如此此，低收收入者就就面临着着两个层层面的权权利打折折：一是是既有的的两房保保障的可可选择权权变成了了无可选选择的一一种权利利；二是是低收入入者若要要买房，只只能被动动接受购购买商品品房。对对于低收收入者而而言，购购买商品品房是难难以承受受之重。以货币配配租替代代实物配配租。保障性住住房大致致有两种种形式，即即实物配配租和货货币配租租。当前前，我国国许多地地方未建建廉租房房，尚不不具备实实行货币币配租的的条件。但是，一一些地方方政府采采取发放放补贴的的方式，让让住房困困难户去去市场上上租房，而而不是大大力建设设保障性性住房，有有悖
30、于中中央强调调的“加加快廉租租住房建建设，加加大实物物配租力力度”的的要求。障性住房房项目被被倒卖。有些地方方，政府府指定或或委托的的专门承承担廉租租房及经经济适用用房建设设的一些些国有单单位，以以廉租房房或经济济适用房房名义立立项获准准后，转转手倒卖卖给房地地产开发发企业，双双方合谋谋“借地地生财”，赚赚取高额额利润。八、保障障房建设设应对措措施1、 政府与市市场博弈弈后保障障民生的的必然举举措面对民众众的住房房需求，商商品房价价格的“高高烧不退退”一次次次考验验着政府府的执政政能力与与执政智智慧。房房产商根根本没有有义务担担负起保保障民生生的重任任，因为为从一开开始，政政府希望望解决民民生
31、的诉诉求与房房地产开开发商希希望攫取取利益的的价值取取向便背背道而驰驰了。因因此，市市场竞争争之外，政政府建设设并限价价的保障障房理所所当然的的成为政政府保障障民生的的重要途途径。 政府隐隐隐作痛的的“高房房价”其其实应当当更加清清晰的表表述为：“高商商品房价价”。商商品房，顾顾名思义义，是一一件商品品。它是是“经政政府有关关部门批批准，由由房地产产开发经经营公司司开发的的，建成成后用于于市场出出售，可可以自定定价格出出售的产产权房。”，商商品房市市场进行行流通的的必然属属性决定定了它的的价格不不会由政政府规定定，而受受社会供供求制约约。 表面上政政府对商商品房的的管制行行为，实实际上进进行的
32、是是政府与与市场的的博弈。对房地地产行业业进行干干预，政政府不仅仅高估了了自己，也也低估了了市场孕孕育行业业的能力力。因为为政府虽虽然可以以调控市市场，但但无法操操控市场场。房地地产行业业作为市市场孕育育的结果果，借助助政府强强制力深深入行业业内部对对炒房者者和开发发商投机机进行的的宏观调调控，成成果的蹩蹩脚在所所难免。 如果政府府死死抓抓住商品品房不放放，房价价悬空而而立上下下不能，那那场面一一定是极极其尴尬尬的。而而保障房房建设成成功绕过过这一难难题，既既有效规规避了市市场单纯纯逐利的的倾向，又又有效解解决了民民众的住住房问题题。 社会保障障房由政政府投资资兴建或或收购，限限定建设设标准、
33、供应对对象和销销售价格格或租金金标准，具具有保障障性质和和特定用用途的住住房，其其主要的的是满足足中低收收入家庭庭住房需需求。其其中，保保障房与与商品房房相比最最重要的的特点是是限定销销售价格格。在保保障房建建设中，政政府角色色将实现现最初对对“市场场干预”到到“集中中自身力力量办大大事”的的华丽转转变。 禁止保障障房按市市场规则则流通，让让保障房房成为名名副其实实的“限限价房”，是是重中之之重。如如此，一一方面缓缓解当前前商品房房供给不不足的现现状，以以实际行行动平抑抑了房价价；另一一方面，政政府绕道道市场竞竞争，避避免了政政府与市市场的“硬硬碰硬”的的较量，而而政府的的“不战战而屈人人之兵
34、”，既既保障了了民众的的基本住住房问题题，又体体现了政政府高明明的市场场调控策策略。从从房产角角度讲，保保障房是是政府与与市场博博弈后保保障民生生的必然然举措。2、 住宅产业业化是完完成保障障房建设设任务的的关键举举措住宅产业业化是运运用新技技术、新新材料、新工艺艺、新设设备，通通过设计计标准化化、构件件部品化化、部品品生产工工厂化、现场施施工装配配化，以以工业化化的方式式生产住住宅，大大幅度提提高劳动动生产率率，全面面提升住住宅质量量，实现现节能、节水、节材、节地和和环保，降降低住宅宅生产和和使用的的全寿命命周期成成本。其其优点主主要体现现在： 缩短工期期。推进进住宅产产业化可可以大大大缩短
35、设设计和现现场施工工的时间间，加快快建设速速度。我我国传统统的住宅宅建设方方式效率率低下，建建筑工人人产量仅仅为288平方米米/人年左右右，发达达国家可可达1550平方方米/人人年左左右。采采用现代代化的生生产方式式，将大大大提高高住宅建建设的速速度，工工期至少少能缩短短三分之之一。 降低成本本。住宅宅产业化化是以模模块化为为基础的的大规模模定制生生产，通通俗地说说就像造造汽车那那样造房房子，住住宅的构构件部品品在工厂厂成批量量生产，现现场施工工实行高高度机械械化装配配，体现现规模化化和工业业化的优优势，可可以大量量减少人人工成本本，形成成规模以以后工程程项目综综合造价价节省115%以以上，按
36、按照“十十二五”期期间36600万万套、总总投资55万亿元元匡算，可可节省投投资75500亿亿元。 提升品质质。住宅宅产业化化是以标标准化、系列化化和工业业化为前前提，能能够保证证部件生生产的同同质化，避避免构件件尺寸不不符合设设计要求求而产生生的裂缝缝，较好好地解决决厨房、卫生间间漏水和和窗台、外墙渗渗水，水水电管线线及消防防设施存存在安全全隐患等等传统施施工方式式存在的的通病，同同时可以以保证装装修质量量和方便便使用过过程中部部品的维维修更换换，全面面提高住住宅的品品质。据据住房和和城乡建建设部有有关资料料，我国国建筑的的平均寿寿命不到到30年年，发达达国家一一般在1100年年以上。从最近
37、近日本发发生的地地震来看看，产业业化方式式建设的的建筑也也较好地地经受了了9级大大地震的的严峻考考验。 生态环保保。住宅宅产业化化通过采采用工业业化生产产方式，节节能、节节材、节节水和减减排方面面效益显显著。预预制率达达到900%以上上，施工工现场模模板用量量减少885%以以上，脚脚手架用用量减少少50%以上，钢钢材节约约2%，混混凝土节节约7%，节电电10%以上，节节水400%以上上，建筑筑垃圾减减少911%。同同时可以以有效改改善施工工环境，最最大限度度减少对对周边环环境的影影响。 低碳减排排。据统统计，我我国建材材生产、房屋建建造和运运营能耗耗占全国国总能耗耗的400%左右右。根据据联合
38、国国政府间间气候变变化工作作组估算算，建筑筑行业到到20220年有有将基准准排放降降低299%的潜潜力，居居所有行行业之冠冠，是减减排的重重点努力力方向。按保障障性住房房每套550平方方米计，“十十二五”时时期建设设保障性性住房118亿平平方米，若若采用产产业化方方式建造造和运营营，可以以减少约约2亿吨吨的二氧氧化碳排排放量。3、是各各地应根根据实际际加大规规划力度度，合理理布局保保障性住住房，并并不断完完善保障障性住房房配套设设施，以以减少低低收入群群体的居居住成本本。4、由社社会的中中产以上上阶层和和低收入入阶层混混合居住住的社区区，更好好地利用用城市有有限资源源解决城城市低收收入人群群住
39、房，并并达到新新的社会会资源的的平衡。5、建建建设、运运营保障障性住房房的专门门机构。目前，我我国政府府在颁布布政策以以及建设设部公布布相关执执行标准准后，地地方政府府成为执执行、落落实政策策的最关关键环节节。但近近年来，由由于对地地方政府府的考核核完全是是经济性性指标，因因而政府府招商引引资、高高价出让让土地，开开发商、政府都都成为利利益驱动动主体，保保障性住住房发展展缓慢停停滞。因因此，建建议一方方面上级级政府应应强调政政策制定定和地方方监管，而而另一方方面，各各地应成成立专门门建设和和营运保保障性住住房的开开发建设设公司，推推进保障障性住房房建设的的步伐。6、大保保障性住住房投资资要处理
40、理好新建建和收购购的关系系，切不不可偏废废。政府应首首要考虑虑收购价价格，提提防收购购行为变变为房地地产救市市手段，这这样不仅仅不能起起到平抑抑房价从从而促进进民生的的作用，反反而由于于政府利利用公共共财政补补贴房地地产开发发商，促促使其借借助银行行放贷和和政府收收购手段段，鼓足足其维持持高房价价的信心心，延缓缓房价合合理回归归的步伐伐，这与与绝大多多数公众众的愿望望背道而而驰，政政府的公公信力也也会因此此而受损损。7、不断断完善“严严格准入入和合理理退出”制制度，并并加大相相关监管管力度。九、保障障房是百百年大计计 住房房建设不不容丝毫毫懈怠党和政府府高度重重视保障障性住房房建设，态态度非常
41、常明确。进一步步加快保保障性住住房建设设，实现现广大群群众住有有所居，中中央政府府的决心心坚定不不移。“十二五五”规划纲纲要明确确要求各各级政府府增加投投入，保保障土地地供应，落落实保障障性住房房建设任任务，这这是各地地努力的的方向。把中央央关于保保障房建建设的态态度、决决心、目目标落到到实处，需需要各级级党委和和政府在在实践中中书写答答卷。保障房建建设是关关系民生生的大事事。党中中央要求求20111年建建设10000万万套保障障房，“十二五五”时期全全国城镇镇保障性性住房覆覆盖面达达到200%左右右。各地地政府要要做好指指导、规规划和资资本金补补充保障障工作，建建立一套套包括资资金筹措措、生
42、产产建设、管理运运营、退退出在内内的完善善机制，保保证资金金足额筹筹集、用用地供应应优先保保证、完完善监督督管理。用地供应应优先保保证，对对于保障障房建设设至关重重要。国国土资源源部决定定今年对对落实国国家10000万万套保障障性安居居工程建建设用地地实行责责任制，以以使保障障房建设设用地实实现“应保尽尽保”。出让让土地是是各地财财政收入入的重要要来源，在在土地资资源日益益紧张的的情况下下，如何何避免“重拍卖卖”“轻保保障”，实现现保障房房建设用用地“应保尽尽保”，对各各地是一一项新考考验。加强保障障房建设设，需要要进一步步加强监监管。保保障房建建设要讲讲规模、讲质量量、讲配配套，地地方政府府和职能能部门不不仅要实实时跟踪踪监督土土地开发发利用情情况，加加大清理理查处违违法违规规违约行行为的力力度，而而且要从从设计、施工、监理到到验收始始终坚持持“质量第第一”，及时时出台督督查约谈谈和问责责办法，对对违法违违规以及及落实中中央政策策不力的的行为进进行责任任追究。