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1、21年房地产估价师历年真题和解答9篇21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第1篇保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过( )列支。A.物业服务费B.房屋保险费C.专项维修资金D.其他费用答案：C解析：条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(交付使用后保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工
2、期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：刘某与B房地产开发公司约定的屋面
3、防水的最低保修期限至( )结束。A、 2022年1月2日B、 2022年1月2日C、 2022年1月2日D、 2022年1月2日答案：C解析：知识点 建设工程质量保修办法 知识点 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 房地产抵押人不一定是债务人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
4、A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15答案：C解析：本题考查的是统一税费负担。交易税费均由卖方承担，正常负担下的价格买方实付金额应由买方缴纳的税费，统一付款方式，将房款换算为成交日一次性付清的价格。正常成交价6060/（16%）3/（16%）113.77（万元）。P186。价格等于“成本加平均利润”是必然的。因为价格围绕着“成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润”。答案：错解析：价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则
5、上不得少于工程合同价的( )。A、 20%B、 30%C、 40%D、 50%答案：D解析：李某通过贷款，购买一处120m2的商品住宅，其杠杆率为2.5，则李某购房的贷款价值比为（）。A.0.40B.0.60C.0.67D.1.67答案：B解析：本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LTV1（1/LR）1（1/2.5）0.6。参见教材P266。 某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年的价格为（ ）元/m2。A849B865C882D915正确答案：C21年房地产估价
6、师历年真题和解答9篇 第2篇物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A、零售商的财务能力B、零售商需要的服务C、零售商业物业的组合与位置分配D、零售商的声誉答案：D解析：考点:零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业的租户时首先要考虑的因素。 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。（ ）正确答案：房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受的需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。指导性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。（）答案：错解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标是一
7、旦确定下来，就必须严格遵照的指标。(2022真题) 提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（）答案：对解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。通过银行乘数，银行可以发放的贷款额减少。(2022年真题) 在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（）答案：对解析：本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。 下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（ ）。A职工当年存缴
8、的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日正确答案：B职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计算。发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（）答案：对解析：本题考查的是看懂账簿。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。参见教材P377。 下列情形，应当办理房屋转移登记的有（
9、）。A部分房屋拆除B法人名称改变C划拨房屋D继承房屋E分割房屋正确答案：CDE21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第3篇假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A、 可接受性B、 保值增值性C、 现实社会需要程度D、 未来发展趋势E 固定性答案：A,C,D解析：最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B差额投资内
10、部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案正确答案：BD某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。计算的应补地价（总价)为（ ）万元。A.1272 B.1017 C.819.6 D.390答案：A解析：某房地产的建筑面积为2500，现状价
11、值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/，重建后的房地产市场价格为15000元/。该房地产的市场价值为（）万元。A1945B2000C2695D2750答案：C解析：由题意，该房地产的市场价值建筑物重新购建价格建筑物折旧（150004000）2500/10000100452695（万元）。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（）答案：对解析： 本题考查的是股票的基本特征。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。运用收益法评估收益性房地产抵
12、押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。A、较高B、较低C、最高D、居中答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（）答案：错解析：对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用成本法来求取。 城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发用地应当以划拨的方式取得。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第4篇业主大会议事规则由
13、( )制定并修改。A、 业主大会B、 业主委员会C、 政府物业管理部门D、 业主和物业管理企业共同答案：A解析：业主大会的职责之一：制定、修改业主公约和业主大会议事规则。 住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C各个单位D全体职工大会正确答案：A管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。某投资者以100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中40 万元为银行提供的年利率为8、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12 万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A8.
14、80B12.00C14.67D20.00答案：D解析：由题意，资本金1004060（万元），资本金利润率年利润总额或年平均利润总额资本金100126010020。 关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（ ）。A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应 为开发过程中的成本支出B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本 不含建设成本和出租成本C以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本 含建设成本和经营成本D以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房
15、地产时的资金投入，其成本 包含购买成本和出租成本正确答案：B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15答案：C解析：本题考查的是统一税费负担。交易税费均由卖方承担，正常负担下的价格买方实付金额应由买
16、方缴纳的税费，统一付款方式，将房款换算为成交日一次性付清的价格。正常成交价6060/（16%）3/（16%）113.77（万元）。P186。通常将房地产市场划分为( )。A、 土地市场B、 一级市场C、 二级市场D、 三级市场E 四级市场答案：B,C,D解析：根据房地产市场划分的定义。 各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，并且从未发生过重大工程质量事故。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A、自然环境 B、人文环境 C、景观 D、施工环境答案：D解析： 本题考查的是房地产区位状况的描述。周围环境描述包括自然环境、
17、人文环境和景观。21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第5篇 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题正确答案：D学校兴办的招待所用房可免征房产税。（）答案：错解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税
18、。某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：B,D解析：本题考查的是最高额抵押。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。该抵押需要经过登记才产生合同效力。 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面
19、积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。正确答案：答案：839.92万元(1)计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80300085%(135%)12159.12(万元)收益年限40一634(年)(2)
20、计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085%(135%)12106.08(万元)乙方使用权剩余收益年限15411(年)乙方使用权剩余收益年限价格为：(3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格1528.92689839.92(万元) 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ ）。A有效市场大于服务市场B服务市场大于潜在市场C潜在市场大于有效市场D渗透市场大于有效市场E服务市场大于渗透市场正确答案：ACE 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则正确答
21、案：D甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（）。A.张某无权退房B.张某有权退房C.张某退房，甲企业
22、应承担违约责任D.张某退房应承担违约责任答案：B,C解析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房
23、；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀D过度开发正确答案：C投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第6篇 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般
24、报酬率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 估价当事人是指与估计单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列财务指标中，反映企业营运能力的有( )。A.资产负债率 B.存货周转率 C.存货周转次数 D.应收账款周转率 E.应收账款周转次数答案：B,C,D,E解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反
25、，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。 购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（ ）正确答案：住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。 ( )答案：错解析：房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 房地产估价程序的作用包括（ ）。A规范估价行为B节
26、省估价工作C保障估价质量D提高估价效率E规避估价监管正确答案：ACD21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第7篇 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（ ）。A2427元/m2B2500元/m2C2575元/m2D2632元/m2正确答案：D某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补
27、交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。A.应缴纳房屋所有权登记费80 元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税答案：A解析：B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，刘某取得安置房不需要缴纳营业税，也就不存在营业税的免征不免征。C 项，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的
28、，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。D 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。刘某取得的安置房比被拆迁房屋面积大，应缴纳土地增值税。为评估某估价对象2022年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2022年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长为0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A70
29、00B7003C7436D7670答案：B解析：由题意，该房地产中建筑物的现值计算为： 程某购买的住房（ ）。A是具有保障性质的政策性商品住房B是廉租住房C是中小套型的住房D其土地使用权最高期限不超过70年正确答案：AC 某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为( )元。A3000000B4800000C15600000D163800000正确答案：B答案 B(6300-6000)26000-30000004800000(元)依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A营
30、业税B耕地占用税C土地增值税D城市维护建设税E教育费附加答案：A,C,D,E解析：转让住房过程中缴纳的税金包括：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税；城市维护建设税；教育费附加；土地增值税；印花税等税金。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。A10.2B11.0C11.3D11.5正确答案：C 土地一级开发项目的操作模式不包括（ ）。A纯政府模式B纯企业模式C政府与企业合作模式D受政府授权委托的企业模
31、式正确答案：B土地一级开发项目的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第8篇2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6
32、月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。王某转让该住宅时随增值税附征的城市维护建设税为（）元。A、100 B、308 C、1100 D、1540答案：B解析：本题考查的是增值税、城市维护建设税和教育费附加。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。“两税”税额仅指“两税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7；在县城、建制镇的，税率为5；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1。职工王某以抵押
33、贷款方式，于2022年2月以5000元的价格预购了一套80的住宅，5000元80=400000元。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。增值税税率为10%，（440000-400000）元11=4400元；根据纳税人所在地在城市市区的，城市维护建设税税率为7，44007=308（元）。注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受( )学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120答案：D解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价
34、师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。 资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是（）元。A、14945.16B、15841.87C、26764.51D、28370.38答案：A解析：考点:复利计算。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（）
35、万元。A.小于1000 B.等于1000 C.等于1100 D.大于1100答案：D解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。 以下物业类型，属于经营性物业的有（ ）。别墅；写字楼；购物中心；仓储用房；高尔夫球场；酒店；出租商住房ABCD正确答案：C房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、( )临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。A
36、.物业费B.房地产补偿费C.搬迁费D.地上附着物补偿费答案：C解析：房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。#同一街道不可以有两个或多个路线价。（）答案：错解析：本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同
37、的路线价。参见教材P365。21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第9篇某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为( )。A、 市场法B、 成本法C、 收益法D、 假设开发法答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。 （ ）正确答案：资金来源与运用表反映
38、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。城市房屋征收估价是评估被征收房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。第 4 题 甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（ ）。A甲开发商可以向银行申请企业流动
39、资金贷款B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款正确答案：B 下列关于数据表述正确的是（ ）。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 98 101 101 100 101 99 102 97 102 99A上述数据的众数为100B上述数据的众数为101C上述数据的算术平均数为101D上述数据的中位数为101正确答案：B众数是分布数列中出现频率最大的标志值。 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答
40、案：AB在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。 关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上正确答案：ACD