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1、21年房地产经纪人答疑精华8篇21年房地产经纪人答疑精华8篇 第1篇为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（ ）。(2022年真题)A.资金筹措渠道B.精致小礼品C.房源信息和专业服务D.房屋价格评估服务答案：C解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。目前在我国，采用（ ）的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构。A.连锁经营模式B.无店铺经营模式C
2、.单店经营模式D.混合经营模式答案：B解析：目前在我国，采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业地产租售代理业务为主的房地产经纪机构，它们的客户主要是机构客户，如房地产开发商、商业房地产业主等。张某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）为其寻找一套房子。经过反复比较，张某最终选择了一套两室一厅的房子，并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下，张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。(2022年真题)甲机构和张某的关系是（ ）。A.民事法律关系B.行政法律关系C.行政隶属关系D.劳
3、动关系答案：A解析：民法通则第四章“民事法律行为和代理”第二节“代理”第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”可见，民法上的代理是一个涉及范围很广的民事行为。从房地产经纪活动中的民事法律关系来看。各相关主体的联系主要是通过与房地产经纪的相关合同，例如代理合同、居间合同、行纪合同等来完成的。因此，甲机构与张某之间的关系属于民事法律关系。共用题干胡某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(
4、以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2022年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。根据以上内容，回答9195题。 陈某在购房时，甲公司应向陈某出示（）。 A:中介服务代理委托合同B:该住宅楼的销售委托书C:竣工验收证明D:物业管理方案答案：B,C解析：下列关于城市总体规划的表述中，错误的是（）。 A:城市总体规划的规划期限一般为20年B:城市
5、总体规划应当对城市更长远的发展作出预测性安排C:城市的总体规划由城市人民政府审批D:城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见答案：C解析：下列有关美国房地产交易信息披露制度的说法中，错误的是( )。A.告知交易房屋所在社区1年内有无性犯罪事件B.告知交易房屋所在社区有无枪击致死事件C.由于这一信息披露制度，迫使业主委托房地产经纪人出售房屋D.这一信息披露制度是为了保护购房者的权益答案：A解析：因新建商品房买卖申请转移登记的，申请人应当向登记机构提交的文件是( )。A:预购商品房预告登记的登记证明B:预购商品房转让合同C:商品房出售合同或者商品房预售合同及房屋交接书D:契
6、税完税凭证E:购房业主商品住宅维修基金交款凭证答案：C,D,E解析：本题考核的是新建商品房买卖的转移登记提交的文件。因新建商品房买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。申请人申请新建商品房买卖转移登记一般应当向登记机构提交下列文件。(1)房地产登记申请书(原件)。(2)当事人身份证明(原件及复印件)。(3)商品房出售合同或者商品房预售合同及房屋交接书(原件)。(4)购房业主商品住宅维修基金交款凭证(原件)。(5)地籍图(原件二份)。(6)房屋平面图(原件二份)。(7)契税完税凭证(原件)。21年房地产经纪人答疑精华8篇 第2篇关于消费者的需要、动机和行为的说法，错误的是（）A、消费
7、者的需要、动机和行为之间有内在联系B、消费者的需要是其行为的最初原动力C、消费者的动机是其需要的直接驱动力D、消费者的行为是在其需要和动机的基础上产生的答案：C解析：消费者的需要和动机与消费者的行为之间具有紧密的内在联系。需要是行为的最初原动力，动机则是行为的直接驱动力。人们的行为都是有目的的，这些目的的实质是为了满足人们的某种需要，而当一种需要未得到满足时，人们会产生内心紧张。这种紧张状态激发人们争取实现目标的动力，即形成动机。在动机的驱使下，人们采取行动以实现目标。房地产经纪人在接受委托人的劳务委托时，往往因为不同的委托对象和不同的委托事务而需要制定不同的服务计划来确定( )的标准。A:服
8、务对象B:服务内容C:服务方式D:服务报酬E:服务事务答案：B,C,D解析：下列建筑物中，不属于构筑物的是（ ）。(2022年真题)A.烟囱B.泵房C.水井D.水塔答案：B解析：狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、水井等。小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2月）的标准，租期不得超过3年，承
9、租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。贷款银行依法处分该办公用房，对于丙公司的装修损失，下列说法中正确有（）。A、贷款银行承担一部分B、乙公司承担C、甲公司承担一部分D、小孙承担一部分答案：B解析：代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义
10、与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。案例中，小孙代理乙公司进行房地产交易，责任由委托人即乙公司承担物业权属主要有（）。A、商品房B、使用权房C、已购公房D、已购私房E、经济适用住房答案：A,B,C,D,E解析：目前大部分城市的物业权属主要分为商品房、经济适用住房、使用权房、两限房、已购公房和私房等。#下列关于“养客”的表述中，正确的是（）。A.与客户培养关系B.运用经纪人的知识和服
11、务使潜在客户变为真正的顾客C.潜在的客户需要时间去培养D.为客户免费提供市场信息答案：B解析：养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。房地产经纪机
12、构客户关系管理系统的核心是（）。A.决策支持子系统B.客户分析子系统C.客户联络中心D.客户资料数据库答案：D解析：房地产经纪机构客户关系管理系统是信息技术、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案在房地产经纪机构的应用。该系统由以下几方面构成：客户联络中心；客户资料数据库；客户分析子系统；决策支持子系统。其中，客户资料数据库是客户关系管理的核心。21年房地产经纪人答疑精华8篇 第3篇消费者对商品价格变动的反应程度，描述的是（）。A、 习惯性心理B、 敏感性心理C、 倾向性心理D、 感受性心理答案：B解析：敏感性心理是消费者对商品价格变动的反应程度。它既有一定的客观标准，又有主观因素，是消费者在
13、长期购买实践中逐渐形成的一种心理价格尺度。国有土地使用权出让的方式中，()出让的特点是自由度大，不利于公平竞争。A:拍卖B:招标C:挂牌D:协议答案：D解析：套内自有墙体计算时，按水平投影面积的( )计入套内墙体面积。A:1/3B:一半C:2/3D:全部答案：D解析：房地产经纪服务机构不得向客户设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易，这体现了其应承担的（ ）义务。A.真实信息告知B.质量保证C.真实标识D.守法、诚信答案：D解析：经营者的义务；消费者权益保护法规定了以下十项义务：守法诚信义务，即经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照消费者权益保护法和其他有关法律，法规的规定履行义务；恪守
14、社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。接受监督义务。保证消费者安全义务。真实信息告知义务。真实标识义务。出具凭证单据义务。质量保证义务。售后服务义务。禁止以告示等方式免责。禁止侵犯消费者人身权。 由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房是指（）。A、解困房B、房改房C、商品房D、集资房 答案：D解析：集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供
15、应、税费等方面给予部分减免。一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略，其类型包括( )。A:后向一体化B:前向一体化C:横向一体化D:纵向一体化E:水平一体化答案：A,B,E解析：李某于2022年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳个人所得税（）元。A.1000B.1250C.1320D.1560答案：C解析：个人所得税是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知规定，自2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减
16、按10%的税率征收个人所得税。所以李某年度应缴纳税额为：120010%111320（元）。21年房地产经纪人答疑精华8篇 第4篇由省、自治区、直辖市税务机关确定是否免税的用地不包括（）。A、集体所有的居住房屋及院落的用地B、房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地C、民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地D、集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地答案：A解析：由省、自治区、直辖市税务机关确定是否免税的用地有：个人所有的居住房屋及院落的用地；房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；免税单位的职工家属的宿舍用地；民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地；
17、集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2022年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2022年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2022年10月1日正式交房，蒋某2022年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2022年2月装修入住，20
18、22年9月27日发现屋面严重漏水。关于屋面漏水的说法，正确的为（ ）。A.屋面漏水不属于保修范围B.不在商品保修期内C.蒋某可以要求建筑商承担责任D.蒋某可以要求甲企业承担责任答案：D解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。屋面防水的最低保修期限为3年，该房屋于2022年10月1日正式交房，于2022年9月27日发现漏水问题，是在保修期的范围内，因此蒋
19、某可以要求甲房地产开发企业承担保修责任。在租赁双方签订房地产租赁合同时，房地产经纪人应()。A:收取租赁定金B:保存一份房屋租赁合同C:核实租赁双方身份证件D:在房屋租赁合同涂改之处单方签字E:为租赁双方代办租赁合同登记备案答案：A,B,C,E解析：下列关于景观美学特征中，属于景观负向美学特征的有（ ）。A.清洁性和安静性的丧失B.有序而又不整齐划一C.尺度的过大或过小D.空间组分不协调E.多样性和复杂性答案：A,C,D解析：景观负向美学特征包括：尺度的过大或过小；杂乱无章；空间组分不协调；清洁性和安静性的丧失；出现废弃物和垃圾等。住宅按（）来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。A.产
20、品性质B.产权性质C.使用类别D.使用期限答案：A解析：按照产品性质可分为住宅类房源、非住宅类房源两种。住宅类房源包括普通住宅、非普通住宅；非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车楼、厂房等。下列不动产状况发生变化的情形中，不属于应申请办理变更登记的是（ ）。A.拍卖不动产B.交换不动产C.继承不动产D.扩建不动产答案：D解析：变更登记，是指不动产因权利人的姓名、名称，或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或名称变更；不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，
21、最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限发生变化的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。D项，扩建不动产不会导致权利人的变更。按政府有关规定，不能出租的房屋有（ ）。A.违法建筑B.不符合防灾等强制性标准C.违反规定改变房屋使用性质D.不符合使用安全标准E.房改房答案：A,B,C,D解析：按政府有关规定，禁止将不符合条件的房屋出租：违法建筑；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的房屋；法律、法规规定禁止出租的其他房屋。21年房地产经纪人答疑精华8篇 第5篇按房屋用途可以将房屋租赁市场分为（）。A.自住租赁市场B
22、.住宅租赁市场C.非住宅租赁市场D.转租用于投资租赁市场E.保障性住房租赁市场答案：B,C解析：按房屋用途可以将房屋租赁市场分为：住宅租赁市场。住宅是十分明确而单一的个人生活性消费资料，不管其千变万变都是具有卧室、客厅、厨房、卫生间等基本内容。非住宅租赁市场。非住宅房产是房产范畴中住宅之外的所有房产。非住宅租赁市场主要是生产经营性房屋租赁所形成的市场。影响房地产使用价值和价值的法律因素包括（ ）。A.产权类型B.质量C.周边环境D.房型E.他项权利设立情况答案：A,E解析：影响房地产使用价值和价值的因素包括：物质因素，如房屋建筑结构、质量、房型、周边环境等；法律因素，如产权类型、他项权利设立情
23、况等；社会、人文因素，如房地产所在地区的人口素质、历史背景等。在客户接待过程中，房地产经纪人可根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，其中引导型客户的表现是（ ）。A.有意向近期购房，前来咨询了解市场行情B.有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大C.有了一段时间的市场了解，资金基本到位，但仍未形成购房意愿D.有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交答案：B解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：试探型；引导型；加强型；成熟型。其中，引导型客户的表现为：有意购房，但
24、对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大。共用题干万达房地产经纪公司(以下简称万达公司)经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务，万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来，万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定：万小姐接受委托，代理张先生购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇，万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元;代理成功后，佣金按成交价格的2.3%收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司(以下简称拟家公司)寻找到房源，并与拟家公司签订房屋买卖合同，合同约定拟家公司将甲公
25、司的一间办公用房过户给张先生，转让价格为90万元，其中80万元支付给甲公司，余下10万元万小姐收取1.8万元佣金，8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后，在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已同甲公司办理了抵押登记，担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。拟家公司在该笔经纪业务中存在的违法行为有( )。A:赚取差价B:其与万小姐订立的房屋买卖合同C:未调查甲公司委托其出售的办公用房是否存在租赁、抵押D:未通知万小姐所在的万达公司答案：A,C解析：在客户接待过程中，根据客户
26、在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素将搭户划分为( )。A:安全型B:试探型C:加强型D:引导型E:成熟型答案：B,C,D,E解析：按照贷款对象和用途划分，房地产贷款的种类包括（）。A.土地储备贷款B.房地产抵押贷款C.房地产开发贷款D.个人住房贷款E.商业用房贷款答案：A,C,D,E解析：根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款，担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。而抵押贷款主要是房地产抵押贷款。下列各项关于房地产市场衰退期的说法正确的是（ ）。A.新的供给不再产生B.房
27、屋空置率上升C.买卖交易量很小D.租金基本维持稳定答案：B解析：房地产市场衰退期的主要特征有：新房销售困难；投机、投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手；房价以比房租明显快的速度下降；房屋空置率上升。21年房地产经纪人答疑精华8篇 第6篇企业抵押经营贷款的特点不包括（）。A.循环授信B.贷款金额足C.提前还款灵活D.贷款年限较长答案：D解析：企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者的房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；循环授信，借款人获得银行一定的贷款额
28、度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以( )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A、 不转移占有B、 转移使用权C、 转移占有D、 转移所有权答案：A解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“房地产抵押的概念”的掌握。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。因此，本题的正确答案为A。集中销售的方式适用的楼盘是（ ）。A.常规楼盘B.产品、客户均少的楼盘C.对性质要求
29、较高的楼盘D.客户少的楼盘答案：A解析：集中销售指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。集中销售适用的楼盘是常规楼盘。小张、小王二人共同开办甲房地产经纪机构（以下简称甲机构），小张、小王是房地产经纪人。招聘业务员小李、小赵，二人是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲机构签订了房地产经纪合同。小张、小王二人成立房地产经纪机构可以用（）出资。A.实物B.货币C.知识产权D.房屋使用权答案：A,B,C解析：合伙制房地产经纪机构中，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产
30、权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。想要通过业务流程管理模式取得成功，企业必须做好的基础工作是( )。A:建立有效的组织保障B:重塑企业文化C:依靠信息技术的支持D:建立流程管理信息系统E:培养复合型人才答案：A,B,D,E解析：本题考核的是业务流程管理模式。要想通过业务流程管理模式取得成功，企业必须做好以下几个方面的基础工作：(1)建
31、立有效的组织保障;(2)建立流程管理信息系统;(3)重塑企业文化;(4)培养复合型人才。房地产经纪信息的多维性体现在( )上。A:时间B:空间C:时间和空间D:时间或空间答案：C解析：同一条房地产经纪信息对于不同的人，具有不同的价值，在有些人看来非常重要和珍贵的信息，在另一些人看来可能毫无价值。此外，同一条信息在不同时间、不同环境，其价值也可能完全不同，体现了信息在时间和空间上的多维性。下列对于名义价格和实际价格的表述，不正确的是( )。A:未扣除价格因素的价格为实际价格B:在计算房地产自然增值时，应采用扣除了价格因素的名义价格C:在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价
32、格为名义价格D:房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳。这种情况下的成交价格为实际价格E:在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格答案：A,B,D解析：21年房地产经纪人答疑精华8篇 第7篇在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例原则上不低于（ ）。A.20%B.25%C.30%D.35%答案：B解析： 2022年2月2日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布的关于进步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知规定：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则
33、上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。公民（）时，继承开始。A、失踪10年B、死亡C、宣告失踪10年D、宣告死亡E、下落不明20年答案：B,D解析：继承从被继承人死亡时开始。宣告死亡与死亡具有同等的法律效果，故公民被宣告死亡也是继承开始的时间。商品房屋租赁合同是().A:实践合同B:要式合同C:诺成合同D:双务合同E:有偿合同答案：C,D,E解析：小李是甲房地产经纪公司的房地产经纪人。202
34、2年3月，甲公司委派小李负责提供居间服务，为本市市民王某出售其一套二手房。小李代表甲公司与其签订了房地产经纪合同。1个月后，该房屋仍未卖出。于是小李凭借自己的专业知识和经验，向王某介绍当前受国际金融危机影响，房地产市场低迷，建议王某适当降价。王某适当降价后又过了1个月，小李将该房屋介绍给金某并成交，买卖双方签订了房屋买卖合同。下列关于小李与王某二手房居间业务，表述正确的是（）。A、寻找客户是该二手房居间业务的重要基础工作和开始B、小李没有义务引领王某现场查验标的房地产，并充分告知与该房地产标的物有关的一切有利或不利因素C、如果王某不委托，小李只能协助其办理相关手续D、佣金金额和结算方式应按居间
35、合同的约定来确定答案：A,C,D解析：房地产经纪人员的职业道德之一是尽职尽责。房地产经纪人员的责任，就是促成他人的房地产交易，因此应尽最大努力去实现这一目标。房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此房地产经纪人员绝不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。比如，对卖家委托的房源，应充分了解，不仅要通过已有的文字资料了解，还要到现场进行实地勘察，核实业主身份及房源能否出售。本案例，小李有义务引领王某现场查验标的房地产，并充分告知与该房地产标的物有关的一切有利或不利因素在下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（ ）。A.房地产市场调查研究B.房地产开发项目策划C.房地产销售代理D.房
36、地产投资项目可行性研究答案：C解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。C项属于房地产经纪活动。房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内。到工商登记机关所在地的市、县人民政府（ ）备案，领取备案证明。A.工商管理部门B.房地产管理部门C.土地管理部门D.行政管理部门答案：B解析：房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的
37、名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。在房地产估价的收益法中，报酬率的求取方法主要有（ ）。(2022年真题)A.累加法B.成本法C.试算法D.内插法E.市场提取法答案：A,E解析：报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有：累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率；风险调整值是承担额外风险所要求的补偿。市场提取法是指利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的
38、报酬资本化法公式，反求出报酬率。21年房地产经纪人答疑精华8篇 第8篇下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中，正确的有（）。A.提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务B.对客户不满意的环节进行补救，提供改进服务C.关注客户新的需求意向，提供跟踪服务D.为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务E.为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务答案：A,B,C解析：售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括三个主要方面：延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意
39、的环节进行必要的补救；跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。某房地产开发公司拟到某城市开发一大型居住区项目，以中高层和高层为主。该项目所在城市位于两条铁路汇合处，有四条高速公路经过，市区和近郊区非农业人口70万，其中城市市区人口45万。该城市为历史文化名城，为加强历史街区保护，相关部门发布了街区保护界线。拟建项目所在地区市政设施齐全，环境较好，为搞好该项目的开发建设，需要编制详细规划。该项目按照市政设施齐全程度和环境质量，属于（）。A.一类居住用地B.二类居住用地C.三类居住用地D.四类居住用地答案：B解析：根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：一类居
40、住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。商品住房在交付使用时，房地产开发企业应向购房人提供（ ）。A.房屋所有权证B.国有土地使用证C.住宅质量保证书D.住宅使用说明书E.工程竣工验收报告答案：C,D解析：商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。其中，住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容；住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类
41、型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结的是指（）。A、法定代理B、复代理C、指定代理D、委托代理答案：D解析：委托代理是指基于被代理人的委托而产生的代理。委托代理关系成立之前，代理人与被代理人之间通常没有一定联系。委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结。房地产经纪机构在领取工商营业执照后一个月内，应当（）。A、到土地管理部门备案B、到房地产管理部门或其委托的机构备案C、到银行开立房地产交易资金专用存款账户D、交纳房地产经纪职业风险保证金答案：B解析：按照有关规定，从事房地产经纪活动的机构必须具备“有足够数量的
42、专业人员”等条件，依法设立，并自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案，领取备案证明，否则即是违规从事房地产经纪活动。体执行房地产经纪业务的人员应是在承接房地产经纪业务的机构中登记的房地产经纪专业人员。关于投资回报，正确的说法有（ ）。A.投资回报率是正常年度总收益占投资总额的百分比B.投资回收期投资总额/年收益C.商铺合理的年投资回报率一般为8%10%D.计算一次性购买的年投资回报率，投资总额购买房屋总价契税印花税E.商铺投资合理的回收期限一般为810年答案：A,B,D解析：商铺投资的年投资回报率一般为8%12%。商铺投资的回收期限一般为812年。主要的房地产营销渠道有房地产开发商直销和委托（）销售。A、报纸等媒体B、中间商C、网络代理渠道D、房地产服务商答案：B解析：房地产分销渠道通常有两种：直销。直销是一种销售渠道最短的途径，是指房地产产品由开发商、房地产产权人、房地产服务供应商（如物业管理）直接转移到最终用户。利用中间商进行销售。房地产开发商、不动产权利人或房地产服务商委托房地产经纪机构进行产品的销售，将其转移到最终用户。