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1、房地产估价师考试试题及答案6章房地产估价师考试试题及答案6章 第1章印花税的税率采用（）两种。A.定额税率和累进税率 B.比例税率和定额税率 C.累进税率和累退税率 D.特殊税率和一般税率答案：B解析：本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。市级购物中心的建筑规模一般都在（）以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A、8000B、1万C、2万D、3万答案：D解析：考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 收益性房地产投资分析中，抵押贷
2、款还本付息属于经营费用（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%，原则上不高于30%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日
3、正确答案：C 单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。A屋面板B屋架C天窗架D托架正确答案：B屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载并传递给搁置其上的柱子。关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是（）。A由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B申请业主与房屋所有权主体不一致C在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书答案：D解析：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上
4、予以记载，不颁发房屋权属证书。房地产估价师考试试题及答案6章 第2章 在城市规划中，地下建筑面积通常计算容积率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是（ ）。A经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽
5、可能降低造价B项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C设计过程中要力求项目全寿命费用最低D设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则正确答案：B 什么是选取可比实例的分配法?正确答案：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实
6、例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住用地的价值。现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。( )答案：错解析：知识点 现金流量表 办理游乐场买卖手续时，w公司应当向当地主管部
7、门提交哪些必备材料?（ ）A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证Cw公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD国家实行房地产（）申报制度。A.出租价格 B.评估价格 C.成交价格 D.抵押价格答案：C解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。国家实行房地产成交价格申报制度。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。( )答案：对解析：当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售时，属于短期开发投资；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资由短期开发投资转变为长
8、期置业投资。房地产估价师考试试题及答案6章 第3章 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?正确答案：答案 已知P=1000万元，n=8，i=12%/4=3%由此推出：房地产企业按季付息时为该笔贷款支付的利息总额Pin=10003%8=240(万元)期末支付的利息总额=P(1+i)n-1)=1000(1+3%)8-1=267(万元)办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。（ ）答案：对解
9、析：本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）正确答案：通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。 临时用地的期限，最多不能超过（ ）。A1年B2年C3年D4年正确答案：B土地管理法规定，临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。A、投资
10、机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目评估与决策答案：B解析：考点:可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。 （ ）答案：错解析：本题考查的是投资基金类别。封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。下列关于房屋建筑工程质量保修责任，
11、说法错误的是( )。A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知B.保修费用由施工单位承担C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案D.保修费用由质量缺陷的责任方承担E.因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任答案：B,E解析：1.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应
12、当立即到达现场抢修。2.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。3.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。5.保修费用由质量缺陷的责任方承担。6.在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单
13、位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。房地产开发项目用地只能以出让方式取得。（）答案：错解析：城市房地产开发经营管理条例第12 条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。房地产估价师考试试题及答案6章 第4章 下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本980万元B有3名一级建造师C有3名注册会计师D有符合公司法人登记的名称正确答案：B设立房地产开发企业应具备的条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定
14、的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4)4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； (5)法律法规规定的其他条件。通过（），企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。A、竞争情况调查B、消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开
15、发，以达到企业预期的营销目标。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）答案：对解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行 下列关于宗地图的说法有误的是（ ）。A坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号B界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点C若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长D宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号正确答案：A下列不属于主体结构施工图的是（）。A.基础详图 B.砖混结构施工图 C.工业厂
16、房结构施工图 D.钢筋混凝土框架结构施工图答案：A解析： 本题考查的是建筑识图基础。主体结构施工图一般是指标高在0.000以上的主体结构构造的图纸，也称为结构施工图，主要有砖混结构施工图、钢筋混凝土框架结构施工图、工业厂房结构施工图。基础详图是基础施工图的内容。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（）。A.一般假设 B.未定事项假设 C.背离事实假设 D.不相一致假设答案：D解析： 本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途
17、、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。(2022真题) 中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于（）。A.贷款额度控制B.消费信用控制C.间接信用指导D.证券市场信用控制答案：B解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。中央银行提高首期付款比例属于消费信用控制。 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE引起房
18、地产价格上升的原因主要有4个方面：对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；通货膨胀； 需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善。房地产估价师考试试题及答案6章 第5章颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和（）有关。A.化学成分 B.物理特性 C.生物活性 D.重量答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。某投资者于2022年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，
19、2022年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2022年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37% B.12.00% C.20.24% D.20.74%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率（税后现金流量投资者权益增加值物业增值收益）/权益投资数额。其中：税后现金流量=60（万元）；等额还本付息：AP（A/P，i，n）=5007%（1+7%）10/（1+7%）10171.19（万元）；2022年的利息5007%=35（万元）；2022年投资者权益增加值71.1935=36.19（万元）；2022年利息=（500-36.19）7%
20、=32.47（万元）；2022年投资者权益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额500（万元）；投资回报率（6038.725）/50020.74%。商品房预售广告必须载明的内容是（）。A.开发企业名称 B.装修装饰内容 C.贷款银行名称 D.投资回报的承诺答案：A解析：本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A税收政策B城市规划调整C环境状况D城市基础设施状况E汇率答案：C,D解析：房地产区位因素
21、是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。A项，税收政策属于房地产外部影响因素中制度政策因素；B项，城市规划属于房地产自身因素的房地产权益因素中的房地产使用管制；E项，汇率属于房地产外部影响因素中的经济因素。下列会计等式中，正确的是( )。A.资产=负债所有者权益 B.资产=负债所有者权益收入C.资产=负债(所有者权益-成本)D.收入-费用=利润E.资产=成本利润答案：A,D解析：(一)资产、负债与所有者权益的数量关系资产=权益=债权人权益所有者权益资产=负债所有者权益所有者权益=资产负债(二)收入、费用与利润的数量关系收入费用=利润 居民个人拥有
22、的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 1994年7月18日国务院下发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，房改的基本内容可以概括为“三改四建”，包括（ ）。A改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制B改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主和货币工资分配为主的方式C建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系D建立政策性和福利性并存的住房信贷E建立住房公积金制度；发展住房金融和住房补贴正确答案：ABC 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且
23、建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。A33.3B12C20D60%正确答案：B答案 B容积率建筑密度建筑层数。房地产估价师考试试题及答案6章 第6章被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。答案：C解析：提示：D选项为净收益每年不变，收益年限无有限年时的报酬资本化公式。房地产的技术规范包括（）。A.房地产经纪人员执业资格制度暂行规定 B.房地产登记技术规程 C.关于房地产中介服务收费的通知 D.房产
24、测量规范 E.房屋征收评估办法答案：B,D解析：本题考查的是房地产部门规章。国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准房产测量规范，行业标准房地产登记技术规程等属于技术规范。选项A、C、E错误，属于规范性文件。关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C.投资价值趋向于市场价值D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的
25、评估答案：A,D,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（）。A.有效市场 B.渗透市场 C.服务市场 D.潜在市场答案：B解析：本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在
26、市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。A速动比率B利息备付率C偿债备付率D内部收益率E资产负债率正确答案：ABCEABCE反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。我国现行建筑安装工程费中，用于施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整费用，是指( )。A.分部分项工程费 B.总承包服务费C.暂列金额 D.计日工答案：C解析：其他项目费1)暂列金额。2)计日工。3)总承包服务费。