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1、22年房地产估价师考试历年真题精选8卷22年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第1卷相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案：A,C,D,E解析：A 项，房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资；C 项，置业投资的对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是
2、市场上的存量房地产（旧有房地产）；DE 两项，房地产置业投资的目的一般有两个：满足自身生活居住或生产经营的需要；作为投资将购入的房地产出租给最终使用者。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，当进入股份公司的净资产低于（），其净资产折成的股份界定为国有法人股。A.50% B.60% C.70% D.80%答案：A解析： 本题考查的是股票的基本分类。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，如进入股份公司的净资产累计高于原国有企业净资产的50%，或主营生产部分的全部或大部分资产进入股份制公司
3、，其净资产所折成的股份界定为国家股；当进入股份公司的净资产低于50%，其净资产折成的股份界定为国有法人股。对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间( )计入裁决时限。A、 必须B、 应C、 宜D、 不答案：D解析：鉴定时间不计入裁决时限。 普通的建筑物(如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等)的耐久年限为1015年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的68%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的39%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方
4、负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/。A2139B2146C2651D2659正确答案：D正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385元/（1-68%）=255901元/，买方实际付出的价格=正常成交价格（1+应由买方缴纳的税费比率）=255901元/（1+39%）=265881 3元/ 房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是（ ）。A一级资质B一、二级资质C一三级资质D一四级资质正确答案：A二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。受托房地产中介服务机构在代理销
5、售商品房时，可以适当赚取差价。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售代理。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。土地供应政策的核心，是土地供应计划。（）答案：对解析：考点:政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。22年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第2卷地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（）答案：对解析：
6、房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。以单纯的土地使用权抵押的，即在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。其前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（）。A、短期投资和长期投资B、实物投资和金融投资C、商品房投资
7、和土地开发投资D、直接投资和间接投资E、固定资产投资与流动资产投资答案：A,B,D解析：考点:投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价
8、的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。A、 30%B、 45%C、 65%D、 75%答案：B解析：某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元m2，空置率为10；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元m2，空置率为15，运营费用率为30。报酬率为10，折现率为12，该商城开发完成后的现值为（）万元。A22253B23352C26488D27796答案：B解析：建成后每年净收
9、益=10058012（115）（130）=2856（万元），开发完成后现值为：（万元）。某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A、12120B、12500C、13300D、14810答案：B解析：考点:统一计价单位。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积13525160（m2），200000016012500（元）。通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以( )作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C
10、.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。该街区的房屋征收主体为（）。A、县房屋征收办公室 B、镇人民政府 C、县人民政府 D、县国土资源管理局答
11、案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。（）是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。A、概算指标B、概算定额C、预算定额D、施工定额答案：B解析： 本题考查的是工程建设定额计价法。概算定额是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。22年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第3卷在应用路线价法估价中，设定的标准临
12、街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数答案：C解析：本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。 一套建筑面积为100，单价为2000元/的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为531%，则该套住宅的（ ）。A实际单价
13、为2000元/，实际总价为3016万元B实际单价为1950元/，实际总价为20万元C实际单价为2000元/，实际总价为20万元D实际单价为2200元/，实际总价为3016万元正确答案：C下列关于经济评价指标的说法中，错误的是（）。A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2答案：D解析：考点:偿债备付率。
14、偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.151.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）答案：对解析：本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。对于估价人员收集的交易实例，只要是估价对象的相似房地产就可以作为可比实例。（）答案：错解析： 本题考查的是选取可比实例。可比实例房地产应是估价对
15、象房地产的相似房地产，只满足了其中的一个要求。还应满足可比实例的交易方式适合估价目的、可比实例的成交日期接近价值时点、可比实例的成交价格尽量为正常价格等要求。某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A4000B4004C4021D4037答案：D解析：该类工业用地30年
16、期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：。故，补地价（总价）=11567.8950001746.625000=4037（万元）。编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。（）答案：错解析：资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去 “利润分配”账户借方余额后的差额填列。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结
17、束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A、 市场价格上升B、 市场价格下降C、 市场价格不变D、 市场价格变化不确定答案：D解析：某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于( )。A、 物质折旧B、 功能折旧C、 经济折旧D、 会计折旧答案：C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经齐折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值。解决此题的关键在于深刻理解几种建筑物折旧的含义。22年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第4卷在同样条件下，一般住宅层数愈
18、高，住宅建筑净密度愈低。（）答案：对解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。根据建设工程工程量清单计价规范的规定，索赔的程序中，发包人在收到索赔报告后（）天内，应作出回应，表示批准或不批准并附具体意见。A.7 B.14 C.28 D.56答案：C解析： 本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。根据建设工程工程量清单计价规范的规定，索赔的程序中，发包人在收到索赔报告后28天内，应作出回应，表示批准或不批准并附具体意见。房地产测绘时，产生测量误差原因不包括（）。A.仪器误差 B.周围环境的影响 C.旁观者的影响 D.观测者的影响答案
19、：C解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。产生测量误差的原因是：仪器误差、观测者的影响、周围环境的影响。 甲公司在媒体上发布的广告（ ）。A可借用其他相同类型的项目形象B可以承诺为购房人办理入住户口C不得涉及装修内容D由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格正确答案：C房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 某估价机构于2022年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日。因估价结果有争议，20
20、22年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A2022年6月15日B2022年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日正确答案：A下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（）。A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一税费负担D、统一成交日期答案：D解析：考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D，属于市场况调整。下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。A、出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值B、承租人权益价值的
21、评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值无影响D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值答案：B解析： 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A错误，出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；无租约限制价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项C错误，合
22、同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；选项D错误，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（）答案：对解析： 本题考查的是股票的基本特征。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.8
23、00.00答案：C解析：本题考查的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x 12%=24 ,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值= 36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1- 1/（ 1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值= 200+495.53 =695.53万元。参见教材P257。22年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第5卷下列关于股票的表述中，错误的是（）。A、股票可以作为买卖对象和抵押品 B、股票本身有价值 C、股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股 D、股票持有者有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和风险答案：B
24、解析：本题考查的是股票的含义。选项B错误，股票只是代表股份资本所有权的证书，它自身没有任何价值，不是真实的资本，而是一种独立于实际资本之外的虚拟资本。 运用（ ）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A抽检法B平滑法C指数加权法D市场法正确答案：D运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。 常以每月每平方米为基础计算。A百分比租金B基础租金C建筑面积租金D使用面积租金正确答案：B答案 B基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。某建筑物的土建工程直接费为780元/（其中人工费为130元/），安装工程直接费为450
25、元/（其中人工费为50元/），装饰装修工程直接费为900元/（其中人工费为45元/），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15，安装工程综合费率为人工费的75，装饰装修工程综合费率为人工费的72，税金为3.5。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/。A2204.55B2397.99C3123.19D3345.64答案：B解析：建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。依题意有：土建工程费780（115）（13.5）928.40（元）；安装工程费（4505075）（13.5）504.56（元）；装饰装修工程费（9004572）（13.5）965.0
26、3（元）；单位建筑安装工程费928.40504.56965.032397.99（元）。申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。A、 房地产估价师初始注册申请表B、 房地产估价师执业资格证书C、 业绩证明D、 所在单位考核合格证明E 个人家庭、工作简历答案：A,B,C,D解析：除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方（略）三、估价对象某公司拥有的商业办公用房。估价对象所
27、处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图（略）。估价对象为某公司所有的商业办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修;三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理房屋所有权证（略），建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。土地租用合同书已于1999年6月30日办理（略）。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权,并对地上建筑物进行补偿。四、
28、估价时间2022年12月1日。五、估价依据（略）六、估价原则（略）七、估价方法采用收益法测算房地产价格。八、估价结果根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象2022年12月1日时点价值为206万元。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最髙最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。六、估价测算过程计算公式为：式中V房地产价格；a房地产年净收益；r建筑物报
29、酬率；n可产生收益的年期；Vn土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。1.年净收益根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：a=30X1153.93X12X1-(6%+7%+2%)-13500万元=34万元2.合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：Vn=700元/m2X1153.9
30、3m2=807751元=81万元3.报酬率r国家公布的2022年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素，结合对同类物业平均收益率的调査，确定报酬率为9%。4.剩余使用年期n根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。根据确定的上述参数，代入计算公式可得：七、估价结果确定根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象在估价时点2022年12月5日的价值为230万元。附件(略）2022年12月16日答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(3)估价时间应改为估价时点。(4)缺少估价目的。(5)缺少估价作业日期。(6)缺少价值定义。
31、(7)集体土地使用权土地设定出租需出具所有权人同意出租的证明。(8)计算公式应为(9)r应为报酬率，且为综合报酬率。(10)不同楼层、不同用途应分别确定租金额。(11)求取净收益时没有扣除空置损失。(12)估价结果没有明确币种，估价额没有大写，没有计算单价。(13)估价宜选用两种以上的估价方法，然后综合考虑得出最终估价结果。(14)估价时点前后不一致。关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.
32、企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%答案：A,C,E解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。绿地率通常以下限控制。（）答案：对解析：本题考查的是控制性详细规划。绿地率通常以下限控制。 陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（ ）。A因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记B因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记 建设工程教育网提供C由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保
33、险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人D抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估正确答案：AC答案：AC 解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 （已更正勿再提交！）22年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第6卷为保证住宅专项维修资金的稳定增值，可以委托中国银行进行理财业务。（）答案：错解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还
34、应遵守( )。A、 现实性原则B、 适宜性原则C、 技术性原则D、 客观原则答案：C解析：知识点 房地产估价原则概述经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。答案：对解析：经济成本除了会计成本，还包括计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，主要补偿企业主自有资本投入应获的利息、企业主为企业提供劳务应得的薪金等。根据课税的对象性质的不同，税种包括（）。A.流转税 B.收益税 C.财产税 D.资源税 E.房产税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税
35、。经营性国有土地使用权可以通过( )方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让答案：B,C,E解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式
36、出让”。区位评价采用（）的方法进行城市土地评价。A.分段地租收益测算 B.等额地租收益测算 C.累计地租收益测算 D.级差地租收益测算答案：D解析：本题考查的是城市用地评价。区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%80%。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%70%。甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率
37、35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值
38、为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。出让合同约定的控制性详细规划指标中，属于规定性指标的为（）。A.容积率B.绿地率C.建筑密度D.人口容量答案：A,B,C解析：控制性详细规划的控制体系指标中，规定性指标一般包括以下各项：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（
39、）。A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售税费D、开发成本、管理费用和销售费用答案：C解析： 本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。22年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第7卷某市2022年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2022年未完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2022年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5年 B.1.5年 C.2年 D.3年答案：B解析：本题考查的是供给指标。评价建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=报告期新开工面积/新竣工面积+上期开工跨入报
40、告期继续施工的面积/新竣工面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积/新竣工面积=（90+30）/80=1.5（年） 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A43.2B50C56.8D70正确答案：C 自动扶梯的坡度，通常为30%（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 拆迁估价应当坚持（ ）的原则。A公平、公正、公开B独立、客观、公正、合法C客观、公正、公开D合法、公开、公平正确答案：B拆迁估价应当坚持独立、客观、
41、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地
42、产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。直至2022年末，甲企业的所有者权益回报率为（ ）。A.3.08%B.12.50%C.15.91%D.39.20%答案：C解析：本题考查的是财务分析。所有者权益回报率净利润/所有者权益总额70/1000（156%）15.91%。P395。(2022真题) 住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证答案：D解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。已知某房地产企业2022年第二季度的销售额
43、资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2022年9月的销售额为（）万元（保留两位小数）。某企业2022年第二季度销售额资料A.1016.67B.1068.46C.1106.45D.1116.67答案：A解析：本题考查的是市场趋势分析。移动平均法的计算。7月（800+950+1100）3950；8月（9501100950）31000；9月（11009501000）31016.67。房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券答案：A,B解析：本题考查的是房地产企业公开资本市融资方式。选项CDE均为债务融资。参见教材P297
44、。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。22年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第8卷某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。A、 80%B、 120%C、 171%D、 200%答案：A解析：知识点 清偿能力指标及其计算房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估
45、价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求答案：C,D解析：本题考查的是估价报告的组成。房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是规避估价风险和保护估价报告使用者。在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升答案：B解析：房地产市场的周期循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。估价委托合同的内容一般包括（）。A、委托人的名称或者姓名和资产状况B、估价服务费及其支付方式C、解决争议的方法D、估价机构的名
46、称和住所E、委托人的协助义务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。参见教材P400。 从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产测绘时，产生测量误差原因不包括（）。A.仪器误差 B.周围环境的影响 C.旁观者的影响 D.观测者的影响答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。产生测量误差的原因是：仪器误差、观测者的影响、周围环境的影响。下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是( )。A.房地产咨询B.物业管理C.房
47、地产估价D.房地产经纪答案：B解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）答案：对解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B、取得土地使用权证书C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其