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1、深圳市*地产发发展有限限公司房地产开发发业务运运作管理理模式（试行版）深圳市*地产发发展有限限公司二七年年五月1目 录第一部分 指导准准则一、指导准准则1第二部分 部门职职责一、说明明2二、职能部部门工作职责3三、项目公司（部）工工作职责责19第三部分 项目开开发工作作流程一、工工作流程程示意图图25(一)项目拓拓展工作作流程及各相关部门工作职责26(二)项目策策划工作作流程及各相关部门工作职责35(三)设计管管理工作作流程及各相相关部门门工作职职责42(四)工程管管理工作流程及各相关关部门工工作职责责48(五)营销管管理工作流程及各相相关部门工作作职责56(六)客户服服务工作作流程及各各相关
2、部部门工作作职责62二、项项目开发发关键节节点控制表表68第四部分 项目管管理办法法及审批批权限一、项目目管理办办法70二、重重大业务务评审规定74三、本本地项目目管理审审批权限表77四、异异地项目目管理审审批权限限表80107第一部分 指指导准则则一、 深圳市*地产发发展有限限公司是是由原深深圳*地产公公司整体体平移形形成的专专业地产产开发公公司，全全面负责责原*地产*苑外地地产业务务及*地产业业务的经经营管理理工作。二、 公司实行以以项目公公司（部部）制为为管理主主线的运运作模式式，强调调高 效率、高高质量运运作，加加快“实现从从现金到到现金”的增值值过程。三、 运用公司专专业能力力，规避
3、避开发经经营风险险。房地地产开发发价值链链中的风风险，除除了政策策和行业业周期风风险外，首首先来自自于项目目拓展环环节，其其次在于于项目策策划定位位环节，第第三就是是开发建建设过程程中设计计、工程程、营销销等工作作质量所所带来的的风险。因因此由公公司职能能部门直直接负责责项目拓拓展及客客户服务务工作，并并在项目目前期策策划阶段段对工作作成果进进行控制制和评审审，保证证项目运运作水平平。四、 项目公司（部部）是公公司的重重要战略略经营单单元，按按照直线线式业务务指挥系系统运作作，明确确责、权权、利，提提高工作作效率，加加快项目目运作速速度，缩缩短资金金占用周周期，全全面负责责项目经经营管理理，实
4、现现经营目目标。五、 职能部门是是公司重重要的专专业服务务力量，负负责在设设计、工工程管理理、营销销等工作作中提供供专业技技术支持持服务，加加强对项项目运作作过程中中安全、进进度、质质量和成成本的控控制，规规避经营营风险，发发挥服务务和监督督的作用用。第二部分 部部门职责责一、 说明（一） 术语解释：1 负责：属于于本部门门事务，由由本部门门承担责责任，可可请求其其他部门门配合；2 主持：需要要与其他他部门配配合完成成的工作作，由本本部门牵牵头并承承担相关关责任；3 组织：需要要与其他他部门配配合完成成的工作作，由本本部门承承担协调调责任；4 配合：不承承担主要要责任，但但必须在在负责者者领导
5、下下参与此此项工作作并承担担相关责责任；5 参与：参加加相关工工作过程程，本部部门不承承担责任任。（二） 公司委员会会定义：1 投资咨询委委员会：u 负责公司项项目投资资方面的的评审和和决策。2 策划、方案案评审委委员会：u 负责对项目目的定位位进行专专业评审审；u 负责对项目目前期策策划成果果进行专专业评审审；u 负责对项目目方案设设计成果果进行专专业评审审。3 招标委员会会：u 负责公司招招标项目目的确定定，保证证招标的的合理性性；u 负责招标过过程中的的开标、评评标、定定标的决决策性工工作；4 定价咨询委委员会：u 负责对项目目销售定定价及其其他相关关指标进进行专业业评审。二、职能部部门
6、职责责（一）运营营管理部部： 部门使命：以前瞻瞻性视野野，完善善、提升升和创新新管理理理念和管管理方法法，不断断提高公公司管理理水平，推推进公司司各项经经营目标标的实现现。部门职责：综合计计划管理理、部门门绩效考考核、流流程管理理、公共共关系管管理、统统计信息息管理1综合计计划管理理u 负责落实董董事会下下发的综综合计划划；u 负责制定公公司年度度综合计计划，并并分解到到各项目目公司（部部）及各各职能部部门；u 主持编制公公司与各各项目公公司（部部）、职职能部门门的目标标责任书书，并组组织签订订；u 负责跟踪、调调整及协协调各项项目公司司（部）季季度计划划、职能能部门月月度计划划以及项项目总体
7、体计划；u 负责设计及及收集整整理各项项目公司司（部）月月度综合合报表。2部门绩绩效考核核u 负责制定各各项目公公司（部部）和职职能部门门的绩效效考核方方案；u 负责收集各各职能部部门的关关键绩效效数据和和工作目目标完成成情况，并并组织对对职能部部门进行行绩效考考核；u 根据项目节节点完成成情况，按按季度组组织对项项目公司司（部）的的绩效考考核。3流程管管理u 负责建立、实实施、完完善公司司流程管管理体系系； u 主持公司定定期和不不定期的的流程修修订工作作。4公共关关系管理理u 负责项目拓拓展过程程中从政政府部门门收集项项目相关关背景资资料；u 配合报批报报建工作作；u 配合办理项项目开发发
8、相关政政府批文文及许可可证；u 负责公司对对外公共共关系的的日常维维护；u 负责公司与与政府机机关之间间的危机机公关处处理。5知识管管理u 负责督促各各相关部部门进行行基础研研究知识识库分类类，并协协助建立立相关知知识库；u 负责建立知知识管理理的配套套管理措措施，设设立知识识贡献奖奖励制度度，激励励知识贡贡献和知知识创新新；u 负责公司统统计报表表的编制制和报送送。（二）投资资拓展部部 部门使命：获取和和储备公公司重要要的战略略资源-土地，做做好房地地产开发发资源准准备和前前期工作作。部门职能：土地信信息收集集及评估估、可行行性研究究分析、项项目土地地获取、战略管理、政策研究及市场研究1土地
9、信信息收集集及评估估u 负责收集目目标地块块信息，建建立土地地信息库库；u 负责建立土土地信息息选择标标准体系系；u 负责评估并并初步确确定拓展展目标。2可行性性研究分分析u 主持制订可可行性研研究计划划；u 组织进行项项目可行行性分析析；u 主持编制项项目可行行性研究究报告；u 组织可行性性研究报报告评审审。3项目土土地获取取u 负责确定商商务条件件，提出出商务谈谈判方案案；u 负责与相关关各方的的商务谈谈判工作作；u 负责签订土土地使用用合同；u 负责办理土土地证等等相关手手续。4战略管管理u 负责研究地地产板块块发展战战略，并就公公司战略略调整给给予提议议；u 负责制定中中长期发发展目标
10、标和战略略规划。5政策研研究及市市场研究究u 参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；u 负责研究国国内外房房地产相相关政策策，并分分析由此此产生的的影响；u 负责研究目目标开发发区域的的宏观环环境和城城市总体体规划等等信息；（三）合约约成本部部门使命：跟踪当当今世界界建筑技技术潮流流，研究究和创新新成本控控制理念念和方法法，以前前瞻性视视野提升升公司成成本管理理水平。部门职能：成本管管理体系系、成本本规划、成成本动态态管理、项项目预结结算、采采购管理理、工程合合同管理理、成本本分析及及效益评评价1成本管管理体系系u 负责建立和和完善公公司成本本控制体体系；u
11、 负责编制咨咨询合同同标准化化体系；u 负责公司项项目成本本战略的的策划、制制定和实实施；u 负责落实项项目总体体目标成成本；u 配合项目公公司（部部）进行行责任成成本的分分解与考考核；u 负责建立成成本监控控预警机机制。2成本规规划u 配合编制项项目可行行性研究究报告；u 配合进行产产品方案案比选，提提交不同同设计方方案的方方案甄选选成本测测算报告告；u 配合编制项项目开发发纲要；u 主持编制项项目目标标成本；u 主持编制项项目限额额设计标标准。3成本动动态管理理u 配合完成对对重大的的或超出出限额的的设计变变更的评评审工作作； u 负责定期对对项目成成本进行行监控，审审核各项项目公司司（部
12、）每每月提供供的动态态成本报报告，对对可能超超出目标标成本的的情况进进行预警警；u 负责收集、整整理各项项目公司司（部）的的有关成成本信息息，并对对成本信信息进行行汇总及及甄别。4项目预预结算u 负责造价咨咨询公司司评标选选定工作作；u 负责编制各各项目的的项目目结算计计划；u 负责各项目目结算工工作；u 负责对各项项目预算算实行备备案抽查查；u 负责编制工工程结算算分析报报告。5采购管管理u 负责管理战战略供应应商信息息库，主主持供应应商的资资质预审审及评价价；u 负责维护和和完善造造价咨询询类战略略供应商商信息库库；u 负责审核项项目公司司（部）提提供的项目设设备及材材料采购购总体计计划；
13、u 根据项目公公司（部部）提供供的材料设设备采购购配合计计划，主持公司司权限范范围内的的招标工工作；u 负责跟踪市市场材料料价格，建建立和维维护材料料价格信信息库；u 负责编制公公司招标标的经济济标书，并并对各投投标单位位的经济济标书进进行评价价；u 主持公司招招标项目目合同洽洽谈。6工程合合同管理理u 负责建立和和完善标标准化工工程合同同体系。7成本分分析及效效益评估估u 参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；u 负责收集、整整理各项项目的效效益评价价报告，编编制项项目效益益评价报报告。（四）工程程技术部部： 部门使命：跟踪当当今世界界建筑技技术潮流流，研
14、究究和创新新工程技技术管理理理念和和方法，以以前瞻性性视野提提升公司司工程管管理水平平。部门职能：采购管管理配合合、工程程过程管管理配合合、设计计管理配配合、工工程技术术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护1采购管管理配合合u 配合进行公公司权限限范围内内的招标标。2工程过过程管理理配合u 负责定期对对各项目目工程进进度、质质量、安安全文明明施工情情况进行行督察，并并督促项项目公司司（部）进进行整改改；u 配合项目各各阶段的的工程验验收；u 负责收集总总结工程程信息，建建立和完完善工程程案例信信息库。3设计管管理配合合u 配合对建筑筑方案进进行结构构选型；u 配合编制项项目限额额设计标标
15、准；u 配合对设计计单位的的结构方方案、设设备选型型等进行行优化；u 配合对设计计各阶段段的阶段段性成果果进行审审核；u 配合完成图图纸内部部审查；u 配合完成施施工图的的图纸会会审和技技术交底底。5工程技技术支持持u 配合编制项项目可行行性研究究报告；u 配合编制项项目开发发纲要；u 参与完成大大型设备备或主要要材料的的现场验验收工作作；u 配合进行施施工组织织设计评审；u 配合完成对对重大的的或超出出限额的的设计变变更的评评审工作作；u 负责在工程程全过程程中对工工程重大大技术问问题提供供专业支支持；u 参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；u 负责新技
16、术术、新工工艺在实实际工程程中的推推广和应应用；u 配合处理重重大投诉诉，提供供工程技技术解决决方案。u 负责更新维维护工程程类供应应商信息息数据；u 负责提出新新材料、新新技术、新新工艺、新新设备选选用的建建议。6技术资资料管理理u 负责对项目目工程技技术、施施工资料料管理的的督促、检检查；u 配合项目公公司（部部）完成成工程竣竣工后的的档案资资料移交交。 7工程管管理指引引制订及及维护u 负责施工图图设计指指引（建建筑专业业除外）的的制订及及维护；u 负责工程管管理指引引的制订订及维护护。（五）产品品研究部部部门使命：跟踪当当今世界界建筑潮潮流，研研究和创创新满足足市场需需求的产产品，以以
17、前瞻性性视野，创创造最具具价值的的生活空空间。 部门职能：项目规规划、设设计配合合、设计计研究、标标准化设设计合同同体系及及供应商商管理1项目规规划u 配合编制项项目可行行性研究究报告；u 配合编制项项目开发发纲要；u 配合编制项项目限额额设计标标准。2设计配配合u 配合对设计计各阶段段的阶段段性成果果进行审审核。3设计研研究u 负责施工图图设计标标准体系系中建筑筑专业相相关内容容的制订订；u 负责联系相相关专业业人士，与与营销策策划部一一起建立立并完善善专家人人才库；u 参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；u 负责建立设设计案例例信息库库，并进进行分析析
18、整理；u 负责跟踪国国内外建建筑规划划动态，进进行研究究及创新新。4标准化化设计合合同体系系及供应应商管理理u 负责建立和和完善标标准化设设计合同同体系；u 负责维护和和完善设设计类战战略供应应商信息息库。（六）营销销策划部部部门使命：以前瞻瞻性视野野，提升升和创新新市场营营销策划划理念和和策划水水平，引引领市场场潮流，极极大地满满足客户户需求。部门职能：项目策策划、项项目营销销、市场场研究、品品牌策划划及建设设、标准准化营销销合同体体系管理理1项目策策划u 配合编制项项目可行行性研究究报告；u 配合编制项项目开发发纲要；2项目营营销u 配合完成营销推广策划方案的制定及评审工作；u 配合完成营
19、营销策划划公司的的选择评评审工作作；u 配合完成广广告策划划公司的的选择评评审工作作；u 配合完成营销费用预算的制定及评审工作。3市场研研究u 负责维护和和完善营营销类战战略供应应商信息息库；u 负责联系相相关专业业人士，与与产品研研究部一一起建立立并完善善专家人人才库；u 参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；u 负责市场调调研及政政策研究究，定期期形成市市场分析析报告；u 负责各项目目相关营营销负责责人交流流总结，提提高营销销专业水水平；u 负责制订科科学的营营销管理理体制，推推进营销销职能创创新。4品牌策策划及建建设u 负责公司品品牌规划划战略的的制定
20、和实施；u 负责公司品品牌宣传传标准件件体系的的建立和落实；u 组织各项目目参加大大型房地地产展会会。5标准化化营销合合同体系系管理u 负责建立和和完善标标准化营营销合同同体系。（七）财务务部：部门使命：以前瞻瞻性视野野，研究究和创新新房地产产开发资资本运营营理念和和方法，构构建和完完善满足足公司项项目需求求的资金金运作平平台。部门职能：财务管管理制度度管理、会会计核算算、融资资管理、全全面预算算管理、财财务分析析与公司司决策支支持、税税务管理理、权益益性投资资管理和和审计、财财务档案案与内部部管理1财务管管理制度度管理u 负责根据国国家财会会法律法法规，结结合公司司管理需需要，建建立和完完善
21、公司司各种财财务管理理制度。2会计核核算u 负责办理日日常核算算业务；u 负责办理日日常出纳纳业务；u 负责财务会会计报告告的编制和报送；u 负责公司年年度财务务报告社社会审计计工作。3融资管管理u 负责制定并并平衡公公司资金金计划；u 负责公司日日常资金金调度，确确保公司司营运资资金需求求；u 负责项目开开发的各各项融资资业务；u 负责金融机机构关系系维护；u 负责资本市市场及融融资创新新的研究究管理；u 负责项目按按揭银行行的选择择与业务务合作。4全面预预算管理理u 负责公司全全面预算算的编制制与控制制；u 配合确定公公司经营营目标；u 配合编制经经营计划划；u 负责动态跟跟踪调整整资金计
22、计划。5财务分分析与公公司决策策支持u 负责公司财财务状况况分析，提提供管理理报表；u 负责审核各各类经济济合同，提提供战术术性决策策支持，对对经济合合同的财财务条款款提出建建议，把把控财务务风险；u 配合编制项项目可行行性研究究报告；u 配合编制项项目开发发纲要。6税务管管理u 负责办理公公司日常常纳税业业务以及及其他税税务事项项；u 负责公司税税务筹划划；u 负责开发项项目税务务筹划；u 负责项目公公司税务务工作。7权益性性投资管管理和审审计u 负责收集整整理投资资企业财财务数据据和信息息；u 负责为公司司向投资资企业派派出董事事提供财财务资料料；u 负责指导及及检查投投资企业业的财务工作
23、作；u 配合上级单单位对本本公司及及投资企企业的日日常审计计和检查查；u 负责监控公公司内控控制度的的实施。8财务档档案与内内部管理理u 负责公司会会计档案案管理，确确保档案案的完整整与安全全；u 负责维护财财务软件件的正常常运行及及数据安安全；u 负责公司财财务印章章、有价价证券、票票据及贷贷款等经经济合同同的管理理。（八）客户户服务部部部门使命：以前瞻瞻性视野野构建以以客户为为中心的的客户服服务平台台，努力力提升公公司市场场中的信信誉度和和美誉度度。部门职能：项目策策划配合合、销售售事务管管理、投投诉处理理、客户户关系管管理、*会管管理、客客户服务务体系、客服信息分析、法务管理、客户危机管
24、理1项目策策划配合合u 配合编制项项目开发发纲要；u 配合完成营营销推广广策划方方案的制制定工作作。2销售事事务管理理u 配合完成物物业管理理公司的的选定工工作；u 与项目公司司（部）共共同负责责销售代代理公司司的管理理和评估估；u 负责有关销销售信息息系统初初始数据据的录入入；u 配合进行按按揭银行行的选择；u 负责认购书书、销售售合同等等法律文文件的准准备工作作；u 配合进行营营销推广广客户活活动；u 配合完成签签订相关关认购协协议工作作；u 负责与客户户签订销销售合同同，并负负责销售售回款；u 配合完成客客户资料料移交工工作；u 负责客户资资料及销销售合同同管理；u 负责销售数数据统计计
25、分析、汇汇总分析析；u 负责销售后后的相关关产权办办理工作作，包括括：面积积补差、初初始登记记、转移移登记并并协助监监管银行行或业主主办理房房产证；u 负责组织项项目入伙伙策划并并组织落落实；u 负责项目尾尾盘销售售及资产产管理。3投诉处处理u 负责与项目目公司（部部）进行行对接，参参与工程程竣工验验收；u 成立项目售售后维修修小组，负负责售后后维修工工作；u 配合完成物物业管理理方案的的审核工作作；u 负责受理客客户投诉诉；u 负责与客户户洽谈解解决方案案，并组组织协调调相关专专业部门门进行处处理； u 负责项目公公司（部部）解散散后，维维修工程程款项的的管理；u 组织各部门门使用客客户服务
26、务软件；u 负责对客户户投诉处处理的结结果进行行回访；u 负责记录客客户投诉诉信息，并并管理客客户投诉诉档案； 负责定期对对客户投投诉进行行分析。4客户关关系管理理u 负责进行客客户满意意度调查查；u 负责对客户户满意度度调查结结果进行行分析，并并形成报报告。5*会会管理u 负责*会会的策划划、设立立及后期期会务工工作；u 负责*会会的推广广工作；u 负责*会会会刊的的策划及及出版工工作；u 负责*会会会员活活动的策策划及实实施；u 负责*会会运作过过程中与与*系统统其他单单位的协协调工作作。u 负责公司网网站、内内刊中关关于客户户信息的的发布及及客户论论坛的维维护；u 负责收集、输输入和维维
27、护客户户信息资资料，并并进行分分类管理理。6客户服服务体系系u 负责编制销销售合同同补充条条款；u 负责制定客客户满意意度调查查标准；u 负责制定售售后管理理制度及及客户服服务标准准。7客服信信息分析析u 负责统计分分析客服服信息，形形成客服服案例库库。8法务管管理u 负责为公司司提供各各类法律律支持服服务；u 负责对公司司业务合合同的法法律审核核；u 负责编制和和修改企企业的格格式化合合同；u 负责法律知知识培训训工作；u 负责提供商商务谈判判中的法法律咨询询服务；u 负责对项目目公司（部部）权限限外的合合同进行行审核；u 负责对项目目公司（部部）权限限内的合合同进行行定期检检查，法法律指导
28、导；u 负责处理包包含项目目公司在在内的公公司所有有法律纠纠纷处理理；u 负责外聘律律师的选选择、聘聘用合同同订立、管管理和服服务评价价。9客户危危机管理理u 负责建立客客户危机机管理风风险防范范制度；u 负责策划有有关客户户危机处处理方案案。 （九）行政政人事部部： 部门使命：根据企企业发展展战略需需要，提提供人力力资源、后勤服务等方面的有效支持，在企业内部创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。部门职能：人力资资源规划划、员工工招聘和和选派、员员工培训训、员工工薪酬和和绩效考考核、企企业文化化建设、行行政事务务管理、资资产管理理、ITT信息管管理、档档案管理理1人力资资源规划划u 负责
29、制定人人力资源源规划，并并组织实实施；u 负责完善人人力资源源管理体体系，研研究、设设计人力力资源管管理模式式（包含含招聘、绩绩效、培培训、薪薪酬及员员工发展展等体系系的全面面建设），制制定和完完善人力力资源管管理制度度；u 负责向公司司高层决决策者提提供有关关人力资资源战略略、组织织建设等等方面的的建议；u 负责审批项项目公司司（部）的的管理架架构和人人员配置置计划；u 负责进行项项目公司司（部）关关键岗位位聘任的的审核。2员工招招聘和选选派u 负责制定招招聘计划划和实施施招聘，为为公司和和项目公公司（部部）供给给人才；u 配合完成项项目公司司（部）高高层管理理人员的的聘任工工作。3员工培培
30、训u 负责公司员员工的培培训管理理工作；u 负责拟定并并执行培培训计划划；u 负责评价培培训效果果和督促促各部门门、各项项目公司司（部）内内部培训训工作。4员工薪薪酬和绩绩效考核核u 负责职能部部门经理理级以下下员工绩绩效考核核管理及及汇总整整理公司司绩效考考核结果果；u 负责管理公公司员工工薪酬事事务，负负责审核核项目公公司（部部）薪酬酬制度；u 负责办理员员工调动动、离职职、入职职、考勤勤、保险险和医疗疗等手续续；u 负责建立公公司员工工福利制制度。5企业文文化建设设u 负责公司企企业文化化建设。6行政事事务管理理u 负责建立、维维护及推推广企业业形象识识别系统统 (CCIS)；u 负责拟
31、写公公司年度度工作总总结；u 负责公司各各类公文文处理与与文件流流转控制制；u 负责公司级级会议的的会务管管理与会会务服务务以及会会议纪要要的整理理与发放放；u 负责管理公公司印章章；u 负责公司办办公设备备、用品品管理； u 负责公司公公务车辆辆调配、维维护、年年审、税税费缴纳纳、驾驶驶员管理理； u 负责公司前前台接待待、公司司安全保保卫管理理、办公公环境管管理； u 负责公司有有关对外外行政、工工商手续续办理、公公司证照照年检、章章程变更更等；u 负责管理公公司书刊刊、报纸纸订购；u 负责其他后后勤服务务。7资产管管理u 负责办理公公司固定定资产的的采购审审批手续续、采购购以及登登记建档
32、档工作； u 负责办理各各部门的的固定资资产转移移、报废废手续；u 主持盘点固固定资产产工作；u 负责固定资资产日常常维护和和台帐管管理；u 配合完成项项目公司司清算及及固定资资产处置置工作。8IT信信息管理理u 负责制订并并实施公公司信息息化建设设战略规规划及信信息系统统改进方方案；u 负责企业计计算机信信息管理理系统开开发、维维护、更更新、使使用管理理以及网网络安全全维护；u 负责计算机机及相关关设备的的购置、调调配、维维修、维维护保养养；u 负责公司网网站信息息内容日日常维护护更新；u 负责处理公公司日常常电脑和和网络故故障，提提供ITT服务。9档案管管理u 负责档案管管理、档档案信息息
33、化管理理及维护护；u 负责各投资资企业重重要资料料的收集集和整理理；u 负责指导项项目公司司（部）档档案工作作；u 负责接收项项目公司司（部）工工程竣工工后的档档案资料料。三、项目公公司（部部）职责责使命：项目目公司（部部）为公公司发展展的重要要战略经经营单元元，按照照直线式式业务指指挥系统统运作，明明确责、权权、利，提提高工作作效率，加加快项目目运作速速度，缩缩短资金金占用周周期，全全面负责责项目经经营管理理，实现现经营目目标。职能：项目目立项后后组织制制定项项目开发发纲要，并并在项项目开发发纲要指指导下主主持项目目全过程程开发工工作。说明：确定定项目拓拓展意向向后，由由公司指指定人员员牵头
34、成成立项目目前期策策划小组组进行项项目前期期策划工工作，至至项目公公司（部部）成立立。1项目前前期准备备u 负责制定管管理架构构及人员员配置计计划，交交由行政政人事部部审核。2项目策策划u 组织编制项项目开发发纲要，并并组织阶阶段性评评审及最最终评审审。3设计管管理1）方案设设计u 负责编制方方案设计计任务书书； u 负责从战略略供应商商信息库库中选择择方案设设计单位位，与设设计单位位进行沟沟通联系系，完成成方案设计计，组织织项目方方案设计计的评审审；u 负责办理相相关报批批报建工工作。2）初步设设计及施施工图设设计u 组织相关部部门对建筑功功能、结结构方案案、设备备选型等等进行设设计优化化并
35、落实实；u 负责施工图图审查单单位的考考察和确确定；u 在建筑专业业初步设设计完成成后，负负责聘请请专业测测量公司司进行查查丈咨询询；u 负责编制初初步设计计任务书书及施工工图设计计任务书书；u 配合编制项项目限额额设计标标准并负责责落实；u 负责从战略略供应商商信息库库中选择择初步设设计及施施工图设设计单位位，与设设计单位位进行沟沟通联系系，完成成初步设设计及施施工图设设计，组组织对阶阶段性及及最终的的设计成成果进行行审核； u 组织相关部部门对设设计单位位的设计计质量提提出明确确目标，并并确定主主要设计计参数；u 负责协调设设计单位位与相关关职能部部门之间间的配合合关系，控控制设计计进度、
36、质质量、建建安成本本等；u 主持图纸内内部审查查；u 主持施工图图的图纸纸会审和和技术交交底；u 负责办理相相关报批批报建工工作。4工程管管理1）施工准准备u 负责工程施施工现场场场地准准备；u 负责获得项项目政府府相关许许可证；u 主持施工工组织设设计的的评审工工作。2）进度管管理u 负责根据项项目总体体开发计计划制制定施施工总体体进度计计划；u 负责审核监监理规划划及实施施细则，落实计划执行；u 负责落实项项目施工工进度计计划，并并及时进进行调整整；u 负责跟踪、协协调相关关部门与与项目有有关的工工作计划划（例如如主要设设备及主主要专业业分包等等）的制制定及执执行等工工作。3）质量管管理u
37、 负责落实施施工质量量监控，达达到验收收规范标标准；u 负责审核关关键工序序、关键键部位的的施工方方案；u 主持各阶段段的工程程验收；u 负责对工程程质量情情况进行行定期分分析，形形成质量量分析报报告，对对于典型型问题形形成案例例，交工程技技术部进进入案例例信息库库。4）安全文文明管理理u 负责监督施施工单位位建立安安全文明明生产管管理规范范；u 负责检查施施工单位位的安全全文明生生产工作作，定期期组织相相关单位位对施工工现场进进行安全全文明检检查；u 配合政府相相关部门门进行安安全文明明检查；u 负责施工现现场社会会治安的的综合治治理；u 负责监督施施工单位位建立符符合公司司品牌形形象的工工
38、地环境境。5）采购管管理u 负责编制项项目设备备及材料料采购总总体计划划及材料料设备采采购配合合计划，并交交由合约约成本部部审核；u 配合进行公公司组织织的项目目主体总总包招标标、主要专专业分包包工程及及主要设设备招标标；u 负责在战略略供应商商信息库库中选择择供应商商，进行行权限范范围内的的采购工工作；u 负责审核施施工单位位编制的的材料及及设备进进场计划划，并跟跟踪、督督促计划划的执行行；u 负责大型设设备或主主要材料料现场验验收、材材料证明明资料收收集和手手续办理理；u 负责评价公公司供应应商，并并知会相相关部门门录入数数据库。6）设计变变更管理理u 负责审核工工程施工工阶段限限额范围围
39、内的设设计变更更； u 主持重大或或超出限限额的设设计变更更评审； u 主持审核为为满足客客户需求求的设计计变更。7）项目档档案管理理u 负责管理项项目各类类相关档档案；u 负责进行工工程信息息收集、总总结，配配合工程程技术部部建立和和完善工工程案例例信息库库。8）项目危危机管理理u 负责建立项项目危机机事件防防范处理理制度；u 负责处理项项目危机机事件。5成本管管理 u 配合合约成成本部落落实项目目总体目目标成本本；u 负责编制项项目预算算，配合合合约成成本部备备案抽查查；u 负责根据施施工合同同，编制制工程款款季度支付付计划，并并交由财财务部备备案；u 负责核对供供应商材材料清单单及施工工
40、单位完完成工程程量，并并核算工工程进度度款，办理理支付手手续；u 负责对项目目成本控控制信息息进行统统计、归归档，制制定月度度动态成成本报表表交由合合约成本本部备案案；u 负责根据项项目结算算计划，按按时将工工程结算算资料移移交至合合约成本本部，并并配合合合约成本本部完成成工程程结算分分析报告告。6营销管管理1）营销策策划u 主持营销策策划公司司和广告告策划公公司的选选定评审审工作；u 负责编制项目营营销推广广总体计计划，并并组织评评审；u 负责编制营销推推广策划划方案，并并组织评评审；u 负责编制营销费费用预算算，并组织织审核； u 负责选择物物业管理理公司，并并组织审审核、优优化物业业管理
41、方方案。2）营销推推广u 负责按照营销推推广策划划方案开开展营销销推广活活动。3）销售管管理u 负责预售查查丈和竣竣工查丈丈；u 负责办理商商品房预预售申请请，领取取商品品房预售售许可证证；u 负责签订认认购协议议；u 负责向客户户服务部部移交客客户资料料，并配配合客户户服务部部与客户户签订销销售合同同；u 与客户服务务部共同同负责销销售代理理公司的的管理和和评估。4）售后服服务u 配合项目入入伙后的的工程整整改工作作；u 配合处理重重大投诉诉。7项目合合同管理理u 负责洽谈权权限范围围内的相相关合同同；u 负责签定合合同，并并严格按按照合同同规定落落实各项项工作；u 负责对项目目相关合合同执
42、行行结果进进行统计计、评估分分析，并并反馈至至相关部部门。7项目收收尾u 项目竣工验验收后负负责向政政府相关关部门移移交工程程技术档档案；u 项目结束后后负责向向公司档档案管理理部门移移交项目目档案；u 项目结束后后负责与与物业管管理公司司之间的的资料交交接工作作；u 主持项目公公司清算算及固定定资产处处置；u 项目结束后后负责编编制项项目总结结报告。9运营管管理u 负责按时完完成月度度综合报报表并交交由运营营管理部部备案；u 根据项目节节点完成成情况，负责按季度完成绩效考核工作；u 主持各重要要节点的的汇报会会议，提提高项目目运作水水平，积积累相关关专业经经验。第三部分 项项目开发发工作流流
43、程一、地产业业务开发发工作流流程示意意图主责部门协作部门产品研究部营销策划部工程技术部运营管理部财务部客户服务部1客户服务营销管理工程管理设计管理项目策划项目拓展合约成本部投资拓展部和项目公司（部）项目前期策划小组（一）项目目拓展工工作流程程及各相相关部门门工作职职责项目拓展工工作流程程示意图图主要工作流流程初步确定拓展目标土地信息收集分析办理土地获取手续公司内部评审可行性研究责任部门投资拓展部部投资拓展部部投资拓展部部公司董事会会投资拓展部部配合部门运营管理部部产品研究部部营销策划部部合约成本部部工程技术部部客户服务部部财务部投资拓展部部运营管理部部提交成果土地信息库库分析土地信信息甄选选目
44、标地地块初步步确定拓拓展目标标可行性研究究报告项目实施决决议土地合同同建设用地地规划许许可证付清地价价款证明明土地证固定资产产投资计计划控制要点准确收集资资料及时时更新数数据调查土地背背景防范潜在风风险基础资料翔翔实科学理性分分析咨询专业意意见慎重重决策确保手续完完备避免免法律纠纠纷项目拓展工工作流程程图项目拓展流流程指引引1. 目的为保持公司司可持续续性发展展，拓展展房地产产新项目目。2. 适用范围适用于房地地产新项项目发展展体系的的新项目目拓展获获取工作作，以及及为之展展开的相相应研究究工作。3. 职责3.1. 投资拓展部部：3.1.1. 负责组织基基础研究究，定期期制定土土地储备备计划，并并对研究究成果进进行归档档。3.1.2. 以基础研究究为指引引进行土土地信息息收集，并并给予筛筛选。3.1.3. 参考运营管管理部提提供的土土地背景景资料，初初步确定定拓展目目标。3.1.4. 负责根据项项目初步步谈判的的结果，确确定项目目的运作作方式，组织公司相关部门进行项目现场勘查，并组织编制项目可行性研究报告。3.1.5. 可行性研究究：负责责根据项项目的特特点制定定可行性性研究计计划，组组织项目目前期策策划小组组展开相相应流