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1、目 录 前 言 一、周边楼盘价格调查 1. 价格调调查汇总总 2. 说明 3. 一次评评估与加加权 二、天泰泰馥香谷谷与调查查楼盘评评估 1. 树图解解析与权权重系数数计算 1.1 天天泰馥香香谷 1.2 银银都景园园 1.3 金金帝山庄庄 1.4 颐颐景园 1.5 名名仕花园园 1.6 锦锦园 1.7 千千禧龙苑苑 1.8 蔚蔚兰海岸岸 1.9 新新贵都 1.10 绿岛花花园 1.11 矿泉花花园 三、评估估与价格格修正 1. 修正正公式 2. 修正正过程 3. 修正正结果 四、天泰泰馥香谷谷价格定定位建议议 五、价格格策略与与执行方方案 1、价格格策略 1.1价格格是消费费者购房房最敏感感
2、因素 1.2户型型统计与与总价分分析 1.3发挥挥差价原原则 2、执执行方案案 2.1单单元评估估 2.2楼楼层评估估 2.3楼楼层差价价率与差差价系数数 2.4各各单元平平均价计计算 2.5价价格明细细表 六、价格格执行反反馈控制制系统 附表1：开盘期期首推户户型价格格明细表表价格格是公司司效益与与客户之之间的一一座桥梁梁高了了，能走走过这座座桥的人人就少没有有市场低了了，公司司损失利利润没有效效益如何何在两者者之间达达到一种种平衡如何何让我们们的楼盘盘即叫好好又叫座座这永永远是我我们解析析的重心心第二部分：天泰馥馥香谷项项目价格格策略与与执行方方案一、周边楼楼盘价格格调查1、价格调调查汇总
3、总 单单 位位楼盘名称统 计面 积M2最 高标 价元/M2最 低标 价元/M2平 均标 价元/M2折 实 均均 价修正均价元元/M22备 注一次性%银行按揭%银都景园5200006030508056000+1%5644不仅不打折折，如不不是一次次性付款款还要+10%金帝山庄66000048003800450098折04482颐 景 园园720000450032003840003820名仕花园30248848004000450097折98折4410锦 园110000057003800488097折04850千禧龙苑50000063003900480097折98折4694蔚蓝海洋120000080
4、004700560095折97折5409新 贵 都都470000046004000428098折04262绿岛花园372166700043005560005550矿泉花园73776678006000691096折06854 22、说明明 11月月6日11月月10日日在天泰泰同仁的的配合下下，我们们对青岛岛市楼市市进行了了广泛调调查，本本表只是是调查中中的几个个重点楼楼盘。 修正均均价主要要根据统统计面积积所占比比例、销销售时间间、实际际成交时时大都再再给优惠惠、大多多数采用用按揭付付款方式式等因素素。 参照楼楼盘以周周边可比比性楼盘盘为主，兼兼顾其他他区域楼楼盘。3、一次评评估与加加权(平均分
5、) 楼盘盘评估项银都景园金帝山庄颐景园名仕花园锦 园千禧龙苑蔚兰海岸新贵都绿岛花园矿泉花园馥香谷区域地段9.07.857.62559.08.307.12559.08.47558.758.507.6255周边社区7.657.97.807.47.307.257.69.12559.02558.32557.60交通条件7.47.507.657.157.457.457.659.359.758.307.65价格与付款款方式7.508.57557.858.17558.02558.058.207.807.77558.008.50营销水平8.459.008.02558.17558.007.72556.57559
6、.12559.22558.756.3255小区内绿化化情况9.12558.47557.707.82559.008.27558.757.907.108.37559.50小区内规划划情况9.17558.12557.457.67557.407.657.57558.72558.407.67559.45小区公共配配套设施施8.808.657.87557.707.658.307.42558.908.62558.07559.00顾问代理水水平9.009.057.357.67557.357.757.708.708.42557.959.60物业管理水水平9.008.607.308.007.207.807.125
7、58.658.62558.22559.20合 计85.10083.722576.622578.777577.677577.377577.60086.75585.70082.177584.455（加权分） 楼盘盘评估项银都景园金帝山庄颐景园名仕花园锦 园千禧龙苑蔚兰海岸新贵都绿岛花园矿泉花园馥香谷加权评估0.550.550.370.350.470.060.120.860.850.830.80加权因素包含：开盘盘时间、目目前执行行价格、销销售率2、评估加加权：（1）H=馥香谷谷=8.16662+00.800=8.96662（2）加权权修正：银都花园=H1=8.559144+0.55=8.99451
8、1金 帝=HH2=88.39951+0.555=88.94451颐 景 园园=H33=7.61008+00.377=7.98008名仕花园=H4=8.0009668+00.355=8.359968锦 园=HH5=77.74488+0.447=88.16688千禧龙苑=H6=7.770488+0.06=7.771088蔚兰海岸=H7=7.880222+0.12=7.992222新 贵 都都=H88=8.63112+00.866=9.49112绿岛花园=H9=8.555111+0.85=9.440111矿泉花园=H100=8.22117+00.833=9.50117三、评估与与价格修修正1、修正公
9、公式*比较楼盘盘均价2、修正过过程 银都花园：8.996622 *46444=445455.000 88.94451金帝山庄： *444822=44493.00颐 景 园园： *38220=442922.000名仕花园：*44410=47330.000锦 园： *48850=53223.000千禧龙苑：*46694=49990.000蔚兰海岸：*44409=49990.000新 贵 都都：*442622=40026.00绿岛花园：*45550=43338.000矿泉花园：*68854.00=67889.0003、修正结结果4545.00+44993.000+442922.000+47730.0
10、0+53223.000+449900.000+49990.00+40226.000+443388.000+67789.0010 =48551.660 即即：天泰泰馥香谷谷市场已已然形成成并且能能够接受受的平均均价格是是：48850元元/平方方米四、天泰馥馥香谷价价格定位位建议 l 天泰馥香谷谷平均价价格应是是：48850元元/平方方米，正正负出入入不宜超超过2000元。l 为配合分批批销售和和低开高高走的价价格策略略，第一一批提出出价格定定位如下下：平均价格：47000449000元/平平方米；本案设定均均价：448000元/平平方米(如卖精精装修房房每平米米加价110000.000元)；最低
11、价与最最高价差差设计幅幅度：33980061180元元/平方方米(如如卖精装装修房每每平米加加价10000.00元元)。l 本案设计的的是销售售实价，销销售价格格表将根根据付款款方式上上浮后再再折回。五、定价策策略与执执行方案案（一） 定价策略 1、价格格是消费费者购房房最敏感感因素 根据对青青岛市调调查楼盘盘及天泰泰馥香谷谷销售情情况的了了解，我我们感到到价格的的高低直直接左右右着项目目的销售售业绩，制制定合理理的销售售价格必必须是慎慎重研究究的。针针对青岛岛房地产产市场的的价格现现状，我我们此次次采用的的定价技技巧，一一方面是是针对同同行的竞竞争，另另一方面面则是在在对我们们的目标标客户群
12、群。在采采用了11）竞争争价格评评估；22）萃辰辰树图；3）成成本利润润法；44）差价价设计法法。四种种方法结结合，我我们得出出了上述述价格（均均价）定定位，并并建议分分批推出出楼盘。2、户型统统计与总总价分析析1）面积分分类：共共1755种，最最小面积积1011.500平方米米，最大大面积2288平平方米。2）户型分分类：二二房二厅厅二卫、三三房二厅厅一卫、三三房二厅厅二卫、四四房二厅厅三卫 复式、错错层、标标准层共共8种。3）面积阶阶段分类类：1001-1150平平方米共共1488套 1500-1880平方方米共220 套套 1800-2880平方方米共1140套套合 计 33 0 8 套
13、套。 根据以上上户型统统计，可可以看出出2000平米以以上的大大户型占占的比例例还是很很大的，这这就关系系到一个个总价问问题，也也就是说说要有1100多多套房子子总价在在1000万以上上。目前前天泰馥馥香谷已已售出660套，合合计销售售面积992522.900 m22，已完完成177.800%，其其中2000 mm2以上复复式套型型占288%左右右，1000多平平米的套套型占772% ，由此此看出大大户型由由于总价价门槛过过高，还还是存在在销售壁壁垒的。根据这种销销售情况况我们建建议122月200日开盘盘时推出出80000余平平米，具具体为88栋1单单元：111133.200 m22（已售售面
14、积1128.40mm2）；44栋5单单元：112833.700m2；1栋栋3单元元：12208.40mm2（已售售面积1139.7m22 ）；110栋22单元：12227m22；3栋栋1单元元：13338.60mm2；3栋栋2单元元：14465mm2, 但但如预定定情况非非常火爆爆, 也也可全面面推出。开盘起价：39880.000元/平方米米(如精精装修449800.000元/平平方米, 具体体户型及及价格配配比见附附表。这种配比，一一是保证证几类户户型都有有，二是是将不太太好销的的及户型型较大的的推出比比例大些些，借着着开盘热热卖，将将不好销销的户型型推出去去，另一一方面，根根据开盘盘新的销
15、销售走势势，决定定第二批批推出起起价。3、发挥差差价原则则现天泰馥香香谷有88种户型型（4种种复式，22种错层层，2种种标准层层）1775种面面积，并并且有44层的、55层的、66层的、77层的、88层的多多种楼层层，还分分电梯小小高层与与多层，这这种品种种的多样样性，为为我们价价格的差差价原则则做了很很好的铺铺垫。根根据这种种情况我我们也分分别请天天泰员工工对各单单元的朝朝向差，景景观差与与楼层差差做了评评估（见见后表），并并根据评评估分位位，将各各单元价价格进行行计算，得得出平均均价，并并根据均均价算出出每栋每每单元每每楼层价价格表。（二） 执行方案1、 单元评估：评估人评估单元安玉田吴占
16、峰张艾莉张爱华黄天华姜 鹂史 伟王海燕李 林刘冰辰平均分3-256.758.11776.23337.38336.46777.58336.583356.56.61553-25.26.758.11776.56777.58336.46777.88336.083356.56.561164-347.37558.757.375576.82557.805.9066.56.752254-25.37.28.467.446.91776.847.405.7666.56.781174-15.307.208.467.587.66776.846.305.7266.56.750071-797.62559.258.12557
17、.256.93667.558.45779.92441-38.58.333387.857.08336.97558.58338.85777.96441-58.88.33339.08338.11777.08336.97558.33337.4433777.909911-48.58.33339.08337.96777.08336.97558.33338.9177777.816672-29.68.759.13338.26777.41777.01778.43337.033310108.50552-31097.13338.37.41777.01778.91778.883388.58.114471-698.30
18、9.108.207.107.027.968.9166777.917742-41099.13338.37.41777.058.93338.9177810.0008.52551-89.27.83338.333387.33337.08337.16778777.95441-28.28.33338.83337.87.08337.18.98338.9088777.821131-188.38.77.9877.39.129877.894494-69.68.66778.96778.88.83337.33337.33336.766.58.003334-54.88.16779.57.57.57.33338.2333
19、5.9677667.104-447.597.33337.57.33337.63336666.829992-19.409.008.83338.209.16777.36778.26777.16779.008.508.540012-59.808.58339.08339.18339.16777.409.18337.91558.008.508.607754-89.608.66779.76779.008.83337.808.53339.307.008.008.66554-788.66778.767788.83337.87.36777.6333678.006678-18.808.508.509.96778.
20、507.93338.66779.009.76778.66778.86558-48.608.66779.76779.008.66777.93338.509.13338.508.508.730018-38.708.66779.76779.008.66777.93338.36777.96778.508.508.726678-28.708.66779.76779.008.66777.93338.43338.96778.508.508.7066810-18.608.66779.53339.008.007.96778.609.13448.008.508.6000110-28.508.66779.53338
21、.808.007.96778.609.03339.008.508.568810-358.66779.533387.83337.96778.46778.887.58.087769-18.608.37559.67559.008.12558.058.509.258.008.508.607755-188.83339.598.28.06777.93338.6677984.130087-18.48.83339.588.28.06777.63338.9333888.103329-38.608.66779.76778.807.83338.16778.56779.13338.008.508.603349-28.
22、508.66779.63338.808.008.16778.53339.23338.008.508.6011310-48.58.758.458.88.258.38.2887.58.0744210-58.58.758.658.88.258.37.95877.58.032216-19.509.339.86779.43339.33338.66779.16779.9010.00010.0009.52 2、楼层层评估八 层层评估人评估单元安玉田吴占峰张艾莉张爱华黄天华姜 鹏史 伟王海燕李 林刘冰辰平均分1-2F6.057.56.5777.57976.953F8.56987.57.577767.254F9
23、78.58.57.87.588757.635F9.689.598899888.616F9.899.51099.59.59.5899.287-8F1010109.51010101010109.95 五 层层评估人评估单元安玉田吴占峰张艾莉张爱华黄天华姜 鹏史 伟王海燕李 林刘冰辰平均分1-2F678777.569.510107.83F889888888784-5F1010101099.59.510989.5 33、楼层层差价率率与差价价系数 八 层层楼 层评估得分差价率差价系数备 注1-2F6.950.8400-0.022683F7.250.8766-0.022074F7.630.9222-0.
24、011315F8.611.04110.006676F9.281.13000.020027-8F9.951.20220.03336 五 层楼 层评估得分差价率差价系数备 注1-2F7.80.92886-0.02253F8.00.95224-0.01174-5F9.51.131100.0422 44、各单单元平均均价计算算1） 6栋1单元元 99.522/8.1300848000=556200.0002） 8栋1单元元 88.8665/88.1330848000=552333.0003） 8栋4单元元 88.73301/8.11308848000=551533.0004） 8栋3单元元 88.72
25、267/8.11308848000=551511.0005） 8栋2单元元 88.70068/8.11308848000=551400.0006） 4栋8单元元 88.6665/88.1330848000=551155.0007） 2栋5单元元 88.63314/8.11308848000=550955.0008） 9栋1单元元 88.60075/8.11308848000=550811.0009） 9栋3单元元 88.60034/8.11308848000=550799.00010） 9栋2单元元 88.60013/8.11308848000=550777.00011） 10栋1单单元 8.
26、660011/8.1300848000=550777.00012） 10栋2单单元 8.5568/8.11308848000=550588.00013） 2栋1单元元 88.54401/8.11308848000=550411.00014） 2栋4单元元 88.5225/88.1330848000=550322.00015） 2栋2单元元 88.5005/88.1330848000=550211.00016） 5栋1单元元 88.13308/8.11308848000=448000.00017） 2栋3单元元 88.11147/8.11308848000=447900.00018） 7栋1单元
27、元 88.10032/8.11308848000=447833.00019） 10栋3单单元 8.008766/8.1300848000=447744.00020） 10栋4单单元 8.007422/8.1300848000=447666.00021） 10栋5单单元 8.0032/8.11308848000=447411.00022） 4栋7单元元 88.00067/8.11308848000=447266.00023） 4栋6单元元 88.00033/8.11308848000=447244.00024） 1栋3单元元 77.9664/88.1330848000=447011.00025）
28、 1栋8单元元 77.9554/88.1330848000=446955.00026） 1栋7单元元 77.9224/88.1330848000=446788.00027） 1栋6单元元 77.91174/8.11308848000=446744.00028） 1栋5单元元 77.90091/8.11308848000=446699.00029） 1栋1单元元 77.89949/8.11308848000=446600.00030） 1栋2单元元 77.82213/8.11308848000=446177.00031） 1栋4单元元 77.81167/8.11308848000=446144.
29、00032） 4栋5单元元 44.100/8.1300848000=441911.00033） 4栋4单元元 66.82299/8.11308848000=440322.00034） 4栋2单元元 66.78817/8.11308848000=440033.00035） 4栋3单元元 66.75525/8.11308848000=339866.00036） 4栋1单元元 66.75507/8.11308848000=339855.00037） 3栋1单元元 66.6115/88.1330848000=339055.00038） 3栋2单元元 66.56616/8.11308848000=338
30、733.000 5、价格明明细表 6栋栋均价：56220.000元/平方米米 楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m22） 装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1F-140.005480.005480.006480.006580.00-68000.0002F-96.0005524.005680.006680.006790.00-60000.0003-4F236.0005856.006180.007180.007300.00-75550.000 5栋均均价：448000.000元/平平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m2）
31、装修价（元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1F-120.004680.004680.005680.005780.00-59110.0002F-82.0004718.004780.005780.005880.00-60880.0003-4F203.0005003.005800.006800.006910.00-71550.000 7栋栋均价：47883.000元/平方米米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1F-120.004663.004850.005850.005950.00-60880.0002F-82
32、.0004701.004950.005950.006050.00-61880.0003-4F202.0004985.005850.006850.006990.00-71990.000 8栋栋1单元元均价：52333.000元/平方米米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-130.005103.005160.006160.006260.00-64220.0003F-89.0005144.005360.006360.006470.00-66330.000 4F220.0005453.005860.006860
33、.007000.00-72000.000 88栋2单单元均价价：51140.00元元/平方方米楼层层差价（元/m22）计算价（元元/m22）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-129.005011.005050.006050.006150.00-63000.0003F-88.0005052.005220.00662200.0006320.00-64880.0004F217.0005357.005960.006960.007100.00-73000.000 8栋33单元均均价：551511.000元/平平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m2
34、2）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-129.005022.005050.006050.006150.00-63000.0003F-88.0005063.005220.00662200.0006320.00-64880.0004F217.0005368.006960.006960.007100.00-73000.000 8栋栋4单元元均价：51553.000元/平方米米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-129.005024.005150.006150.
35、006250.00-64110.0003F-88.0005065.005350.006350.006460.00-66220.0004F217.0005378.005950.006950.007090.00-72990.000 9栋11单元均均价：550811.000元/平平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-128.004953.005200.006200.006300.00-64660.0003F-87.0004994.005390.006390.006500.00-66660.0004F214
36、.0005295.005790.006790.006930.00-71330.000 99栋2单单元均价价：50077.00元元/平方方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-127.004950.005150.006150.006250.00-64110.0003F-87.0004990.005330.006330.006430.00-66000.0004-5F214.0005291.005730.006730.006870.00-70550.000 9栋33单元均均价：550799.000元/平平方米
37、楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-127.004952.005200.006200.006300.00-64660.0003F-87.0004992.005390.006390.006500.00-66660.0004-5F214.0005293.005790.006790.006930.00-71330.000 10栋栋1单元元均价：50777.000元/平方米米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m2）装修价（元元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-127.004950.005200.006200.006300.00-64330.0003F-87.0004990.005390.006390.006500.00-66330.0004-5F214.0005291.005790.006790.006930.00-71330.000 10栋栋2单元元均价：50558.000元/平方米米楼层层差价