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1、南宁市蟠龙龙新区1189亩亩项目可行性研究究报告（住宅）摘 要要蟠龙新区，属属于南宁宁市“十一五五”计划确确定启动动建设的的两大新新区之一一。本文文通过对对蟠龙新新区1889亩的的一地块块的开发发经营环环境的市市场调查查分析，以以及周边边主要同同类竞争争物业的的比较后后，依据据蟠龙新新区当地地的目前前市场状状况和对对未来的的预测，对对项目的的可行性性与开发发经营策策划提出出初步意意见，并并结合项项目的特特点优势势，对项项目进行行了投资资分析、财财务评价价和风险险分析，以以期探讨讨该地块块进行住住宅开发发经营的的可能性性。依据据本文的的方案，项项目总建建筑面积积21220000平方米米，项目目总
2、投资资380042万万元。经经测算项项目经营营利润为为75778万元元，因此此项目在在经济上上具有较较强的可可行性。关键字 蟠龙龙新区 项目目投资 开发发经营目 录第一章 前前言一、报告编编制目的的二、报告编编制依据据三、项目概概况第二章 项项目开发发经营环环境分析析一、20005年国国内经济济及房地地产市场场回眸二、南宁市市房地产产市场分分析三、有利投投资经济济形势成成因分析析第三章 项项目周边边物业市市场调查查分析一、投资地地块的地地理环境境二、蟠龙新新区区域域分析三、项目周周边主要要物业分分析四、蟠龙新新区消费费者调查查分析第四章 项项目开发发经营优优势点与与机会点点分析一、房地产产投资
3、项项目开发发经营机机会形成成模式二、项目开开发经营营优势点点三、项目开开发经营营机会点点第五章 项目定定位一、目标市市场定位位二、产品定定位第六章 项目规规划、建建筑设计计建议一、项目总总体规划划建议二、住宅建建筑设计计建议三、小区配配套设施施建议四、环境艺艺术设计计建议第七章 项项目开发发经营策策略及投投资估算算一、项目开开发经营营策略二、项目投投资估算算三、项目实实施进度度安排四、项目投投资与筹筹资计划划第八章 项项目开发发经营状状况分析析一、项目销销售计划划二、项目销销售收入入估算三、项目经经营成本本估算四、项目利利润估算算五、项目现现金流量量、财务务净现值值及财务务内部收收益率第九章
4、项项目开发发经营风风险分析析 一一、项目目盈亏平平衡分析析 二二、项目目开发经经营主要要风险及及对策分分析第十章 结结论与建建议第一章前前言一、报告编编制目的的1、在对项项目开发发经营环环境进行行详细分分析的基基础上，结结合项目目所处的的区位环环境，对对该地块块的市场场价值进进行合理理的评估估。2、对项目目的可行行性与开开发经营营策划提提出初步步意见，并并对项目目的规划划设计、建建筑方案案设计、环环境艺术术设计提提出相应应的建议议。3、结合公公司的状状况和项项目的特特点，探探索项目目开发经经营的可可行方式式。4、对项目目进行投投资分析析和风险险分析。5、对项目目决策及及其实施施的优化化提出建建
5、议。二、报告编编制依据据1、南宁宁市规划划局规划划方案；2、国家建建设部及及南宁市市颁布的的与房地地产相关关法律与与政策；3、南宁市市房产局局提供资资料；5、现场勘勘察和实实地调研研所得资资料。三、项目概概况项目地块位位于蟠龙龙新区南南宁大桥桥西面，总总面积约约1899亩，其其中有330亩为为预留的的办公用用地，实实际开发发面积为为1599亩，该该地块基基本较为为平整，经经 文件件批准通通过，该该地块主主要用途途为商住住用地，类类别代号号 ，容容积率不不大于22.0， 建筑密度不不大于 ，绿化化率不小小于。建建筑限高高多层不不超过 （约 米米左右，不不含底层层层高22.2米米以下的的自行车车库
6、），允允许建高高层，高高层住宅宅层数不不超过 层（约约 米左左右）；本项目由电电力局与与富凯房房地产开开发有限限责任公公司合作作共同开开发，除除30亩亩作为预预留的办办公建设设用地外外，剩余余用地面面积1559亩将将用于开开发建设设中高档档次的住住宅小区区，并分分为两部部分建设设：其中中的999亩用于于开发建建设区电电力局定定向开发发住宅小小区，余余下600亩用于于开发商商品房小小区；建建筑形式式采用组组合式：多层 ，小高高层，并并初步确确定项目目主要技技术指标标如下：总用地面面积：11060000平平方米，约约合 1159 亩。容积率：2.00总建筑面面积：22120000MM2 公建面面积
7、：550000M2建筑密度度：（暂暂无设计计方案无无法计算算出，建建筑密度度= 建建筑基底底总面积积建筑用用地总面面积）。绿化率：35 %（以上数据据是依据据周边物物业的指指标参考考提出的的，该方方案仅为为初步方方案，在在很多方方面还有有待于进进一步优优化）本项目遵循循社区完完整功能能的要求求，做出出融住宅宅、教育育、综合合社区服服务为一一体的规规划设想想，区内内生活设设施齐全全，配套套有幼儿儿园、便便利店、商商业网点点、社区区医疗保保健中心心、邮局局、银行行等设施施，将是是蟠龙半半岛新区区新崛起起的一个个中等规规模小区区。项目目建设内内容：1、多层公公寓及连连排别墅墅多层公寓的的总建筑筑面积
8、约约720000平平方米，建建筑样式式为框架架结构，采采用点式式、条形形排布，以以六层为为主，顶顶层坡形形带阁楼楼屋面，部部分设计计成复式式、跃层层和错层层，户型型新颖、实实用，大大量采用用外飘窗窗、凸窗窗、大阳阳台，部部分做成成景观阳阳台。宅宅前绿化化结合组组团绿化化、中心心绿化，合合围庭院院绿化景景观，力力求达到到户户见见绿，推推窗见景景的景观观效果。2、小高层层公寓小高层公寓寓的总建建筑面积积约12200000平方方米。3、配套商商业面积积（包括括车库） 建筑筑面积约约150000平平方米4、公共生生活设施施总建筑面积积约50000平平方米，包包括车库库、景观观绿化、社社区医疗疗等。5、
9、物业管管理实行封闭式式现代化化物业管管理。n 供电系统：采用双双路供电电，每户户独立磁磁卡电表表，高级级安全插插座；n 通讯系统：每户客客厅及主主卧室分分别设置置电话插插口及IINTEERNEET插口口、宽带带网络；n 电视系统：每户客客厅及主主卧室分分别设置置公用闭闭路电视视及卫星星电视；n 邮政系统：每户设设有信、报报箱并实实行专递递服务；n 周界防护系系统：周周边采用用围墙和和景观绿绿化将小小区与外外界隔开开，同时时小区保保安负责责对小区区周边进进行巡逻逻；第二章项项目开发发经营环环境分析析一、20005前三三季度南南宁市经经济状况况简析经济运行行情况GDP20005年11-3季季度，南
10、南宁市经经济发展展继续保保持稳健健的增长长态势，全全市GDDP达4477.02亿亿元，同同比增长长13.2%，增增速比去去年同期期加快00.388个百分分点。其其中，第第一产业业增加值值65.38亿亿元，同同比增长长7.77%，第第二产业业增加值值1499.555亿元，同同比增长长17.4%，第第三产业业增加值值2622.088亿元，同同比增长长12.6%。财政金融融财政政收入增增加，金金融机构构存贷款款平稳增增长。11-9月月， 全全市组织织的财政政收入771亿元元，同比比增长116.557%，其其中一般般预算收收入311.433亿元，同同比增长长20.30%。一般般预算支支出477.777
11、亿元，同同比增长长18.16%。其中中基本建建设支出出4.882亿元元，同比比增长336.448%；企业挖挖潜改造造资金支支出1.90亿亿元，同同比增长长29.49%；科技技三项费费用支出出0.447亿元元，同比比增长331.663%。投资全全社会固固定资产产投资增增幅有所所回落，但但仍保持持较快增增长。今今年以来来，全市市投资虽虽有所回回落，但但在“百项工工业项目目大会战战”、“1366”城建工工程等大大项目推推动下，增增幅一直直保持在在28%以上，九九月份达达到了今今年以来来的最高高速度。11-9月月，全市市完成全全社会固固定资产产2299.511亿元，增增长388.100%。其其中，城城
12、镇固定定资产投投资2118.448亿元元，增长长39.81%；基本本建设投投资1002.449亿元元，增长长26.61%；更新新改造投投资377.099亿元，增增长600.711%；房房地产业业投资668.997亿元元，增长长61.17%。国内贸易易社会会消费品品零售额额稳步增增长。11-9月月，社会会消费品品零售总总额2441.999亿元元，同比比增长113.663%。其其中，批批发零售售贸易业业零售额额2133.111亿元，同同比增长长13.41%，餐饮饮业零售售额288.277亿元，同同比增长长15.25%。小结：持续续升温的的固定资资产投资资，强劲劲的消费费能力，良良好的经经济运行行环
13、境为为房地产产开发投投资奠定定了坚实实的经济济基础。二、南宁市市房地产产市场分分析1、南宁市市成交情情况分析析1-1、整整体市场场供求情情况a）季度供供应情况况2005年年3季度度商品房房类别供供求状况况表时间单位:万住宅商业办公合计2005年年7月份份批准预售面面积9.61.5011.1合同备案面面积34.61.80.536.8供求比1:3.661:1.22/1:3.332005年年8月份份批准预售面面积28.432.133.5合同备案面面积32.51.70.1 34供求比1:1.111:0.66/1:1.002005年年9月份份批准预售面面积62.3150.277.5 合同备案面面积37.
14、81.20.939.8 供求比1:0.661:0.111：4.551:0.55合计批准预售面面积100.3319.52.3122.11合同备案面面积104.994.71.5110.66供求比1：1.001：0.221：0.771：0.99 20005年年3季度度商品房房供应量量为1222.11万，去去化量为为1100.6万万，整整体呈现现供大于于求的态态势，供供求相比比上个季季度有大大幅度提提升。 商业业用房供供应量增增长较多多，空置置量较大大，商业业用房的的严峻形形式进一一步加深深。办公公房的供供求形势势依然没没有得到到改变。b）同期比比较情况况2005年年3季度度供求关关系环比比、同比比对
15、比表表时间批准预售面面积（万万）合同登记备备案面积积（万）供求比2005年年3季度度122.11110.661：0.992005年年2季度度56.162.31：1.112004年年3季度度72.95573.41：1.11 20005年年3季度度供应量量1222.1万万。环环比上季季度增长长1177.6%，比去去年同期期增长667.44%，本本季销售售备案登登记1110.66，环比比上季度度增长778.33%，比比去年同同期增长长51.4%。本本季度的的供求量量对比上上季度及及往年都都有较大大幅度提提高，但但供求状状况却是是供大与与求，主主要是受受商业类类产品影影响。1-2、各各区域市市场供求求
16、情况a）各区域域商品房房供求状状况分析析2005年年3季度度各区域域商品房房供求关关系状况况表各板块批准预售面面积比重登记备案面面积比重供求比青秀区16.6 13.600%14.112.755%1:0.88琅东板块36.429.811%35.3 31.922%1:1.00仙葫板块8.67.04%15.3 13.833%1:1.88江南区6.25.08%13.4 12.111%1:2.22西乡塘区30.124.655%16.514.922%1:0.55兴宁区18.214.911%4.3 3.89%1:0.22良庆区64.91%11.710.588%1:2.00南宁市122.11 100.000%
17、110.66100.000%1:0.992005年3季度各区域商品房登记备案状况图青秀区13%琅东板块31%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区4%良庆区11% 20005年年3季度度南宁市市商品房房供求比比为1：0.99，青秀秀区、西西乡塘区区和兴宁宁区呈现现供大于于求的状状况。琅琅东板块块供求基基本持平平，其他他城区供供小于求求。整体体来讲，供供求关系系仍处于于良好状状况。 琅东东板块供供应量达达到全市市29.81%，去化化量达到到全市331.992%，虽虽然供求求仍是全全市的首首位，但但比重已已经有所所降低；西乡塘塘区的供供应量占占全市224.665%，去去化量占占全市114.
18、992%，位位列全市市第二。b）各区域域住宅供供求状况况分析2005年年3季度度各区域域住宅批批准预售售及合同同登记备备案情况况一览各板块批准预售面面积（万万）比重合同登记备备案面积积（万）比重供求比青秀区13.3 13.266%1312.444%1:1.00琅东板块31.431.311%34.1 32.633%1:1.11仙葫板块7.97.88%14.8 14.166%1:1.99江南区5.15.08%12.2 11.688%1:2.44西乡塘区22.422.333%15.715.022%1:0.77兴宁区14.714.666%3.5 3.35%1:0.22良庆区5.55.48%11.210
19、.722%1:2.00南宁市100.33 100.000%104.55100.000%1:1.002005年3季度各区域住宅物业登记备案状况图青秀区12%琅东板块33%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区3%良庆区11% 20005年年3季度度，南宁宁市商品品房住宅宅的供求求比是11：1.0，供供求基本本持平。西西乡塘区区和兴宁宁区呈现现供大于于求情况况；青秀秀区和琅琅东板块块供求基基本平衡衡；其他他城区呈呈现供小小于求。 琅东东板块依依旧占据据着供应应量和去去化量第第一的位位置，供供应量占占全市331.331%，去去化量占占全市332.663%。西西乡塘区区供应量量占全市市22.3
20、3%，去化化量占全全市155.022%，位位列第二二。江南南区和良良庆区供供应量较较少，而而兴宁区区去化量量最低。c）各区域域商业供供求状况况分析2005年年3季度度各区域域商业批批准预售售及合同同登记备备案情况况一览各板块批准预售面面积（万万）比重合同登记备备案面积积（万）比重供求比青秀区2.7 13.855%0.816.677%1:0.33琅东板块3.316.922%0.7 14.577%1:0.22仙葫板块0.73.59%0.3 6.25%1:0.44江南区1.15.64%1.2 25.000%1:1.11西乡塘区7.739.499%0.816.677%1:0.11兴宁区3.517.95
21、5%0.5 10.422%1:0.11良庆区0.52.56%0.510.422%1:1南宁市19.5 100.000%4.8100.000%1:0.22 20005年年3季度度，南宁宁市商品品房商业业供应量量为199.5万万，去去化量为为4.88万，供供求比为为1：00.2。 各区区均有供供应量和和去化量量，西乡乡塘区的的供应量量最高，达达到399.499%。去去化量方方面，江江南区占占据着第第一的位位置。 全市市商业的的供应量量较上季季度增长长较多，去去化量变变化较小小，商业业供过于于求的情情况进一一步加深深。d）各区域域办公供供求状况况分析2005年年3季度度各区域域办公批批准预售售及合同
22、同登记备备案情况况一览各板块批准预售面面积（万万）比重合同登记备备案面积积（万）比重供求比青秀区0.6 26.099%0.323.088%1:0.55琅东板块1.773.911%0.5 38.466%1:0.33仙葫板块00.00%0.2 15.388%/江南区00.00%00.00%/西乡塘区00.00%00.00%/兴宁区00.00%0.3 23.088%/良庆区00.00%00.00%/南宁市2.3 100.000%1.3100.000%1:0.66 20005年年3季度度南宁市市办公只只有青秀秀区和琅琅东板块块有供应应量，去去化量为为1.33万。 全市市办公成成交情况况不够理理想，每每
23、个区域域成交量量都较少少，可比比较性不不大。1-3、价价格分析析a）成交价价格分析析2005年年3季度度南宁市市住宅均均价状况况表1月2月3月4月5月6月7月8月9月282127422964286327812700222325482674 20005年年3季度度，南宁宁市商品品房住宅宅均价224866元/，较005年22季度均均价27780元元/相相比，下下降100.6%。3季季度价格格走势呈呈上升趋趋势，88月较77月上升升14.6%，99月较88月上升升4.99%，77月时均均价低于于3季度度均价，同同时，77月份均均价也是是1-99月份价价格最低低的月份份。b）成交总总价分析析（根据南宁
24、宁市房产产产品形形态与总总价的区区分，我我们将总总价划分分四个档档：155万以下下为低端端产品、115-330万为为中低端端产品、330-445万为为中高端端产品、445万以以上为高高端产品品。）2005年年3季度度南宁市市成交总总价分析析表15万以下下15-300万30-455万45万以上上合计青秀区280 405 439 130 1254 琅东板块70 672 940 730 2412 仙葫板块85 656 166 91 998 江南区549 578 150 61 1338 西乡塘区562 694 311 102 1669 兴宁区191 185 55 20 451 良庆区556 613 3
25、7 5 1211 南宁市2293 3803 2098 1139 9333总面积（）1297118.9993851771.3313032553.8852298888.44110480032.56 从成成交量上上看，115-330万价价格段为为成交峰峰值，占占全南宁宁市总成成交量的的41%，155万以下下产品成成交量位位居第二二，占全全南宁市市总成交交量的225%。 从成成交面积积上来看看，155-300万所占占份额最最大，占占37%，其次次是300-455万，占占29%。 无论论是从成成交量上上来看，还还是从成成交面积积上来看看，与二二季度相相比，各各总价段段的序位位没有发发生变化化，供求求维持
26、着着一个相相对稳定定的状态态。 3季季度南宁宁市155万以下下的产品品成交主主要集中中在西乡乡塘区，成成交量最最大的项项目是迷迷你新景景小区，其其次是良良庆区和和江南区区。 3季季度155-300万的产产品成交交较为分分散，除除青秀区区和兴宁宁区外，其其他各区区域所占占比重相相差无几几。 300-455万的产产品成交交主要集集中在琅琅东板块块，占全全市444%，成成交量最最大的项项目是城城市花园园和建兴兴苑。其其次是青青秀区，占占全市221%。西西乡塘区区排在第第三位。 45万以上上的产品品成交主主要集中中在琅东东板块，占占全市的的65%，成交交主要集集中在城城市花园园和万昌昌南湖景景园，其其
27、他城区区此档产产品销售售仍较少少。小结： 2005年年前3季季度，除除2季度度受国八八条影响响，供应应及去化化量收缩缩比较严严重外，11、3季季度供求求关系正正常，总总量增加加趋势明明显。 住宅物业在在市场上上受到追追捧，商商业、办办公物业业现状堪堪忧。 琅东板块称称雄楼市市，价格格、开发发规模、项项目品质质等成为为南宁楼楼市的风风向标。三、有利投投资经济济形势成成因分析析1、中国东东盟自由由贸易区区的形成成南宁以其得得天独厚厚的地缘缘优势，既既区别于于云南省省所具有有的同类类概念，又又作为中中国西部部经济区区、华南南经济区区与现东东盟北部部经济区区的中心心地位，建建立起面面向东南南亚的全全面
28、发展展战略，其其发展潜潜力是惊惊人的。南南宁凭祥的的高速公公路已基基本建成成。对房房地产发发展的重重大意义义在于其其未来所所面对的的将是一一个区域域性的国国际市场场。2、西南大大通道的的形成从成都到北北海的高高等级公公路已全全线贯通通，往广广东的两两条高速速公路的的全通也也将为时时不远，大大流通、枢枢纽城市市的格局局正成雏雏形。南南宁对中中国西部部和南部部地区的的集聚和和幅射能能力将会会倍增，区区域性的的资源、资资金等将将会在更更深层次次、更大大范围以以南宁为为中心的的重组与与分配. 自然然，市场场对房地地产的需需求将会会增加。3、国内会会展中心心城市的的定位成成功随着南宁国国际会展展中心的的
29、落成以以及“两节一一会”的举措措,定位位于国内内会展中中心城市市的南宁宁,会展展业的发发展对其其总体经经济的发发展将起起到极大大的推动动作用.南宁对对全国市市场的辐辐射能力力也将得得到提高高。4、城市化化进程的的顺利作为省会城城市, 作为城城市化程程度较低低的广西西的首府府， 随随着城市市化进程程的逐步步加快， 南宁的的人口数数将从目目前的1150万万人，220200年增加加到3000万人人的中期期规划要要求。广广西的城城市化程程度将从从目前的的20%提高到到20年年后的550%。显显然，人人口增加加对房地地产业则则是重大大利好，因因为消费费者对住住房和商商业物业业的需求求必将随随之增加加。国
30、内内其他一一些城市市有着同同样的历历程，如如成都、重重庆、厦厦门。对对比国内内其他一一些城市市高达550%的的外地居居民购房房的现象象， 南南宁目前前约400%的比比率正反反映出城城市化进进程对房房地产发发展的巨巨大潜力力。5、南宁 “中国国绿城”计划的的实施成成功将推动南宁宁城市各各个方面面的综合合发展与与进步，使使城市在在区域经经济中心心的地位位得到强强化，使使这座城城市以其其特有的的居住环环境吸引引大量的的居住消消费者。小结：南宁市作为为中国大大西南的的出海大大通道枢枢纽城市市及中国国东盟自自由贸易易区桥头头堡的地地位，在在国内、国国际上的的政治经经济地位位日益凸凸显，因因此城市市建设也
31、也相应需需要提升升到一个个国际化化城市建建设的新新的高度度，在全全国房地地产业进进入调整整期的情情况下，南南宁市的的房地产产行业连连续数年年保持高高速健康康的发展展，吸引引了国内内外大资资本的入入驻，如如马来西西亚东方方资本集集团与广广西航洋洋投资集集团联合合投资达达28亿亿元的香香榭里花花园、大大连万达达集团投投资达111亿元元的万达达商业广广场，以以及新加加坡财团团投资开开发的1180亩亩荣宝华华商城等等。加剧剧了房地地产激烈烈的竞争争，使南南宁市房房地产业业加速了了与国际际市场接接轨的进进程。第三章项项目周边边物业市市场调查查分析项目调查是是可行性性研究工工作的基基础，是是在地域域选择后
32、后进行的的多项生生活指标标的调查查。本次次调查分分析主要要是针对对拟投资资地块的的地理环环境，蟠蟠龙半岛岛区域房房地产市市场，地地区既有有的生活活消费条条件，蟠蟠龙半岛岛住宅消消费者等等几个方方面的调调查，为为项目的的可行性性分析和和研究提提供充实实的研讨讨依据。该项目位于于南宁市市蟠龙半半岛，现现在先对对蟠龙半半岛房地地产市场场作简要要的概述述。一、投资地地块的地地理环境境土地是不可可再生资资源，一一个项目目的土地地价值是是有多种种因素综综合作用用的结果果。土地地所处的的地理位位置，周周边的自自然环境境，人文文环境，市市政配套套及临近近楼盘的的品质等等，决定定了此地地块大部部分的市市场价值值
33、，因此此，我们们首先从从地块环环境入手手调查分分析。1.土地性性质及地地理位置置综述地块面积：净用地地面积11060000平平方米，近近似不规规则的三三角形，较较平整。该地块位于于蟠龙新新区，远远为农田田，整个个地块较较平整，无无丘陵、小小山包，且且地块的的延伸四四周也大大致是一一望平原原 2.地块自自然景观观及环境境质量2.1自然然环境以下为地块块四个方方向的环环境情况况：1.南向：规划水水系，多多宗尚未未开发的的住宅用用地。2.北向：邕江水水系，柳柳沙半岛岛。3.东向：南宁大大桥及规规划道路路。4.西向：规划中中的市政政公园。地块周边边地势平平坦，自自然环境境优美，邕邕江蜿蜒蜒而过，无无工
34、业污污染。尚尚未进行行大规模模地产开开发，堤堤园路南南岸绿化化美化工工程及市市政规划划的绿地地、休闲闲广场、公公园等，整整个片区区的景观观环境将将得到进进一步提提升。二、蟠龙区区域分析析1.基础设设施状况况分析11交通通状况目前蟠龙新新区道路路建设中中，南宁宁大桥也也尚未通通车，从从市中心心过蟠龙龙新区必必须绕行行江南区区才能到到达，路路程较远远。正在在根据目目前规划划路网图图显示，蟠蟠龙新区区主路网网由环半半岛提园园路及三三横三纵纵组成，预预计在南南宁大桥桥通车后后，主要要道路建建设将同同期全部部竣工，这这将大大大缩短蟠蟠龙新区区与市中中心的距距离，车车程约在在20分分钟左右右，距离离城市副
35、副中心金金湖广场场的距离离也将缩缩短到车车程100分钟左左右。但但由于新新区建设设过程将将有3年年左右时时间才能能达到基基本居住住需求，预预计公交交配套至至少在220088年前后后才能基基本完善善。12人文文环境及及生活配配套设施施目前蟠龙新新区的人人文环境境及生活活配套设设施尚属属空白。三、项目周周边主要要物业分分析1项目地地区总体体规划及及土地出出让情况况（附图）2项目地地区开发发现状及及态势蟠龙新区目目前尚无无开发项项目，根根据自然然条件及及区域环环境，柳柳沙半岛岛是目前前南宁市市市场上上具有一一定可比比性的区区域。柳柳沙半岛岛与蟠龙龙新区一一桥之隔隔，由于于历史原原因多年年来未进进行房
36、地地产开发发。去年年以来开开始进行行开发，柳柳沙半岛岛首个项项目半岛岛香隔里里拉以全全高层建建筑中大大户型入入市，销销售情况况良好，每每平米销销售均价价28000元左左右，实实现了柳柳沙半岛岛房地产产开发的的开门红红，在此此区域的的后续项项目也加加快进度度，整个个柳沙半半岛成为为南宁又又一方高高档居住住区的开开发热点点。蟠龙龙新区与与柳沙半半岛自然然条件相相似，规规划条件件更佳，估估计在22、3年年之内道道路交通通，配套套逐渐完完善之后后，新区区房地产产项目将将以较高高的姿态态进入南南宁楼市市，但以以目前条条件来支支撑房地地产开发发，实际际价值难难以体现现，初期期价格将将比较低低。四、蟠龙区区
37、域消费费者调查查分析在后期市市场推广广中，将将对目标标消费群群体作具具体的分分析了解解。目前前只能依依据从事事房产多多年经验验加以粗粗浅的判判断。项目依托于于地理位位置优势势及周边边优异的的景观条条件，结结合整个个项目的的时尚、高高档定位位，我们们主要对对住宅部部分的目目标客户户进行分分类分析析，营造造出清晰晰的市场场形象。自用型客户户 由使用用途途可分为为纯居住住型和自自住投资资结合型型。 纯居住型： 可分为原住住型（南南宁市的的客户）、外外来型客客户（区区内外欲欲移居南南宁的客客户）。 A、原住型型 1）客户特特征 年龄在300455岁之间间的事业业成功人人士，是是同龄人人中的佼佼佼者；
38、个性独立、思思想前卫卫、乐于于接受新新事物； 社会地位与与文化层层面较高高，闲暇暇时间多多； 追求高品质质的居住住环境与与生活环环境； 目前居住区区域以新新城区居居多。B、外来客客户 1）客户特特征 区内各地成成功人士士，消费费层次较较高，有有一定经经济实力力,认可可本项目目的生活活理念； 家庭居住人人口多且且居住人人数经常常变动的的外地人人； 意欲移居南南宁，向向往城市市繁华；2） 影响响客户购购买的因因素 对居住环境境及户型型要求较较高； 楼盘的社会会影响力力，是否否代表时时尚、现现代，能能否体现现其社会会地位； 对南宁市房房地产市市场有一一定了解解，主要要通过电电视、报报纸广告告及亲戚戚
39、朋友处处了解。自用投资结结合型客客户 本项目因户户型面积积较大，总总价相对对较高，且且属于新新区域住住宅项目目，预计计长期投投资型客客户较少少，短期期投资客客户（又又称炒作作型客户户）相对对多。 1）客户特特征 以南宁市的的客户为为主，身身份复杂杂，多为为专业炒炒家； 资金较为雄雄厚，投投资慎重重理性，等等候机会会出手投投资，属属例行性性购买客客户； 爱读书看报报，密切切关注南南宁市的的城市发发展热点点，熟悉悉南宁市市的房地地产发展展状况； 对南宁市的的房地产产市场认认知程度度深刻，有有一定的的专业知知识，善善于发现现有潜质质的物业业，由于于近期推推出的新新概念住住宅成交交及升值值较为明明显，
40、看看好本项项目的升升值空间间； 以短线投资资为主，力力求快进进快出，转转手即赚赚钱，具具一定的的冒险性性；第四章项项目开发发经营优优势点与与机会点点分析一、房地产产投资项项目开发发经营机机会形成成模式n 经营机会的的实质是是寻求、识识别、把把握企业业可进取取的市场场空间。n 经营机会是是外部市市场、环环境条件件中的有有利条件件的综合合态势与与企业本本身优势势的结合合。n 经营机会转转化为项项目个性性以后，即即成为在在激烈的的市场竞竞争中项项目的优优势点、竞竞争点、卖卖点。二、项目开开发经营营优势点点本报告一一、二、三三部分对对该项目目作开发发经营环环境分析析时，已已作了许许多讨论论。现对对该项
41、目目真正的的、突出出于项目目住宅市市场的优优势点集集中如下下。1项目开开发经营营期几年年内相关关的经济济大“势”。国家宏观观经济逐逐步稳定定，近年年内我国国房地产产业还将将进入一一个上升升繁荣期期，本项项目的开开发经营营期将正正处于此此阶段。房地产市市场日趋趋规范，住住宅业房房改、金金融、投投资、财财政、市市场管理理等政策策逐步到到位，住住宅业将将面临有有利的政政策法规规环境。置业意识识古往往今来中中国文化化观念的的组成部部分，已已经重新新泛起，并并将成为为全社会会占主导导地位的的消费观观念。全全社会小小康后的的家庭消消费将首首先集中中在住房房条件的的改善方方面。2项目的的区位优优势与地地段优
42、势势及其发发展空间间与规模模项目的自自然环境境，在南南宁市得得天独厚厚：面朝朝邕江，后后有规划划的一条条水系，项项目西面面有一规规划的小小公园，是是较难得得的居住住用地。可可作为企企事业单单位人员员，私营营、民营营企业家家理想的的生活基基地；本项目离离市中心心繁华去去距离适适中，220077年南宁宁大桥建建成通车车后，项项目进出出交通将将更为便便捷；项目占地地规模适适中，可可开发建建设中高高档次的的住宅小小区，是是置业的的理想地地方。3项目所所需投资资规模中中等，风风险低，利利润合理理本项目占地地1899亩，其其中有330亩为为电力局局预留办办公用地地，实际际住宅开开发面积积为1559亩；电力
43、局局定向开开发的职职工住宅宅约占地地99亩亩。本项项目土地地购置费费用约为为85005万元元（455万/亩亩），其其中电力力局拟出出资75500万万，剩余余10005万由由开发商商承担；开发商商另需承承担项目目的立项项、报建建、建设设等费用用。本项项目定向向开发的的部分约约占总开开发量的的63%，有效效地降低低了项目目的风险险。由于于土地费费用基本本由电力力局承担担，项目目的建设设也可分分批分期期开发，降降低了开开发商所所需项目目启动资资金投入入，更降降低了项项目的风风险。同同时，更更可以以以较低的的资金投投入获得得较丰厚厚的回报报。上述这些优优势点的的正确运运用，有有利于开开发项目目的打造造良好的的基础。三、项目开开发经营营机会点点1、整个南南宁经济济快速增增长，居居民纯收收入不断断增加，近近年来房房地产市市场一直直十分火火爆，有有利于新新项目的的上马；2、南宁大大桥的建建成，将将使项目目距离市市中心的的路程缩缩短一半半，进出出交通更更为便捷捷，物业业的增值值可能性性是显而而易见的的。未来来几年里里，周边边配套设设施将逐逐步完成成，那么么后项目目销售将将适逢其其时。3、项目区区域位置置远离市市中心，自自然环境境得天独独厚，加加之其成成本较市市中心同同类物业业便宜，而而且未来来几年，如如一些党党政机关关将搬至至潘龙区区，项目目区域内内将又有有大规模模的开发