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1、n 当前文档修改密码：8362839浙江大学国国家大学学科技园园（滨江江）项目招商策策划全案案目 录录第一部分 项目目概况一、项目背背景概况况二、项目工工程概况况三、项目区区位概况况四、项目服服务概况况第二部分 项目目的市场场调研一、项目投投资目标标二、杭州商商务写字字楼调查查分析三、杭州商商务写字字楼市场场分析总总结四、项目周周边竞争争调查第三部分 项目目的分析析一、项目区区域及个个性研究究二、本案的的优势分分析三、本案的的劣势分分析四、本案的的机会分分析五、本案的的威胁分分析第四部分 项目目的招商商目标群群定位一、项目招招商目标标要点分分析二、项目招招商目标标群定位位三、项目招招商目标标客
2、户的的细分第五部分 项目目招商租租金定位位一、项目组组价调研研分析二、项目招招商的组组价策划划三、其它设设施招商商定位第六部分 项目目招商工工作计划划构思一、项目的的 SWWOT分分析总结结二、项目招招商的全全案思路路三、项目招招商的“宣传概概念”提炼四、招商小小组的组组织框架架形成五、项目招招商的阶阶段性工工作构思思六、项目广广告平面面的设计计工作七、项目招招商氛围围培养手手段构思思八、项目招招商合作作性推广广策划九、招商广广告创意意及诉求求十、媒介的的组合策策略第七部分 项目目的广告告推广策策略一、广告媒媒体宣传传战略二、广告推推广原则则三、项目招招商建筑筑细节研研究四、项目推推广传播播的
3、内容容五、推广策策略重要要阶段的的划分六、项目推推广的总总策略第八部分 项目目广告推推广分解解思路一、第一阶阶段推广广思路二、第二阶阶段推广广思路三、第三阶阶段推广广思路四、第四阶阶段推广广思路第九部分 媒介介策略一、媒介策策略计划划二 、具体体媒体的的选择和和发布计计划 第十部分 广广告预算算一、广告预预算细分分二、本案宣宣传推广广的广告告预算说说明第十一部分分 项目目招商推推广说明明一、招商工工作安排排二、项目开开盘日的的确定311三、策划全全案的说说明第一部分 项目目的概况况一、项目背背景概况况1、项目的的建设历历史：浙江大学国国家大学学科技园园（滨江江）前身身为“中恒世世纪科技技园”，
4、其用用地属于于中恒世世纪科技技实业有有限公司司的工业业用地；后在具具体的建建设审批批过程中中定位于于高新企企业（倾倾向信息息化和生生物医药药等产业业方向）的的创业基基地和企企业孵化化园区。本项目依赖赖中恒世世纪公司司和浙江江大学的的背景联联系，中中恒世纪纪和浙江江大学国国家大学学科技园园（简称称浙大科科技园）签签署了相相关的加加盟协议议，并将将“中恒世世纪科技技园”名称改改为“浙江大大学国家家大学科科技园（滨滨江）”，使之之成为浙浙大科技技园体系系组成之之一。2、浙江大大学及浙浙大科技技园项目目的概况况浙江大学经经过百余余年的发发展，已已逐步发发展成为为我国重重要的科科学研究究中心和和高新技技
5、术辐射射中心，形形成了较较强的基基础研究究、应用用研究和和开发研研究的能能力。浙浙江大学学科研条条件优越越，建有有国家和和省、部部重点科科技基地地34个，科科研机构构1900个；其其中国家家和省、部部重点（专专业）实实验室55个，列列全国高高校前列列；省、部部重点和和开放实实验室99个。浙浙江大学学每年都都有许多多科技成成果获得得国家、省省、部级级科技奖奖励。浙大科技园园是经国国家科技技部、教教育部联联合批准准的首批批22个国国家级大大学科技技园之一一，是浙浙江省重重点科技技企业孵孵化器、浙浙江省青青年创业业基地；科技园园享受杭杭州国家家高新技技术产业业开发区区和省市市政府出出台的一一系列优优
6、惠政策策。浙大大科技园园的建设设遵循“统筹规规划、以以人为本本、市场场推动、坚坚持开放放”的方针针，坚持持技术创创新和科科技成果果转化、高高新技术术企业孵孵化和创创新创业业人才培培育、高高新技术术产业辐辐射的宗宗旨，按按照“一园多多点”的原则则同时在在宁波、嘉嘉兴、绍绍兴、温温州及江江西省南南昌市等等地建有有科技园园分园，打打造一个个实力雄雄厚、资资源互动动的浙江江大学科科技企业业商务服服务体系系。浙大科技园园（滨江江）作为为浙大科科技园杭杭州本地地分园，以以个性化化空间设设计、生生态型环环境控制制、充足足服务设设施配套套、专业业性协调调管理等等特色优优势打造造成科技技创业者者的乐园园，是“天
7、堂硅硅谷”商务服服务的一一颗灿烂烂明珠。二、项目工工程概况况1、整体设设计概况况：浙大科技园园（滨江江）项目目建筑由由11幢独独立楼宇宇组成，其其中1#至9#楼为为商务办办公区，10#楼和11#楼为后勤服务区；项目建设有2个独立地下车库和一个地上中心花园。整个园区建筑以规则的纵式排列，体现了科技园“高效、严谨”的风格；同时采用生态型花园布局、个性化单套设计、集群式商务管理等理念，实现商务的人性化和舒适化，为工作和生活提供互动一体化服务、为创意革新提供一个灵感的自由。2、建筑概概况：项目用地面面积3339688，总总建筑面面积5332377.7，其中中地上建建筑面积积476694.1，地地下建筑
8、筑面积555433.6，项目目容积率率1.44，绿地地率355%。项目1号楼楼为9层建筑筑，位于于科技园园的正门门，是园园区的核核心单体体，配备备有2部OTSS电梯；总建筑筑面积为为171167.1，包包括主楼楼和裙楼楼、地下下车库三三部分；主楼建建筑面积积116624.9，每每层建筑筑面积为为12998，均为为办公用用房；裙裙楼3层，建建筑面积积为25556，每层层建筑面面积大约约8500左右右，可作作展示、会会所及配配套营业业场所使使用；地地下车库库28003.66。一一号楼建建筑宏伟伟、设计计气派，从从而彰显显出园区区的整体体实力和和入驻企企业的外外在形象象。项目的2至至9号楼为为四层建
9、建筑加架架空层和和阁楼，是是园区的的重点部部分，也也是园区区的特色色部分。该该部分总总建筑面面积2553511.6平平方米，分分别设计计有A11、A2、B1、B2、C1、C2六种种户型共共80套可可供选择择的个性性化、孤孤套复式式办公空空间，面面积均在在25003880左左右。项目的100号、111号楼在在园区内内靠北方方向，均均为5层建筑筑，总建建筑面积积77119，设设计以生生活配套套服务功功能为主主。100、11号楼楼共拥有有酒店式式公寓1170套套，每套套建筑面面积为333；餐厅、休休闲吧等等集中在在11号楼楼；完全全可以满满足园区区内企业业职工的的餐饮、休休闲、文文体等服服务需求求。
10、项目还有面面积62226.3的的架空层层和面积积多达335000的中中心花园园，沿各各主体建建筑周围围都设有有绿化带带；项目目各建筑筑主体分分布规则则、合理理，力求求达到“真正会会呼吸的的科技园园”的生态态型、SSOHOO创业空空间效果果。三、项目区区位概况况本项目位于于长三角角经济圈圈范围内内的杭州州市钱塘塘江南岸岸滨江区区南环路路上，属属于国家家高新技技术产业业开发区区政策区区块。该该区块是是国家高高新技术术企业的的研究和和创业基基地，聚聚集了如如UT斯达达康、东东方通信信、浙大大中控、恒恒生电子子、信雅雅达等众众多著名名高新企企业；本本项目同同时与杭杭州国家家高新软软件园及及其它高高新企
11、业业相互辐辐射，创创新、科科技氛围围浓厚，是是杭州国国家级软软件、集集成电路路设计、通通讯与动动画等多多产业的的创制造造基地。本区块与著著名的西西湖风景景区一桥桥相连，之之江度假假村、龙龙禧酒店店、速88酒店和和正在建建设的龙龙禧硅谷谷等知名名星级酒酒店配套套，临江江花园、彩彩虹城、银银色港湾湾、太阳阳公寓等等大型居居民住宅宅区相继继开盘落落成，高高新区公公建中心心、钱江江大桥桥桥头景观观等生活活、工作作休闲场场所的规规划和设设计；随随着各居居民住宅宅区入住住率的提提高和高高新企业业自身的的不断发发展，依依托新区区生态型型建设设设计理念念，本区区块将发发展成为为杭州未未来南岸岸EODD（生态态
12、商务区区）经济济圈和高高新技术术产业领领袖区。四、项目服服务概况况本项目本质质属于科科技园项项目，其其以高新新技术为为主体，视视创造为为生命，通通过为科科技型企企业提供供办公、后后勤于一一体的商商务空间间，创造造更多的的政策优优惠、综综合服务务、专业业管理的的附加价价值。本项目的入入驻企业业首先可可以凭相相应资格格享受到到国家关关于高新新区的优优惠政策策，包括括所得税税税收、对对外经济济合作、设设备折旧旧、对外外进出口口贸易及及职工福福利等多多方面的的实质性性内容。其其次就是是可以国国家、省省、市有有关部分分对浙大大科技园园出台的的专向扶扶持政策策，包括括国家科科技部创创业基金金资助、浙浙江省
13、科科技企业业孵化基基金支持持、高新新技术成成果转化化风险投投资及融融资贷款款担保和和高新企企业人才才股权税税收免征征等内容容。再次次针对浙浙江大学学出台的的一系列列资源共共享和人人力资源源培养等等方面的的鼓励措措施。本项目本着着发展成成为个性性化商务务空间、专专业化高高新企业业孵化园园区的目目标积极极主动向向入驻企企业提供供完善、优优质的服服务。首先向入驻驻企业提提供基础础性的服服务，包包括办公公场所的的提供、通通讯网络络接入管管理服务务、共享享商务设设施租赁赁服务、职职工生活活后勤服服务等诸诸多方面面的商业业房产的的基础性性内容。其其次提供供高新企企业的代代理服务务，包括括有高新新企业认认定
14、审核核、企业业项目管管理、知知识产权权保护等等多类型型的代理理工作，进进行集中中政府公公关，节节省入驻驻企业的的交际成成本。再再次就是是为发展展中创业业型企业业提供咨咨询服务务，包括括有投资资规划、资资金管理理、法律律顾问、市市场调研研和产品品拓展等等高附加加值的商商务服务务体系。同同时还可可以依托托浙江大大学的科科研成果果和人力力资源背背景，为为入驻企企业提供供人才培培养和引引进，并并为企业业的人力力资源管管理工作作提供咨咨询和集集中管理理的服务务。最后后园区还还可以通通过园区区内部及及浙大科科技园体体系为在在园企业业提供技技术交流流、产权权交易、经经济合作作、资源源内部利利用等技技术性服服
15、务。第二部分 项目目的市场场调查一、项目的的投资目目标本项目是中中恒世纪纪公司按按照资源源合理利利用和技技术产业业化生产产需要而而进行的的工业地地产投资资项目；经过前前期大量量系统的的工作，该该工业地地产已经经成为了了浙大科科技园体体系的组组成之一一，并努努力朝向向科技企企业孵化化器的方方向发展展。项目以为各各类科技技型企业业提供办办公空间间和商务务配套服服务为目目标，通通过尊贵贵的、个个性化的的建筑艺艺术和优优质的配配套服务务，以倡倡导休闲闲商务为为创业新新主张，为为入驻园园区的各各企业提提供商务务增值服服务；本本项目的的投资目目标除了了自身产产业化需需要外，更更多的注注重项目目的招商商目标
16、和和效益。二、杭州商商务写字字楼调查查分析随着杭州经经济的经经济起飞飞，杭州州住宅房房产逐渐渐进入泡泡沫状态态，在中中央政府府的强力力调控下下，杭州州写字楼楼市场正正逐步取取代杭州州住宅市市场进入入发展商商的视线线；不过过杭州写写字楼的的开发大大部分集集中于高高级地段段，重点点推行地地段优势势和区块块优势来来博取市市场认可可；而且且更多的的商务写写字楼走走高档、纯纯写字楼楼路线，强强调商务务的豪华华概念。2004年年杭州前前九个月月推出66幅新写写字楼用用地，大大多位于于杭州主主城区，维维持固定定高级地地段供应应水平；从地域域分布来来看，杭杭州写字字楼区集集中化已已非常明明显。由由20005年
17、到到20007年三三年内，已已有及将将有超过过2000万平方方米以上上的新写写字楼入入市，预预计将会会超越之之前十年年新盘上上市的总总和；其其中CBBD钱江江新城将将占大量量，该区区由033、04两年年间共推推出111幅用地地，合计计3766亩，该该区开发发面积会会达到在在1200-1550万平平方米。而2005年将是杭州各写字楼进入新一轮供应期，竞争将日益激烈。从目前杭州州商务写写字楼市市场的大大局来看看，主要要划分为为七大商商务区，还还有各零零星分布布的商务务性写字字楼。1、武林商商务区杭州武林商商务区是是依据杭杭州武林林商圈孕孕育而生生的历史史性商务务区，也也是杭州州市中心心CBDD规划
18、核核心。由由于该区区块内分分布着杭杭百、银银泰、百百大、连连卡佛等等众多商商业流通通场所，极极大丰富富了区块块商业氛氛围；但但同时因因商业场场所的密密集分布布，武林林商务区区逐步跨跨越向艮艮山方向向拓展；随着一一大批高高档写字字楼的陆陆续建成成，该区区域正从从传统的的商业黄黄金地段段，向高高尚办公公商务区区域转换换。据咨询调查查，该区区域外贸贸型企业业居多，这这些企业业非常重重视自身身形象，讲讲究品味味与档次次。目前前该区域域较新楼楼盘供应应量在447万平平方米左左右，均均价在1128000元/平方米米左右。区区块参考考日租金金为2-4元/平方米米；传统统区块内内有云天天财富中中心、海海华广场
19、场、华源源发展大大厦、白白马大厦厦等高档档楼盘。武林商圈便便捷的交交通、成成熟的配配套等一一系列优优越条件件的影响响，使得得武林周周边区域域的写字字楼随之之崛起，形形成新武武林商务务区。新新武林商商务区增增加美达达丽阳国国际、红红石中央大大厦、越越都商务务大厦、野野风现代领领地LOOFT、华华龙商务务大厦、迪迪尚商务务中心等等写字楼楼项目。2、庆春路路商务区区庆春路商务务区是杭杭州如今今写字楼楼最密集集分布的的区域，号号称杭州州成熟的的市中心心CBDD区块中中的金融融街。该该区块历历来就是是杭州商商务写字字楼的亮亮点，商商务氛围围较浓厚厚，金融融网点遍遍布整条条大街，超超市、医医院、电电信服务
20、务都非常常方便，是是杭州传传统商务务的发源源地。据咨询调查查，目前前该区域域商务写写字楼的的需求空空间很大大，客户户类型也也大都为为一些贸贸易公司司和一些些服务性性行业。区区块内较较新楼盘盘供应量量在355万平方方米左右右，价格格在85500元元/平方米米左右；区块参参考日租租金为22.6-4元/平方米米。东清清大厦、滨滨江新城市广广场、金金都杰地大大厦、中中豪凤起广广场、银银座大厦厦、瑞丰丰国际商商务大厦厦、广利利大厦等等项目分分布其中中。政府关于解解放路延延伸段工工程，更更是进一一步刺激激了该区区域内的的楼市，因因此这一一区块的的写字楼楼有着较较好的市市场前景景。3、城站商商务区城站商务区
21、区历史其其实也很很悠久；杭州商商务写字字楼的发发展历史史中一直直就有着着城站的的身影，但但是该区区块商务务氛围一一直倍受受冷遇；随着杭杭州新客客站的投投入使用用、西湖湖南线改改造工程程完成、西湖大道商机渐浓等因素，城站商圈已具备中高档商圈的条件，其便利的交通环境、完备的商务配套大大提升了城站的商务接待能力，使大量客源停留在城站区域。城站写字楼入住内外贸企业较多。据咨询调查查，目前前城站区区域较新新楼盘供供应量在在24万平平方米左左右，价价格在880000元-1.4万元元/平方米米不等。区区块参考考日租金金为2-5元/平方米米。香榭榭商务大大厦、伟伟星东河世世纪大楼楼、雪峰峰花苑、联联银大厦厦、
22、中闽闽大厦、红红星文化化广场、广广复大厦厦、利群群大厦等等商务写写字楼相相继推出出，极大大丰富和和带动了了区块的的活跃。配合西湖、吴吴山广场场的开发发，城站站商务区区逐步向向“景观商商务”、“人文商商务”、“绿色环环保商务务”等概念念性商务务区发展展。4、文教商商务区文教商务区区主要是是随着高高新区的的设立和和开发孕孕育而生生的新商商务区，随随着文三三路电子子街规划划的确立立、文教教区高校校搬迁的的落实，文文教商务务区的商商务写字字楼供应应逐渐增增加；并并逐步成成为杭州州电子产产品销售售、ITT行业等等高新产产业的聚聚集地；该区域域位于杭杭城中西西部，交交通便捷捷、生活活设施完完善。据咨询调查
23、查，目前前该区域域主要以以IT企业业及广告告、传媒媒、装修修行业为为目标客客户，是是杭城写写字楼中中较具产产业支撑撑的区块块，是杭杭州写字字楼中出出租率较较高的区区域。该该区域较较新楼盘盘供应量量在100万平方方米左右右，价格格在1000000元/平方米米左右。区区块参考考日租金金为1.5-33元/平方米米。华都都兰庭国国际、西西城新座座、伟星星大厦、华华星科技技大厦、文文欣大厦厦等项目目分布其其中。由由于文教教区道路路规划比比较陈旧旧，交通通属于杭杭州最拥拥堵的地地段之一一，区块块商务发发展受到到一定的的限制。5、黄龙商商务区从98年世世贸中心心一期写写字楼开开始，杭杭州黄龙龙商圈就就是浙江
24、江向国际际开放的的窗口，它它从来就就代表着着浙江经经济中最最具生命命力的那那一部分分，浙江江商务文文化正是是从这里里更为外外界所认认同。在在这里你你可以看看到浙江江省内金金融投资资业、咨咨询服务务业、房房地产业业、商贸贸业中最最出色的的那些企企业：广广厦集团团、金信信证券、沪沪杭甬高高速、绿绿城房产产、南都都房产等等等。这这些企业业在近年年来的发发展速度度远超过过平均水水平，而而产业也也正集中中在对浙浙江GDDP贡献献最大的的产业中中。因此此黄龙商商务区一一发展就就成为杭杭州相当当当的贵贵族商务务区（ABBD）。据咨询调查查，目前前该区域域较新楼楼盘供应应量在229万平平方米左左右，均均价在1
25、150000元/平方米米右；区区块参考考日租金金为3.5-66元/平方米米。世贸贸中心、绿绿城黄龙世世纪广场场、中田田大厦、求求是大厦厦分布其其中；公公元大厦厦均价11.755万元/平方米米，半个个楼层起起卖；黄黄龙恒励励大厦均均价约11.1万万元/平方米米，租金金每天44.5元元/平方米米；嘉华华国际商商务中心心租金每每天5元/平方米米。耀江江金鼎广广场、世世贸丽晶晶3期等即即将入市市，更是是突显了了区块的的贵族气气派。6、滨江商商务区滨江商务区区受到高高新开发发区政策策优惠带带动；商商务氛围围逐步受受到高新新企业追追捧；而而区块商商务写字字楼更多多的集中中于江南南大道周周边。滨滨江区块块楼
26、盘正正极力打打造江景景写字楼楼、生态态商务区区概念。据咨询调查查，目前前该区域域较新楼楼盘供应应量在110万平平方米左左右，价价格在778000元/平方米米左右；区块参参考日租租金在11-2元元/平方米米，滨海海威陵大大厦销售售均价776000元/平方米米。该区区块现有有滨海威陵大大厦、东东冠发展展大厦、恒恒生电子子科技园园、华荣荣时代大大厦、创创新大厦厦等多个个商务写写字楼项项目。该该板块商商务写字字楼形成成一个明明显的带带状，其其中之江江区块较较为集中中。之江江区块主主要承接接文教商商务区高高新产业业政策优优势，以以新区生生态规划划避开文文教区交交通等劣劣势；同同时该区区块各类类大型居居民
27、住宅宅区逐步步交付使使用，区区块经济济日益活活跃，商商务氛围围前景可可观。7、钱江新新城区块块随着杭州市市政府确确立杭州州由西湖湖时代走走向钱江江时代的的战略，钱钱江新城城板块逐逐步走进进杭州人人的视线线。钱江江新城的的功能定定位为大大杭州中中央商务务区，将将集中大大部分政政府机构构、国内内外银行行、证券券、保险险金融、法法律会计计咨询、信信息等服服务机构构，成为为展现杭杭州经济济活力和和城市繁繁华景观观的主要要标志。钱江新城在在政府的的有意推推动下，土土地放量量比较大大，为了了加快钱钱江新城城的建设设，各类类写字楼楼相继开开发，未未来该区区块供应应量将直直线上升升，商务务氛围也也迅速提提升。
28、杭州还有其其它板块块的商务务区，但但因为规规模小，暂暂时不成成气候；比如说说下沙商商务区主主要针对对的是经经济开发发区的商商业流通通性行业业。三、杭州商商务写字字楼市场场分析总总结自从20003 年年以来杭杭州房产产市场新新闻不断断，写字字楼市场场潜力不不断显露露，需求求者对写写字楼的的要求越越来越高高, 包括括高效性性、先锋锋性、展展示性、24 小时、技术化、年轻化、多样化等。从总体上看，随着浙江城市化进程的加速，杭州城市经济由第二产业为主转为第三产业为主，杭州写字楼的需求量将进一步增加，写字楼开发前景看好。但经历过两年以来大批写字楼投放市场的冲击和洗礼，杭州写字楼已经出现了明显的供大于求的
29、现状。过多的写字楼定位于高档、豪华，寻求单一的地段优势，开发商急切跟进，启动项目不细分客户，不考虑错位竞争；毕竟杭州是休闲旅游城市，不象上海、北京，世界500强在杭州落户的并不多，由此造成如今杭州的写字楼除成熟地段外其它地块商务楼空置率居高不下。杭州商务需需求者最最注重写写字楼的的档次形形象，其其次为交交通。利利程度，再再次为租租金或售售价以及及物业管管理水平平，同时时对周边边商业配配套也比比较关注注。正是这种现现状的出出现，也也促使了了杭州写写字楼开开发的个个性化特特色、目目标性细细分的方方向；本本案的开开发，在在一定程程度上避避开了高高档写字字楼的定定位，同同时又处处于高新新开发区区，选择
30、择合适的的目标群群体定位位，对本本项目的的优势发发挥可以以起到事事半功倍倍的效应应。四、项目的的周边竞竞争调查查本项目地处处杭州高高新技术术产业（滨滨江）区区块，周周边高新新企业和和孵化园园区较集集中；杭杭州高新新软件园园、创新新大厦、东东冠发展展大厦、亚亚琪公司司、先锋锋大厦、志志诚大厦厦、恒生生电子科科技园等等商务写写字楼分分布项目目附近。其中杭州高高新软件件园、创创新大厦厦均已经经开盘并并招商已已久，现现在的入入住率较较高，并并由于是是区政府府项目，其其招商工工作的重重点是引引导产业业方向和和培育产产业规模模，政府府行为导导致入驻驻门槛较较高，可可作为本本项目区区位中的的基础优优势；东东
31、冠发展展大厦是是由企业业资本投投资兴建建，该项项目刚开开始招商商，是本本项目的的参考竞竞争对象象。先锋锋大厦、亚亚琪公司司、志诚诚大厦和和恒生电电子科技技园等几几个项目目均已建建设完成成，正在在确定招招商计划划，由此此该部分分项目是是本项目目的未来来招商竞竞争对象象；而高高新公建建中心的的规划，为为提升本本项目的的EODD区域效效益和活活力增添添新的素素材。经过前期调调查和电电话咨询询确认，高高新软件件园、创创新大厦厦等写字字楼招商商较为充充足，东东冠发展展大厦等等招商形形势也较较为乐观观，这为为本项目目的商务务氛围起起到了一一定的推推动作用用。本项目的个个性化商商务楼设设计和园园林式物物业管
32、理理，有效效区分了了周边其其它单体体式的写写字楼项项目，通通过生态态、园林林概念和和专业、综综合服务务管理，实实现本项项目的特特色突出出，加强强项目的的优越性性。第三部分 项目目的分析析一、项目区区域及个个性研究究1、政策区区块方面面本项目隶属属杭州唯唯一的国国家级高高新技术术产业政政策区块块。杭州州高新区区主要划划分为文文教高新新区和滨滨江高新新区。文文教高新新区的写写字楼从从外表看看“貌不惊惊人”、从配配套看马马马虎虎虎，大多多楼盘品品质不高高，相对对于杭城城目前的的总体写写字楼开开发水平平来说，只只能算是是中档；但是其其商务楼楼出租却却奇高；这缘于于文三电电子街的的规划，电电子产品品的商
33、贸贸流通在在这里得得到了充充分的挖挖掘，也也就带动动了这些些商务楼楼出租率率。滨江江高新区区的写字字楼处于于初步发发展之际际，随着着大型住住宅社区区的交付付使用，滨滨江人气气在逐步步成熟。由由于滨江江距离杭杭州市区区较远，商商务氛围围一直很很淡，之之前唯一一的支撑撑就是高高新软件件园、创创新大厦厦等明显显的政策策倾斜性性的商务务办公楼楼和著名名高新企企业的生生产、研研发性的的基地性性办公楼楼；随着着杭州城城市发展展中心的的四周扩扩散，滨滨江区块块也逐渐渐热起来来。文教商务区区内存在在众多IIT 企企业，而而IT 企业的的一大特特色便是是成长快快，公司司规模的的扩张必必然引出出办公区区域亟待待扩
34、大的的问题。目目前文教教商务区区现有写写字楼供供应量不不足、品品质不高高的情况况已经不不能满足足这些公公司的成成长需求求，他们们纷纷寻寻找其它它理想的的办公场场所；而而滨江区区块就是是这些企企业的最最佳选择择点；东东方通讯讯、恒生生电子、UT斯达康、信雅达、浙大中控等著名的IT企业相继落户滨江区，为滨江高新商务成为杭州高新产业领袖区注入生机。【天堂硅谷谷】凭栏栏手揽西西湖景，推推窗侧听听钱塘声声；楼台台高枕硅硅谷梦，围围桌畅谈谈高新情情。2、项目规规划方面面本案采用生生态型花花园布局局、个性性化单套套办公设设计、组组合式后后勤服务务配套、专专业性商商务服务务管理等等理念，引引入SOOHO商商务
35、概念念，打造造科技研研发型企企业、中中小创业业型企业业和前沿沿服务性性行业的的自助式式商务群群。本案在规划划过程中中定位明明显倾向向于“卖脑”型行业业，尤其其针对中中小创业业型企业业。项目目的个性性化、单单套、复复式写字字楼设计计有效区区分了杭杭城现有有写字楼楼的高层层、纯写写字楼概概念，首首创出杭杭州排屋屋商务楼楼的先例例。在当当今众多多中小型型、创业业型企业业“屈居”住宅、公公寓中商商务办公公的时候候，在杭杭城政府府限制企企业入驻驻居民区区的环境境下，本本案的推推出针对对该部分分群体具具有较强强的吸引引力。本案在一定定程度上上具有地地理位置置、豪华华程度等等多方面面的劣势势，但本本项目的的
36、个性化化、排屋屋楼寓设设计在杭杭州还是是第一家家，这也也算是本本案的独独有特色色；由此此在本案案的宣传传中，加加强项目目特色的的宣传，并并依据项项目特色色提炼大大众化的的概念，有有效区分分现有杭杭城写字字楼竞争争中的雍雍容华贵贵思路。同时本案的的毛坯房房交付，在在一定程程度上可可以炒作作成“自我空空间自由由发挥”的概念念。【SOHOO商务好好去处】举目便是拥拥挤的人人流，侧侧耳又是是嘈杂的的车鸣；您是否感觉觉烦躁、憔憔悴？推窗而视，一一切都如如此的渺渺小而触触手难及及；你是否感觉觉电梯上上下的眩眩晕和高高处不胜胜寒的孤孤独？雍容华贵却却单调统统一的空空间，生生硬而枯枯燥的办办公氛围围；你是否为
37、遗遗失个性性而懊恼恼？假如给您一一个机会会：一个耳根清清净、明明窗净几几的机会会，一个扶楼而而上品味味徒步过过程的机机会，一个张扬个个性、挥挥洒自由由的机会会您或许从此此恋上SSOHOO的洒脱脱和浪漫漫浙江大学国国家大学学科技园园（滨江江）让您的商务务办公和和创业梦梦想舞动动起来3、项目环环境方面面本案的绿化化率达到到35%，并有有一个335000平方米米的中央央花园，项项目内部部各建筑筑周围都都配有绿绿化带，整整个园区区形成一一个独立立的、生生态型的的花园布布局。商商务办公公楼的功功能定位位；住宅宅式的设设计理念念，本案案融合居居住的生生态要求求和商务务办公的的典雅清清净，配配备充足足的后勤
38、勤配套设设施，使使项目的的商务环环境更人人性化、休休闲化。休闲商务与与财富人人生人匆匆的来来了，满园绿意轻轻抚着您您的眼神神是否有了怦怦然心动动的感觉觉？商务因此而而惬意起起来。累了、倦了了、烦了了、闷了了中心花园走走走吧闻闻花香四四溢、看看看蝴蝶蝶嬉戏工作由此轻轻松多起起来。客人依依不不舍的走走了，拍一张相拥拥而握的的留影是否多了一一份尊荣荣的心情情创业从此自自信起来来浙江大学国国家大学学科技园园休闲商务、生生活与工工作互动动财富人生，创创业与尊尊荣同步步二、本案的的优势分分析1、区域政政策优势势：本项目针对对于非高高新区板板块的企企业具有有明显的的高新政政策优惠惠的优势势，这对对吸引以以I
39、T、信信息化、生生物医药药、动画画等行业业的科技技研发企企业为主主的目标标群体具具有很直直接的意意义；同同时天堂堂硅谷中中的创新新大厦、高高新软件件园、动动画基地地、恒生生电子、信信雅达、东东方通信信、浙大大中控等等知名企企业的周周边布置置，使之之形成一一个高新新联动板板块。但但是由于于杭州高高新区分分文教高高新区和和滨江高高新区，在在一定程程度上文文教高新新区的市市区概念念对本项项目区域域的政策策优惠优优势具有有一定的的影响。2、园林化化布局本项目作为为一个科科技园区区，最大大的特色色就是园园林化布布局；所所谓园林林化布局局包括生生态型环环境设计计、充足足的配套套保障、统统一的管管理协调调。
40、园区区型商务务群在一一定程度度上发挥挥居住、办办公互动动一体化化的作用用，是吸吸引中小小创业企企业SOOHO办办公情节节的最好好优势。3、浙大科科技园系系的规模模背景浙江大学国国家大学学科技园园是国家家一个重重点的科科技企业业孵化器器项目，是是浙江省省唯一的的国家级级科技园园、省青青年创业业基地；拥有百百年浙大大资源和和信誉保保证，本本案可以以充分利利用浙大大科技园园的品牌牌形象优优势。三、本案的的劣势分分析1、地理位位置本案地处杭杭州滨江江区，在在杭州很很多人的的观念里里面，滨滨江属于于杭州的的郊区，甚甚至被划划入箫山山区，一一定程度度上影响响了本案案的杭州州商务概概念。同同时由于于文教高高
41、新区的的存在，一一定程度度上也激激化了滨滨江的距距离感。建建议在宣宣传过程程中，加加强对钱钱江一桥桥、四桥桥、三桥桥贯穿市市区和江江南大道道连接箫箫山国际际机场的的交通枢枢纽概念念，并提提升因临临江花园园、太阳阳国际公公寓、彩彩虹城、碧碧水豪园园、银色色港湾等等大型住住宅区的的交付使使用而屈屈指可盼盼的区域域活力概概念，弱弱化地理理位置劣劣势。2、人气氛氛围尽管滨江住住宅房产产大肆扩扩张、风风起云涌涌，但是是滨江房房产还是是以投资资性住宅宅为主，区区域人气气很淡；商务氛氛围不强强。尤其其是商务务写字楼楼，办公公人员大大部分居居住在市市区，区区域的逗逗留时间间也仅仅仅是上班班时间，所所以区域域商
42、业也也不发达达；预计计需要33-5年年时间滨滨江区活活力才能能展现。由由此建议议加强“引领高高新风云云，把握握区域先先机；筑筑就创业业梦想，挥挥洒自由由空间”；积极推推广滨江江高新区区作为未未来高新新产业领领头羊的的发展前前景，突突出天堂堂硅谷著著名企业业集中圈圈。四、本案的的机会分分析1、宏观经经济发展展机遇随着长三角角的经济济腾飞，杭杭州政府府确立主主动接轨轨大上海海的战略略，在继继续打造造杭州休休闲旅游游城市战战略的基基础上，借借杭州评评为最佳佳居住城城市的影影响吸引引科技新新贵居住住在杭州州、创业业在杭州州，进一一步加强强天堂硅硅谷的建建设；力力争实现现两对翅翅膀腾飞飞的梦想想。政府府的规划划对于杭杭州高新新区的发发展注入入了更多多的机会会。2、微观特特色机会会本案的个性性化园林林式写字字楼设计计，对于于吸引从从事高智智力开发发、研究究、创作作为住的的公司具具有教大大的优势势；该类类目标群群崇尚健健康办公公、个性性化商务务，追求求体现企企业独特特审美取取向和价价值观的的办公氛氛围，强强调创造造灵感、氛氛围营造造的可塑塑性。本本项目的的生态布布局、个个性化设设计是此此类人群群的最大大机会选选择。五、本案的的威胁分分析1、区域竞竞争威胁胁杭