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1、 XX绿洲洲国际可行性研究究报告XXXX房房地产开开发有限限公司20XX年年12月28日第一部分、XX绿洲国际基本情况分析一、项目形形成背景景XX绿洲洲国际位位于XXX市龙马潭潭区龙马马大道旁旁，南侧侧紧临龙马马大道中中段。本本项目总总用地面面积4001933平方米米，合约约60亩亩。整个个地块形形状较为规整整，呈较较规则的的矩形，南南面沿龙龙马大道道方向长长约2335米，东东西方向向最宽处处约1885米，用用地性质质为住宅宅兼商业业用地。本项目建筑筑限高为为1000米，最最高可规规划修建建33层的的高层建建筑。项目旁边有广泽上上城（多多层居住住社区）、茂茂源大厦厦（兼容容商住的的高层单单栋建
2、筑筑综合体体）等商商品房项项目，但但这两个个项目的的住宅房房源目前前都已售售罄。加上项目目背靠的的蜀南气气矿职工工小区、碳黑厂厂员工居居住区，以及未来两年即将建成入住的龙城丽都以及本案，区域内新增居住人口众多，区域内的人气指数将持续攀升。随着区域居居住人口口的增加加，各新新建社区区商业的的投入运运营，以以及摩尔尔玛商城城、苏宁宁电器等等的开放，春春雨路餐餐饮商业业的向外外延伸，区域商气将同步提升，区域市政、生活配套设施也将更加完善。本项目地块块处于龙马马大道版版块核心心地段，在在以上项项目的环环抱中，且规模优势明显，随着区域的发展，未来发展潜力巨大，本项目业主们必然能享受到更为成熟的、高品质的
3、城市生活。二、项目开开发条件件1、土地状状况及周周边景观观情况本项目地块块南面为为城市主主干道龙龙马大道道中段，北北面为已已建成的广泽泽上城小区区，东面面为茂源源大厦及及摩尔玛玛超市，西西面为待待开发用用地，交交通便捷捷、配套设设施齐全全，区位位优越，是是商业和和居住的的黄金地地段。龙马大道中中段为区区域的核核心地段段，从规规划上看看，项目目周边除除茂源大大厦为高高层建筑筑外，其其余均为为多层建建筑，视视野非常常开阔。项目距龙马马潭区政政府等政政府部门门相隔不不远，周周边市政政、生活活配套比较较齐全，目目前条件件基本能能满足生生活要求求。但实实际上，项项目的生生活半径径还可以以延伸至至龙马大大
4、道内侧侧，这就就使项目目有了更更为丰富富的生活活配套，为为项目打打造成为为区域的的一流品品质楼盘盘奠定了了基础。2、项目开开发的基基本市政政基础及及公建配配套设施施状况（1）道路路与交通通XX绿洲洲国际紧紧临城市市主干道道龙马马大道，交交通条件件优越，区区内有2237、2241、2166、2117、2207、观观光巴士士等多路路公交线线路。从项目目地块出出发，横横穿龙马马大道，步步行4-10分分钟即可可到达城城北餐饮饮美食街街。从龙马马大道更更可在100分钟左右右，即可可直达高高速路，出出行极为为方便迅迅捷。（2）生活活基本网网络设施施本区域市政政管网配配套设施施相当齐齐全，城城市给排排水管道
5、道、电力力系统、天天然气供供应系统统、电信信网络等等设使都都相当齐齐全，与与宗地的的接口很很近。（3）其它它日常生生活场所所设施政府部门：龙马潭潭区政府府、法院院、检察察院、武武装部、交交警大队队等政府府部门。公园：杨大大山公园园。购物：紧靠靠摩尔玛玛商场、苏苏宁电器器商城等等，周边边还有诸诸多临街街的大小小超市，人人气鼎沸沸。酒店：银河河大酒店店、帝都都大酒店店等。市场：农贸贸市场、建材市场、汽配城等。餐饮：艺夫夫天下火火锅、春春雨路餐餐饮一条条街、咖咖啡厅、火火锅城等等中餐、高中低低档茶楼楼、娱乐乐场所齐齐全，能能满足不不同阶层层人士的的需求。医疗：龙马马潭区中中医院。学校：汇丰丰幼儿园园
6、、城北北学校、外国语语学校等等。银行：中国国工商银银行、XX市商商业银行行等。三、项目优优势与劣劣势分析析1、优势 项目位于城城北龙马大大道版块块核心区区，交通便便捷，出出行方便便。 周边有商场场、学校校、公园园等配套套，相对较较成熟，有有利于高高档住宅宅社区的的打造。 周边目前居居住人口口较多，未未来发展展潜力大大。 广泽上城、茂茂源大厦厦等项目目已售罄，碧水槟槟城、龙龙城丽都都销售也也将接近近尾声，锦锦华万象城城目前刚刚刚启动动，项目目入市尚尚需时日日。因此此，目前前项目周周边在售售项目少少，竞争争相对趋趋缓，不不会造成成大量客客户分流流。 随着周边居居住小区区的入住住，摩尔尔玛商场场开业
7、，周边配套将逐步完善，区域居住氛围已基本成熟。 区域目前房房价相对对较低，房房产未来来升值空空间大。2、劣势 项目所处龙龙马大道道，两边边主要为为汽配行行业经营营，在XX人心心目中，居住形象相对欠佳。 龙马大道为为主干道道，通往往高坝等等工厂集集中区，过过往车辆辆中，大大型货车等较多，比比较闹。 相对XX市市中心半半岛、城城西、城城北沿沱沱江片区区等其它居住区区，现状状更差。但未来来2年后，随着着西南商商贸城等等大型综综合市场场的建成成，区域域汽配行行业将整整体搬迁迁。同时时，龙马马大道景景观改造造工程的的完成，以以及XXX大剧院院、五星星级酒店店、会议议会展中中心、新新客站的的建成，龙龙马大
8、道道的现状状将得到到极大的的改善，将将成为XXX新的的高品质质、高品品位居住住版块。第二部分、XXX绿洲国国际开发发经营外外部环境境研究一、项目开开发宏观观投资环环境分析析1、XX市市经济发展展形势2010年年前三季季度，XXX市经经济延续续了20009年年以来复复苏向好好的走势势，投资资、消费费继续实实现平稳稳较快增增长，工工业经济济高位稳稳步提升升，对外外经济继继续复苏苏，社会会民生持持续改善善，呈现现“高位位较快增增长、增增幅平稳稳回归”的的态势，全全市经济济由持续续复苏转转入平稳稳较快增增长阶段段。前三季度全全市实现现生产总总值4998.00亿元，按按可比价价格计算算同比增增长166.
9、8%，增幅幅比上半半年回落落2.55个百分分点，比比去年同同期提高高2.00个百分分点。其其中，第第一、二二、三产产业分别别实现增增加值886.88亿元、2262.6亿元元和1448.66亿元，分分别增长长4.11%、228.99%和7.3%。从总总体上看看，前三三季度全全市经济济呈现生生产供给给稳定增增加、内内外需求求快速增增长、经经济效益益明显好好转、经经济活力力继续增增强的基基本特点点。其中，农业业生产形形势良好好前三季季度全市市实现农农林牧渔渔业总产产值为1140.8亿元元，增长长4.22%。工工业经济济高位稳稳步提升升，市委、市市政府积积极推进进“四大大园区”建建设，加加快发展展“四
10、大大产业”，前前三季度度全市规规模以上上工业实实现工业业增加值值2377.1亿亿元，增增长300.7%，增速速居全省省第4位位。第三三产业前前三季度度保持增增长，全全市实现现第三产产业增加加值1448.66亿元，增增长7.3。固定资产投投资高速速增长前前三季度度，全市市完成全全社会固固定资产产投资3319.1亿元元，增长长31.5%，增增幅比前前8个月月提高11.2个个百分点点，增速速高于全全省166.5个个百分点点，居全全省第55位。其其中基本本建设投投资和更更新改造造投资分分别完成成1266.0亿亿元、1131.3亿元元，分别别增长221.00%、552.44%。消费市场需需求旺盛盛，前三
11、季季度全市市实现社社会消费费品零售售总额1184.8亿元元，增长长18.2%，增增幅比上上半年加加快0.2个百百分点。居民收入稳稳步增长长前三季季度城镇镇单位在在岗职工工平均工工资1992200元，增增长100.3%。城镇镇居民人人均可支支配收入入120033元元，增长长12.3%，列列全省第第9位；农村居居民人均均现金收收入达442666元，增增长133.0%。企业景气指指数回升升，三季度度在XXX1611家被调调查企业业中，企企业家对对当前宏宏观经济济景气状状况持“乐乐观”态态度的占占38.9%，较较上季度度上升了了0.44个百分分点；认认为“一一般”的的占522.9%，上升了了2.33个
12、百分分点；认认为“不不乐观”的的占8.2%，下下降2.7个百百分点，以以此为据据计算的的全市企企业家信信心指数数为1330.77，比上上季和去去年同期期上升33.1和和12.7点，在在中度景景气区间间震荡上上行。分分行业看看，景气气监测的的八大行行业中，企企业家信信心指数数呈四升升三降一一平的格格局，其其中：建建筑业、房房地产业业、交通通运输仓仓储业和和工业的的企业家家信心回回升，其其企业家家信心指指数比上上季回升升了144.3、114.22、111.1和和2.77点，分分别达到到1411.3、995.22、1116.77和1336.55。 在全国经济济形势看看好的大大背景下下，未来来几年，X
13、X经济势必也会呈现上升态势，居民收入、消费支出等也会相应增长。从这些方面来看，XX绿洲国际的宏观投资环境仍是积极、稳定的，开发商的投资风险也相应降低。2、未来，XX城市发展规划XX市最新新的城市市定位为：具有有港口城城市特征征的水陆陆交通枢枢纽和商商务中心心，以化化工、能能源、食食品、机机械等为为主导的的现代化化综合性性城市。XX市将建建设成为为长江上上游沿江江发展轴轴及川滇滇黔渝结结合部特特大城市市和区域域性中心心城市。到2012年，主城区人口达到100万人，建成城区面积100平方公里。也就是说，在未来3-5年，XX市主城区要增加约30万人，城区面积将扩大近1倍。XX绿洲洲国际所所处的城城北
14、组团团，将与与中心半半岛组团团组成新新的中心心城区，加加上其它它城市功功能组团团，整体体形成“一心、两两带、多多组团”的城市市空间布布局。城城北组团团北至隆隆叙铁路路，将形成以以金融商商贸、教教育、体体育、办办公、居居住等职职能为主主的综合合性城市市中心区区。从房房地产发发展的角角度讲，城城市向北北扩容，无无疑会使使城北的的居住价价值进一一步提升升，龙马马大道版版块的房房产升值值潜力也也将提升升。二、项目开开发微观观投资环环境分析析1、XX市市政府部部门对房房地产的的支持力力度2010年年前三季季度，XXX房地地产开发发投资平平稳增长长。前三三季度，全全市完成成房地产产开发投投资377.7亿亿
15、元，增增长200.9%。房屋屋施工面面积6996.11万平方方米，增增长233.6%，其中中住宅施施工面积积6088.3万万平方米米，增长长25.2%。房房屋竣工工面积1146.8万平平方米，增增长422.4%，其中中住宅竣竣工面积积1300.5万万平方米米，增长长41.7%。上述数据说说明，XXX市整整个房地地产市场场处于一一种平稳稳、积极极、向上上的发展展态势当当中。从从未来的的城市发发展来看看，政府府的各种种发展规规划对房房地产业业也有比比较积极极的推动动作用。如：20009年110月330日，XX市城市规划委员会组织召开XX市城市总体发展概念规划专题研讨会，XX市由此成为省内除成都市外
16、首个开展概念规划的城市。XX未来城城市规模模定位为为特大规规格中心心城市，在在特大城城市中扮扮演中心心城市的的角色。城城市品位位是特色色城市，城市布局是组团型城市，要结合XX两江汇合、丘陵城市的特色进行规划，努力体现XX的山水园林城市风貌和独特的城市特色。为此，从2009年8月起，XX新一轮城市总体规划修编工作启动。计划至2010年12月，完成XX市城市总体规划修编方案编制和报批工作，届时，一个崭新的XX将扬帆起航。未来，随着着XX市园园林城市市、卫生生城市、森森林城市市等建设设的逐步步深入，在政府的积极推动下，各项市政、生活配套将更趋完善，相信XX的生活指数将进一步提升。2、XX政政府部门门
17、对房地地产的政政策推动动近年，政府府部门出出台一系系列“利好政政策”，引导导、推动动XX房地地产发展展。比如：20006年年在全省省率先实实行房地地产开发发项目资资本金管管理制度度，起到到了积极极效；20008年下下半年，国国际金融融危机来来袭，本本市就在加快保保障性住住房建设设、财税税信贷支支持力度度、购房房补贴、降降低住房房交易税税收、放放宽住房房公积金金贷款、盘盘活存量量建设用用地、房房地产开开发企业业所得税税按下限限预征等等方面出出台了一一系列重重大“利利好政策策”，客客观上促促进了220099年XXX房地产产市场的的复苏。2010年年来，在在国内房房地产市市场整体体调控力力度逐步步加
18、大的的大背景景下，XXX市政政府并没没有在政政策上给给房地产产市场以以更大压压力，也也从客观观上推动动了20010年年XX市房房地产市市场的火火爆。未来几年，XX将加快发展步伐，随着房地产经济支柱地位的提升。预计XX地方政府会以较为稳健的思路推动房地产业健康发展，房地产政策上预计不会过于严厉，以吸引房地产投资、推动“宜居XX”的进程、推动城市经济的发展。这将会对XX绿洲国际的开发、资金回收其积极影响。三、项目经经营市场场环境分分析1、二年内内，XX房地地产发展展走势到20122年，XXX市主城区区人口要要增加约约30万万，城区区面积要要括大至至1000平方公公里，城城市化进进程速度度明显加加快
19、。XX市老城城区可供供开发的的土地日日益减少少，主城城区必然然向外扩扩张，将将向北、向向西、向向南扩容容。政府府“一心、两两带、多多组团”的规划划进一步步落实，城城北组团团的中心心地位逐逐渐显现现，房地地产开发发价值无无疑更高高。城南南组团受受交通等等影响，速速度会相相对更慢慢，待国国窖广场场大桥修修建完毕毕后会逐逐步进入入高潮，但但这应该该是在220122之后了了。所以以，近22-3年年，购房房者关注注的重点区域域仍是城城西、城城北，但但城南随随着几个个大盘的的亮相、交交通瓶颈颈的突破破，也将将得到更更大关注注。随着城市向向外扩张张，城西西、城北北新推的的土地逐逐步升高高，城区区最高地地价（
20、不不含市中中心）已已达到2335万每每亩，通通过容积积率等规规划指标标测算，成成本最高高已达到到30000多元/平平米。2、二年内内，商品住住宅产业业发展趋趋势鼓励刚性需需求，遏遏制投机机性需求求。为继继续整顿顿和规范范房地产产市场秩秩序，促促进房地地产市场场的良性性健康发发展，落落实中央央、省相相关房地地产相关关调控政政策，XXX市将将切实增增加中低低价位、中中小套型型普通商商品房以以及经济济适用住住房和廉廉租房的的供应，合合理引导导住房消消费，鼓鼓励居民民正常的的住房消消费需求求。同时时还要严严格执行行差别化化住房信信贷政策策，坚决决抑制投投资投机机性购房房需求，引引导XXX市房地地产市场
21、场理性发发展。加强监督管管理，规规范开发发企业经经营行为为。按照照国办发发200104号文文国务务院办公公厅关于于促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的通通知和和川建房房发2201002118号关关于开展展房地产产开发企企业经营营行为专专项检查查的通知知要求求，XXX市将继继续加强强对全市市房地产产开发企企业土地地限制和和炒地行行为、违违法违规规建设行行为、捂捂盘惜售售、囤积积房源、哄哄抬房价价行为及及其他违违法违规规行为进进行专项项执法检检查，规规范房地地产开发发企业的的经营管管理行为为，从而而促进XXX市房房地产市市场健康康、平稳稳发展。3、二年内内商业用用房发展展趋势为指导XXX市商业业分
22、级设设置，加加强XXX市零售售商业的的规范化化、科学学化管理理，优化化商业布布局，有有效配置置资源，促促进商业业发展，增增强商业业综合竞竞争力，全全面提升升商业发发展水平平，把XXX建成成川、滇滇、黔、渝渝结合部部区域商商贸中心心和长江江上游地地区商贸贸服务功功能完善善的港口口新城。2009年年，政府府部门对对XX市城城市商业业空间布布局体系系进行了了调整，将形成“以一带四，众星拱月”的基本格局。即以一个市市级商业业中心（白白塔商业业中心）为为核心，围围绕该中中心规划划建设三三个区域域商业中中心（城城西、城城北、纳纳溪）和和一个商商务会展展中心（茜茜草），整整体形成成覆盖整整个市区区、资源源共
23、享、特特色互补补且与本本地经济济发展良良性互动动的商业业功能空空间布局局。同时时，以社社区商业业、专业业（特色色商业）街街作为补补充，全全面构建建具有自自身文化化特色且且富有层层次性和和立体感感的城市市商业级级次结构构。位于城北新新区，龙龙马大道道与春雨雨路交叉叉口西南南，规划划为城北北新区大大型零售售商业设设施集中中发展区区。区域域将发展展成为服服务城北北组团的的综合性性商业中中心，满满足区域域居民日日常消费费需求，发发挥城市市文化体体育中心心功能，成成为城市市商业中中心的有有益补充充及龙马马潭区零零售业发发展亮点点。区域域将预留留停车场场、过街街天桥、地地下通道道等公共共服务设设施用地地；
24、新建建百货店店、大型型超市，大大中型专专业店、专专卖店；鼓励发发展中高高档餐饮饮、文化化和休闲闲娱乐网网点和金金融贸易易、宾馆馆、酒店店等服务务设施。禁禁止在商商业发展展区内发发展建设设各类商商品批发发市场、仓仓储商场场和物流流中心，控控制住宅宅底商类类的小型型网点发发展。XX绿洲洲国际地地块，正正处于城城北商业业中心的的核心位位置，其其商业价价值将随随着政府府规划的的实施逐逐步彰显显，商业业开发潜潜力极大大，未来来商业价价值炽手手可热。4、项目周周边区域，商商品房地地产市场未来2年内发发展展望望从整个龙马马大道版版块发展展看，未未来几年年，政府府将对龙龙马大道道实施重重点打造造。首先先是沿龙
25、龙马大道道两侧的的汽配行行业将整整体搬迁迁，龙马马大道的的商业形形态将会会发生一一次大变变动。加加上摩尔尔玛超市市、苏宁宁电器的的进驻，春春雨路餐餐饮商业业的向外外延伸，项目所处片区有望形成城北的“餐饮、休闲、购物集中区”。其次，龙马马大道景景观改造造工程已已经开始始实施，将打造成“XX第二二条景观观大道”。并在龙龙马大道道板块，建建造XXX大剧院院、五星星级酒店店、体育育城、西西南商贸贸城、新新客站等等。这几大举措措，将在在未来22-3年年内逐步步见效，必必然会推推动区域域人居环环境的升级，提提升区域域居住形形象、商商业形象象，对本项目的居居住环境非常有利利。而且，片区区内未来两年内的可开发
26、发项目也也屈指可可数，且相相对本项目而言言，在地地段、规规模、规规划、配配套等方方面，能能形成直直接竞争争的项目目有限。即便是是未来有有新的地地块、新新的项目目开发，但从上市时间看，预计都会比本项目晚，对本项目的销售不会造成太大的影响。5、XX绿洲国国际目标消费市场分析准确地说，XX绿洲国国际的目目标消费者有以以下几个个特征：（1）第一一种目标消费群：三三房及以上的的消费者 他们中有较较多的二二次置业业者，对居居住舒适适性要求求更高，因因而在面面积上要考考虑舒适型型的功能能全面的的设计。 他们有较好好的事业业基础，经济收入入持续、稳定增长，人口口结构发发生增多多的变化，原原居住空空间不符合合现
27、在的需需求。 他们的“购购房决策者”是处于家庭庭中坚地位的的丈夫，但但父母、妻妻子和孩孩子是“影响购房决策者”，同时他们的购房心理理更成熟熟，也比比较理性。 他们对居住住环境的要要求较高，因因此他们们会对周周边环境和和项目本身身塑造的的条件进行多方方的考察察。（2）第二二种目标消费群：二二房的消消费者 他们属于中中等收入入群体，购房时渴望与高尚的邻居为伴，因此高档社区对其有吸引力。 他们大部分分是两口之家家，未来来可能有有人口增增加，目目前经济济实力有有限，因因而性价价比对于他们来来说更重重要。第三部分、XXX绿洲国国际规划划设计方方案可行行性分析析一、市场定定位1、市场定定位 根根据前期期的
28、宏观观经济环环境和商商品房地地产市场场研究分分析，结结合本公公司的经经营目标标和现有有的优势势，我们们将XXX绿洲国国际的目目标市场场定位于于XX市中中高档住住宅，为为高尚人士士的居住住选择。2、市场细细分（1）区域域特征龙马潭区550%、周周边区县县30%、市区区其它区区域及外外地200%。XX购房者者对区域域较看重重，在龙马潭潭区购房房的客户户以龙马马潭区及及周边区区县、乡乡镇的客客户最多多。换房及周边边乡镇进进城的客客户所占占比例较较大，产产品的性性价比在在更大程程度上决决定他们们的购屋屋意向。（2）年龄龄特征及及职业特特征他们年龄在在2550岁岁之间，有有足够的的首付款款，月收收入较高
29、高，而且且稳定，具具备中高高档消费费实力。他们中间，政政府公务务员、企业单单位员工工、教师师等事业业单位员员工、中中小企业业业主所所占比例例较大。这这部分人人有较高高的知识识、文化化水平，工作较较忙，希希望居所所位于市市区，并并且交通通方便。他们对房地地产有一一定了解解，曾自自己或陪陪朋友看看过房，对对XX房地地产市场场有一定定了解，已已对电梯梯公寓的的有了一一定的接接受程度度。（3）现有有住房特特征他们至少是是两代人人共同居居住，部部分家庭庭三代同同住，因因此希望望居所在在满足两两代或三三代人共共同需求求的同时时，公用用空间与与私密空空间布局局合理。其中相当部部分人为为二次以以上置业业者，他
30、他们有固固定的住住所，但但是对目目前的居居住环境境不满，想想转换到到更好的的、更有有档次的的居住环环境。二、项目定定位1、功能定定位XX绿洲洲国际物物业基本本功能定定位于居居住功能能，同时时依据规规划条件件要求，充分利用地块的商业价值，在临龙马大道的地段开发出适量的商业用房。2、档次定定位中档的价格格，中高高档的品品质3、价格定定位 通通过对近近两年XXX市房房地产市市场、以以及项目目周边各各个楼盘盘的监控控，显示示：目前前城西高高层住宅宅售价主主要集中中在3880045000元/平米，城城北区域域高层住住宅售价价主要集集中在333000元40000元/平米。XX绿洲洲国际的的地段、产产品规划
31、划在城北北区域具具有绝对对的领先先性，按按照市场场竞争规规律，价价格将高高于区域域高层售售价。但但结合我我公司的的抗风险险能力，我我们将住宅单单价范围围大致定定在33000-40000元元/平方方米，总总价范围围在300万40万元元左右，与与区域水水平基本本持平，以以实现“性价比比”。商铺一层均均价定位位于约90000100000元/平平方米；二楼、三三楼及以以上均价价定位在在约4500 -55000元/ 平方方米。三、XX绿洲国国际现有有规划设设计方案案简单描描述 从从XX绿洲国国际的总总平规划划方案看看，本项项目采用用围合式式规划布布局，整整个小区区共有111栋高高层建筑筑，大部部分为南南
32、北朝向向，少量量为东西西朝向。项目体现“以人为为本”的规划划建设理理念，体体现人与与自然的的和谐共共生，设设计主题题为“低密度度、人文文、健康康、运动动”。规划划容积率率为3.49，建建筑密度度为211.8%，绿地地率388.9%。项目目导入了了“大围合合、大中中庭”概念，中中庭绿化化面积高高达1330000余平米米，园林林尺度奢奢华大气气，具有有豪宅风风范。小区临龙马马大道区区域考虑虑了部分分商业裙裙楼，充充分利用用地段的的商业价价值。但但在商铺铺规划设设计上，注注意了减减少商业业对社区区的影响响，以保保障整个个社区居居住的舒舒适性与与高档品品质。从单体建筑筑风格上上来看，整整个小区区建筑采
33、采用了新古古典主义义手法，把把抽象的的古典主主义元素素运用到到了现代代高层建建筑之中中。将古古典主义义的雅致致、浪漫漫情怀与与社区建建筑相融融合，整整体感觉觉高贵、华丽，但不失大气、时尚，也与小区的中高档品质定位相匹配。第四部分、XXX绿洲国国际开发发建设实实施计划划可行性性分析一、项目开开发周期期安排 根根据消费费市场有有效容量量情况和和公司现现有的资资金情况况，XXX绿洲国国际将分批进进行开发发，预计计3年时时间完成成全部开开发工作作，安排排如下：1、位置：龙马大大道2、建筑及及开发面面积：1972281平平方米（1）住宅宅：1290063平平方米（2）商铺铺：2001299平方米米（3）
34、地下下车库：480089平平方米（4）物业业管理用用房：2206.86平平方米3、工期安安排施工周期：20100年8月20013年8月。 项项目建筑筑、景观观施工单单位通过过招标产产生。二、开发施施工工期期可行性性分析本项目住宅宅楼主要要由111栋177-333层的高高层建筑筑组成，其其中177层、118层、222层、225层、228层的的建筑各各2栋，333层建建筑1栋栋。计划一期为为1、22、100、111号楼，117、222层的的建筑各各两栋；二期为为3、44、5、66、7、88、9号号楼， 18、225、228层建建筑各两两栋，333层建建筑一栋栋。一期主体施施工时间间计划为为2011
35、0年112月20011年年12月，考考虑到社社区工程程建设、销销售的延延续性，二二期工程程会在220111年中展开，持持续至220133年。第五部分、XXX绿洲国国际项目目营销可可行性分分析一、本项目目物业核核心使用用价值分分析 从从现有的的方案来来看，整整个小区区环境景景观较好好，景观观内外结结合，相相互呼应应，建筑筑外观华华丽、高高档，户户型设计计合理，对对于目标标消费群群而言，是是具有相相当吸引引力的，是是能够充充分满足足本项目目目标消消费市场场对住宅宅的需求求的，十十分适用用于居家家生活和和商业物物业投资资。二、本项目目物业附附加价值值分析1、设计方方案对项项目价值值的提升升 项项目规
36、划划为高层层社区，也也是区域域内第一一个纯高高层社区区，在龙龙马大道道具有领领先性、标标志性特特征。项项目建筑筑立面采采用新古古典主义义风格，大大气、华华丽、高高贵，能能从周边边高层单单栋现代代建筑、以以及多层层建筑中中脱颖而而出。项目采用围围合式、大大中庭布布局，中中庭景观观面积高高达1330000余平米米，且大大部分户户型可观观中庭，其其建筑、景景观效果果能有效效提升项项目价值值。2、小区配配套对项项目价值值的提升升项目本身规规划的生生活配套套设施完完善，有有商业街街、会所所、运动动场等，能能满足休休闲、购购物、休休息等多多种需求求，且空空间独立立而完整整，能有有效地提提升项目目的品质质，
37、提升升项目居居住价值值。3、地段对对项目价价值的提提升本小区位于于龙马大大道外侧侧，周边无无遮挡、视视野极佳佳。区域有美食食街、大大型购物物商场、医医院、学学校、农农贸市场场、酒店店等完善善的市政政、生活活配套，作作为区域域第一个个高端电电梯物业业，地段段是增加加高层认认可度，提提升物业业价值的的一大优优势。三、本项目目物业市市场竞争争力分析析本项目启动动前，对对市场进进行了充充分的调调查研究究，在尊尊重市场场的基础础上，作作出了相相应的目目标市场场定位和和项目定定位，应应该说本本项目定定位科学学准确，真真正顺应应了市场场需求。从城市总体体发展、区区域规划划来看，区区域未来来的住宅宅、商业业需
38、求量量是极大大的，现现有土地地开发量量在未来来2-33年无法法完全满满足市场场需求，呈呈现供不不应求态态势。而从竞争环环境来看看，区域域在售项项目多层层居多，社社区环境境无法与与本项目目相比；在售和和即将推推出的高高层项目目，则体体量较小小，规模模上无法法与本项项目相比比；而未未来新推推土地则则在地段段上更差差，时间间上更滞滞后。市场上竞争争压力不不大，加加上本项项目的产产品规划划具有领领先性，我我们相信信本项目目在竞争争中，具具备强劲劲的优势势。四、本项目目销售周周期可行行性根据市场竞竞争现况况，结合合公司发发展需要要，销售售时间定定为3年年，即：2011年1月至220133年12月。201
39、1年年1月至220111年12月，完成一期期90%销售。2012年年1月至22013年12月，完成成二期房房源及一一期尾盘盘、商业业的销售售。 根根据XXX市场单单个项目目年销售售量调查查，高档档项目住住宅年销销售量一一般在66-8万万平米，本项目住宅总共129063平米，按照正常水准，3年之内完全能够完成销售任务。第六部分、资资源保障障力分析析一、公司实实力保障障 XXX绿洲国国际是由由XXXXX房地地产开发发有限公公司投资资开发的的高档住住宅小区区项目。XX房产创创建于220011年3月月，具有有3级房房地产开开发资质质。近110年来来，XXX房产成成功开发发了绿园园小区、XX小区、海泉大
40、厦、高坝农贸市场、鑫源小区、红星花园、鱼塘农贸市场、枫林小区、太伏苑小区、华香苑小区、XX金河春色等多个房地产项目，具有丰富的房地产开发经验。多年来，企企业坚持持“诚实守守信、脚脚踏实地地”的企业业原则，为为XX购房房者打造造合理、安安全、舒舒适的住住宅，形形成了务务实、创创新的企企业风格格。2009年年5月226日，XX房产产以911万元/亩的地地价拍得得“XX绿洲国国际”地块，号号称“20009年XXX第一一拍”，创造造了龙马马大道地地价新高高，也为为20009年XXX房地地产市场场走出220088年的寒寒冬，恢恢复购房房者信心心注入了了一剂强强心针。XXXX房房产期望望通过“XX绿洲国国
41、际”项目，实实现产品品的“升级换换代”，帮助助企业步步入XXX一线品品牌房地地产开发发企业之之列。二、公司管管理及人人力资源源保障XX地产实实行现代代化管理理、规范范化管理理，一直直坚持团团结、务务实、敬敬业、创创新的企企业精神神和顾客客至上、服服务为荣荣的经营营理念，致力于打造即能体现泸州城市文化经济风貌、又能受到XX人忠爱的产品。短短几年，XX地产不断发展壮大。目前，公司在工程、统计、预（决算）算、水电、施工、财务、计算机、法律、营销等各个岗位上积累了大批专业人才,并建立健全了各项规章管理制度。公司以丰富的策划、超前的开发理念、全面的服务、为XX的建设取得了有目共睹的业绩，现已成为XX市颇
42、具知名度的房地产开发企业。 三、技术资资源保障障1、规划设设计能力力我公司专门门聘请国内多多家规划划设计公公司进行行设计，进行建筑总平、户型和立面规划，并经多方专业人士讨论，最终敲定该方案。2、施工及及监理能力力 作作为房地产开开发企业，我们将将主要面面向实力雄厚厚的建筑筑公司招招标，在施施工质量和施施工速度度上将会会得到有有效保证证。 而而公司内内部的工工程部拥拥有多名各相相关专业业的工程程师，结构合理理，人员员专业知知识充裕，经经验丰富富。四、社会资资源 我我公司除除了充分分挖掘自身身内部的能能量外，还积极利用各类相关社会资源，如邀请专业的房地产策划顾问公司为项目、公司长远发展出谋划策。在
43、我公司近近的不断断发展中中，我们们也建立立起了一一些长期友好好合作单单位，他他们专业业性强，信信誉好，能能有效促促进我公司司的发展。第七部分、投投资估算算一、项目一一期开发发建设成成本估算算本项目工程程建设投投资估算算，主要要依据项项目设计计方案、施施工过程程、修建建各类房房屋栋数数、结构构、面积积以及相相关的建建筑安装装工程承承包合同同和工程程概算，并并结合XXX市同同类建筑筑项目以以及房地地产相关关技术经经济指标标进行结结算。一期土地面面积1771500.6平平方米，建筑面面积7779288平方米米。经估算“XXX绿洲国国际”项目一期期开发建建设总成成本为1136660万元元，具体体项目建
44、建设内容容、估算算指标及及投资额额如下：XX绿洲洲国际（一期）建设投投资构成成情况表表编码工程项目（费费用）名名称造价或费用用(万元元)计算公式或或说明1土地费用23652前期工程费费用2212-1规划及建筑筑设计费费103一期建筑面面积7779288单位指指标133.188元/2-2地质勘察费费102-3场地平整费费87土石方量77万立方方米12.55元2-4环境评估费费、设计计费203基础设施、配配套设施施建设费费22803-1电梯160每幢楼2台台，一期44幢楼共共计8台，每每台200万元，3-2水电气、消消防、安安防、电电信、电电视873按一期建筑筑面积1112元元/平方方米3-3绿化
45、及室外外工程1247按一期建筑筑面积1660元/平方米米4建筑安装工工程费70144-1土建成本7014一期建筑面面积7799289000元合计直接费合计计1188001+2+33+4共共4项的的和5管理费用1506销售费用600（按一期均均价35500元元/估估算）6-1销售提成55按销售收入入26-2广告宣传费费等销售售费用545按销售收入入2%7开发期税费费、规费费4457-1城市市政建建设配套套费380一期建筑面面积30-65元元/7-2散装水泥调调节基金金63元/吨7-3墙体材料专专项基金金55一期建筑面面积7元元/平方方米缴纳纳7-4白蚁防治费费4按项目缴纳纳（一期期分摊）8其它费
46、用及及不可预预见费809财务费用505间接费合计计17805+6+77+8共共4项的的和合计开发建设成成本合计计136600直接费+间间接费二、项目一一期投资资来源及及资金使使用计划划表时间投资总额（万万元）资金来源（单位：万万元）自筹资金银行借款销售款其它2010年年8000400060002011年年56603660合计136600400060003660从上表我们们可以看看出，只只要能获获得银行界一一定程度度上的资资金支持持，本项项目资金运转是相相当流畅的，不不但能有有效保证证本项目顺利运作，而而且还能支撑撑公司的的延续性发展需要要。第八部分、经经济效益益分析一、项目一一期总体体财务评评价1、项目一一期销售售总额预预计为2264114万元元。 住宅的销售售，一期住宅宅面积约33.3万万平米，按均价3500元/平米计，销售收入为11550万元。 商业的销售售面积为201129平平米，按按整体均均价5000元元/平米米计算，销销售收入入100064万万元。 地下车位面面积约22.4万万平米，按按平均约约20000元/平米的的车位售售价计算，地下车车位销售售收入约