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1、成都建信奥林匹匹克花园园项目可行性性研究报报告成都博思房房地产决决策资讯讯顾问有有限公司司二00一年年十月目 录报告总体结结论6I.报告说说明6II.总体体评价66III.技技术经济济指标77IV.结论论与建议议8第一章项目目介绍9911项目目背景及及地块现现状91122项目背背景91133地块现现状912项目目地块综综合开发发环境1101211自然及及人文历历史景观观条件1101222交通条条件1001233水、土土地、空空气污染染状况1101244项目地地块周边边治安状状况分析析1013项目目地块周周边建筑筑状况分分析11114项目目地块周周边居民民状况11115项目目地块周周边市政政工程
2、实实施情况况1116项目目地块周周边配套套设施状状况1111611商业设设施1111622生活设设施11117项目目地块优优劣势分分析1221711优势分分析1221722劣势分分析133第二章宏观观社会经经济环境境研究1142.1国民民经济景景气状况况对本项项目的影影响1442.2银行行利息及及金融政政策对本本项目的的影响1142.3通货货膨胀因因素对本本项目的的影响1152.4固定定资产投投资对本本项目的的影响1152.5消费费需求对对本项目目的影响响16第三章项目目区位环环境分析析1731项目目区位行行政区划划与自然然地理1173111行政区区划1773122自然地地理17732项目目区
3、位经经济发展展状况1183.2.11国民经经济1883.2.22对外开开放1883.2.33城乡建建设1993.3温江江城市发发展战略略定位11934 项项目区位位人文历历史与景景观状况况193411人文历历史1993422项目区区位景观观状况22036项目目区位城城市建设设与房地地产开发发状况22237项目目区位生生活配套套设施状状况2333711能源源状况2233722通讯讯状况2233733教育育条件2233744医疗疗条件22338项目目区位城城市发展展规划22439项目目区位综综合开发发价值分分析2443911有利因因素2443922不利因因素255第四章成都都市房地地产市场场发展现
4、现状27741房地地产业在在国民经经济中的的地位日日益增加加274.2房地地产开发发投资增增势强劲劲2743住宅宅开发份份额不断断扩大22844规模模开发出出现端倪倪，开发发企业效效益提高高2845商品品房销售售稳步增增长，但但增长趋趋缓，房房价趋于于下降22846开发发结构仍仍需改善善2947空置置总量与与空置面面积上升升2948土地地政策购购置面积积增势较较猛29949成都都房地产产市场展展望311第五章市场场有效需需求及项项目定位位建议33251消费费者特征征分析3325111消费能能力3225122年龄结结构32252消费费者地域域结构33253消费费者心理理习惯特特征33353成都都
5、市房地地产消费费市场需需求特征征345311消费者者对方位位的选择择分析3345333消费者者对置业业环域的的选择33555项目目所处板板块的消消费环境境3956成都都购房者者对运动动与健康康的认知知程度44057成都都市购房房者对精精装房的的认知程程度40058本项项目目标标消费群群体综合合定位44059产品品主题定定位411第六章项目目建设进进度44461施工工条件44462计划划进度安安排444第七章项目目投资估估算及资资金筹措措4671投资资估算的的范围44672投资资估算的的内容44673投资资估算的的依据44774项目目总投资资4775投资资分年投投入计划划4976资金金筹措449
6、第八章财务务效益分分析与财财务评价价5081财务务分析的的依据55082财务务指标的的选取55283财务务效益分分析52284盈亏亏平衡分分析57785敏感感性分析析5886风险险分析55985财务务评价661附表目录表一：经济济技术指指标7表二：20000年年温江县县主要经经济指标标18表三：成都都市房地地产业各各年主要要经济指指标299表四：项目目分期开开发经济济技术指指标单位位：m246表五：项目目投资估估算表448表六：资金金筹措449项目销售价价格预测测单位：元/ m250项目各方案案销售额额51投资收益率率53表：保守方方案项目目现金流流量表554表：一般方方案项目目现金流流量表5
7、55表：乐观方方案项目目现金流流量表556盈亏平衡表表57项目敏感性性分析表表58报告总体结结论I. 报告说明本报告中投投资估算算采用假假设开发发法，依依据定额额标准和和行业普普遍惯例例。销售售预测采采用市场场比较法法。计算算时点为为20001年110月。本报告所采采用的计计算方法法、分析析依据以以及得出出的结论论和建议议只代表表本公司司的观点点，供开开发商以以及相关关单位作作决策参参考之用用。在实实际开发发中按照照实际情情况作相相应调整整。II. 总体评价温江得天独独厚的区区位优势势，良好好的自然然生态环环境，城城市综合合配套功功能进一一步加强强，各项项社会事事业协调调发展，将将为本项项目的
8、发发展提供供良好的的社会环环境与经经济环境境。大量量的土地地资源、建建设单位位雄厚的的经济实实力，以以及“奥林匹匹克花园园”优良的的品牌资资源，本本项目具具有良好好的市场场前景。根据本报告告定性、定定量分析析和风险险分析，我我们得出出以下总总体结论论性意见见供委托托方参考考：l 本项目用地地区位理理想，有有相当的的发展潜潜力，适适合开发发大型项项目。l 本项目开发发住宅为为主的项项目有较较好的市市场前景景。l 本项目在技技术上和和财务上上是可行行的，并并具有良良好的投投资价值值和相当当的收益益回报。III. 技术经济指指标表一：经济济技术指指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比
9、例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积积（m2）115199092934880366855029348801980999住宅（m22）103677182641332330166526413321782889其中：多层层住宅5462440161411455%183422550%132066645%69335535%花园洋房253499358696620%91713325%73370025%29715515%联体别墅207277044022215%55028815%58696620%49525525%独体别墅29715529715515%商业及公共共配套（m2）1151
10、99129348810%36685510%29348810%19810010%商业及公共共配套包包括:售售楼中心心、办公公区、奥奥运体育育会馆、幼幼儿园、购购物广场场、商业业步行街街、生活活会所等等非住宅宅建筑。l 项目项目总总占地面面积： 15570亩亩l 容积率: 11.1l 建筑覆盖面面积： 26616668平方方米 （覆覆盖率225%）l 绿化率 422%l 高度限制: 18米米l 车位比例： 1：00.9l 项目开发周周期： 55年l 开发总成本本： 144.6亿亿元（营营业税及及附加未未计入）每平方米单单位成本本： 12669元/平方米米l 项目销售收收入：保守估计： 16.5亿元
11、元一般估计： 18.9亿元元乐观估计： 21.6亿元元l 总投资利润润率：保守估计： 6.774%一般估计： 22.09%乐观估计： 39.58%l 权益资本利利润率：保守估计： 2254.90%一般估计： 3306.96%乐观估计： 3365.27%l 净现值NPPV（单单位：万万元）：保守估计： 331533一般估计： 1173225乐观估计： 3331662l 内部收益率率IRRR：保守估计： 111%一般估计： 333%乐观估计： 557%l 盈亏平衡点点X：保守估计： 00.9443一般估计： 00.8229乐观估计： 00.7332IV. 结论与建议议本项目用地地区位理理想、有有相
12、当的的发展潜潜力，适适合开发发大型住住宅项目目，并有有较好的的宏观利利好前景景，具有有良好的的投资价价值和可可观的经经济效益益。当然然本项目目也存在在一定的的风险，建建设单位位如果能能有效地地采取措措施规避避、分散散、消除除或转移移风险并并达到自自身资源源能够承承受的程程度，该该项目具具有相当当的可行行性。建设单位应应抓紧筹筹集资金金，合理理利用自自有资金金，同时时，应适适时加大大广告宣宣传力度度，优化化工程设设计，在在工程建建设过程程中严格格实行招招标和建建设监理理制，力力争在220022年上半半年开工工建设。106第一章 项目介介绍11项目目背景及及地块现现状1122项目背背景l 温江位于
13、成成都市西西面，上上风上水水，光华华大道西西延线的的开工建建设以及及成都市市高新西西区的开开发建设设为温江江房地产产开发带带来了极极大的利利好。市市政府虽虽然未进进行正面面的引导导，单已已暗含借借机带动动温江跨跨越式发发展之意意。l 温江县本地地政府将将房地产产业作为为带动温温江经济济和聚集集区域人人气的支支柱产业业，主持持召开了了“住在温温江成都房房地产高高层论坛坛会”。论坛坛会的后后续效应应以及置置信“芙蓉古古城”项目在在温江的的成功，令令温江房房地产市市场受到到市内开开发商的的普遍关关注，先先后有华华新国际际、森宇宇房产、华华润房产产、亚都都房产等等多家开开发商在在此圈地地。l 未来2-
14、33年随着着成都市市中区旧旧房改造造工程的的全面展展开，总总拆迁量量将达到到4000万平方方米，按按1：33的安置置比例计计算，将将带来112000万平方方米的市市场需求求量。市市内无法法消化如如此巨大大的市场场需求，这这必将带带动成都都市房地地产市场场郊区化化的发展展。l 2001年年12月月份，四四川建信信置业发发展有限限责任公公司正式式与温江江县政府府签定了了征地合合同，其其中一期期用地4400亩亩。20001年年12月月31日日，建信信公司在在成都市市艺术中中心举办办了“建信奥林匹匹克花园园”奥地利利皇家管管乐团新新年音乐乐会，进进行了本本项目第第一次的的形象宣宣传，为为项目的的开发、
15、推推广作了了铺垫。1133地块现现状项目地块位位于温江江县，总总占地115600亩，以以江安河河为界，地地跨温江江县涌泉泉和公平平两镇，其其主体部部分位于于涌泉镇镇境内。地地块南临临光华大大道西延延线，东东西两侧侧与华新新国际和和爱使房房产的项项目地块块为邻，北北侧目前前为农业业区。地块内部地地势平坦坦、土地地肥沃，相相对落差差在一米米左右，现现主要为为农田，其其中零星星分布着着农房和和竹林，西西南临光光华大道道处有一一企业。地地块内现现有一条条东西向向双车道道的水泥泥公路，路路面高出出两侧的的田垄约约一米左左右，沿沿路两侧侧有部分分村民自自建的房房屋。12项目目地块综综合开发发环境1211自
16、然及及人文历历史景观观条件地块整体自自然条件件优越，江江安河蜿蜿蜒流淌淌，水质质较为清清澈，沿沿河竹林林与环舍舍而生的的竹团共共同构成成了一道道独特的的风景。另另外，地地块内保保存有一一条较为为完整的的江安河河古河道道，但缺缺少独特特的人文文景观与与历史古古迹。1222交通条条件l 项目地块与与外界连连接交通通条件地块内有一一条两车车道水泥泥路面乡乡间公路路，整体体路况较较好。但但与外部部公路接接合部为为沙石路路面，路路况较差差，较为为泥泞、坑坑洼。l 项目地块周周边交通通状况目前地块周周边有土土龙路、温温双路、涌涌泉柳城公公路，南南侧的光光华大道道正处于于施工阶阶段，尚尚未形成成交通能能力。
17、政政府在地地块控制制红线东东、西、北北三侧均均规划有有三条市市政公路路，目前前尚未动动工。随随着本项项目及区区域其它它项目的的启动，本本项目地地块周边边交通状状况是非非常良好好的。1233水、土土地、空空气污染染状况项目地块整整体污染染状况小小。江安安河水质质较为清清澈、流流量大；土地平平坦，几几乎均为为农业用用地，西西南部的的企业处处于停产产状态，污污染小；光华大大道的施施工未对对周边环环境造成成明显破破坏，粉粉尘污染染较低。从从整体比比较，本本项目地地块污染染状况远远比成都都市区为为轻，似似有心旷旷神怡及及有氧运运动之美美。1244项目地地块周边边治安状状况分析析项目地块周周边居民民以村民
18、民为主，服服务业人人口较少少，居民民世代为为邻，总总体治安安状况较较好。13项目目地块周周边建筑筑状况分分析项目地块周周边建筑筑以村民民的房舍舍为主，以以围合式式院落和和两层自自建房为为主。西西南面厂厂区内的的工业用用房年代代较为久久远，以以五至六六层砖混混建筑为为主。14项目目地块周周边居民民状况项目地块周周边居民民以附近近村民为为主，农农业人口口占绝对对比重。除除西南处处有极少少的企业业职工外外，没有有其它类类型的居居民，商商业人口口、服务务业人口口及企业业单位居居民极少少。15项目目地块周周边市政政工程实实施情况况目前地块周周边在建建的市政政工程仅仅光华大大道西延延线（温温江段）一一项，
19、路路面现已已推平，正正在铺设设两侧的的管网。政政府在环环境地块块四周均均规划有有市政道道路，目目前均未未进行施施工。16项目目地块周周边配套套设施状状况1611商业设设施地块周边的的商业设设施非常常少，地地块东南南面康河河村内有有少量副副食品商商店、杂杂货店和和小餐馆馆，在温温双公路路侧有在在温江县县较为知知名“仲华养养生园”。地块块周边缺缺少银行行，邮局局等配套套设施和和娱乐场场所。1622生活设设施地块处于农农业区内内，周边边没有菜菜市场等等生活配配套设施施。l 医疗教育设设施附近缺少医医院和疗疗养院，康康河村内内有个别别个体诊诊所，东东面土龙龙公路一一侧有成成都市狮狮马路小小学教育育实验
20、基基地，星星星外国国语学校校及四川川省商业业学校等等教育单单位。17项目目地块优优劣势分分析1711优势分分析l 土地平坦，自自然条件件优越，适适宜进行行房地产产开发及及营造良良好的居居住环境境。l 项目规划用用地近116000亩，符符合房地地产规模模化开发发的趋势势，同时时也给设设计师留留出了设设计的空空间，便便于组团团的规划划与配套套设施的的完善。l 紧临光华大大道，距距成都市市区三环环路仅88公里，交交通条件件极为便便利。光光华大道道的高标标准建设设以及规规划沿路路两侧1100米米的绿化化带，不不仅大大大缩短了了城乡距距离，也也令回家家成为一一种享受受。l 项目地块位位于涌泉泉镇未来来规
21、划的的中高档档居住区区内，周周边均为为成都市市知名开开发企业业的项目目地块，区区域含金金量高，升升值潜力力大。未未来区域域的整体体开发将将有利于于提升版版块整体体形象和和竞争力力。l 便于与其它它开发企企业合作作共同营营造周边边配套，加加速居住住气候的的形成，同同时避免免重复投投资带来来的重复复性浪费费。l 地块内有近近三公里里长的河河岸线，有有利于打打造生态态河景；沿岸良良好的茂茂密竹林林，既有有利于打打造具有有川西风风俗的景景观环境境，又为为开发企企业节省省了营造造景观绿绿化的成成本；沿沿河的河河漫滩有有利于营营造亲水水的休闲闲空间。l 项目地块所所处区域域为房地地产开发发的处女女地，开开
22、发起点点高，政政府便于于加强控控制与规规划，令令区域产产品整体体风格与与档次较较为统一一，可保保持版块块形象的的完整性性。l “住在温江江”成都房房产高层层论坛会会的召开开，树立立了良好好的温江江版块区区域品牌牌，引起起了市场场的关注注，为项项目后期期的宣传传推广创创造了良良好的条条件。l 光华大道两两侧铺设设的管网网为小区区开发中中的管线线引入、引引出创造造了良好好的水、电电、气、路路等基础础设施条条件。l 本项目良好好的区位位环境和和地块特特征为项项目的成成功开发发创造了了良好的的基础条条件。加加之成都都建信公公司雄厚厚的资金金实力背背景和良良好的政政府资源源背景，辅辅以“奥林匹匹克花园园
23、”良好的的项目品品牌和运运作模式式，温江江县政府府将“建信奥林匹匹克花园园”项目列列为温江江县政府府一号工工程，都都将进一一步加强强本项目目的优势势。1722劣势分分析l 项目地块面面积大，开开发建设设周期长长，投资资成本大大，资金金回收慢慢。l 项目地块地地势平坦坦，地块块内的相相对落差差仅为11米左右右，地势势缺少起起伏，不不利于营营造内部部规划与与景观规规划的空空间层次次感和差差异性。l 地块周边现现有的交交通条件件较差，光光华大道道西延线线（青羊羊段）的的施工尚尚未进行行，存在在较大的的变数，若若其建设设滞后，将将对本项项目的开开发周期期产生较较大影响响。l 地块周边的的商业、生生活、
24、娱娱乐等配配套设施施落后，居居住环境境与商业业环境尚尚未形成成，不利利于项目目的推广广。l “森宇音乐乐花园”距项目目地块较较近，并并先于本本项目推推出市场场，其价价格定位位较低，均均价在113000元左右右，若其其推出后后产品品品质与消消费者预预期存在在较大的的差异，会会大大损损害温江江版块房房产项目目的整体体形象，不不利于“奥园”项目的的推广。在相邻本项项目地块块附近圈圈地的开开发企业业，如华华新国际际、爱使使房产等等现在都都未有实实质性的的开发动动作，造造成本项项目在营营造区域域配套设设施和吸吸引人气气上显得得势单力力孤。第二章 宏观社社会经济济环境研研究本项目投资资规模大大，开发发周期
25、长长，在项项目投资资、营建建、营销销和管理理的各个个环节必必然会受受到国家家宏观经经济形式式及产业业政策的的影响。当当然要准准确的预预测宏观观面对本本项目的的影响程程度，作作出量化化分析是是非常困困难的，本本章我们们将根据据以下几几个不同同的 层层面及角角度对本本项目面面临的宏宏观背景景及经济济形势作作定性研研判：2.1国民民经济景景气状况况对本项项目的影影响在全球经济济增长趋趋势减缓缓，一些些权威结结构普通通提出悲悲观预测测的时候候，中国国GDPP在今年年一季度度增长88.1%，需求求方面，全全社会固固定资产产投资同同比增长长12.4%，消消费品零零售总额额同比增增长100.3%，呈现现出稳
26、定定增长的的运行态态势，进进而亚洲洲开发银银行4月月19日日也提出出预测，认认为中国国和东南南亚各国国经济今今年增速速分别大大7%和和6%以以上。目前观察，国国内需求求今年是是上升趋趋势，物物价也是是稳定的的，只要要各项宏宏观经济济政策保保持连续续性和稳稳定性，内内需不会会出现异异常变化化。不确确定因素素主要是是外需，最最近，有有越来越越多的国国内外学学者认为为，世界界经济尤尤其美国国经济增增长放缓缓慢将明明显影响响中国经经济的增增长。这这种影响响将在下下半年显显现。国家统计局局副局长长邱晓华华认为，国国际需求求将减少少，国内内需求则则会增加加，二者者相抵后后，我国国今年整整个经济济运行将将相
27、对平平稳，增增长率保保持在77%88%之间间，不会会出现大大起大落落。与此此同时，据据国家统统计局调调查，一一季度全全国企业业景气指指数1118.66，比上上年同期期提高33.4个百百分点，扣扣除季节节因素与与上季持持平，特特别是股股份合作作企业和和私营企企业的景景气指数数有所提提高。我们认为，整整体国民民经济将将突显内内需为主主格局，就就目前的的经济景景气状况况及今年年的经济济基本面面而言是是支持本本项目的的，但在在本项目目开发中中应注意意到今年年下半年年经济增增长可能能放缓对对内需增增长的影影响。2.2银行行利息及及金融政政策对本本项目的的影响从已发布的的货币信信贷情况况中，今今年一季季度
28、，人人民银行行继续执执行稳健健的货币币政策，供供应适度度，落到到了中央央年初调调整目标标1314%之内，金金融运行行平稳。国国家货币币政策委委员会今今年确定定总的方方针是，继继续执行行稳健的的货币政政策，保保持货币币总量政政策基本本稳定；灵活运运用公开开市场业业务操作作，及时时调节商商业银行行流动性性；保持持人民币币利率总总水平稳稳定，保保持人民民币汇率率基本稳稳定；积积极运用用信贷政政策，促促进信贷贷结构调调整；促促进货币币市场和和酱市场场协调发发展。据专家预测测，从我我国经济济发展的的自身情情况以及及世界经经济发展展态势来来看，短短期内我我国银行行利息不不会有上上调的可可能。因因此，该该项
29、目的的开发期期内依然然会处于于一个较较为宽松松有利的的金融环环境中。只只要良好好地把握握项目的的开发进进程，相相关的配配套资金金及时到到位，工工程抵押押贷款和和消费性性按揭贷贷款总体体上利率率风险不不会太大大。2.3通货货膨胀因因素对本本项目的的影响今年一季度度居民消消费价格格总水平平同比上上涨0.7%，物物价总水水平呈现现出长稳稳中微涨涨之势。其其中，城城市上涨涨0.66%，农农村上涨涨0.88%。从从构成看看，上涨涨较快的的项目主主要是娱娱乐教育育文化用用品及服服务项目目和居住住，同比比分别上上涨9.2%和和2.4%，但但食品价价格下降降1.66%。工工业品出出厂价格格上涨00.8%，原原
30、材料、燃燃料、动动力购进进价格上上涨2.9%。今年的物价价还会进进一步上上涨，但但涨幅不不会太大大，涨速速也不会会太快。由由于物价价水平总总体比较较平稳，对对本项目目的投资资收益影影响不会会太大。但但是原材材料、燃燃料、动动力价格格上涨较较快可能能会影响响项目开开发成本本及费用用开支，委委托方应应注意把把握开发发节奏，合合理控制制成本。2.4固定定资产投投资对本本项目的的影响今年144月份国国有及其其它经济济类型累累计完成成投资442366亿元，增增长166.5%，比比去年同同期高出出7.22个百分分点，其其中更新新改造和和房地产产开发投投资继续续保持了了快速增增长的态态势：更更新改造造投资增
31、增长244.8%，房房地产开开发投资资增长222.88%，基基本建设设投资增增长122.1%。在在固定资资产投资资的地区区分布中中14月份份，西部部地区国国有及其其他经济济类型投投资6772亿元元，同比比增长了了26.2%，而而东部和和中部地地区投资资增速各各比西部部地区增增速慢了了7.99和122.9个百百分点。在投资增长长中，有有二个方方面是值值得关注注的。一一是新开开工项目目和资金金来源呈呈现了较较快的增增长态势势，在资资金来源源中，自自筹资金金增长明明显，从从自筹资资金的较较快增长长中可以以看出，在在加入世世贸的压压力与政政府鼓励励措施的的共同作作用下，扩扩大更新新改造投投资在很很大程
32、度度上已成成为企业业的一种种自觉行行为，这这将促进进投资增增长；而而房地产产开发投投资的增增长状况况则反映映出整体体经济活活动日渐渐活跃。二二是住房房投资的的增长已已经连续续数个季季度保持持在200%以上上，由此此也带来来了建材材、装修修和家具具市场的的繁荣，人人们的购购房观念念和行为为也开始始从消费费向投资资转变。这这与消费费信贷的的发展有有很大的的关系。在在去年高高速增长长的基础础上，今今年第一一季度的的信贷继继续大幅幅增长，成成为中国国经济和和金融发发展中的的一个突突出现象象。这也也是今年年经济继继续回升升的一个个重要因因素。2.5消费费需求对对本项目目的影响响改革开放以以来，我我国经济
33、济增长最最主要、最最稳定的的推动力力量是消消费需求求的增长长。除个个别年份份，消费费增量占占GDPP增量的的比重在在60%左右来来源于居居民消费费的增长长和政府府支出的的扩张。在在总消费费中，居居民消费费一直占占80%左右，处处于主导导地位。今年4月份份，国内内消费品品市场继继续保持持活跃态态势，当当月实现现社会消消费品零零售总额额28221亿元元，比上上年同月月增长99.7，增增幅比上上年同期期高0.6个百百分点，114月份份累计实实现社会会消费品品零售总总额1220777亿元，比比上年同同期增长长10.1%。今年1月11日开始始从三个个方面增增加工资资，一是是为机关关事业单单位职工工每人每
34、每月平均均增加工工资1000元，二二是给113个省省6344个县的的职工发发放“艰苦和和边远地地区津贴贴”，三是是实施干干部称职职考评，发发放年终终奖。这这次调整整工资涉涉及45500多多万人，增增支8000亿元元。增加加8000亿元的的工资，相相当于全全国工资资总额增增另0.75个个百分点点左右。由由于工资资政策具具有长期期效应，因因此，这这次调整整工资将将对扩大大国内需需求、强强化内需需对经济济增长的的拉动作作用将产产生重要要影响。同时我国住住房制度度改革“九五”期间取取得了突突破性进进展，住住房的货货币化分分配正在在全国范范围逐步步展开，去去年全国国首次出出现了住住房个人人贷款超超过开发
35、发贷款的的现象，国国家计划划以高达达1，0000亿亿银行贷贷款扶持持个人住住消费贷贷款，均均将进一一步扩大大市场需需求。结论：从上上述宏观观基本面面分析，跨跨入20001年年，中国国房地产产面临发发展的特特殊机遇遇和挑战战。国家家宏观经经济稳中中见暖，新新的经济济热潮将将有力地地影响房房地产业业，整体体经济形形势及国国家宏观观政策导导向支持持本项目目并有相相当的利利好背景景。但是是由于宏宏观面特特别是国国际经济济的不确确定性因因素，委委托方在在开发项项目过程程中仍要要密切关关注经济济局势，根根据形势势的变化化预期，及及时调整整项目动动作思路路。第三章 项目区位环环境分析析31项目目区位行行政区
36、划划与自然然地理3111行政区区划温江县地处处成都平平原腹心心，东临临成都市市青羊区区，南邻邻双流县县，西接接崇州市市，北连连郫县，是是成都的的七个卫卫星城市市之一。温温江县辖辖10镇镇1822个村，面面积2777004平方方公里，人人口为330556万。县县城柳城城镇建成成区面积积124平方方公里，人人口数量量为100万。东东距成都都19公公里，南南去双流流机场220公里里，距将将建的成成都铁路路西站112公里里。按成都市总总体规划划，成都都市将逐逐步撤县县建区。今今年1月月1号，新新都县成成为第一一个撤县县建区的的试点卫卫星城市市。据可可靠消息息，成都都南的华华阳和成成都西的的温江可可望成
37、为为第二批批撤县建建区城市市，并将将由此在在基础设设施建设设、工农农业结构构调整，城城市总体体规划等等方面获获得快速速发展。3122自然地地理素为“天府府之国”的的膏腴之之地、享享有“金温江江”之美誉的温温江县属属岷江水水系都江江堰自然然灌溉区区，境内内平畴沃沃野，物物产丰富富，气候温温和，雨雨量充沛沛，土地地肥沃，四四季常青青，年平平均气温温158，年降降水量99661毫米米；境内内观赏植植物资源源丰富，县县内河流流十分发发达。境境内有44条大河河：金马马河、杨杨柳河、江江安河、清清水河以以及其支支流。1996年年以来，温温江共投投入建设设资金11722亿元，自自然生态态得到了了进一步步改善
38、，生生态环境境指标协协调发展展。片区区16个个生态环环境指标标全部达达到国家家二类地地区验收收标准，全县林木覆盖率149%，高出国家标准近5个百分点。城镇大气环境质量、城镇噪声状况、水环境质量等均达到国家规定标准。温江县具有有“一小”幅员员面积只只有2777平方方公里，“二少”总人口只有30万人，“三近”距成都市区只有18公里，“四平”境内地势为无山无丘的平原沃野等显著特点。32项目目区位经经济发展展状况3.2.11国民经经济2000年年，温江江较好的的保证了了全年目目标任务务的完成成和“九五”计划的的实现，再再次被评评为全省省综合经经济实力力“十强县县”，并升升至第七七位，为为全县实实施“十
39、五”计划，大大力推进进温江跨跨越式发发展奠定定了良好好基础。表二：20000年年温江县县主要经经济指标标项目单位实绩同比增减（%）国内生产总总值万元3620996116人均国内生生产总值值元118566113第一产业增增加值万元47977732第二产业增增加值万元1892330139第三产业增增加值万元1248889101全社会固定定资产投投资总额额万元811822-04外贸进出口口总额万美元2190183社会消费品品零售总总额万元192333114职工年均工工资元109577195城镇居民人人均可支支配收入入元7303108农民人均纯纯收入元309253年末存款余余额万元2913664116
40、年末贷款余余额万元1770557-333.2.22对外开开放温江主要推推进“一园两两区建设设”（海峡峡两岸科科技园、卫卫星城经经济区、金金马旅游游区）和和五大开开发（工工业开发发、农业业开发、卫卫星城开开发、旅旅游开发发、市场场开发），外外向型经经济格局局初步形形成。目目前，全全县共引引进各类类企业6600家家。其中中，引进进三资企企业1335家，总总投资552亿亿美元，协协议外资资4997亿美美元，三三资企业业工业总总产值达达255亿元，位位居全省省第一位位。3.2.33城乡建建设温江县体育育设施较较为齐备备，具体体育场馆馆一个；20000年温温江县体体育事业业财政投投入为445万元元，同比
41、比增长11142%。金金融机构构较为发发达。全全县农村村有9个镇为为省级小小城镇建建设试点点。全县县初步形形成以卫卫星城为为中心，道道路为纽纽带，小小城镇为为主体，中中心村为为基点，城城乡一体体化生态态型中等等城市的的格局。3.3温江江城市发发展战略略定位当前，温江江正处在在跨越式式发展的的关键时时期，聚聚人气、造造声势，提提高知名名度、美美誉度，稳稳固发展展生态型型规模型型农业，长长足发展展生态型型工业经经济，活活跃第三三产业是是其城市市发展战战略。围围绕这一一目的，温温江县政政府已先先期策划划实施了了“住在温温江”活动，并并取得了了成功使使包含本本项目在在内的近近十个大大型房地地产项目目得
42、以实实质性启启动。第第二步是是塑造“吃在温温江”拟以“美食在在温江”的概念念为基础础自然演演绎。第第三步是是“乐在温温江”，这是是温江第第三产业业发展方方向的完完整定位位，其内内涵是温温江第三三产业的的整体蓬蓬勃发展展，使温温江成为为都市人人娱乐、休休闲等时时尚消费费的理想想之所。完完成围绕绕“人”的“三步走走”战略，切切实营造造起人气气、商气气，推动动全县第第三产业业的整体体启动和和全面发发展。34 项项目区位位人文历历史与景景观状况况3411人文历历史温江县为古古蜀国领领域，相相传为鱼鱼凫王都都，境内内犹存柏柏灌王墓墓，鱼凫凫王墓和和鱼凫王王都遗址址，迄今今已有440000多年的的历史。西
43、西魏恭帝帝二年（公公元2555年）始始置温江江县。改革开放以以来，温温江县先先后被确确定为成成都市第第一个卫卫星城、省省市小康康县建设设试点、省省“一条线线”经济发发展重点点县、省省级台商商投资区区、省级级小城镇镇建设试试点、省省级农业业产业化化试点和和国家级级生态示示范县。1997年2月，被省委、省政府命名为四川省第一个“小康县”。3422项目区区位景观观状况l 休闲旅游好好去处在温江，无无论访古古寻幽、休闲度度假，赏赏花品茗茗啖佳肴肴，都能能找到满满意的去去处。若若想寻古古之幽思思，有古古迹大乘乘院，陈陈家桅杆杆、古蜀蜀国鱼岛岛凫城遗遗址、鱼鱼凫王墓墓、柏灌灌王墓等等丰富灿灿烂的鱼鱼凫文化
44、化；田野里里那一块块块绿“地地毯”，一道道道翠色“屏屏风”一一团团葱葱笼竹木木，秀丽丽的景色色，清新新的空气气，处处处是浓荫荫遮蔽花花香四溢溢的农家家乐，在在这里赏赏花品茶茶，休闲闲娱乐，尝农农家风味味，饮乡乡村美酒酒，会给给人难忘忘的享受受；此外外还有“东方幸幸运城”“花圃圃农庄”“华亨亨酒店”“柳城城宾馆”等综合合性旅游游地，展展现出温温江县休休闲旅游游的蓬勃勃生机。l 金马太极地地旅游区区金马太极地地旅游区区位于温温江县金金马乡境境内，距距成都市市区266公里，面面积15500多多亩，是是一个新新开发的的平原田田园式旅旅游区。拟拟建成一一个融现现代气派派、民族族风格和和川西平平原特色色为
45、一体体的吃住住行游购购娱综合合配套的的具有旅旅游观光光、度假假、娱乐乐、健身身等多功功能的综综合性景景点。l 金马温泉早在清乾隆隆年间，温温江就有有“南郭郭温泉”的的记载。今今年4月月，在距距金马旅旅游区115公公里处成成功钻探探出温泉泉，填补补了成都都平原没没有温泉泉的空白白，被誉誉为“成成都平原原第一泉泉”。“第第一泉”的的钻探成成功，给给温江旅旅游带来来了新的的亮点，使使温江再再次成为为游人关关注的热热点。这这一温泉泉井底温温度633oC，井井口温度度46ooC，日日出水量量66000立方方米，开开采年限限几达1000年以以上，水水质优良良，锶含含量居全全市温泉泉之首，极极具医用用、浴疗疗特性。同时，与温温泉一隅隅之隔的的金马旅旅游区温温江水上上世界、金金马娱乐乐大世界界、成都都国际赛赛马场、温温江金马马奇特城城、快慢慢速赛车车广场已已建成营营运，还有有风格各各异的别别墅群、度度假村，均因温泉的开发而更添风采。l 陈家桅杆这座坐落于于温江县县寿安乡乡天鹅村村的迷宫宫式清代代古宅，因因宅前竖竖有双斗斗石桅杆杆的功名名标志，故故被当地地人称“陈陈家桅杆杆”，系系翰林陈陈宗典父父子于清清同治三三年（118633）所造造，历时时8年，倾倾注匠心心。陈家桅杆具具有“小小桥、流流水、人人家”的的情调。其四