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1、房地产开发手续流程一、开发合同。办事依据：工程建设管理服务规范、城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产开发经营管理条例。时间：取得得土地使使用权证证，规划划申定后后。提交：1、可可行性研研究报告告;2、资资质证明明文件;3、房房地产开开发项目目审批书书;4、土土地手续续（土地地证或土土地拍卖卖方案及及成交确确认书）;5、经经规划部部门认定定规划平平面图、定定位图、竖竖向图、管管线图;6、前前期物业业管理合合同（协协议）;7、相相关规费费缴纳证证明8、项项目开发发资金监监管协议议。发放：开发发合同，项项目手册册。二、开发经经营许可可证办事依据：工程程建设管管理服务务规范、城城市房地地产开发
2、发经营管管理条例例、山山东省城城市房地地产开发发经营管管理条例例。时间：取得得开发合合同后。 由房管管分局审审批后报报市局办办理。三、单体工工程审查查办事依据城城市房地地产开发发经营管管理条理理、山山东省城城市房地地产开发发经营管管理条理理。时间：签定定开发合合同、规规划许可可证、计计委立项项建施图图图纸审审查后，建建设工程程规划许许可证前前。提交：1、当当年计委委计划批批文;22、单体体工程建建施图（图图纸审查查中心审审查过的的）;33、建施施计划书书及投资资计划书书;4、开开发合同同、开发发经营许许可证。发放：单体体工程审审查表。四、预售许许可证办事依据 ：城城市房地地产开发发经营管管理条
3、理理、城城市商品品房预售售管理办办法山山东省商商品住宅宅质量保保证和使使用说明明书试行行办法。时间：单体体工程建建设投资资达到四四分之一一，已取取得施工工许可证证。提交：1、营营业执照照：2、资资质证书书、开发发合同、开开发经营营许可证证；3、土土地使用用权证或或合法用用地文件件；4、建建设工程程规划许许可证；5、开开工许可可证；66、单体体工程审审查表；7、施施工合同同；8、工工程施工工进度计计划；99工程建建设投资资25%以上证证明材料料；100、商品品房预售售方案；11、备备案回执执单；112、平平面图、楼楼房表；13、商商品房预预售资金金监管协协议；114、商商品房住住宅质量量保证书书
4、、使使用说明明书。发放：预售售许可证证。五、房地产产开发项项目竣工工综合验验收（分分期综合合验收）合合格证明明文件。办事依据 ：城城市房地地产管理理法、山山东省城城市新建建住宅及及配套设设施建设设与交付付使用管管理办法法。时间：规划划、绿化化、质检检验收并并合格后后、房屋屋初始登登记使用用前。提交：1、开开发项目目综合验验收申请请；2、开开发项目目竣工图图纸；33、单体体工程审审查表；4、规规划、绿绿化、质质检验收收合格报报告；55、物业业管理落落实情况况报告。发放：综合合验收（分分期综合合验收）合合格证明明文件。六、房屋初初始登记记时间：综合合验收（分分期综合合验收）后后。提交：1、土土地使
5、用用权证书书或合法法用地文文件；22、建设设工程规规划许可可证；33、建设设工程开开工证明明；4、建建设工程程竣工验验收证明明；5、幢幢层户平平面图；6、房房屋初始始登记申申请表；7、聊聊城市房房屋调查查表；88、营业业执照复复印件；9、综综合验收收（分期期综合验验收）证证明文件件。发放：房屋屋产权证证。七、转移登登记时间：办完完大证，购购房合同同需备案案后。提交证件：1.身身份证复复印件，22.购房房合同，33.聊城城市房屋屋调查表表，4.购房发发票，55.契税税发票，66.商品品房移交交结算协协议书，77.房屋屋转移登登记申请请、审批批书，88.测绘绘发票，99.维修修基金缴缴款证明明。发
6、放：房屋屋产权证证。房地产开发发手续办办理（非非常详细细项目 收费费标准 责任部部门 前前置条件件1. 土地地取得 1.1征地地报批所所需文件件 1.1.11土地现现状利用用图 市、园园区规建建局审核核 开发发：到市市规划局局查阅1.1.22总体规规划图 市、园园区规划划局 总总工办1.1.33用地红红线图 市、园园区规划划局 研研发部明明确用地地范围1.1.44建设用用地土地地利用总总体规划划审核表表 市市、园区区土地处处 由园园区土地地处填写写1.2土地地使用证证的办理理 1.2.11规划选选址意见见书（控控规） 市、园园区规划划局 研研发部确确定用地地性质1.2.22规划条条件（用用地范
7、围围） 市、园园区规划划局 研研发部明明确用地地范围1.2.33土地使使用可行行性研究究报告 咨询询单位 经营、总总工办、预预算提供供材料1.2.33协助规规划区域域内企业业土地挂挂牌 动迁部部相关关企业 1.2.33.1企企业动迁迁摸底 动迁迁部相相关企业业 1.2.33.2企企业搬迁迁补偿谈谈判、达达成搬迁迁协议 动迁迁部相相关企业业园区区 搬迁迁补偿洽洽谈1.2.33.3企企业提交交土地转转让申请请 动动迁部相关企企业园园区 1.2.33.4企企业提交交土地无无经济纠纠纷承诺诺书 动迁部部相关关企业园区 1.2.44规划设设计方案案批复 开发发部市市规建局局、园区区规建局局 规划划设计方
8、方案1.2.55土地挂挂牌评估估 市市土地交交易中心心、园区区科技发发展局 园区、搬搬迁企业业、评估估公司1.2.66办理摘摘牌手续续 市市土地交交易中心心 1.2.77办理固固定资产产投资计计划、基基本建设设计划 园区区科技发发展局 详规批批复、红红线图、开开发申请请1.2.88办理中中标通知知书 市土地地储备中中心 依依缴款证证明、摘摘牌前的的保证金金1.2.99签订开开发履约约保证书书 市市土地储储备中心心 中标标通知书书1.2.110建设设用地规规划许可可证 园区规规建局 依摘牌牌手续1.2.111签订订国有土土地使用用权出让让合同书书 园园区规建建局 依依摘牌手手续1.2.112缴纳
9、纳土地出出让金 园区区财政局局 依摘摘牌手续续1.2.113土地地出让契契税的交交纳 园区财财政局（市市地籍处处） 依依摘牌手手续1.2.114国有有土地使使用权出出让批复复 市市土地局局、园区区规建局局 依摘摘牌手续续1.2.115土地地指界国有土土地登记记 园园区规建建局、土土地处 依摘牌牌手续1.2.116办理理土地使使用证 1.3拆迁迁补偿 1.3.11动迁普普查 1.3.11.1 动迁迁地块摸摸底 开发部部 土地地规划设设计条件件及用地地范围的的确定1.3.11.2 居民民动迁摸摸底 拆迁迁区域所所在政府府 1.3.11.3 企业业动迁摸摸底 拆迁迁区域所所在政府府 1.3.11.4
10、 动迁迁标的物物产权核核实 土地地局、房房产局 1.3.22动迁手手续办理理 1.3.22.1 选择择拆迁单单位 拆迁迁公司 经理办办公会，招招标、投投标1.3.22.2 签订订委托拆拆迁合同同 拆迁公公司 董董事会1.3.22.3 办理理拆迁许许可证 开开发部、财财务部房产局局 中标标通知书书、规划划、建设设用地、土土地使用用许可证证、银行行资金证证明1.3.22.4 办理理三停手手续 配套处处煤气气、自来来水、电电业局 1.3.33居民动动迁实施施 1.3.33.1 编制制拆迁方方案 董事会会 依据据市拆迁迁政策及及相关规规定1.3.33.2 发布布拆迁公公告 办公公室大大连日报报社 1.
11、3.33.3 摸底底情况公公示 拆迁迁区域所所在政府府 1.3.33.4 召开开居民动动迁大会会 拆迁区区域所在在政府 1.3.33.5 制定定拆迁补补偿费发发放计划划 财财务部 1.3.33.6 签订订拆迁货货币补偿偿协议 财务务部 1.3.33.7 动迁迁标的物物拆除 拆拆迁公司司 1.3.33.8 进行行居民回回迁安置置 公证处处 1.3.44企业动动迁实施施 被被拆迁单单位 1.3.44.1 拆迁迁委托评评估 市房房地产评评估所 1.3.44.2 拆迁迁补偿费费确定 董事事会 依依据市拆拆迁政策策及相关关规定1.3.44.3 签订订拆迁补补偿协议议 财财务部 1.3.44.4 动迁迁标
12、的物物拆除 拆拆迁公司司 1.3.44.5 拆除除现场移移交 工程部部 1.3.55动迁管管理 1.3.55.1 拆迁迁政策法法规搜集集归档 档案案室 1.3.55.2 居民民动迁资资料归档档 档档案室 1.3.55.3 企业业动迁资资料归档档 档档案室 1.3.55.4 外理理企业居居民动迁迁纠纷 法院院、执法法局、派派出所 1.3.66拆迁评评价 1.3.66.1 形成成委托拆拆迁单位位评价 1.3.66.2 签订订委托拆拆迁终止止协议 1.4土地地变更用用途和超超面积补补交的地地价 园区规规建局、财财政局 确定最最终规划划用途和和面积 2. 勘测测设计工工作 2.1勘察察测绘与与环评 2
13、.1.11现状地地形测量量、基础础配套设设施测绘绘 2.1.11.1确确定红线线图 2.1.11.2面面积确认认（根据据坐标） 2.1.11.3基基础配套套设施的的测定 2.1.22地质勘勘察（初初勘） 2.1.33环境影影响评价价审批手手续 市环保保局 2.2设计计招标 提提供规划划设计方方案2.2.11下达设设计任务务书 营销部部 2.2.22确定设设计单位位 2.3规划划方案设设计 2.3.11设计方方案全图图（见备备注） 2.3.22交通影影响分析析 市市交警支支队 邀邀请市交交警支队队科技规规划科参参加规划划评审会会2.3.33方案评评审 2.3.44方案调调整 2.4详规规方案批批
14、复 市规划划局、园园区规建建局 立立项批复复、选址址意见书书2.5扩初初设计 设计计院 2.6施工工图设计计 设设计院 2.6.11建筑施施工图 设计计院 2.6.22结构施施工图 设计计院 2.6.33给排水水施工图图 设设计院 2.6.44暖通施施工图 设计计院 2.6.55弱电施施工图 设计计院、专专业公司司 2.6.66强电施施工图 2.6.77消防施施工图 设计计院、电电业局 2.6.88人防设设计 消防局局 2.6.99自来水水设计 自来来水公司司、总工工办 有有项目规规划批文文、小区区水内线线设计图图2.6.110煤气气设计 煤气气公司、总总工办 有项目目规划批批文、小小区建筑筑
15、设计图图、房间间布局方方案2.7建筑筑工程单单体施工工图审查查 园园区规建建局、市市建委审审图办 2.8外网网设计（采采暖、雨雨水、污污水、道道路） 相关关单位 3.工程前前期工作作 3.1建设设工程规规划许可可证 研发部部园区区规划局局 单体体施工图图审批、消消防审核核3.2城建建绿化审审批 市城建建局、区区城建局局 规划划批复3.3人防防设计审审核、批批复及履履约保证证手续 总工工办市市人防办办 人防防建设立立项通知知单3.4消防防审核、批批复 本内阁阁 3.5政府府代收费费 3.5.11墙改基基金缴纳纳 墙墙改办 规划批批复3.5.22砂石费费缴纳 市水水务局 规划批批复3.5.33散装
16、水水泥专项项基金缴缴纳 市经贸贸委散装装水泥办办 规划划批复3.5.44水土保保持费 水土土保持办办 规划划批复3.5.55白蚁防防治费 房产产局白蚁蚁防治办办公室 3.5.66办理劳劳动保险险缴费手手续 质量处处市建建委统筹筹办 规规划批复复3.5.77人防费费缴纳 人防防办 规规划批复复3.6市政政手续 3.6.11市政道道路挖掘掘（占用用）审批批 市市城建局局市政处处 规划划图纸、工工程预先先提要求求3.6.22占用公公路路产产赔偿及及挖掘审审批 交通通口岸管管理局 规划图图纸、工工程预先先提要求求3.6.33市政工工程质量量监督手手续 市城建建局市政政工程质质量检查查站 工工程预先先提
17、要求求3.6.44路灯设设置工程程 路路灯处 规划图图纸、工工程预先先提要求求3.7建设设项目有有关手续续 3.7.11施工图图审查 3.7.22防雷审审查 3.7.33行政执执法检查查手续 3.7.44办理工工程招投投标手续续 招招标委员员会市市建委招招标办 3.7.55办理质质量、安安全监督督手续 3.7.66办理档档案手续续 3.7.77办理备备案手续续 3.7.88交易中中心手续续 3.8办理理建筑工工程施工工许可证证 3.9办理理预销销售许可可证 开发部部、营销销部市市房产局局、房屋屋测绘部部门 详详规方案案批复、规规划、施施工进程程3.9.11商品房房面积测测绘 市房屋屋测绘管管理
18、部门门 建筑筑施工平平面图3.9.22商品房房登记 3.9.33商品房房销售价价格认定定 3.12增增容项目目 3.12.1水 大连连水务局局、项目目部、总总工办 详规图图、规划划批文并并报送自自来水公公司；主主体工程程基本封封顶。3.12.2电 电业业局、项项目部、总总工办 详规图图、规划划批文3.12.3煤气气 煤煤气公司司、项目目部、总总工办 详规图图、规划划批文；工程已已竣工；总户数数已确定定。3.12.4热力力 热热力公司司、项目目部、总总工办 详规图图、规划划批文；工程已已竣工；总户数数已确定定。3.13红红线外市市政设施施 3.13.1红线线外道路路、水、电电、气、热热力 市政、
19、自自来水、电电业局、煤煤气 规规划方案案3.13.2通讯讯建造 电讯讯公司 规划方方案3.13.3管线线铺设 规规划方案案3.13.4接口口 规划方方案3.14三三通一平平 3.14.1临时时道路 3.14.2临时时用电 电业业局、项项目部 项目部部提前220天提提供用电电负荷及及使用地地点3.14.3临时时用水 自来来水公司司、项目目部 项项目部提提前200天提供供用水点点及使用用地点3.14.4场地地平整 3.15临临时设施施 3.15.1临时时围墙 3.15.2临时时办公室室 3.15.3临时时场地占占用 3.15.4临时时围板 9.后期手手续 项目部部、监理理公司、施施工单位位质量量监
20、督站站、档案案局 工工程档案案、监理理档案9.1综合合验收 项目目部、监监理公司司、施工工单位质量监监督站、档档案局 工程档档案、监监理档案案9.1.11工程档档案验收收 项项目部、监监理公司司、施工工单位质量监监督站、档档案局 工程档档案、监监理档案案9.1.22环保验验收手续续 市市环保局局 建设项目环环保设施施竣工验验收检测测报告审审批 市环保保局、环环保监测测单位 依规划划批复协协调环保三同时时项目验验收手续续 市市环保局局 依规规划批复复协调9.1.33工程竣竣工规划划验收 项目目部园园区规划划局 竣竣工9.1.44工程竣竣工消防防验收 项目目部市市消防局局 竣工工9.1.55工程竣
21、竣工人防防验收 项目目部市市人防办办 竣工工9.1.66工程竣竣工电梯梯验收 项目目部市市消防局局 竣工工9.1.77工程竣竣工市政政验收 项目目部市市 竣工工9.1.88工程竣竣工防雷雷验收 项目目部市市消防局局 竣工工9.1.99工程竣竣工专家家组验收收 项项目部、监监理公司司、施工工单位质量监监督站、档档案局 工程档档案、监监理档案案9.2竣工工备案 质检检站备案案科 9.3办理理地名及及建筑物物门牌号号批复手手续 市民政政局地名名办 规规划批复复9.4房产产测绘 9.5房产产证 2033 一个完整的的房地产产项目从从开始到到竣工,大致可可以分以以下三大大部分。 第一部分，房房地产开开发
22、公司司的准备备工作在报行政机机关审批批之前，房房地产开开发公司司应办理理好土地地出让手手续，委委托有资资质的勘勘察设计计院对待待建项目目进行研研究并制制作报告告书,应应附有详详细的规规划设计计参数和和效果图图，并落落实足够够的开发发资金。 第二部分，行行政审批批部分 房地产产开发前前期手续续办理流流程根据我国当当前法律律、法规规、规章章，房地地产建设设项目的的行政许许可程序序一般共共分六个个阶段：1）选选址定点点；2）规规划总图图审查及及确定规规划设计计条件；3）初初步设计计及施工工图审查查；4）规规划报建建图审查查；5）施施工报建建；6）建建设工程程竣工综综合验收收备案。 一、选址定定点阶段
23、段。此阶阶段一般般办理以以下事项项：1、计委审审查可行行性研究究报告和和进行项项目立项项。2、国土资资源局进进行土地地利用总总体规划划和土地地供应方方式的审审查。3、建委办办理投资资开发项项目建设设条件意意见书。4、环保局局办理生生产性项项目环保保意见书书（表）。5、文化局局、地震震局、园园林局、水水利局对对建设工工程相关关专业内内容和范范围进行行审查。6、规划部部门办理理项目选选址意见见书。 二、规划总总图审查查及确定定规划设设计条件件阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、人防办办进行人人防工程程建设布布局审查查。2、国土资资源局办办理土地地预审。3、公安消消防支队队、公安安交警支支队、
24、教教育局、水水利局、城城管局、环环保局、园园林局、文文化局对对建设工工程相关关专业内内容和范范围进行行审查。4、规划部部门对规规划总图图进行评评审，核核发建建设用地地规划许许可证。5、规划部部门确定定建设工工程规划划设计条条件。 三、初步设设计和施施工图设设计审查查，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、规划部部门对初初步设计计的规划划要求进进行审查查。2、消防局局对初步步设计的的消防设设计进行行审查。3、交警支支队对初初步设计计的交通通条件进进行审查查。4、人防办办对初步步设计的的人防设设计进行行审查。5、国土资资源局进进行用地地预审。6、市政部部门、环环保局、卫卫生局、地地震局等等相关部部门
25、对初初步设计计的相关关专业内内容进行行审查。7、建委制制发初步步设计批批复，并并对落实实初步设设计批准准文件的的要求进进行审查查。8、建委对对施工图图设计文文件进行行政策性性审查，根根据业主主单位意意见，核核发技术术性审查查委托通通知单。9、建委根根据施工工图设计计文件审审查机构构发出的的建设设工程施施工图设设计文件件审查报报告，发发放建建设工程程施工图图设计文文件审查查批准书书。 四、规划单单体审查查阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、公安消消防支队队进行消消防设计计审查。2、人防办办进行人人防设施施审查。3、建委、市市政部门门、园林林局、环环保局、卫卫生局按按职责划划分对相相关专业业
26、内容和和范围进进行审查查。4、规划部部门对变变更部分分的规划划设计补补充核准准规划设设计条件件，在建建设单位位缴纳有有关规费费后，核核发建建设工程程规划许许可证。 五、施工报报建阶段段，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、建设单单位办理理施工报报建登记记。2、建设方方对工程程进行发发包，确确定施工工队伍。招招标类工工程通过过招投标标确定施施工队伍伍，非招招标类工工程直接接发包。并并取得中中标通知知书。3、建委组组织职能能部门对对工程开开工条件件进行审审查，核核发建建筑工程程施工许许可证。 六、商品房房预售许许可阶段段，此阶阶段办理理以下一一般事项项：由房地产管管理部门门办理预预售登记记，核发发
27、商品品房预售售许可证证。开发企业申申请办理理商品品房预售售许可证证应当当提交下下列证件件（复印印件）及及资料：1、以下证证明材料料： （1）已交交付全部部土地使使用权出出让金，取取得土地地使用权权证书；（2）持有有建设工工程规划划许可证证和施工工许可证证；（3）按提提供预售售的商品品房计算算，投入入开发建建设的资资金达到到工程建建设总投投资的225以以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。2、开发企企业的营营业执照照和资资质等级级证书；3、工程施施工合同同；4、商品房房预售方方案。预预售方案案应当说说明商品品房的位位置、装装修标准准、竣工工交付日日期、预预售总面面积、交交付使用用后
28、的物物业管理理等内容容，并应应当附商商品房预预售总平平面图、分分层平面面图。 七、建设工工程竣工工综合验验收备案案阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、建筑工工程质量量监督站站（机构构）对建建设单位位提供的的竣工验验收报告告进行备备案审查查。2、财政部部门对建建设项目目应缴纳纳的行政政事业性性收费和和基金进进行核实实验收。3、规划部部门、市市政部门门、水利利局、环环保局、文文化局、卫卫生局、公公安消防防支队、园园林局以以及其他他需要参参加验收收的部门门，按照照法律、法法规、规规章的有有关规定定对相关关专业内内容和范范围进行行验收。规规划部门门根据上上述部门门和本部部门验收收情况核核发建建设
29、工程程规划验验收许可可证（正正本）。4、建委综综合各部部门验收收、审查查意见，对对符合审审核标准准和要求求的，出出具建设设工程项项目竣工工综合验验收备案案证明；不符合合标准或或要求的的，作退退件处理理并要求求限期整整改。 第三部分房房地产项项目权属属初始登登记阶段段 房地地产开发发前期手手续办理理流程1、由房管管局核准准新建商商品房所所有权初初始（大大产权证证）登记记。2、开发商商应提交交材料：（1）申请请书；（2）企业业营业执执照；（3）用地地证明文文件或者者土地使使用权证证；（4）建设设用地规规划许可可证；（5）建设设工程规规划许可可证；（6）施工工许可证证；（7）房屋屋竣工验验收资料料（8）房屋屋测绘成成果；（9）根据据有关规规定应当当提交的的其他文文件。