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1、 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录第一章 万万晟现代代城项目目概况第二章 物物业管理理的整体体设计与与构思第三章 整整体工作作计划第四章 组组织机构构及人员员的配置置、管理理培训第五章 管管理制度度的制订订及档案案资料的的建立与与管理第六章 早早期介入入及前期期物业管管理服务务内容第七章 管管理服务务内容及及指标第八章 构构建和谐谐社区与与便民服服务第九章 物物业服务务费成本本测算第一章 万万晟现代代城项目目概况一、项目简简介精装酒店式式公寓万晟晟现代城城之现代代公馆简简介大马路商圈
2、圈的酒店店式服务务精装小小户型公公寓。现现代公馆馆是兼具具投资与与居住双双重价值值的酒店店式服务务精装公公寓。面面积从339平方方米至64平平方米，采采用可拓拓展式精精装修，充充分地考考虑了产产品的实实用性，打打造新颖颖实用的的空间创创造愉悦悦生活享享受。拥有独立的的干湿分分离卫生生间，安安装了冷冷热水系系统，具具备独立立的淋浴浴系统，配配备煤气气的独立立采光厨厨房，具具有天然然采光，地地热采暖暖，完全全具备居居家的优优越条件件。3米米层高增增加了空空间的舒舒适度。卧卧室与客客厅之间间采用了了流通式式设计，既既区分了了两部分分的功能能空间，又又增加了了空间的的通透感感。采用用可拓展展式精装装修
3、，预预留了充充分体现现业主之之间不同同审美情情趣的空空间。厨厨卫装修修、地板板铺设、墙墙面粉刷刷等方面面全部到到位，而而灯具、窗窗帘、家家具、电电器等体体现个性性化特征征的软装装饰由业业主根据据自己的的喜好自自理。装装修所用用材料均均采用高高档知名名品牌，均均达到环环保要求求。省却却了装修修的劳顿顿之苦，同同时又可可彰显自自我的独独特个性性。地段创造的的是价值值的一部部分，而而另一部部分价值值则是由由产品自自身创造造的，现现代公馆馆是一个个临界点点，它意意味着大大马路的的发展将将从此进进入一个个新的时时代。二、主体建建筑情况况整个项目占占地面积积490000平平方米,建筑面面积100万平方方米
4、,由由6栋118层和和2栋224层组组成；场场地的南南端紧临临大马路路为大型型商业建建筑，地地下两层层地上三三层；商商业建筑筑分别为为1#6#楼楼三层以以下，其其中1#为写子子间，22#、33#为酒酒店式公公寓，44#66#为住住宅；场场地的中中部由44#77#楼组组成，为为封闭的的住宅园园区；场场地的北北端由88#楼和和二层局局部三层层的商铺铺组成。地地下机动动车位建建筑面积积1.889万平平方米,有6000多个个车位。园园区实行行人车分分流，机机动车进进出口多多个。万晟现代城城的整体体规划分分为三个个区域：面向大大马路一一侧作为为主要商商业商务务空间，商商业商务务空间的的主要入入口沿大大马
5、路展展开，结结合商场场前广场场，最大大满足了了商业运运营，与与新天地地购物公公园、永永春批发发市场、光光复路商商圈共同同构成的的商业中中心，同同时又为为大马路路的城市市景观增增添了风风采；中中段为大大面积绿绿化和高高层居住住建筑，创创造了优优美的城城市室外外公共活活动环境境；小区区内部配配套:220000平方米米商务生生活休闲闲会所位位于六层层，其中中包含商商务中心心服务、咖咖啡休闲闲吧、商商务会议议室、超超市便利利店、健健身馆、网网吧、棋棋牌室、乒乒乓球室室。整个项目突突出生态态绿化的的主题，在在商场屋屋面及中中部园区区内作大大面积的的集中绿绿化，大大大地提提高了绿绿化率，在在提供休休闲场所
6、所的同时时，表达达了对生生态城市市的尊重重。三、主要配配套设备备设施1.园区配配套设备备园区有411部奥的的斯电梯梯（写字字间有66部），开开关站、变变电亭、发发电机、生生活水二二次加压压供水泵泵（房）、排排水（污污）井、换换热站、中中央空调调系统、消消防系统统（水、电电、防排排烟、补补风机）、消消防监控控报警中中心，智智能化管管理系统统，保安安巡更系系统等。2.园区配配套设施施大型商场、活活动广场场、老年年人健身身场所、娱娱乐会所所、儿童童娱乐广广场、空空中花园园等。3.周边设设施 中中小学:长春市市第一高高中、长长春市第第1033中学、长长春市第第二实验验小学、幼儿园:清华双语幼儿园综合商
7、场:新天地购物公园、永春批发市场、光复路商圈银行:交通银行医院:市中心医院、吉大二院、宽城区中医院其他:光复路商圈、大马路鞋城、东北电器城、新天地购物公园、火车站商圈、重庆路商圈、亚泰大街商圈、永春路商圈第二章 物物业管理理的整体体设计与与构思运用持续发发展的战战略，确确保物业业的保值值与升值值。人性性化的管管理方针针为业户户铺架沟沟通的桥桥梁，增增进了解解与信任任，以诚诚信为本本，提高高管理服服务的信信誉。结结合所辖辖物业的的建筑特特点，导导入切合合实际的的管理理理念，以以高效率率的管理理降低成成本，转转变传统统思想观观念，“全心全全意为业业户服务务”。把万万晟现代代城建设设成为长长春市首首
8、屈一指指的“安全、文文明、优优美、舒舒适、尊尊贵”的园区区，使万万晟现代代城高品品质、高高效率、严严谨规范范、以人人为本的的物业管管理成为为长春市市物业管管理行业业的一面面旗帜。并并以物业业管理的的品牌效效应助总总公司的的房地产产开发，成成为房地地产销售售的新卖卖点。为为实现以以上设想想，拟采采用“一种模模式、两两项承诺诺、三个个重点、四四项措施施”的管理理方针。一、一种模模式针对所辖物物业的特特点制定定出具有有创造性性的物业业管理模模式。在在管理工工作中将将根据本本物业的的实际特特点采用用有效的的模式，并并创造“管理由由您评定定，分分分秒秒引引证，点点点滴滴滴做起，永永远让您您满意”的模式式
9、效应，力力求更好好地满足足业户的的需求。采用的管理理体制是是：企业业化、专专业化、一一体化。管理思想是是：安全全服务第第一、人人性规范范管理、提提前服务务业户、打打造管理理精品。追求目标是是：社会会效益、环环境效益益、经济济效益。二、二项承承诺在一年内做做到物业业公司收收支平衡衡，略有有盈余。在两年内达达到省级级“城市物物业管理理优秀园园区”标准或或“安全文文明园区区”标准，三三到五年年内达到到“全国城城市物业业管理优优秀园区区”标准。三、三个重重点1.完善服服务、诚诚信待人人物业管理是是以服务务为主的的行业，为为此我们们将在今今后的服服务工作作中，充充分体现现我们的的服务宗宗旨和追追求目标标
10、，奉行行“用户至至上，服服务第一一”的原则则和务实实周到的的工作理理念，为为业户提提供全方方位、高高品质的的服务，并并将日常常服务工工作紧密密融合于于管理之之中，与与业户建建立良好好的服务务管理。同同时以周周、月、季季走访沟沟通的方方式及时时了解业业户的意意见与需需求，在在不断完完善的过过程中真真正让业业户享受受到安心心、舒心心和称心心的居住住（工作作）环境境。2.环境管管理责任任到人园区的环境境管理极极为重要要，如何何为业主主创造一一个良好好、舒适适的居住住（工作作）环境境，是我我们非常常重视的的问题。多多年的管管理经验验告诉我我们，保保洁工作作责任到到人，督督导检查查、培训训落实到到位，才
11、才能充分分发挥每每个人的的才能，使使其认真真地去做做好每天天的工作作，树立立环抱意意识，从从而保证证园区的的环境卫卫生状况况达到最最佳状态态，为园园区所在在地增加加一道清清洁、卫卫生、亮亮丽的风风景。3.安全、消消防真抓抓实干为确保业户户生命、财财产的安安全，我我们主张张以切合合实际的的人员防防范为主主、以本本物业先先进的消消防设施施为辅的的安全管管理防范范理念，建建立一支支强有力力、多用用途的管管理复合合式人才才队伍。紧紧密联系系政府职职能部门门做到齐齐抓共管管，使所所辖物业业在长年年平安的的条件下下为业户户服务。在在日常的的管理中中，派专专人全天天值班，负负责所辖辖物业的的安全管管理工作作
12、，严格格管理，防防止易燃燃、易爆爆等危险险品进入入园区/写字间间，制定定出与其其相适应应的应急急处理安安全操作作程序，发发生特殊殊事件时时力争将将损失降降至最小小程度。四、四项措措施根据历年来来的管理理经验及及相关条条件，在在对其加加以完善善的基础础上，将将之运用用到物业业管理上上。从本本物业业业户的文文化内涵涵、环境境、行为为、制度度、道德德方面加加以分析析，科学学地制定定、引导导、宣传传、倡议议等较为为文明典典雅的管管理方式式。制定出详尽尽的执行行手册，使使员工翻翻开手册册即可操操作。如如管理理规章制制度及操操作规程程、员员工手册册等，使使每一位位员工了了解工作作规程，熟熟悉管理理程序，达
13、达到规范范、自我我、服务务业户的的目的。时刻有着多多方面的的准备，永永不间歇歇地实现现物业管管理项目目的创新新，不断断提出建建设性意意见，全全力做好好与前期期施工管管理单位位的衔接接工作。将不间断地地充实管管理队伍伍。采用用“培训上岗再培训训再上上岗”的轮回回培训制制度，不不断提高高员工的的工作技技能与素素质。第三章 整整体工作作计划一、筹备期期组建物业公公司、拟拟定组织织架构拟定物业管管理策划划书和物物业费用用测算完善前期期物业管管理服务务协议制定物业业装饰装装修管理理协议制定、完善善各项规规章制度度、程序序和相应应的表格格项目接管验验收和入入住管理理准备工工作物业管理服服务人员员招聘、培培
14、训物业办公用用品采购购计划二、运作期期业户入住管管理工作作园区配套设设备设施施的运行行维护房屋装饰装装修的管管理业主意见调调查、评评议开展社区文文化活动动财务收支、预预算分析析召开业主大大会筹备备成立业业主委员员会参加优秀物物业管理理园区评评比第四章 组组织机构构及人员员的配置置、管理理培训物业管理服服务，要要求有一一个高效效率及科科学的组组织架构构，使人人力、物物力、财财力得到到合理的的配置，以以求达到到降低管管理成本本、提供供优质服服务的目目的。本本物业管管理按“直线制制”设定组组织架构构，物业业二公司司设管理理中心、维维修中心心、保安安中心、保保洁中心心四个部部门。其其优点是是集指挥挥和
15、职能能于一身身，命令令统一，责责权分明明，指挥挥及时，既既能满足足本物业业初期管管理的要要求，又又能为将将来业务务的发展展留下充充足的空空间。一、物业公公司管理理组织机机构万晟物业总公司设备管理部保洁管理部万晟物业公司保安管理部保洁中心保安中心维修中心管理中心1.管理中中心：面面向全体体业主、客客户接受受电话咨咨询、求求助、投投诉，接接待业主主来访。协协调指导导各部门门处理日日常物业业管理事事务和费费用收取取工作。负负责培训训、质量量监督、收收集资料料、社区区文化和和协调对对内关系系等事务务。2.维修中中心：负负责项目目内水电电、照明明、消防防等设施施的维修修保养工工作，224小时时为业户户提
16、供优优质维修修服务（写写字间大大型设备备设施由由设备部部负责）。3.保安中中心：负负责对园园区实行行24小小时治安安、消防防和道路路交通车车辆的管管理，同同时履行行义务消消防员的的职责，协协助管理理员工作作。4.保洁中中心：负负责对园园区的公公共区域域内卫生生清洁、保保洁和生生活垃圾圾清运工工作，保保证园区区舒适、整整洁，达达到质量量标准。二、人员配配置说明明：要求体现一一职多能能，人尽尽其材的的团队，创创建精干干高效队队伍，消消除冗员员现象。做做到职责责分明，从从建制上上全员配配合，物物业公司司各部门门之间工工作紧密密协调。管管理方针针为：人人性服务务、培养养人才、科科学管理理、走向向市场。
17、物业公司合合计：1185人人1.管理中中心（111人）：写字间、商商场设11名主管管，3名名接待员员住宅、公寓寓设1名名主管，22名接待待员，11名档案案文员，33名管理理员2.维修中中心（117人）：设1名主管管写字间、商商场设11名班长长，4名名强弱电电工，22名水暖暖工、3名万能工工（3）住宅宅、公寓寓设1名名班长，强强弱电工工3人，水水暖工22人 3.保安中中心（1117人人）：设1名主管管A区设1名名队长，下下设3名名班长，每每班144名保安安员B区设1名名队长，下下设3名名班长，每每班155名保安安员设1名消防防干事， 6名消消防监控控员（22人一组组三班轮轮换）设1名特勤勤队长，
18、110名特特勤队员员A区保安岗岗位人员员设置明明细：岗位位置 岗位名称 人数1#楼大堂 固定岗、巡逻岗 2人2#楼出入口 固定岗、巡逻岗 2人3#楼出入口 固定岗 1人4#楼出入口 巡逻岗 1人5#楼出入口 巡逻岗 1人6#楼出入口 巡逻岗 1人A区外围 巡逻岗 2人写字楼、公寓货梯 固定岗 1人地下停车场 固定岗、巡逻岗 2人合计 14人 B区保安岗岗位设置置明细 岗位位置 岗位名称 人数7#楼出入口 固定岗 1人8#楼出入口 固定岗 1人B区出入口2个 固定岗、巡逻岗 4人10#楼出入口 固定岗、巡逻岗 5人地下停车场 固定岗、巡逻岗 4人合计 15人4.保洁中中心（441人）： 设1名主
19、管管写字间、商商场设11名班长长，144名保洁洁员（写字间、商商场1名名保洁员员负责33个层楼楼的清洁洁工作）（3）住宅宅、公寓寓设1名名班长，220名室室内保洁洁员，44名室外外保洁员员（住宅、公公寓2名名保洁员员负责11栋楼的的清洁工工作）三、各岗位位员工素素质要求求 1.管理中中心主管管：大专以上文文化程度度，455岁以下下，持有有物业管管理上岗岗证书，有有三年以以上物业业管理工工作经验验，公正正廉洁，工工作积极极热情，责责任心强强，有较较强的管管理、组组织及协协调能力力。2.保安中中心主管管：大专以上文文化程度度， 445岁以以下，有有3年以以上的本本职工作作经验，具具有丰富富的社会会
20、经验和和较强的的语言表表达能力力，以及及随机应应变处理理突发事事件的能能力，有有一定的的消防知知识。工工作认真真负责，敬敬业、乐乐业，部部队复转转军人优优先选择择。3.维修中中心主管管：大专以上文文化程度度，5年年以上工工作经验验，有22年以上上本职工工作经验验，具有有扎实的的专业知知识基础础，丰富富的实际际工作经经验，极极强的动动手操作作能力以以及较强强的资源源运用能能力、组组织管理理能力和和综合事事务管理理能力，有有持有特特种行业业操作证证， 工工作积极极主动，认认真负责责。4.保洁中中心主管管：大专以上文文化程度度，要求求能够熟熟练处理理本岗位位的各项项工作，有有大型酒酒店或写写字间保保
21、洁管理理工作经经验。5.管理员员：大专专以上文文化程度度，持有有物业管管理上岗岗证，服服从领导导、听从从分配、积积极主动动、认真真负责。6.服务中中心接待待员：大专以上学学历，具具有1年年以上业业户接待待工作经经验，语语言表达达能力强强，对工工作认真真负责、敬敬业、乐乐业。7.维修工工（水、电电）：男性，年龄龄45岁岁以下，高高中以上上学历（水水电专业业），持持有特种种行业操操作证，身身体健康康，品行行端正，工工作认真真负责。8.保安员员：男性，初中中以上文文化，330岁以以下，身身高1775厘米米以上，身身体健康康、品行行端正，工工作认真真负责。9.保洁员员：初中以上文文化，445岁以以下，
22、身身体健康康、品行行端正，工工作认真真负责，能能吃苦耐耐劳，经经专业技技能培训训后上岗岗四、各部门门员工岗岗位职责责：（一）物业业经理岗岗位职责责 1.全面负负责对所所管辖的的物业实实施一体体化综合合管理、贯贯彻执行行ISOO 90000质质量管理理体系，完完成公司司的年度度管理目目标和经经济指标标。2.制定各各部门年年度、季季度工作作计划并并组织实实施，业业务上接接受总公公司和上上级部门门的指导导和监督督。3.负责检检查、监监督各项项制度的的执行情情况。4.合理调调配人员员，协调调各岗位位的分工工协作，责责任到人人，同时时关心员员工生活活，确保保公司员员工有良良好的精精神面貌貌和积极极的工作
23、作态度。5.负责所所管辖物物业的装装修审批批，协调调违章和和投诉的的处理工工作，落落实安全全、防火火工作。6.协调本本部门与与供水、供供电、工工商等和和物业管管理有关关的部门门的关系系，便于于开展各各项工作作。7.认真完完成公司司其他工工作职责责内容和和公司安安排或委委托的其其他工作作任务。（二）管理理中心主主管岗位位职责：1.努力完完成经理理布置的的各项工工作，监监督本部部门人员员执行公公司的各各种规章章制度。2.熟悉园园区物业业详细情情况，了了解各种种物业管管理法规规、文件件及规定定内容，并并在实际际管理服服务中运运用自如如。3.对公众众区域内内发生重重大事故故及时向向经理报报告,组组织安
24、排排维修事事宜,拍拍照记录录在案。4.建立健健全各种种报表及及住户档档案,保保证各种种住户信信息资料料、档案案准确、规规范、完完整。5.认真监监督检查查交、验验房和装装修管理理的工作作。6.合理安安排本部部门员工工的日常常工作，使使其工作作安排合合理饱满满,并随随时检查查督导。7.处理住住户投诉诉，落实实跟进住住户每一一投诉，直直到问题题得到及及时圆满满解决。重重大问题题上报经经理并记记录在案案。8.每月按按时呈交交月报，每每日查看看部门记记事簿。定期走访住住户，与与住户保保持良好好工作关关系。9.不断吸吸取更新新物业管管理知识识，提高高业务素素质。10.不时时检查所所属员工工之仪表表、仪容容
25、、工作作纪律，确确保公司司形象及及高效率率工作。11.积极极向经理理提合理理化建议议，改进进管理服服务工作作。12.完成成经理交交付的其其他工作作。（三）接待待员岗位位职责：1.执行听听写文书书工作,处理所所有收发发信件，备备忘录及及其存档档工作。2.保持管管理中心心卫生清清洁、环环境幽雅雅整齐,负责办办公设备备的管理理工作。3.按时发发送各类类通知，处处理有关关业户资资料及文文件档案案负责档档案的管管理工作作。4.协助接接待业主主、租户户的投诉诉，将投投诉转往往相关部部门或上上报，并并跟进处处理情况况。5.打印有有关文件件、报告告并将有有关资料料存入电电脑。6.认真做做好住户户出入证证、车辆
26、辆证的登登记工作作，并保保存好全全部资料料。7.做好管管理中心心日常办办公物品品的统计计工作。8.对管理理中心所所需文具具进行统统计上报报，并做做好分发发登记手手续。9.每日认认真填写写管理理中心记记录簿。10.做好好员工考考勤记录录工作,按时上上报公司司。11.与住住户保持持良好的的工作关关系。12.完成成管理中中心主管管交付的的其他工工作。（四）管理理员岗位位职责：1.熟悉并并掌握政政府及地地方有关关房地产产和物业业管理服服务的政政策、法法规及相相关规定定。2.掌握园园区内物物业空置置动态情情况,并并熟悉入入住业主主相关情情况。3.接待业业主、租租户的投投诉，并并将投诉诉转往相相关部门门或
27、上报报,同时时跟进投投诉处理理进程。4.及时将将投诉处处理结果果告知投投诉人，并并做好定定期回访访工作。5.熟悉并并掌握管管理中心心入住、二二装及所所有相关关手续的的办理流流程，提提高工作作效率。6.自觉学学习,不不断更新新知识,提高自自身的作作业技能能,在办办理各项项手续时时,认真真做好相相关的提提示工作作。7.熟悉物物业公司司所有有有偿服务务内容及及收费标标准，并并认真做做好宣传传工作。8.每日巡巡视检查查公众区区域清洁洁、设施施、保安安情况。9.具有团团队意识识,积极极协助其其他部门门人员的的工作。10.成为为业主/用户与与物业公公司协调调沟通的的纽带。在在做好物物业管理理服务工工作宣传
28、传的同时时,认真真记录业业主/租租户对物物业公司司工作的的意见及及建议,及时上上报主管管。11.配合合销售部部做好交交/验房房工作。12.完成成主管交交付的其其他工作作。（五）维修修中心主主管岗位位职责：1.负责制制定园区区水、电电系统的的日常保保养和维维修，确确保园区区上、下下水道畅畅通和供供电照明明运行正正常。2.检查房房屋设备备、设施施的完好好情况，并并作详实实记录以以便与相相关部门门协调解解决。3.受理业业主报修修，安排排人员维维修，核核定工作作量。4.巡视园园区内的的公共照照明、开开关、供供水等设设备、设设施的运运行情况况，保证证设备运运行良好好。5.巡视装装修户是是否有违违章行为为
29、，如有有违章行行为及时时汇报，并并提出整整改意见见。6.配合、监监督外来来施工队队伍对公公共配套套设施的的检修，并并做好详详细记录录。7.遇突发发事件、重重大总是是或疑难难问题及及时汇报报，并提提出解决决方案。8.熟悉园园区的配配套设施施，负责责保持园园区房屋屋及配套套设施完完好无损损及正常常使用。9.完成上上级领导导交办的的其他任任务。(六)维修修人员岗岗位职责责：1.熟悉物物业辖区区内楼宇宇的楼幢幢号、单单元、户户数和房房屋结构构、水施施、电施施等管线线走向。2.负责对对园区内内供水、供供电设备备、线路路的保养养、维修修，公共共部位照照明设施施的维修修工作。3.严格遵遵守服务务内容与与服务
30、标标准，对对住户的的报修要要求承诺诺及时修修理4.积极为为住户提提供多项项便民服服务，并并做到服服务周到到、热情情、规范范，无投投诉。5.工作时时间按规规定着装装，佩戴戴工作牌牌，严格格遵守操操作规程程以确保保安全，预预防意外外事故的的发生。工工作前在在维修范范围内摆摆放适当当的警告告牌，完完工后立立即将警警告牌撤撤离现场场。6.工作完完毕及时时清理施施工现场场杂物，并并请住户户在维修修单上签签字。7.发现重重大疑难难问题要要立即向向上级报报告，并并采取相相应的措措施。8.遇停水水、停电电、等情情况时采采取紧急急措施，及及时报告告上级并并向有关关单位（个个人）发发出通知知。9.负责对对共用部部
31、位设施施的巡视视和保养养，并做做好相关关的维护护和保养养记录。10.爱护护工具，杜杜绝浪费费，按规规定领用用工具和和维修材材料。11.完成成上级交交办的其其他任务务。（七）保安安中心主主管岗位位职责：1.熟知项项目的各各项安全全管理规规定和制制度。2.巡视现现场、检检查重点点、要害害部位，组组织做好好闭店清清场工作作。3.协助公公安机关关处理发发生各类类治安案案件。4.对员工工进行安安全知识识及防火火、防盗盗、防破破坏、防防灾害事事故的培培训工作作。5.指导各各部治安安专干做做好安全全防范工工作。6.处理、解解决值班班期间一一切事务务。7.监督检检查保安安员日常常工作尽尽职情况况，组织织讲评考
32、考核。8.做好本本部门会会议精神神的传达达、落实实工作。9.做好对对施工现现场的监监督、检检查管理理工作。10.完成成上级安安排的其其他工作作。（八）消防防干事岗岗位职责责： 1.贯彻国国家消防防政策、法法规，接接受消防防机关的的检查、指指导、培培训。2.健全现现代城消消防制度度、防火火计划并并督导检检查、考考评。3.加强对对员工防防火培训训和消防防演练工工作。4.组织消消防员进进行防火火检查，处处理隐患患。5.处理火火情事故故，调查查火灾原原因。6.动火证证签发、施施工材料料的审核核、检查查。7.负责对对业户装装修施工工手续的的签发、检检查施工工现场。8.组织做做好消防防演习工工作。9.组织
33、检检查消防防设施、器器材。10.处理理值班期期间发生生一切事事务。11.上级级安排消消防方面面的其他他工作。（九）保安安队长岗岗位职责责： 1.安排岗岗位，监监督检查查当班人人员工作作状况。2.协助公公安机关关调查处处理发生生的一般般性治安安案件。3.协助保保安主管管落实现现代城的的各项规规章制度度。4.组织交交接班，做做好各班班工作布布置、班班后会讲讲评工作作。5.做好现现场巡视视、闭店店清场工工作，处处理发生生的各类类问题。6.做好对对更衣室室的检查查管理工工作。7.做好对对施工现现场的监监督检查查、管理理工作。8.检查消消防设施施、器材材。9.完成主主管安排排的其他他临时性性工作。（十）
34、特勤勤队长岗岗位职责责： 1.执行公公司各项项规定，做做好对特特勤队员员日常管管理。2.处理现现场纠纷纷、打架架等突发发事件。3.处理值值班期间间发生一一切事务务。4.协助部部长做好好大型活活动和有有较高级级别领导导人参观观时现场场警卫工工作。5.做好现现场巡视视、闭店店清场工工作，处处理当班班发生各各类问题题。6.完成部部长临时时交办的的其他工工作。（十一）监监控室人人员岗位位职责： 1.负责监监控室内内卫生及及设备表表面清洁洁工作。2.负责监监控室物物品的看看护、保保管及录录像资料料的保存存。3.熟知现现代城消消防设施施、设备备性能。4.做好各各类报警警（火警警、红外外线报警警）区域域的勘
35、查查工作，处处理现场场问题。5.做好发发案现场场监视器器画面监监视录像像工作。6.做好误误报警区区域统计计分析工工作。7.做好监监控室各各类信息息转报工工作。8.做好各各类钥匙匙的保管管工作。（十二）保保安员岗岗位职责责： 1.做好现现代城巡巡视检查查、管理理工作。2.严格按按照各项项规定做做好防火火、防盗盗、防洪洪、防破破坏工作作。3.做好夜夜间巡场场检查工工作。4.严格遵遵守巡视视时间、路路线巡视视，维护护营业秩秩序。5.看护公公共设施施、设备备，防止止有人故故意破坏坏。6.检查重重点、要要害部位位，保证证安全。7.协助检检查灭火火器、消消防栓及及其他器器材。8.做好开开、闭店店开、锁锁门
36、工作作。9.检查施施工现场场证件、材材料。10.禁止止衣衫不不整者、宠宠物、醉醉酒者、精精神病患患者进入入现代城城，发现现清除。11.做好好电扶梯梯准时的的开、关关工作。12.做好好大型活活动保障障工作。（十三）特特勤队员员岗位职职责： 1.做好领领导临时时性警卫卫工作。2.制止现现场发生生的违法法、违规规现象。3.做好来来宾观光光、视察察的现场场警卫任任务。4.做好营营业时巡巡视、闭闭店时清清场工作作。5.完成领领导临时时交办的的个案任任务。6.协助收收费员做做好收费费工作。（十四）保保洁中心心主管岗岗位职责责：1.督导保保洁员工工按操作作规程及及工作标标准做好好保洁工工作。2.每日检检查各
37、区区域、各各清洁任任务的完完成情况况，发现现不足之之处要及及时组织织清洁返返工。3.经常在在区内巡巡查，发发现卫生生死角，应应及时调调配人员员、予以以彻底清清扫。4.配合管管理中心心主管、拟拟定清洁洁管理的的实施方方案。5.对一些些专用清清洁设备备进行使使用指导导,随时时检查和和保养清清洁设备备。6.定期检检查人员员的考勤勤，做好好各项工工作的监监督、检检查、评评比；7.监督检检查项目目内公共共区域清清洁工作作。8.定期对对部门员员工进行行业务知知识培训训和考核核；9.在保证证工作质质量的前前提下，积积极控制制清洁用用物料之之消耗、降降低成本本。10.积极极协调承承包公司司与本部部门之间间的关
38、系系，确保保乙方保保质保量量完成园园区清洁洁工作。11.完成成经理交交付的其其他工作作。（十五）保保洁领班班岗位职职责：1.接收主主管领导导，带领领下属有有序地完完成各项项清洁任任务。2.监督下下属的工工作情况况，检查查工作人人员的到到岗情况况，查看看是否全全勤，合合理安排排人员工工作。3.遵守公公司制定定的管理理细则，工工作时仪仪表整洁洁，佩带带员工证证，统一一着装上上岗，树树立良好好形象。4.以身作作则保质质保量地地完成本本人所负负责区域域内的卫卫生清扫扫工作。5.遵守劳劳动纪律律，坚守守工作岗岗位，按按照清洁洁程序搞搞好区域域内卫生生。6.发扬互互助精神神，支持持同事工工作，以以礼相待待
39、。7.掌握各各种保洁洁设备的的正确用用法，合合理使用用。（十六）保保洁员岗岗位职责责：1.遵守员员工守则则，统统一着装装，按时时上岗。2.加强业业务技巧巧的学习习，掌握握操作规规程，提提高效率率及质量量标准。3.听从保保洁主管管、班长长的安排排，保证证质量地地搞好本本人负责责区域的的清洁卫卫生工作作。4.勤巡查查，发现现问题及及时处理理，并及及时向负负责人汇汇报，听听取指示示。5.严格按按照清洁洁程序搞搞好区内内清洁，不不准随意意打扰住住户的日日常生活活。6.紧密配配合环卫卫部门搞搞好垃圾圾清运工工作。7.要爱护护公物，及及时报告告设施、设设备损坏坏情况。8.及时上上报住户户的各种种投诉与与问
40、讯，并并给住户户以满意意答复，完完成保洁洁主管交交付的其其他工作作。五、人员进进场时间间：根据现代城城项目实实际情况况（100月底竣竣工），为为方便以以后的物物业管理理，建议议物业公公司各部部门主管管于7月月中旬进进入，熟熟悉现代代城项目目和物业业公司的的基本情情况。为为配合竣竣工验收收和接管管验收，维维修人员员于8月月底分批批进入，管管理人员员于9月月中旬进进入。保保安员、保保洁员可可根据实实际情况况确定进进入时间间（具体体根据项项目的进进展情况况，采取取人员跟跟进的办办法调整整）。六、员工培培训管理理企业要坚持持以人为为本的原原则，建建立新型型管理机机制，各各岗位竞竞争上岗岗，实行行考核，
41、倡倡导危机机意识和和竞争意意识，坚坚持持续续有效地地员工培培训与考考核，培培训是管管理之根根本，是是提高员员工素质质，确保保管理质质量的重重要因素素。进驻驻前的强强化培训训和在职职员工的的培训相相结合，管管理维修修人员1100%持证上上岗，同同时辅以以考核措措施，使使员工在在服务观观念，专专业技能能和基础础知识方方面打好好基础。再再推行目目标管理理，把总总目标分分解到班班组，使使班组到到员工个个人明确确自己的的分项目目标，共共同参与与管理，人人人肩上上有指标标，使总总体目标标得以实实现。1.培训目目的通过系统的的分阶段段、分层层次培训训，使员员工在掌掌握本岗岗位管理理服务操操作技能能的基础础上
42、，致致力提高高员工的的业务能能力、管管理服务务水平和和综合文文化素养养，强化化服务意意识，热热爱本职职工作，从从而造就就一支品品质优良良、专业业技术过过硬、服服务热情情周到的的员工队队伍。2.培训项项目1）入职培培训。时间要求：入职当当天，共共2课时时。培训内容：a)公司简简介b)物业概概况c)公司人人事及福福利政策策（包括括该员工工工种、工工作性质质、工作作时间、工工资标准准、计算算方法、发发放时间间及享受受各 类节节假日福福利待遇遇等）d)员工工手册e)公司纪纪律要求求及规章章制度（包包括作息息时间、宿宿舍管理理、员工工食堂、请请销假制制度、工工服和工工牌管理理、仪容容仪表、本本岗位的的职
43、责、规规章及质质量标准准等）培训方式：介绍、答答疑培训人： 各部部门主管管、班长长考试考核：一周后后由主管管领导以以提问方方式进行行考核2）上岗培培训：时间要求：三个月月试用期期，共224课时时培训内容：a)公司企企业文化化b)物业管管理行业业的职业业道德及及修养c)物业管管理基础础知识d)物业管管理基本本法规e)操作和和服务中中的礼仪仪礼节f）本部门门工作手手册g)如何处处理业主主投诉h)安全、消消防常识识培训方式：集中授授课（44人以上上）、单单独辅导导及自学学（4人人以下）培训人： 公司司相关培培训教员员考试考核：入职三三个月后后，对入入职培训训和上岗岗培训内内容进行行书面考考试，然然后
44、进行行转正考考核综合合鉴定，决决定去留留。3）在职培培训：管理层及管管理中心心员工在在职培训训时间要求：全年，共共50课课时。 培训内容：服务业的礼礼节礼貌貌及服务务意识物业管理行行业的职职业道德德及修养养发生紧急事事件的初初步处理理技巧工作中疑难难问题及及投诉的的处理技技巧酒店式物业业管理特特色服务务的内容容物业管理法法规知识识各工作岗位位的职责责和操作作流程现代企业管管理的督督导与沟沟通方式式培训方法：集中授授课培训人： 公司司经理、培培训教员员考试考核：年终书书面考试试，同时时做年度度考核鉴鉴定。（2）维修修人员在在职培训训：时间要求：全年共共70课课时培训内容：服务业的礼礼节礼貌貌及服务务意识物业管理基基础知识识机电设备的的养护和和维修知知识维修工作技技巧及紧紧急事故故的处理理方法消防安全及及消防设设备的养养护和维维修知识识f)；物业业管理法法规g) 物业业管理行行业的职职业道德德及修养养培训方法：集中授授课。培训人： 维修修中心主主管、班班长考试考核：年终书书面考试试，同时时做年度度考核鉴鉴定